Analiza rynku lokali mieszkalnych w centrum Krakowa Rzeczoznawcy Majątkowi : Elżbieta Hołda, Marek Wojtyna Kraków 2006

Transkrypt

1 RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W KRAKOWIE - ŚRÓDMIEŚCIU Kryteria analizy Analizą objęto rynek transakcji rynkowych lokali mieszkalnych w ścisłym centrum Krakowa w okresie styczeń 2005 czerwiec Monitoring transakcji rynkowych na lokalach mieszkalnych obejmuje obszar ograniczony od strony północnej Al. Słowackiego i ul. J.Prandoty a od strony wschodniej ulicą Farmaceutów, ul. J. Sypniewskiego i ul. Cystersów. Za południową granicę badanego obszaru przyjęto rzekę Wisłę. Od zachodu analizowany obszar ogranicza Al. Z. Krasińskiego i Al. Mickiewicza. Z analizy wykluczono transakcje na lokalach o cenie za 1 m 2 poniżej 2000 PLN. Ze względu na wymóg spełniania cech rynkowych notowanych transakcji z badania wykluczono również transakcje w których stroną sprzedającą była gmina Kraków. Wstęp Analizą objęto lokale mieszkanie dla których transakcje kupna sprzedaży zawarte zostały w okresie Zanotowano łącznie 565 transakcji na lokalach mieszkalnych o łącznej wartości sprzedaży PLN. Ceny lokali mieszkalnych zmieniały się w przedziale PLN (sutenera, ul. Kremerowska) do PLN ( apartament, ul. J. Piłsudskiego). Przeciętna cena lokalu mieszkalnego wyniosła PLN. Przeciętna cena w przeliczeniu na 1m2 powierzchni lokalu wyniosła PLN. Najdrożej sprzedanym lokalem mieszkalnym był lokal przy ulicy Św. Anny o cenie PLN/m 2. wykres 1. rozkład cen w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni lokalu w funkcji daty zawarcia transakcji w okresie /6

2 Trend wzrostu cen lokali mieszkalnych dla okresu jest silnie rosnący i wynosi 28%. Cena metra kwadratowego W I połowie 2006 roku, średnia cena1m 2. wzrosła do w stosunku do II połowy 2005 roku o 21% i wyniosła PLN. Oznacza to bardzo znaczący wzrost cen w stosunku do 2005 roku, gdzie przeciętne ceny 1m 2 zachowały się w miarę stabilnie i wyniosły w I i II połowie 2005 roku odpowiednio 4883 PLN i 4873 PLN. wykres 2. Zmiana średniej ceny 1 m 2 mieszkania w okresie Ilość sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym W I połowie 2006 roku zanotowano łącznie 140 transakcji na rynku wtórnym, co jest gwałtownym spadkiem ilości notowanych transakcji w porównaniu z rokiem /6

3 W I i II połowie 2005 roku zanotowano na rynku wtórnym odpowiednio 193 transakcji i 228 transakcji kupna sprzedaży lokali mieszkalnych. Spadek ilości sprzedanych lokali w I połowie 2006 roku był spowodowany bardzo słabą stroną podażową. Większość odkładała na później decyzję o sprzedaży mieszkania, co przedkładało się na silny wzrost cen spowodowany niewielką ilością oferowanych w sprzedaży mieszkań, przy jednocześnie dynamicznie rosnącym popycie. Z kolei w 2005 roku 2005, rosnąca podaż mieszkań na rynku wtórnym, równoważyła presję ze strony popytowej i przyczyniła się do relatywnie umiarkowanego wzrostu cen. wykres 3. Ilość sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym w okresie Zmiana średniej powierzchni mieszkania Średnia powierzchnia mieszkań będących w sprzedaży w I połowie 2006 wzrosła w stosunku do II połowy 2005 roku o 4,6 m 2 i wyniosła 66,2 m 2. W porównaniu z I połową 2005 roku, gdzie średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania wyniosła 63,8 m 2 nastąpił wzrost o wzrost o 2,4 m 2. wykres 4. Zmiana średniej powierzchni mieszkania w okresie /6

4 66,2 61,6 63, Cena całkowita Koszt zakupu mieszkania w Krakowie Śródmieściu w I połowie 2006 roku, wyniósł średnio PLN. Jest to wzrost w stosunku do II połowy 2005 roku o 30,6 %. W I i II połowie 2005 rok średnie ceny sprzedanych mieszkań zachowywały się stabilnie i wyniosły odpowiednio PLN i PLN. wykres 5. Zmiana średniej ceny całkowitej mieszkania na rynku wtórnym w okresie Struktura sprzedaży W okresie sprzedano łącznie 368 lokali mieszkalnych. Najliczniejszą grupę stanowiły mieszkania sprzedawane w przedziale cenowych od PLN/m2. Udział w rynku sprzedaży dla tego przedziału cenowego wyniósł łącznie 47,3 %. Stosunkowo znacznym udziałem w rynku wynoszącym 36,6 % charakteryzowały się również mieszkania 4/6

5 w przedziale cenowym od PLN/m2. Udział w rynku mieszkań z najwyższej półki, tj. w cenie powyżej PLN wynosił 2,9 % wykres 5.Struktura sprzedaży mieszkań według ceny 1m 2. w okresie od do ,9% od do ,3% pow yżej ,9% od do ,9% od od ,2% od do ,2% od do ,0% od do ,4% od do ,1% Najliczniejszą grupę posiadającą udział 27,6 % w łącznej liczbie transakcji kupna - sprzedaży stanowią mieszkania w cenie od 100 do 200 tys. PLN, które razem z mieszkaniami z przedziału od 200 do 300 tys. PLN stanowią łącznie 52,5 % całego rynku obrotu. Specyficznym segmentem rynku lokali mieszkalnych są mieszkania w cenie do PLN. Są to mieszkania mające najczęściej charakter garsoniery i posiadające powierzchnię lokalu przeciętnie 25,2 m 2. Wielkość przeciętnej powierzchni lokali mieszkalnych z przedziału cenowego tys. PLN i tys. PLN wynosi odpowiednio 39,5 m 2 i 57,1 m 2. Osobnego omówienia wymagają mieszkania o kwocie sprzedaży powyżej 700 tys. PLN. Łącznie w okresie sprzedano w 31 mieszkań w tym zakresie cenowym. Są to mieszkania o charakterze apartamentów i znacznej wielkości powierzchni użytkowej. Przeciętna powierzchnia mieszkań z tego przedziału cenowego wynosi 126 m 2 przy przeciętnej cenie 1m 2 lokalu wynoszącej PLN. wykres 6.Struktura sprzedaży mieszkań według ceny całkowitej mieszkania. w okresie /6

6 od do ,7% od do ,8% od do ,3% do ,8% od od ,9% od do ,0% od do ,6% od do ,0% od do ,9% 6/6