OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/ /2 nieruchomość zabudowana Pniówek Gmina Zamość Nr działki 97/4 arkusz ewidencyjny 3 Właściciel Adres właściciela Jerzy Zygmunt Stankiewicz Pniówek 297A Zamość Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość brutto Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł. (słownie: pięćset trzydzieści osiem tysięcy złotych) Wykonał: Zamość, 29 maj 2014 r.

2 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, tj. działka zabudowana ozn. nr ewidencyjnym 97/4 położona jest w miejscowości Pniówek, przy drodze asfaltowej biegnącej z Pniówka do Żdanowa przez miejscowość Zwódne. Wjazd na działkę od strony północnej ze wskazanej drogi. Działka od strony wschodniej i zachodniej graniczy z podobnymi działkami zabudowanymi w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość zabudowana jest częściowo podpiwniczonym murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym z poddaszem użytkowym o pow. zabudowy 122m² (pow. użytkowa 185m²), dwoma garażami murowanymi jednostanowiskowymi, murowaną piwnicą oraz urządzonym i zadaszonym grillem, kominkiem, paleniskiem i małą altanką zlokalizowanymi z dala od budynku mieszkalnego - ok. 90m od drogi gminnej. Działa w kształcie zbliżonym do podłużnego prostokąta o wymiarach ok. 150m x 20m. Budynek mieszkalny dwurodzinny z wejściem od strony drogi gminnej i osobnym wejściem od strony południowej. Na nieruchomości urządzone są dwie furki i dwie bramy wjazdowe oraz dwa wjazdy z drogi gminnej, zamontowane są dwa odrębne domofony, dwie odrębne skrzynki pocztowe z oznaczeniem nr domu odpowiednio 297 i 297A. Budynek mieszkalny 10-letni wzniesiony z pustaka, ocieplony styropianem (10cm). Wykonana elewacja zewnętrzna. Dach o konstrukcji drewnianej pokrycie blachodachówka, orynnowanie metalowe. Wykonane odwodnienie z kostki brukowej wraz z wjazdami od dwóch bram wjazdowych, wokół budynku, podjazdami do garaży i chodnikami. Drzwi wewnętrzne płytowe fabryczne, okna drewniane fabryczne. Drzwi wejściowe drewniane. Wyposażenie w media: en. elektryczna, gaz, woda z własnej studni, ekologiczna oczyszczalnia ścieków z rozprowadzeniem na tylną część działki (z dala od domu), ogrzewanie kominkowe (grzejniki PURMO). Kominy z cegły pełnej. Stan wykończeń wewnętrznych budynku jest dobry. Kilkanaście metrów od budynku mieszkalnego, odpowiednio przy granicy wschodniej i zachodniej działki, znajdują się dwa garaże jednostanowiskowe na samochód osobowy. Garaże murowane z pustaka, otynkowane wewnątrz, ocieplone styropianem. Wykonane elewacje budynków oraz posadzki betonowe. Garaże pokryte blacho-dachówką, dachy jednospadowe. Wykonane orynnowanie. Zamontowane bramy uchylne metalowe. Nieco dalej w kierunku południowym, w odległości ok. 22m od budynku mieszkalnego znajduje się murowana z cegły piwnica. Wykonany strop betonowy, przykryty ziemią i obmurowany kamieniem. W piwnicy dwa otynkowane pomieszczenia. Wykonane posadzki betonowe oraz instalacja wentylacyjna. Doprowadzona en. elektryczna i woda. Około 20m dalej w kierunku południowym znajduje się altanka. Zadaszony grill, osobno piec kuchenny, osobno piec grillowy, osobno kominek murowany z kamienia oraz murowane palenisko ogniskowe. Wszystko przykryte dachem z blachy ocynkowanej. Konstrukcja nośna metalowa zabetonowana, wybrukowane przejścia i teren pod zadaszeniem. Do obiektu wykonano przyłącze elektryczne oraz doprowadzono wodę bieżącą. Zamontowano zlew kuchenny, półki i szafki. W kierunku południowym od altanki, pozostała część działki obsadzona jest drzewkami owocowymi i krzewami. Działka ogrodzona częściowo przęsłami z metaloplastyki wraz z bramami wjazdowymi, częściowo obrodzeniem betonowym, a większości siatką. Zamontowane oświetlenie ogrodowe. Działka zadbana, od strony wjazdów drzewka, krzewy ozdobne oraz kwiaty. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość uchwalonego uchwałą nr XXX/261/98 Rady Gminy Zamość z dnia 16 czerwca 1998 r. z późniejszymi zmianami, nieruchomość wyceniana położona jest w terenach zabudowy wiejskiej (zagrodowej i jednorodzinnej) z nieuciążliwymi usługami publicznymi i komercyjnymi, obsługą rolnictwa, nieuciążliwą działalnością gospodarczą, obsługą ruchu turystycznego krajowego. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkaniowych. Według oświadczenia właściciela, który okazał umowę najmu poświadczoną notarialnie, nieruchomość jest wynajmowana (umowa najmu na 10 lat brak zapisów w dziale III księgi wieczystej w zakresie prawa zobowiązaniowego). Brak informacji dotyczącej ubezpieczenia nieruchomości. Cel wyceny Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym 97/4 położonej w miejscowości Pniówek zł. (słownie: pięćset trzydzieści osiem tysięcy złotych). Data sporządzenia 29 maj 2014 r. Opracował

3 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości prawa własności nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanej i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości prawa własności nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi oraz zabudową towarzyszącą z rynku lokalnego obejmującego gm. Zamość, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt, 4. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt, 5. Odpis zwykły z księgi wieczystej Nr ZA1Z/ /2, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków, 8. Mapa zasadnicza w skali 1: 1000, 9. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt.

4 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działka nr ew. 97/4 arkusz 3, położona w miejscowości Pniówek, gm. Zamość, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /2 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr ew. 97/4 ark. 3, położonej w miejscowości Pniówek, gm. Zamość, woj. lubelskie dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/ /2, tj. prawa własności: nieruchomości gruntowej - działki nr 97/4, murowanego budynku mieszkalnego, dwóch murowanych garaży, murowanej piwnicy ziemnej, pozostałych obiektów małej architektury, elementów zagospodarowania i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 11 lutego 2014 r. sygn. akt. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.),

5 str Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/KRAJOWE STANDARDY WYCENY - PODSTAWOWE (KSWP): w szczególności KSWP 0, KSWP 1, KSWP 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu 17 maja 2014 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 29 maj 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 29 maj 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 17 maj 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 maj 2014 r.

6 str. 6 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Pniówek, gm. Zamość, ozn. w ewidencji gruntów nr ew. 97/4 stanowiącej własność Jerzego Stankiewicza prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta ZA1Z/ /2. Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /2 Położenie Powiat: zamojski miejscowość: Pniówek gmina: Zamość sposób korzystania: grunt orny, tereny mieszkaniowe nr działki: 97/4 obszar: 0,3000ha Właściciel Jerzy Zygmunt Stankiewicz s. Augustyna i Melanii Obciążenia -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości Podrubryka Inna osoba prawna CWS-BOCO POLSKA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ - Siedziba: ŁÓDŹ, EASYPAP SP. Z O.O. - Siedziba: LUBLIN, ARGO S.A. - Siedziba: GDAŃSK, PAPYRUS SP. Z O.O. - Siedziba: WARSZAWA, INFOTECH SERWIS URZĄDZEŃ BIUROWYCH SPÓŁKA Z O.O. - Siedziba: , PRZEDSIĘBIORSTWO HANDLOWO-USŁUGOWE ELMARPAPIER SP. Z O.O. - Siedziba: POZNAŃ, RAIFFEISEN BANK POLSKA S.A. - Siedziba: WARSZAWA, BANK ZACHODNI WBK S.A. - Siedziba: LUBLIN, FM BANK S.A. - Siedziba: WARSZAWA, DUPLO POLSKA SP. Z O.O. - Siedziba: WARSZAWA, ING BANK ŚLĄSKI S.A. DEPARTAMENT MONITORINGU I RESTRUKTURYZACJI WYDZIAŁ RESTRUKTURYZACJI Siedziba: KATOWICE, EUROPAPIER-IMPAP SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Siedziba:TCZEW, PGE OBRÓT S.A. - Siedziba: RZESZÓW,

