Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku. Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku

Transkrypt

1 Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO i R&D w kraju. Dobra infrastruktura, bogate zasoby wykwalifikowanej siły roboczej, proaktywna polityka prowadzona przez lokalne władze oraz pozytywne doświadczenia inwestorów stymulują dynamikę wielu sektorów lokalnego rynku, w tym również rynku nieruchomości biurowych. Pod koniec września 213 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 57. m 2, z czego 47. m 2 przeznaczone było na wynajem. Tym samym stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim, po Krakowie, największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Istniejące zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach; ścisłym centrum miasta i jego okolicach, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB- obszar na zachodzie Wrocławia ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską) oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB- obszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej). Największym skupiskiem biur pozostaje centrum Wrocławia i jego okolice, gdzie zlokalizowanych jest około 34% istniejącej podaży, jednak to tereny poza centrum, w szczególności ZOB i POB, ze względu na większą dostępność gruntów inwestycyjnych charakteryzuje największa dynamika i potencjał rozwoju. Rysunek 1: Główne lokalizacje biurowe we Wrocławiu Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku

2 p 214 p Podaż roczna (m 2 ) Podaż skumulowana (m 2 ) Od początku 213 roku we Wrocławiu ukończono realizację ponad 55. m 2 nowych biur. W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji szacuje się, że do końca 213 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o kolejne 22.3 m 2, natomiast w 214 roku na rynek może wpłynąć około 66.5 m 2 nowych biur. Wykres 1: Roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu Podaż w centrum i jego okolicach Podaż poza centrum Podaż skumulowana p- prognoza na podstawie projektów obecnie w budowie Analiza rynku przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła zidentyfikować kilkanaście projektów biurowych na różnych etapach procesu planowania, w tym ponad 16. m 2 z pozwoleniem na budowę (włączając projekty wieloetapowe). Biorąc pod uwagę obecną sytuację na lokalnym rynku biurowym, ogólną koniunkturę gospodarczą oraz ograniczoną dostępność finansowania bankowego oczekuje się, że tylko najlepiej przygotowane projekty biurowe wejdą w fazę realizacji. W ciągu nadchodzących 6-9 miesięcy możliwe wydaje się rozpoczęcie budowy około 7. m 2 nowych biur w ramach 7 inwestycji biurowych. Znacząca dynamika nowej podaży obserwowana we Wrocławiu spowodowała stopniowy wzrost współczynnika pustostanów, który we wrześniu 213 roku wyniósł ok. 13,1%. Wysoka dostępność powierzchni biurowych w stolicy Dolnego Śląska jest konsekwencją oddania do użytkowania w pierwszych trzech kwartałach 213 roku nowych projektów biurowych, które w chwili ukończenia nie były jeszcze w pełni wynajęte. Nie wyklucza się, że ukończenie kolejnych budynków biurowych w 213 roku może spowodować dalsze zwiększenie poziomu pustostanów. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że na obecnym etapie już ponad 5% tej powierzchni zostało wynajęte, wzrost ten będzie znacznie niższy aniżeli wynikałoby to z wolumenu podaży w budowie. Przy założeniu utrzymania się wysokiego poziomu popytu na biura we Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku

3 Wrocławiu można oczekiwać, że nowa powierzchnia będzie ulegać stopniowej absorpcji w najbliższych miesiącach. Wykres 2: Wskaźnik pustostanów we Wrocławiu w ujęciu kwartalnym 14% 12% 12,8% 13,1% 1% 9,8% 8% 6% 4% 4,28% 4,41% 4,2% 5,7% 4,5% 4,9% 4,5% 4,5% 5,4% 7,8% 7,8% 2% % W pierwszych trzech kwartałach 213 roku we Wrocławiu podpisano umowy najmu na około 54. m 2, co w porównaniu z analogicznym okresem roku stanowi około 16% spadek. Mając jednak na uwadze fakt, że rok był bezprecedensowy jeśli chodzi o ilość podpisanych umów najmu, a wolumen powierzchni wynajętej we wcześniejszych latach nie przekraczał 56. m 2 rocznie, wynik ten należy uznać za bardzo dobry. Utrzymanie wysokiej aktywności na wrocławskim rynku najmu świadczy o niemalejącym zainteresowaniu inwestorów stolicą Dolnego Śląska jako atrakcyjną lokalizacją biznesową i pozwala formułować optymistyczne prognozy na 214 rok. Wykres 3: Wolumen transakcji najmu powierzchni biurowych we Wrocławiu Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku

4 Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC oraz przez firmy badawcze, jak również przez instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank ok.35% powierzchni wynajętej od początku 213 roku stanowiły umowy typu pre-let, a 34% to nowe umowy. Renegocjacje obejmowały 22% odnotowanego wolumenu umów, natomiast umowy podnajmu i ekspansji- odpowiednio 8% i 2%. Od początku 213 roku we Wrocławiu zaobserwowano pozytywną absorpcję netto na poziomie ok m 2 co oznacza, że stan najmu w stolicy Dolnego Śląska systematycznie zwiększa się, a wolumen powierzchni absorbowanej przez rynek przekracza wolumen nowej podaży. 213 roku to na lokalnym rynku okres względnej stabilizacji czynszowej. Czynsze wywoławcze w obiektach klasy A kształtują się między 13 a 16 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 12 a13,5 EUR/m²/miesiąc lub 4-55 PLN/m²/miesiąc. Czynsze transakcyjne kształtowały się na poziomie od 1-16 EUR/m²/miesiąc. Oczekuje się, że wobec wysokiej dostępności powierzchni biurowych w istniejących budynkach oraz projektach w budowie, elastyczność deweloperów w negocjacjach z potencjalnymi najemcami może wzrosnąć. W konsekwencji poziom efektywnych stawek czynszu w niektórych projektach biurowych może ulec obniżeniu. Wrocławski rynek biurowy oferuje potencjalnym najemcom bogaty wybór powierzchni na wynajem, zróżnicowanych pod względem kluczowych parametrów. Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanowi cena, choć ważna jest również lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także nowe elementy, jak np. nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy są świadomi własnych potrzeb i aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej tak, żeby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in. odpowiedni podział powierzchni (open space lub inne rozwiązania), preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych itd. Obecnie najnowocześniejsze obiekty biurowe we Wrocławiu oferują na wynajem powierzchnie biurowe w następującym standardzie: Podnoszone podłogi, Podwieszany sufit, Klimatyzacja i wentylacja, Okablowanie strukturalne, Okablowanie elektryczne, Nowoczesne rozwiązania oświetlenia wewnątrz budynku, BMS, Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku

5 Wykładzina, Ścianki działowe rozlokowane według potrzeb najemcy W roku we Wrocławiu ukończono pierwszy w Polsce obiekt, który ma certyfikat środowiskowy LEED na najwyższym platynowym poziomie (Green Towers, Skanska). Obecnie w ślad za prekursorem zielonych technologii podążają kolejni deweloperzy, którzy również starają się o certyfikaty ekologiczne dla realizowanych przez siebie projektów. Zastosowanie przyjaznych środowisku technologii potwierdzone odpowiednim certyfikatem to istotna kwestia nie tylko dla najemców, ale także dla funduszy, które rozważają zakup nieruchomości. Na zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska składa się kilkanaście budynków biurowych klasy A oraz budynki biurowe klasy B+ i B. Biorąc pod uwagę fakt, że zdecydowana większość powierzchni obecnie w realizacji odpowiadać będzie standardom klasy A, należy oczekiwać, że udział najwyższej jakości powierzchni w całkowitych zasobach Wrocławia będzie systematycznie wzrastać. Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku