32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 13/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej KW nr KR2Y/00019939/5 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, z siedzibą w Dobczycach, położonej w Lipniku, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 191/1 o powierzchni 3,88 ha cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Kmp 42/12 autor opracowania: Myślenice, styczeń 2015 r.
strona 2/18 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 13/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 191/1, obręb Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR2Y/00019939/5 Zamiejscowy Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, z siedzibą w Dobczycach Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 191/1 o powierzchni 3,88 ha; w planie miejscowym w przeważającej części tereny rolne R1 oraz częściowo tereny leśne ZL1 Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel: Marcin Burkat syn Jana i Janiny Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 21 stycznia 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości (WR): 85 000 zł słownie złotych: osiemdziesiąt pięć tysięcy Opracował: Data sporządzenia operatu: 21 stycznia 2015 r.
strona 3/18 Spis treści I. Część ogólna... 4 1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 2. Stan prawny... 4 3. Zleceniodawca... 5 4. Cel wyceny... 5 5. Daty wyceny... 5 6. Podstawa formalno - prawna... 5 7. Źródła informacji... 6 8. Metodyka wyceny... 6 II. Opis nieruchomości... 8 1. Lokalizacja... 8 2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 8 3. Działka gruntu... 11 III. Wycena wartości nieruchomości... 11 1. Analiza rynku... 11 2. Arkusz wyceny nieruchomości.... 15 IV. Wynik końcowy... 17 V. Klauzule i zastrzeżenia... 18 VI. Załączniki... 18
strona 4/18 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr KR2Y/00019939/5 prowadzoną przez Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, z siedzibą w Dobczycach, składa się niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 191/1. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 191/1. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/00019939/5 dla nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości Lipnik, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej numer 191 o powierzchni 3,8300 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Marcin Burkat syn Jana i Janiny, na podstawie umowy darowizny z dnia 19.04.1994 r., Rep. A 1723/94. Dział I Sp. i IV - wolne od wpisów. Dział III zawiera następujące wpisy: Służebność przechodu, przejazdu i przegonu bydła przez pgr. 1029/2, 1026/2 na rzecz pgr. 1023/1, 1022, 1024/1, 1025, 1026/1, 1029/3. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Marcina Burkat na rzecz wierzycieli: Jacka Burkat, Janiny Burkat, Wiktorii Burkat reprezentowanych przez przedstawiciela ustawowego Katarzynę Burkat.
strona 5/18 Zgodnie z opinią geodezyjną z dnia 3 grudnia 2014 r., sporządzoną przez geodetę uprawnionego, biegłego sądowego mgr inż. Kazimierza Cyrek, działka nr 191 zmieniła konfigurację, powierzchnię i oznaczenie na działkę nr 191/1. Parcele gruntowe pgr. 1029/2 i 1026/2, po których przebiega służebność gruntowa, wchodzą m. in. w skład działki ewidencyjnej nr 191/1. Parcele gruntowe 1023/1, 1022, 1024/1, 1025, 1026/1, 1029/3, na rzecz których ustanowiono służebność drogi, wchodzą m. in. w skład działki ewidencyjnej nr 474. Zgodnie z w/w opinią, służebność wykonywana jest wzdłuż południowej granicy pgr 1029/2. Jej przebieg zaznaczono na załączonej do operatu szacunkowego mapie. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 22 lipca 2014 r. I.4. Cel wyceny. Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 21 stycznia 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 stycznia 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 26 sierpnia 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 26 sierpnia 2014 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
strona 6/18 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Lipnik. 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Wiśniowa, obręb Lipnik. 4. Oględziny nieruchomości. 5. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
strona 7/18 Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości. Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość służebności drogi. Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru: Ws = C x K x P w którym: Ws - wartość prawa służebności drogowej C wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej K współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z pasa służebności korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość
strona 8/18 przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności) P powierzchnia nieruchomości obciążonej zajęta pod służebność. II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość położona jest w północno-zachodniej części Gminy Wiśniowa, w odległości ok. 1,1 km od centrum miejscowości, ok. 3,5 km od centrum gminy i ok. 16 km od Myślenic. Działka o słabej dostępności komunikacyjnej brak prawnego dostępu do drogi publicznej, dojazd po działkach prywatnych utwardzoną drogą gruntową, z utrudnionym przejazdem. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią w większości tereny rolne, poza tym, w części północnej tereny leśne, natomiast w części południowej zabudowa zagrodowa. Od strony północno zachodniej oraz południowo wschodniej działka dochodzi do cieku wodnego. Ciek wodny przecina także centralną część przedmiotowej działki gruntu. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Lipnik uchwalonym Uchwałą Nr XIV/87/08 Rady Gminy Wiśniowa z dnia 16 czerwiec 2008 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 508 z dnia 31 lipiec 2008 r.) działka ewidencyjna nr 191/1 znajduje się w przeważającej części w terenie oznaczonym symbolem R1 tj. terenie rolnym oraz w mniejszym stopniu w terenie ZL1 tj. terenie leśnym. R1 - tereny rolne. 1) przeznaczenie podstawowe: a) grunty orne,
strona 9/18 b) łąki i trwałe użytki zielone, c) sady i ogrody; 2) przeznaczenie dopuszczalne: a) obiekty małej architektury oraz urządzenia terenowe służące turystyce i rekreacji, b) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, c) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, pieszo jezdne, ścieżki rowerowe, d) zieleń urządzona i zadrzewienia, e) wody powierzchniowe i urządzenia wodne. W granicach terenów R1 utrzymuje się istniejącą zabudowę mieszkalną i gospodarczą, z możliwością jej rozbudowy i przebudowy w obrębie działki siedliskowej, z zachowaniem warunków określonych w ust. 7 i 8. W granicach terenów R1 obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli bezściółkowej. W granicach terenów R1 obowiązuje zakaz lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej i gospodarczej. Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów R1: 1) utrzymuje się istniejące obiekty budowlane i dopuszcza się ich rozbudowę i przebudowę, z zachowaniem warunków określonych w ust. 8, 2) warunkiem realizacji nowej zabudowy oraz rozbudowy i przebudowy istniejących obiektów budowlanych jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej. Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w przypadku budowy, przebudowy i rozbudowy zabudowy, o której mowa w ust. 2, 3: 1) budynki mogą być realizowane jako jedno lub wielofunkcyjne, 2) wysokość budynków mieszkalnych i gospodarczych nie może być większa niż 11,5 m, 3) dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków mieszkalnych i gospodarczych należy wznosić jako dwuspadowe, o jednakowym kącie na-chylenia połaci 350-500, z dopuszczeniem dachów wielospadowych; w przypadkach uzasadnionych utrzymaniem ładu przestrzennego na danym terenie dopuszcza się stosowanie innych rozwiązań, które muszą nawiązywać do parametrów dachów budynków o tym samym lub zbliżonym sposobie użytkowania, zlokalizowanych na sąsiednich działkach, 4) w przypadku dobudowy budynku do budynku istniejącego dopuszcza się stosowanie dachów pulpitowych o spadku mniejszym od spadku dachu głównego,
strona 10/18 5) zakazuje się stosowania nad jedną bryłą budynku połaci dachowych przesuniętych wzajemnie w płaszczyźnie pionowej lub poziomej, 6) w przypadku nadbudowywanych i przebudowywanych budynków mieszkalnych i gospodarczych dopuszcza się kontynuację istniejącej formy dachu, 7) kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwonobrązowym, czerwonoceglastym, brązowym, ciemnozielonym, szarym, grafitowym lub czarnym; wykończenie elewacji w kolorach stonowanych, 8) poddasza mogą być doświetlone oknami połaciowymi lub za pomocą lukarn nakrytych daszkami dwuspadowymi, ZL1 - tereny leśne w obszarach nie objętych formami ochrony przyrody zgodnie z przepisami o ochronie przyrody: 1) przeznaczenie podstawowe: a) lasy; 2) przeznaczenie dopuszczalne: a) zalesienia stanowiące uzupełnienie drzewostanu w terenach leśnych, b) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, c) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, ścieżki rowerowe, d) wody powierzchniowe i urządzenia wodne. W granicach terenów ZL1 obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy, za wyjątkiem obiektów małej architektury służących turystyce i rekreacji oraz urządzeń służących obsłudze gospodarki leśnej i wodnej. Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów ZL1: a) zachowanie pokrywy leśnej, b) zagospodarowanie zgodne z zasadami określonymi w planach urządzania lasów, z uwzględnieniem funkcji ochronnych lasów. Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w terenach ZL1: a) dopuszcza się indywidualną formę architektoniczną obiektów i urządzeń związanych z obsługą gospodarki leśnej i wodnej, b) dopuszcza się indywidualną formę architektoniczną urządzeń służących turystyce i rekreacji. Zgodnie z rysunkiem planu przez teren działki przebiega strefa techniczna wzdłuż istniejącej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 110 kv oraz strefa techniczna wzdłuż istniejących i projektowanych linii elektroenergetycznych średniego napięcia 15 kv.
strona 11/18 II.3. Działka gruntu Działka nr 191/1 o powierzchni 3,88 ha wg rejestru gruntów stanowi w przeważającej części grunty orne IV i V klasy (RIVb - 0,84 ha, RV - 1,60 ha), a oprócz tego łąki trwałe IV i V klasy (ŁIV 0,15 ha, ŁV- 0,47 ha), częściowo zadrzewione i zakrzewione pastwiska trwałe IV i V klasy (PsIV 0,15 ha, PsV- 0,05 ha, Lz-PsV - 0,04 ha), pozostałą część stanowi las klasy IV (LsIV 0,31 ha), grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp 0,04 ha) oraz tereny użytkowane jako drogi (dr-rv 0,16 ha, dr ŁIV 0,04 ha, dr- PsIV 0,03 ha). Działka ma kształt nieregularny, wydłużonym, teren nachylony w kierunku wschodnim. Stan zagospodarowania działki słaby wschodnia części działki jest zadrzewiona, pozostała część - zachwaszczona. W części zadrzewionej występuje około 50-letni drzewostan leśny głównie sosna, jodła, buk. Przez przedmiotową nieruchomość, w części północnej oraz centralnej, przebiegają napowietrzne linie energetyczne średniego napięcia. Nieruchomość obciążona jest służebnością przechodu, przejazdu i przegonu bydła przez pgr. 1029/2, 1026/2 na rzecz pgr. 1023/1, 1022, 1024/1, 1025, 1026/1, 1029/3. Z opinii geodezyjnej opisanej w punkcie II.1. i załączonej do niniejszego operatu szacunkowego wynika, iż w dokumentacji geodezyjnej brak jest opisu sposobu i szerokości wykonywania służebności, natomiast zgodnie z danymi z ortofotomapy, wynika, iż służebność wykonywana jest wzdłuż południowej granicy pgr 1029/2. Jej przebieg zaznaczono na załączonej do operatu szacunkowego mapie. Z rysunku wynika, iż szlak służebny ma szerokość około 4-5 m (średnio około 4,5 m), długość około 65 m, stąd łączna powierzchnia gruntu obciążonego służebnością drogi wynosi 292,5 m². III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne, o powierzchni od 1 do 5 ha
strona 12/18 obszar powiatu myślenickiego okres analizy styczeń 2012 styczeń 2014 r. oraz powiatów sąsiednich wielickiego oraz wadowickiego z lat 2014 2015, z uwagi na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi na obszarze powiatu myślenickiego Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Miejscowość Lipnik to wieś w gminie Wiśniowa, w dolinie potoku o tej samej nazwie, rozłożona pod wschodnimi stokami Kamiennika. Lipnik zamieszkuje około 1600 mieszkańców. Gmina Wiśniowa położona jest na Pogórzu Wielickim, oddalona od Krakowa o 40 km. Główny szlak komunikacyjny to droga biegnąca z Krakowa przez Wieliczkę, Dobczyce, Wiśniową i dalej w kierunku południowym do Mszany Dolnej. Od zachodu prowadzi droga do Myślenic. Gmina graniczy terytorialnie z gminą Pcim, Myślenice, Dobczyce, Raciechowice, Jodłownik, Dobra i Mszana Dolna. Gmina Wiśniowa zajmuje obszar 67,3 km², w jej skład wchodzi siedem wsi - Wiśniowa, Wierzbanowa, Poznachowice Dolne, Węglówka, Glichów, Lipnik i Kobielnik - zamieszkałych przez 6,5 tys. mieszkańców. W ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Urząd Gminy zarejestrowanych jest około 160 podmiotów gospodarczych. Gmina Wiśniowa dysponuje powierzchnią 5672 ha użytków rolnych, z czego 4720 ha stanowią grunty orne. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (powiat myślenicki oraz powiaty sąsiednie wielicki i wadowicki), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości
strona 13/18 niezabudowane, przeznaczone na cele rolne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Powiat Gmina Obręb Data Cena Cena Nr repertorium Pow. Przeznaczenie transakcji transakcyjna jednostkowa Wadowicki Brzeźnica Nowe Dwory 15 paź 14 4062/2014 10702 ROLNE, zieleń, komunikacja 20 000 1,87 Wadowicki Spytkowice Bachowice 22 sie 14 4604/2014 11372 rolne 20 000 1,76 Wadowicki Lanckorona Lanckorona 14 sie 14 21/2014 11845 las, ROLNE, zieleń 36 850 3,11 Wadowicki Kalwaria Zebrzydowska Stanisław Dolny 1 sie 14 1929/2014 19890 ROLNE, zieleń, komunikacja 50 000 2,51 Myślenicki Dobczyce Kędzierzynka 31 lip 14 4004/14 30100 las, rolne 80 000 2,66 Wadowicki Brzeźnica Tłuczań 23 lip 14 2798/2014 14000 ROLNE, komunikacja 30 000 2,14 Wadowicki Wadowice Stanisław Górny 23 cze 14 1577/14 14337 ROLNE, zieleń 40 000 2,79 Wielicki Niepołomice Wola Zabierzowska 16 cze 14 2440/14 10000 ROLNE, zieleń 17 000 1,70 Wadowicki Brzeźnica Nowe Dwory 10 cze 14 1651/2014 10324 ROLNE, komunikacja 50 000 4,84 Wielicki Gdów Wiatowice 9 maj 14 812/14 11000 ROLNE, zieleń 33 000 3,00 Wielicki Gdów Wiatowice 15 kwi 14 7479/14 10200 rolne 22 950 2,25 Myślenicki Wiśniowa Wiśniowa 27 mar 14 1121/14 11500 rolne 25 000 2,17 Wadowicki Brzeźnica Marcyporęba 18 mar 14 5276/2014 29013 ROLNE, zieleń, komunikacja 62 280 2,15 Wielicki Gdów Pierzchów 5 mar 14 1029/14 11000 rolne 20 000 1,82 Wielicki Gdów Szczytniki 3 mar 14 954/14 14600 rolne 29 200 2,00 Wadowicki Brzeźnica Tłuczań 12 lut 14 915/2014 11031 ROLNE, zieleń, komunikacja 30 000 2,72 Wielicki Gdów Szczytniki 7 lut 14 542/14 16900 rolne 33 800 2,00 Wielicki Gdów Książnice 28 sty 14 443/14 17250 rolne 50 000 2,90 Wadowicki Spytkowice Spytkowice 28 sty 14 1668/2014 21167 ROLNE, zieleń 42 400 2,00 Myślenicki Tokarnia Tokarnia 23 gru 13 6807/13 12200 las, ZIELEŃ 24 400 2,00 Myślenicki Tokarnia Skomielna Czarn 11 paź 13 3093/13 12200 zieleń 30 000 2,46 Myślenicki Myślenice Jawornik 29 kwi 13 1757/2013 18000 las, ROLNE, zieleń 50 000 2,78 Myślenicki Siepraw Siepraw 28 lut 13 1530/13 14900 las, ROLNE 60 000 4,03 pow. min.: 10000 cena śr.: 2,51 pow. max.: 30100 cena min.: 1,70 cena max.: 4,84 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. Nieruchomość o cenie minimalnej Lokalizacja: Wola Zabierzowska, gmina Niepołomice, powiat wielicki Data transakcji: czerwiec 2014 r. Repertorium A nr: 2440/2014 Powierzchnia działki: 10000 m 2 Cena transakcyjna: 17 000 zł Przeznaczenie w planie miejscowym: tereny rolnicze i zieleni nieurządzonej, tereny wód powierzchniowych śródlądowych. Kształt nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania. Teren jest płaski. Nieruchomość przecina napowietrzna linia energetyczna. Działka z trzech stron ograniczona rowami. Dojazd nieurządzoną służebnością drogi, kilkadziesiąt metrów od drogi utwardzonej. Otoczenie - tereny użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Użytki: RIIIb - 0,31 ha, RIVa - 0,61 ha, W - 0,08 ha.
