TRUDNY RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

Podobne dokumenty
RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE 2010 /2011 KRZYSZTOF BARTUŚ

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE

RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE W 2017 ROKU HOSSA W ROZKWICIE

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE W 2018 ROKU KONTYNUACJA HOSSY

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE

INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI CZY TO SIĘ JESZCZE OPŁACA?

Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi w latach

RYNEK WTÓRNY DOMÓW W OKOLICACH KRAKOWA MODA NA DOM POD MIASTEM

Analiza rynku lokali mieszkalnych w centrum Krakowa Rzeczoznawcy Majątkowi : Elżbieta Hołda, Marek Wojtyna Kraków 2006

KRAKÓW WTÓRNY RYNEK DOMÓW MAŁA PODAŻ I REKORDOWE CENY

GRUNTY W STREFIE PODMIEJSKIEJ

Warszawa. * mediana Źródło: Wynajem.pl. Źródło: Wynajem.pl

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE

RYNEK DOMÓW JEDNORODZINNYCH W KRAKOWIE

Rynek wynajmu mieszkań - raport kwartalny za IV kw. 2008

ANALIZA CEN LOKALI MIESZKALNYCH W OBROCIE WOLNORYNKOWYM NA PRZESTRZENI OSTATNICH 3 LAT ( ) na dzień r.

Rynek mieszkaniowy w Polsce - 5 lat temu i dziś

STYCZEŃ 2009 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

ANALIZA STAWEK CZYSZNU LOKALI UŻYTKOWYCH W POZNANIU W II POŁOWIE 2008R.

MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA

ANALIZA CEN LOKALI MIESZKALNYCH W OBROCIE WOLNORYNKOWYM NA PRZESTRZENI OSTATNICH 3 LAT ( )

Roczna analiza cen wtórnego i pierwotnego rynku mieszkaniowego Kraków

ANALIZA ŁÓDZKIEGO RYNKU

IQ 2019 KOMENTARZ. Szanowni Państwo, Regina Biskupska. Prezes Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A.

Wynajem.pl Miesięczny raport rynku wynajmu mieszkań lipiec 2010

Nieruchomości nie można zgubić ani przenieść. Rozsądnie zakupione i mądrze zarządzane są prawdopodobnie najbezpieczniejszą inwestycją jaka istnieje.

RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU

ŁÓDZKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Mieszkanie wynajmiemy taniej niż rok temu

Analiza rynku, wybrane elementy przydatne. majątkowego

ANALIZA ŁÓDZKIEGO RYNKU

DOKĄD RYNEK ZMIERZA W MIEŚCIE PAPIEŻA?

PAŹDZIERNIK 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

newss.pl Ukryty popyt. Raport z rynku nieruchomości styczeń 2011

Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości czyli polskie REIT-y Ostatnia prosta

Rynek budowlany na Węgrzech :33:15

newss.pl Małe mieszkania będą bardziej poszukiwane

GMINY WOKÓŁ KRAKOWA RYNEK MIESZKANIOWY I DOMY

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE. efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych

Rynek mieszkaniowy w głównych miastach Polski. II kwartał 2008

Ekonomiczny Uniwersytet Dziecięcy

Profil Grupy Spółka dominująca

MAJ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W GŁÓWNYCH MIASTACH POLSKI Kwiecień 2004

Informacja o rynku lokali mieszkalnych w Szczecinie aktualizacja danych za III kwartał 2016 r. 1

kwiecień 2013 Raport rednet Consulting i tabelaofert.pl sytuacja na rynku mieszkaniowym

Rynek. Nowych Mieszkań. Rynek Nowych. Mieszkań. III kwartał 2012 r.

Grupa Hotelowa Orbis. Prezentacja dla inwestorów

Rynek mieszkaniowy - Poznań

RYNEK MIESZKANIOWY WARSZAWA IV KWARTAŁ 2018

RYNEK MIESZKANIOWY W RZESZOWIE III kw. 2014

RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE

Informacja o rynku lokali mieszkalnych w Szczecinie aktualizacja danych za IV kwartał 2014 r.

ZAKOPANE PIERWOTNY RYNEK MIESZKAO. Marek Suchodół

WADOWICKI RYNEK MIESZKANIOWY

Zakres analizy obejmuje określenie rzeczywistej wartość lokalu użytkowego i możliwości prowadzenia działalności medycznej.

