Podejście mieszane w wycenie nieruchomości

Transkrypt

1 Podejście mieszane w wycenie nieruchomości ci

2 PODEJŚCIE MIESZANE RozpWyc Nota Interpretacyjna Nr 4: Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości ci

3 PODEJŚCIE MIESZANE [założenie] Jeżeli eli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości ci określa się w podejściu mieszanym.

4 PODEJŚCIE MIESZANE METODA POZOSTAŁOŚCIOWA METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU

5 Metoda pozostałościowa Zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego kosztowego Metodę pozostałościow ciową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, ci, jeżeli eli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającemu w szczególno lności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu u lub remoncie obiektu budowlanego.

6 Zastosowanie metody pozostałościowej do określania wartości rynkowej nieruchomości, ci, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości ci podobnych do nieruchomości ci szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym. wymaga określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, ci, która podlega wycenie.

7 Zastosowanie metody pozostałościowej przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku. Przyjęcie danych wejściowych do wyceny powinno zostać uzasadnione.

8 Procedura 1. Wartość rynkową nieruchomości ci określa się jako różnicr nicę wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu zakładanego adanego rozwoju i kosztów w rynkowych związanych zanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji. wg wzoru: W R = W K (K R + Z I ) gdzie: W R - wartość rynkowa nieruchomości, ci, W K - wartość nieruchomości ci po zrealizowaniu rozwoju, K R - koszty rynkowe związane zane z rozwojem nieruchomości, ci, - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji. Z I

9 Procedura, cd. 2. Określenie wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu rozwoju (WK). 3. Określenie rynkowych kosztów w związanych zanych z rozwojem nieruchomości ci (KR), m.in: - koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień, - koszty zakupu, - koszty wstępne, - koszty budowy, - inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane - koszty finansowania. 4. Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (ZI) uzyskiwanego na rynku nieruchomości ci podobnych. 5. Określenie wartości rynkowej nieruchomości ci (WR) jako różnicy r wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów w rynkowych związanych zanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości ci podobnych. 6. Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np.. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.

10 Zysk inwestora Z I Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny od rodzaju inwestycji wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i zaangażowanie w proces inwestycyjny. Przyjmuje się zysk inwestora, może e być określony jako: procent rynkowych kosztów w związanych zanych z rozwojem (KR) lub wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu zakładanego adanego rozwoju (WK).

11 Metoda kosztów w likwidacji metoda stosowana, gdy częś ęści składowe gruntu przeznaczone sąs do rozbiórki rki wartość nieruchomości ci równa r jest kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszt likwidacji częś ęści składowych gruntu, powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce. rce. W = W g K r + W M gdzie: W wartość nieruchomości ci W g koszt nabycia gruntu (wartość rynkowa) K r koszt likwidacji częś ęści składowych gruntu (powiększony o koszty utylizacji materiałów w szkodliwych, np. azbestu) W M wartość materiałów w z odzysku

12 Metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntu Stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości ci przeznaczonych na cele rolnicze lub leśne, gdy brak transakcji rynkowych dla tego typu nieruchomości ci Wartość 1 ha gruntu ustala się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony żyta albo ceny 1m 3 drzewa Klasy gruntów w z katastru nieruchomości ci Typy siedliskowe lasów w z planów w urządzenia lasów Okręg g podatkowy wg przepisów w o podatku rolnym

13 Podejście mieszane w wycenie gruntów w rolnych w przypadku ustalania wartości plantacji będącej b w okresie plonowania wartość plantacji określa się jako sumę kosztów w jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytk ytków w od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości ci Wartości utraconych pożytk ytków w i poziom nakład adów w określa się biorąc c w szczególno lności pod uwagę: (1) cechy roślin ( gatunek, odmianę,, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytk ytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakład adów w przy racjonalnych kosztach, (5) dochód d związany zany z gruntem i innymi urządzeniami.

14 Podejście mieszane w wycenie plantacji wieloletnich t Wp = Wi 1 + T W K Wp wartość plantacji wg stanu na dzień wyceny Wi koszty inwestycyjne związane zane z założeniem i pielęgnacj gnacją plantacji do pierwszego roku plonowania Wk wartość utraconych pożytk ytków w za lata pozostałe e do końca okresu pełnego plonowania A odpis amortyzacyjny t ilość lat, od pierwszego roku plonowania do momentu wyceny T ilość lat pełnego plonowania

15 Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntów Tylko w przypadku gdy brak na rynku lokalnym podobnych transakcji oraz brak danych dotyczących cych stawek rynkowych czynszów w dzierżawy nieruchomości ci wskaźniki szacunkowe wyrażone sąs w decytonach ziarna żyta i przypisane w zależno ności od położenia gruntu w okręgu podatkowym odpowiednim użytkom gruntowym i ich klasom

