Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r.

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r r. Warszawa Opracowali: Monika Orłowska tel Łukasz Patoła Akceptował: Dariusz Winek tel

2 Rynek nieruchomości niemieszkalnych Powierzchnie handlowe Powierzchnie biurowe... 4 Powierzchnie magazynowe... 5 Grunty pod zabudowę... 6 Poprawa koniunktury na rynku powierzchni niemieszkalnej w 2011 r. Po okresie silnego ograniczenia skali inwestycji w tym segmencie budownictwa, w 2011 r. nastąpił istotny wzrost liczby rozpoczętych nowych projektów, szczególnie w przypadku nowej powierzchni magazynowej (wzrost podaży o 40% r/r). Niższy względem końca 2010 r. notowany był przeciętny w kraju wskaźnik powierzchni niewynajętej. Najniższy w przypadku powierzchni handlowych tj. 1,8% w III kw r., najwyższy zaś 11,8% dla powierzchni magazynowych (śr. w 2011 r.). Jednocześnie wzrost popytu przy wzroście podaży powierzchni niemieszkalnej utrzymał stawki czynszów najmu na stabilnym poziomie, z tendencją do wzrostów w atrakcyjnych lokalizacjach. Oczekujemy, że w 2012 r. poprawa koniunktury w analizowanym segmencie będzie kontynuowana. Ponadto nie wykluczamy wzrostu podaży nowych projektów. Przy czym, ograniczony dostęp do finansowania deweloperów działających na tym rynku będzie hamował możliwość silnego, spekulacyjnego wzrostu liczby rozpoczynanych nowych inwestycji 2

3 Rynek powierzchni handlowych Podaż powierzchni handlowej Dojrzałość rynku centrów handlowych i czynsze za najlepsze pow. handlowe Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w III kw r. przekroczyła 8,38 mln mkw., zaś prognoza na koniec roku to ok. 8,6 mln mkw. (wg Colliers International). W budowie znajduje się blisko 700 tys. mkw., głównie w małych i średnich miejscowościach. W 2011 r. nowa powierzchnia w centrach handlowych wzrosła o 487 tys. mkw., o 17% więcej niż w 2010 r. Całkowita podaż wzrosła do 7,58 mln mkw.. Statystyki Jones Lang LaSalle wskazują, że wzrost ten został wygenerowany przez powstanie 17 nowych centrów handlowych (80,5% pow.) oraz rozbudowę 10 istniejących centrów (19,5% pow.). 31% nowej pow. przypadło na miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców, i to tutaj powstało najwięcej nowych obiektów handlowych. zaś jedynie 25% w 8 największych miastach. Na koniec I połowy 2011 r. w Polsce działało 378 centrów handlowych (wg Cushman & Wakefield). Popyt na pow. handlowych pozostał stabilny w dużych aglomeracjach, zaś presja na obniżkę czynszów występowała w małych lub silnie nasyconych ośrodkach. Przy czym w najlepszych lokalizacjach listy oczekujących pozostają długie. Rynek ten w 2011 r. cieszył się dużym zainteresowaniem ze strony luksusowych marek handlowych. W ub. r. w Polsce rozpoczęło działalność ok. 40 międzynarodowych marek, z branż m.in. dom i ogród, moda, obuwie. Jednocześnie najemcy zwracali uwagę, aby sklepy danej sieci nie dublowały się w danym centrum. 1,8% wynosił przeciętny w kraju współczynnik powierzchni niewynajętej w III kw r. Najniższym współczynnik (poniżej 1%) odnotowano w Warszawie oraz Szczecinie, zaś najwyższy (ok. 3%) w Trójmieście. W 2012 r. stawki czynszu pozostawały na stabilnym poziomie, z niewielkim bo ok. 5% r/r ich wzrostem w przypadku lokali najbardziej popularnych. Na koniec 2011 r. średnie stawki za lokal typu prime o ok. 100 mkw. w centrach handlowych wynosiły od 70 do 90 EUR/mkw./m-c, przy najwyższych stawkach realizowanych w Warszawie (Nowy Świat, Plac Trzech Krzyży od 75 do 110 EUR/mkw./m-c) oraz Krakowie (ul. Floriańska od 70 do 100 EUR/mkw./m-c). Wg Jones Lang LaSalle w 2012 r. oddane zostanie ok. 496 tys. mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych, z czego 45% w miasta <100 tys. mieszkańców, zaś 29% w największych aglomeracjach. Wskaźnik pustostanów w najlepszych lokalizacjach i najlepszych centrach powinien pozostać na niskim poziomie, około 1%. Stawki czynszów pozostaną stabilne. Źródło: Colliers International; Cushman&Wakefield; Jones Lang LaSalle; Opracowanie AM 3

