Rynek mieszkaniowy w głównych miastach Polski. II kwartał 2008

Transkrypt

1 Rynek mieszkaniowy w głównych miastach Polski II kwartał 28

2 Podaż 2 W pierwszej połowie bieżącego roku na rynku mieszkaniowym w Polsce nastąpiła zmiana w relacji popytu względem podaży. Popyt na mieszkania, który w okresie hossy znacznie przewyższał podaż, utrzymuje się obecnie na stosunkowo niskim poziomie. Jednocześnie w ostatnich miesiącach również po stronie podaży widoczne były znaczące zmiany. Liczba lokali oferowanych na rynku pierwotnym osiągnęła w II kwartale 28 roku rekordową wielkość 16.6 w Warszawie, 7.65 w Krakowie, 5.3 we iu, 3.5 w Poznaniu oraz 2.4 w u. Na rynku pierwotnym wzrosła liczba lokali gotowych do odbioru oraz mieszkań z terminem ukończenia w ciągu 9 miesięcy. W I kwartale ubiegłego roku udział w ofercie rynkowej lokali oddanych do użytku nie przekraczał 1%, obecnie wynosi on od 4% do 8% w zależności od miasta. Odsetek lokali ukończonych oraz z planowanym terminem oddania do 9 miesięcy, w całkowitej liczbie mieszkań oferowanych na rynku w poszczególnych miastach Polskiw I kw. 27 oraz II kw. 28 roku Liczba mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w poszczególnych miastach Polski* I kw. 26 I kw. 27 I kw. 28 II kw. 28 * - mieszkania oddane do użytku, w trakcie realizacji oraz planowane dostępne w ofercie deweloperów I kw lokale ukończone, w sprzedaży II kw lokale ukończone, w sprzedaży I kw lokale w sprzedaży, których oddanie planowane jest w ciągu 9 miesięcy II kw lokale w sprzedaży, których oddanie planowane jest w ciągu 9 miesięcy

3 Ceny 3 W odpowiedzi na spadające tempo sprzedaży mieszkań oraz ze względu na wyjątkowo dużą ilość mieszkań oferowanych obecnie na rynku, deweloperzy przesuwają terminy rozpoczęcia nowych inwestycji oraz kolejnych etapów projektów wielofazowych. W miastach regionalnych liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszej połowie roku była niższa niż liczba lokali, których realizację rozpoczęto w analogicznym okresie w 27 roku. Jedynie w Warszawie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszej połowie 28 roku utrzymuje się na poziomie odnotowanym w dwóch pierwszych kwartałach roku 27. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszej połowie 27 i 28 roku w poszczególnych miastach Polski W II kwartale 28 roku odnotowano wahania cen lokali na poszczególnych rynkach mieszkaniowych w Polsce. W części inwestycji notowane były wzrosty cen, natomiast w innych projektach obniżano stawki za m 2 lokali. Średnie ceny mieszkań poszczególnych segmentów budownictwa w największych miastach Polski kształtowały się na niezmienionym lub nieco niższym poziomie niż w I kwartale. Wyjątkiem jest segment budownictwa o podwyższonym standardzie, w którym odnotowuje się niewielkie wzrosty cen. Trendy obserwowane obecnie na pierwotnym rynku mieszkaniowym, tj. niskie tempo sprzedaży oraz rosnąca podaż, wywołują korektę cen tych mieszkań, których wartość została przeszacowana. W II kwartale bieżącego roku oprócz promocji w postaci wykończenia lokalu, bezpłatnego miejsca postojowego itp., deweloperzy byli skłonni do udzielania upustów cenowych oraz negocjowania cen mieszkań. Jednocześnie, w niektórych inwestycjach odnotowano wzrost cen lokali I połowa 27 I połowa 28 Restaura Kameralna, Wola,

4 4 Średnie ceny netto mieszkań poszczególnych segmentów rynku mieszkaniowego w Polsce (II kw. 28) Miasto Procentowy udział lokali danego segmentu w ofercie rynkowej BUDOWNICTWO POPULARNE 71% 66% 64% 74% 62% BUDOWNICTWO O PODWYŻSZONYM STANDARDZIE 24% 27% 22% 12% 25% BUDOWNICTWO APARTAMENTOWE 5% (74 lokali) 7% (455 lokali) 14% (321 lokali) 14% (735 lokali) 13% (636 lokali) Średnie ceny netto (PLN/m²) Największe wahania ofertowych cen mieszkań w ciągu ostatnich 3 miesięcy miały miejsce w na rynku mieszkaniowym w Warszawie, gdzie w 71 spośród 274 inwestycji oferowanych na rynku ceny spadły, a w 41 wzrosły. Fluktuacje cen lokali były również widoczne w Krakowie i u. W stolicy Małopolski wzrost cen lokali odnotowano w 21 spośród 169 inwestycji w sprzedaży, natomiast spadek w 2 projektach. W u ceny mieszkań wzrosły w 14 z 86 inwestycji w ofercie, w 16 projektach odnotowano natomiast spadek średniej ceny mieszkań. Duże znaczenie dla tendencji cenowych miał pułap cen wyjściowych z jakim deweloperzy wychodzili na rynek oraz zainteresowanie danym projektem ze strony potencjalnych nabywców. Średnie ceny mieszkań w PLN oferowane w poszczególnych miastach Polski (II kwartał 28) 1% % 2% 4% 6% 8% 1% < Willa Księcia Witolda, Stare Miasto,