7 str. 7 COLOP POLSKA SP. Z O.O. - Siedziba: BYTOM, Podrubryka Osoba fizyczna Imię pierwsze: WOJCIECH, Imię drugie-----nazwisko: SAMOLIŃSKI Imię pierwsze: MAREK, Imię drugie-----nazwisko: TYTUŁA Imię pierwsze: BEATA, Imię drugie-----nazwisko: MACIEJEWSKA Imię pierwsze: RYSZARD, Imię drugie-----nazwisko: KLONOWSKI Imię pierwsze: MAREK, Imię drugie-----nazwisko: ŁAPIŃSKI. - w dziale IV: - hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,50 zł. (sześćset dwadzieścia dziewięć tysięcy dziewięćset osiem 50/100) celem zabezpieczenia spłaty kapitału, odsetek zmiennych, prowizji oraz innych kosztów i należności banku z tytułu umowy kredytu nr z dnia 31 marca 2010 r. termin zapłaty: wierzyciel hipoteczny ING BANK ŚLĄSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ W PRZEMYŚLU Siedziba: KATOWICE - hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł. (sto dwadzieścia tysięcy zł. zabezpiecza spłatę wierzytelności wynikającej z umowy pożyczki nr 1043/RPL/2011/55 z dnia 1 lutego 2011r. termin zapłaty: wierzyciel hipoteczny LUBELSKA FUNDACJA ROZWOJU Siedziba: LUBLIN - hipoteka przymusowa w kw ,23 zł. należność z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne oraz fundusz pracy wierzyciel hipoteczny Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Biłgoraju Siedziba: Warszawa - hipoteka przymusowa w kw ,53 zł. należność objęta nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym wierzyciel hipoteczny BZ WBK LEASING S.A. Siedziba: POZNAŃ

8 - str. 8 hipoteka przymusowa w kw ,08 zł. należność z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy wierzyciel hipoteczny Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Biłgoraju Siedziba: Warszawa Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, działka o nr ew. 97/4 o pow. 0,30ha położona w Obrębie 16 Pniówek, jednostka ewidencyjna Zamość, powiat zamojski, województwo lubelskie, stanowi własność Jerzego Zygmunta Stankiewicz s. Augustyna i Melanii, zam. Pniówek 297A, Zamość: Nr jednostki rejestrowej: G.349 Nr działki, arkusz 97/4, arkusz 3 powierzchnia uż. - opis użytku 0,30 ha, w tym: 0,15 ha SR IVa klasa 0,15 ha B Położenie działki KW Według kartoteki budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, na działce nr ew. 97/4 położone są budynki: Obręb 16 Pniówek, jednostka ewidencyjna ZAMOŚĆ: Nr jednostki rejestrowej: G.349 Nr ew. budynku 369 Funkcja budynku mieszkalne Liczba kondyg. nad/po ziemią 1,5/0.5 Powierzchnia zabudowy 122 m² Liczba lokali (odrębne/ogółem) 0 Materiał Mur Rok zakończenia budowy 2004 Nr jednostki rejestrowej: G.349 Nr ew. budynku 370 Funkcja budynku inne niemieszkalne Liczba kondyg. nad/po ziemią 1.0/0.0 Powierzchnia zabudowy 25 m² Liczba lokali (odrębne/ogółem) 0 Materiał Mur Rok zakończenia budowy 2002

9 Nr jednostki rejestrowej: G.349 Nr ew. budynku 371 Funkcja budynku inne niemieszkalne Liczba kondyg. nad/po ziemią 1.0/0.0 Powierzchnia zabudowy 26 m² Liczba lokali (odrębne/ogółem) 0 Materiał Mur Rok zakończenia budowy 2002 str. 9 Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, tj. działka zabudowana ozn. nr ewidencyjnym 97/4 położona jest w miejscowości Pniówek, przy drodze asfaltowej biegnącej z Pniówka do Żdanowa przez miejscowość Zwódne (odległość ok. 1300m od drogi głównej o nawierzchni bitumicznej biegnącej z Zamościa do Suchowoli). Nieruchomość leży w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w większości nowo powstałego osiedla takich domów oraz terenów rolniczych. Część sąsiednich działek jest niezabudowanych oraz rolnych (niepodzielonych) użytkowanych rolniczo, a część działek siedliskowych gospodarstw rolnych. Wjazd na działkę od strony północnej ze wskazanej drogi. Działka od strony wschodniej i zachodniej graniczy z podobnymi działkami zabudowanymi w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość zabudowana jest częściowo podpiwniczonym murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym z poddaszem użytkowym o pow. zabudowy 122m² (pow. użytkowa 185m²), dwoma garażami murowanymi jednostanowiskowymi, murowaną piwnicą oraz urządzonym i zadaszonym grillem, kominkiem, paleniskiem i małą altanką zlokalizowanymi z dala od budynku mieszkalnego - ok. 90m od drogi gminnej. Działa w kształcie zbliżonym do podłużnego prostokąta o wymiarach ok. 150m x 20m. Budynek mieszkalny dwurodzinny z wejściem od strony drogi gminnej i osobnym wejściem od strony południowej. Właściciel okazał potwierdzoną notarialnie umowę najmu całej nieruchomości na okres 10 lat, udostępnił do oględzin połowę budynku mieszkalnego położoną od strony południowej (parter + poddasze użytkowe). Jednocześnie wskazał, że druga część budynku zajęta przez najemcę jest identyczna (symetryczna), układ pomieszczeń taki sam i tak samo wykończona. Również jeden z garaży jest zajmowany przez najemcę, w związku z tym właściciel udostępnił jedynie garaż położony przy granicy wschodniej działki. Wskazać w tym miejscu należy, iż na nieruchomości urządzone są dwie furki i dwie bramy wjazdowe oraz dwa wjazdy z drogi gminnej, zamontowane są dwa odrębne domofony, dwie odrębne skrzynki pocztowe z oznaczeniem nr domu odpowiednio 297 i 297A. Wejście do budynku od strony południowej przez taras przy pokoju dzianym. Od ulicy (strona północna) identyczne wejście. Dwa odrębne (główne) wejścia do budynku od strony wschodniej budynku. Tarasy

10 str. 10 wraz ze schodami z przodu i z tyłu wykończone terakotą, wykonane barierki i balustrady z gotowych elementów betonowych. Salon położony od strony południowej (wysoki parter) wykończony standardowo. Wysokość pomieszczeń 2,50m. Podłoga wykonana z paneli PCV, ściany wykończone częściowo kamieniem, a częściowo gładkie. Sufit wykończony boazerią drewnianą. W rogu pomieszczenia (wewnętrzna część budynku) wykonany kominek przystosowany do ogrzewania budynku, wykończony kamieniem. Obok salonu, oddzielona od salonu ladą, kuchnia. Podłoga w pomieszczeniu wyłożona terakotą, ściany prawie do samej góry wykończone glazurą. Sufit i pozostała część ścian gładkie. Zabudowa kuchenna w stanie słabym. W centrum tej części budynku znajduje się klatka schodowa. Schody zabiegowe lane betonowe wykończone drewnem olchowym. Strop nad parterem z płyt betonowych z Fabryki Domów w Zamościu. Na poddaszu po prawej stronie od wejścia (nad salonem) znajduje się gabinet. Podłoga wykończona panelami PCV, ściany gładkie. Sufit ozdobny wykończony drewnem. Strop lekki na belkach poprzecznych. Z gabinetu wyjście na balkon od strony południowej, skąd jest dobry widok na pozostałą część działki położoną od strony południowej. Podłoże wykończone kostką, balustrada z zadaszeniem o konstrukcji drewnianej. Pokrycie podobnie jak dachu blacho-dachówka. Wypełnienie balustrady z płyty (tworzywo sztuczne - polimetakrylan metylu). Na wprost z klatki schodowej znajduje się niewielka sypialnia z oknem południowym. Wykończenia; panele podłogowe, ściany gładkie, sufit ozdobny wykończony drewnem, podobnie jak w gabinecie. Po stronie lewej od wejścia z klatki schodowej znajduje się łazienka. Wykończenia standardowe; glazura, terakota, sufit gładki. Budynek mieszkalny wzniesiony z pustaka, ocieplony styropianem (10cm). Wykonana elewacja zewnętrzna. Dach o konstrukcji drewnianej kryty blacho-dachówką, orynnowanie metalowe. Wykonane odwodnienie z kostki brukowej wraz z wjazdami od dwóch bram wjazdowych, wokół budynku, podjazdami do garaży i chodnikami. Drzwi wewnętrzne płytowe fabryczne, okna drewniane fabryczne. Drzwi wejściowe drewniane. Wyposażenie w media: en. elektryczna, gaz, woda z własnej studni, ekologiczna oczyszczalnia ścieków z rozprowadzeniem na tylną część działki (z dala od domu), ogrzewanie kominkowe (grzejniki PURMO). Kominy z cegły pełnej. Ogólnie stan wykończeń wewnętrznych budynku (na podstawie oględzin 1/2 części budynku) ocenić należy jako dobry, zaś sumaryczny stan techniczny budynku jako całości dobry, elementy konstrukcyjne budynku nie wskazują na potrzebę niezwłocznych remontów. Oceniając zużycie w sposób organoleptyczny, jego wysokość wynosi ok. 15%, co dla budynku tego typu jest korzystne, wskazuje na mocną jego konstrukcję, budynek ma ok. 10 lat. Kilkanaście metrów od budynku mieszkalnego, odpowiednio przy granicy wschodniej i zachodniej działki, znajdują się garaże jednostanowiskowe na samochód osobowy. Garaże murowane z pustaka, otynkowane wewnątrz, ocieplone styropianem. Wykonane elewacje budynków oraz posadzki betonowe. Garaże pokryte blacho-dachówką, dachy jednospadowe spad do środka działki. Wykonane orynnowanie. Zamontowane bramy uchylne metalowe. Nieco dalej w kierunku południowym, w odległości ok. 20m od budynku mieszkalnego, równo z tylnymi ścianami budynków garażowych, wykonane jest oddzielenie części mieszkalnej od pozostałej nieruchomości. Na środku wykonane jest przęsło metalowe na dwóch słupkach i podmurówce z cegły klinkierowej oraz zamontowane bramy przesuwne przesuwane do słupków metalowych znajdujących się za tylnymi ścianami garaży. Za przęsłem metalowym, znajduje się murowana z cegły piwnica. Wykonany strop betonowy, przykryty ziemią i obmurowany kamieniem. W piwnicy dwa otynkowane pomieszczenia. Wykonane posadzki betonowe oraz instalacja wentylacyjna. Doprowadzona en. elektryczna i woda.

