32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 112/2017 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr KR1Y/00072650/7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z działki ewidencyjnej nr 812/12 o powierzchni 0,2835 ha, położonej w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, sygn. akt Km 959/16 autor opracowania: Myślenice, maj 2017 r.
strona 2/20 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 112/2017 Określenie nieruchomości: Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Siepraw, gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składająca się z działki ewidencyjnej nr 812/12 o powierzchni 0,2835 ha, objęta księgą wieczystą KR1Y/00072650/7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach wyżej wymienionej działki ewidencyjnej ze wszystkimi elementami zagospodarowania. Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): 222 000 zł słownie złotych: dwieście dwadzieścia dwa tysiące Autor operatu szacunkowego: Data sporządzenia operatu: 16 maja 2017 r.
strona 3/20 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 4 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 I.2. Stan prawny... 4 I.3. Zleceniodawca... 7 I.4. Cel wyceny... 7 I.5 Daty wyceny... 7 I.6. Podstawa formalno - prawna... 7 I.7. Źródła informacji... 8 I.8. Metodyka wyceny... 8 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 10 II.1. Lokalizacja... 10 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 10 II.3. Działka gruntu... 11 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 13 III.1. Analiza rynku... 13 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości... 18 IV. WYNIK KOŃCOWY... 19 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 20 VI. ZAŁĄCZNIKI... 20
strona 4/20 I. CZĘŚĆ OGÓLNA I.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Siepraw, gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składająca się z działki ewidencyjnej nr 812/12 o powierzchni 0,2835 ha, objęta księgą wieczystą nr KR1Y/00072650/7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach wyżej wymienionej działki ewidencyjnej ze wszystkimi elementami zagospodarowania. I.2. Stan prawny Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/00072650/7 dla nieruchomości gruntowej położonej w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej numer 812/12 o powierzchni 0,2835 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest w całości Mintario Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie, REGON: 12131176900000, na podstawie umowy sprzedaży nr Rep. A 279/2012 z dn. 31.01.2012 r. (notariusz D. Jastrzębska Kwiecień, Kraków). Dział I-Sp. wolny od wpisów. W dziele III wpis o treści: - Inny wpis ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, na rzecz Getin Noble Bank SA z siedzibą w Warszawie, REGON: 141334039. W dziale IV wpisy o treści: - Hipoteka umowna zwykła w kwocie 260.000,00 zł (słownie: dwieście sześćdziesiąt tysięcy złotych), odsetki zmienne, zabezpieczenie udzielonej pożyczki na rzecz Ewy Jabłońskiej Vel Leszczyńskiej;
strona 5/20 - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 50.000,00 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych), odsetki zmienne, zabezpieczenie udzielonej pożyczki na rzecz Ewy Jabłońskiej Vel Leszczyńskiej; - Hipoteka umowna w kwocie 105.000,00 zł (słownie: sto pięć tysięcy złotych), zabezpieczenie roszczenia pożyczkodawcy wynikającego z umowy pożyczki z dnia 3 czerwca 2013 r., tj.: spłaty całej kwoty tej pożyczki, należnego od tej kwoty wynagrodzenia za udzielenie tej pożyczki w kwocie 5.000,00 zł oraz ewentualnych odsetek ustawowych za zwłokę w spłacie kwoty pożyczki, kosztów postępowań oraz innych kosztów związanych z wyegzekwowaniem całej kwoty pożyczki, umowa pożyczki z dnia 3 czerwca 2013 r., na rzecz Marcina Szarlitt syna Witolda i Anny, Pesel: 84011000871; - Hipoteka przymusowa w kwocie 34.035,90 zł (słownie: trzydzieści cztery tysiące trzydzieści pięć 90/100 złotych), zabezpiecza kwotę główną z tytułu podatku od towarów i usług za okres 2013/9 oraz odsetki za zwłokę, tytuł wykonawczy nr SM5/150/14 z dnia 15.01.2014 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście z siedzibą w Krakowie, REGON: 35000190700000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 152.172,00 zł (słownie: sto pięćdziesiąt dwa tysiące sto siedemdziesiąt dwa złote), należność główna oraz odsetki za zwłokę, tytuł wykonawczy nr SM 5/1995/14 z dnia 30.06.2014 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście z siedzibą w Krakowie, REGON: 35000190700000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 1.731.315,00 zł (słownie: jeden milion siedemset trzydzieści jeden tysięcy trzysta piętnaście złotych), należność główna oraz odsetki za zwłokę, tytuł wykonawczy nr SM 5/1994/14 z dnia 30.06.2014 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście z siedzibą w Krakowie, REGON: 35000190700000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 109.551,00 zł (słownie: sto dziewięć tysięcy pięćset pięćdziesiąt jeden złotych), należność główna w kwocie 53.005,00 zł, odsetki za zwłokę 20.029,00 zł, podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności, zarządzenie zabezpieczenia SW/759/2015 z dnia 12 stycznia 2015 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, REGON: 35677004400000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 63.672,00 zł (słownie: sześćdziesiąt trzy tysiące sześćset siedemdziesiąt dwa złote), należność główna w kwocie 31.058,00 zł, odsetki za zwłokę 11.390,00 zł, podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności,
strona 6/20 zarządzenie zabezpieczenia SW/768/2015 z dnia 12 stycznia 2015 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, REGON: 35677004400000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 70.840,50 zł (słownie: siedemdziesiąt tysięcy osiemset czterdzieści 50/100 złotych), należność główna w kwocie 34.858,00 zł, odsetki za zwłokę 12.369,00 zł, podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności, zarządzenie zabezpieczenia SW/771/2015 z dnia 12 stycznia 2015 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, REGON: 35677004400000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 91.066,50 zł (słownie: dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sześćdziesiąt sześć 50/100 złotych), należność główna w kwocie 45.220,00 zł, odsetki za zwłokę 15.491,00 zł, podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności, zarządzenie zabezpieczenia SW/773/2015 z dnia 12 stycznia 2015 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, REGON: 35677004400000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 89.697,00 zł (słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt siedem złotych), należność główna w kwocie 44.912,00 zł, odsetki za zwłokę 14.886,00 zł, podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności, zarządzenie zabezpieczenia SW/775/2015 z dnia 12 stycznia 2015 r., na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, REGON: 35677004400000, organ reprezentujący Skarb Państwa; - Hipoteka przymusowa w kwocie 10.837,82 zł (słownie: dziesięć tysięcy osiemset trzydzieści siedem 82/100 złotych), zaległość podatku od nieruchomości za lata 2012-2015, tytuł wykonawczy nr 189.2013, tytuł wykonawczy nr 190.2013, tytuł wykonawczy nr 191.2013, tytuł wykonawczy nr 192.2013, tytuł wykonawczy nr 193.2013, tytuł wykonawczy nr 232.2013, tytuł wykonawczy nr 124.2014, tytuł wykonawczy nr 137.2014, tytuł wykonawczy nr 87.2015, decyzja nr PO.3120.18.2015, na rzecz Gminy Siepraw, REGON: 351555387; - Hipoteka przymusowa w kwocie 44.448,00 zł (słownie: czterdzieści cztery tysiące czterysta czterdzieści osiem złotych), zabezpieczenie spłaty wierzytelności na którą składa się: należność główna w kwocie 29.305,00 zł, odsetki za zwłokę w kwocie 327,00 zł podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności oraz ze świadczeniami ubocznymi, tytuły wykonawcze: nr SM 5/417/14 z dnia 9 maja 2014 r., SM 5/905/14 z dnia 27 sierpnia 2014 r., SM 5/987/14 z dnia 26 września 2014 r., SM 5/1081/14 z dnia 30 października 2014 r., SM 5/1240/14 z dnia 4 grudnia 2014 r., SM 5/369/15 z dnia 31
strona 7/20 marca 2015 r., na rzecz Skarbu Państwa Naczelnik Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, REGON: 356770044, organ reprezentujący Skarb Państwa. Oznaczenie nieruchomości, powierzchnia oraz stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Siepraw [Nr 0003], w jednostce ewidencyjnej Siepraw [120906_2], jednostka rejestrowa nr G2113. I.3. Zleceniodawca Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 16 lutego 2017 r. I.4. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. I.5 Daty wyceny Data sporządzenia wyceny: 16 maja 2017 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 16 maja 2017 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 24 marca 2017 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 24 marca 2017 r. I.6. Podstawa formalno - prawna 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 23 grudnia 2016 r. poz. 2147), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
strona 8/20 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji 1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Siepraw. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Siepraw, obręb Siepraw. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
strona 9/20 przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.
