32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 45/2016 wycena prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych KW nr TR1O/00073293/4, KR2Y/00024391/9 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, położonych w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, powiat wielicki, składających się z działek ewidencyjnych nr 139 oraz nr 140 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 594/14, Km 435/14, Km 902/13, Km 266/14, Km 1227/15 autor opracowania: Myślenice, marzec 2016 r.
strona 2/18 Spis treści I. Część ogólna... 3 1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 2. Stan prawny... 3 3. Zleceniodawca... 6 4. Cel wyceny... 6 5. Daty wyceny... 6 6. Podstawa formalno - prawna... 6 7. Źródła informacji... 7 8. Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości... 8 1. Lokalizacja... 8 2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 9 3. Działki gruntu... 12 III. Wycena wartości nieruchomości... 12 1. Analiza rynku... 12 2. Określenie wartości nieruchomości. 16 IV. Wynik końcowy... 17 V. Klauzule i zastrzeżenia... 18 VI. Załączniki... 18
strona 3/18 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny są nieruchomości gruntowe, niezabudowane, położone w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, które stanowią: Działka ewidencyjna nr 139 (identyfikator działki: 121902_2.0024.139), o powierzchni 1,24 ha, objęta księgą wieczystą nr TR1O/00073293/4 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, Działka ewidencyjna nr 140 (identyfikator działki: 121902_2.0024.140), o powierzchni 1,38 ha, objęta księgą wieczystą nr KR2Y/00024391/9 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działek ewidencyjnych nr 139 oraz 140, ze wszystkimi częściami składowymi. I.2. Stan prawny. A. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi księgę wieczystą TR1O/00073293/4 dla działki nr 139 o powierzchni 1,24 ha, położonej w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, województwo małopolskie. Własność nieruchomości wpisana jest w księdze wieczystej TR1O/00073293/4 na rzecz Andrzeja Józefa Palonek, syna Józefa i Anny w ½ części oraz Jacka Stanisława Palonek, syna Józefa i Anny, w ½ części, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 28 sierpnia 2006 r., Rep. A 4998/06 oraz umowy przenoszącej własność z 22 września 2006 r., Rep. A 5696/06. Dział I Sp. wolny od wpisów
strona 4/18 W Dziale III wpisano: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału w nieruchomości Jacka Palonka wynoszącego ½ część w sprawie o sygn. akt KM 435/14, prowadzonej z wniosku wierzyciela Anmar spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w Gorlicach, rodzaj zmiany: ujawniono przyłączenie się do egzekucji z udziału Jacka Palonka - wierzyciela: MAN FINANCIAL SERVICES POLAND spółka z o. o., przyłączenie do egzekucji z nieruchomości wierzyciela: VB LEASING POLSKA S.A. z siedzibą we Wrocławiu (sygn. akt KM 902/13), przyłączenie się do egzekucji z udziału ½ części nieruchomości dłużnika Jacka Palonek oraz ½ części nieruchomości Andrzeja Palonek nowego wierzyciela: MAN FINANCIAL SERVICES POLAND sp. z o.o., siedziba: Wolica. W Dziale IV wpisano: hipoteka przymusowa, suma: 219 375,46 zł, wierzytelność: wierzytelność objęta nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym wraz z odsetkami umownymi w wysokości dwukrotności stopy kredytu lombardowego NBP w wysokości 4,50% w stosunku rocznym, wierzyciel hipoteczny: ANMAR spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, siedziba: Gorlice. B. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi księgę wieczystą KR2Y/00024391/9 dla działki nr 140 o powierzchni 1,38 ha, stanowiącej działkę rolną, położonej w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Własność nieruchomości wpisana jest w księdze wieczystej KR2Y/00024391/9 na rzecz Andrzeja Józefa Palonek, syna Józefa i Anny w ½ części oraz Jacka Stanisława Palonek, syna Józefa i Anny, w ½ części, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 28 sierpnia 2006 r., Rep. A 4998/06 oraz umowy przenoszącej własność z 22 września 2006 r., Rep. A 5696/06. Dział I Sp. wolny od wpisów