11 str. 11 Około 20m dalej w kierunku południowym znajduje się altanka. Zadaszony grill, osobno piec kuchenny, osobno piec grillowy, osobno kominek murowany z kamienia oraz murowane palenisko ogniskowe. Wszystko przykryte dachem z blachy ocynkowanej. Konstrukcja nośna metalowa zabetonowana, wybrukowane przejścia i teren pod zadaszeniem. Do obiektu wykonano przyłącze elektryczne oraz doprowadzono wodę bieżącą. Zamontowano zlew kuchenny, półki i szafki. W kierunku południowym od altanki, pozostała część działki obsadzona jest drzewkami owocowymi i krzewami. Działka ogrodzona częściowo przęsłami z metaloplastyki wraz z bramami wjazdowymi, częściowo obrodzeniem betonowym, a większości siatką. Zamontowane oświetlenie ogrodowe. Działka zadbana, od strony wjazdów drzewka, krzewy ozdobne oraz kwiaty. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Dodatkowe walory gruntu (w tym fizyczne) jakie posiada nieruchomość są ponadprzeciętne. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) stanowiącej działkę nr ew. 97/4 w odniesieniu do terenu miejscowości Pniówek i miejscowości przyległych do miasta Zamościa, które determinuje zachowania na lokalnym rynku nieruchomości, oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako dobry (korzystny) ze względu na dojazd do samej nieruchomości drogą o nawierzchni bitumicznej. Dostęp do komunikacji miejskiej (MZK) - słaby, do obiektów handlowousługowych - przeciętny. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość uchwalonego uchwałą nr XXX/261/98 Rady Gminy Zamość z dnia 16 czerwca 1998 r. z późniejszymi zmianami, nieruchomość wyceniana położona jest w terenach zabudowy wiejskiej (zagrodowej i jednorodzinnej) z nieuciążliwymi usługami publicznymi i komercyjnymi, obsługą rolnictwa, nieuciążliwą działalnością gospodarczą, obsługą ruchu turystycznego krajowego. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest do celów mieszkaniowych. Według oświadczenia właściciela, który okazał umowę najmu poświadczoną notarialnie, nieruchomość jest wynajmowana (umowa najmu na 10 lat brak zapisów w dziale III księgi wieczystej w zakresie prawa zobowiązaniowego). Brak informacji dotyczącej ubezpieczenia nieruchomości. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku /Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm./ zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

