GRUDZIEŃ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ GRUDZIEŃ 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Grudzień 2008 Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Mniejsze mieszkania Im wyższe ceny mieszkań, tym na mniejsze mieszkania nas stać. Deweloperzy zazwyczaj dostosowują się do dochodów klientów i oferują mniejsze mieszkania. Od roku 2008 właśnie taka sytuacja ma miejsce. Na skutek gwałtownego wzrostu cen w latach ludzie musieli kupować coraz mniejsze mieszkania. Dlatego kolejne projekty budowlane zawierają coraz więcej małych mieszkań o powierzchni m2. Największe mieszkania budowano w latach dziewięćdziesiątych, szczególnie w pierwszej połowie. Średnia powierzchnia aktualnie oferowanych na rynku wtórnym mieszkań wybudowanych w latach 90-tych wynosi 66 m2. Był to ogromny skok w porównaniu z mieszkaniami budowanymi w czasach wczesnego PRL-u. Przykładowo średnia powierzchnia oferowanych obecnie mieszkań, wybudowanych w latach 60-tych wynosi 37 m2. W tamtych latach praktycznie nie budowano mieszkań o powierzchni powyżej 60m2. Dopiero w latach 80-tych sytuacja znacząco się poprawiła. Mieszkania o powierzchni m2 stanowiły już ponad 3 nowego budownictwa. Lepiej było tylko w latach 90-tych, kiedy prawie połowa budowanych mieszkań miało powierzchnię ponad 70 m2.» Wykres 1. Średnia powierzchnia mieszkania w Warszawie zależności od roku budowy - grudzień 2008 Średnia powierzchnia mieszkania 59m2 43m2 37m2 41m2 54m2 66m2 58m2 62m Rok budowy Jednak już pod koniec lat 90-tych i przez kilka następnych lat deweloperzy zmniejszali powierzchnie oferowanych mieszkań. Była to odpowiedź na zwiększony popyt na małe mieszkania, który z kolei był odpowiedzią na rosnące ceny. Aktualna oferta mieszkań wybudowanych w latach zawiera aż 1 mieszkań o powierzchni m2 i 18% mieszkań o powierzchni 40 50m2. Budownictwo lat nieco polepszyło warunki powierzchniowe. Pojawiło się mniej mieszkań o powierzchni do 40 m2, a więcej mieszkań o powierzchni powyżej 60 m2. Jednak tak naprawdę poprawa nastąpiła na bardzo krótki moment, na skutek spadku cen w latach Ponowny wzrost cen od roku 2004 wymusza obrót coraz mniejszymi mieszkaniami.» Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie w zależności od powierzchni i roku budowy - grudzień 2008 Procent mieszkań w sprzedaży Powierzchnia > % % 18% % Rok budowy 3

4 Rynek wtórny mieszkań porównanie miast Najwyższa średnia cena z ofert sprzedaży mieszkań na koniec grudnia występowała w Warszawie: 9380 zł/m2 W Katowicach i Bydgoszczy średnia cena ofert sprzedaży mieszkań jest ponad dwukrotnie niższa niż w stolicy (odpowiednio 4295 zł/m2 i 4424 zł/m2) Najwyższy wzrost ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Bydgoszczy: Największy spadek ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Krakowie: -» Wykres 3. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: Cena w zł / m2 W Warszawie na średnią cenę 9380 zł/m2 składa się między innymi 2 ofert w cenie 6 8 tys. zł/m2 oraz ofert w cenie powyżej 12 tys. zł/m2. Mieszkania w cenie poniżej 4 tys. zł/m2 stanowią sporą część oferty w Bydgoszczy (3) oraz w Katowicach (4).» Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w grudniu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży % Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m tys. zł/m tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 4

5 Rynek wtórny domów porównanie miast W Warszawie przeważają oferty domów w cenie 4 6 tys. zł/m2 (3 całkowitej oferty) Najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy (w cenie 2 4 tys. zł/m2) stanowią znaczącą część oferty Trójmiasta (3), Poznania (3) oraz Wrocławia (2) W Warszawie i Krakowie niemałą część oferty stanowią domy w cenie powyżej 12 tys. zł/m2 (odpowiednio 8% i )» Wykres 5. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w grudniu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży % 3 4 Ceny domów w przeliczeniu na m Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m tys. zł/m tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) W Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście około połowy oferty stanowią domy w cenie od pół do jednego miliona zł. W Warszawie i Krakowie znaczny udział stanowią oferty domów w cenie powyżej 3 milionów zł (1). Domy w cenie poniżej pół miliona zł stanowią niewielki procent oferty w Poznaniu (), Wrocławiu () i Krakowie ().» Wykres 6. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w grudniu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży % 1 Ceny domów całkowite 58% % % Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 0,2 mln zł - 0,5 mln zł 0,5-1 mln zł 1 mln zł - 1,5 mln zł 1,5 mln zł - 2 mln zł 2 mln zł - 3 mln zł > 3 mln zł (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 5

6 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ Rynek wtórny mieszkań Warszawa» Najwięcej ofert sprzedaży dotyczy mieszkań zlokalizowanych w dzielnicach: Mokotów (1), Śródmieście (1), Ursynów () i Praga Południe (1). Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest Śródmieście (średnia cena ofertowa zł/m2), kolejną pod tym względem jest Żoliborz ( zł/m2). Oferty zlokalizowane po wschodniej stronie Warszawy są znacznie tańsze niż oferty po zachodniej stronie miasta. Wyjątkiem jest część Pragi Południe i północna część Wawra (Anin). Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście grudzień 2008 Średnia cena w zł/m2 Udział dzielnicy w ofercie miasta Średnia cena w zł/m2 Rozmieszczenie ofert sprzedaży mieszkań 6

7 Rynek najmu mieszkań porównanie miast Najwięcej kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie. Średnia cena najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła w listopadzie 52 zł i nie zmieniła się w ciągu ostatnich trzech miesięcy. W porównaniu z sytuacją w lipcu najwyższy wzrost cen najmu nastąpił w Poznaniu (o 1) Jednak w przypadku Poznania nadal stawka czynszu w wysokości 33 zł/m2 jest dość niska. Najtaniej spośród analizowanych miast można wynająć mieszkanie w Bydgoszczy za 27 zł/m2.» Wykres 7. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - grudzień zł/ m2/ miesiąc Marzec Kwiecień Maj Czerwiec Lipiec Sierpień Wrzesień Październik Listopad Grudzień Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Bydgoszcz Na średnią cenę ofert najmu 52zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 1 ofert w cenie zł/m2 a także 2 ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Najtańsze oferty najmu (w cenie 10 20zł/m2) można znaleźć m.in. w Bydgoszczy ( całkowitej oferty) W Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu przeważają oferty w cenie zł/m2. W Katowicach i Bydgoszczy większość stanowią oferty najmu w cenie 20-30zł/m2.» Wykres 8. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w grudniu 2008 Procent mieszkań w ofercie % % Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 7