strona 5/18 W Dziale III wpisano: wszczęcie egzekucji z ½ części nieruchomości dłużnika Jacka Palonek, wierzyciel: Anmar spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w Gorlicach, przyłączenie się do egzekucji z ½ części nieruchomości dłużnika Jacka Palonek, na rzecz nowego wierzyciela: MAN FINANCIAL SERVICES POLAND sp. z o. o., siedziba: Wolica, przyłączenie się do egzekucji z udziału ½ części nieruchomości dłużnika Jacka Palonek oraz z udziału ½ części nieruchomości dłużnika Andrzeja Palonek na rzecz nowego wierzyciela: VB LEASING POLSKA S.A, siedziba: Wrocław, przyłączenie się do egzekucji z udziału ½ części nieruchomości dłużnika Jacka Palonek oraz z udziału ½ części nieruchomości dłużnika Andrzeja Palonek na rzecz nowego wierzyciela: VB LEASING POLSKA S.A, siedziba: Wrocław, przyłączenie się do egzekucji z ½ części nieruchomości dłużnika Jacka Palonek oraz z udziału ½ części nieruchomości Andrzeja Palonek nowego wierzyciela: MAN FINANCIAL SERVICES POLAND sp. z o.o., siedziba: Wolica. W Dziale IV wpisano: hipoteka przymusowa, suma: 54 934,70 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje FUZ, koszty upomnienia za okres 06/2011-02/2012 i należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja nr 1803411DZP-DZ12/0491 z dnia 11.05.2012, wierzyciel: Zakład Ubezpieczeń Społecznych z siedzibą w Warszawie, Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa, suma: 1 514,40 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje składki na FUZ za okres od 05/2012 do 08/2012 oraz należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja nr 1803411DZP-DK12/0727 z dnia 12.10.2012r., wierzyciel: Zakład Ubezpieczeń Społecznych z siedzibą w Warszawie, Oddział w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Wieniec [Nr 0024], w jednostce ewidencyjnej Gdów [121902_2], numer jednostki rejestrowej G368.
strona 6/18 I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 15 marca 2016 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 3 lutego 2016 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 3 lutego 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 3 lutego 2016 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782, z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 23 stycznia 2014 r. poz. 121, z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z dnia 21 stycznia 2014 r. poz. 101, z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52, z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
strona 7/18 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Gdów. 2. Księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obręb Wieniec. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
strona 8/18 - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W X = C ŚR n ui i= 1 gdzie: U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości około 8 km od centrum Gdowa, około 22 km od centrum Wieliczki (w południowo - wschodniej części powiatu) i około 40 km od centrum Krakowa. Sąsiedztwo bezpośrednie - przeciętne otwarte tereny rolne. Dostęp do infrastruktury społecznej - słaby. Dojazd do nieruchomości drogą gruntową, będącą własnością współwłaściciela wycenianych nieruchomości (działka ewidencyjna nr 164, objęta księgą wieczystą KR2Y/00030201/6) oraz drogami, będącymi we władaniu Gminy Gdów działki nr 158, 197, 216.
