CZERWIEC 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 CZERWIEC 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Czerwiec 2008 Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków* Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin* * Liczba ofert najmu w Krakowie i Szczecinie jest mniejsza od 90, dla tych miast nie są wykonywane analizy czynszów w danym miesiącu 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Rynek wtórny Coraz wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych może przyczyniać się do nasilania dwóch zjawisk. Po pierwsze, osoby, które jakiś czas temu zaciągnęły kredyt na mieszkanie, teraz z powodu wzrostu raty miesięcznej mogą nie być w stanie dalej go spłacać, zatem są zmuszone do sprzedaży mieszkania. Nie mając zbyt wiele czasu na poszukiwanie kupującego, są skłonni akceptować znaczny upust lub od razu obniżają cenę ofertową. Po drugie, tym, którzy dopiero zastanawiają się czy kupić mieszkanie na kredyt czy wynajmować, aktualnie bardziej opłaca się wynajmować niż zaciągać kredyt. Na potwierdzenie tego faktu została przedstawiona poniższa prosta symulacja. Załóżmy, że mieszkaniec Poznania chciałby zamieszkać w 50-metrowym mieszkaniu. Ma do wyboru: wynająć je po średniej cenie zł (30zł/m2 x 50m2) lub kupić w całości za kredyt, powiedzmy na 20 lat. Miesięczna rata takiego kredytu w złotówkach wynosi zł. Na takie raty może sobie pozwolić niewiele gospodarstw domowych. Wyjściem jest wydłużenie okresu kredytowania, ale okazuje się, że nawet w przypadku kredytu zaciągniętego na 40 lat, rata (1934zł) nadal jest wyższa od przeciętnego miesięcznego czynszu. Taka sama sytuacja jest obecnie w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. Jedynie w Katowicach kredyt na lat może konkurować z przeciętnym czynszem.» Wykres 1. Porównanie miesięcznej raty kredytu zaciągniętego w złotówkach (na 20/30/40 lat) na kupno 50- metrowego mieszkania po cenie średniej w mieście do średniego miesięcznego czynszu 50-metrowego mieszkania w mieście czerwiec 2008 (Oprocentowanie kredytu 7%, raty równe, pozostałe koszty pominięte) Powyższe rachunki są wykonane dla kredytów złotówkowych. Tańsze są kredyty w dolarach lub we frankach. Ich oprocentowanie wynosi około 4%. Jednak należałoby taki kredyt w walucie zaciągnąć na około 20 lat, aby raty były porównywalne z czynszem, a ryzyko związane z kursem wymiany jest wysokie. 3

4 Porównanie miast Czy w związku z tym, że wysokie stopy procentowe ograniczyły siłę nabywczą sporej części gospodarstw domowych, ceny mieszkań spadają? Na rynku pierwotnym w wielu miastach rzeczywiście tak jest. Na rynku wtórnym na razie doprowadziło to jedynie do znacznego spadku liczby transakcji, natomiast indeksy średnich cen ofertowych w siedmiu poniżej prezentowanych miastach nadal utrzymują się na stałym poziomie. Świadczy to o tym, że odsetek osób zmuszonych szybko sprzedawać mieszkanie nie jest na razie wielki. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie indeks średniej ceny w ciągu ostatniego miesiąca spadł do poziomu 7220 zł/m2. Było to związane z pojawianiem się w czerwcu dużej liczby nowych tańszych ofert (prawie połowa z nich miała cenę w przedziale zł/m2) oraz paradoksalnie ze znikaniem z serwisu drogich ofert zamieszczonych w serwisie ciągu ostatnich kilku miesięcy.» Wykres 2. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: Uzupełnieniem indeksu średniej ceny jest poniższy podział ofert w każdym mieście na przedziały cenowe. Przykładowo w Krakowie, gdzie średnia cena wynosi 7220zł/m2, 2 ofert ma cenę z przedziału 4-6 tys. zł/m2, 5 ofert ma cenę z przedziału 6-8 tys. zł/m2, a ofert ma cenę z przedziału 8 10 tys. zł/m2.» Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w czerwcu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 20% 0% 24% 45% 20% 10% 2 5 4% Czerwiec % 14% 24% 1 5% 5% 34% 9% 10% 7 58% 65% 35% 7% 3 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw > 12 zł/mkw (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia) 4

5 Kraków Rozkład cenowy można z kolei uzupełnić mapą pokazującą przestrzenne zróżnicowanie cen. Stary podział na cztery główne dzielnice pokazuje, że najtańsze oferty są zlokalizowane w Nowej Hucie. wynosi tam 6364 zł/m2, z tym że ofert w tej dzielnicy jest wyjątkowo mało. Stanowią jedynie ofert w mieście. Najdroższe oferty są zlokalizowane w dzielnicach Krowodrza i Śródmieście. W obrębie tych dzielnic także występują duże różnice w cenach. Ceny na Starym Mieście i w Grzegórzkach przekraczają 10000zł/m2, natomiast w Prądniku Czerwonym oscylują w przedziale zł/m2. Inne drogie lokalizacje to są: V dzielnica Krowodrza (dawniej Łobzów), Bronowice oraz wschodnia część Zwierzyńca. Generalnie większość ofert skupionych jest w środkowej części miasta.» Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Krakowa oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście czerwiec 2008 Udział w ofercie miasta Rozmieszczenie ofert Warszawa Oferty w Warszawie, w przeciwieństwie do Krakowa, są znacznie bardziej rozproszone na terenie całego miasta. Chociaż tu także występują tzw. białe plamy, czyli obszary, gdzie praktycznie nie ma ofert. Jedną z nich jest na przykład wschodnia Białołęka, teren prawdopodobnie najgorzej skomunikowany z centrum miasta (do czasu wybudowania Mostu Północnego), ale jednocześnie najtańszy. 5

6 » Mapa 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście czerwiec 2008 Udział w ofercie miasta Rozmieszczenie ofert 6

7 Rynek najmu mieszkań Średnie stawki czynszu z jednej strony mają powód by rosnąć, jako że osoby, których nie stać na kupno mieszkania na kredyt, powinny się zwracać w kierunku rynku najmu. Z drugiej strony czynsze mają też powód by spadać, jako że wiele mieszkań zostało zakupionych inwestycyjnie w latach i teraz nie opłaca się je sprzedawać, a raczej przeznaczyć na wynajem. Zarówno podaż jak i popyt na rynku najmu powinien w najbliższym czasie rosnąć. Stabilne średnie stawki czynszu świadczą o tym, że dotąd rozwój rynku najmu odbywał się w sposób zrównoważony. Wyjątkiem może być Kraków, gdzie znaczny spadek liczby ofert najmu może wskazywać na nagłe zwiększenie się popytu, przy relatywnie stałej podaży. Mała liczba ofert, która pozostała, utrudnia oszacowanie aktualnego rzeczywistego średniego czynszu, ale za to pośrednio uzasadnia znaczny spadek cen na rynku wtórnym w Krakowie.» Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań /miesiąc: marzec - czerwiec Warszawa Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Marzec Kwiecień Maj Czerwiec Średnie stawki czynszu w czerwcu w poszczególnych miastach uzupełnione są poniższą strukturą ofert według przedziałów cenowych. Tanie oferty najmu (w cenie zł/m2/miesiąc) można znaleźć w Poznaniu, Katowicach i Trójmieście. Najwięcej drogich ofert najmu (powyżej 60 zł/m2/miesiąc) jest w Warszawie (2).» Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w czerwcu 2008 Czerwiec 2008 Procent mieszkań w ofercie 80% 60% 40% 20% 0% 34% 24% 2 0% 17% 50% 9% 6% 29% 30% 27% 7% 6% 10% 48% 3 4% 4 36% 17% W arszawa Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia) 7