OPERAT SZACUNKOWY ZAWIERAJĄCY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego: Kraków ul. Powstańców 30B/28 Autor: mgr Hubert Dziewoński Rzeczoznawca majątkowy Nr uprawnień 4758 Kraków, 27 styczeń 2014r. Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie, stan prawny i ewidencyjny nieruchomości Lokalizacja Powierzchnia lokalu Stan prawny Województwo małopolskie, powiat Miasto Kraków, Gmina Miasto Kraków, Dzielnica Śródmieście, ul. Powstańców 30 B/28 59,30 m 2 KR1P/00330982/4 Opis nieruchomości Lokal mieszkalny nr 28 o powierzchni użytkowej 59,30 m 2 z przynależną piwnicą, położony przy ul. Powstańców 30b w Krakowie, dzielnica Śródmieście, Prądnik Czerwony. Składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. Budynek wielorodzinny z lat 70-80 XX wieku, ocieplony i malowany. Media pełne. Mieszkanie położone na trzecim piętrze pięcio- kondygnacyjnego budynku bez windy. Standard wykończenia niski. Podłogi wyłożone linoleum i panelem. Ściany malowane. Łazienka i wc filizowane, płytki starego typu. Okna pcv. Duży pokój ustawny z balkonem. Dwa mniejsze dosyć wąskie. Kuchnia podłużna jasna. Przedpokój w kształcie litery L z szafą wnękową Oszacowana wartość rynkowa Cel wyceny Wartość nieruchomości Postępowanie egzekucyjne 299 300 zł Data sporządzenia operatu szacunkowego-29.01.2014 r. Data określenia wartości nieruchomości -27.01.2014 r. Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 2
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I. Część ogólna opracowania Strona. 1. Przedmiot opracowania....4. 2. Zakres wyceny...4. 3. Cel wyceny. 4. 4. Podstawa formalna wyceny...... 4. 5. Podstawa materialno-prawna wyceny. 4. 6. Materiały źródłowe wykorzystywane w wycenie....5. 7. Daty związane z wyceną....5. 8. Metodyka wyceny....5-6. II. Część szczegółowa opracowania 1. Opis szczegółowy przedmiotu opracowania. 7 2. Wycena szczegółowa przedmiotu opracowania...8-13 III. Wynik końcowy wyceny...14 IV. Klauzule i zastrzeżenia. 14 V. Załączniki.......15-17 Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 3
. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 1.Przedmiot opracowania: Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położone w Krakowie przy ul. Powstańców 30B/28. 2.Zakres opracowania: Zakres niniejszego opracowania dotyczy określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. 3.Cel opracowania: Celem wykonania operatu szacunkowego jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego. 4.Zleceniodawca: Zleceniodawcą opracowania jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Śródmieścia Mirosław Markow. 5. Podstawa materialno- prawna opracowania: USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, póz. 741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (jednolity tekst Dz. U. Nr 261 poz.2603, z 2004 r.). KODEKS CYWILNY z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z póz zmianami). ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207/2004 Poz. 2109). Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydanie 8 jako noty interpretacyjne. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. 6. Materiały źródłowe wykorzystane w opracowaniu: Akty notarialne Urząd Miasta Krakowa Wydział Geodezji ul. Grunwaldzka 8 Spółdzielnia Mieszkaniowa Prądnik Czerwony ul. Dobrego Pasterza 67. Monitoring rynku lokalnego w zakresie kształtowania cen nieruchomości podobnych. Dokumenty przeglądane: Księga wieczysta. Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 4