5 Popyt 5 Niewielkie spadki cen notowane obecnie na rynkach mieszkaniowych w Polsce dowodzą, iż sektor nieruchomości mieszkaniowych jest w trakcie procesu dojrzewania. Po korekcie powinna nastąpić stabilizacja cen lokali. We iu i u największą część lokali oferowanych obecnie na rynku stanowią mieszkania, których średnia cena zawiera się w przedziale od 4. do 6. PLN/m 2, natomiast w Krakowie i Poznaniu najwięcej lokali oferowanych jest po średniej cenie w granicach PLN/m 2. W przeciwieństwie do pozostałych miast regionalnych na rynku mieszkaniowym w Poznaniu nie występują mieszkania o średniej cenie powyżej 12. PLN/m 2. W Warszawie struktura cenowa mieszkań odznacza się przewagą lokali, których średnia cena zawiera się w przedziale PLN/m 2, łącznie stanowią one około 74% całej oferty mieszkań w stolicy. Spadek popytu odnotowany w drugiej połowie 27 roku przełożył się na wzrost zainteresowania wynajmem lokali. Z tego względu, w pierwszej połowie bieżącego roku odnotowano znaczną podwyżkę stawek najmu. Wysokie koszty związane z wynajęciem lokum powodują, iż część klientów znów rozważa decyzję o zakupie mieszkania, jednak nie przekłada się to jeszcze na ilość sprzedawanych mieszkań. Jak obrazuje poniższy wykres w głównych miastach regionalnych w ciągu minionego kwartału sprzedano po kilkaset mieszkań (od ok. 3 lokali w u do ok. 8 w Krakowie) oraz ok. 2. mieszkań w Warszawie, co wskazuje na zdecydowane obniżenie dynamiki sprzedaży. Liczba mieszkań dostępnych w ofercie rynkowej na koniec I kwartału 28 roku oraz liczba lokali sprzedanych w ciągu II kwartału 28 roku w poszczególnych miastach Polski Liczba lokali w sprzedaży na koniec I kw. 28 Liczba lokali w sprzedanych w ciągu II kw. 28 Patrick s Homes, Wilanów,

6 Deweloperzy Zauważalne staje się również zjawisko poszerzania oferty deweloperów o mieszkania rezerwowane do tej pory dla klientów, którzy planowali transakcje pakietowe. Spadek liczby zakupów inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym jest oznaką stopniowej stabilizacji sektora. Część nabywców mieszkań nie posiada wystarczających dochodów, by uzyskać kredyt w CHF, bądź też obawia się różnic kursowych związanych z kredytem w obcych walutach, dlatego wzrost kosztu kredytów zaciąganych w polskiej walucie wpływa negatywnie na poziom chłonności rynku. W czerwcu bieżącego roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe NBP o,25 punktów bazowych do poziomu 6%. Wysoki poziom inflacji wskazuje, iż wzrost stóp procentowych może być kontynuowany w kolejnych miesiącach. Spowolnienie na rynku mieszkaniowym skłoniło deweloperów, którzy zakupili grunty po wysokich cenach w okresie boom u mieszkaniowego, do wstrzymania się z realizacją projektów. Obecnie nowe inwestycje mieszkaniowe rozpoczynane są głównie przez dużych graczy, którzy dysponują bankami ziemi oraz spółki, które nabyły grunty jeszcze przed wzrostem cen na rynku mieszkaniowym i mogą pozwolić sobie na dopasowanie wymagań finansowych do sytuacji rynkowej. Niektórzy inwestorzy, jeśli istnieje taka możliwość, rozważają także zmianę przeznaczenia gruntu z funkcji mieszkaniowej na komercyjną Całkowity koszt kredytu zaciągniętego w poszczególnych walutach (IX 27 - VI 28)* pkt IX X XI XII I II III IV V VI CHF PLN EUR USD * - wskaźnik dla kredytu w wysokości 25. PLN zaciągniętego na 3 lat (1 pkt = 1 PLN) Źródło: Rzeczpospolita Arlet House, Ochota,

7 Kontakty w Polsce +48 (22) Research Residential Consultancy Magdalena Czempińska magdalena.czempinska@pl.knightfrank.com Corporate Finance & Advisory Bogumił Rutkowski bogumil.rutkowski@pl.knightfrank.com Jolanta Olszewska jolanta.olszewska@pl.knightfrank.com Piotr Górecki piotr.gorecki@pl.knightfrank.com Elżbieta Kaczorek elzbieta.kaczorek@pl.knightfrank.com