OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 122/16 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI nr 135/2, 135/3 (KW nr KS1E/ /6) OBRĘB WETLINA, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI WETLINA, GMINA CISNA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 122/16 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: JOANNA RYDEL (WETLINA 108, WETLINA; UL. WYBRZEŻE PIŁSUDSKIEGO 7, PRZEMYŚL) RAFAŁ RYDEL (WETLINA 108, WETLINA; UL. WYBRZEŻE PIŁSUDSKIEGO 7, PRZEMYŚL) SANOK, dnia 29 sierpnia 2016 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 1774) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 122/16 podejście porównawcze prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: RAFAŁ RYDEL S. EDWARDA I ALICJI ORAZ JOANNA RYDEL C. JANA I KRYSTYNY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /6 Cisna Wetlina 3 Numer działki Pow. (m 2 ) 135/ / Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Br-ŁV 258 ŁIV 777 Br-ŁV 504 ŁIV 551 Nr działki 135/2, 135/3 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: Wetlina 2 tereny zabudowy mieszkaniowej (z dopuszczeniem m.in.: obiektów usługowych, zabudowy letniskowej i zagrodowej) Opis Nieruchomości Działka ewidencyjna nr 135/2, 135/3 obręb Wetlina gruntowa stanowiąca działki nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w otoczeniu pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji indywidualnej. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się również grunty niezabudowane oraz lasy. znajduje się w sercu wysokich Bieszczadów, skąd rozciąga się widok na połoniny, Smerek oraz Hnatowe Berdo, w okolicy znajduje się wiele szlaków turystycznych. Grunt o powierzchni 2090m 2 posiadają kształt zbliżony do rąbu, jednak dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Zachodnią oraz południową granicę wyznaczają utwardzone drogi gruntowe, droga asfaltowa znajduje się w odległości około 0,3km. Odległość od drogi wojewódzkiej nr 897 oraz centrum miejscowości wraz ze sklepami i restauracjami wynosi około 0,8km w linii prostej. Teren nieznacznie nachylony na stronę południowo wschodnią. Lokalizacja bardzo dobra. Grunt zabudowany jest pensjonatem Rydlówka, obiektem wolnostojącym, murowanym, jednokondygnacyjny z użytkowym poddaszem oraz strychem. Obiekt w całości podpiwniczony, od strony wschodniej stanowiący przyziemie z bezpośrednimi wejściami z zewnątrz. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany piwnic z betonu żwirowego. Ściany zewnętrzne z pustaków ceramicznych, ściany wewnętrzne z pustaków i cegły pełnej ceramicznej. Stropy nad piwnicami i parterem gęstożebrowe, dach o konstrukcji drewnianej dwuspadowy docieplony wełną mineralną kryty blachodachówką. Budynek docieplony styropianem i oblicowany deskami z drewna iglastego, mury przyziemia nieoblicowane. Obiekt składa się z dwóch części z osobnymi wejściami. Od strony południowej znajdują się: pokoje gościnne, dwa pokoje czteroosobowe, cztery pokoje dwuosobowe oraz jeden pokój jednoosobowy. Od strony północnej znajduje się część apartamentowa składająca się z: trzech pokoi dwuosobowych, dwóch łazienek, kuchni, jadalni, salonu oraz tarasu. Wszystkie pokoje gościnne posiadają osobne łazienki z kabinami prysznicowymi, całość wyłożona płytkami, do dyspozycji gości w części przyziemnej znajduje się także w pełni wyposażona kuchnia. W budynku okna i drzwi drewniane, w oknach szyby zespolone, podłogi w pokojach drewniane, korytarze i kuchnia wyłożone terakotą, w przyziemiu terakota. Opracował: Strona 2 z 20

3 Opis nieruchomości Wszystkie pokoje w pełni umeblowane i wykorzystywane w dniu oględzin na cele noclegowe dla gości pensjonatu. W części przyziemia znajdują się pomieszczenia restauracji wraz z kuchnią, pomieszczeniami zaplecza oraz kotłownią. Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 390,94m 2. Dostępne instalacje: elektryczna, kanalizacja gminna, woda z własnej studni, centralne ogrzewanie (piec na olej opałowy), na dachu znajdują się kolektory słoneczne do podgrzewania wody. Stan techniczny budynku bardzo dobry, standard wykończenia bardzo dobry. Zagospodarowanie bardzo dobre, występuje roślinność ozdobna, zadbana, porośnięta koszonymi trawami, nieogrodzona. W obrębie nieruchomości znajduje się parking dla gości oraz miejsce na grill i ognisko. Wartość rynkowa prawa własności, działki ewidencyjne nr 135/2, 135/ zł JEDEN MILION DWIEŚCIE SIEDEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 09 sierpnia 2016 roku 29 sierpnia 2016 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 3 z 20

4 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 4 z 20

5 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiące działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3 położone w miejscowości Wetlina, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /6 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3 położone w miejscowości Wetlina, gmina Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 122/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 28 czerwca 2016 roku, dotyczące sygn. akt KM 122/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; Opracował: Strona 5 z 20

6 E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypisy z rejestru gruntów; wypis z kartoteki budynków; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS1E/ /6; Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Wetlina 2 uchwalony Uchwałą Nr III/28/98 Rady Gminy w Cisnej z dnia 30 grudnia 1998 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 29 sierpnia 2016 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 09 sierpnia 2016 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /6 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 135/2, 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, stanowi własność w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: Rafał Rydel s. Edwarda i Elżbiety oraz Joanna Rydel c. Jana i Krystyny. Opracował: Strona 6 z 20

7 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia KS1E/ /6 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 135/2 Obręb: 0015, WETLINA Sposób korzystania: B GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): / /, 0,1029 HA Lp. 2 Nr 135/3 Obręb: 0015, WETLINA Sposób korzystania: B GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): / /, 0,1043 HA Obszar całej nieruchomości: 0,2090 HA Położenie Miejscowość: WETLINA Gmina: CISNA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE BRAK WPISÓW Prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: RAFAŁ RYDEL S. EDWARDA I ALICJI ORAZ JOANNA RYDEL C. JANA I KRYSTYNY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 122/16 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI BIURO CRW W LUBLINIE, WARSZAWA, Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 8 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: ,00 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ 1 W PRZEMYŚLU, WARSZAWA Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 9 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: ,00 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ 1 W PRZEMYŚLU, WARSZAWA Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 10 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: ,62 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): EFG EUROBANK ERGASIAS S.A. SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ W POLSCE, WARSZAWA Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 11 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 10960,50 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, PRZEMYŚL, ORGAN REPREZENUJĄCY SKARB PAŃSTWA Opracował: Strona 7 z 20

8 Dział IV KW Hipoteka Lp. 5. Numer hipoteki (roszczenia): 12 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 9078,00 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, PRZEMYŚL, ORGAN REPREZENUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 6. Numer hipoteki (roszczenia): 13 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 16145,80 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, PRZEMYŚL, ORGAN REPREZENUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 7. Numer hipoteki (roszczenia): 14 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: ,62 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W RZESZOWIE INPEKTORAT W PRZEMYŚLU, WARSZAWA Lp. 8. Numer hipoteki (roszczenia): 15 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 2291,80 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, PRZEMYŚL, ORGAN REPREZENUJĄCY SKARB PAŃSTWA Lp. 9. Numer hipoteki (roszczenia): 16 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 427,80 ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, PRZEMYŚL, ORGAN REPREZENUJĄCY SKARB PAŃSTWA Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości nie zawiera informacji nt. powierzchni przedmiotowych działek, w procesie wyceny przyjęto miary zgodne z aktualną ewidencją gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Rafał Rydel s. Edwarda i Elżbiety oraz Joanna Rydel c. Jana i Krystyny (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1, małżeństwo). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz KS1E/ /6 Cisna Wetlina 3 Numer działki Pow. (m 2 ) 135/ / Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Br-ŁV 258 ŁIV 777 Br-ŁV 504 ŁIV 551 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zamawiającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Strona 8 z 20

9 Lokalizacja nieruchomości Działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3 usytuowane są w miejscowości Wetlina (gmina Cisna, powiat leski). Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2014 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Cisna położona jest w powiecie leskim, województwie podkarpackim. Zajmuje powierzchnię 28726ha. Lesistość gminy dochodzi do 87,5% jej ogólnej powierzchni. Część obszaru gminy wchodzi w skład Bieszczadzkiego Parku Narodowego, a reszta znajduje się w granicach Ciśniańsko Wetlińskiego Parku Krajobrazowego. Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2014 roku zarejestrowanych było 285 podmiotów gospodarki, z czego: około 5,6% w sektorze przemysłowym, około 5,6% w budowlanym i blisko 23,5% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 1726 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 6 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Cisna wynosił 18,4% (powiat leski 15,6%). W 2014 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 69 mieszkań (powiat leski 33 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2015, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 135/2, 135/3 obręb Wetlina gruntowa stanowiąca działki nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w otoczeniu pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji indywidualnej. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się również grunty niezabudowane oraz lasy. znajduje się w sercu wysokich Bieszczadów, skąd rozciąga się widok na połoniny, Smerek oraz Hnatowe Berdo, w okolicy znajduje się wiele szlaków turystycznych. Grunt o powierzchni 2090m 2 posiadają kształt zbliżony do rąbu, jednak dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Zachodnią oraz południową granicę wyznaczają utwardzone drogi gruntowe, droga asfaltowa znajduje się w odległości około 0,3km. Odległość od drogi wojewódzkiej nr 897 oraz centrum miejscowości wraz ze sklepami i restauracjami wynosi około 0,8km w linii prostej. Teren nieznacznie nachylony na stronę południowo wschodnią. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie Kształt b. dobra dobry dobre dobra b. dobry Grunt zabudowany jest pensjonatem Rydlówka, obiektem wolnostojącym, murowanym, jednokondygnacyjny z użytkowym poddaszem oraz strychem. Obiekt w całości podpiwniczony, od strony wschodniej stanowiący przyziemie z bezpośrednimi wejściami z zewnątrz. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany piwnic z betonu żwirowego. Ściany zewnętrzne z pustaków ceramicznych, ściany wewnętrzne z pustaków i cegły pełnej ceramicznej. Stropy nad piwnicami i parterem gęstożebrowe, dach o konstrukcji drewnianej dwuspadowy docieplony wełną mineralną kryty blachodachówką. Budynek docieplony Opracował: Strona 9 z 20

10 styropianem i oblicowany deskami z drewna iglastego, mury przyziemia nieoblicowane. Obiekt składa się z dwóch części z osobnymi wejściami. Od strony południowej znajdują się: pokoje gościnne, dwa pokoje czteroosobowe, cztery pokoje dwuosobowe oraz jeden pokój jednoosobowy. Od strony północnej znajduje się część apartamentowa składająca się z: trzech pokoi dwuosobowych, dwóch łazienek, kuchni, jadalni, salonu oraz tarasu. Wszystkie pokoje gościnne posiadają osobne łazienki z kabinami prysznicowymi, całość wyłożona płytkami, do dyspozycji gości w części przyziemnej znajduje się także w pełni wyposażona kuchnia. W budynku okna i drzwi drewniane, w oknach szyby zespolone, podłogi w pokojach drewniane, korytarze i kuchnia wyłożone terakotą, w przyziemiu terakota. Wszystkie pokoje w pełni umeblowane i wykorzystywane w dniu oględzin na cele noclegowe dla gości pensjonatu. W części przyziemia znajdują się pomieszczenia restauracji wraz z kuchnią, pomieszczeniami zaplecza oraz kotłownią. Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 390,94m 2. Dostępne instalacje: elektryczna, kanalizacja gminna, woda z własnej studni, centralne ogrzewanie (piec na olej opałowy), na dachu znajdują się kolektory słoneczne do podgrzewania wody. Stan techniczny budynku bardzo dobry, standard wykończenia bardzo dobry. Zagospodarowanie bardzo dobre, występuje roślinność ozdobna, zadbana, porośnięta koszonymi trawami, nieogrodzona. W obrębie nieruchomości znajduje się parking dla gości oraz miejsce na grill i ognisko. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie b. dobra b. dobry zadowalająca zadowalająca b. dobre dobre Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Wetlina 2 uchwalonym Uchwałą Nr III/28/98 Rady Gminy w Cisnej z dnia 30 grudnia 1998 roku z późniejszymi zmianami. położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej (z dopuszczeniem m.in. obiektów usługowych, zabudowy letniskowej i zagrodowej. Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 135/2, 135/3 MPZP: Wetlina 2 tereny zabudowy mieszkaniowej (z dopuszczeniem m.in. obiektów usługowych, zabudowy letniskowej i zagrodowej) 2.2. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Opracował: Strona 10 z 20

11 Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy z Zamawiającym, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Sposób wyceny nieruchomości Podejście wyceny Metoda wyceny porównawcze porównywania parami Opracował: Strona 11 z 20

12 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Po latach stagnacji, w połowie lat 70-tych i 80-tych, od początku lat 90-tych notuje się dynamiczny rozwój bazy wypoczynkowo usługowej. Duży wpływ na ten stan ma fakt przemian społeczno politycznych, który pozwolił na inwestycje kapitałowe biznesu. Przykładem są tu miejscowości: Polańczyk, Solina, Myczkowce, Wołkowyja, Cisna, Wetlina. Szeroka oferta usługowa pozwala na przyjazd turystów z różnych klas społecznych. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami rekreacji indywidualnej i pensjonatowej podobnymi do wycenianego jest słabo rozwinięty, badany obszar powiatu leskiego charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny podobnych nieruchomości zależą w głównej mierze od lokalizacji względem centrum miejscowości oraz lokalizacji względem Zalewu Solińskiego oraz najwyższych partii Bieszczadów. Ceny podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie od 2000 do maksymalnie 4000 zł/m 2 powierzchni użytkowej. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 nieruchomości podobnych kształtują się na poziomie od około 30 zł do około 70 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Przyjęto do analizy transakcje przekraczające okres 2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości podobnych oraz ich ograniczoną ilość. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnymi nieruchomościami, tj. budynkami letniskowymi i pensjonatami rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo usługowe i turystyczne powiat leski od września 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 12 z 20

13 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów zabudowanych budynkami rekreacji indywidualnej oraz pensjonatowej Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. Bezpośrednie sąsiedztwo terenów turystycznych (jezioro, las, góry, itp.) 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. Tereny turystyczne w niewielkiej odległości zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Znaczna odległość od terenów turystycznych Wiek, stan techniczny i funkcjonalny budynku 25% b. dobry Budynki kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie. dobry zadowalający Budynki dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Budynki w stanie zadawalającym, wymagające poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. użytkowa 20% b. dobra dobra Pow. od 50m 2 do 70m 2 umożliwiająca optymalny i wygodny pobyt, mogąca wpływać na niższy koszt utrzymania. Pow. pomiędzy 30m 2 a 50m 2 oraz 70m 2 a 100m 2 umożliwiająca dobry i wygodny pobyt, mogąca wpływać na przeciętny koszt utrzymania. zadowalająca do 30m 2 oraz powyżej 100m 2 utrudniająca wygodny pobyt, mogąca wpływać na wyższy koszt utrzymania. gruntu 10% b. dobra pomiędzy 400m 2 a 600m 2. dobra pomiędzy 300m 2 a 400m 2 oraz 600m 2 a 1000m 2. zadowalająca do 300m 2 oraz powyżej 1000m 2. Zagospod. b. dobre bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów wpływających na poczucie estetyki. 10% dobre dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów wpływających na poczucie estetyki. zadowalające niezadbana. Nasadzenia błędnie zaplanowane, bez kontroli wzrostu. Brak elementów wpływających na poczucie estetyki. Ukształtowanie 5% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Opracował: Strona 13 z 20

14 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. 20% b. dobra pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych pensjonatami, hotelami oraz ośrodkami wypoczynkowymi Badając ceny sprzedaży oraz cechy rynkowe nieruchomości pensjonatowych i letniskowych, stwierdzono że występujący na rynku trend ma charakter nieliniowy, a w dodatku jest on silnie zaburzony przez fakt, że w ciągu badanego okresu czasowego budynki w bardzo dobrym stanie technicznym były rzadko przedmiotem obrotu. Zdecydowana większość transakcji pensjonatami na analizowanym rynku w ostatnich latach to obiekty do modernizacji, o typowym standardzie FWP lub gorszym. Opracował: Strona 14 z 20

15 Analiza w publikacjach specjalistycznych oraz informacje uzyskane z rynku dają wniosek, że korelacja zmiennej czas względem ceny jednostkowej daje wartość ujemną potwierdzającą trend spadkowy. Podobnie jest w przypadku obliczeń zachowania tej zmiennej metodą regresji liniowej. Wymiar spadku na rynku hotelowym zawiera się w przedziale od -2% w skali miesiąca, jednak obarczony jest błędem oszacowania. Dla potrzeb niniejszej wyceny przeprowadzono korektę cen, ustalacjąc ich spadek na poziomie 3,84%, co daje trend czasowy na poziomie -0,32% miesięcznie. Dla potrzeb wyceny dokonano aktualizacji cen transakcyjnych zgodnie z przyjętym parametrem trendu zmiany cen. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego, (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 2,14% w skali roku (tj. 0,18% w skali miesiąca) OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe zabudowane pensjonatami, hotelami, ośrodkami wypoczynkowymi Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Pow. użytkowa (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 p. u. (zł) Cena 1 m 2 p. u. zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1A Solina Zawóz , , ,26 2B Cisna Strzebowiska , , ,73 3C Cisna Strzebowiska , , ,77 4 Solina Zawóz , , ,00 5 Baligród Bystre , , ,05 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa o powierzchni 566m 2 zabudowana jest wolnostojącym budynkiem rekreacji indywidualnej, niepodpiwniczonym, z użytkowym poddaszem. Budynek o konstrukcji drewnianej ścian zewnętrznych, wewnętrznych i dachu, ściany konstrukcyjne zewnętrzne przyziemia z pustaków siporex ocieplone styropianem. Dach dwuspadowy kryty blachą. użytkowa wynosi 51,10m 2. dobrze utrzymana. Na działce znajduje się również niewielka drewniana altana kryta blachą. Stan techniczny ogółu dobry. Dojazd drogą gruntową, w niewielkiej odległości przebiega droga utwardzona oraz publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Teren istotnie pochyły. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 50m w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Opracował: Strona 15 z 20

16 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie b. dobra dobry b. dobra b. dobra dobre zadowalające B gruntowa o powierzchni 2085m 2 zabudowana jest wolnostojącym, całorocznym, komfortowym, parterowym budynkiem o konstrukcji drewnianej z poddaszem użytkowym. Dach kryty gontem drewnianym. użytkowa wynosi 75,00m 2. bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych, innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy służące do wygodnego poruszania się w stanie bardzo dobrym. Stan techniczny ogółu bardzo dobry. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, w niewielkiej odległości przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Teren nieznacznie pochyły. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie b. dobra b. dobry dobra zadowalająca b. dobre dobre C gruntowa o powierzchni 2693m 2. zabudowana jest wolnostojącym, całorocznym, komfortowym, parterowym budynkiem o konstrukcji drewnianej z poddaszem użytkowym. Dach kryty gontem drewnianym. użytkowa wynosi 75,00m 2. bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych, innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy służące do wygodnego poruszania się w stanie bardzo dobrym. Stan techniczny ogółu bardzo dobry. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, w niewielkiej odległości przebiega publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Teren nieznacznie pochyły. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie b. dobra b. dobry dobra zadowalająca b. dobre dobre Opracował: Strona 16 z 20

