Rynek mieszkaniowy w Polsce - 5 lat temu i dziś

Transkrypt

1 Maj 2012 Rynek mieszkaniowy w Polsce - 5 lat temu i dziś Indeks Cen Mieszkań (ICM) - nowy standard pomiaru cen na rynku sprzedaży mieszkań porównanie cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań co się sprzeda, a co długo czeka na nabywcę - wyniki badań dotyczących preferencji klientów szukających mieszkań w Warszawie

2 Ceny mieszkań w Polsce - jest wielu dostawców informacji nt. cen mieszkań w Polsce - są różne typy i różnej wielkości bazy efekt: do odbiorców docierają różne, często bardzo się od siebie różniące informacje o aktualnych cenach oraz o obserwowanych trendach

3 Ceny transakcyjne Zalety: miarodajna, ściśle skorelowana z popytem informacja o tym, po jakich cenach doszło w określonym czasie do transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości Wady: zdecydowanie mniejsza próba (w stosunku do obliczeń cen ofertowych) i znaczna sięgająca kilku miesięcy - rozbieżność czasowa pomiędzy datami ustalenia ceny sprzedaży, zawarcia transakcji (podpisania umowy), zebrania i publikacji danych; ceny historyczne

4 Ceny ofertowe Zalety: miarodajna, ściśle skorelowana z podażą informacja o tym, jakie są aktualne oczekiwania osób wystawiających mieszkania do sprzedaży; duża próba, możliwość sprawdzenia stanu aktualnego Wady: brak możliwości wyodrębnienia informacji o cenach tych ofert, które znalazły nabywców

5 Portal domy.pl (wcześniej Oferty.net) gromadzi i analizuje dane o cenach ofertowych mieszkań od 2006 roku. Na ich podstawie wprowadził nowy standard pomiaru trendu: Indeks Cen Mieszkań (ICM) ICM - wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w portalach Grupy Melog.com obliczaną na podstawie średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważoną liczbą mieszkańców tych miast. Bazową datą dla ICM jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000 punktów

6 ICM w kwietniu 2012 wyniósł 880,04 pkt i był niższy od wartości początkowej o 12% ICM w ciągu ostatniego roku spadł z 909,57 pkt do 880,04 pkt, tj. o 3,2%

7 Wartość ICM z uwzględnieniem inflacji (ICMi) 03' ,96 pkt 698,35 pkt

8 ICM - na tle rynków lokalnych (najlepsze i najgorsze)

9 Spośród 10 miast, z których ceny stanowią składową ICM najbardziej stabilne cenowo są Katowice. Po początkowym (opóźnionym w stosunku do innych miast) i bardzo gwałtownym wzroście wartości lokalnego ICM, od końca 2008 roku ulega on w stolicy Górnego Śląska najmniejszym zmianom. Największy spadek wartości lokalnego ICM w ciągu ostatnich 5 lat nastąpił w Łodzi; wartość indeksu w tym mieście spadła do poziomu 830,77 pkt., tj. o ponad 16%

10 Wartość ICM w odniesieniu do zmian wartości indeksu WIG20, cen złota oraz kursu euro

11 Mieszkanie jako inwestycja Mieszkania zakupione przed pięcioma laty okażą się być neutralną inwestycją tylko w przypadku, jeżeli od chwili zakupu są wynajmowane i przynoszą stały dochód w postaci czynszu. Tylko on bowiem jest w stanie zniwelować stratę jaką przez ten czas przyniósł spadek cen mieszkań (spadek nominalny o 12%, spadek z uwzględnieniem inflacji o ponad 30%). Jak wynika z ICM, zakup mieszkania był lepszą inwestycją niż ulokowanie kapitału na Giełdzie Papierów Wartościowych. W analizowanym 5-letnim okresie wartość indeksu WIG20 spadła aż o 39%. Lepszą inwestycją od zakupu mieszkania było kupno waluty europejskiej (zysk 10%) i dolarów (zysk 15%). Źródłem prawdziwego zysku okazała się inwestycja w złoto (wzrost wartości o 160%).

12 Warszawa: ceny ofertowe a transakcyjne porównanie danych portalu domy.pl i AMRON

13 Linie wykresów potwierdzają dużą zbieżność trendów w cenach ofertowych i transakcyjnych oraz różnice między nimi, które utrzymują się na zbliżonym poziomie ale... z niewielkim przesunięciem czasowym (ok. 2 m-ce) Ceny transakcyjne reagują z opóźnieniem na sytuację rynkową zaczynają spadać później niż ceny ofertowe Opóźnienie reakcji cen transakcyjnych jest wynikiem upływu czasu jaki dzieli moment ustalenia przez strony transakcji ceny sprzedaży i dzień zawarcia umowy Publikowane przez domy.pl ceny ofertowe oraz ICM są najszybszym i w pełni miarodajnym obrazem aktualnych trendów na rynku sprzedaży mieszkań

14 Warszawa: co się sprzedaje? - wyniki badań dotyczących preferencji klientów szukających mieszkań w Warszawie w porównaniu z podażą ofert

15 Warszawa: co się sprzedaje wg liczby pokoi największe szanse na szybkie znalezienie nabywcy mają mieszkania małe 1- pokojowe; zbywcy takich lokali mają dwa razy większe szanse na znalezienie klienta niż np. właściciele oferujący do sprzedaży mieszkania z pięcioma pokojami najtrudniej jest sprzedać mieszkanie 3-pokojwe; ich podaż jest proporcjonalnie dużo większa od popytu podaż i popyt na najpopularniejsze w stolicy mieszkania 2-pokojowe oraz mieszkania duże, liczące 4 i więcej pokoi są zbilansowane

16 Warszawa: co się sprzedaje wg cen

17 ponad 40% klientów szukających mieszkań w Warszawie w pierwszym kwartale 2012 roku było zainteresowanych zakupem lokalu w cenie do 300 tys. zł. oferty w tej cenie stanowią zaledwie nieco ponad 12% podaży; to oznacza, że znalezienie na nie nabywców jest najłatwiejsze i zajmuje najmniej czasu podaż ofert w cenie pow. 500 tys. zł jest proporcjonalnie dużo większa od popytu na nie; oznacz to, że takie mieszkania są najtrudniej sprzedawalne Prawdopodobieństwo znalezienie klienta na zakup mieszkania w Warszawie w cenie do 200 tys. zł jest 30-krotnie większe niż prawdopodobieństwo znalezienia nabywcy na mieszkanie oferowane za ponad pół miliona złotych

18 Statystyki popytu na mieszkania w wybranych miastach wg cen (próba: osób)

19 Podsumowanie ICM (Indeks Cen Mieszkań domy.pl) nowy standard pomiaru trendów cenowych na krajowym rynku mieszkaniowym Spadek cen mieszkań oraz inflacja zjadły inwestorom w ciągu 5 lat ok. 30% środków ulokowanych w nieruchomościach mieszkaniowych; przed stratami mogło ich uchronić czerpanie zysków z wynajmu Najlepszą inwestycją od 2007 roku okazał się być zakup złota, którego wartość wzrosła ponad dwukrotnie (160%). Wartość mieszkań spadła w tym czasie nominalnie o 12%. Więcej można było stracić inwestując na giełdzie (39%) Spośród 10 największych polskich miast najbardziej stabilne są ceny mieszkań w Katowicach; w ostatnich 5 latach największy spadek wartości mieszkań zanotowała Łódź Ceny ofertowe doskonale odzwierciedlają trend na rynku mieszkaniowym; wykazują dużą zbieżność z publikowanymi ze znacznym opóźnieniem cenami transakcyjnymi

20 W Warszawie najłatwiej jest sprzedać mieszkanie 1-pokojowe; największy problem ze znalezieniem klienta mają właściciele mieszkań 3-pokojowych W Warszawie obserwujemy znaczną nadpodaż ofert sprzedaży mieszkań w cenie pow. 400 tys. zł w stosunku do liczebności grupy klientów zainteresowanych ich zakupem. Odwrotnie przedstawia się sytuacja w przypadku mieszkań najtańszych w cenie do 200 tys. zł; zainteresowanie nimi jest duże, a podaż niewspółmiernie mała Mieszkanie za 200 tys. zł jest 30 razy łatwiej sprzedać niż mieszkanie za pół miliona złotych Ponad 30% klientów zainteresowanych zakupem mieszkania w Lublinie i ponad połowa zainteresowanych mieszkaniami w Łodzi szuka ofert w cenie do 150 tys. zł (np. w Warszawie mieszkania w takiej cenie praktycznie nie występują); mieszkaniami w cenie pow. 400 tys. zł interesuje się ponad 30% klientów szukających mieszkań w Warszawie i blisko 45% klientów w Sopocie

21 Marcin Drogomirecki kom Melog.com jest największym w Polsce wyspecjalizowanym wydawcą portali nieruchomościowych, twórcą narzędzi dla branży nieruchomości oraz dostawcą informacji i analiz rynku nieruchomości. Grupę Melog.com stanowią portale: domy.pl, oferty.net, Komercyjne.pl, Bezposrednie.com, NoweInwestycje.pl. Oglądalność portali Grupy Melog.com w lutym br. (najbardziej aktualne badanie Megapanel/PBI) wyniosła użytkowników, którzy wygenerowali łącznie 15 milionów odsłon stron. Głównym portalem nieruchomościowym grupy Melog.com jest intensywnie rozwijany, nowoczesny portal domy.pl