strona 9/18 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Nieruchomości, będące przedmiotem wyceny, w obowiązującym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa Wieniec, zatwierdzonym Uchwałą Nr XVII/94/2007 Rady Gminy Gdów z dnia 25 października 2007 r., położone są na obszarze oznaczonym symbolami: Działka nr 139: PE1 teren powierzchniowej eksploatacji kruszywa naturalnego obejmujący obszar (OG- 2) i teren (TG-2) górniczy "Wieniec" centralna i południowa część działki, R3 tereny rolnicze wschodnia część działki oraz pas gruntu od strony północnej i zachodniej. Przez działkę nr 139 przechodzi napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia 15kV wraz ze strefą techniczną. Działka nr 140: PE1 teren powierzchniowej eksploatacji kruszywa naturalnego obejmujący obszar (OG- 2) i teren (TG-2) górniczy "Wieniec" przeważająca część działki, R3 tereny rolnicze niewielka częśc działki - pas gruntu od strony południowej, wschodniej i zachodniej. Nieruchomości położone są na obszarze i terenie górniczym Wieniec, objęte są strefą ZŁZ 4 - strefa występowania udokumentowanych złóż kruszywa naturalnego - złoże "Pierzchów Wieniec Pole II" oraz ZŁŻ2 złoże Wieniec. W niewielkiej odległości na wschód oraz na zachód od nieruchomości przechodzą gazociągi wysokoprężne Φ 50. W obrębie stref znajdujących się w granicach przedmiotowego planu obowiązują następujące warunki zagospodarowania: 1) możliwość eksploatacji złoża w terenie PE - powierzchniowej eksploatacji po spełnieniu warunków ustalonych dla tego terenu; 2) możliwość wprowadzenia zadrzewień na terenach poeksploatacyjnych w ramach rekultywacji i przywracania równowagi przyrodniczej; 3) możliwość wprowadzenia dojazdów nie wydzielonych; 4) obowiązuje zakaz zabudowy. 5) w przypadku ewentualnej eksploatacji kruszywa w obrębie wyznaczonych terenów zalewowych rzeki Raby obowiązuje wyznaczenie i zachowanie pasa ochronnego o szerokości 50 m licząc od zasięgu wody miarodajnej, za którą należy uznać wodę Q5% (zgodnie z normą PN-G-
strona 10/18 02100 Szerokość pasów ochronnych wyrobisk odkrywkowych ). O planowanej eksploatacji kruszywa na terenach zalewowych należy powiadomić administratora cieku. Wyznacza się teren powierzchniowej eksploatacji kruszywa naturalnego obejmujący obszar (OG-2) i teren (TG-2) górniczy "Wieniec" - oznaczony na rysunku planu symbolem PE1. Przeznaczenie podstawowe terenu ustala się jako teren przeznaczony do odkrywkowej eksploatacji kruszywa naturalnego. Przeznaczenie dopuszczalne terenu ustala się jako możliwość: 1) lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej lokalnych i przesyłowych; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ciągów pieszych; 3) lokalizacji naturalnych zadrzewień i zakrzewień; 4) lokalizacji wód otwartych; 5) lokalizacji obiektów tymczasowych. Ustala się zasady zagospodarowania: 1) zasięg strefy oddziaływań bezpośrednich związanych z eksploatacją złoża kruszywa naturalnego będzie się mieścił w granicach terenu górniczego; 2) eksploatacja złoża nie może powodować obniżania zwierciadła wody gruntowej w wyrobiskach; 3) obowiązuje zakaz lokalizacji; a) magazynów produktów ropopochodnych i innych substancji chemicznych, b) punktu tankowania sprzętu mechanicznego, c) miejsc postojowych sprzętu o napędzie spalinowym i hydraulicznym w sposób mogący zagrozić zanieczyszczeniu gruntów i wód; 4) należy zachować pas ochronny dla upraw rolniczych o szerokości min. 6m; 5) wydobycie kruszywa należy prowadzić odpowiednim sprzętem umożliwiającym eksploatację