Zakres analizy obejmuje określenie rzeczywistej wartość lokalu użytkowego i możliwości prowadzenia działalności medycznej.

Transkrypt

1 Ocena Nieruchomości

2 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny 2. Cel wyceny 3. Podstawy opracowania wyceny nieruchomości 4. Charakterystyka i analiza otoczenia nieruchomości 5. Stan i opis stanu nieruchomości wycenianej 6. Stan prawny Nieruchomości 7. Analiza Finansowa Negocjacyjna 8. Analiza Konkurencji 9. Podsumowanie Rekomendacja

3 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal użytkowy (130 m 2 ) usytuowany w Kamienicy budynku wielorodzinnym mieszkalno usługowym położonym w centrum Krakowa przy ulicy Zwierzynieckiej. Zakres analizy obejmuje określenie rzeczywistej wartość lokalu użytkowego i możliwości prowadzenia działalności medycznej. 2. Cel analizy Celem analizy jest: określenie rzeczywistej wartości lokalu użytkowego, określenie możliwości adaptacji nieruchomości pod działalność leczniczą, oszacowanie potencjału lokalu użytkowego pod kątem prowadzenia kliniki medycznej. 3. Podstawy opracowania wyceny nieruchomości Podstawą formalną wyceny nieruchomości jest zlecenie inwestora na przygotowanie oceny nieruchomości pod kątem prowadzenia działalności medycznej. Podstawy metodologiczne oparte są na autorskich modelach firmy Romident, które oparte są na wieloletnich doświadczeniach w budowaniu klinik medycznych oraz na Standardach Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

4 Źródła danych merytorycznych i materiały pomocnicze są następujące: Dostępne informacje w Agencjach Nieruchomości Informacje o cenach transakcyjnych dotyczących zbycia lokali użytkowych Wyniki symulacji autorskiego modelu wyceny nieruchomości z przeznaczeniem pod działalność medyczną. Wizja lokalna. 4. Charakterystyka i analiza otoczenia nieruchomości Dzielnica, w której znajduje się nieruchomość charakteryzuje się wysokim standardem. Budynek znajduje się w ścisłym centrum Krakowa 500 m od rynku starego miasta.

5 Ulica, przy której znajduje się budynek charakteryzuje się dużym ruchem pieszych. Ulica jest jednym z głównych ścieżek prowadzących na stare miasto. Okna (witryna) wychodzą na ulicę Wejście do lokalu jest z poziomu chodnika W odległości 200 m znajdują się przystanki komunikacji miejskiej W lokalach sąsiadujących znajdują się banki, sklepy odzieżowe oraz sklepy spożywcze, hotele, biura.

6 Przed lokalem znajdują się miejsca parkingowe 5. Stan i opis stanu nieruchomości wycenianej Lokal znajduje się w Kamienicy Kamienica zbudowana jest z cegły Lokal nie wymaga remontu. Elewacja Kamienicy jest w dobrym stanie Witryna / okna nie wymagają wymiany. Stan instalacji elektrycznej jest w dobrym stanie. Wewnątrz lokalu instalacja była wymieniana. Instalacja WOD KAN jest w dobrym stanie. Wewnątrz lokalu instalacja jest w dobrym stanie. Elektryczne ogrzewanie. W lokalu znajduje się wentylacja mechaniczna. Koszty utrzymanie nieruchomości znajdują się na średnim poziomie cenowym (do dokładnego określenia). Do lokalu przypisana jest piwnica, która znajduje się poza granicami lokalu Wysokość lokalu ponad 3 m. 6. Stan prawny Nieruchomości Udział ze wskazaniem Wszystkie rachunki są uregulowane W lokalu może być prowadzona działalność medyczna, jak również każda inna. Do tej pory była prowadzona działalność handlowa Istnieje możliwość zawieszenia reklamy zewnętrznej na elewacji

7 7. Analiza Finansowa Negocjacyjna Cena lokalu: PLN zł / m 2 Cena lokali użytkowych w podobnych lokalizacjach jest na tym samym poziomie Duża zbywalność podobnych lokali. Koszt wynajmu lokalu jest na poziomie zł / m 2 Zwrot z inwestycji przy założeniu wynajmu lokalu lat Stopa zwrotu na poziomie 6 8% Motywacja sprzedażowa właściciela: spadkobiercy chcą sprzedać nieruchomość, ponieważ nie chcą prowadzić dotychczasowej działalności gospodarczej. Oferta sprzedaży nieruchomości jest od 2 miesięcy na rynku. 8. Analiza Konkurencji W promieniu 1 km znajduje się ok. 30 gabinetów stomatologicznych 80% gabinetów jednostanowiskowych. 9. Podsumowanie Rekomendacja Możemy wyciągnąć następujące wnioski po analizie lokalu użytkowego. Lokal znajduje się w doskonałej lokalizacji, gdzie dodatkowym atutem jest sąsiedztwo wielu hoteli w tym hotelu SHERATON. Planując działalność DENTAL TRAVEL lokalizacja jest najlepszym rozwiązaniem. Lokal znajduje się w przedwojennej Kamienicy (objęta opieką konserwatora zabytków). Stare budownictwo może generować dodatkowe koszty przy remoncie lokalu. Sam lokal i wszelkie instalacje znajdują się w dobrym stanie. Należy ustalić czy instalacje elektryczne i WOD KAN zostały wymienione w części wspólnej budynku (np. wymiana pionów).

8 Dodatkowym elementem, który może generować koszty to ogrzewanie elektryczne. Należy ustalić dokładne koszty utrzymania nieruchomości na podstawie dotychczas płaconych rachunków (do ustalenia na spotkaniu z właścicielem) Stan prawny własność ze wskazaniem, powoduje brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Rozwiązaniem problemu jest zapłacenie za nieruchomość gotówką lub uzyskanie kredytu dla lekarzy stomatologów na preferencyjnych warunkach na dowolny cel. Cena nieruchomości nie odbiega od cen lokali dostępnych na rynku. Należy pamiętać, że jest to tylko propozycja, czyli punkt wyjściowy do dalszych negocjacji. Ważnym elementem przy planowaniu strategii negocjacyjnej jest informacja, że obecny właściciel jest spadkobiercą, któremu zależy na szybkiej sprzedaży. Dodatkowym celem negocjacyjnym jest osiągnięcie stopy zwrotu na poziomie 9 11%. Przy obrocie nieruchomościami przyjęte jest opuszczenie cen maksymalnie 10%. W przypadku dużej chęci sprzedaży można uzyskać niższą cenę od obecnie przedstawionej. Pomimo dużej ilości gabinetów znajdujących się w bezpośredniej okolicy należy rozważać tylko 20% jako konkurencję. Dobra oferta i jakość wykonywanych usług wystarczy do zdobycia dużej ilości pacjentów.