12 str. 12 Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla przewidywanego zgodnie ze studium i aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej prawa własności zabudowanej nieruchomości ozn. nr ewidencyjnym 97/4 położonej w Pniówku dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Ponieważ zarówno budynek mieszkalny jaki pozostałe naniesienia są częścią składową nieruchomości gruntowej w związku z tym nie uzasadnioną byłaby odrębna wycena gruntu i odrębna budynków i naniesień. Dlatego też, mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny prawa własności nieruchomości w odniesieniu do całości (działka + budynki i pozostałe naniesienia). Uzasadnia to również fakt, iż powierzchnia gruntu jest stosunkowo niewielka i zabezpiecza w pełni funkcjonowanie budynków i pozostałych naniesień. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Zamość, a dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z zabudową garażową bądź podobną, o gabarytach i stanie najbardziej zbliżonym do nieruchomości wycenianej. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 13 lutego 2014 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

13 str. 13 W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości jako całości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym.

14 str. 14 Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono: 1. rodzaj rynku: rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz zabudową towarzyszącą na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku gmina Zamość, w szczególności podobna lokalizacja, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych wynika, że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Ponieważ analiza pokazała dużą niejednorodność rynku, dokonano jego spłaszczenia w kierunku wyselekcjonowania nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, co spowodowało wyrównanie badanego rynku. Na tak przyjętym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej na warunkach prawa własności, przeznaczonych zgodnie ze studium lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod taką zabudowę zanotowano 9 transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej wyżej nieruchomości, które zostały wyselekcjonowane ze zbioru nieruchomości z uwagi na to, że nosiły cechy nieruchomości wycenianej.

15 str. 15 Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej na warunkach prawa własności w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku wahają się od 2.079,65 zł. do 3.500,00 zł. Cena minimalna dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 2011 r. o pow. użytkowej 113m², położonym z dala od głównych dróg, tj. o słabej lokalizacji szczegółowej, z dobrym wyposarzeniem w media, z budynkiem mieszkalnym w dobrym stanie technicznym. Cenę maksymalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana w dobrym położeniu szczegółowym, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. użytkowej 100m² w bardzo dobrym stanie technicznym i standardzie oraz z korzystnym dojazdem. Na uwagę zasługuje fakt, iż mniejsze znaczenie dla cen transakcyjnych w tym zbiorze, jak pokazuje analiza, ma powierzchnia działki gruntu. Rynek takich nieruchomości jest dość niejednorodny i niespójny. Pozwala jednak na zastosowanie jednolitej jednostki porównawczej, jaką jest 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jako najbardziej cenotwórczy parametr dla tego zbioru. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja szczegółowa, stan techniczny budynku i standard wykończenia oraz dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne pod tą cechą kryją się zarówno walory gruntu pod względem dalszej zabudowy jak i zabudowy garażowej bądź innej już obecnej. Bez znaczenia nie pozostają również walory gruntu ze względu na dojazd i dostęp do nieruchomości. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu opinii. Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 1 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na warunkach prawa własności, przeznaczonych zgodnie ze studium lub miejscowym planem zagospodarowania pod taką zabudowę. Tabela nr 1. Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej na warunkach prawa własności Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja szczegółowa 40% 2 Stan techniczny budynku/ standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100%

16 str. 16 Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tabela nr 2. Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie mieszkaniowej na warunkach prawa własności Lp. Cecha Strefy, klasy Korzystna, blisko centrum i głównych dróg (ulic) oraz centrum handlowych i usług (komunikacji) 1. Lokalizacja szczegółowa Dobra, w strefie peryferyjnej oraz przy głównych drogach (przeciętny dostęp do środków komunikacji) Słaba, w strefie peryferyjnej z dala od głównych dróg, szczególnie na terenach wiejskich (rolniczych) Bardzo dobry, do użytku bez ponoszenia nakładów, na bieżąco przeprowadzone remonty bieżące i konserwacje 2 Stan techniczny budynku/ standard Dobry, wymaga drobnych remontów lub prac konserwacyjnomodernizacyjnych Słaby, budynek w słabszym stanie technicznym konieczny remont kapitalny podstawowych elementów konstrukcyjnych lub funkcjonalnych Ponadprzeciętne, działka znacznej wielkości powyżej 2500m² z możliwością dalszej zabudowy lub zabudowana dodatkową zabudową ponadstandardową 3 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Przeciętne (od 1500 do 2500m²), z możliwością zabudowy dodatkowego budynku lub zabudowana takim budynkiem Słabe, mała powierzchnia gruntu (poniżej 1500m²) - układ ograniczający dalszą zabudowę Korzystny, bezpośrednio z drogi głównej o nawierzchni. bitumicznej Przeciętny, bezpośredni z drogi osiedlowej lub gminnej 4 Dojazd i dostęp (wiejskiej) o nawierzchni utwardzonej (bitumicznej, itp.) Niekorzystny, pośredni, z utrudnionym dostępem do drogi o nawierzchni bitumicznej dostęp drogą gruntową powyżej. 500m Ze względu na to, że na lokalnym rynku nieruchomości w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę było stosunkowo mało transakcji tego typu nieruchomościami i nie jest możliwe wyznaczenie w sposób analityczny trendu czasowego, odstąpiono od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Wzięto pod uwagę wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości w rejonach podmiejskich od końca 2011 roku mają tendencję stałą, stąd do dalszych obliczeń przyjęto trend czasowy Tr = 0.

17 str Określenie wartości prawa własności nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanej i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej nieruchomości, zestawiono w Tabeli nr 3: Tabela nr 3. Zestawienie cech nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny Zestawienie cech Lp charakteryzujących Parametry cech obiektu wycenianego nieruchomość 1 Data przeprowadzania szacunku 29 maj 2014 r. 2 Adres 3 Szacowane prawo 4 Powierzchnia działki 3000 m² 5 Powierzchnia domu 185m² 6 Lokalizacja szczegółowa Dobra Pniówek 297A i 297, gm. Zamość Własność Stan techniczny budynku/ 7 Dobry standard Dodatkowe walory gruntu, w tym 8 Ponadprzeciętne fizyczne Korzystny 9 Dojazd i dostęp 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz zabudową towarzyszącą, najbardziej podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny pod względem cech rynkowych, tj. Lp 4, 6 i 9 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w Załączniku nr 1. Tabela nr 4. Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny - metoda porównywania parami Lp. 1 2 Zestawienie cech Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa nieruchomości Lokalizacja szczegółowa Stan techniczny budynku/ standard kwoty poprawki cenowa 40% 568,14 30% 426,11 XiA XiB -284,07 213,05-213,05 XiC

18 str. 18 Dodatkowe walory 3 gruntu, w tym 20% 284,07 284,07 fizyczne 4 Dojazd i dostęp 10% 142,04 142,04 5 Suma poprawek 100% 1 420,35 355,09-213,05 71, , , , , , , Cena jedn. 1 m² wg aktu w odniesieniu do 1 m² pow. użytkowej budynku mieszkalnego Cena w odniesieniu do 1 m² pow. użytkowej budynku mieszkalnego poprawiona Oszacowana wartość 1m² 71, , Obliczenie aktualnej wartości prawa własności nieruchomości Aktualną wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w obrębie Pniówek, gm. Zamość, ozn. nr ew. 97/4 obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 4. Dla obliczonej w Tabeli nr 4 ceny jednostkowej 1m² prawa własności obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: WR97/4 = Cj x Puż = 2.907,27 [zł/m²] x 185 [m²] = ,95 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: WR97/4 = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. nr ew. 97/4 położonej w obrębie Pniówek, gm. Zamość wynosi: zł. słownie: pięćset trzydzieści osiem tysięcy złotych Określona w niniejszej opinii wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. nr ew. 97/4 położonej w obrębie Pniówek, gm. Zamość stanowi aktualną wartość rynkową prawa własności nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 2.907,27zł/m² mieści się w przedziale

19 str. 19 cen uzyskiwanych na lokalnym rynku nieruchomości, tj. pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 13 lutego 2014 r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej oraz profesjonalnych ekspertyz techniczno-budowlanych w zakresie zużycia obiektów budowlanych. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do aktualności tej wartości w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi oraz zabudową towarzyszącą z rynku lokalnego obejmującego gm. Zamość, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt, 4. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt, 5. Odpis zwykły z księgi wieczystej Nr ZA1Z/ /2, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków, 8. Mapa zasadnicza w skali 1: 1000, 9. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt. Zamość, 29 maja 2014 r.