OPERAT SZACUNKOWY DOTYCZĄCY OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ I STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ BUDYNKU POŁOŻONEGO W JANKOWIE 47A, GMINA ŻELAZKÓW, POWIAT KALISKI, WOJ. WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00039182/9 WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSYTEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ I PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI BUDYNKOWEJ WYNOSI: obręb 0011 JANKÓW, działka nr 111/5 0,3960 ha, KZ1A/00039182/9 707 000,00 zł słownie: siedemset siedem tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 20 maja 2015 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026
2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 3 1.1.Przedmiot wyceny.... 4 1.2. Zakres wyceny.... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne... 4 3.3. Materiały pomocnicze.... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1. Stan prawny... 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI... 13 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 13 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI... 14 8.1. Rodzaj określonej wartości... 14 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania... 14 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 16 9.1. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości... 16 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM... 19 11. KLAUZULE... 19 12. ZAŁĄCZNIKI... 19 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
3 Opis przedmiotu wyceny: Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 111/5 o powierzchni 0,3960 ha położona w miejscowości Janków 47a wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300711_2 Żelazków, obrębie geodezyjnym 0011 Janków, zabudowana budynkiem produkcyjno magazynowym z zapleczem socjalno biurowym stanowiącym odrębną nieruchomość zapisane w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00039182/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania: - budynek produkcyjno magazynowy z częścią biurowo - socjalną o powierzchni zabudowy 1797,00 m 2, powierzchni użytkowej 1614,30 m 2, Przeznaczenie: Studium: tereny zabudowane zainwestowane Właściciel: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty: Spółka jawna Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 21.04.2015 r. Data oględzin nieruchomości - 21.04.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 20.05.2015 r. Data sporządzenia operatu - 20.05.2015 r. 707 000,00 zł słownie: siedemset siedem tysięcy złotych Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
4 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 111/5 o powierzchni 0,3960 ha położona w miejscowości Janków 47a wielkopolskie, w jednostce ewidencyjnej 300711_2 Żelazków, obrębie geodezyjnym 0011 Janków, zabudowana budynkiem produkcyjno magazynowym z zapleczem socjalno biurowym stanowiącym odrębną nieruchomość zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00039182/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 111/5 i prawa własności budynku produkcyjno magazynowego z zapleczem socjalno biurowym według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 03 kwietnia 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości. 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z Dz.U. z 2014 r. Nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami). 3.3. Materiały pomocnicze.
5 R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 21 kwietnia 2015 r. w obecności Komornika Sądowego oraz użytkownika wieczystego gruntu. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00039182/9 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu. Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu. Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy Żelazków. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 20 maja 2015 r. Data określenia wartości: 20 maja 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 kwietnia 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 21 kwietnia 2015 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00039182/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 20 maja 2015 r. znajdują się następujące zapisy: KZ1A/00039182/9 DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Janków, gm. Żelazków, działka nr 111/5 o powierzchni 0,3960 ha zabudowana budynkiem magazynowym o powierzchni użytkowej 1834,00 m 2, stanowiącym odrębną nieruchomość DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Działka w wieczystym użytkowaniu i budynek magazynowy stanowiący odrębną nieruchomość. Okres użytkowania: 2089-12-05 DZIAŁ II własność Właściciel: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty: 1/1 TOMAG Tomasz Matuszewski Spółka Jawna, Janków 47 A, siedziba - gmina Żelazków, REGON 25044773000000. Na podstawie -umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności nr rep. A 7817/2001 sporządzonej dnia 21.09.2001 r. przed notariuszem Dariuszem Rodeckim wpisano dnia 25.09.2001 r., - oświadczenia o wypowiedzenie udziału w spółce cywilnej nr rep. A:10926/2001 sporządzonej
6 dnia 21.11.2001 r. przed notariuszem Dariuszem Rodeckim wpisano dnia 15.01.2002 r. - odpisu aktualnego z rejestru przedsiębiorców wpisano dnia 20.09.2004 r. - postanowienia o uzupełnieniu migracji wystawionego przez Sąd Rejonowy Wydział VI Ksiąg Wieczystych DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia 2. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Ostrzeżenie: Z nieruchomości opisanej w dziale I-O tej księgi wieczystej toczy się egzekucja. Skutki zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji: - Gminna Spółdzielnia Samopomoc Chłopska z siedzibą w Koninie - Mlekoma spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie DZIAŁ IV hipoteka Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość 10. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 770 000 zł na rzecz Banku Zachodniego WBK SA 1 Oddział w Kaliszu z siedzibą we Wrocławiu 11. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 170 000 zł na rzecz Bank Zachodni WBK 2 Oddział w Kaliszu z siedzibą we Wrocławiu 12. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 18 000 zł na rzecz Bank Zachodni WBK 2 Oddział w Kaliszu z siedzibą we Wrocławiu 13. Hipoteka umowna w kwocie 225 000 zł na rzecz Bank Zachodni WBK z siedzibą we Wrocławiu 14.Hipoteka umowna w kwocie 645 000 zł na rzecz Bank Zachodni WBK z siedzibą we Wrocławiu 15. Hipoteka przymusowa w kwocie 92 796,00 zł na rzecz Gminy Żelazków DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna 300711_2 Żelazków Obręb 0011 Janków Jednostka rejestrowa G98 Numery działek 111/5 Powierzchnia 0,3960 ha Numer księgi wieczystej KW 39182 Istnieje zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.
