OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 340/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKI nr 279/1, 279/2 (KW nr KS1E/ /0) OBRĘB OLSZANICA, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI OLSZANICA, GMINA OLSZANICA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKÓW, BUDOWLI I URZĄDZEŃ USYTUOWANYCH NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCYCH ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT PRAWA WŁASNOŚCI OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 340/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: TADEUSZ GUZENDA (OLSZANICA 5/1, OLSZANICA), MAŁGORZATA GUZENDA (OLSZANICA 5/1, OLSZANICA), SANOK, dnia 21 stycznia 2016 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 340/15 prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA Rodzaj praw użytkownik wieczysty w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: TADEUSZ GUZENDA S. ZYGMUNTA I ZOFII ORAZ MAŁGORZATA GUZENDA C. ZDZISŁAWA I HELENY Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb KS1E/ /0 Olszanica Olszanica Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) / Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Bi Tr / B 5819 Nr działki 279/1 279/2 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: ok. 50% - tereny przemysłu, bazy, składy istn./potenc.; ok. 50% - tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym ok. 5% - korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny MPZP: brak; Studium: tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym ok. 20% - korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 279/1 obręb Olszanica gruntowa stanowiąca działkę nr 279/1 z obrębu Olszanica, umiejscowiona jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo usługowe, magazynowo produkcyjne oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo wschodnią granicę wyznaczaj tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem granicznym w tej miejscowości (zarówno pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia na odcinku Zagórz Ustrzyki Dolne, wykorzystywane są jedynie w ramach projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą) przebiega w odległości około 0,1km. Dojazd możliwy utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym. Działka posiada kształt nieforemny, występuje nieregularny przebieg granic. przecina linia elektroenergetyczna. Wzdłuż wschodniej granicy przepływa mały ciek wodny, za którym biegnie utwardzona droga gruntowa. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu, znaczną cześć obszaru zajmuje nieczynne już wyrobisko gliny występują istotne spadki oraz pofałdowania, widoczne zastoiska wodne, wypłaszczona część południowo wschodnia jest zabudowana. Grunt zaniedbany, porośnięty wysokimi trawami, zakrzewiony oraz zadrzewiony. Na gruncie posadowiono obiekty byłej cegielni wraz z głównymi i pomocniczymi urządzeniami, których ogólny stan techniczny ogółu jest zadowalający, średnie zużycie techniczne i funkcjonalne przekracza 70% poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazana rozbiórka (między innymi: braki lub ugięcia stropów, braki lub odchylenia od pionu ścian, Opracował: Strona 2 z 35

3 braki lub istotne zużycie podłóg i posadzek, brak stolarki i ślusarki, brak lub ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie). Powierzchnia działki wynosi m 2. Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica, obszar przeznaczony na cele budowlane stanowi 50% powierzchni działki, tj m 2. Lokalizacja zadowalająca. Studium wskazuje ponadto, iż 50% obszaru przedmiotowej działki (użytek Tr) oznaczona jest jako tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym około 5% stanowią korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 279/2 obręb Olszanica gruntowa stanowiąca działkę nr 279/2 z obrębu Olszanica, umiejscowiona jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo usługowe, magazynowo produkcyjne oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo wschodnią granicę wyznaczaj tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem granicznym w tej miejscowości (zarówno pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia na odcinku Zagórz Ustrzyki Dolne, wykorzystywane są jedynie w ramach projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą) przebiega w odległości około 0,1km. Dojazd możliwy utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym, a dalej przez przyległą działkę nr 279/1. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren w przewadze wypłaszczony, miejscowo pochyły i podmokły. Grunt zaniedbany, częściowo ogrodzony. Powierzchnia działki wynosi 5819m 2. Lokalizacja zadowalająca. Na gruncie posadowiono budynek administracyjno socjalny przeznaczonym dla pracowników byłej cegielni usytuowanej na działce nr 279/1. Obiekt dwukondygnacyjny wzniesiono w 1960 roku w technologii tradycyjnej, fundamenty oraz schody zewnętrzne i wewnętrzne żelbetowe, stropodach z płyt stalowych i drewnianych kryty papą. Przyziemie stanowią pomieszczenia warsztatowo magazynowe zaadoptowane częściowo na garaż. Fragment budynku został zaadaptowany na lokal mieszkalny, pozostała część jest opuszczona i ulega niszczeniu. W północno wschodnim rogu działki usytuowano budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 12m 2. Ogólny stan techniczny jest zadowalający, zużycie zawiera się w przedziale 31 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont, brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych (między innymi: istotne zużycie podłóg i posadzek, ubytki stolarki i ślusarki, ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie widoczne również w mieszkaniu). posiada prowizoryczne uzbrojenie w energię elektryczną, wodę z ujęcia własnego, kanalizację sanitarną. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 416m 2. Wartość rynkowa praw do nieruchomości, działka ewidencyjna nr 279/1 Wartość rynkowa praw do nieruchomości, działka ewidencyjna nr 279/ zł OSIEMDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE DZIEWIĘĆSET zł zł STO DWADZIEŚCIA JEDEN TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 07 stycznia 2016 roku 21 stycznia 2016 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 3 z 35

4 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Ustalenie stopy kapitalizacji Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 4 z 35

5 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2, położone w miejscowości Olszanica, gmina Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /0 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 279/1, 279/2, położonych w miejscowości Olszanica, gmina Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 279/1, 279/2, obręb Olszanica oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 340/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 26 listopada 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 340/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Strona 5 z 35

6 Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; W. Baranowski, Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe nazewnictwo budowlane, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 2000 rok; Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; wypis z rejestru budynków; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS1E/ /0; Zaświadczenie znak RRG JM z dnia 14 stycznia 2016 roku, wydane przez Urząd Gminy Olszanica; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 21 stycznia 2016 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 07 stycznia 2016 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 07 stycznia 2016 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 07 stycznia 2016 roku. Opracował: Strona 6 z 35

7 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /0 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji jako działki nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej Olszanica, stanowi własność w udziale 1/1: Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym gruntu w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej są: Tadeusz Guzenda s. Zygmunta i Zofii oraz Małgorzata Guzenda c. Zdzisława i Heleny. Nr księgi wieczystej KS1E/ /0 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 279/1 Obręb: - Sposób korzystania: DZIAŁKA ZABUDOWANA Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): / / Lp. 2 Nr 279/2 Obręb: - Sposób korzystania: DZIAŁKA ZABUDOWANA Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): / / Obszar całej nieruchomości: 7,0962 HA Dział I KW Oznaczenie Budynki Lp. 1 Przeznaczenie budynku: BUDYNEK SOCJALNO - ADMINISTRACYJNY Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Lp. 2 Przeznaczenie budynku: SUSZARNIA Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Lp. 3 Przeznaczenie budynku: WYROBOWNIA CEGŁY Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Lp. 4 Przeznaczenie budynku: KOTŁOWNIA Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Położenie Miejscowość: OLSZANICA Gmina: OLSZANICA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Dział I KW Spis praw Prawo użytkowania wieczystego Okres użytkowania: Sposób korzystania: DZIAŁKA GRUNTU W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM Prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA Dział II KW Własność Użytkownik wieczysty w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: TADEUSZ GUZENDA S. ZYGMUNTA I ZOFII ORAZ MAŁGORZATA GUZENDA C. ZDZISŁAWA I HELENY Opracował: Strona 7 z 35

8 Dział III KW Obciążenia Lp. 1. Numer wpisu: 1 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘŚCIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO DO TEJ NIERUCHOMOŚCI. Rodzaj zmiany: Lp. 1. PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 1091/10 Lp. 2. PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 340/15 Skarb Państwa (Nazwa, siedziba): WOJEWODA PODKARPACKI, RZESZÓW Rola instytucji: ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ JASŁO INSPEKTORAT W BRZOZOWIE, WARSZAWA, Lp. 2. Numer wpisu: 2 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘŚCIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO DO TEJ NIERUCHOMOŚCI. Lp. 3. Numer wpisu: 3 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI. Lp. 4. Numer wpisu: 4 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI. Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 3 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 4 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 5. Numer hipoteki (roszczenia): 5 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 6. Numer hipoteki (roszczenia): 6 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 7. Numer hipoteki (roszczenia): 7 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 8. Numer hipoteki (roszczenia): 8 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Opracował: Strona 8 z 35

9 Dział IV KW Hipoteka Lp. 9. Numer hipoteki (roszczenia): 9 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 10. Numer hipoteki (roszczenia): 10 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 11. Numer hipoteki (roszczenia): 11 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 12. Numer hipoteki (roszczenia): 12 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 13. Numer hipoteki (roszczenia): 13 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 14. Numer hipoteki (roszczenia): 14 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Lp. 15. Numer hipoteki (roszczenia): 15 Napis WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek, niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 7,0962ha. W procesie wyceny przyjęto łączną również miarę 7,0962ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Skarb Państwa (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1) oraz Tadeusz Guzenda s. Zygmunta i Zofii i Małgorzata Guzenda c. Zdzisława i Heleny (charakter własności / władania: użytkowanie wieczyste; udział: 1/1, małżeństwo). Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb KS1E/ /0 Olszanica Olszanica Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) / Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Bi Tr / B 5819 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, z mocy samego prawa z dniem 05 grudnia 1990 roku nabyło Rzeszowskie Przedsiębiorstwo Ceramiki Budowlanej w Rzeszowie, na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Krośnie znak GP-II-GG-8225/4/91. Tadeusz Guzenda i Małgorzata Guzenda, na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyli prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (działka wraz ze stanowiącymi odrębną nieruchomość zabudowaniami obejmującymi budynek socjalno-administracyjny, suszarnię, wytwórnię cegły oraz kotłownię wraz z urządzeniami produkcyjnymi) na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialny Rep. A nr 7023/91 z dnia 15 października 1991 roku od Rzeszowskiego Przedsiębiorstwa Ceramiki Budowlanej w Rzeszowie. Stawka opłaty rocznej określona jest na poziomie 3%. Opracował: Strona 9 z 35

10 Lokalizacja nieruchomości Działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 usytuowane są w peryferyjnej części miejscowości Olszanica, w gminie Olszanica, w powiecie leskim. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Olszanica położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim na pograniczu Bieszczadów i Pogórza Przemyskiego przy głównych bieszczadzkich arteriach komunikacyjnych: dużej i małej obwodnicy, w pobliżu samochodowego przejścia granicznego z Ukrainą w Krościenku. Zajmuje powierzchnię 9354ha. Lesistość gminy dochodzi do 55% jej ogólnej powierzchni. Gmina ma charakter zdecydowanie rolniczy. Podstawowym działem gospodarki jest przemysł wydobywczy, a dokładnie eksploatacja ropy naftowej, głównie na terenie kopalni Ropienka. W 2013 roku zarejestrowanych było 407 podmiotów gospodarki, z czego: około 10,8% w sektorze przemysłowym, około 13% w budowlanym i blisko 7,6% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5005 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 54 osoby na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Olszanica wynosił 18% (powiat leskim 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 20 mieszkań (powiat leski 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 279/1 obręb Olszanica gruntowa stanowiąca działkę nr 279/1 z obrębu Olszanica, umiejscowiona jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo usługowe, magazynowo produkcyjne oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo wschodnią granicę wyznaczaj tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem granicznym w tej miejscowości (zarówno pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia na odcinku Zagórz Ustrzyki Dolne, wykorzystywane są jedynie w ramach projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą) przebiega w odległości około 0,1km. Dojazd możliwy utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym. Działka posiada kształt nieforemny, występuje nieregularny przebieg granic. przecina linia elektroenergetyczna. Wzdłuż wschodniej granicy przepływa mały ciek wodny, za którym biegnie utwardzona droga gruntowa. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu, znaczną cześć obszaru zajmuje nieczynne już wyrobisko gliny występują istotne spadki oraz pofałdowania, widoczne zastoiska wodne, wypłaszczona część południowo wschodnia jest zabudowana. Grunt zaniedbany, porośnięty wysokimi trawami, zakrzewiony oraz zadrzewiony. Na gruncie posadowiono obiekty byłej cegielni wraz z głównymi i pomocniczymi urządzeniami, których ogólny stan techniczny ogółu jest zadowalający, średnie zużycie techniczne i funkcjonalne przekracza 70% poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazana rozbiórka (między innymi: Opracował: Strona 10 z 35

11 braki lub ugięcia stropów, braki lub odchylenia od pionu ścian, braki lub istotne zużycie podłóg i posadzek, brak stolarki i ślusarki, brak lub ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie). Powierzchnia działki wynosi m 2. Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica, obszar przeznaczony na cele budowlane stanowi 50% powierzchni działki, tj m 2. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości gruntowej (obszar przeznaczony na cele budowlane, powierzchnia 32571m 2 ) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający zadowalające zadowalająca zadowalający Studium wskazuje ponadto, iż 50% obszaru przedmiotowej działki (użytek Tr) oznaczona jest jako tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym około 5% stanowią korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości gruntowej (obszar przeznaczony na cele rolne, powierzchnia 3,2572ha) Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra zadowalający zadowalająca zadowalające zadowalający duże Działka ewidencyjna nr 279/2 obręb Olszanica gruntowa stanowiąca działkę nr 279/2 z obrębu Olszanica, umiejscowiona jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów. Dalsze sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo usługowe, magazynowo produkcyjne oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo wschodnią granicę wyznaczaj tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem granicznym w tej miejscowości (zarówno pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia na odcinku Zagórz Ustrzyki Dolne, wykorzystywane są jedynie w ramach projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą) przebiega w odległości około 0,1km. Dojazd możliwy utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym, a dalej przez przyległą działkę nr 279/1. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren w przewadze wypłaszczony, miejscowo pochyły i podmokły. Grunt zaniedbany, częściowo ogrodzony. Powierzchnia działki wynosi 5819m 2. Lokalizacja zadowalająca. Ocena cech nieruchomości gruntowej Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający dobre zadowalająca dobry Na gruncie posadowiono budynek administracyjno socjalny przeznaczonym dla pracowników byłej cegielni usytuowanej na działce nr 279/1. Obiekt dwukondygnacyjny wzniesiono w 1960 roku w technologii tradycyjnej, fundamenty oraz schody zewnętrzne i wewnętrzne żelbetowe, stropodach z płyt stalowych i drewnianych kryty papą. Przyziemie stanowią pomieszczenia warsztatowo magazynowe zaadoptowane częściowo na garaż. Fragment budynku został zaadaptowany na lokal mieszkalny, pozostała część jest opuszczona i ulega niszczeniu. W północno wschodnim rogu działki usytuowano budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 12m 2. Ogólny stan techniczny jest zadowalający, Opracował: Strona 11 z 35

12 zużycie zawiera się w przedziale 31 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont, brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych (między innymi: istotne zużycie podłóg i posadzek, ubytki stolarki i ślusarki, ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie widoczne również w mieszkaniu). posiada prowizoryczne uzbrojenie w energię elektryczną, wodę z ujęcia własnego, kanalizację sanitarną. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 416m 2. Lokalizacja Stan techniczny obiektu Ocena cech nieruchomości Dojazd Powierzchnia działki Otoczenie zadowalająca zadowalający zadowalający zadowalająca dobre Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej Olszanica, objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Olszanica Nr XXVIII/210/2001 z dnia 31 grudnia 2001 roku. Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica stracił ważność z dniem 01 stycznia 2003 roku. Na powyższe nieruchomości nie zostały złożone żadne wnioski oraz nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na powyższych nieruchomościach nie są prowadzone prace nad zmianą planu i studium. Nr działki 279/1 279/2 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: ok. 50% - tereny przemysłu, bazy, składy istn./potenc.; ok. 50% - tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym ok. 5% - korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny MPZP: brak; Studium: tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym ok. 20% - korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny Na potrzebę określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica jednostki ewidencyjnej Olszanica, w procesie wyceny uwzględniono zapisy 28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości odpowiada przeznaczeniu określonemu w akcie notarialnym Rep. A nr 7023/91, tj. prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (działka wraz ze stanowiącymi odrębną nieruchomość zabudowaniami obejmującymi budynek socjalno administracyjny, suszarnię, wytwórnię cegły oraz kotłownię wraz z urządzeniami produkcyjnymi) SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Opracował: Strona 12 z 35

13 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Określenie wartości działki ewidencyjnej nr 279/1 zostanie wykonane w podejściu mieszanym, metodą kosztów likwidacji, techniką elementów scalonych. Zastosowanie metody kosztów likwidacji jest podyktowane stanem technicznym i funkcjonalnym budynków, budowli i urządzeń, których średnie zużycie techniczne przekracza 70% (poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu). Wartość nieruchomości zostanie określona według wzoru: gdzie: WRN WRpr.uw KR WM WB WD WRN = WRpr.uw KR + WM + WB + WD wartość rynkowa nieruchomości koszt nabycia gruntu (wartość rynkowa) koszt likwidacji części składowych gruntu wartość materiałów z odzysku wartość budowli Wartość drzewostanu Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami): Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w 21 ust. 1, (Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych) pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. 2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w 23. ( Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej) Opracował: Strona 13 z 35

14 3. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania. 4. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. 5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: gdzie: Sr t T -t W k =(1- ) +0,25 R T T W k współczynnik korygujący Sr stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12 30 Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w 29 ust. 3. gdzie: WR pr.uw =WR pr.wl W k WR pr.uw WR pr.wl Wk wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności współczynnik korygujący Opracował: Strona 14 z 35