strona 10/20 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja nieruchomości - bardzo dobra, w odległości ok. 700m od centrum Sieprawia, ok. 8 km od Myślenic oraz ok. 10 km od południowych granic Krakowa. Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny niezabudowane. Dostęp do infrastruktury społecznej dobry w odległości do 1 km znajduje się szkoła, ośrodek zdrowia, biblioteka oraz obiekty handlowousługowe. Dojazd do nieruchomości drogą gminną o nawierzchni asfaltowej ul. Myśliwska. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Siepraw zatwierdzonym uchwałą nr XXIV/208/13 Rady Gminy Siepraw z dnia 10 kwietnia 2013 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Woj. Małopolskiego Nr 2013.3160 z dnia 24 kwietnia 2013 r.), przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolami: S/165MN2 tereny zabudowy jednorodzinnej obejmujące tereny istniejącej zabudowy i tereny do niej przylegające z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną realizowaną w formie budynków wolnostojących i bliźniaczych. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się możliwość lokalizacji: 1) nowej zabudowy zagrodowej wraz z budynkami służącymi prowadzeniu gospodarstwa, dopuszcza się prowadzenie produkcji hodowlanej, której wielkość nie może przekraczać 5DJP. Budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest działalność produkcyjna oparta na hodowli zwierząt oraz kompostowniki i gnojowniki winne być zlokalizowane w odległości minimum 8 metrów od granicy terenu inwestycji lub granicy działki sąsiedniej; 2) zabudowy usługowej; 3) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 4) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz parkingów, ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych, w tym przestrzeni publicznych;
strona 11/20 5) obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, w tym przestrzeni publicznych. KDL tereny dróg publicznych drogi (ulice) lokalne, (niewielka północna część działki, wzdłuż granicy z drogą) Przez północną część działki przechodzi nieprzekraczalna linia zabudowy. źródło: http://www.mpzp.siepraw.pl/ II.3. Działka gruntu Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 812/12 o powierzchni 0,2835 ha, zgodnie z rejestrem gruntów użytkowanej jako grunty orne klasy IIIb (0,2162 ha) oraz grunty orne klasy IVa (0,0673 ha). Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta o wymiarach około 26 m x 106 m, teren nachylony w kierunku południowym. Przez północną część działki przebiega sieć gazowa oraz sieć energetyczna, przez część wschodnią sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa w bezpośrednim sąsiedztwie, wszystkie z możliwością przyłączenia. W części północnej urządzony wjazd do nieruchomości z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej, tj. ul. Myśliwskiej, urządzonej na działce ewidencyjnej nr 244/3 (wg ewidencji
strona 12/20 gruntów stanowi własność Skarbu Państwa, gospodarowanie zasobem nieruchomości: Wójt Gminy Siepraw). W północnej części działki znajduje się rozpoczęta budowa budynku (wykonano fundamenty oraz część ścian). Elementy w złym stanie technicznym, przeznaczone do rozbiórki, stanowią ograniczenie w zagospodarowaniu nieruchomości (powyższe ograniczenie w możliwości zagospodarowania nieruchomości uwzględniono w niniejszej wycenie poprzez odpowiednią ocenę atrybutu Inne ). Teren działki zaniedbany, porośnięty niepielęgnowaną roślinnością trawiastą. Brak ogrodzenia działki. źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 13/20 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Siepraw rozciąga się na Pogórzu Wielickim, w zlewni rzek Raba i Skawinka, położona jest częściowo nad Zalewem Dobczyckim. Bezpośrednio graniczy z Wieliczką, Myślenicami, Świątnikami Górnymi i Dobczycami. Odległość od Krakowa wynosi 18 km. W bezpośrednim sąsiedztwie przebiega międzynarodowa droga E 7 łącząca Kraków z południową granicą Polski. Powierzchnia Gminy wynosi 31,9 km², zamieszkuje ją około 7990 mieszkańców. W jej skład wchodzą 4 wioski: Czechówka, Łyczanka, Siepraw, Zakliczyn. Bliskość Krakowa, korzystne położenie nad Zalewem Dobczyckim, nie zanieczyszczone przez przemysł środowisko powoduje, iż teren gminy jest atrakcyjny pod względem turystycznym. Coraz prężniej rozwija się agroturystyka. Miłośników zimowych sportów przyciąga do Sieprawia kompleks narciarski. Siepraw i okoliczne miejscowości posiadają rozwiniętą infrastrukturę techniczną. Korzystne położenie komunikacyjne sprawia, iż gmina może stać się atrakcyjnym miejscem dla potencjalnych inwestorów zainteresowanych działalnością w bezpośrednim sąsiedztwie Krakowa. Gmina Siepraw ma charakter podmiejski, z dobrze rozwiniętym rzemiosłem, głównie szczotkarskim i ślusarskim. Brak jest większych zakładów przemysłowych. Około 75% powierzchni zajmują użytki rolne ze średnio dobrymi glebami. Lasy pokrywają ponad 15% powierzchni gminy.
strona 14/20 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - budowlanych Dla potrzeb wyceny działek niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej oraz usługowej, nieruchomości o powierzchni powyżej 1 000 m 2, obszar Gminy Siepraw, okres badania cen: od maja 2016 r. do dnia niniejszej wyceny. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gmina Siepraw), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1.
