TRUDNY RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

Transkrypt

1

2 TRUDNY RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE Przedwojenna, zabytkowa zabudowa wielorodzinna kamienice jest dominującą formą urbanistyczną centrum Krakowa, obejmującą najstarszą część Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Cechą charakterystyczną kamienic jest ich atrakcyjne położenie w najlepszych lokalizacjach miasta i niepowtarzalne walory architektoniczne, historyczne i artystyczne. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług (turystyka i gastronomia), a niepowtarzalność architektoniczna i historyczna jest źródłem dobrej marki dla właściciela takiego budynku. Dlatego można mówić o odrębnym segmencie rynku nieruchomości rynku kamienic, z jego własną dynamiką, popytem i podażą. Specyfiką tego rynku jest jego ograniczona podaż, gdyż przedwojennych kamienic nie przybywa, a nowe oferty sprzedaży kamienic są najczęściej wynikiem regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Najmodniejsze ulice, wzdłuż których rozciąga się zabytkowa i przedwojenna zabudowa mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant, z ulicą Floriańską, Rynkiem Głównym, Grodzką i Szewską, dalej przedwojenne dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną, ponadto ulica Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa, Lubicz, Grzegórzecka. W Krowodrzy najatrakcyjniejszy jest Salwator wokół Placu Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół ul. Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim ulice Kalwaryjska i Limanowskiego z przecznicami, ale coraz modniejsze są tereny powyżej tych ulic na Wzgórzu Lasoty (Zamojskiego, Parkowa) oraz Dębniki. 2

3 Liczba transakcji na rynku kamienic w latach rok liczba transakcji całymi kamienicami liczba transakcji udziałami w kamienicach łączna liczba transakcji w roku zmiana rok do roku [pop.rok=100%] % % % % % 0 liczba transakcji całymi kamienicami liczba transakcji udziałami w kamienicach łączna liczba transakcji w roku Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl Obrót rynkowy kamienicami i udziałami w kamienicach w latach rok obrót rynkowy całymi kamienicami [mln zł] obrót rynkowy udziałami w kamienicach [mln zł] łączny obrót rynkowy w roku [mln zł] zmiana rok do roku [pop.rok=100%] % % % % % 0 obrót rynkowy całymi kamienicami [mln zł] obrót rynkowy udziałami w kamienicach [mln zł] Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl 3

4 Obrót rynkowy kamienicami w Krakowie występuje na obszarze trzech dawnych dzielnic: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Na podstawie dotychczasowych zarejestrowanych transakcji sprzedaży szacuje się, że w 2008 roku nastąpił gwałtowny spadek obrotów na rynku: zawarto o 50% mniej transakcji sprzedaży kamienic lub ich udziałów, a wartość obrotów zmalała o 40% w stosunku do roku Równocześnie średnia cena jednostkowa kamienicy (1 m 2 powierzchni użytkowej) w ciągu ostatniego roku pozostał bez zmian. Wolumen (ilość) zawartych transakcji w 2008 gwałtownie spadł do poziomu z 2003 r. Właścicieli zmieniło zaledwie osiemdziesiąt parę kamienic, dwukrotnie mniej niż w 2007 r.! Obroty spadały jednak znacznie wolniej i wciąż były wysokie w porównaniu z latami Świadczy to o szybko malejącym popycie na powierzchnie w centrum miasta spowodowanym wysokimi cenami na rynku. Potwierdzeniem tej sytuacji na rynku był obserwowany ciągły wzrost cen 1 m 2 powierzchni użytkowej kamienic w Śródmieściu (w Podgórzu i Krowodrzy podobnie). Po gorączce na rynku nieruchomości w 2006 i 2007 r., gdy ceny rosły w tempie kilkudziesięciu procent rocznie, w 2008 roku wzrost zatrzymał się na poziomie prawie zł/m 2, a już pod koniec 2008 roku i w 1 połowie 2009 roku rozpoczął się trend spadkowy. Trend cenowy kamienic w Śródmieściu - lata [zł/m2] rok średnia cena 1m2 powierzchni użytkowej kamienicy w Śródmieściu [zł] zmiana rok do roku [pop.rok=100%] % % % % % % zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł - zł 2009 Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl Rok 2008 to czas zmiany trendu, przesilenia na rynku kamienic popyt spadł a podaż i ceny utrzymywały się na wysokim poziomie, co widoczne było po ilości ofert. 4

5 Na przełomie 2008 i 2009 roku oferowanych było prawie 180 kamienic do sprzedaży. Oznacza to 80% wzrost podaży w stosunku do roku poprzedniego. Największa ilość oraz wartość oferowanych kamienic dotyczy obszaru Śródmieścia (prawie 100 ofert), wyraźnie mniej nieruchomości było do kupienia w Krowodrzy (30) i Podgórzu (50). Średnia cena ofertowa kamienicy w Śródmieściu sięgała prawie 10 tys. zł/m 2, a najdroższa oferta sięgała 35 tys. zł/m 2. W Krowodrzy średnia cena ofertowa wynosiła prawie 7 tys. zł/m 2 a maksymalna ponad 11 tys. zł/m 2. W Podgórzu cena średnia nie przekraczała 8 tys. zł/m 2 a najdroższa wynosiła ponad 16 tys. zł/m 2. Najdroższa kamienica oferowana była na Stradomiu za cenę 65 mln zł. Ilość ofert sprzedaży kamienic w 2008 wzrosła w stosunku do roku poprzedniego, co obrazuje poniższy wykres. Parametr Śródmieście Krowodrza Podgórze średnia cena 1m zł zł zł 90 mediana cen za 1m zł zł zł minimalna cena 1m2 maksymalna cena 1m zł zł zł zł zł zł odchylenie std. cen 1m zł zł zł Śródmieście Krowodrza Podgórze W 2008 roku sprzedano aż 3 kamienice w Śródmieściu za ponad 10 mln zł każda a najdroższe kamienice w Krowodrzy i Podgórzu kosztowały ponad 3,5 mln zł. Średni wydatek na zakup kamienicy w Krakowie to 5,2 mln zł. 1 m 2 powierzchni użytkowej kamienicy nie przekroczył zł/m 2 nawet w najdroższych punktach miasta (Rynek Główny, Floriańska, Grodzka, Szewska). Szacuje się, że obrót rynkowy w 2008 roku wyniósł nieco ponad 300 mln zł, co oznacza spadek w stosunku do 2007 roku o ok. 40% (ilość transakcji spadła o 50%). Dane te wskazują, że największy napływ kapitału inwestycyjnego był w 2006 r., gdy zarejestrowano największą ilość transakcji przy rosnących cenach i malejącej podaży, a rok 2008 był okresem realizacji zysków i odsprzedaży kamienic (jako budynków lub, po podziale, jako nieruchomości lokalowych), stąd gwałtowny wzrost cen i ich podaży przy jednoczesnym spadku popytu. 5

6 Ceny najwyższe; liczba transakcji > 1mln zł i > 5 mln zł ŚRÓDMIEŚCIE 57 42,41 8, , , , , Najwyższa cena kamienicy [mln zł] Ilość transakcji o cenach > 1 mln zł Ilość transakcji o cenach > 5 mln zł Ceny najwyższe, liczba transakcji > 1mln zł i > 5 mln zł KROWODRZA 8, ,76 5 1,03 3, , , Najwyższa cena kamienicy [mln zł] Ilość transakcji o cenach > 1 mln zł Ilość transakcji o cenach > 5 mln zł Ceny najwyższe, liczba transakcji > 1mln zł i > 5 mln zł PODGÓRZE ,5 3,33 2 2,48 2, ,32 3, Najwyższa cena kamienicy [mln zł] Ilość transakcji o cenach > 1 mln zł Ilość transakcji o cenach > 5 mln zł 6