strona 14/18 Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokalizacja: Nowe Dwory, gmina Brzeźnica, powiat wadowicki Data transakcji: czerwiec 2014 r. Repertorium A nr: 1651/2014 Powierzchnia działki: 10324 m² Cena transakcyjna: 50 000 zł Przeznaczenie w planie miejscowym: 4.16R - tereny rolnicze; 4.24KDGI - tereny dróg publicznych. Działka ma kształt zbliżony do równoległoboku o szerokości około 47-62 m, długości około 190 m. Teren jest płaski. Otoczenie - grunty użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Od strony północno - zachodniej nieruchomość dochodzi do cieku wodnego. Dojazd drogą gruntową. Przez nieruchomość przechodzi linia energetyczna wysokiego napięcia. Użytek: RIVa. Wybór cech rynkowych mających wpływ na ceny na rynku lokalnym podaje poniższa tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym Konfiguracja kształt działki i topografia terenu Dojazd stan prawny i jakość drogi dojazdowej Waga cechy 25 % 10 % 15 % 15 % Wartość cechy 2 - dobra (korzystne sąsiedztwo, bliskość miast, głównych szlaków komunikacyjnych) 1 przeciętna 0 słaba (niekorzystne sąsiedztwo, z dala od głównych szlaków komunikacyjnych) 2 bardzo dobre (rolne, z ewentualną możliwością częściowej zabudowy, po spełnieniu określonych warunków) 1 dobre (w całości lub w przeważającej części tereny rolne, w części zieleń, bez możliwości zabudowy) 0 słabe (w przeważającej części zieleń, w niewielkiej części tereny rolne, bez możliwości zabudowy) 2 korzystna (kształt regularny, prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) 1 przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony) 0 niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony, o znacznych deniwelacjach) 2 dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową) 1 przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną, utwardzoną) 0 słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną) Jakość bonitacyjna klasa, struktura użytków, stan zagospodarowania 15 % 2 dobre (grunt orny wysokiej jakości, o dobrej kulturze rolnej) 1 przeciętne (grunty przeciętnej jakości) 0 słabe (grunty słabszej jakości, złej kulturze rolnej) Powierzchnia nieruchomości 10 % 1 duża (do 2 ha ) 0 bardzo duża (powyżej 2 ha)
strona 15/18 Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości 10 % 2 korzystne (brak ograniczeń w użytkowaniu, wysoka ocena innych cech, nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (brak ograniczeń w użytkowaniu lub niewielkie ograniczenia, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (istotne ograniczenia w użytkowaniu, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) SUMA 100% III.2. Arkusz wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 1,70 Atrybuty Wagi Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 4,84 u min 0,6781 cena średnia 2,51 u max 1,9319 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1695 0,4830 0 2 1 0,2500 Przeznaczenie 0,10 0,0678 0,1932 0 2 1 0,1000 Konfiguracja 0,15 0,1017 0,2898 0 2 1 0,1500 Dojazd 0,15 0,1017 0,2898 0 2 0 0,1017 Jakość bonitacyjna 0,15 0,1017 0,2898 0 2 0 0,1017 Powierzchnia 0,10 0,0678 0,1932 0 2 0 0,0678 Inne 0,10 0,0678 0,1932 0 2 1 0,1000 1,00 0,6781 1,9319 0,8712 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 2,51 * 0,8712 = 2,19 V = 38800 * 2,19 = 84 972 85 000 zł
strona 16/18 Wartość służebności gruntowej, po przedmiotowej nieruchomości wyliczono według wzoru opisanego w pkt. I.8.: Ws= P x C x K Współczynnik K, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa przyjęto w wysokości 0,5 ze względu na to, iż z gruntu objętego służebnością korzystać będzie zarówno właściciel nieruchomości władnącej, jak i właściciel nieruchomości obciążonej. Wartość służebności gruntowej po działce nr 191/1 (4,5 m * 65 m = 292,5 m²) wynosi: Ws= 292,5 m² x 2,19 zł/m² x 0,5 = 320 zł
strona 17/18 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR2Y/00019939/5 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, którą stanowi niezabudowana działka ewidencyjna nr 191/1, położona w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 85 000 zł słownie złotych: osiemdziesiąt pięć tysięcy w tym: Wartość gruntu bez prawa służebności: 84 680 zł Wartość służebności drogi po dz. nr 191/1: 320 zł Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 21 stycznia 2015 r.
strona 18/18 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania księgi wieczystej 2. Informacja z rejestru gruntów 3. Kopia mapy zasadniczej 4. Przeznaczenie nieruchomości załącznik graficzny 5. Opinia geodezyjna 6. Dokumentacja fotograficzna 7. Postanowienie o powołaniu biegłego