DOKĄD RYNEK ZMIERZA W MIEŚCIE PAPIEŻA?

Transkrypt

1 DOKĄD RYNEK ZMIERZA W MIEŚCIE PAPIEŻA? RYNEK MIESZKANIOWY W WADOWICACH CZERWIEC 2006 GRUDZIEO 2008 Wiesława Dzidek Kraków, czerwiec 2009

2 DOKĄD RYNEK ZMIERZA W MIEŚCIE PAPIEŻA? RYNEK MIESZKANIOWY W WADOWICACH CZERWIEC 2006 GRUDZIEO 2008 Miasto jest stolicą gminy miejsko-wiejskiej położonej w zachodniej części województwa małopolskiego, największej obszarowo w powiecie wadowickim, jest także stolicą tego powiatu. Gmina obejmuje miasto Wadowice oraz 15 sołectw. Łączna powierzchnia gminy wynosi 112,49 km² w tym miasto zajmuje powierzchnię 10,6 km² (1063 ha). Po przełomie 1989 roku Wadowice weszły w kolejny okres wielorakiego rozwoju. Obecnie są znaczącym miastem województwa pełniącym różnorodne funkcje, wśród których trzeba wyróżnid pielgrzymkowo turystyczną. Obecnie szacuje się, że miasto odwiedza 200 tys. turystów rocznie. Wadowice wykorzystują swoje szanse i skutecznie pokonują zagrożenia. Na terenie Wadowic działa prawie podmiotów gospodarczych dając zatrudnienie mieszkaocom miasta i okolicznych wsi min.: zakłady mechaniczne FUMIS-Bumar, Zakłady Przemysłu Cukierniczego "Skawa", Fabryka Elementów Hydrauliki "Ponar" S.A., MADIX - importer armatury, "Hibernatus" - producent urządzeo chłodniczych, Fabryka Obuwia "Badura" oraz najprężniej rozwijająca się w ostatnich latach firma "MASPEX" z branży spożywczej. Gmina liczy prawie mieszkaoców, z tego w samych Wadowicach mieszka ok osób. Gęstośd zaludnienia w gminie przekracza 332 osób/km², wskaźnik gęstości zaludnienia obszarów wiejskich gminy wynosi zaś 177 osób/km². Udział ludności wg ekonomicznych grup wieku w % ludności ogółem w wieku przedprodukcyjnym 21, osób w wieku produkcyjnym 63, osób w wieku poprodukcyjnym 15, osób Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Zasoby mieszkaniowe miasta to ponad 6,5 tys. mieszkao o powierzchni użytkowej blisko 43 tys. metrów kwadratowych. Z obserwacji rynku wynika, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych realizowane jest najczęściej poprzez budowę domu jednorodzinnego, rzadziej zakup lokalu mieszkalnego. Ilośd wydanych pozwoleo na budowę Rok Budownictwo wielorodzinne Budownictwo jednorodzinne (79 lokali) 357 (364 lokali) (73 lokale) 385 (386 lokali) (117 lokali) 284 (285 lokali) Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Cały obszar miasta i gminy posiada prawomocny plan zagospodarowania przestrzennego. Miasto proponuje wiele interesujących obszarów pod zabudowę jednorodzinną także w formie zabudowy szeregowej i bliźniaczej. Największe wolne tereny znajdują się w rejonie ulic: Łazówka, Wojska Polskiego, Iwaoskiego, Karmelickiej i Al. Wolności.

3 Plan miejscowy nie wskazuje zasadniczo obszarów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne a proponowane miejsca dla tej formy mieszkalnictwa stanowią jedynie uzupełnienie już istniejących osiedli w rejonie ulic: Niwy, Łazówki, Krasioskiego, oraz Parku Miejskiego. Aktualne ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną Wadowice Ceny działek w Wadowicach pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wahają się od 42,00 do 108,00 zł/m² gruntu. Cena średnia wynosi 75,00 zł/m² gruntu. Tereny podmiejskie Przeciętne ceny gruntów o tej samej funkcji, lecz zlokalizowane w strefie podmiejskiej mieszczą się w przedziale od 21,00 do 43,00 zł/m². Średnia cena gruntu (w promieniu 5km od granic miasta) wynosi 32,00 zł/m² i jest niższa prawie o 60% od ceny średniej uzyskiwanej w Wadowicach. RYNEK PIERWOTNY Wadowicki rynek budownictwa wielorodzinnego kreowany jest przez 5 podmiotów: Przedsiębiorstwo Usług Inwestycyjnych INWADO Sp. z o.o. deweloper; realizuje budynki wielorodzinne i domy jednorodzinne przy ul. Krasioskiego Stal-Bau s.c. deweloper; realizuje budynki wielorodzinne w rejonie ul. Łazówka Towarzystwo Budownictwa Społecznego Małopolska Kraków; realizuje osiedle przy ul. Batorego Wadowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa; prowadzi inwestycje przy ul. Niwy Gmina Wadowice Władze Samorządu miasta wspierają budownictwo wielorodzinne poprzez rezerwację terenów, budowę infrastruktury, rewitalizację i adaptację budynków oraz wprowadzanie programu zakupu i wynajmowania lokali mieszkalnych dla lokatorów z listy komunalnej. Budynek zrealizowany przez Inwado Sp. z o.o. ul. Krasioskiego, Wadowice

4 W okresie od czerwca 2006r. do grudnia 2008r. w Wadowicach sprzedano 25 mieszkao w stanie deweloperskim w tym 14 w 2008r. Lokale mieszkalne sprzedawane w stanie deweloperskim to średnia powierzchnia mieszkalna ok m², garaż i piwnica; wymalowane ściany, bez podłóg, bez stolarki wewnętrznej i białego montażu. Mieszkania położone w wielosegmentowych budynkach mieszkalnych przy ul. Krasioskiego były jedyna ofertą w tym segmencie rynku w badanym okresie. wolumen obrotu [zł] rok Wolumen obrotu w badanym okresie przekroczył poziom zł a powierzchnia użytkowa sprzedanych lokali wyniosła m 2. Ceny mieściły się w przedziale od 2 357,50zł/m 2 do 4 515,60 zł/m 2. Średnie ceny lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym w latach , , , , , , , , , ,90 Załamanie na rynku nieruchomości obserwowane w 2007roku miało swoje odzwierciedlenie także w Wadowicach. O ile ceny mieszkao sprzedawanych w stanie deweloperskim w 2007 roku wzrosły o 18,23% w stosunku do roku 2006 to wzrost cen w roku 2008 w stosunku do 2007roku był nieznaczny i wyniósł zaledwie 1,08%.

5 Podsumowanie monopol na rynku deweloperskim brak nowych terenów pod budownictwo wielorodzinne bardzo mała podaż na rynku pierwotnym; obecnie w Wadowicach nie ma możliwości zakupu mieszkania lub domu u dewelopera, wszystkie lokale do 2011r. są sprzedane dynamiczny wzrost cen mieszkao w stanie deweloperskim obserwowany na przełomie lat 2006 i 2007 uległ zahamowaniu RYNEK WTÓRNY W Wadowicach wtórny rynek lokali mieszkalnych rozwija się dynamicznie. W obrocie znajdują się głównie lokale mieszkalne położone w blokach z lat 60. i 70. ubiegłego stulecia. W okresie ostatnich dwóch lat sprzedaż mieszkao utrzymywała się na porównywalnym poziomie. Ceny mieszkao wzrastały z roku na rok o około 25%. W badanym okresie w obrocie znalazło się 85 mieszkao (4 643 m 2 p.u.) a wolumen obrotu przekroczył 11 mln złotych. Wolumen obrotu [zł] W roku 2008 średnia cena płacona za 1 m2 p.u. lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wyniosła 3 346,33 zł. Aktualna oferta mieszkaniowa na rynku wtórnym jest bogata a średnia cena oferowanych do sprzedaży lokali jest na poziomie 3 950,00 zł/m2 i przekracza średnią cenę płaconą za lokal w stanie deweloperskim prawie o 15%. Średnie ceny lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w latach , , , , , , ,00 0,00

6 Podsumowanie wolumen obrotu na rynku wtórnym przekroczył dwukrotnie obrót na rynku pierwotnym a powierzchnia sprzedanych lokali była trzy razy większa od powierzchni sprzedanej przez deweloperów obrót głównie dotyczy mieszkao zlokalizowanych na osiedlach: Kopernika, XX lecia, Westerplatte ceny lokali mieszkalnych na rynku wtórnym dynamicznie rosną w 2008r. średnia cena lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym była tylko o 3% niższa od średniej ceny płaconej za lokal w stanie deweloperskim Prognoza rynek mieszkaniowy w Wadowicach jest bardzo atrakcyjny pod względem inwestycyjnym dynamika wzrostu cen mieszkao na rynku wtórnym świadczy o znaczącym popycie w tym segmencie rynku brak nowych terenów pod budownictwo wielorodzinne skutecznie blokuje wejście na rynek nowych deweloperów i sprzyja utwierdzaniu się monopolistycznej pozycji lokalnych inwestorów, zatem można prognozowad, że w najbliższym czasie podaż na rynku pierwotnym będzie niewystarczająca; naturalną konsekwencją tej sytuacji będzie wzrost cen mieszkao na rynku wtórnym Wadowice potrzebują dewelopera, który zainwestuje w wolne obszary pod zabudowę jednorodzinną w formie zabudowy szeregowej i bliźniaczej z analizy wniosków składanych przez inwestorów wynika, że tereny pod zabudowę jednorodzinną cieszą się dużym zainteresowaniem, zatem można prognozowad, że ryzyko inwestowania w zabudowę szeregową lub bliźniaczą nie jest wysokie struktura własności gruntów, bogaty w rozliczne walory krajobraz gminy a w szczególności rachunek ekonomiczny sprzyjad będą rozwojowi budownictwa jednorodzinnego na terenach podmiejskich mgr Wiesława Marta Dzidek Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości tel.: