OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 21, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY TORUŃSKIEJ 15, III PIĘTRO, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 2545/13 Data opracowania: 04 maja 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 21, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY TORUŃSKIEJ 15, III PIĘTRO, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 21 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Toruńskiej 15 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal w amfiladzie. Usytuowany na IV kondygnacji (III piętro) i składa się z: - 2 pokoje, - kuchni w amfiladzie, - łazienki z wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 32,30 m 2. Stosownie do Zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 07 kwietnia 2015 roku, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 21 należy do Pana Grzegorza Rogozińskiego. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 położonego w Pabianicach przy ul. Toruńskiej 15, dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 21, położonego w Pabianicach przy ul. Toruńskiej 15 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W RL = 76 700 zł słownie: siedemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych. 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 31 marca 04 maja 2015 roku. 24 kwietnia 2015 roku. 24 kwietnia 2015 roku. 24 kwietnia 2015 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2545/13 2
Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO...2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...5 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...7 6.1 Wybór metodologii wyceny...7 6.2 Sposób wyceny... 7 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...9 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...13 8.1 Określenie trendu czasowego...13 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...13 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...16 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 21; 2. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej potwierdzające stan prawny z dnia 07 kwietnia 2015 roku; 3. Pismo informujące właścicieli lokalu o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości i zwrot listu. KM 2545/13 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 21; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Toruńska 15; c. powierzchnia lokalu: 32,30 m 2 d. usytuowanie lokalu: III piętro (IV kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód -zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 24 marca 2015 roku (otrzymane w dniu 31 marca 2015 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 2545/13. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2014 roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 24 kwietnia 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 27 lutego 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 21 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 2545/13 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 31 marca 04 maja 2015 roku. 24 kwietnia 2015 roku. 24 kwietnia 2015 roku. 24 kwietnia 2015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej Stosownie do zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 07 kwietnia 2015 roku, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 21 należy do Pana Grzegorza Rogozińskiego. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 2545/13 5
Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym szczytem do ulicy Moniuszki, w odległości około 200 m od ulicy Łaskiej co zapewnia dobre połączenie z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Łaskiej zlokalizowane są przystanki linii autobusowych i tramwajowych. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W sąsiedztwie budynku znajduje się Polo Market oraz Biedronka, a także występują obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku w 1972 roku. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna ciepła woda, TV Azard. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na III piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. Zdjęcia 4-6: Budynek z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa. KM 2545/13 6
Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja IV (III piętro). Usytuowanie okien: wschód - zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 2 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z Zaświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 32,30 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego wśród sąsiadów oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia lokalu jest średni. Pomimo tego zaleca się potencjalnemu nabywcy zweryfikowanie stanu lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). KM 2545/13 7
Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 i 80-tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na którym zlokalizowany jest lokal, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - układ funkcjonalny. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - otoczenie, - rodzaj budynku, - PUM - technologia budowy i wiek budynku (lata 70 i 80-te), - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2545/13 8
Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Bardzo Piętro pierwsze i drugie. 1 dobre Piętro Dobre Piętro pośrednie (trzecie piętro). Średnie Parter, piętro ostatnie. Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po Dobry przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. 2 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 3 Układ funkcjonalny Średni Niski Dobry Średni Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich 5-10 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Lokal do remontu o znacznym zakresie. W lokalu nie były przeprowadzane prace remontowe na przestrzeni 10-15 lat, materiały wykończeniowe średniej jakości, zużycie techniczne powyżej 30%. Lokal rozkładowy Lokal w amfiladzie 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Koniec 2014 r. przyniósł minimalne wzrosty cen ofertowych mieszkań w 11 z 18 największych polskich miast analizowanych przez portal Morizon.pl. W porównaniu z listopadem w grudniu średnie stawki były w nich wyższe średnio o 1,1%. W pozostałych 7 ośrodkach ceny spadły średnio także o 1,1%. Zanotowane po raz kolejny minimalne zmiany stawek potwierdzają trwającą już od ponad 2 lat stabilizację cen mieszkań na rynku wtórnym. Ceny ofertowe mieszkań stoją w miejscu tak można by najkrócej opisać sytuację na wtórym rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach. Z analiz portalu nieruchomości Morizon.pl wynika, że stawki, za jakie właściciele wystawiają swoje lokale na sprzedaż, od dłuższego czasu ulegają jedynie nieznacznym korektom na jednym metrze kwadratowym zmieniają się o kilkadziesiąt zł w górę lub w dół. Dla nabywcy lokalu o pow. np. 50 m2 oznacza to zmianę rzędu kilku tysięcy złotych. W porównaniu z grudniem 2013 roku nieco większy bo przekraczający 3% wzrost lub spadek cen zanotowały tylko 2 miasta: o 3,3 % więcej niż przed dwoma laty trzeba dziś zapłacić za mieszkanie w Gdyni, a o 4,1% spadły ceny w Kielcach. W stolicy średnia cena ofertowa m2 mieszkania jest obecnie niższa niż 2 lata temu o 0,1%, tj. o zaledwie 5 zł. Najbliższe miesiące nie zapowiadają istotnych zmian w tej materii. Ceny w dalszym ciągu powinny utrzymywać się na stabilnym poziomie, co sprzyjać będzie racjonalnemu planowaniu transakcji przez klientów, a w konsekwencji dalszemu ożywieniu popytu. Z danych portalu nieruchomości Morizon.pl wynika, że prawie 40% klientów poszukujących ofert sprzedaży mieszkań w styczniu br. zainteresowanych było zakupem lokalu 2-pokojowego średnia cena takiego lokalu w największych miastach Polski waha się między 150 000 zł w Gorzowie Wielkopolskim, a 510 000 zł w Sopocie; w stolicy oscyluje w granicach 420 000 zł). KM 2545/13 9
Celem poszukiwań blisko 1/3 klientów popytowych były mieszkania 3- pokojowe, a co dziewiąty szukał lokalu z 4 pokojami. Najmniejsze i relatywnie najtańsze mieszkania kawalerki były w mijającym miesiącu przedmiotem poszukiwań 14% klientów. W pierwszym kwartale 2015 roku, zgodnie z przewidywaniami, stawki na rynku nieruchomości ani drgną zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym odchylenia średnich cen jednego metra kwadratowego, w relacji miesiąc do miesiąca, wyniosły co najwyżej 2 proc. Na rynku nieruchomości po Nowym Roku nie skorzystał nikt sprzedawcy nie zarobili więcej, a nabywcy nie kupili taniej. Ceny w najdroższej Warszawie oscylują nadal w okolicy 7600 zł/mkw na rynku pierwotnym i 8500 zł/mkw. na rynku wtórnym wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis otodom.pl. Stały poziom średnich cen ofertowych mieszkań prosto od deweloperów utrzymuje się we wszystkich miastach objętych badaniem. Nieznaczne wzrosty wystąpiły głównie w Szczecinie (2 proc.), Wrocławiu i Poznaniu (po 1 proc.). Kilkudziesięciozłotowe spadki zaobserwowano natomiast w Krakowie (57 zł/m 2 ) oraz Łodzi (29 zł/m 2 ). W styczniu najtaniej było nadal w Szczecinie (4638 zł/m 2 ). KM 2545/13 10
Segment rynku: Okres badania cen trans. Wybrany obszar geograficzny Stopa bezrobocia Na rynku mieszkań używanych także bez zmian. Zastój cen jest tu widoczny od ponad roku. W relacji miesiąc do miesiąca raptem 1-procentowe podwyżki pojawiły się jedynie w dwóch miastach Gdańsku i Wrocławiu. Niższe ceny dotyczą natomiast rynku mieszkań z drugiej ręki w Poznaniu (1 proc.). Najtańsze mieszkania można znaleźć w Łodzi, gdzie średnia ofertowa cena 1 mkw wynosi 3792 zł/m 2. Lokale mieszkalne w budynkach pięciokondygnacyjnych, powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Ostatnie 24 miesiące Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Wyszczególnienie Liczba zarejestrowanych bezrobotnych wg stanu na dzień 13 lutego 2015 r. Napływ w okresie minionego tygodnia 7 lutego 2015 r. - 13 lutego 2015 r. Ilość wolnych miejsc pracy wg stanu na dzień 13 lutego 2015 r. Informacja o stanie bezrobocia w mieście Łodzi na dzień 13 lutego 2015 r. Ilość 37 982 797 1 466 Ogółem Zmiana w stosunku do poprzedniego tygodnia /* 137 wzrost 195 spadek 57 spadek % zmiany Ilość 0,36% 4 857 19,66% 139 3,74% Z prawem do zasiłku Zmiana w stosunku do poprzedniego tygodnia /* 16 wzrost 162 spadek % zmiany 0,33% 53,82% Miesiąc Stopa bezrobocia w %* KM 2545/13 11
Zjawiska demograficzn e Zachowania inwestorów grudzień 2014 r. 10,8% * Stopa bezrobocia dla Łodzi wg GUS na koniec grudnia 2014 r. (GUS publikuje dane o stopie bezrobocia na koniec każdego miesiąca, za miesiąc poprzedni). Liczba mieszkańców Łodzi w ciągu najbliższych 25 lat może spaść z ok. 733 tys. do ok. 578 tys. W porównaniu z innymi wielkimi miastami Łódź odznaczać się będzie najwyższym tempem spadku liczby mieszkańców - wynika z najnowszych prognoz demograficznych GUS dla Łodzi. Zdaniem dr Piotra Szukalskiego z Instytut Socjologii Uniwersytetu Łódzkiego, ostatnie ćwierćwiecze to okres, w którym wyraźnie i w stałym tempie zmniejsza się liczba mieszkańców Łodzi. W szczytowym okresie, w latach 1988-1989, liczba mieszkańców miasta nieznacznie przekraczała 850 tys. Choć poza Warszawą inne największe polskie miasta też w ostatnich latach odczuwają zmniejszanie się liczby mieszkańców, skala tego zjawiska w Łodzi jest największa. Obecnie Łódź zamieszkuje o 16 proc. mieszkańców mniej niż ćwierć wieku temu; w przypadku innych wielkich miast różnice są najwyżej kilkuprocentowe. "Następuje marginalizacja demograficzna Łodzi, która z drugiego miejsca w Polsce spadła na trzecie (po Warszawie i Krakowie - PAP). W najbliższej przyszłości Łódź będzie pozostawać na trzecim miejscu, ale w przeciwieństwie do innych największych polskich miast, będzie charakteryzować się najszybszym tempem spadku liczby ludności, a na dodatek ma być w tym mieście najbardziej zaawansowany proces starzenia się ludności". Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-40%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Z uwagi na wzięcie do porównań lokali mieszkalnych położonych w budynkach w bliskim sąsiedztwie wpływ tej cechy został wyeliminowany. Wpływ takich cech jak: - powierzchnia użytkowa PUM, - technologia budowy i wiek budynku, - struktura lokalu, - rodzaj budynku, - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 55%-75%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15% oraz układ funkcjonalny, cecha ta waha się od 10-25%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: KM 2545/13 12
Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data PUM Cena Skorygowana Adres transakcji [m 2 PIĘTRO ] [zł/m 2 ] cena [zł/m 2 ] 1. 2014-04-17 Dąbrowskiego 36,30 2 2 203,86 2 143,21 2. 2013-09-06 Dąbrowskiego 39,02 3 2 332,14 2 259,45 3. 2013-12-23 Moniuszki 37,75 1 2 384,11 2 312,78 4. 2014-06-12 Ostatnia 36,60 2 2 500,00 2 435,72 5. 2014-03-13 Ostatnia 39,02 1 2 562,79 2 489,99 6. 2014-05-26 Toruńska 39,02 2 2 562,79 2 495,34 7. 2014-10-13 Dąbrowskiego 32,30 4 2 693,50 2 641,56 8. 2013-11-05 Niecała 36,40 0 2 747,25 2 663,29 9. 2015-03-21 Niecała 36,40 2 2 692,31 2 687,80 10. 2014-10-03 Ostatnia 32,30 4 2 848,30 2 791,41 11. 2014-02-18 Jana Pawła II 38,10 2 3 018,37 2 931,12 C min - C max Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na II piętrze, lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej 36,30m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Dąbrowskiego. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo-usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na II piętrze, lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej 38,10 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Jana Pawła II. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowousługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od kwietnia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki spadek na poziomie ok -3%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Waga cechy Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax KM 2545/13 13
Stan techniczny i standard 65% 1 3 1 3 0,000 0,650 wykończenia lokalu Pietro 15% 3 3 1 3 0,150 0,150 Układ funkcjonalny 20% 1 2 1 2 0,000 0,200 Razem 100% 2 143 2 931 0,150 1,000 Różnica Kd 2 004,00 Kg 2 931,00 Rozstęp estymowany 927,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min est = 2004,00 C max est = 2931,00 C śr = 2531,97 C max est /C śr = 1,1576 C min est /C śr = 0,7915 ΔC = C max est - C min est = 2 931,00 zł/m 2-2 004,00 zł/m 2 = 927,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy Ui-max Ui-min Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 65% 0,7524 0,5145 Piętro 15% 0,1736 0,1187 Układ funkcjonalny 20% 0,2315 0,1583 RAZEM 100% 1,1576 0,7915 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro Układ funkcjonalny STAN DANEJ CECHY Dobry Średni Niski 0,7524 0,6334 0,5145 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1736 0,1462 0,1187 Dobre Średnie 0,2315 0,1583 Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Średni 0,6334 Piętro Dobre 0,1462 Układ funkcjonalny Średnie 0,1583 RAZEM 0,9379 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 374,80 PUM [m 2 ] 32,30 Wartość prawa do lokalu [zł] 76 706,04 KM 2545/13 14
Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celu sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 4) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RN = P * W skor1m2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W RL = 32,30 m 2 x 2 374,80 zł/m 2 = 76 706,04 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 położonego w Pabianicach, przy ulicy Toruńskiej 15, oszacowana na dzień 24 kwietnia 2015 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 76 700 zł słownie: siedemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem, gdzie ceny lokali mieszkalnych i innych rodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe. 2. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, PUM, struktura lokalu (lokale dwupokojwe) zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 5. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 przy ulicy Toruńskiej 15 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich 24 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 6. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 7. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 położonego przy ulicy Toruńskiej 15 w Pabianicach dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 76 700 zł słownie: siedemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych 8. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2545/13 15
9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 24 kwietnia 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 24 kwietnia 2015 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości z uwagi na nieudostępnienie nieruchomości do czynności oględzin. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017956. 13. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2545/13 16