7. Daty związane z wyceną Data dokonania oględzin nieruchomości 27.01.2014 r. Data wycenianego stanu nieruchomości- 27.01.2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny -27.01.2014 r. Data sporządzenia operatu 29.01.2014 r. 8. Metodyka wyceny Wycenę niniejszą wykonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego ustalając aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny na podstawie analizy kształtowania się poziomu cen nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu i wykorzystaniu. Określona wartość jest według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartością rynkową definiowaną, jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Procedura: Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 5
Matematyczny model wyceny opiera się na modelu podejścia porównawczego i jego podstawą jest porównanie nieruchomości wycenianej (wycenianych) z n nieruchomościami porównawczymi, które są zgromadzone w bazie. gdzie: m ilość przyjętych cech rynkowych n ilość nieruchomości porównawczych w bazie k1 - km - to tzw. mnożniki wartości poszczególnych cech rynkowych a1 am - to oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej W - wartość jednostkowa nieruchomości wycenianej Mnożniki wartości dla konkretnej cechy rynkowej j (j=1, 2, 3,. m) oblicza się następująco: w [%] - waga danej j-tej cechy rynkowej wyrażona w procentach Ci cena jednostkowa i-tej nieruchomości porównawczej aij ocena i-tej nieruchomości porównawczej dla j-tej cechy rynkowej Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 6
I. Część szczegółowa opracowania Opis szczegółowy przedmiotu opracowania. Lokal mieszkalny nr 28 o powierzchni użytkowej 59,30 m 2 z przynależną piwnicą, położony przy ul. Powstańców 30b w Krakowie, dzielnica Śródmieście, Prądnik Czerwony. Składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. Budynek wielorodzinny z lat 70-80 XX wieku, ocieplony i malowany. Media pełne. Mieszkanie położone na trzecim piętrze pięcio- kondygnacyjnego budynku bez windy. Standard wykończenia niski. Podłogi wyłożone linoleum i panelem. Ściany malowane. Łazienka i wc filizowane, płytki starego typu. Okna pcv. Duży pokój ustawny z balkonem. Dwa mniejsze dosyć wąskie. Kuchnia podłużna jasna. Przedpokój w kształcie litery L z szafą wnękową. Okolica zabudowana blokami wielorodzinnymi. Dostęp do infrastruktury miejskiej bardzo dobry i typowy dla większy osiedli mieszkaniowych. Stan prawny. Dla w/w nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/00330982/4 przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I ul. Powstańców 30B /28 Powierzchnia lokalu 59,30m 2 Dział I-Sp Spółdzielnia Mieszkaniowa Prądnik Czerwony Dział II Jeleń Jowita. Dział III Wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Dział IV Hipoteka umowna kaucyjna 272 000 zł i 338 065 zł Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 7
Analiza rynku. Na podstawie badań statystycznych rynku można przedstawić następujące preferencje nabywców lokali mieszkalnych. Cena jest podstawowym kryterium, które w największym stopniu determinuje wybór. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania małe i średnie.wynika to z możliwości finansowych nabywców, które także determinują ich zdolność kredytową. Na niski popyt na lokale większe wpływ też substytucyjność tj. możliwość zakupu domu w podobnej cenie jak mieszkanie. Dalej można przyjąć za istotną cechę otoczenie Wielorodzinne budynki mieszkaniowe często łączą funkcję z użytkową (lokale usytuowane na parterze). Część funkcji użytkowych cechuje się wysoką uciążliwością niepożądanymi sąsiadami mieszkań. Według gospodarstw domowych są takie funkcje jak hostel (70% wskazań), pub (61%) oraz pizzeria (36%). Część gospodarstw domowych nie zaakceptowałaby także takich funkcji jak przedszkole, klub fitness oraz bank. Najbliższe sąsiedztwo definiowane jest przez pryzmat usług publicznych oraz terenów rekreacyjnych. Bez wątpienia trzema najbardziej pożądanymi przez potencjalnych nabywców obiektami w sąsiedztwie kupowanej nieruchomości są: przystanek komunikacji miejskiej (ok. 77% wskazań), tereny zielone, czyli lasy, parki, łąki, czy nawet klomby nasadzeń (ok. 74%) oraz sklep spożywczy. Wszystkie trzy z wyżej wymienionych podwyższają komfort codziennego życia gospodarstw domowych - ułatwiają dojazd do pracy/szkoły, zapewniają miejsce do spacerów oraz kojarzą się ze spokojem oraz przyrodą (w Krakowie tereny zielone są dobrem rzadkim, a samo miasto znajduje się zapewne w ścisłej czołówce niechlubnego rankingu miast z najmniejszą ilością terenów zielonych) oraz zwiększają wygodę codziennych zakupów (tych drobnych, dla których nie warto jechać do centrum handlowego, czy hipermarketu). Wskazane cechy miały charakter uniwersalny były istotne dla gospodarstw domowych w każdej fazie cyklu życia. Dla gospodarstw domowych posiadających dzieci w odpowiednim wieku, bardzo ważne znaczenie miały ponadto obecność przedszkola, szkoły podstawowej, przychodni oraz apteki czyli obiektów, Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 8
bez których ciężko wyobrazić sobie bieżące funkcjonowanie rodziny z dzieckiem. Bardzo negatywną cechą jest uciążliwy ruch uliczny. Następnie blok wykonany w technologii wielkiej płyty dalej plomba a także lofty Lokalizacja nie ma aż tak dużego wpływu na decyzje zakupu jakby się do tej pory wydawało. Większe znaczenie ma przyzwyczajenie do dotychczasowego miejsca. Czynnikiem, który skłania do zmian jest chęć zwiększania metrażu na członka rodziny niż atrakcyjność lokalizacji. Obecne preferencje lokalizacyjne nieruchomości: 1) Najbardziej atrakcyjne: największy popyt potencjalny dotyczył takich lokalizacji jak Bronowice, Łobzów, Prądnik Biały, Krowodrza Górka, Prądnik Czerwony, a zatem zachodniopółnocnej części Krakowa, blisko centrum i z rozwiniętą komunikacją publiczną. 2) Drugiego wyboru: wybierało je trochę mniej gospodarstw domowych niż te najbardziej atrakcyjne, ale cieszyły się znaczną popularnością - Pychowice, Dębniki, Zakrzówek, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Wola Duchacka, Płaszów, Prokocim, Piaski, Mydlniki, Wola Justowska, Salwator, Azory, Górka Narodowa, Olsza, Rakowice, Grzegórzki, Czyżyny. Grupa ta była bardzo niejednorodna wewnętrznie, podobnie jak wybierające je gospodarstwa domowe (trudno porównywać Zwierzyniec do Czyżyn, ale jeśli umieścić je w różnych segmentach rynkowych cechuje je podobna atrakcyjność dla potencjalnych nabywców). 