1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie księga wieczysta 1.2 Zakres operatu Nieruchomość gruntowa Nowa Wieś Książęca-Parcele 14, gm. Bralin KZ1E/00008765/8 - S.R. w Kępnie 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt. 1.1. Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Gminy w Baranowie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu 15.08.2014 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 23.07.2014 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 23.07.2014 data dokonania oględzin nieruchomości 23.07.2014 Gmina Bralin leży w południowej części woj. wielkopolskiego. Przez Bralin przebiega międzynarodowa droga nr 8 relacji Wrocław-Warszawa. Siedzibą gminy jest Bralin. Obszar gminy wynosi 8016 ha. W jej skład wchodzi 12 sołectw: Zamieszkują ją 5603 osoby. Gmina ma charakter rolniczo-rzemieślniczy. Na terenie gminy działają 354 podmioty gospodarcze, w większości są to zakłady rzemieślnicze i firmy usługowe w branży stolarskotapicerskiej. Opisywana nieruchomość położona w obrębie geodezyjny Nowa Wieś Książęca w otoczeniu gruntów rolnych oraz w części z gruntami z zabudowanymi przy drodze N.W. Książęca Żurawiec. DMC Janusz Okoński 1
2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KZ1E/00008765/8, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. Nieruchomość gruntowa W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Nowa Wieś Książęca, gm. Bralin - oznaczenie: działka nr 711/1 - obszar: 0,5823 ha, - sposób korzystania: zabudowania dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Dariusz Wyrębak W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - służebność osobista mieszkania o treści par 5 umowy darowizny - ograniczone prawo rzeczowe, użytkowanie działki - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: 80.049,79 zł. (przymusowa) na rzecz Krzysztof Ciwiński 69.900,00 zł. (przymusowa) na rzecz Prokuratura Rejonowa w Wieluniu Uwagi Istniej zgodność pomiędzy księgą wieczystą a rejestrem gruntów służebność osobista mieszkania polega na prawie bezpłatnego korzystania z pokoju na piętrze od strony północnej wraz ze współużytkowaniem kuchni i łazienki z prawem swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. użytkowanie działki o obszarze 30 arów za par 5 umowy darowizny rep. 9781/1990 z 8.11.19990 służebność ustanowiono na rzecz Józefa Słota (zgon) i Leokadii Słota (ur 10.07.1933) 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy Działa nr 711/1 w kształcie zbliżonym do kwadratu o szerokości 84 m, podjazd drogą asfaltowa, od wschodu sąsiaduje z działką zabudowaną z zabudową siedliskową z pozostałych stron grunty rolne. Na gruncie dostęp do podstawowych mediów: energia elektryczna, sieć wodociągowa, lokalne sieć kanalizacyjna w obrysie siedliska od strony południowej i zachodniej granice wygrodzone płotem. skład użytków: B 0,5823 ha. Na gruntach nieruchomości wyróżniono cztery obiekty kubaturowe. DMC Janusz Okoński 2
Zabudowa kubaturowa Budynek mieszkalny obiekt piętrowy z poddaszem niemieszkalnym podpiwniczony o wysokości piwnicy 192 cm. Na piętrze pokoje mieszkalne, na parterze 3 pokoje, kuchnia i łazienka ściany murowane stropy monolityczne dach konstrukcja drewniana kryta papą stolarka drewniana okładziny wew. tynk cem-wap posadzki betonowe elewacje cegła spoinowane instalacje elektryczna, wod-kan, c.o. (niesprawne częściowo bez grzejników) dane ogólne: p.o. kondygnacji parteru i piętra 91 m2 x 2 = 182 m2 i piwnica 90m2 x 0,5 = 45 m2 pokój objęty służebnością o pow. 20,33 m2 powierzchnia pokoi 129 m2 stan techniczny konstrukcji średni, wykończenia niski elewacje Widok pomieszczeń piętra Widok pomieszczeń parteru Widok pomieszczeń piwnicy DMC Janusz Okoński 3
2. Budynek gospodarczy obiekt parterowy z poddaszem ściany Murowane stropy Drewniany do wymiany dach Konstrukcja drewniana kryta dachówką do wymiany stolarka Drewniana do wymiany okładziny wew. Tynk cem-wap w pom. sanitarnych glazura posadzki betonowe elewacje Częściowo tynk cem-wap. instalacje - dane ogólne: Po. parteru 108 m2 stan techniczny Lichy 3. Budynek składowo-inwentarski obiekt parterowy w części z poddaszem ściany murowane stropy monolityczny dach konstrukcja drewniana kryta eternitem stolarka drewniana do wymiany posadzki betonowe elewacje cegła spoinowana. instalacje - dane ogólne: po. parteru 191 m2 stan techniczny średni 4. Budynek gospodarczy ściany murowane dach konstrukcja drewniana kryty blachą, ubytki w pokryciu stolarka Drewniana okienna metalowa bez oszklenia do wymiany posadzki betonowe elewacje cegła spoinowana. instalacje - dane ogólne: po. parteru 150 m2 stan techniczny lichy DMC Janusz Okoński 4