7 Powiat kaliski Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha, co stanowi około 71% całości obszaru. W związku z rolniczym charakterem gmin powiatu, zdecydowana większość podmiotów gospodarczych to indywidualne gospodarstwa rolne, których w powiecie jest prawie 13 tys. Większość działających tu przedsiębiorstw to zakłady usługowe i firmy handlowe. Janków, gm. Żelazków Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Janków, w gminie Żelazków, oddalonej od miasta powiatowego około 20 km a od miejscowości gminnej 5 km. Gmina Żelazków, położona jest na północ od Kalisza, w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Gmina zajmuje powierzchnię 11 361 ha. Gminę tworzy 36 wsi, z czego 25 to wsie sołeckie. Gmina ma charakter z wyraźnie kształtującą się funkcją przetwórstwa rolno-spożywczego. Użytki rolne charakteryzują się dobrą jakością i wysoką kulturą upraw. W ciągu ostatnich lat daje się także zauważyć wzrost znaczenia funkcji mieszkaniowej (migracje z terenu Kalisza) oraz znaczenia gminy jako terenu lokalizacji przedsiębiorstw różnych branż. Gmina liczy ok. 9000 mieszkańców. Bliskość Kalisza, z którym gmina ma dobre połączenie zapewnia możliwość korzystania ze skoncentrowanych w mieście usług, w tym także instytucji obsługujących działalność gospodarczą. SĄSIEDZTWO I DOJAZD Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa zagrodowa, tereny rolne oraz budynek magazynowy. Dojazd do nieruchomości drogą przebiegającą przez miejscowość o nawierzchni asfaltowej (droga gminna działka nr 177) oraz drogą gruntową utwardzoną (droga gminna - działka nr 96/3).
8 OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana obejmująca działkę gruntu nr 111/5 o powierzchni 3960 m 2 o kształcie prostokąta. Działka zabudowana jest budynkiem produkcyjno magazynowym z zapleczem socjalno biurowym. Wjazd na teren nieruchomości poprzez bramę stalową, ogrodzony w części siatką stalową, w części utwardzony asfaltem. Uzbrojenie terenu: - sieć wodociągowa - sieć elektroenergetyczna - kanalizacja do szamba - sieć telefoniczna Zagospodarowanie terenu nieruchomości
9 źródło: geoportal.gov.pl OPIS BUDYNKU PRODUKCYJNO - MAGAZYNOWEGO Z CZĘŚCIĄ BIUROWO - SOCJALNĄ Budynek wolno stojący, parterowy w części z poddaszem użytkowym, bez podpiwniczenia kryty dachem dwuspadowym. Budynek kiedyś pełnił funkcję piekarni, od około jednego roku jest nieużytkowany. Budynek objęty jest ochroną konserwatorską. Dane techniczne wg dokumentacji technicznej oraz własnych pomiarów sprawdzających Powierzchnia zabudowy 1797,00 m 2 Powierzchnia użytkowa 1614,30 m 2 Kubatura 11 950,00 m 2 Rok budowy 1928 Zestawienie pomieszczeń w budynku: Parter Poddasze Lp. Pomieszczenie* Powierzchnia [m 2 ] Lp. Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] 1 pom. produkcyjne 165,00 1 pom. socjalne 7,30 2 ekspedycja 51,00 2 pom. biurowe 10,10 3 kantor 5,70 3 korytarz 8,10 4 mycie pojemników 15,00 4 biuro 20,15 5 pojemniki czyste 9,50 5 pom. socjalne 25,50 6 magazyn oleju 9,50 6 magazyn 29,20 7 pieczenie pączków 9,00 7 klatka schodowa 7,35 8 magazyn mąki 48,50 9 magazyn dodatków 9,00 10 mycie sprzętu 9,00 11 korytarz 20,00 12 szatnia 18,00 13 szatnia 19,50 14 biuro 28,20 15 jadalnia 11,30
10 16 pączkownia 166,70 17 magazyn wyr. gotowych 240,00 18 wc + szatnia 13,00 19 jadalnia 14,00 20 pom. techniczne 6,70 21 młyn 167,80 22 magazyn 457,30 23 kotłownia 12,90 RAZEM: 1506,60 RAZEM: 107,70 Łączna powierzchnia: 1614,30 m 2 * nazewnictwo pomieszczeń zaczerpnięte z dostępnej dokumentacji
11 Pomieszczenia na parterze
12 Pomieszczenia na poddaszu Opis konstrukcji i wykończenia: Fundamenty: murowane Ściany: murowane w technologii tradycyjnej z cegły pełnej Strop: w części nad poddaszem użytkowym betonowy, w części sufit podwieszany z płyt gipsowo kartonowych na wieszakach Dach: konstrukcji drewnianej, kryty częściowo blachą i częściowo dachówką Posadzki: betonowe, w części wykończone lastryko, w pomieszczeniach socjalno biurowych płytkami ceramicznymi i panelami podłogowymi Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne malowane, w części pomieszczeń ściany wyłożone płytkami ceramicznymi Stolarka okienna i drzwiowa: okna w ramach stalowych, na poddaszu okna połaciowe w ramach drewnianych
