OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 175/2015

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 175/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych KW nr KR2Y/ /1 oraz KR2Y/ /7 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych w Dobczycach, - położonej w Kunicach, gmina Gdów, powiat wielicki, składającej się z działek ewidencyjnych nr 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404, - położonej w Fałkowicach, gmina Gdów, powiat wielicki, składającej się z działek ewidencyjnych nr 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 496/14 autor opracowania: Myślenice, sierpień 2015 r.

2 strona 2/31 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 175/2015 Określenie nieruchomości: działki ewidencyjne nr 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404, obręb Kunice, gmina Gdów, powiat wielicki, księga wieczysta nr KR2Y/ /1 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach; działki ewidencyjne nr 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375, obręb Fałkowice, gmina Gdów, powiat wielicki, księga wieczysta nr KR2Y/ /7 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach. Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa niezabudowana Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Adam Bednarski syn Bolesława i Salomei Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 24 sierpnia 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): zł słownie złotych: dziewięćset trzynaście tysięcy dwieście Opracował: Data sporządzenia operatu: 24 sierpnia 2015 r.

3 strona 3/31 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 8 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działki gruntu III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Określenie wartości nieruchomości. 24 IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 31

4 strona 4/31 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny są: nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Kunicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR2Y/ /1 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składająca się z działek ewidencyjnych nr 307 o powierzchni 1,41 ha, 395 o powierzchni 0,30 ha, 396 o powierzchni 0,57 ha, 397 o powierzchni 0,59 ha, 398 o powierzchni 0,37 ha, 399 o powierzchni 0,29 ha oraz 404 o powierzchni 0,59 ha; nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Fałkowicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR2Y/ /7 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składająca się z działek ewidencyjnych nr 246 o powierzchni 0,18 ha, 334 o powierzchni 0,36 ha, 338 o powierzchni 0,61 ha, 360 o powierzchni 0,58 ha, 374 o powierzchni 0,58 ha oraz 375 o powierzchni 0,57 ha. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działek ewidencyjnych nr 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404 w Kunicach oraz 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375 w Fałkowicach. Zakres wyceny nie obejmuje wartości upraw, ponieważ nie można dokładnie określić kiedy nastąpi sprzedaż poszczególnych działek gruntu i na jakim etapie wegetacji będzie wówczas uprawa kukurydzy. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi dla przedmiotowych nieruchomości księgi wieczyste: A. KR2Y/ /1 m. in. dla działek ewidencyjnych nr 307 o powierzchni 1,41 ha, 395 o powierzchni 0,30 ha, 396, 397 o powierzchni 0,59 ha, 398, 399 oraz 404, położonych w Kunicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Własność nieruchomości wpisana jest w księdze wieczystej KR2Y/ /1 na rzecz Adama Bednarskiego syna Bolesława i Salomei, w całości. Podstawy wpisów prawa

5 strona 5/31 własności: umowa przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z 13 lipca 1979 r., Rep. A 93/79; umowa sprzedaży z 4 kwietnia 1989 r., Rep. A 1732/89; umowa sprzedaży z 22 grudnia 1989 r., Rep. A 5810/89. Dział I Sp. wolny od wpisów W Dziale III wpisano: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Adama Bednarskiego, nowego wierzyciela: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosiński Małgorzata Kokosińska Marcin Kokosiński spółka jawna z siedzibą w Piekarach. W Dziale IV wpisano: hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł; wierzytelność: zabezpieczenie spłaty wierzytelności wynikającej z umowy sprzedaży, to jest zapłaty należności wynikającej z faktur nr FA/000129/2013/CHEMI/MAC i FA/000116/2013/CHEMI/MAC z dnia 2 kwietnia 2013 roku, wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za każdy dzień zwłoki oraz innymi należnościami, jakie mogą powstać w przypadku nie uregulowania zapłaty za towar handlowy w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: umowa sprzedaży towaru handlowego z dnia r., na rzecz: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosiński Małgorzata Kokosińska Marcin Kokosiński spółka jawna z siedzibą w Piekarach 27, hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł, wierzytelność: zabezpieczenie spłaty wierzytelności, to jest zapłaty kwoty ,80 zł, wraz z należnymi odsetkami za zwłokę oraz innymi należnościami, jakie mogą powstać w przypadku nie uregulowania długu w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: ugoda z dnia 22 lipca 2014 roku, na rzecz Agrofert Polska sp. z o. o. w Cieszynie. B. KR2Y/ /7 dla działek ewidencyjnych nr 338 o powierzchni 0,61 ha, 360 o powierzchni 0,58 ha, 374 o powierzchni 0,56 ha, 246 o powierzchni 0,19 ha, 334 o powierzchni 0,36 ha oraz 375 o powierzchni 0,57 ha, położonych w Fałkowicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Własność nieruchomości wpisana jest w księdze wieczystej KR2Y/ /7 na rzecz Adama Bednarskiego syna Bolesława i Salomei, w całości. Podstawy wpisów prawa własności: umowa sprzedaży z 12 stycznia 1999 r., Rep. A 258/99; umowa sprzedaży z 19 maja 2008 r., Rep. A 2797/2008. Dział I Sp. wolny od wpisów