spod lustra wody, bez konieczności jego obniżania w wyrobisku i terenach sąsiednich; 6) na dnie wyrobiska należy pozostawić warstwę żwiru o grubości około 0,2-0,3 m - w celu zapewnienia dobrych warunków dla rozwoju flory i fauny wodnej podczas rekultywacji; 7) spadek docelowych skarp należy dokonać pod kątem bezpiecznego naturalnego stoku tj. pod kątem około 35 ; 8) obowiązuje zakaz lokalizowania na terenie złoża trwałych obiektów kubaturowych; 9) lokalizacja obiektu tymczasowego wymaga uzgodnienia z organem nadzoru budowlanego; 10) w celu ochrony czystości wód i gleby należy w trakcie eksploatacji zwracać szczególną uwagę na sprawność sprzętu technicznego oraz sposób tankowania, tak aby nie dopuścić do wycieków produktów ropopochodnych. Ustala się następujące zasady rekultywacji: 1) wyeksploatowane wyrobiska należy zaadaptować na cele rekreacyjno - wypoczynkowe i sportów wodnych; 2) powstałe zbiorniki wodne mogą być również wykorzystane jako zbiorniki retencyjne; 3) eksploatację złoża należy prowadzić w ten sposób aby po jej zakończeniu powstała urozmaicona linia brzegowa i utworzone w ten sposób zbiorniki wodne stwarzały dobre warunki dla roślinności i ptactwa wodnego; 4) rekultywację należy przeprowadzać z zachowaniem zasad renaturalizacji; 5) w celu przyspieszenia zarastania zbiorników wodnych można
strona 11/18 stosować sztuczne wprowadzanie odpowiednich gatunków roślin wodnych pochodzenia rodzimego dostosowane i typowe dla siedlisk wodnych. Przeznaczenie podstawowe terenu R (tereny rolnicze): uprawy polowe oraz rolnicze użytki zielone, uprawy ogrodnicze, sady itp. Przeznaczenie dopuszczalne terenu: możliwość 1) lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji pojazdów nie wydzielonych, ciągów pieszych, ścieżek rowerowych; 3) lokalizacji nowej zabudowy zagrodowej (o ile posiada dostęp do drogi publicznej), związanej z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 3 ha w danej miejscowości lub w sołectwie przyległym, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy, na zasadach określonych w 5; 4) lokalizacji ogólnodostępnych elementów małej architektury; 5) lokalizacji zieleni; 6) lokalizacji wód otwartych; 7) renaturyzacji łąk - utrzymanie niskoproduktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. Ustalono zasady zagospodarowania: 1) utrzymanie istniejącej zabudowy z możliwością jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach określonych w 5 jak dla poszczególnej kategorii zabudowy; 2) obowiązuje zakaz zalesień; 3) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy każdego terenu R z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem, 4) dla zabudowy, o której mowa w ust.3 pkt 3 miejsca parkingowe rozwiązać na terenie własnym przyjmując 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny. Uwzględnia się w planie pasy techniczne przebiegu linii elektroenergetycznych średniego napięcia E 15 kv, o warunkach zagospodarowania: 1) zachowanie terenów otwartych obejmujących pola uprawne, łąki i pastwiska, zieleń niską, sady; 2)możliwość lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, w tym stacji trafo, związanych z zagospodarowaniem terenu; 3) wprowadzenie dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych i parkingów oraz innych obiektów na warunkach zarządcy sieci; 4)wprowadza się zakaz lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy mieszkaniowej oraz lokalizacji pojedynczych budynków mieszkalnych i budynków usług publicznych w odległości od osi przęseł mniejszej niż 6,5 m.