2.3 Przeznaczenie gruntu w m.p.z.p. Gmina Bralin nie posiada plany zagospodarowania przestrzennego na teren objęty opinią. Za Uchwałą nr XXI/103/2012 R.G Bralin z 02.04.2012 w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Grunty nieruchomości położone w obszarze oznaczonym symbolem MRR tereny rolne 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: 3.1.1 Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkalno-gospodarcza o pow. gruntu 0,2 ha 0,8 ha Obszar rynku powiat Kępno bez miasta Kępno Okres badania ostatnie 24 m-c, brak zmian cen w badanym okresie w związku z upływem czasu l.p. Data gmina obręb Pow. gruntu ha Pow. gruntu ha 1 12-10-01 Łęka Opatowska Łęka Opatowska 0,5000 80000 2 12-10-18 Łęka Opatowska Szalonka 0,4900 110000 3 12-10-22 Baranów Mroczeń 0,2205 130000 4 12-10-23 Rychtal Darnowiec 0,6200 117000 5 12-12-27 Baranów łęka Mroczeńska 0,1800 80000 6 13-01-22 g.kępno olszowa 0,1796 200000 7 13-03-13 g.kępno Kierzno 0,1600 54000 8 13-03-29 Bralin Czermin 0,1900 180000 9 13-04-25 Łęka Opatowska Łęka Opatowska 0,1531 160000 10 13-07-18 Bralin Tabor Wielki 0,1900 180000 11 13-08-13 g.kępno Mikorzyn 0,3100 80000 12 13-08-21 g.kępno Świba 1,0000 120000 13 13-09-16 Łęka Opatowska Raków 0,1515 75000 14 13-10-11 Perzów Miechów 0,1951 190000 15 13-11-12 Rychtal Rychtal 0,1044 160440 16 14-05-08 Łęka Opatowska Łęka Opatowska 0,3447 105000 Z uwagi na położenie i podobieństwo stanu do bliższej analizy przyjęto transakcje oznaczone kolorem czerwonym. Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań Darnowiec: grunt o pow. 0,62 ha w otoczeniu z zabudowa siedliskowa, podjazd drogą asfaltowa na gruncie dostęp do podstawowych mediów. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny o pow. ogólnej 61 m2 w zadowalającym stanie technicznym oraz zabudowa gospodarcza 339 m2. Mikorzyn: grunt o pow. 0,31 ha w otoczeniu z zabudowa siedliskowa, podjazd drogą asfaltowa na gruncie dostęp do podstawowych mediów. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny o pow. ogólnej 67,2 m2 w średnim stanie technicznym oraz zabudowa gospodarcza 181 m2. Rychtal: grunt o pow. 0,1044 ha w otoczeniu z zabudowa siedliskowa, podjazd drogą asfaltowa na gruncie dostęp do podstawowych mediów. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny o pow. ogólnej 182 m2 w średnim stanie technicznym oraz zabudowa gospodarcza 81 m2. Na podstawie analiz - cechy istotnie wpływające na wartość to: pow. budynku mieszkalnego jego stan techniczny, zabudowa gospodarcza, zagospodarowanie gruntu, powierzchnia gruntu. DMC Janusz Okoński 5
3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stanu zagospodarowania - stanu prawnego nieruchomości - stanu techniczno-użytkowego - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - zakresu wyceny Wartość nieruchomości, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Za KSWP 1 5.1.2 Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. DMC Janusz Okoński 6
4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1.Określenie zakresu cenowego transakcji l.p. czynnik 1 2 3 1 data 2012-10-23 2013-08-13 13-11-12 2 cena zł. 117000 80000 160440 3 zakres cenowy zł. 80440 4.2 Analiza porównawcza dla nieruchomości bez obciążeń l.p. Cecha Zakres 1 2 3 wyceniany kwotowy cecha poprawka cecha poprawka cecha poprawka 1 p.u. [m2] 34964 227,00 61 50558 67,2 48670 182 13706 2 stan tech. do 1. 22173 0,60 0,6 0 0,6 0 1-22173 3 zabud. gosp. 6843 449,00 339 7528 181 18340 81 25184 4 zagospodarowanie 5543 0,60 1-22173 0,9-16629 1-22173 5 pow. gruntu ha 10916 0,582 0,6200-2002 0,3100 14458 0,1044 25374 6 razem 80440 33912 64839 19918 Wagi cech przyjęto proporcjonalnie na podstawie obliczeń własnych z uwzględnieniem średnich preferencji inwestorów p.u. [m2] stan tech. do 1. zabud. gosp. zagospodarowanie pow. gruntu ha przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie 4.3 Wartość nieruchomości bez obciążeń l.p. czynnik 1 2 3 1 cena zł. 117000 80000 160440 2 poprawka cenowa zł. 33912 64839 19918 3 wartość poprawiona zł. 150912 144839 180358 4 wartość oszacowana średnia z wiersza nr 3 zł. 158702,97 zł. 158 700 zł. Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr KZ1E/00008865/8, przy stanie na dzień oględzin to jest 23 lipca 2014 roku, bez obciążeń, wynosi: 158 700 zł., słownie: sto pięćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych 4.4 Analiza wyniku Wskaźnik 1 2 3 Wyceniany Wartość 1 m2 zabud. kubaturowej 293 322 610 235 Wartość 1 m2 gruntu 19 26 154 27,27 Oszacowana wartość przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości pomiędzy szacowana a poddanymi analizie odpowiada ceną uzyskiwanych na rynku i według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim została oszacowana. DMC Janusz Okoński 7
4.5 Oszacowanie wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia służebnością ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników.* (Dz. U. Nr 10,z póź. zm.) 137. 1. Jeżeli obciążające nieruchomość lub związane z własnością nieruchomości prawa nie są określone sumą pieniężną, wartość ich ustala się z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. 2. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia praw majątkowych USTAWA z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514) (Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 116, poz. 1205 i Nr 146, poz. 1546; z 2005 r. Nr 143, poz. 1199 i Nr 169, poz. 1418 oraz z 2006 r. Nr 222, poz. 1629) Art. 13.1. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego: 1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części - przez liczbę lat lub ich części; 2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony - przez 10 lat. 2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności. 3. Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4 % wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. - Wartość służebności mieszkania 158700 zł. x 0,04 x10 lat x (20,33m2 /129m2 x 0,86 + 0,3ha/0,5823 ha x 0,14) = 13182,33 - Koszty związane z utrzymaniem powierzchni objętej służebnością - koszty ogrzewania, oświetlenia korzystania z instalacji wod-kan. Średnie koszty miesięczne w przeliczeniu na 1 m2 2,54 zł/m-c Skapitalizowana wartość części nieruchomości objętej służebnością przy stopie kapitalizacji 10% za okres 10 lat wynosi: [2,54 zł/m2/m-c x 20,33 m2 x 12 m-c] x 10 lat = 6196,58 zł. Wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia służebnością: 158700 zł. 13182,33 zł. 6196,58 zł. = 139321,1 zł. po zaokrągleniu wyniku: 139 300 zł. Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr KZ1E/00008865/8, przy stanie na dzień oględzin to jest 23 lipca 2014 roku, z uwzględnieniem obciążenia służebnością, wynosi: 139 300 zł., słownie: sto trzydzieści dziewięć tysięcy trzysta złotych 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego. 4. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. DMC Janusz Okoński 8
l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2-5 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI 5 6 NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza rynku 5 3.2 Podstawa oszacowania wartości 6 4 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7 8 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 8 Załącznik 1 Kserokopia wypisu z rejestru gruntów DMC Janusz Okoński 9
WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 15 sierpień 2014 Data sporządzenia Położenie nieruchomości: Nowa Wieś Książęca Parcele 14, gm. Bralin Właściciel: Dariusz Wyrębak Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia KW Nr działki Pow. ha. wartość bez obciążeń zł. Wartość z obciążeniem służebnością zł. KZ1E/00008765/8 711/1 0,5823 158 700 139 300 Stan nieruchomości na 23.07.2014 r. DMC Janusz Okoński 10
DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94 124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. Km 430/14 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Nowa Wieś Książęca, gm. Bralin, objęta księgą wieczystą KZ1E/00008765/8 DATA OSZACOWANIA 23 lipiec 2014 roku opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 11
Zał. nr 1 DMC Janusz Okoński 12