13 Schody na poddasze: betonowe wylewane, wyłożone płytkami ceramicznymi Instalacje: - wodno kanalizacyjna - elektryczna - centralne ogrzewanie (piec więglowy) - wentylacyjna Budynek jest w zadowalającym stanie technicznym. Konstrukcja budynku stabilna. Konserwacje przeprowadzane na bieżąco. Poszczególne elementy wykończeniowe w zadowalającym stanie technicznym. Budynek od około roku nieużytkowany 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Żelazków nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA opracowanego dla gminy Żelazków, podjętego uchwałą nr VIII/51/1999 Rady Gminy Żelazków z dnia 30 września 1999 roku nieruchomość położona jest na terenach zabudowanych zainwestowanych. 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę oraz z dokumentacji technicznej budynków uzyskanych od właściciela Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu, powierzchni budynków Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie województwa wielkopolskiego szczególnie powiatów: kaliskiego, ostrowskiego, pleszewskiego, Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek zabudowanych nieruchomości obszar rynku powiat kaliski, ostrowski, pleszewski okres badania cen 2 lata wstecz od daty wyceny jednostka odniesienia cena całkowita za nieruchomość Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami komercyjnymi pozwala stwierdzić, iż ceny są stabilne. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie. Badania tego segmentu rynku nieruchomości wykazuję, iż rynek sprzedaży nieruchomości zabudowanych nie jest mało rozwinięty, na badanym obszarze odnaleziono zalewie kilka transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Z analizy wynika, iż na cenę ma w największym stopniu ma wpływ lokalizacja obiektu. Położenie w pobliżu miasta powiatowego i dobra ekspozycja nieruchomości powodują iż nieruchomość uzyskuje najwyższą cenę. Dla inwestorów bardzo ważny jest również stan techniczny zabudowań, powierzchnia i możliwość adaptacji na różne rodzaje działalności. Bardzo ważnym atrybutem wpływającym na wartość jest powierzchnia gruntu i jej zagospodarowanie. Oczywiście im większa i lepiej zagospodarowane tym droższa.
14 Poniżej przedstawiono zbiór transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Data transakcji Powiat Miasto/Gmina Obręb Rodzaj nabywanego prawa Cena łączna działki i bud Powierzchnia działki(ek) 2014-04-14 Kaliski Stawiszyn Piątek Wielki WŁASNOŚĆ 525000 6500 2013-09-30 Ostrowski Sośnie Bogdaj WŁASNOŚĆ 442160 36750 2014-05-07 Kaliski Opatówek Opatówek U. WIECZYSTE 750000 6658 2013-08-30 Pleszewski Czermin Czermin WŁASNOŚĆ 500000 4156 2014-11-04 Kaliski Lisków Lisków WŁASNOŚĆ 851000 3,26 2013-09-14 Ostrowski Ostrów Wielkopolski Kołątajew WŁASNOŚĆ 950000 10400 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami
15 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Liczba transakcji KM 368/15 16 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 6 nieruchomości podobnych. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = 442 160,00 zł Cena maksymalna = 950 000,00 zł DELTA = 507 840,00 zł Liczba próbek = 6 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 209 473,87 Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 706 898,27 500 000 600 000 700 000 Cena 1 mkw Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości. Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami. Przyjęte cechy rynkow e 800 000 900 000 Położenie 30 % Stan 30 % Sposób 5 % Wielkość 10 % Powierzchnia 25 % Z przedstawionego zbioru 6 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Powierzchnia Nr gruntu [m2] 1 2013-09-14 Kołątajew, gm. Ostrów Wielkopolski, powiat ostrowski Powierzchnia użytkowa zabudowań Cena transakcyjna w zł 10400 1586,61 960 000,00 zł Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno biurowym, budynkiem garażowym, magazynowo socjalnym i warsztatowym oraz budynkiem gospodarczo magazynowym. Budynki murowane, stan techniczny zabudowań zadowalający. Teren zagospodarowany i ogrodzony. Prawo władania gruntem - własność 2 2014-04-14 Piątek Wielki, gm. Stawiszyn, powiat kaliski 6500 1390,14 525 000,00 zł Nieruchomość zabudowana dwoma budynkami magazynowymi oraz budynkiem mieszkalnym. Budynki murowane, stan techniczny zabudowań zadowalający. Teren zagospodarowany i ogrodzony. Prawo władania gruntem - własność
