RYNEK PIERWOTNY LOKALI MIESZKALNYCH W CENTRUM POZNANIA W OKRESIE

Transkrypt

1 There are no translations available LOKALE MIESZKALNE Badaniem został objęty lokalny rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej w zakresie transakcji przeprowadzonych na ryku pierwotnym, z przynależnym udziałem w prawie własności gruntu (odnotowano jedynie znikoma liczbę transakcji lokali z udziale w gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego) W trakcie przeprowadzonej analizy zbadano transakcje sprzedaży jw, które miały miejsce w Poznaniu w 4 obrębach: Śródka, Poznań centrum, Winiary i Jeżyce Do analizy przyjęto wyłącznie transakcje, które dotyczyły nowowybudowanych inwestycji, jednocześnie wyłączając transakcje lokalami mieszkalnymi położonymi w odrestaurowanych budynkach Okres badania cen 01, 013 do 4014 r Na badanym obszarze w analizowanym okresie notowano przeszło 1400 transakcji sprzedaży lokalami mieszkalnymi Ceny transakcyjne netto wahały się w przedziale od zł do zł, średnia cena uzyskana wynosiła zł Natomiast ceny transakcyjne netto przeliczeniu na 1m powierzchni użytkowej zawierały się w przedziale od 000 zł/m do 1000 zł/m Średnia cena wynosiła 5400 zł/m 1/8

2 Tak duże zróżnicowanie ceny wynikało przede wszystkim z lokalizacji ogólnej i szczegółowej inwestycji, powierzchni i funkcjonalności lokali oraz posiadanych pomieszczeń przynależnych Powierzchni lokali zawierały się w przedziale m Obok przedstawiono wykres poszczególnych transakcji sprzedaży (w przeliczeniu na 1 m pu), gdzie na osi X uwzględniono datę zawartej transakcji, a na osi Y cenę w zł/m : Źródło: opracowanie własne na podstawie udostępnionej bazy danych GEOPOZ Większość zanotowanych transakcji zawierała się w przedziale cenowym od zł/m, choć od 014 r pojawiło się wyraźne przesunięcie cen do granicy 8000 zł Jednocześnie można zauważyć, że trend liniowy w przypadku lokali mieszkalnych w badanym okresie /8

3 wykazywał tendencję wzrostową Według podziału na poszczególne obręby ceny średnie wynosiły: Powyższe prezentuje wykres: Najwyższe ceny notowane były w samym centrum miasta W obrębie Śródka znajdowały się na 3/8

4 poziomie średnim 506 zł/m netto W trakcie analizy transakcji zwraca uwagę zależność wielkości powierzchni do ceny w zł/m Zależność wskazuje na powiązanie pomiędzy badanymi zmiennymi, potwierdzając rynkową zasadę, że wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej, jednostkowa cena transakcyjna spada Obrazuje to poniższy wykres, gdzie na osi X uwzględniono wielkość powierzchni użytkowej budynku dla nieruchomości podlegających sprzedaży, a na osi Y cenę w zł/m: Źródło: opracowanie własne Ze względu na bardzo dużą liczbę zanotowanych transakcji odniesiono się dalej do transakcji lokalami mieszkalnymi notowanymi od r Zanotowano w tym okresie 114 transakcji w badanych 4 obrębach, gdzie ceny transakcyjne netto wahały się w przedziale od 000 zł/m do 8600 zł/m Średnia cena wynosiła 5500 zł/m Powierzchnie lokali zawierały się w przedziale m Średnia cena łączna za mieszkanie wynosiła zł Analiza kształtowania cen przy danych inwestycjach pokazuje, że ceny poszczególnych lokali na danej inwestycji są różnicowane ze względu na usytuowane na piętrze dominuje zasada im wyżej tym drożej, wielkości powierzchni użytkowej im większa powierzchnia, tym cena jednostkowa jest niższa, otoczenia i bezpośredniego widoku z okna gratyfikowane otoczenie z 4/8

5 widokiem na tereny zieleni, gwarantujące spokój Analiza położenia na piętrze wykazała, że lokale położone na wyższych kondygnacjach uzyskują wyższe ceny Powodem tego jest fakt, że we wszystkich budowanych nowych obiektach znajdują się szyby dźwigowe, na wyższych kondygnacjach jest ciszej, dostępność światła naturalnego jest większa, a dodatkowo widok na panoramę miasta lepszy Ze względu na zróżnicowanie cenowe w poszczególnych obrębach dalszej analizie poddano wyłącznie obszar obrębu Śródki oraz Poznań Centrum najbliżej zlokalizowanego Zanotowano w okresie od stycznia 014 r na tym obszarze 60 transakcji, gdzie ceny transakcyjne netto wahały się w przedziale od 000 zł/m do 8600 zł/m Średnia cena wynosiła zł/m, mediana 6300 zł/m Powierzchnie lokali zawierały się w przedziale m Średnia cena łączna za mieszkanie wynosiła zł Ceny nieznacznie wzrastały Najwięcej cen znajdowało się w przedziale między 4-8 tys zł Dokonano badania zależności ceny od położenia na piętrze Poniżej wykres, gdzie na osi x przedstawiono kondygnację, na osi y cenę średnią za 1 m lokalu na danej kondygnacji 5/8

6 Przedstawiono też średnie ceny * UWAGA: podane ceny są cenami netto 6/8

7 Średnio w obrębach w zł 1/m Śródka 5 06 Jeżyce Poznań Centrum Winiary /8

8 8/8