strona 12/18 II.3. Działki gruntu Powierzchnia działki nr 139 wynosi 1,24 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy II na powierzchni 0,49 ha oraz grunt orny klasy IIIa na powierzchni 0,75 ha. Kształt działki jest nieregularny, wydłużony w kierunku północny wschód zachód. Znaczną część działki stanowi zbiornik wodny. Powierzchnia działki nr 140 wynosi 1,38 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy II na powierzchni 0,14 ha oraz grunt orny klasy IIIa na powierzchni 1,24 ha. Kształt działki jest nieregularny. Przeważającą część działki stanowi zbiornik wodny. Działki nr 139 oraz 140 są zagospodarowane łącznie, w przeważającej części stanowią zbiornik wodny powstały po eksploatacji złoża kruszywa naturalnego. Teren po eksploatacji złoża został zrekultywowany. Wzdłuż brzegu zbiornika występują znaczne deniwelacje terenu uformowane skarpy. Pozostała część działek stanowi użytek zielony, częściowo obsadzony drzewami - dąb, sosna i brzoza. 19 grudnia 2011 r. Starosta Wielicki wydał decyzję, znak OŚR.6122.1.22.2011, w której uznano rekultywację gruntów na terenie po wyeksploatowaniu złoża kruszywa naturalnego Wieniec, o łącznej powierzchni zrekultywowanej 1,94 ha, na części działek o numerach 139 i 140 w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, za zakończoną. W ramach rekultywacji wykonano ukształtowanie terenu i skarp powstałego po eksploatacji złoża zbiornika wodnego. Obszar wokół zbiornika obsiano trawą, a w części północnej i wschodniej przedmiotowego terenu posadzono drzewa gatunku dąb, sosna i brzoza. III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Miejscowość Wieniec jest jednym z sołectw gminy Gdów. Gmina Gdów 1 znajduje się około 30 km od Krakowa, na przecinających się szlakach komunikacyjnych Myślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Część Gminy, położona na północ od rzeki Raby, charakteryzująca się równinnym, płaskim położeniem należy do Pogórza Bocheńskiego. 1 www.gdow.pl
strona 13/18 Natomiast pozostała część Gminy o charakterystycznej wyżynno - pagórkowatej rzeźbie terenu należy do Pogórza Wielickiego. Administracyjnie Gmina Gdów sąsiaduje: od zachodu z Gminą Dobczyce, od wschodu z Gminą Bochnia, od południa z Gminą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszkańców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi. Przedmiotem analizy jest regionalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący obszar powiatu wielickiego oraz powiatów sąsiednich z terenu województwa małopolskiego. Z uwagi na brak wystarczającej liczby wiarygodnych informacji dotyczących transakcji sprzedaży gruntów zrekultywowanych po eksploatacji kruszywa, stanowiących zbiorniki wodne, analizę rozszerzono o nieruchomości podobne, tj. grunty wyłączone z zabudowy, stanowiące treny rolne i zieleń w obszarach zalewowych oraz grunty przeznaczone pod sport i rekreację, gdyż w planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano rekreacyjny sposób adaptacji wyeksploatowanych wyrobisk. (wyeksploatowane wyrobiska należy zaadaptować na cele rekreacyjno - wypoczynkowe i sportów wodnych; powstałe zbiorniki wodne mogą być również wykorzystane jako zbiorniki retencyjne). Analiza objęto nieruchomości o powierzchni od 30 arów do 3 ha. Analizą objęto okres od lutego 2013 do dnia wyceny. W badanym okresie zaobserwowano względną stabilizację cen nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu wielickiego oraz powiatów sąsiednich z województwa małopolskiego); stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele rolne, zieleń, sport i rekreację) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