6 strona 6/31 W Dziale III wpisano: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Adama Bednarskiego, wierzyciel: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosiński, Małgorzata Kokosińska, Marcin Kokosiński spółka jawna z siedzibą w Piekarach W Dziale IV wpisano: hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł; wierzytelność: zabezpieczenie spłaty wierzytelności wynikającej z umowy sprzedaży, to jest zapłaty należności wynikającej z faktur nr FA/000129/2013/CHEMI/MAC i FA/000116/2013/CHEMI/MAC z dnia 2 kwietnia 2013 roku, wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za każdy dzień zwłoki oraz innymi należnościami, jakie mogą powstać w przypadku nie uregulowania zapłaty za towar handlowy w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: umowa sprzedaży towaru handlowego z dnia r., na rzecz: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosiński Małgorzata Kokosińska Marcin Kokosiński spółka jawna z siedzibą w Piekarach 27, hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł, wierzytelność: zabezpieczenie spłaty wierzytelności, to jest zapłaty kwoty ,80 zł, wraz z należnymi odsetkami za zwłokę oraz innymi należnościami, jakie mogą powstać w przypadku nie uregulowania długu w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: ugoda z dnia 22 lipca 2014 roku, na rzecz Agrofert Polska sp. z o. o. w Cieszynie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księgach wieczystych są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębach ewidencyjnych Kunice [Nr 0011] oraz Fałkowice [Nr 0004], w jednostce ewidencyjnej Gdów [121902_2], numery jednostek rejestrowych G21 oraz G227, za wyjątkiem powierzchni działek położonych w Fałkowicach zgodnie z treścią księgi wieczystej działka nr 374 ma powierzchnię 0,56 ha, a działka nr 246-0,19 ha. Zgodnie z danymi ewidencji gruntów działka nr 374 ma powierzchnię 0,58 ha, a działka nr 246-0,18 ha. Nie udało się ustalić przyczyny rozbieżności w powierzchniach ww. działek. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9.

7 strona 7/31 I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 24 sierpnia 2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 24 sierpnia 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 3 lipca 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 3 lipca 2015 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 11 czerwca 2015 r. poz. 782), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 23 stycznia 2014 r., poz. 121), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z dnia 21 stycznia 2014 r. poz. 101), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Kunice. 2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Fałkowice. 3. Księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości. 4. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obręby: Kunice oraz Fałkowice.

8 strona 8/31 5. Mapa ewidencyjna. 6. Oględziny nieruchomości. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych mi korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,

9 strona 9/31 - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W X = C ŚR n ui i= 1 gdzie: U i oznacza wielkość i-tego odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowe nieruchomości położone są w miejscowościach Kunice oraz Fałkowice, w gminie Gdów - powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna nieruchomości jest dobra, w odległości około 7 8 km od centrum Dobczyc, około 3 4 km od centrum Gdowa, w południowej części powiatu wielickiego. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo, w niewielkiej odległości zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny, położona w Kunicach, w obowiązującym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa Kunice, zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXVII/238/2013 Rady Gminy Gdów z dnia 24 stycznia 2013 r., położona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

10 strona 10/31 Działka nr 307: RW - tereny rolnicze z zakazem zabudowy, w całości. Działki nr 395, 396: RW tereny rolnicze z zakazem zabudowy przeważająca część działki nr 395 oraz niewielka część działki nr 396, R/ZZ tereny rolnicze położone w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią pozostała część działek. Działki nr 397, 398, 399, 404: R/ZZ tereny rolnicze położone w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią, w całości.

