INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI CZY TO SIĘ JESZCZE OPŁACA?

Transkrypt

1

2 INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI CZY TO SIĘ JESZCZE OPŁACA? Pod takim tytułem Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl zorganizował trzecią już konferencję analityków i doradców w środę, 28 maja w Hotelu Sheraton. Tegoroczne spotkanie analityków Instytutu z inwestorami, deweloperami, bankowcami i przedstawicielami mediów poświęcone było perspektywom rozwoju rynku nieruchomości i sytuacji na rynku krakowskim. Po raz pierwszy zaproszeni eksperci z Katowic i Śląska omówili również swoje lokalne rynki nieruchomości. Konferencję otworzył prezes Instytutu Krzysztof Bartuś, który przedstawił cele i dokonania Monitora Rynku Nieruchomości, a szczególnie do korzystania z publikacji na portalu Internetowym Obecnie zespół analityków liczy 15 osób, którzy wraz z 3 innymi rzeczoznawcami i członkami Instytutu realizują już szósty rok program badawczy Zintegrowany System Monitorowania Transakcji Nieruchomości, liczący już ok. 1 tyś. danych. Tylko w zeszłym roku zawarto np. 24 tyś. transakcji w zachodniej Małopolsce, w tym 6,6 tyś. w samym Krakowie. Liczba transakcji w 27 r. małopolska 27 Kraków zabudowane lokalowe gruntowe Obroty na rynku transakcyjnym w Krakowie szybko rosły z 1,5 mld zł w 24 do 4,5 mld zł w 27 r. (skok o 2% w ciągu 3 lat). Dane te ukazują obraz hossy po stronie popytu finansowanej w ogromnej mierze przez system bankowy i kapitał zagraniczny. Początek konferencji poświęcony został rynkowi mieszkaniowemu, który po okresie 3-letniej silnej hossy znalazł się na rozdrożu. Tylko w ostatni roku sprzedanych zostało prawie 4 tyś. mieszkań na rynku wtórnym za ponad 1,1 mld zł. Do tego należy doliczyć kolejne 6 tyś. mieszkań deweloperskich. Średnia cena mieszkań gwałtownie rosła od 25 r. aż do połowy zeszłego roku. 2

3 Średnia cena 1 m 2 mieszkania śródmieście nowa huta podgórze krowodrza 9 zł 8 zł 7 zł 6 zł 5 zł 4 zł 3 zł 2 zł 1 zł zł rok 24 rok 25 rok 26 rok 27 Od ostatniego lata sytuacja zaczęła się stabilizować, a w ostatnich miesiącach rozpoczęła się nawet korekta cen, zwłaszcza w gorszych lokalizacjach, takich jak odległe osiedla w Nowej Hucie. Główne przyczyny pogarszającej się sytuacji na rynku mieszkaniowym doradca rynku nieruchomości wskazane przez Małgorzatę Petry-Węcławowicz to: rosnące koszty kredytów, umacnianie polskiej waluty, co ogranicza napływ inwestorów zagranicznych, rosnąca atrakcyjność najmu jako alternatywy zakupu mieszkania oraz ogromna oferta deweloperska. Z drugiej strony analitycy podkreślali, że Kraków jest obecnie najmocniejszym rynkiem mieszkaniowym spośród dużych miast, co wynika z jego atutów turystycznych i mody oraz dużego popytu zewnętrznego (nowi pracownicy usług, absolwenci uczelni, imigranci i in.). Jak podkreślał analityk Piotr Krochmal, Kraków z roku na rok staje się coraz większym placem budowy mieszkań. Najwięcej buduje się w Podgórzu i Krowodrzy, najmniej, prawie symbolicznie w Nowej Hucie. Średnia cena nowych mieszkań w zabytkowym śródmieściu przekroczyła już 13 tyś. zł za m 2 a w Krowodrzy i Podgórzu 8 tyś. Najtaniej oczywiście jest w Nowej Hucie. Poniżej przedstawiono ilościowy rozkład obecnie realizowanych inwestycji deweloperskich. pow

4 powierzchnia [m2] Zwraca uwagę stosunkowo duży udział (17%) mieszkań oferowanych w cenach 13-2 tyś. zł/m 2. Pozostałe wystąpienia dotyczyły tak ważnych segmentów rynku nieruchomości, jak domy, hotele, biura, handel, magazyny czy wreszcie ziemia w Krakowie i w jego okolicach. Każdy z tych rynków jest na innym etapie. Analitycy Instytutu Piotr Mika i Maria Noworól podkreślają, że Kraków jest stolicą hotelową w kraju i jedną z najmodniejszych w Europie. Rynek usług turystycznych przeżywa obecnie prosperity, co pociąga za sobą szybki wzrost inwestycji w budowę nowych hoteli. Baza hotelowa (liczba hoteli) w latach ukazuje wieloletni wzrost rynku: HOTELE ***** HOTELE **** HOTELE *** HOTELE ** HOTELE * Jak zauważa doradca Jarosław Czerski, podobnie jest z rynkiem biurowym: ogromny niezaspokojony popyt zachęca inwestorów do realizacji nowych projektów biurowych. Poniżej ilość nowoczesnej powierzchni biurowej w mieście: rok 4

5 Powierzchnie handlowe i magazynowe na obszarze metropolitarnym Krakowa - w opinii ekspertów Roberta i Jarosława Zygmuntów - stanowią kroplę w morzu potrzeb; zwłaszcza nowoczesne powierzchnie logistyczne stanowią obecnie najbardziej zyskowny dział rynku nieruchomości. Powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych w Krakowie razem na koniec 27 r. wynosi 445 tys. m 2, w tym: Dyskonty Sieciowe sklepy osiedlowe Supermarkety Cash & Carry Hipermarkety budowlane Hipermarkety Galerie handlowe Bardzo ciekawym, chociaż trudnym rynkiem są grunty. Brak planów zagospodarowania przestrzennego i duże rozdrobnienie własnościowe stwarzają liczne okazje do szybkich zarobków dla specjalistów z branży land development (pozyskiwanie i przygotowywanie terenów pod nowe inwestycje dla innego podmiotu). Właśnie analiza transakcji gruntami obok mieszkań pozwala zauważyć skalę hossy, jaka ogarnęła w ostatnich 3 latach miasto. W 27 r. obroty na rynku transakcyjnym gruntów przekroczyły 2,5 mld zł przy wolumenie (ilości) transakcji Obrót na rynku gruntów w Krakowie [mln PLN] mln zł mln zł mln zł 368 mln zł 45 mln zł obrót ilość transakcji 5

6 Zdaniem analityka Macieja Grabowskiego - w przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego - nabywanie ziemi będzie w dalszym ciągu dobrą inwestycją krótko i średnioterminową. Rynek nadal ma potencjał wzrostowy, należy jednak przestrzegać zasady kupowania działek w lokalizacjach niedoszacowanych przez rynek. Wszyscy analitycy Instytutu Analiz mrn.pl zwracali uwagę, że przyszłość rynku nieruchomości w Krakowie, podobnie jak w całym kraju, uzależniona będzie od czynników makroekonomicznych, a zwłaszcza od sytuacji na rynkach finansowych. Krzysztof Bartuś