Rynek nowych mieszkań w III kwartale 2015 r. Przewidujemy: Zwiększenie popytu związane z nowelizacją programu MdM Utrzymanie się przyrostu podaży

Niewielki spadek czynszów ofertowych w lutym

Informacja o rynku lokali mieszkalnych w Szczecinie aktualizacja danych za II kwartał 2015 r. 1

Rynek lokali mieszkalnych w mieście Mława w latach

Raport KRN.pl: ANALIZA RYNKU SPRZEDAŻY W KRAKOWIE W I KWARTALE 2008 r.

Mieszkania: ceny transakcyjne trzymają poziom

GRUDZIEŃ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA

Profil Grupy Spółka dominująca

RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE

W A R S Z A W A

Rynek Mieszkań. Nowych IIMieszkań. Rynek Nowych. kwartał 2014 r. III kwartał 2012 r.

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Q3 2015

Informacja o rynku lokali mieszkalnych w Szczecinie aktualizacja danych za II kwartał 2016 r. 1

Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku. Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku

Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r.

Kraków 14 listopada 2013r.

CZERWIEC 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Perspektywy rynku. w 2009 roku Spragnieni krwi

RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE

KRAKOWSKI MIESZKANIOWY RYNEK DEWELOPERSKI 2008

5 lat funduszu Lyxor WIG20 UCITS ETF na GPW w Warszawie rynek wtórny

KATEDRA Inwestycji i Nieruchomości KATEDRA. Inwestycji i Nieruchomości SKN. Real Estate. Rynek biurowy w Łodzi

Zasoby mieszkaniowe ogółem

O CZYM MÓWIĄ LICZBY, CZYLI KONFIRMACJA LUB FALSYFIKACJA STEREOTYPÓW. Alicja Malczewska Gabriela Surowiec

ul. Dąbska 20a/2 tel Kraków mail:

Sytuacja ekonomiczno-finansowa sektora cukrowniczego

RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE IIIQ 2009

Polski rynek hotelowy w 2013 r. ciężka konkurencja na rynku

Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce. Podsumowanie 2015 roku

Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl. Prognoza: krakowski rynek mieszkaniowy w I kwartale 2008 r.

GRUPA KAPITAŁOWA JHM DEVELOPMENT PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY. w tys. PLN

Rynek lokali mieszkalnych w wybranych powiatach wchodzących w skład tzw. Obszaru Metropolitalnego Warszawy w 2013 r.

SKONSOLIDOWANY RAPORT OKRESOWY GRUPY KAPITAŁOWEJ ARAMUS SPÓŁKA AKCYJNA

POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl. Analiza rynku wynajmu w Krakowie w IV kwartale 2007 r.

JEDNOSTKOWY RAPORT OKRESOWY ARAMUS SPÓŁKA AKCYJNA

Przegląd prognoz gospodarczych dla Polski i świata na lata Aleksander Łaszek

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Barometr Podaży i Popytu.

Polski Związek Firm Deweloperskich. Polski Związek Firm Deweloperskich. Dostępność mieszkań

TENDENCJE DO ZMIAN W RUCHU BUDOWLANYM W KRAKOWIE

Rynek opakowań w Polsce do 2020 r. urośnie o prawie 40 proc.

Transkrypt:

TRUDNY RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE Przedwojenna, zabytkowa zabudowa wielorodzinna kamienice jest dominującą formą urbanistyczną centrum Krakowa, obejmującą najstarszą część Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Cechą charakterystyczną kamienic jest ich atrakcyjne położenie w najlepszych lokalizacjach miasta i niepowtarzalne walory architektoniczne, historyczne i artystyczne. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług (turystyka i gastronomia), a niepowtarzalność architektoniczna i historyczna jest źródłem dobrej marki dla właściciela takiego budynku. Dlatego można mówić o odrębnym segmencie rynku nieruchomości rynku kamienic, z jego własną dynamiką, popytem i podażą. Specyfiką tego rynku jest jego ograniczona podaż, gdyż przedwojennych kamienic nie przybywa, a nowe oferty sprzedaży kamienic są najczęściej wynikiem regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Najmodniejsze ulice, wzdłuż których rozciąga się zabytkowa i przedwojenna zabudowa mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant, z ulicą Floriańską, Rynkiem Głównym, Grodzką i Szewską, dalej przedwojenne dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną, ponadto ulica Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa, Lubicz, Grzegórzecka. W Krowodrzy najatrakcyjniejszy jest Salwator wokół Placu Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół ul. Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim ulice Kalwaryjska i Limanowskiego z przecznicami, ale coraz modniejsze są tereny powyżej tych ulic na Wzgórzu Lasoty (Zamojskiego, Parkowa) oraz Dębniki. 2

Liczba transakcji na rynku kamienic w latach 2003-2008 400 350 300 250 200 150 100 50 rok liczba transakcji całymi kamienicami liczba transakcji udziałami w kamienicach łączna liczba transakcji w roku zmiana rok do roku [pop.rok=100%] 2003 26 116 142-2004 42 105 147 104% 2005 62 180 242 165% 2006 97 237 334 138% 2007 54 167 221 66% 2008 27 84 111 50% 0 liczba transakcji całymi kamienicami liczba transakcji udziałami w kamienicach łączna liczba transakcji w roku Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl Obrót rynkowy kamienicami i udziałami w kamienicach w latach 2003-2008 600 500 400 300 200 100 rok obrót rynkowy całymi kamienicami [mln zł] obrót rynkowy udziałami w kamienicach [mln zł] łączny obrót rynkowy w roku [mln zł] zmiana rok do roku [pop.rok=100%] 2003 46 33 79-2004 61 29 90 114% 2005 118 60 178 198% 2006 363 132 495 278% 2007 352 191 543 110% 2008 211 115 326 60% 0 obrót rynkowy całymi kamienicami [mln zł] obrót rynkowy udziałami w kamienicach [mln zł] Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl 3

Obrót rynkowy kamienicami w Krakowie występuje na obszarze trzech dawnych dzielnic: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Na podstawie dotychczasowych zarejestrowanych transakcji sprzedaży szacuje się, że w 2008 roku nastąpił gwałtowny spadek obrotów na rynku: zawarto o 50% mniej transakcji sprzedaży kamienic lub ich udziałów, a wartość obrotów zmalała o 40% w stosunku do roku 2007. Równocześnie średnia cena jednostkowa kamienicy (1 m 2 powierzchni użytkowej) w ciągu ostatniego roku pozostał bez zmian. Wolumen (ilość) zawartych transakcji w 2008 gwałtownie spadł do poziomu z 2003 r. Właścicieli zmieniło zaledwie osiemdziesiąt parę kamienic, dwukrotnie mniej niż w 2007 r.! Obroty spadały jednak znacznie wolniej i wciąż były wysokie w porównaniu z latami 2003-2005. Świadczy to o szybko malejącym popycie na powierzchnie w centrum miasta spowodowanym wysokimi cenami na rynku. Potwierdzeniem tej sytuacji na rynku był obserwowany ciągły wzrost cen 1 m 2 powierzchni użytkowej kamienic w Śródmieściu (w Podgórzu i Krowodrzy podobnie). Po gorączce na rynku nieruchomości w 2006 i 2007 r., gdy ceny rosły w tempie kilkudziesięciu procent rocznie, w 2008 roku wzrost zatrzymał się na poziomie prawie 9.000 zł/m 2, a już pod koniec 2008 roku i w 1 połowie 2009 roku rozpoczął się trend spadkowy. Trend cenowy kamienic w Śródmieściu - lata 2003-2008 [zł/m2] rok średnia cena 1m2 powierzchni użytkowej kamienicy w Śródmieściu [zł] zmiana rok do roku [pop.rok=100%] 2003 2106-2004 2377 113% 2005 3412 144% 2006 4440 130% 2007 8830 199% 2008 8951 101% 2009 7500 84% 10 000 zł 9 000 zł 8 000 zł 7 000 zł 6 000 zł 5 000 zł 4 000 zł 3 000 zł 2 000 zł 1 000 zł - zł 2009 Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl Rok 2008 to czas zmiany trendu, przesilenia na rynku kamienic popyt spadł a podaż i ceny utrzymywały się na wysokim poziomie, co widoczne było po ilości ofert. 4