11 strona 11/31 Szczegółowe ustalenia dla obszarów o poszczególnym przeznaczeniu: Tereny rolnicze z zakazem zabudowy ( RW ) przeznacza się dla: 1) gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach ornych, łąkach, pastwiskach i w sadach, 2) przyrodniczych funkcji ochronnych w terenach obudowy biologicznej cieków wodnych. 2. Dla terenów, o których mowa w ust. 1 ustala się następujące zasady zagospodarowania: 1) przewiduje się utrzymanie istniejącej zabudowy, z możliwością dokonywania jej remontów, przebudowy i rozbudowy, 2) wyklucza się lokalizację nowych obiektów budowlanych, z wyjątkiem niezbędnych dla potrzeb lokalnych urządzeń komunikacji, gospodarki wodnej i infrastruktury technicznej, 3) obowiązuje zakaz zalesiania gruntów, 4) zaleca się utrzymanie niskoproduktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. Tereny rolnicze ( R ) oraz Tereny rolnicze ( R/ZZ ) położone w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią przeznacza się dla: 1) gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach ornych, łąkach, pastwiskach i w sadach, 2) zabudowy zagrodowej, w zakresie dopuszczonym przepisami ust. 2, 3) przyrodniczych funkcji ochronnych w terenach obudowy biologicznej cieków wodnych. 2. Dla terenów, o których mowa w ust. 1, ustala się następujące zasady zagospodarowania: 1) przewiduje się utrzymanie istniejącej zabudowy, z możliwością dokonywania jej remontów, przebudowy i rozbudowy, 2) dopuszcza się lokalizacje: a) budynków stanowiących zabudowę zagrodowa, związaną

12 strona 12/31 z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha w danej miejscowości lub w sołectwie przyległym, jednakże wyłącznie pod warunkiem, że nowe budynki powstaną w odległości nie większej niż 20 metrów od już istniejącej zabudowy i będą zlokalizowane po tej samej stronie drogi, co zabudowania istniejąca, b) obiektów małej architektury, c) ścieżek pieszych, rowerowych, konnych, urządzeń gospodarki wodnej, infrastruktury technicznej i komunikacji dla potrzeb lokalnych, 3) ogranicza się łączną wielkość powierzchni zabudowy nowo lokalizowanych budynków, o których mowa w pkt 2 lit. a, do 300 m² na działce, 4) zaleca się utrzymanie niskoproduktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. Dla terenów, o których mowa w ust. 1, oznaczonych symbolem R/ZZ, położonych w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią, ustala się dodatkowe warunki zagospodarowania: 1) z uwagi na położenie w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią obowiązują zakazy, nakazy, dopuszczenia i ograniczenia określone w przepisach odrębnych, dotyczących ochrony przed powodzią, 2) w przypadku, gdy na podstawie przepisów odrębnych, dyrektor właściwego regionalnego zarządu gospodarki wodnej, w drodze decyzji zwolni z zakazów, o których mowa w pkt 1, dopuszcza się działania wyłącznie w zakresie określonym w tej decyzji, z zastosowaniem odpowiednio ustaleń określonych w ust. 2; dopuszcza się ponadto lokalizację urządzeń zabezpieczających teren przed zalaniem wodami powodziowymi. Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny, położona w Fałkowicach, w obowiązującym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa Fałkowice, w jego granicach administracyjnych, zatwierdzonym Uchwałą Nr X/59/2007 Rady Gminy Gdów z dnia 28 czerwca 2007 r., położona jest na obszarze oznaczonym symbolami: Działka nr 246: R10 tereny rolnicze, w całości.

13 strona 13/31 Działka nr 334: RŁ3 teren rolniczy kompleksów łąk i pastwisk przeważająca część działki, Rw7 tereny rolnicze wyłączone z zabudowy niewielka część działki, WS2 tereny wód powierzchniowych śródlądowych niewielka część działki, ZS12 - tereny zadrzewień śródpolnych niewielka część działki, E15kV - pas techniczny przebiegu linii elektroenergetycznych średniego napięcia niewielka część działki. Działka nr 338: RŁ3 teren rolniczy kompleksów łąk i pastwisk przeważająca część działki, Rw7 tereny rolnicze wyłączone z zabudowy niewielka część działki, WS2 tereny wód powierzchniowych śródlądowych niewielka część działki, ZS12 - tereny zadrzewień śródpolnych niewielka część działki. Działka nr 360: Rw7 tereny rolnicze wyłączone z zabudowy przeważająca część działki, ZS15 - tereny zadrzewień śródpolnych niewielka część działki.