17 Nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budownictwo Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1A Cisna Kalnica ,47 53,65 2B Cisna Kalnica ,29 41,67 3 Cisna Cisna ,18 73,21 4 Cisna Smerek ,00 54,15 5C Cisna Przysłup ,73 61,45 6 Cisna Smerek ,83 43,79 7 Cisna Wetlina ,36 44,34 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1867m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony do kwadratu, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nierówny, nieznacznie nachylony na stronę północną. Grunt częściowo zakrzewiony, niezadbany porośnięty wysokimi trawami. Dojazd wąską drogą asfaltową, droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,8km. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie Kształt b. dobra b. dobry dobre b. dobra b. dobry B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3227m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt nieforemny, zbliżony do litery L, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie nachylony na stronę północną. Grunt nieznacznie zakrzewiony, porośnięty głównie wysokimi trawami, częściowo koszony. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga asfaltowa znajduje się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,7km. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie Kształt b. dobra dobry dobre zadowalająca dobry C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3583m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Grunt w całości porośnięty koszonymi trawami. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga asfaltowa znajduje się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,5km. Lokalizacja dobra. Opracował: Strona 17 z 20

18 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie Kształt dobra dobry b. dobre zadowalająca b. dobry Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 obręb Wetlina Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cecha rynkowa wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra b. dobra 2 Stan techniczny budynku b. dobry dobry b. dobry b. dobry 3 użytkowa zadowalające b. dobre dobre dobre 4 gruntu zadowalająca b. dobra zadowalająca zadowalająca 5 Zagospodarowanie b. dobre dobre b. dobre b. dobre 6 Ukształtowanie dobre zadowalające dobre dobre Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 4231,77 zł/m 2 C min = 2099,26 zł/m 2 C = 2132,51 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 639,75 0,00 0,00 0,00 Stan techniczny budynku 25% 533,13 266,57 0,00 0,00 użytkowa 20% 426,50-426,50-213,25-213,25 gruntu 10% 213,25-213,25 0,00 0,00 Zagospodarowanie 10% 213,25 106,63 0,00 0,00 Ukształtowanie 5% 106,63 53,32 0,00 0,00 Suma 100% 2132,51-213,23-213,25-213,25 Cena zł/m , , ,77 Wartość po poprawkach 1886, , ,52 Średnia wartość 1m ,68 Opracował: Strona 18 z 20

19 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi: WN = 3268,68 zł/m 2 x 390,94 m 2 = ,76 zł zł Działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 obręb Wetlina (z wykluczeniem części składowych) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra dobra 2 Dojazd dobry b. dobry dobry dobry 3 Ukształtowanie dobre dobre dobre b. dobre 4 dobra b. dobra zadowalająca zadowalająca 5 Kształt b. dobry b. dobry dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 73,21 zł/m 2 C min = 41,67 zł/m 2 C = 31,54 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 9,46 0,00 0,00 4,73 Dojazd 20% 6,31-3,16 0,00 0,00 Ukształtowanie 15% 4,73 0,00 0,00-2,37 20% 6,31-3,16 3,16 3,16 Kształt 15% 4,73 0,00 2,37 0,00 Suma 100% 31,54-6,32 5,53 5,52 Cena zł/m 2 53,65 41,67 61,45 Wartość po poprawkach 47,33 47,20 66,97 Średnia wartość 1m 2 53,83 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych), stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi: WG = 53,83 zł/m 2 x 2090 m 2 = ,70 zł zł Opracował: Strona 19 z 20

20 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działki ewidencyjne nr 135/2, 135/ zł JEDEN MILION DWIEŚCIE SIEDEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin dla celów wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypisy z rejestru gruntów. 3. Wypis z kartoteki budynków. 4. Kopia mapy ewidencyjnej. 5. Kopia mapy zasadniczej. 6. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /6 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Strona 20 z 20