17 3 2014-05-07 Opatówek, gm. Opatówek 6658 1035,40 750 000,00 Nieruchomość zabudowana - budynkiem biurowo - administracyjnym, wiatą z przeznaczeniem na magazyn, murowany magazyn płaski z przeznaczeniem na nawozy mineralne. Teren zagospodarowany i ogrodzony. Prawo władania gruntem użytkowanie wieczyste OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre Położenie w pobliżu miasta powiatowego przy drodze o nawierzchni asfaltowej w niewielkim oddaleniu od drogi krajowej, dobra ekspozycja nieruchomości zadowalające Położenie w miejscowości wiejskiej przy drodze gminnej o nawierzchni asfaltowej dobra ekspozycja nieruchomości średnie Położenie w miejscowości wiejskiej przy drodze gminnej o nawierzchni nieutwardzonej zła ekspozycja nieruchomości Stan techniczny zabudowań dobry Budynki o stabilnej konstrukcji, nie wymagające remontów i modernizacji, wnętrza wykończone i użytkowane zadowalający Budynki o stabilnej konstrukcji, wymagające remontów i modernizacji, wnętrza wykończone i nieużytkowane Powierzchnia użytkowa zabudowań średni Budynki o niestabilnej konstrukcji, wymagające remontów kapitalnych lub rozbiórki, wnętrza wykończone i nieużytkowane duża powyżej 1400 m 2 średnia pomiędzy 800-1400 m 2 mała do 800 m 2 Wielkość działki duża powyżej 8 000 m 2 średnia pomiędzy 5000-8 000 m 2 mała poniżej 5000 m 2 Sposób władania gruntem korzystne prawo własności średnio korzystne prawo użytkowania wieczystego gruntu Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 950 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 152 352,00 zadowalające dobre - 76 176,00 Stan techniczny 30 152 352,00 zadowalający zadowalający 0,00 Powierzchnia 25 126 960,00 duża duża 0,00 użytkowa budynku Wielkość działki 10 50 784,00 mała duża - 50 784,00 Sposób władania 5 25 392,00 średnio korzystny korzystny - 25 392,00 gruntem Suma: - 152 352,00
18 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 525 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 152 352,00 zadowalające zadowalające 0,00 Stan techniczny 30 152 352,00 zadowalający zadowalający 0,00 Powierzchnia 25 126 960,00 duża średnia 63 480,00 użytkowa budynku Wielkość działki 10 50 784,00 mała średnia - 25 392,00 Sposób władania 5 25 392,00 średnio korzystny korzystny - 25 392,00 gruntem Suma: 12 696,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 750 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie 30 152 352,00 zadowalające dobre - 76 176,00 Stan techniczny 30 152 352,00 zadowalający średni 76 176,00 Powierzchnia 25 126 960,00 duża średnia 63 480,00 użytkowa budynku Wielkość działki 10 50 784,00 mała średnia - 25 392,00 Sposób władania gruntem 5 25 392,00 średnio korzystny średnio korzystny 0,00 Suma: 38 088,00 Wartości cząstkowe: Wx-950000,00 = 950000,00+(-152352,00) = 797648,00 Wx-525000,00 = 525000,00+12696,00 = 537696,00 Wx-750000,00 = 750000,00+38088,00 = 788088,00 Sposób obliczania wartości, średnia ważona ze wzoru: (0,82*537696,00 + 0,77*788088,00 + 0,84*797648,00) / (0,82 + 0,77 + 0,84) Wartość nieruchomości wycenianej: 706 898,27 zł słownie: siedemset sześć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt osiem zł. 27/100 przyjęto: 707 000 zł słownie: siedemset siedem tysięcy złotych w tym: wartość budynku wynosi: Dla potrzeb wyliczenia wartości rynkowej wartości rynkowej budynku przyjęto wartość gruntu wraz zagospodarowaniem = 80 000 zł Wartość rynkowa budynku produkcyjnego wynosi 707 00 zł - 80 000 zł = 627 000 zł
19 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ I BUDYNKOWEJ ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00039182/9 707 000,00 zł Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji technicznej i prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia obciążeń wpisanych w dziale III i IV księgi wieczystej. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00039182/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.