3) Budzące emocje: posiadające stosunkowo dużo zwolenników i przeciwników - Ruczaj, Kurdwanów, Mistrzejowice, Bieżanów. Osiedla te wyróżniają się połączeniem ambiwalentnych cech (daleko od centrum ale tanie mieszkania lub w przypadku Ruczaju atrakcyjna lokalizacja z drogimi mieszkaniami lecz ze słabą komunikacją miejską i brakiem przedszkoli, szkół i przychodni) 4) Nielubiane: cechujące się zdecydowanie negatywnymi konotacjami mieszkaniowymi - Swoszowice, Rybitwy, Łęg, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Kombinat, Mogiła, Ruszcza, Przylasek Rusiecki. Ciekawym zjawiskiem jest obecność modnych dotychczas Swoszowic w tej grupie. 5) Obojętne: Obszary nie rozważane w kontekście mieszkaniowym, gdzie potencjalny popyt jest stosunkowo ograniczony mimo braku wyraźnych negatywnych przesłanek - Tyniec, Skotniki, Kobierzyn, Sidzina, Kliny, Opatkowice, Stare Podgórze, Zabłocie, Olszanica, Chełm, Bielany, Przegorzały, Tonie, Witkowice, Stare Miasto, Bieńczyce. Warto tutaj zwrócić uwagę na obecność Starego Miasta, które przez zamieszkałe w Krakowie gospodarstwa domowe nie jest często rozważane, jako potencjalna lokalizacja mieszkania (w przeciwieństwie do inwestorów zagranicznych i warszawskich, które kupują mieszkania w innych celach). (Źródło: mrn.pl) Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 9
L.p. Analizę oparto o transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, będących w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Czerwony Prądnik Wybrano transakcje mieszkaniami o zbliżonej powierzchni użytkowej. Adres / położenie nieruchomości Data_trans Cena_jedn aktual. [zł/m2] Powierzchnia [m2] Piętro Liczba pokoi Wysoki/niski Otoczenie Stan techniczny Powierzchnia mieszkania 1 Powstańców 34 29 lut 12 6 066,93 51,93 0 3 0 1 0,5 51,93 2 Promienistych 9 13 kwi 12 5 499,70 51,66 0,5 3 0 0 0,5 51,66 3 Strzelców 15a 24 kwi 12 5 168,63 52,27 0 3 0 1 0,5 52,27 4 Łebkowskiego 10 26 lip 12 5 642,31 55,52 0,5 3 0 1 0,5 55,52 5 Powstańców 34 2 sie 12 4 735,80 50,09 0,5 2 0 1 0,5 50,09 6 Strzelców 7a 17 sie 12 5 541,91 52,88 0 3 1 1 0,5 52,88 7 Powstańców 30 26 lis 12 5 200,34 52,08 0,5 3 1 1 0,5 52,08 8 Kwartowa 3 3 sty 13 3 779,84 52,01 0,5 3 0 1 0 52,01 min 9 Powstańców 36/ 21 lut 13 5 542,45 52,61 0 3 1 1 0,5 52,61 10 Strzelców 11a/ 25 lut 13 5 601,37 51,89 1 3 1 1 0,5 51,89 11 Strzelców 11/ 3 kwi 13 6 001,50 52,21 0,5 3 1 1 0,5 52,21 12 Strzelców 17/ 16 kwi 13 5 251,57 58,29 0 3 0 0 0,5 58,29 13 Powstańców 34/ 24 cze 13 4 907,65 50,86 0,5 2 0 1 0,5 50,86 14 Powstańców 26/ 30 lip 13 5 702,62 52,19 0,5 3 0 0 1 52,19 15 Kwartowa 3/ 15 sie 13 6 194,04 51,93 0,5 3 0 1 1 51,93 max 16 Powstańców 30b/ 25 paź 13 5 416,52 52,40 0 3 1 1 0,5 52,4 17 Strzelców 9/ 31 paź 13 5 091,02 52,83 0 3 1 0 0,5 52,83 Ustalenie wpływu czasu na zmienność cen w bazie nieruchomości. Spadek cen o -1,6 % rocznie. Trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 7 000,0 Trend=-1,6±0,09 [%/rok] r2=0,007 MAPE=8,19 [%] 6 000,0 5 000,0 4 000,0 3 000,0 2 000,0 1 000,0 0,0 29 lut yy 31 mar yy 30 kwi yy 31 maj yy 30 cze yy 31 lip yy 31 sie yy 30 wrz yy 31 paź yy 30 lis yy 31 gru yy Średnia 3 met. 31 sty yy 28 lut yy 31 mar yy trans. 30 kwi yy 31 maj yy 30 cze yy 31 lip yy 31 sie yy 30 wrz yy 31 paź yy Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 10