15 Określenie wartości działki ewidencyjnej nr 279/2 wraz zabudową oraz wartości przedmiotowych działek z wykluczeniem części składowych zostanie wykonane w podejściu porównawczym z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Biorąc po uwagę cel wyceny oraz charakter przedmiotowej nieruchomości, w procesie wyceny uwzględniono transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami o funkcji użytkowej. Lokalny rynek, tj. obszar powiatu leskiego jest słabo rozwinięty, rocznie notuje się tutaj do kilku transakcji. Z powodu braku wystarczających danych, poszerzono obszar badania o powiaty: sanocki, bieszczadzki oraz brzozowski. Ceny jednego m 2 powierzchni użytkowej podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie od kilkuset zł do blisko tysiąca zł. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na obszarach powiatów: leskiego, sanockiego, bieszczadzkiego oraz brzozowskiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę o charakterze użytkowym. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Transakcje są zróżnicowane, ceny jednego m 2 powierzchni podobnych gruntów kształtują się na poziomie od około 20 zł do około 60 zł. Opracował: Strona 15 z 35

16 Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników, które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 Warszawa 2012, przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników, szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne na terenie powiatu bieszczadzkiego jest dobrze rozwinięty. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie do stanu umożliwiającego zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Przyjęto do analizy transakcje przekraczające nieznacznie okres 2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości podobnych oraz ich ograniczoną ilość. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami o funkcji użytkowej; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo o charakterze użytkowym; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne powiaty: leski, bieszczadzki, sanocki, brzozowski od 2013 roku do dnia opracowania operatu Opracował: Strona 16 z 35

17 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 17 z 35

18 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 2000m 2 a 4000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 1000m 2 a 2000m 2 oraz 4000m 2 a 5000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 1000m 2 oraz powyżej 5000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Strona 18 z 35

19 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Cecha rynkowa Waga cechy [%] Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. 25% dobra Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. zadowalająca Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych. Dojazd Bonitacja 15% 20% b. dobry Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową. dobry zadowalający Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym. Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród. b. dobra Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) I, II, III, IIIa, IIIb. dobra zadowalająca Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) IV, IVa, IVb. Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) V, VI. Nieużytki lub nieoznaczone użytki Ls, Lz. Pozostałe użytki. Ukształtowanie terenu b. dobre Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% dobre zadowalające Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe. Występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe. Występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy. 10% dobry Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy. zadowalający Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy. Utrudnienia w uprawie 15% brak małe Brak utrudnień w uprawie. Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. duże Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. Opracował: Strona 19 z 35

20 Określenie wag cech rynkowych dot. nieruchomości zabudowanych obiektami o charakterze przemysłowo produkcyjnym i magazynowym Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do centrum miasta lub miejscowości, optymalny dostęp do komunikacji. Sąsiedztwo zabudowy o podobnym przeznaczeniu. Tereny uznawane za atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do centrum miasta lub miejscowości, przeciętny dostęp do komunikacji. Sąsiedztwo zabudowy mieszanej, w tym o podobnym przeznaczeniu. Tereny uznawane za dobre do zagospodarowania. zadowalająca Utrudniony dostęp do centrum miasta lub miejscowości, niekorzystny dostęp do komunikacji lub jej brak. Sąsiedztwo zabudowy mieszanej. Tereny uznawane za zadowalające do zagospodarowania. Stan techniczny obiektów 25% b. dobry Obiekty nowe lub kilkuletnie. Zużycie techniczne do 15%. dobry zadowalający Obiekty dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Zużycie techniczne między 15% a 30%. Obiekty w stanie zadowalającym, wymagające poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Zużycie techniczne powyżej 30%. Dojazd b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, optymalny dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd. 20% dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, korzystny dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd. zadowalający Dojazd uciążliwy, publiczne drogi asfaltowe lub drogi gruntowe, utrudniony dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Problematyczna lokalizacja nieruchomości na mapie, możliwy skomplikowany dojazd. Powierzchnia działki b. dobra Powierzchnia optymalna w stosunku do zabudowy i opcji wykorzystania, dająca możliwość bardzo dobrego zagospodarowania terenu części niezabudowanej. 15% dobra Powierzchnia przeciętna w stosunku do zabudowy i opcji wykorzystania, dająca możliwość dobrego zagospodarowania terenu części niezabudowanej. zadowalająca Powierzchnia zbyt duża lub zbyt mała w stosunku do zabudowy i opcji wykorzystania, uniemożliwiająca lub utrudniająca zagospodarowanie terenu części niezabudowanej. Otoczenie b. dobre Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w bardzo dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą, występują optymalne warunki funkcjonowania i rozwoju. 10% dobre Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą, występują korzystne warunki funkcjonowania i rozwoju. zadowalające Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w zadowalającym lub negatywnym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą, mogą występować niekorzystne warunki funkcjonowania i rozwoju AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Opracował: Strona 20 z 35