14 strona 14/31 Działki nr 374, 375: Rw7 tereny rolnicze wyłączone z zabudowy przeważająca część działki, częściowo położone w strefie ZZ - obszar zagrożony powodzią - strefa terenów zalewowych Q1% rzeki Raby, ZS15 - tereny zadrzewień śródpolnych niewielka część działki. Szczegółowe ustalenia dla obszarów o poszczególnym przeznaczeniu: Wyznacza się tereny rolnicze oznaczone na rysunku planu symbolem R, w tym m. in.: R Przeznaczenie podstawowe terenu R ustala się jako uprawy polowe oraz rolnicze użytki zielone, uprawy ogrodnicze, sady itp. 3. Przeznaczenie dopuszczalne terenu R ustala się jako możliwość: 1) lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ciągów pieszych, ścieżek rowerowych; 3) lokalizacji nowej zabudowy zagrodowej (o ile posiada dostęp do drogi publicznej), związanej z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 3 ha w danej miejscowości lub w sołectwie przyległym, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy, na zasadach określonych w 5; 4) lokalizacji elementów małej architektury; 5) lokalizacji zieleni; 6) lokalizacji wód otwartych; 7) renaturyzacji łąk - utrzymanie niskoproduktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. 4.Ustala się zasady zagospodarowania: 1) utrzymanie istniejącej zabudowy z możliwością jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach określonych w 5 jak dla poszczególnej kategorii zabudowy; 2) obowiązuje zakaz zalesień; 3) możliwość dokonywania scaleń gruntów; 4) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit

15 strona 15/31 dotyczy każdego terenu R z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem; 5) dla zabudowy o której mowa w ust. 3 pkt.3 miejsca parkingowe rozwiązać na terenie własnym przyjmując 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny. Wyznacza się teren rolniczy kompleksów łąk i pastwisk oznaczony na rysunku planu symbolem RŁ, w tym m. in.: RŁ3. 2. Przeznaczenie podstawowe terenu RŁ ustala się jako trwałe użytki zielone. 3. Przeznaczenie dopuszczalne terenu RŁ ustala się jako możliwość: 1) lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, dojść pieszych, ścieżek rowerowych; 3) lokalizacji wód otwartych; 4) lokalizacji urządzeń melioracji wodnych; 5) lokalizacji zieleni. 4. Ustala się zasady zagospodarowania: 1) zachowanie lub odtworzenie walorów półnaturalnych łąk i pastwisk zagrożonych degradacją; 2) zachowanie użytków przyrodniczych np. oczek wodnych, zadrzewień śródpolnych, torfowisk, miedz; 3) utrzymanie istniejącej zabudowy z możliwością jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach określonych w 5; 4) zakaz lokalizacji nowej zabudowy; 5) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy każdego terenu RŁ z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem. Wyznacza się tereny rolnicze wyłączone z zabudowy Rw, w tym m. in. Rw7. Przeznaczenie podstawowe ustalono jako ochronę kompleksu gleb chronionych poprzez jedynie rolnicze wykorzystanie gruntów, bez możliwości lokalizowania wszelkiej nowej zabudowy. Przeznaczenie dopuszczalne terenu Rw ustalono jako możliwość: lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ciągów pieszych, ścieżek rowerowych, lokalizacji zieleni, lokalizacji wód otwartych, renaturyzacji łąk - utrzymanie niskoproduktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. Obowiązuje zakaz lokalizacji nowej zabudowy, zakaz zalesień. Przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy każdego terenu Rw z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem. Wyznacza się tereny wód powierzchniowych śródlądowych oznaczone na rysunku planu symbolem WS, w tym m. in. WS2. 2. Przeznaczenie podstawowe terenu ustala się jako akweny wód otwartych i cieki wodne wraz z najbliższym otoczeniem. 3. Ustala się zasady zagospodarowania: 1) zakaz regulacji brzegów wodnych i zalecenie zachowania ich naturalnego charakteru, z wyjątkiem obszarów położonych w terenach silnie

16 strona 16/31 zainwestowanych, gdzie niezbędna jest regulacja umocnień i brzegów ze względu na bezpieczeństwo; 2) do regulacji brzegów wodnych, o której mowa w pkt. 1 należy użyć materiałów pochodzenia naturalnego; 3) zakaz zagradzania dostępu do lustra wód publicznych; 4) możliwość wykorzystania stawów dla celu hodowli ryb. Wyznacza się tereny zadrzewień śródpolnych oznaczone na rysunku planu symbolem ZS, w tym m. in. ZS12, ZS15 2. Przeznaczenie podstawowe terenu ustala się jako zieleń tworzącą remizy, strefy buforowe, np. wokół terenu przemysłowego, granice typu : miedze, obrzeża pól, przydroża oraz strefy na granicy lasu i terenów otwartych oznaczenie graficzne wskazane wzdłuż drogi należy przyjąć jako pojedynczy szpaler drzew. 3. Przeznaczenie dopuszczalne terenu ustala się jako możliwość lokalizacji: 1) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu, biegnących w poprzek szpaleru, przy czym w strefie oddziaływania sieci należy wprowadzać zieleń niską; 2) dojazdów i dojść pieszych nie wydzielonych, biegnących w poprzek szpaleru; 4. Ustala się zasady zagospodarowania: 1) nakaz wprowadzenia 2- metrowych i 5-metrowych pasów zieleni wysokiej i niskiej szpalerów wzdłuż dróg; oraz innych form w przypadku skarp, terenów o funkcji izolacyjnej w stosunku do szlaków komunikacyjnych; 2) zakaz wprowadzania zabudowy; 3) zakaz niszczenia, uszkadzania lub przekształcania terenu; 4) przy tworzeniu szpaleru drzew i terenu zadrzewień śródpolnych należy nawiązywać do gatunków drzew i krzewów występujących w miejscowym środowisku. Uwzględnia się w planie pasy techniczne przebiegu linii elektroenergetycznych średniego napięcia E 15 kv, o warunkach zagospodarowania: 1) zachowanie terenów otwartych obejmujących pola uprawne, łąki i pastwiska, zieleń niską, sady; 2) możliwość lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, w tym stacji trafo, związanych z zagospodarowaniem terenu; 3) wprowadzenie dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych i parkingów oraz innych obiektów na warunkach zarządcy sieci; 4) wprowadza się zakaz lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy mieszkaniowej oraz lokalizacji pojedynczych budynków mieszkalnych i budynków usług publicznych w odległości od osi przęseł mniejszej niż 6,5 m. Uwzględnia się w planie obszar zagrożony powodzią - strefę terenów zalewowych Q1% rzeki Raby ZZ, o warunkach zagospodarowania: 1) utrzymanie nadbrzeżnych kompleksów łąk i pastwisk, mogących okresowo spełniać rolę naturalnych polderów; 2) utrzymanie rolniczego użytkowania terenu zwartych kompleksów rolniczej przestrzeni

17 strona 17/31 produkcyjnej; 3) możliwość wprowadzenia zadrzewień śródpolnych i obudowy biologicznej cieków; 4) możliwość wprowadzenia dojazdów nie wydzielonych; 5) zakaz lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy oraz lokalizacji pojedynczych budynków. Ponadto, przedmiotowe nieruchomości znajdują się w całości strefie ochronnej głównego zbiornika wód podziemnych GZWP 443 Dolina rzeki Raby, o warunkach zagospodarowania: 1) zachowanie istniejącego sposobu zagospodarowania terenów, które stanowią cenny zbiornik wody występującej w żwirach aluwialnych i otoczakach dna doliny Raby; 2) możliwość wprowadzenia zalesień i zadrzewień; 3) możliwość wprowadzenia dojazdów nie wydzielonych; 4) ograniczenie lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy oraz lokalizacji pojedynczych budynków, a dla zabudowy istniejącej konieczność prowadzenia rygorystycznej gospodarki ściekowej z bezwzględnym zakazem wprowadzania nieoczyszczonych ścieków do ziemi i wód powierzchniowych; 5) zakaz budowy ujęć wód podziemnych do celów nie związanych z zaopatrzeniem w wodę ludności lub produkcją żywności; 6) zakaz prowadzenia rurociągów transportujących substancje chemiczne mogące zanieczyścić wody podziemne; 7) nakaz stosowania odpowiednich zabezpieczeń przed przenikaniem zanieczyszczeń do wód podziemnych w przypadku realizacji nowych inwestycji na terenie obszaru chronionego zbiornika wód podziemnych. W szczególności dotyczy to dróg wyższych klas oraz baz paliw płynnych i obiektów ich przeładunku. II.3. Działki gruntu Nieruchomość położona w Kunicach Działka nr 307: Powierzchnia działki wynosi 1,41 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIb (0,64 ha), grunt orny klasy IVa (0,42 ha) oraz grunt orny klasy IVb (0,35 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 88 x 158 m, korzystny do zagospodarowania. Teren jest płaski. Nieruchomość przecina napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Dojazd drogą gruntową, utwardzoną, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Działka nr 395: Powierzchnia działki wynosi 0,30 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIa (0,17 ha) oraz grunt orny klasy IVa (0,13 ha). Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy,

18 strona 18/31 zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 15 x 198 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednimi działkami, będącymi przedmiotem wyceny nr 396, 397, 398 oraz 399 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 396: Powierzchnia działki wynosi 0,57 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIa (0,20 ha), grunt orny klasy IVa (0,28 ha) oraz grunt orny klasy V (0,09 ha). Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 28 x 194 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednimi działkami, będącymi przedmiotem wyceny nr 395, 397, 398 oraz 399 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 397: Powierzchnia działki wynosi 0,59 ha. Według rejestru gruntów stanowi w przeważającej części grunt orny klasy IVa (0,49 ha), w pozostałej części grunt orny klasy V (0,10 ha). Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 30 x 188 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednimi działkami, będącymi przedmiotem wyceny nr 395, 396, 398 oraz 399 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 398: Powierzchnia działki wynosi 0,37 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IVa (0,32 ha) oraz grunt orny klasy V (0,05 ha). Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 20 x 184 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednimi działkami, będącymi przedmiotem wyceny nr 395, 396, 397 oraz 399 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 399: Powierzchnia działki wynosi 0,29 ha. Według rejestru gruntów stanowi w całości grunt orny klasy IVa. Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 15 x 181 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednimi

19 strona 19/31 działkami, będącymi przedmiotem wyceny nr 395, 396, 397 oraz 398 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 404: Powierzchnia działki wynosi 0,59 ha. Według rejestru gruntów stanowi w całości grunt orny klasy IVa. Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 35 x 165 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Nieruchomość położona w Fałkowicach Działka nr 246: Powierzchnia działki wynosi 0,18 ha. Według rejestru gruntów stanowi w całości grunt orny klasy IVa. Kształt działki jest regularny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 30 x 60 m. Teren o minimalnym nachyleniu na południe. Formalnie brak dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość położona w niewielkiej odległości od zabudowań mieszkalnych usytuowanych wzdłuż drogi wojewódzkiej, wśród zadrzewień i zakrzewień śródpolnych. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Działka nr 334: Powierzchnia działki wynosi 0,36 ha. Według rejestru gruntów stanowi łąkę klasy III (0,23 ha), łąkę klasy IV (0,11 ha) oraz rowy (0,02 ha). Kształt działki jest nieregularny, zbliżony do trapezu o podstawach długości ok. 40 i 70 m, wysokości około 60 m. Teren jest płaski. Nieruchomość przecina ciek wodny. Kraniec działki przecina napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Formalnie brak dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą, wzdłuż rowu - zakrzewiona. Wraz z sąsiednią działką, będącą przedmiotem wyceny nr 338 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 338: Powierzchnia działki wynosi 0,61 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IVa (0,01 ha), łąkę klasy III (0,55 ha), łąkę klasy IV (0,04 ha) oraz rowy (0,01 ha). Kształt działki jest nieregularny, zbliżony do trapezu o podstawach długości ok. 30 i 75 m, wysokości około 135 m. Teren jest płaski. Nieruchomość przecina ciek wodny. Formalnie brak dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą, wzdłuż rowu - zakrzewiona. Na działce widoczne okresowe zastoisko wodne.

20 strona 20/31 Wraz z sąsiednią działką, będącą przedmiotem wyceny nr 334 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 360: Powierzchnia działki wynosi 0,58 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy II (0,35 ha), grunt orny klasy IIIa (0,16 ha) oraz grunt orny klasy IIIb (0,07 ha). Kształt działki jest wydłużony, wstęgowy, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 20 x 290 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Działka nr 374: Powierzchnia działki wynosi 0,58 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy II (0,05 ha), grunt orny klasy IIIa (0,21 ha), grunt orny klasy IIIb (0,09 ha) oraz grunt orny klasy IVa (0,23 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 35 x 163 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednią działką, będącą przedmiotem wyceny nr 375 stanowi funkcjonalną całość. Działka nr 375: Powierzchnia działki wynosi 0,57 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIa (0,28 ha), grunt orny klasy IIIb (0,11 ha) oraz grunt orny klasy IVa (0,18 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 35 x 163 m. Teren jest płaski. Dojazd drogą gruntową, będącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomość wykorzystywana rolniczo obsiana kukurydzą. Wraz z sąsiednią działką, będącą przedmiotem wyceny nr 374 stanowi funkcjonalną całość. III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Miejscowości Kunice oraz Fałkowice należą administracyjnie do Gminy Gdów. Gmina Gdów 1 znajduje się około 30 km od Krakowa, na przecinających się szlakach komunikacyjnych Myślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Część Gminy,

21 strona 21/31 położona na północ od rzeki Raby, charakteryzująca się równinnym, płaskim położeniem należy do Pogórza Bocheńskiego. Natomiast pozostała część Gminy o charakterystycznej wyżynno - pagórkowatej rzeźbie terenu należy do Pogórza Wielickiego. Administracyjnie Gmina sąsiaduje: od zachodu z Gminą Dobczyce, od wschodu z Gminą Bochnia, od południa z Gminą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszkańców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi. Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący obszar gminy Gdów, przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod uprawy polowe i zieleń, o powierzchni od 1000 mkw. do 2 ha. Analizą objęto okres od stycznia 2013 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych, wyłączonych z zabudowy. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar gminy Gdów), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone pod uprawy polowe i zieleń), sposób korzystania (nieruchomości niezabudowane, użytkowane faktycznie lub potencjalnie jako grunty rolne i zieleń) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, topografia terenu, dostęp do drogi, jakość bonitacyjna, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną konfigurację), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. 1

22 strona 22/31 Obręb Data transakcji Nr repertorium Pow. Przeznaczenie Cena transakcyjna Cena jednostkowa Wieniec 1 kwi / rolne ,00 Marszowice 3 mar / rolne ,56 Jaroszówka 25 lut / rolne ,00 Wieniec 11 lut / rolne ,00 Wieniec 4 lut / rolne ,92 Jaroszówka 4 lut / rolne ,00 Cichawa 23 sty / rolne ,00 Zagórzany 16 sty / rolne ,01 Wiatowice 29 gru / rolne ,56 Nieznanowice 23 gru / rolne ,29 Zręczyce 15 gru / rolne ,00 Zalesiany 1 gru / rolne ,94 Cichawa 21 lis / rolne ,00 Liplas 14 lis / rolne ,71 Szczytniki 5 lis / rolne ,00 Marszowice 10 paź / rolne ,26 Stryszowa 29 sie / rolne ,03 Podolany 25 sie / zieleń ,35 Zręczyce 8 lip / zieleń, komunikacja ,80 Hucisko 30 cze / rolne ,95 Wieniec 28 maj / rolne ,00 Jaroszówka 30 kwi / rolne ,68 Świątniki Dolne 14 kwi / rolne ,00 Zręczyce 10 sty 14 96/ rolne ,19 pow. min cena śr.: 9,64 pow. max: cena min.: 5,00 cena max: 20,00 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. Lokalizacja: Zręczyce, gmina Gdów Data transakcji: grudzień 2014 r. Repertorium A: 6105/2014 Powierzchnia nieruchomości: 2700 m² Cena transakcyjna: zł NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Przeznaczenie w planie: tereny rolne (R) w strefie osuwiska nieaktywnego. Kształt regularny, zbliżony do prostokąta o szerokości około 32 m, długości około 80 m. Teren nachylony w kierunku południowo - wschodnim. Nieruchomość częściowo zadrzewiona i zakrzewiona. Brak dostępu do drogi publicznej. Otoczenie - grunty użytkowane rolniczo, grunty zadrzewione i zakrzewione, zabudowa zagrodowa. Użytek: grunt orny klasy IVa, w całości. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Świątniki Dolne, gmina Gdów Data transakcji: kwiecień 2014 r. Repertorium A: 1868/2014 Powierzchnia nieruchomości: 8600 m² Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie: tereny rolne - Rw4. Nieruchomość składa się z dwóch działek niestanowiących funkcjonalnej całości, oddzielonych od siebie działką o szerokości około 7 8 m. Kształt nieruchomości jest nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania. Teren położony na wzgórzu, częściowo nachylony na północ, częściowo na południe. Dojazd drogą gruntową. Otoczenie - grunty użytkowane rolniczo. Użytki: grunt orny klasy II oraz klasy IIIa.

23 strona 23/31 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, wyłączonych z zabudowy, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie bardzo dobra: atrakcyjne sąsiedztwo, bliskość terenów zabudowanych, głównych szlaków komunikacyjnych słaba: uciążliwe sąsiedztwo, położenie z dala od głównych szlaków komunikacyjnych 25 % 3 bardzo dobra 2 dobra 1 przeciętna 0 słaba Konfiguracja kształt działki i topografia terenu korzystna: kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach niekorzystna: kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna lub/i teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 20 % 2 korzystna 1 przeciętna 0 niekorzystna Wartość bonitacyjna dobra: klasa bonitacyjna II i III, poprawna struktura użytków, dobra kultura rolna słaba: klasa bonitacyjna V lub IV o słabej kulturze rolnej 15 % 2 dobra 1 przeciętna 0 słaba Dojazd stan prawny i jakość drogi dojazdowej dobry: dojazd drogą utwardzoną słaby: formalnie brak dostępu do dogi publicznej 15 % 2 dobry 1 przeciętny 0 słaby Powierzchnia wielkość działki mała: powierzchnia działki arów duża: powierzchnia działki powyżej 1,2 ha 15 % 3 mała 2 przeciętna 1 duża 0 bardzo duża Inne dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu, np. tereny zagrożone powodzią 10 % 2 dobre 1 przeciętne 0 słabe SUMA 100%

24 strona 24/31 III.2. Określenie wartości nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. Wartość średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższych tabelach. Działki charakteryzujące się taką sama oceną cech zgrupowano razem, wyceniając na podstawie jednego arkusza wyceny. Określenie wartości działki nr 307 w Kunicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,5190 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,4152 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,5 0,2307 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,3114 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,0778 Inne 0,10 0,0519 0, ,1000 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,6541 V j = 9,64 * 1,6541 = 15,95 V K 307 = * 15,95 = zł

25 strona 25/31 Określenie wartości działki nr 395 w Kunicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,2000 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,5 0,2307 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,1500 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,5 0,2576 Inne 0,10 0,0519 0, ,1000 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,2780 V j = 9,64 * 1,2780 = 12,32 V K 395 = 3000 * 12,32 = zł Określenie wartości działek nr 374 i 375 w Fałkowicach oraz nr 396 i 397 w Kunicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 Atrybuty Wagi Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,4152 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,5 0,2307 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,1500 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,2038 Inne 0,10 0,0519 0, ,0519 1,00 0,5189 2,0758 1,3913 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 9,64 * 1,3913 = 13,41 V F 374 = 5800 * 13,41 = V F 375 = 5700 * 13,41 = V K 396 = 5700 * 13,41 = V K 397 = 5900 * 13,41 = zł zł zł zł

26 strona 26/31 Określenie wartości działki nr 398 w Kunicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,2000 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,1500 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,1500 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,2038 Inne 0,10 0,0519 0, ,0519 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,0954 V j = 9,64 * 1,0954 = 10,56 V K 398 = 3700 * 10,56 = zł Określenie wartości działki nr 399 w Kunicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,2000 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,1500 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,1500 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,5 0,2576 Inne 0,10 0,0519 0, ,0519 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,1492 V j = 9,64 * 1,1492 = 11,08 V K 399 = 2900 * 11,08 = zł

27 strona 27/31 Określenie wartości działki nr 404 w Kunicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,4152 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,1500 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,1500 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,2038 Inne 0,10 0,0519 0, ,0519 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,3106 V j = 9,64 * 1,3106 = 12,63 V K 404 = 5900 * 12,63 = zł Określenie wartości działki nr 246 w Fałkowicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,5190 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,4152 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,1500 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,0778 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,3114 Inne 0,10 0,0519 0, ,1000 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,5734 V j = 9,64 * 1,5734 = 15,17 V F 246 = 1800 * 15,17 = zł

28 strona 28/31 Określenie wartości działek nr 334 oraz 338 w Fałkowicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,2000 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,1500 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,0778 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,2038 Inne 0,10 0,0519 0, ,0519 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,0232 V j = 9,64 * 1,0232 = 9,86 V F 334 = 3600 * 9,86 = V F 338 = 6100 * 9,86 = zł zł Określenie wartości działki nr 360 w Fałkowicach: Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 5,00 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1297 0, ,3397 Konfiguracja 0,20 0,1038 0, ,2000 Wartość bonitacyjna 0,15 0,0778 0, ,3114 Dojazd 0,15 0,0778 0, ,1500 Powierzchnia 0,15 0,0778 0, ,2038 Inne 0,10 0,0519 0, ,1000 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 skal atrybutów 1,00 0,5189 2,0758 1,3049 V j = 9,64 * 1,3049 = 12,58 V F 360 = 5800 * 12,58 = zł

29 strona 29/31 Łączna wartość działek położonych w Kunicach nr: 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404, objętych księgą wieczystą KR2Y/ /1 wynosi: W K = W K = Łączna wartość działek położonych w Fałkowicach, nr: 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375, objętych księgą wieczystą KR2Y/ /7 wynosi: W F = W F = Łączna wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny wynosi zł.

30 strona 30/31 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowych nieruchomości, objętych księgami wieczystymi nr KR2Y/ /1 oraz KR2Y/ /7 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składających się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 307, 395, 396, 397, 398, 399, 404, położonych w Kunicach oraz nr 246, 334, 338, 360, 374, 375, położonych w Fałkowicach, wynosi: zł słownie złotych: dziewięćset trzynaście tysięcy dwieście w tym: Nieruchomość położona w Kunicach: Nieruchomość położona w Fałkowicach: zł - dz. nr 307: zł - dz. nr 395: zł - dz. nr 396: zł - dz. nr 397: zł - dz. nr 398: zł - dz. nr 399: zł - dz. nr 404: zł zł - dz. nr 246: zł - dz. nr 334: zł - dz. nr 338: zł - dz. nr 360: zł - dz. nr 374: zł - dz. nr 375: zł Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 24 sierpnia 2015 r.

31 strona 31/31 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania ksiąg wieczystych 2. Informacje z rejestru gruntów 3. Kopie mapy ewidencyjnej 4. Dokumentacja fotograficzna 5. Protokół 6. Postanowienie