STYCZEŃ 2009 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ STYCZEŃ 2009 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Styczeń 2009 Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Najdroższe są największe i najmniejsze mieszkania Czy istnieje związek pomiędzy wielkością mieszkania a jego ceną w przeliczeniu na metr kwadratowy? Osoby śledzące informacje o cenach często zauważają, że małe mieszkania są stosunkowo drogie. Rzadziej zwraca się uwagę, że jeszcze droższe są największe mieszkania dostępne na rynku. Na przykład w Warszawie średnia cena metra kwadratowego dla mieszkań o powierzchni powyżej 90 m2 wynosi 10,5-11,0 tysięcy zł/m2. Są to głównie mieszkania należące do segmentu apartamentów. Porównywalne ceny za m2 mają najmniejsze mieszkania o powierzchni m2. Ich średnia cena za metr kwadratowy w styczniowej ofercie wyniosła 10,1 tys. zł. Wynikało to w pierwszej kolejności z ich lokalizacji, bo połowa oferowanych kawalerek znajduje się w Śródmieściu, na Woli i na Mokotowie, gdzie średnie ceny mieszkań są wyższe niż w innych dzielnicach. Jednak analizując zależność miedzy cenami i wielkością mieszkań oddzielnie dla każdej z dzielnic można zauważyć, że mieszkania o powierzchni m2 zawsze oferowane są za ponadprzeciętną cenę w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy. Różnicę tę tłumaczyć może przewaga popytu nad podażą w tym segmencie rynku. I rzeczywiście - kawalerek jest na rynku stosunkowo niewiele, a w ostatnich latach budowano ich bardzo mało. Jednocześnie obserwujemy na nie wysoki popyt, wynikający przede wszystkim z niskiej łącznej ceny takiego lokalu, ale także z uniwersalności: to bardzo dobry produkt na wynajem, nie tylko jako mieszkanie ale także małe biuro. Ponieważ wzrasta liczba singli, popyt na małe lokale raczej będzie rósł, o ile większe mieszkania nie zaczną tanieć. Wysoka cena kawalerek może wynikać także ze zwykłej zasady handlowej, im większą kwotę klient wydaje, tym na większy upust może liczyć. W przypadku najmniejszych mieszkań takiego dyskonta nie ma. Teoretycznie wreszcie uzasadnieniem ceny mogłaby być wyższa jakość produktu, ale poza wspomnianą już kwestią lokalizacji w przypadku kawalerek na rynku wtórnym trudno doszukać się argumentów potwierdzających tę tezę (w przeciwieństwie do największych apartamentów). W obecnej ofercie zdecydowanie dominują mieszkania o powierzchni 40-70m2. Ich średnia cena ofertowa w styczniu wynosiła ok. 8,9 tys. zł/m2. Jedna trzecia tych mieszkań znajduje się w blokach z lat Nieomal tyle samo ofert dotyczy lokali w budynkach wybudowanych w ciągu ostatniego dziesięciolecia. Cena metra kwadratowego w mieszkaniach o tej powierzchni jest najniższa, bo podaż tych mieszkań jest największa.» Wykres 1. Średnia cena ofertowa mieszkania w Warszawie zależności od powierzchni mieszkania: styczeń styczeń > 100 m2 Cena w zł/ m m m m m m m m m W analizowanej bazie ofert w ciągu ostatniego roku ceny praktycznie wszystkich mieszkań bez względu na ich powierzchnie zachowywały się raczej stabilnie (choć w ciągu ostatnich trzech miesięcy pojawiła się tendencja 3