4 Rynek powierzchni biurowej Podaż całkowita, nowa podaż i wsk. pow. niewynajętej powierzchni biurowej w Warszawie Całkowita powierzchnia biurowa w 8 największych miastach Polski wyniosła na koniec 2011 r. ponad 5,5 mln mkw. Dominującą pozycję na rynku powierzchni biurowej zajmuje Warszawa z podażą przekraczającą 3,5 mln mkw. tj. 65% całkowitej powierzchni biurowej w Polsce (wg Jones Lang LaSalle). Popyt na powierzchnie biurową w Warszawie osiągnął w 2011 r. rekordowy poziom 573 tys. mkw. (wg Jones Lang LaSalle). Jednocześnie na tym rynku nowa podaż (ok. 120 tys. mkw.) była najniższa od kilkunastu lat. Wnioskować zatem można, że niski odczyt tej kategorii wpływał na wzrost liczby transakcji najmu powierzchni w budynkach będących w budowie lub dopiero wchodzących w fazę realizacji. W pozostałych największych miastach popyt wyniósł ok. 280 tys. mkw. przekraczając już w III kw r. poziom osiągnięty w całym 2010 r. Najwyższa aktywność najemców była notowana na rynku krakowskim i wrocławskim. Wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł na koniec 2011 r. i wynosił (prawa oś) średnio 10%. Najniższym poziomem wskaźnika charakteryzowały się Wrocław (spadek do 3,4%, z 4,1% w 2010 r.) i Warszawa (spadek do 6,7% z 8,1% na koniec 2010 r.). Najwyższy wskaźnik pustostanów notowany był w Łodzi (spadek Stawki czynszu w największych polskich miastach (EUR/m2/miesiąc) do 19,1% z 23,2% na koniec III kw r.) oraz Katowicach (spadek do 11,5% z 22,8% na koniec III kw r.). Czynsze w najlepszych warszawskich lokalach biurowych w centrum miasta osiągnęły w 2011 r. poziom EUR/mkw./m-c (w 2010 r. były w granicach EUR/mkw./m-c). Tym samym w 2011 r. nastąpił powrót do nieznacznej tendencji wzrostowej stawek czynszu. W miastach regionalnych przeważała stabilizacja czynszów. Najniższe stawki realizowano w Łodzi (11-13,50 EUR/mkw./m-c). W 2012 r. będziemy obserwowali istotny wzrost podaży nowej powierzchni biurowej, która przynajmniej przejściowo będzie wpływała na wzrost wskaźnika pustostanów. Ogólne nastawienie inwestorów do rynku powinno pozostać korzystne. Na warszawski rynek ma trafić 250 tys. mkw. nowej powierzchni, jednak aż 60 tys. mkw. z owej powierzchni przeznaczonych jest na potrzeby właścicieli. Na rynkach regionalnych, już w I kw r. prognozuje się dostarczenie 30 tys. mkw. nowej powierzchni (wg Jones Lang LaSalle). Szacujemy, że stawki czynszów powinny pozostać na stabilnym poziomie. Ich wzrost może być natomiast notowany w przypadku najlepszych biur. 4 Źródło:Jones Lang LaSalle; Colliers International; Opracowanie AM