7 Szlak Moniuszki Wielopole Zegadłowicza Ciemna Smoleńsk Topolowa Asnyka Krowoderska Dominikański Stradomska Szaflarska Powiśle Zysk stanowi główny cel inwestycyjny na rynku kamienic Od wielu lat realizowane są różne strategie inwestycyjne: - spekulacja krótkoterminowa inwestycja typu tanio kupić, drogo sprzedać, obarczona dużym ryzykiem inwestycyjnym związanym ze zmianami koniunkturalnymi. Na wykresie z prawej strony kilka udanych przykładów takiej strategii z lat , gdzie okres zaangażowania kapitału wynosił zł zł zł zł zł zł zł - zł Cena sprzedaży 1 m2 pu Cena kupna 1 m2 pu od 0,4 do 2,3 lat. - marża z podziału na lokale i ich sprzedaż inwestorzy, w większości lokalni, po zakupie kamienicy dzielą ja na samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe i odsprzedają je zarabiając na marży z tytułu podziału na mniejsze, a zatem tańsze produkty rynkowe (lokale). Tego typu inwestycja obarczona jest mniejszym ryzykiem lecz przeciętny okres inwestycji się wydłuża. Po lewej na wykresie kilka przykładów udanych inwestycji z oszacowanymi stopami zwrotu (ROI). - porządkowanie stanu prawnego - likwidacja ograniczeń prawnych blokujących obrót rynkowy kamienicami. Należą do nich: umowy najmu z czynszem regulowanym, gdzie najemcami są dawni lokatorzy z tzw. kwaterunku, rozdrobnienie własności, przeprowadzenie licznych spadków i ich odkupywanie, wnoszenie o kuratelę dla nieznanych z miejsca pobytu właścicieli, którzy zwykle od II wojny światowej nie żyją (przedwojenni właściciele pochodzenia żydowskiego). I tutaj marże z tytułu uporządkowania stanu prawnego są ogromne, lecz inwestycje te wymagają specjalistycznej wiedzy prawniczej, doświadczenia i licznych kontaktów międzynarodowych. - ulepszanie jest to typowa inwestycja, która wymaga zaangażowania większego kapitału inwestycyjnego, specjalistycznej wiedzy o rynku lokalnym, ochronie zabytków i procedurach administracyjnobudowlanych w Krakowie (know how). Do tej kategorii zalicza się rozbudowy (np. o oficyny, które wcześniej istniały), nadbudowy o kolejne kondygnacje, remonty kapitalne połączone z modernizacją (podniesieniem standardu i funkcjonalności), wreszcie adaptacje strychów i piwnic na funkcje użytkowe. Zysk z inwestycji realizowany jest z odsprzedaży ulepszonej kamienicy po wyższej cenie, sprzedaży lokali po ich wyodrębnieniu (np. jako apartamenty), wynajmie lokali użytkowych (np. lokale gastronomiczne a piwnicach, lokale handlowe na parterach, mieszkania na wynajem) 7

8 - inwestycja branżowa tę strategię realizują inwestorzy wyspecjalizowani w usługach związanych z nieruchomościami. Są to deweloperzy hotelowi, restauratorzy, firmy poszukujące kamienic na swoje reprezentacyjne siedziby, branża edukacyjna (szkoły), medyczna (poradnie, ośrodki i kliniki prywatne) i inne. W tym przypadku zysk jest generowany z działalności na nieruchomości, stąd najistotniejszym elementem są możliwości adaptacyjne nieruchomości dla wyspecjalizowanych potrzeb inwestora. - lokata kapitału jest to długoterminowa strategia oparta na dodatnich przepływach pieniężnych z tytułu wynajmu oraz na antycypowanym wzroście wartości nieruchomości w czasie. Ten sposób inwestowania obarczony jest najmniejszym ryzykiem, lecz stopa zysku jest tutaj najmniejsza. - mix strategia stanowiąca połączenie i wykorzystanie wcześniejszych sposobów inwestowania, realizowana przez aktywnych graczy na rynku, zapewniająca minimalizację ryzyka przy jak najszybszym zwrocie zaangażowania kapitału własnego. Oczywiście wszystkie te strategie inwestycyjne obarczone są większym lub mniejszym ryzykiem inwestycyjnym, wymagają od inwestora zaangażowania co najmniej kilkumilionowego kapitału, wiedzy specjalistycznej (lub zaangażowania specjalistów branżowych) oraz powinny być oparte na realistycznym biznes planie. Kraków wciąż jest rynkiem o znaczeniu ponadregionalnym, międzynarodowym. Analiza transakcji na obszarze Kazimierza i Stradomia wskazuje na coraz większy udział zagranicznego kapitału, głównie z państw Unii Europejskiej, USA i Izraela. W 2008 można mówić nawet o dominacji kapitału zagranicznego w stosunku do krajowego jego udział w obrotach szacuje się na prawie 80%, podczas gdy w 2007 wynosił on 53% a np. w 2003 tylko 13%. Co przyciąga zagranicznych inwestorów do Krakowa? Oprócz czynników makroekonomicznych obserwowanych już w latach poprzednich, takich jak wejście Polski do UE, wzrost gospodarczy i hossa na rynku nieruchomości istotna jest także bardzo dobra marka turystyczna Krakowa. Owocem gwałtownego wzrostu ruchu turystycznego w mieście opisywanym w mediach jako jedna z kilku stolic turystycznych Europy jest rosnące zaangażowanie inwestorów branży turystycznej. Struktura kapitału inwestycyjnego ,0% 47,1% 54,5% 58,0% 76,7% 86,6% 75,0% 52,9% 45,5% 42,0% 23,3% 13,4% udział kapitału krajowego w łącznym obrocie rynkowym udział kapitału zagranicznego w łącznym obrocie rynkowym Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl 2008 rok wielkość szacowana na podstawie danych z III kwartałów 2008 r. 8