4 spadkowa). Wyjątkiem są jednak mieszkania o powierzchni ponad 100 m2, które w tym czasie drożały. Ich średnia cena ofertowa w porównaniu ze styczniem 2008 wzrosła o (prawie 400 zł na metr). Natomiast najbardziej staniały mieszkania o powierzchni 50-60m2, o ponad 200zł na metrze. Rynek wtórny mieszkań porównanie miast Najwyższa średnia cena z ofert sprzedaży mieszkań na koniec grudnia występowała w Warszawie: zł/m2 W Katowicach i Bydgoszczy średnia cena ofert sprzedaży mieszkań jest ponad dwukrotnie niższa niż w stolicy (odpowiednio zł/m2 i zł/m2) Najwyższy wzrost ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Bydgoszczy: Największy spadek ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Krakowie: -7%» Wykres 2. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie w okresie : maj 2007 styczeń 2009 Cena w zł / m2 W Warszawie na średnią cenę zł/m2 składa się między innymi 28% ofert w cenie 6 8 tys. zł/m2 oraz 1 ofert w cenie powyżej 12 tys. zł/m2. Mieszkania w cenie poniżej 4 tys. zł/m2 stanowią sporą część oferty w Bydgoszczy (3) oraz w Katowicach (47%).» Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w styczniu

5 Procent mieszkań w sprzedaży % % 27% % 47% 3 6 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m tys. zł/m tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Rynek wtórny domów porównanie miast W Warszawie przeważają oferty domów w cenie 4 6 tys. zł/m2 (3 całkowitej oferty) Najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy (w cenie 2 4 tys. zł/m2) stanowią znaczącą część oferty Trójmiasta (3), Poznania (38%) oraz Wrocławia (2) W Warszawie i Krakowie niemałą część oferty stanowią domy w cenie powyżej 12 tys. zł/m2 (odpowiednio i 7%)» Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w styczniu 2009 Procent mieszkań w sprzedaży % 1 7% 38% 38% 17% Ceny domów w przeliczeniu na m % % Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m tys. zł/m tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) W Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście około połowy oferty stanowią domy w cenie od pół do jednego miliona zł. W Warszawie i Krakowie znaczny udział stanowią oferty domów w cenie powyżej 3 milionów zł (1). Domy w cenie poniżej pół miliona zł stanowią niewielki procent oferty w Poznaniu (), Wrocławiu () i Krakowie (). 5

6 » Wykres 5. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w styczniu 2009 Procent mieszkań w sprzedaży % 1 Ceny domów (całkowite) 6 47% % 28% 27% 17% Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 0,2 mln zł - 0,5 mln zł 0,5-1 mln zł 1 mln zł - 1,5 mln zł 1,5 mln zł - 2 mln zł 2 mln zł - 3 mln zł > 3 mln zł (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Rynek wtórny mieszkań Warszawa Najwięcej ofert sprzedaży dotyczy mieszkań zlokalizowanych w dzielnicach: Mokotów (1), Śródmieście (1), Ursynów (1) i Praga Południe (1). Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest Śródmieście (średnia cena ofertowa zł/m2), kolejną pod tym względem jest Żoliborz ( zł/m2). W porównaniu ze styczniem 2008 roku, Śródmieście i Żoliborz są jedynymi dzielnicami, gdzie wzrosła średnia cena ofert (o i odpowiednio)» Tabela 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście styczeń 2009 Średnia cena w zł/m2 Udział ofert Zmiana ceny r/r Bemowo % - Białołęka % - Bielany Mokotów Ochota Praga Południe Praga Północ Rembertów Śródmieście Targówek Ursus Ursynów Wawer Wesoła

7 Wilanów Włochy Wola % - Żoliborz Warszawa Rynek najmu mieszkań porównanie miast Najwięcej kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie - średnia cena ofert najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła w styczniu 51 zł. W porównaniu z sytuacją w grudniu średnie ceny ofert najmu spadły we wszystkich prezentowanych miastach za wyjątkiem Poznania. Spośród analizowanych miast najtaniej można wynająć mieszkanie w Bydgoszczy średnia cena 27 zł/m2.» Wykres 6. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - styczeń zł/ m2/ miesiąc Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Bydgoszcz Na średnią cenę ofert najmu 51 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 1 ofert w cenie zł/m2 a także 2 ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Najtańsze oferty najmu (w cenie 10 20zł/m2) można znaleźć m.in. w Bydgoszczy (2 całkowitej oferty) W Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu przeważają oferty w cenie zł/m2. W Katowicach i Bydgoszczy większość stanowią oferty najmu w cenie 20-30zł/m2. 7

8 » Wykres 7. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w styczniu 2009 Procent mieszkań w ofercie % % Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 8