Na przełomie 2008 i 2009 roku oferowanych było prawie 180 kamienic do sprzedaży. Oznacza to 80% wzrost podaży w stosunku do roku poprzedniego. Największa ilość oraz wartość oferowanych kamienic dotyczy obszaru Śródmieścia (prawie 100 ofert), wyraźnie mniej nieruchomości było do kupienia w Krowodrzy (30) i Podgórzu (50). Średnia cena ofertowa kamienicy w Śródmieściu sięgała prawie 10 tys. zł/m 2, a najdroższa oferta sięgała 35 tys. zł/m 2. W Krowodrzy średnia cena ofertowa wynosiła prawie 7 tys. zł/m 2 a maksymalna ponad 11 tys. zł/m 2. W Podgórzu cena średnia nie przekraczała 8 tys. zł/m 2 a najdroższa wynosiła ponad 16 tys. zł/m 2. Najdroższa kamienica oferowana była na Stradomiu za cenę 65 mln zł. Ilość ofert sprzedaży kamienic w 2008 wzrosła w stosunku do roku poprzedniego, co obrazuje poniższy wykres. Parametr Śródmieście Krowodrza Podgórze 2007 2008 średnia cena 1m2 9.920 zł 6.941 zł 7.881 zł 90 mediana cen za 1m2 8.667 zł 6.819 zł 6.863 zł 61 55 minimalna cena 1m2 maksymalna cena 1m2 2.778 zł 3.793 zł 2.523 zł 35.294 zł 11.111 zł 16.400 zł 18 32 24 odchylenie std. cen 1m2 5.316 zł 2.011 zł 3.209 zł Śródmieście Krowodrza Podgórze W 2008 roku sprzedano aż 3 kamienice w Śródmieściu za ponad 10 mln zł każda a najdroższe kamienice w Krowodrzy i Podgórzu kosztowały ponad 3,5 mln zł. Średni wydatek na zakup kamienicy w Krakowie to 5,2 mln zł. 1 m 2 powierzchni użytkowej kamienicy nie przekroczył 20.000 zł/m 2 nawet w najdroższych punktach miasta (Rynek Główny, Floriańska, Grodzka, Szewska). Szacuje się, że obrót rynkowy w 2008 roku wyniósł nieco ponad 300 mln zł, co oznacza spadek w stosunku do 2007 roku o ok. 40% (ilość transakcji spadła o 50%). Dane te wskazują, że największy napływ kapitału inwestycyjnego był w 2006 r., gdy zarejestrowano największą ilość transakcji przy rosnących cenach i malejącej podaży, a rok 2008 był okresem realizacji zysków i odsprzedaży kamienic (jako budynków lub, po podziale, jako nieruchomości lokalowych), stąd gwałtowny wzrost cen i ich podaży przy jednoczesnym spadku popytu. 5

Ceny najwyższe; liczba transakcji > 1mln zł i > 5 mln zł ŚRÓDMIEŚCIE 57 42,41 8,28 10 3 5,11 16 1 9,70 31 9 22,33 21 28 16 35,26 15 8 Najwyższa cena kamienicy [mln zł] Ilość transakcji o cenach > 1 mln zł Ilość transakcji o cenach > 5 mln zł Ceny najwyższe, liczba transakcji > 1mln zł i > 5 mln zł KROWODRZA 8,1 7 6 5,76 5 1,03 3,15 1 1 2,53 3 1 3,6 2 - - - - Najwyższa cena kamienicy [mln zł] Ilość transakcji o cenach > 1 mln zł Ilość transakcji o cenach > 5 mln zł Ceny najwyższe, liczba transakcji > 1mln zł i > 5 mln zł PODGÓRZE 11 9 6 5,5 3,33 2 2,48 2,3 1 - - - 1 3,32 3,63 3 - - Najwyższa cena kamienicy [mln zł] Ilość transakcji o cenach > 1 mln zł Ilość transakcji o cenach > 5 mln zł 6

Szlak Moniuszki Wielopole Zegadłowicza Ciemna Smoleńsk Topolowa Asnyka Krowoderska Dominikański Stradomska Szaflarska Powiśle Zysk stanowi główny cel inwestycyjny na rynku kamienic Od wielu lat realizowane są różne strategie inwestycyjne: - spekulacja krótkoterminowa inwestycja typu tanio kupić, drogo sprzedać, obarczona dużym ryzykiem inwestycyjnym związanym ze zmianami koniunkturalnymi. Na wykresie z prawej strony kilka udanych przykładów takiej strategii z lat 2003-2007, gdzie okres zaangażowania kapitału wynosił 14 000 zł 12 000 zł 10 000 zł 8 000 zł 6 000 zł 4 000 zł 2 000 zł - zł Cena sprzedaży 1 m2 pu Cena kupna 1 m2 pu od 0,4 do 2,3 lat. - marża z podziału na lokale i ich sprzedaż inwestorzy, w większości lokalni, po zakupie kamienicy dzielą ja na samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe i odsprzedają je zarabiając na marży z tytułu podziału na mniejsze, a zatem tańsze produkty rynkowe (lokale). Tego typu inwestycja obarczona jest mniejszym ryzykiem lecz przeciętny okres inwestycji się wydłuża. Po lewej na wykresie kilka przykładów udanych inwestycji z oszacowanymi stopami zwrotu (ROI). - porządkowanie stanu prawnego - likwidacja ograniczeń prawnych blokujących obrót rynkowy kamienicami. Należą do nich: umowy najmu z czynszem regulowanym, gdzie najemcami są dawni lokatorzy z tzw. kwaterunku, rozdrobnienie własności, przeprowadzenie licznych spadków i ich odkupywanie, wnoszenie o kuratelę dla nieznanych z miejsca pobytu właścicieli, którzy zwykle od II wojny światowej nie żyją (przedwojenni właściciele pochodzenia żydowskiego). I tutaj marże z tytułu uporządkowania stanu prawnego są ogromne, lecz inwestycje te wymagają specjalistycznej wiedzy prawniczej, doświadczenia i licznych kontaktów międzynarodowych. - ulepszanie jest to typowa inwestycja, która wymaga zaangażowania większego kapitału inwestycyjnego, specjalistycznej wiedzy o rynku lokalnym, ochronie zabytków i procedurach administracyjnobudowlanych w Krakowie (know how). Do tej kategorii zalicza się rozbudowy (np. o oficyny, które wcześniej istniały), nadbudowy o kolejne kondygnacje, remonty kapitalne połączone z modernizacją (podniesieniem standardu i funkcjonalności), wreszcie adaptacje strychów i piwnic na funkcje użytkowe. Zysk z inwestycji realizowany jest z odsprzedaży ulepszonej kamienicy po wyższej cenie, sprzedaży lokali po ich wyodrębnieniu (np. jako apartamenty), wynajmie lokali użytkowych (np. lokale gastronomiczne a piwnicach, lokale handlowe na parterach, mieszkania na wynajem) 7

- inwestycja branżowa tę strategię realizują inwestorzy wyspecjalizowani w usługach związanych z nieruchomościami. Są to deweloperzy hotelowi, restauratorzy, firmy poszukujące kamienic na swoje reprezentacyjne siedziby, branża edukacyjna (szkoły), medyczna (poradnie, ośrodki i kliniki prywatne) i inne. W tym przypadku zysk jest generowany z działalności na nieruchomości, stąd najistotniejszym elementem są możliwości adaptacyjne nieruchomości dla wyspecjalizowanych potrzeb inwestora. - lokata kapitału jest to długoterminowa strategia oparta na dodatnich przepływach pieniężnych z tytułu wynajmu oraz na antycypowanym wzroście wartości nieruchomości w czasie. Ten sposób inwestowania obarczony jest najmniejszym ryzykiem, lecz stopa zysku jest tutaj najmniejsza. - mix strategia stanowiąca połączenie i wykorzystanie wcześniejszych sposobów inwestowania, realizowana przez aktywnych graczy na rynku, zapewniająca minimalizację ryzyka przy jak najszybszym zwrocie zaangażowania kapitału własnego. Oczywiście wszystkie te strategie inwestycyjne obarczone są większym lub mniejszym ryzykiem inwestycyjnym, wymagają od inwestora zaangażowania co najmniej kilkumilionowego kapitału, wiedzy specjalistycznej (lub zaangażowania specjalistów branżowych) oraz powinny być oparte na realistycznym biznes planie. Kraków wciąż jest rynkiem o znaczeniu ponadregionalnym, międzynarodowym. Analiza transakcji na obszarze Kazimierza i Stradomia wskazuje na coraz większy udział zagranicznego kapitału, głównie z państw Unii Europejskiej, USA i Izraela. W 2008 można mówić nawet o dominacji kapitału zagranicznego w stosunku do krajowego jego udział w obrotach szacuje się na prawie 80%, podczas gdy w 2007 wynosił on 53% a np. w 2003 tylko 13%. Co przyciąga zagranicznych inwestorów do Krakowa? Oprócz czynników makroekonomicznych obserwowanych już w latach poprzednich, takich jak wejście Polski do UE, wzrost gospodarczy i hossa na rynku nieruchomości istotna jest także bardzo dobra marka turystyczna Krakowa. Owocem gwałtownego wzrostu ruchu turystycznego w mieście opisywanym w mediach jako jedna z kilku stolic turystycznych Europy jest rosnące zaangażowanie inwestorów branży turystycznej. Struktura kapitału inwestycyjnego 2008 2007 2006 2005 2004 2003 25,0% 47,1% 54,5% 58,0% 76,7% 86,6% 75,0% 52,9% 45,5% 42,0% 23,3% 13,4% udział kapitału krajowego w łącznym obrocie rynkowym udział kapitału zagranicznego w łącznym obrocie rynkowym Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl 2008 rok wielkość szacowana na podstawie danych z III kwartałów 2008 r. 8

Właśnie inwestycje związane z turystyką w ostatnich latach są jedną z głównych strategii inwestycyjnych na rynku kamienic. W ścisłym centrum brak wolnych terenów pod budowę hoteli i innych obiektów turystycznych, ponadto występuje duży popyt na małe hoteliki i hostele (nieskategoryzowane obiekty o niższym standardzie od hoteli i pensjonatów, ale oferujące znacznie tańsze noclegi). Kamienice, będące dotychczas budynkami wielorodzinnymi, modernizowane są pod funkcje turystyczne w całości lub w części, często z wykorzystaniem parteru i piwnic na lokale gastronomiczne. W dalszym ciągu duży odsetek wśród kupujących stanowią rentierzy, inwestujący swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości, które powinny im przynosić stałe źródło dochodów z wynajmu. W tym przypadku podstawą do negocjacji ceny sprzedaży jest stopa zwrotu z inwestycji. Tę grupę inwestorów interesują głównie kamienice przy głównych ciągach handlowych, takich jak Floriańska, Grodzka, Szewska, Rynek Główny. W 2008 roku zniknęli z rynku inwestorzy krótkoterminowi (odsprzedający szybko poszczególne mieszkania i czerpiący zysk z różnicy cen oraz adaptacji dodatkowych powierzchni strychowych i nadbudowy kolejnych kondygnacji mieszkalnych), dla których obecne ceny były już zbyt wysokie. Była to główna przyczyna załamania się popytu. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl przewiduje, że po okresie stagnacji w 2008 roku i spadków cen w 2009 r. kapitał inwestycyjny powróci na rynek kamienic, a ich ceny osiągną nowe rekordy. Są to bowiem nieruchomości najlepiej położone w Krakowie, unikatowe jako dobra kultury i dzieła wybitnych architektów, a moda na apartamenty w zabytkowym centrum stolicy turystycznej Polski będzie wciąż nakręcała koniunkturę w tym segmencie rynku. Dodatkową przesłanką do powrotu inwestorów na ten rynek jest znaczące osłabienie polskiej waluty względem euro i dolara, co oznacza dla inwestorów zagranicznych obniżkę cen krakowskich kamienic. Powrót do wzrostów cen nie nastąpi jednak wcześniej niż w 2010 r. Zdjęcia kamienic krakowskich: ulice Bożego Ciała 18, Długa 48, Długa 74, Józefa 34, Kochanowskiego 24, Rynek Główny 9, Rynek Główny 46, Sławkowska 30, Zamenhofa 9. Krzysztof Bartuś Prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Analityk, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, 16-letnie doświadczenie na krakowskim rynku nieruchomości e-mail: k.bartus@mrn.pl 9