ZAKOPANE PIERWOTNY RYNEK MIESZKAO. Marek Suchodół

Transkrypt

1 ZAKOPANE PIERWOTNY RYNEK MIESZKAO Marek Suchodół Kraków, czerwiec 29

2 ZAKOPANE PIERWOTNY RYNEK MIESZKAO Miasto Zakopane słynące z turystyki wysokogórskiej jest wciąż w centrum zainteresowania inwestorów zarówno indywidualnych jak i developerów, firm i spółek handlowych, budujących budynki wielomieszkaniowe z lokalami na sprzedaż bądź wynajem. Okazuje się że, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zakopanym to wydatek rzędu około 8 tysięcy złotych i więcej. Prestiż który jest związany z posiadaniem apartamentu w tak ekskluzywnym miejscu sprawia że nie brakuje też chętnych na taki zakup. Podhalem interesują się również zagraniczni inwestorzy którzy widzą w tym regionie spory potencjał turystyczny napędzany zwłaszcza przez turystów zza wschodniej granicy, którzy chętnie przyjeżdżają na wypoczynek w Tatry. To wszystko sprawia, że zakup nieruchomości w rejonie Podhala jeszcze jakiś czas, mimo ich wysokiej ceny będzie wyjątkowo opłacalny. MONITORING TRANSAKCJI RYNKOWYCH LOKALAMI MIESZKALNYMI W OBROCIE PIERWOTNYM NA TERENIE ZAKOPANEGO Analiza cen mieszkao w różnych rejonach Zakopanego Przedmiotem kolejnej analizy objęto rozkład cen 1 m 2 pow. uż. sprzedawanych lokali mieszkalnych w zależności od położenia na terenie Zakopanego. Jak można zauważyd najwyższe ceny dotyczą ścisłego centrum rejon ulicy Sienkiewicza, Makuszyoskiego, Kaszelewskiego, tereny najbardziej atrakcyjne pod względem lokalizacyjnym z uwagi na dostępnośd do Krupówek oraz ścisłego centrum. Na poniższej mapie zaznaczono średnie ceny 1 m 2 sprzedanych mieszkao w latach Wybrano kilkanaście wiodących inwestycji, które to zostały zakooczone w tym okresie. Aktualnie prowadzonych jest kilkanaście inwestycji dotyczących realizacji budynków wielomieszkaniowych, których zakooczenie planowane jest w 29 roku bądź na początku 21 roku, a mianowicie: Kompleks Stara Polana ul. Nowotarska, Kompleks Bystra Woda ul. Małaszyoskiego, Kompleks Szklane Domy ul. Ciągłówka, Jaszczurówka, Za Strugiem, Pardałówka, Oberconiówka, Jagiellooska (dwie inwestycje) i kilka innych mniejszych inwestycji.

3 Obrót Zainteresowanie inwestowaniem w lokale mieszkalne na terenie Zakopanego było zawsze duże. Największy wzrost zainteresowania nastąpił w 28 roku jednakże na dzieo dzisiejszy uległ on zmniejszeniu z uwagi na wciąż wysokie ceny lokali mieszkalnych utrzymujące się na poziomie około 1 zł brutto za m 2. W 25 roku odnotowano największą liczbę zakooczonych inwestycji a co za tym idzie sprzedano najwięcej mieszkao. W 26 roku nastąpiło załamanie spowodowane przede wszystkim brakiem planu zagospodarowania przestrzennego, wstrzymaniem wydawania warunków zabudowy na skutek uchwalenia Parku Kulturowego Kotliny Zakopiaoskiej co w sposób jednoznaczny przełożyło się na liczbę wydawanych pozwoleo na budowę w szczególności budynków wielomieszkaniowych. Pod koniec 27 roku tereny okolic centrum Zakopanego zostały wyłączone z terenów Parku Kulturowego oraz pojawiło się kilka dużych inwestycji a mianowicie: ulica Nowotarska 135 mieszkao, ulica Małaszyoskiego 35 mieszkao, Bulwary Słowackiego oraz kilka innych mniejszych inwestycji. Stopniowo w latach następnych liczba mieszkao sprzedawanych przez deweloperów rosła by osiągnąd w 28 roku swoje maksimium na poziomie 98 transakcji. W 29 roku przewiduje się iż liczba sprzedanych mieszkao będzie na zbliżonym poziomie do roku 28 na skutek przede wszystkim znacznej podaży na lokalnym rynku co znalazło odzwierciedlenie w spadku cen mieszkao na terenie Zakopanego w stosunku to tendencji wzrostowej którą obserwowano jeszcze w 28 roku. Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi w latach Liczba lokali mieszkalnych sprzedanych przez Developerów na terenie Zakopanego Liczba transakcji w poszczególnych latach Prognoza na 29 rok 1 Sumaryczna wartośd zawartych transakcji lokalami mieszkalnymi w 25, 26, 27, 28 oraz I kwartale 29 roku wraz z prognozą na 29 Wartośc sprzedaży lokali mieszkalnych w Zakopanem przez Developerów *zł + brutto Wartośd brutto sprzedanych lokali mieszkalnych Prognoza sprzedaży na 29 rok