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. L.p. Nazwa cechy rynkowej skokowej Ocena najlepsza Ocena2 Ocena3 1 Piętro 1(1,2) 0,5(pozostałe) 0(parter i ostatnie) 2 Liczba pokoi 3 2 3 Wysoki/niski blok 1(niski do 5 kondygnacji) 0 4 Otoczenie 1(zieleń, odległość od drogi, place zabaw) 5 Stan techniczny lokalu 1(BDB) 0 0,5(przeciętny do odnowienia) 0( generalny remont) 1 Powierzchnia mieszkania 50 60 Wagi cech rynkowych - średnia metod: RW, MNK, CP wraz z przedziałem ufności wag przy α = 0,05 70,00% 65,03±2,17 [%] 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 1,59±2,34 [%] 18,87±1,51 [%] 5,79±3,32 [%] 0,62±0,53 [%] 8,08±2,21 [%] Piętro Liczba pokoi Wysoki/niski Otoczenie Stan techniczny Powierzchnia mieszkania Piętro Liczba pokoi Wysoki/niski Otoczenie Stan techniczny Powierzchnia mieszkania Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 11
Wykres rozkładu cen dla w/w bazy nieruchomości. 14 Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego N(Cśr=5323,65 σ=564,7); rozkład empir. asymetrycznie lewostronny 12 10 D=5380,2 M=5411,44 Cśr=5323,65 8 6 4 2 0-2 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 L.p Parametr Wartość 1 Minimalna jedn.cena aktualizowana Cmin 3 744,18 2 Maksymalna jedn. cena aktualizowana Cmax 6 169,50 3 Średnia jedn. cena aktualizowana Cśr (μ) 5 323,65 4 Mediana jedn.cen aktualizowanych M 5 411,44 5 Dominanta jedn. cen aktualizowanych D 5 380,20 6 Odchylenie standardowe jedn.cen aktualizowanych σ 564,70 7 Skośność As [%] -123,28% 8 Współ. asymetrii dominanty AsD=[(μ-D)/σ] [%] -10,01% 9 Współ. asymetrii mediany AsM=[(μ-M)/σ] [%] -15,55% 10 Liczba przedziałów klasowych 5 11 Rozpiętość przedziału klasowego 606,00 Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 12
Cechy przypisane dla wycenianego lokalu. 0,5 3 1 1 0,5 59,3 Piętro Liczba pokoi Wysoki/niski Otoczenie Stan techniczny Powierzchnia mieszkania Nieruchomość o najniższej cenie lp. 8 w tabeli na stronie 10 Nieruchomość o najwyższej cenie lp. 15 w tabeli na stronie 10. Wycena. L.p Cechy rynkowe Wagi cech [%] Mnożniki wartości kj 1 Piętro 1,59% 5,14 2 Liczba pokoi 18,87% 53,37 3 Wysoki/niski 5,79% 21,83 4 Otoczenie 0,62% 1,87 5 Stan techniczny 65,03% 168,15 6 Powierzchnia mieszkania 8,08% 5,79 I. Wartość reprezentatywna - Cena jedn. przeciętna [zł/m2] 5 323,65 II. Średni procentowy względny błąd wyceny σproc [%] 8,70% III. Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] 59,30 IV. Wynik = Cena jednostkowa nieruch szacowanej [zł/m2] 5 047,80 V. Wynik szacowania = Wartość nieruchomości [zł] 299 334 Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 13
III. Wynik końcowy wyceny. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie przy ul. Powstańców 30B/28 wynosi po zaokrągleniu: W= 299 300 zł Słownie; dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych. Tak określona wartość mieści się w granicach cen możliwych do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości. Odzwierciedla ona spadek zainteresowania mieszkaniami o powierzchni po wyżej 40 m 2 i dodatkowo konkurencje ze strony rynku pierwotnego. IV.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Klauzule ogólne 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie musiał zapłacić w związku z jej nabyciem. 2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu 1. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie I.3 - Cel wyceny niniejszego opracowania. 2. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w części, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne i fizyczne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 14
Zdjęcia mieszkalnia. Duży pokój. Pokoje mniejsze. Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 15
Kuchnia,Przedpokój. Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 16
Łazienka i wc Sygn. akt KM 1457/13 i inne Strona 17