9 Właśnie inwestycje związane z turystyką w ostatnich latach są jedną z głównych strategii inwestycyjnych na rynku kamienic. W ścisłym centrum brak wolnych terenów pod budowę hoteli i innych obiektów turystycznych, ponadto występuje duży popyt na małe hoteliki i hostele (nieskategoryzowane obiekty o niższym standardzie od hoteli i pensjonatów, ale oferujące znacznie tańsze noclegi). Kamienice, będące dotychczas budynkami wielorodzinnymi, modernizowane są pod funkcje turystyczne w całości lub w części, często z wykorzystaniem parteru i piwnic na lokale gastronomiczne. W dalszym ciągu duży odsetek wśród kupujących stanowią rentierzy, inwestujący swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości, które powinny im przynosić stałe źródło dochodów z wynajmu. W tym przypadku podstawą do negocjacji ceny sprzedaży jest stopa zwrotu z inwestycji. Tę grupę inwestorów interesują głównie kamienice przy głównych ciągach handlowych, takich jak Floriańska, Grodzka, Szewska, Rynek Główny. W 2008 roku zniknęli z rynku inwestorzy krótkoterminowi (odsprzedający szybko poszczególne mieszkania i czerpiący zysk z różnicy cen oraz adaptacji dodatkowych powierzchni strychowych i nadbudowy kolejnych kondygnacji mieszkalnych), dla których obecne ceny były już zbyt wysokie. Była to główna przyczyna załamania się popytu. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl przewiduje, że po okresie stagnacji w 2008 roku i spadków cen w 2009 r. kapitał inwestycyjny powróci na rynek kamienic, a ich ceny osiągną nowe rekordy. Są to bowiem nieruchomości najlepiej położone w Krakowie, unikatowe jako dobra kultury i dzieła wybitnych architektów, a moda na apartamenty w zabytkowym centrum stolicy turystycznej Polski będzie wciąż nakręcała koniunkturę w tym segmencie rynku. Dodatkową przesłanką do powrotu inwestorów na ten rynek jest znaczące osłabienie polskiej waluty względem euro i dolara, co oznacza dla inwestorów zagranicznych obniżkę cen krakowskich kamienic. Powrót do wzrostów cen nie nastąpi jednak wcześniej niż w 2010 r. Zdjęcia kamienic krakowskich: ulice Bożego Ciała 18, Długa 48, Długa 74, Józefa 34, Kochanowskiego 24, Rynek Główny 9, Rynek Główny 46, Sławkowska 30, Zamenhofa 9. Krzysztof Bartuś Prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Analityk, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, 16-letnie doświadczenie na krakowskim rynku nieruchomości k.bartus@mrn.pl 9