strona 14/18 Powiat Gmina Obręb Data transakcji Nr repertorium Pow. Przeznaczenie w planie Cena Cena 1 mkw Wadowicki Spytkowice Spytkowice 5 lis 15 4610/15 10915 rolne, strefa terenów zalewowych 26 772 2,45 Oświęcimski Zator Smolice 17 sie 15 3861/15 15314 rolne, strefa terenów zalewowych 30 000 1,96 Wadowicki Spytkowice Spytkowice 22 maj 15 739/15 5471 rolne, strefa terenów zalewowych 6 500 1,19 Wadowicki Andrychów Rzyki 28 kwi 15 1986/15 8159 sport, rekreacja, las, zieleń 37 000 4,53 rolne, sport, rekreacja, strefa terenów Wadowicki Spytkowice Spytkowice 16 mar 15 1171/15 14295 zalewowych 15 000 1,05 Wielicki Gdów Marszowice 3 mar 15 908/15 14400 rolne, strefa terenów zalewowych 80 000 5,56 Wadowicki Spytkowice Spytkowice 12 sty 15 83/15 11693 rolne, zieleń, strefa terenów zalewowych 90 000 7,70 rolne, zieleń, komunikacja, strefa terenów Wadowicki Spytkowice Ryczów 7 sty 15 57/15 7061 zalewowych 20 000 2,83 Wielicki Gdów Nieznanowice 23 gru 14 6217/14 4200 rolne, strefa terenów zalewowych 30 600 7,29 Wielicki Gdów Podolany 20 lis 14 6280/14 9800 rolne, sport, rekreacja, komunikacja 20 000 2,04 Wadowicki Spytkowice Spytkowice 30 lip 14 3007/14 5557 rolne, strefa terenów zalewowych 6 500 1,17 Wadowicki Spytkowice Spytkowice 12 cze 14 2176/14 3504 rolne, strefa terenów zalewowych 5 000 1,43 Wielicki Gdów Pierzchów 5 mar 14 1029/14 11000 rolne, strefa terenów zalewowych 20 000 1,82 Wielicki Gdów Książnice 24 sty 14 1909/14 3300 rolne, strefa terenów zalewowych 6 790 2,06 Wielicki Gdów Książnice 24 sty 14 1909/14 8600 rolne, zieleń, strefa terenów zalewowych 13 740 1,60 Wielicki Gdów Nieznanowice 8 sty 14 67/14 3000 rolne, strefa terenów zalewowych 6 000 2,00 Wielicki Gdów Pierzchów 22 lis 13 5074/14 6800 zieleń, strefa terenów zalewowych 10 000 1,47 Wielicki Gdów Pierzchów 10 paź 13 4325/13 4000 rolne, strefa terenów zalewowych 10 000 2,50 Wielicki Gdów Nieznanowice 22 sie 13 3438/13 21500 rolne, strefa terenów zalewowych 54 000 2,51 rolne, komunikacja, strefa terenów Wielicki Gdów Zręczyce 28 cze 13 2755/13 23000 zalewowych 120 000 5,22 Wielicki Gdów Wieniec 12 kwi 13 1189/13 3200 rolne, las, strefa terenów zalewowych 7 040 2,20 Wielicki Gdów Książnice 23 mar 13 165/13 10400 rolne, strefa terenów zalewowych 10 000 0,96 Wielicki Gdów Fałkowice 25 lut 13 713/13 14300 rolne, strefa terenów zalewowych 30 000 2,10 rolne, komunikacja, strefa terenów Wielicki Gdów Cichawa 22 lut 13 684/13 3700 zalewowych 7 000 1,89 pow. min.: 3000 cena śr.: 2,73 pow. max.: 23000 cena min.: 0,96 cena max.: 7,70 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. Nieruchomość o cenie minimalnej Lokalizacja: Książnice, gmina Gdów, powiat wielicki Data transakcji: marzec 2013 r. Repertorium A nr: 165/2013 Powierzchnia działki: 10400 m 2 Cena transakcyjna: 10 000 zł Przeznaczenie w planie miejscowym: tereny rolne, w strefie zalewowej od rzeki Raby. Otoczenie grunty użytkowane rolniczo, wyrobiska poeksploatacyjne, rzeka Raba. Działka ma kształt wydłużony, wstęgowy, szerokość około 13 18 m, długość około 610 m. Teren jest płaski. Formalnie brak dostępu do drogi publicznej. Użytki: RII - 0,16 ha, RIIIa - 0,15 ha, RIVa - 0,45 ha, RIVb - 0,17 ha, RV - 0,08 ha, LsVI - 0,03 ha. Nieruchomość w części jest zadrzewiona i zakrzewiona. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokalizacja: Spytkowice, gmina Spytkowice, powiat wadowicki Data transakcji: styczeń 2015 r. Repertorium A nr: 83/15 Powierzchnia nieruchomości: 11693 m 2 Cena transakcyjna: 90 000 zł Przeznaczenie w planie miejscowym: R1 - tereny rolne; ZK - tereny zadrzewione i zakrzewione, tereny zieleni nieurządzonej. Nieruchomość znajduje się w terenie zalewowym w wypadku przerwania wałów Wisły. Otoczenie grunty użytkowane rolniczo, rzeka Wisła, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Nieruchomość składa się z kilku działek, stanowiących funkcjonalną całość o kształcie zbliżonym do prostokąta o szerokości około 25 m, długości około 470 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą publiczną, utwardzoną Użytki: RIVa, RIVb, drogi.