5 Rynek powierzchni magazynowej Podaż powierzchni magazynowej i wsk. pow. niewynajętych w 2011 r. wg lokalizacji Podaż (m2) Nowa podaż (m2) Wsp. pow.niewynajętej (prawa oś) Popyt na powierzchnie magazynową i wsk. pow. niewynajętej r. (prawa oś) 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 380 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej oddano do użytku w 2011 r., co stanowi 40% wzrost względem wcześniejszego okresu (wg Colliers International). Całkowita powierzchnia rynku magazynowego w Polsce wyniosła na koniec 2011 r. 6,8 mln mkw. Około 38% całkowitej powierzchni stanowi udział rynku warszawskiego (2,54 mln mkw.), który wzrósł w 2011 r. o ponad 44%. Pozostała część rynku to głównie Górny Śląsk (ok. 20%), Centralna Polska (ok. 14%), Poznań (ok.13%) oraz Wrocław (ok. 10%) (wg Colliers International). Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową zwiększył się w 2011 r. o 350 tys. mkw. (co stanowi wzrost o 30% r/r) osiągając poziom 1,86 mln mkw. (wg Colliers International). Najwięcej, bo ok. 30% ogółu transakcji, zawarto w III kw r. Największe transakcje miały miejsce na obszarze km od Warszawy oraz na Górnym Śląsku. Argumentem za poprawą kondycji tego rynku w 2011 r. jest wzrost liczby podpisywanych nowych umów, a nie renegocjacje już zawartych. Stawki czynszu w 2011 r. utrzymywały się na stabilnym poziomie. Wysokie czynsze były determinowane ograniczoną ilością dostępnej powierzchni magazynowej oraz niską podażą gruntów przeznaczonych pod taką zabudowę. Przeciętnie w Warszawie czynsze zawierały się w przedziale 3,60-5,30 EUR/mkw./m-ca. Równie wysokie stawki obowiązywały w Krakowie (3,50-4,50 EUR/mkw./m-ca) i Łodzi (2,90 4,50 EUR/mkw./m-ca). Wskaźnik powierzchni niewynajętych charakteryzował się trendem spadkowym w pierwszych trzech kwartałach 2011 r. i nieznacznym wzrostem w IV kwartale. Przeciętnie w kraju na koniec 2011 r. osiągnął poziom 11,4% (względem 13,8% na koniec 2010 r.) (wg Colliers International). Prognozy na 2012 r. zakładają spadek współczynnika wolnych powierzchni magazynowych oraz możliwy nieznaczny wzrost czynszów. Będzie to wynik względnie stabilnego popytu, przy jednocześnie ograniczonej podaży. Na koniec 2011 r. w budowie pozostawało około 340 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego 74% ma trafić na rynek w 2012 r. (wg Colliers International). Co więcej, większość z tej powierzchni (ok. 72%) jest już wynajęta. Ograniczony dostęp do finansowania deweloperów działających na tym rynku będzie hamował możliwość silnego wzrostu liczby rozpoczynanych nowych inwestycji. 5 Źródło: CBRE; Colliers International; Opracowanie AM

6 Grunty pod zabudowę w Polsce Przeciętne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w I półroczu 2011 r. w EUR/mkw. max min Warszawa COB średnia Wrocław Kraków Trójmiasto Poznań Łódź Górny Śląsk Przeciętne ceny działek pod zabudowę biurową w I półroczu 2011 r. w EUR/mkw. max min Warszawa COB średnia Kraków Warszawa Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Górny poza COB Śląsk Rynek gruntów inwestycyjnych od końca 2010 r. zaczął się ożywiać. Choć w dalszym ciągu był to rynek kupującego, a nie sprzedawcy. Ze względu na ograniczony dostęp do finansowania projektów inwestycyjnych, w dalszym ciągu hamowany jest potencjalny, dynamiczny wzrost liczby transakcji na tym rynku. Jednakże wzrost liczby spółek zainteresowanych nabyciem takich gruntów jest odczuwalny. Zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi z Zasobu WRSP w 2011 r., pozostaje duże. Średnia cena gruntów inwestycyjnych sprzedawanych przez ANR wyniosła zł/ha w 2011 r. Najwięcej nieruchomości nierolnych w 2011 r. sprzedano w woj. podkarpackim (251 ha). Wysoki popyt notowano również na Pomorzu Zachodnim (154 ha), Dolnym Śląsku (127 ha) i w Wielkopolsce (124 ha). Przeciętne ceny tych gruntów wahały się w przedziale tys. zł/ha. Wartość transakcji rynkowego obrotu ziemią inwestycyjną w I połowie 2011 r. wyniosła 150 mln zł. Wartość ta została osiągnięta przy stosunkowo niskim poziomie transakcji. Jednakże wg Colliers International, zarówno podaż, jak i popyt na grunty inwestycyjne pozostawały w trendzie wzrostowym w 2011 r. Ceny gruntów inwestycyjnych, wyłączając ziemię ANR, pozostają na stabilnym poziomie we wszystkich sektorach handlowym, biurowym oraz mieszkaniowym. Ceny gruntów pod obiekty handlowe w I półroczu 2011 r. kształtowały się: w Warszawie w przedziale EUR/mkw i poza Warszawą EUR/mkw. Jeśli chodzi o grunty pod parki handlowe, ich ceny wahały się od 150 do 190 EUR/mkw. Ceny gruntów pod inwestycje biurowe i mieszkaniowe przedstawione zostały na wykresach obok. Popyt na działki inwestycyjne, szczególnie w II połowie 2012 r., może się nieznacznie zmniejszyć, chociażby z tytułu mniejszej skali rozpoczynanych inwestycji infrastrukturalnych. Jednakże zainteresowanie terenami inwestycyjnymi kupowanymi z przeznaczeniem pod centra lub parki handlowe powinno pozostać relatywnie wysokie. Co więcej, obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych w dalszym ciągu będą cieszyć się dużym zainteresowaniem nabywców. Dodatkowym czynnikiem pro popytowym, wpływającym na ich cenę, będzie dobra lokalizacja 6 Źródło: Colliers International Poland Sp. z o.o., Opracowanie AM