3/27/2011 Ewa Kusideł ekusidel@uni.lodz.pl 1 OPŁACALNOŚĆ INWESTYCJI www.kep.uni.lodz.pl\ewakusidel
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 2 Inwestycja Inwestycja Nakład na zwiększenie lub tworzenie majątku trwałego Wydatki przedsiębiorstwa, które mogą być użyte do produkcji innych dóbr i usług Wyrzeczenie się obecnych, pewnych korzyści na rzecz niepewnych korzyści w przyszłości
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 3 Efektywność inwestycji Stosunek poniesionych nakładów do efektów uzyskanych dzięki tym nakładom Przykład. Efektywność projektów nakierowanych na wzrost liczby miejsc pracy Działanie Poziom wydatków określonych w umowach (decyzjach) Liczba miejsc pracy netto wg badania CAPI Koszt jednego miejsca pracy netto wg badania CAPI SPO WKP 2.1 59 704 888 5 524 10 808 PLN SPO WKP 2.2.1 1 666 187 644 2956 563 663 PLN SPO WKP 2.3 1 491 365 146 21 211 70 311 PLN
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 4 Stopa zwrotu z inwestycji Stopa zwrotu to zysk osiągany w trakcie eksploatacji projektu w porównaniu do wartości kapitału służącego sfinansowaniu początkowych nakładów inwestycyjnych Stopa zwrotu = zysk netto / zaangażowany kapitał W przypadku inwestycji kapitałowych stopę zwrotu z kapitału (zaangażowanego np. w zakup nieruchomości, akcji itp.) określimy jako: FV PV R t PV gdzie: PV bieżąca wartość inwestycji (present value) FV przyszła wartość inwestycji (future value) UWAGA! Powyższy wzór jest niczym więcej, jak wzorem na wyliczenie przyrostu procentowego (względnego)
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 5 Obliczanie przyrostów procentowych (stopy zwrotu) cen nieruchomości Przykład 1. Jaką stopę zwrotu uzyskał nabywca mieszkania, które zakupił za 1813 zł/ m 2, a sprzedał za 4025 zł za m 2. Odpowiedź: względna, czyli procentowa zmiana cen wynosiła: (4025-1813)/1813=1,22=122%. Cena nieruchomości wzrosła o 122%, czyli pomijając inne koszty taka jest stopa zwrotu inwestora. Przykład 2. Z arkusza dot. nieruchomości gruntowych odczytujemy, że działki w J. Górze były wyceniane na 82,1 zł, zaś we Wrocławiu na 472 zł (dane z czerwca 2009 r), to bezwzględna różnica tych cen wynosi 390 zł, czyli działki w J. Górze są o 390 zł tańsze niż we Wrocławiu. W kategoriach względnych (procentowych) powiemy, że działki w J. Górze są o 83% tańsze niż we Wrocławiu. Gdybyśmy oceniali względny wzrost cen działek we Wrocławiu w porównaniu do Jeleniej Góry, to stwierdzilibyśmy, że wynosi on 475%. Przykład 3 (do przykładu rozważanego w pliku Analiza cen nieruchomości w przestrzeni) Współczynnik zmienności cen nieruchomości w województwie dolnośląskim wynosi 72%, zaś w kujawsko-pomorskim 31%. Na tej podstawie możemy stwierdzić, że współczynnik zmienności w kujawsko-pomorskim jest niższy od dolnośląskiego o 41 pp. (72%-31%=41pp), lub w kategoriach procentowych jest niższy o (31-72)/72=0,58=58%. Pamiętajmy, że przy wyliczaniu zmian procentowych, czyli względnych na podstawie wzoru : (a-b)/b, należy uwzględnić właściwą podstawę porównań, czyli b. Wynika ona zarówno z logiki sformułowanego problemu (pytając o zmianę w stosunku do dolnośląskiego sugerujemy, że dolnośląskie stanowi podstawę porównań), jak i logiki wyliczeń, gdzie w liczniku należy tak ułożyć liczby, aby pokazywały właściwy kierunek zmiany (jeśli chcemy stwierdzić o ile ceny w kujawsko-pomorskim są niższe niż w dolnośląskim, należy tak ułożyć liczby w liczniku, aby dawały minus czyli 31-72, a nie 72-31).
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 6 Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji (oczekiwany zysk) : R n t 1 n R t Gdzie: R t stopa zwrotu w okresie t n- liczba okresów
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 7 Przykład obliczania stopy zwrotu z inwestycji Załóżmy, że Inwestor I zainwestował na giełdzie kwotę 10.000 złotych kupując akcje firmy X i po 330 dniach sprzedał je za 11.500 złotych. Oznacza to, że bezwzględna stopa zwrotu z inwestycji wyniosła 1.500 złotych, zaś względna stopa zwrotu wyniosła 5% wartości zaangażowanego kapitału. Załóżmy teraz, że Inwestor II kupił akcje firmy Y za kwotę 13.000 złotych i po 310 dniach sprzedał je za kwotę 14.876 złotych. Jego zysk wyniósł 1.876 zł., czyli 14,43% od zaangażowanego kapitału. Na podstawie: http://www.doradcafinansowy.pl/podstawowe-pojecia/jak-obliczyc-stope-zwrotu-z-inwestycji.html
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 8 Przykład obliczania stopy zwrotu -ćd Jak porównać wyniki obu inwestorów? Który z nich był efektywniejszy w zarządzaniu swoim kapitałem? Na pierwszy rzut oka wydaje się, że Inwestor I z nominalnym zyskiem wynoszącym 15% był lepszy od Inwestora II, który osiągnął "tylko" 14.43%. Po dokładniejszej analizie, zauważamy, że choć Inwestor II uzyskał tylko 14.43% od zaangażowanego kapitału, to jednak wartość tą osiągnął szybciej, bo tylko po 310 dniach trwania inwestycji, o 20 dni szybciej w porównaniu do Inwestora I.
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 9 Przykład obliczania stopy zwrotu -ćd Aby przytoczone wyżej inwestycje dało się poprawnie porównać należy sprowadzić zyski obu inwestorów do jednego mianownika, w tym wypadku przeliczyć na skalę jednego roku. Najłatwiej uczynić to rozwiązując następującą proporcję: 15%-330 x -365 X=16,59%, co oznacza, że roczna stopa zwrotu inwestora, który zarobił 15% w ciągu 330 dni wynosi 16,59%. Policz, ile wynosi roczna stopa zwrotu inwestora II
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 10 Opłacalność inwestycji Z czysto biznesowego punktu widzenia, aby inwestycja się opłacała powinna dać stopę zwrotu wyższą niż stopa zwrotu bez ryzyka.
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 11 Wartość przyszła pieniądza dla rocznej kapitalizacji odsetek (future value with annual interest compounding) FV n =PV(1+r) n FV future value after n years, PV present value, r- nominal interest rate, n number of years. Przykład 1: PV=1000 zł, r=10%, n=2 years FV=1000(1+0,1) 2 =1210 zł. Formuła w Excelu: =1000*(1+0,1)^2 Przykład 2. Obligacje skarbowe o terminie zapadalności powyżej roku. http://www.obligacjeskarbowe.pl/index.php?id=lp_edo_m&sams ession=76abbc9b3468d1b3cdf41457ca24e1c4
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 12 Efektywna stopa procentowa (effective rate of interest) r e =(1+r/m) m -1 Przykład. Bank A oferuje 10 % roczną stopę procentową z roczną kapitalizacją odsetek. Bank B oferuje 10 % roczną stopę procentową z kwartalną kapitalizacją odsetek. W przypadku banku A stopa nominalna jest równa efektywnej, czyli 10%. W przypadku banku B stopa efektywna wynosi r e =(1+0,1/4) 4-1= 0,1038129=10,38%. Formuła w Excelu: =(1+0,1/4)^4-1 Przykład 2. Oprocentowanie obligacji trzyletnich z półroczną wypłatą odsetek (kiedyś co trzy miesiące) http://www.obligacjeskarbowe.pl/index.php?id=lp_tz_m&sa msession=76abbc9b3468d1b3cdf41457ca24e1c4
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 13 Wartość przyszła pieniądza dla kapitalizacji odsetek m razy w roku (future value with interest compounding m times per year) FV n =PV(1+r/m) nxm FV future value after n years, PV present value, m number of capitalization in one year. Przykład. PV=1000 zł, r=10%, n=2 years, m=4. FV=1000(1+0,1/4) 4*2 = 1218,4 zł. Formuła w Excelu: =1000*(1+0,025)^(4*2)= 1218,403
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 14 Finansowanie inwestycji z kredytu Obliczanie raty kredytu PMT, funkcja Excela - oblicza kwotę spłaty pożyczki przy założeniu stałych spłat okresowych i stałej stopy procentowej. Składnia PMT(stopa; liczba_rat; wa; [wp]; [typ]) Stopa Argument wymagany. Stopa procentowa pożyczki. Liczba_rat Argument wymagany. Całkowita liczba spłat w ramach pożyczki. Wa Argument wymagany. Wartość bieżąca, czyli całkowita kwota będąca wartością serii przyszłych płatności (nazywana także kapitałem). Wp Argument opcjonalny. Przyszła wartość, czyli saldo kasowe, które ma zostać osiągnięte po dokonaniu ostatniej płatności. Jeśli argument wp zostanie pominięty, zostanie przyjęta wartość 0 (zero), co będzie oznaczało, że przyszła wartość pożyczki wynosi 0. Typ Argument opcjonalny. Liczba 0 (zero) albo 1, która wskazuje, kiedy płatność jest należna. Wartość wynosi 0 (lub jest pominięty) gdy płatność przypada na koniec okresu, 1, gdy na początek. Inne funkcje, w szczególności IPMT znajdują się w pliku pomocy arkusza.
3/27/2011 Inwestycje i ryzyko na rynku nieruchomości 15 Przykład wyliczania kwoty raty kredytu Dane do zadania: kwota kredytu 150 000 zł, liczba lat spłaty kredytu: 20, oprocentowanie roczne: 5%. Ile będzie wynosiła stała miesięczna rata kredytu? Po zapłaceniu ostatniej raty, ile będzie wynosiła ogólna kwota którą wpłaciłeś do banku? Jeżeli stać cię na płacenie raty rzędu 500 zł miesięcznie, jaką kwotę kredytu możesz wziąć przy innych warunkach nie zmienionych?\ Ile wynoszą odsetki od kapitału, które zwiększają wielkość nakładów na projekt w pierwszym roku jego realizacji?