4 Konsekwencją zwiększenia liczby transakcji jest znaczne zwiększenie obrotów dokonywanych na rynku mieszkaniowym Zakopanego. Na terenie Zakopanego w roku 28 obrót mieszkaniami zwiększył się o około 15 % w stosunku do roku 27 i wyniósł 46 mln zł. Zwiększenie obrotu w 28 roku była konsekwencją znacznego wzrostu cen lokali mieszkalnych oraz wzrostu przeprowadzonych transakcji oraz powierzchni sprzedanych mieszkao z 2738 m 2 w 27 roku na 5488 m2 w 28 roku. Analizując pierwszy kwartał roku 29 można spodziewad się stabilizacji na poziomie zbliżonym do roku 28. W latach średnia powierzchnia lokali mieszkalnych będących przedmiotem transakcji na rynku pierwotnym utrzymywała się na zbliżonym poziomie około 48 m 2 natomiast w 28 roku zaobserwowano iż powierzchnia ta uległa znacznemu powiększeniu do około 56 m 2. W pierwszym kwartale 29 roku średnia powierzchnia mieszkao powróciła do poziomu 48 m 2. Aktualnie nabywcy preferują mniejsze lokale ze względu na sumaryczny koszt całej inwestycji. W pierwszym kwartale 29 powierzchnia sprzedanych mieszkao wyniosła 1219 m 2 co odzwierciedla dużą podaż na rynku oraz nie słabnące zainteresowanie kupnem mieszkania na terenie Zakopanego. Z dużym prawdopodobieostwem można stwierdzid iż rok 29 w odniesieniu do transakcji lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym będzie słabszym rokiem w stosunku do roku 28. Sumaryczna powierzchnia sprzedanych mieszkao z zasobów developerskich w poszczególnych latach Powierzchnia [m2] Sumaryczna powierzchnia sprzedanych mieszkao Prognoza na 29 rok 4876 Średnie ceny Na kolejnym wykresie zostały przedstawione średnie ceny transakcyjne 1m 2 lokali mieszkalnych w poszczególnych latach począwszy od 25 roku. Analizą zostały objęte transakcje lokalami mieszkalnymi w przedmiocie odrębnej własności na rynku pierwotnym. Wszystkie podane ceny są cenami brutto z podatkiem Vat na poziomie 7%. Z rynku ofert widad iż ceny nowo wybudowanych lokali wahają się w przedziale 6 15 zł/m 2 brutto natomiast po analizie aktów notarialnych można zdecydowanie stwierdzid iż w 95% transakcji cena m 2 mieszkania nie przekracza 1 złotych brutto. Z tej analizy wynika iż spadek cen lokali w 29 roku wyniósł około 15 % w stosunku do cen w 28 roku natomiast w 28 roku obserwowany był wzrost na poziomie 2 % w stosunku do 27 roku. Aktualnie widad wyraźny spadek cen w stosunku do roku poprzedniego jednakże nie przewiduje się

5 dalszej tendencji spadkowej, która została wyhamowana natomiast można prognozowad zdecydowaną stagnację cen w tym segmencie rynku. Średnia cena 1 m 2 pow. uż. mieszkania brutto Cena 1 m2 brutto *zł Średnia cena 1 m2 lokali mieszkalnych sprzedawanych przez Developerów Perspektywy rynku Popyt na lokale mieszkalne w Zakopanem uległ w znacznym stopniu zmniejszeniu w dużej mierze na skutek zaostrzenia warunków udzielania kredytów mieszkaniowych jak również z uwagi na ogólnoświatową sytuację gospodarczą. Zainteresowanie jest wciąż duże o czym może świadczyd spora transakcji jednakże wielkośd obrotu w pierwszym kwartale 29 roku oraz spadek ceny 1 m 2 pow. uż. mieszkao świadczy o wyraźnej tendencji spadkowej popytu na lokale mieszkalne na terenie Zakopanego. Podaż na rynku mieszkao jest wciąż bardzo duża pomimo faktu, iż aktualnie coraz mniej jest nowych inwestycji, które oferują dużą liczbę mieszkao (większośd aktualnie realizowanych inwestycji są to niewielkie budynki wielomieszkaniowe z kilkoma bądź kilkunastoma mieszkaniami na sprzedaż). W roku 29 przewiduje się utrzymanie poziomu cen z pierwszego kwartału 29 roku przede wszystkim z uwagi na dużo mniejszy popyt w stosunku do całkiem sporej podaży. Przewiduje się możliwy wzrost cen mieszkao na terenie Zakopanego najwcześniej na wiosnę 21 roku. Marek Suchodół Rzeczoznawca Majątkowy, doradca w zakresie inwestycji, analityk na rynku nieruchomości. Członek Zarządu Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Krakowie. Z rynkiem nieruchomości związany od 1999 roku, właściciel prywatnej firmy zajmującej się rzeczoznawstwem majątkowym i doradztwem na rynku nieruchomości. Autor analiz oraz licznych wycen nieruchomości.