strona 15/20 Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. Obręb Ulica Plan miejscowy Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw 2017-04-07 5504/17 Zakliczyn Cichy Kącik MN2 i cz. KDD 130 000 1 270 102,36 2017-03-30 603/17 Łyczanka Myśliwska MN2 i cz. KDL 139 000 1 386 100,29 2017-03-06 848/17 Siepraw Lipowa MN1 i cz. KDZ 75 000 1 000 75,00 2017-02-10 272/17 Zakliczyn Jordana MN2 89 000 1 159 76,79 2017-01-27 1025/17 Siepraw Zielona MN2 i cz. KDD 145 000 1 896 76,48 2017-01-25 448/17 Siepraw Pogodna MN2 i cz. R, ZL 108 000 1 705 63,34 2017-01-20 582/17 Siepraw Jana Pawła Ii MN1 i cz. R 100 000 1 943 51,47 2016-12-29 2374/16 Łyczanka Polna MN2 120 000 1 362 88,11 2016-12-27 2310/16 Siepraw Wielicka MN2 64 000 1 252 51,12 2016-12-22 800/16 Siepraw Długa MN2 105 000 1 000 105,00 2016-11-19 4813/16 Zakliczyn Kasztanowa MN2 i cz. KDW 165 000 2 400 68,75 2016-10-18 5339/16 Siepraw Krakowska MN2 i cz. KDZ 100 000 1 199 83,40 2016-10-05 2057/16 Siepraw Długa MN2 48 000 1 003 47,86 2016-10-04 5062/16 Siepraw Lipowa MN1 i cz. KDZ 117 000 1 526 76,67 2016-09-30 1506/16 Łyczanka Dworska MN2 i cz. R 115 000 2 653 43,35 2016-09-21 1449/16 Łyczanka Polna MN2 130 000 1 416 91,81 2016-09-02 1317/16 Siepraw Graniczna MN2 160 000 3 300 48,48 2016-09-01 4209/16 Siepraw Brak UP i cz. MU 209 100 4 100 51,00 2016-08-17 1984/16 Zakliczyn Wspólna MN i cz. R 62 000 1 362 45,52 2016-06-29 3281/16 Siepraw Krakowska MN2 i cz. KDZ 205 000 2 300 89,13 2016-05-23 4031/16 Zakliczyn Zadziele MN2 88 000 1 610 54,66 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe 48 000 1 000 43,35 209 100 4 100 105,00 117 814 1 754 70,98 115 000 1 416 75,00 42 879 805 20,35
strona 16/20 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Łyczanka, ul. Dworska Data transakcji: wrzesień 2016 r. Repertorium A: 1506/16 Powierzchnia działki: 2 653 m² Cena transakcyjna: 115 000 zł Lokalizacja nieruchomości przeciętna. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta o długości ok. 60 m 65 m oraz szerokości ok. 36 m 43 m. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Teren działki niezagospodarowany. Dojazd do nieruchomości służebnością gruntową. W miejscowym planie działka położona w terenach oznaczonych symbolem MN2 tereny zabudowy jednorodzinnej oraz częściowo w terenach rolniczych. Nieruchomość obciążona jest służebnością przejazdu. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Siepraw, ul. Długa Data transakcji: grudzień 2016 r. Repertorium A nr 800/16 Powierzchnia działki: 1 000 m 2 Cena transakcyjna: 105 000 zł Lokalizacja nieruchomości dobra. Działka o regularnym kształcie zbliżonym do równoległoboku o bokach długości ok. 38 m i 26 m, korzystny do zagospodarowania. Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny niezabudowane oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dojazd do nieruchomości drogą wewnętrzną o nawierzchni żwirowej. Media w sąsiedztwie z możliwością przyłączenia. W miejscowym planie nieruchomość położona w całości w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN2).
strona 17/20 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej 25% 15 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 18/20 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej nr 812/12 o powierzchni 0,2835 ha, stanowiącej teren budowlany, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 3. Tabela nr 3 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 43,35 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 105,00 u min 0,6107 cena średnia 70,98 u max 1,4793 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1527 0,3698 1 5 5 0,3698 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0916 0,2219 1 5 2 0,1208 0,15 0,0916 0,2219 1 5 4 0,1859 Przeznaczenie 0,15 0,0916 0,2219 1 5 3 0,1500 Uzbrojenie 0,15 0,0916 0,2219 1 5 4 0,1859 Inne 0,15 0,0916 0,2219 1 5 1 0,0916 1,00 0,6107 1,4793 1,1040 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 70,98 * 1,1040 = 78,36 W = 2 835 78,36 222 000
strona 19/20 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą numer KR1Y/00072650/7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w miejscowości Siepraw, gmina Siepraw, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 812/12 o powierzchni 0,2835 ha, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 222 000 zł słownie złotych: dwieście dwadzieścia dwa tysiące Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 16 maja 2017 r.
strona 20/20 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Protokół z badania księgi wieczystej. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Kopia mapy zasadniczej. 5. Dokumentacja fotograficzna.