strona 15/18 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, podobnych do nieruchomości wycenianych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym Konfiguracja kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość głównych szlaków komunikacyjnych Powierzchnia wielkość działki Inne, w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości Waga cechy 20 % 15 % 20 % 15 % 15 % 15 % Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo blisko zabudowy) 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, korzystne sąsiedztwo w niewielkiej odległości od zabudowy) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo w otoczeniu gruntów rolnych) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, niekorzystne sąsiedztwo) 2 dobre (sport i rekreacja) 1 przeciętne (tereny rolne) 0 słabe (zieleń, tereny po eksploatacji) 2 korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) 1 przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o większych deniwelacjach) 0 niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach) 2 dobra (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną asfaltową, blisko głównych szlaków komunikacyjnych) 1 przeciętna (dojazd drogą wewnętrzną lub służebnością częściowo urządzoną, w niewielkiej odległości od głównych szlaków komunikacyjnych) 0 słaba (droga nieurządzona, brak dostępu do drogi publicznej, z dala od głównych szlaków komunikacyjnych) 2 przeciętna (powierzchnia działki od 30 arów do 1 ha) 1 duża (powierzchnia działki od 1 do 1,5 ha) 0 bardzo duża (powierzchnia działki powyżej 1,5 ha) 2 korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech, nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (brak ograniczeń w zabudowie lub niewielkie ograniczenia, niewielkie zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) SUMA 100%
strona 16/18 III.2. Określenie wartości nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, składających się z działek ewidencyjnych nr 139 oraz nr 140, położonych w miejscowości Wieniec, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 0,96 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,20 0,0704 0,5639 0 3 1 0,1568 Przeznaczenie 0,15 0,0528 0,4229 0 2 0 0,0528 Konfiguracja 0,20 0,0704 0,5639 0 2 1 0,2000 Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0528 0,4229 0 2 0 0,0528 Powierzchnia 0,15 0,0528 0,4229 0 2 1 0,1500 Inne 0,15 0,0528 0,4229 0 2 1 0,1500 Szacowana wartość przedmiotowej nieruchomości: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 7,70 u min 0,3522 cena średnia 2,73 u max 2,8195 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów 1,00 0,3522 2,8195 0,7624 V j = 2,73 * 0,7624 = 2,08 V 139 = 12400 * 2,08 = 25 792 25 800 V 140 = 13800 * 2,08 = 28 704 28 700
strona 17/18 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowych nieruchomości, objętych księgami wieczystym nr TR1O/00073293/4, KR2Y/00024391/9 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, położonych w miejscowości Wieniec, gmina Gdów, powiat wielicki, składających się z działek ewidencyjnych nr 139 oraz nr 140, wynosi w zaokrągleniu: 54 500 zł słownie złotych: pięćdziesiąt cztery tysiące pięćset w tym: działka nr 139: działka nr 140: 25 800 zł 28 700 zł Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na analizowanym rynku, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku. Myślenice, 15 marca 2016 r.
strona 18/18 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania ksiąg wieczystych 2. Protokół z badania rejestru gruntów 3. Kopia mapy ewidencyjnej 4. Fragment rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 5. Dokumentacja fotograficzna 6. Postanowienie