16 Wartość działek w podejściu mieszanym Wt = n n Pk i Wsz i Wg = Wt(1 ± i= 1 i= 1 u i ) C Wt wartość tabelaryczna działki w dt ziarna żyta Pk i powierzchnia i-tego i konturu klasyfikacyjnego Wsz i wskaźnik szacunkowy i-tego i konturu klasyfikacyjnego wyrażony w dt żyta / 1 ha (ustalany na podstawie danych zamieszczonych w tabeli) i określany w zależno ności od położenia w okręgu podatkowym oraz użytku i klasy bonitacyjnej tego konturu Wg wartość działki po uwzględnieniu charakterystycznych cech tej działki, korygujących wartość tabelaryczną u i współczynniki korygujące wartość tabelaryczną C cena decytony ziarna żyta, przyjęta z rynku lokalnego

17

18

19

20 Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntu grunty leśne W gl = Σ(N Szi,j P) i C 1m 3 1m dr (1 i=1 (1 + v 1 + v v n ) gdzie: NSzi,j wskaźnik szacunkowy dla i-tej i grupy typu siedliskowego lasów w oraz j-tego okręgu podatkowego, P i powierzchnia nieruchomości ci leśnej w i-tej i grupie typu siedliskowego, C 3 1m dr cena 1 metra sześciennego drewna, v 1, v 2,..., v n współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości ci leśnych; współczynniki korekcyjne vi ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu V.6

21 Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntu cena drewna z nadleśnictwa, nictwa, z rynku lokalnego, średnia ważona za 3 lata z uwzględnieniem sortymentów grupy typów w siedliskowych z planu urządzenia lasu okręg g podatkowy wg przepisów w o podatku rolnym cechy nieruchomości: ci: stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i gł dróg g dojazdowych, możliwo liwość przeprowadzenia zrywki, rodzaje gruntów w przyległych, ych, walory rekreacyjne

22 Skale ocen cech nieruchomości ci (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynnik czynników w korekcyjnych. Nr cech Położenie nieruchomości ci w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu u na drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym) Położenie nieruchomości ci w obszarach zagrożonych onych masowym występowaniem szkodników w pierwotnych Położenie nieruchomości ci w obszarach zagrożonych onych lub opanowanych przez szkodniki wtórne Położenie nieruchomości ci w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej Możliwo liwości przeprowadzenia zrywki (warunki) Jakość drogi dojazdowej Cechy rynkowe Stopień degradacji siedliska Leśnego Sąsiedztwo użytku ytków w przyległych ych Walory rekreacyjne nieruchomości ci bardzo dobry; dobry; częś ęściowo zdegradowane; znacznie zdegradowane - nie występuje - uszkodzenia słabe s - uszkodzenia średnie - uszkodzenia silne nie występuje występuje nie występuje występuje Ocena bardzo dobre; dobre; słabes bardzo dobre; dobre; średnie; trudne; b. trudne bardzo dobra; dobra; niska bardzo korzystne korzystne przeciętne niekorzystne bardzo dużej przydatności; duża a przydatność ść; ; mała przydatność ść; ; nieprzydatne Współczynniki korekcyjne v i 0,1; 0,05; - 0,05; - 0,1 0,2 0,05-0,1-0,2 +0,05-0,05 +0,05-0,05 +0,1; +0,05; - 0,1 0,2; 0,1; 0; - 0,1; - 0,2 +0,1; +0,05; - 0,05 +0,05 0,00-0,05-0,1 0,1 ; 0,05; 0,00; - 0,05

23

24

25 Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników szacunkowych gruntu nieruchomości ci zadrzewione i zakrzewione; brak transakcji W G n = i= 1 ( N P) C 1+ v... + v +... v ) sz ( i j q 1 i +, n gdzie: N sz i, j wskaźnik szacunkowy wyrażony w decytonach ziarna żyta dla 1 ha gruntu ornego dla i-tej klasy bonitacyjnej i obiektu położonego onego w j-tym okręgu podatkowym; wskaźnik szacunkowy ustala się,, przyjmując c 50% wskaźnika dla gruntu ornego w klasie bonitacyjnej przyjętej dla tych gruntów, z tym że e dla klasy III i klasy IV stosuje się odpowiednio wskaźniki szacunkowe gruntu ornego dla klas IIIb i IVb, P powierzchnia nieruchomości ci zadrzewionej i zakrzewionej w i-tej, i klasie bonitacyjnej. C q cena jednej decytony ziarna żyta, ustalona z rynku lokalnego dla miejsca położenia nieruchomości, ci, v i współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości ci innych niż klasa bonitacyjna i położenie w okręgu podatkowym, mające wpływ na wartość gruntu. Współczynniki korekcyjne vi ustala rzeczoznawca majątkowy. Mogą one przyjmować wartości określone w tabeli nr 2 komentarza do Standardu.

26

27 Skale ocen cech gruntów w zadrzewionych i zakrzewionych oraz wynikających z tych cech współczynnik czynników w korekcyjnych Numer cechy Cechy rynkowe Ocena Współczynniki korekcyjne bardzo dobre + 0,2 dobre + 0,1 1. Możliwo liwość przeprowadzenia zrywki (warunki) średnie 0,0 trudne - 0,1 bardzo trudne - 0,2 droga utwardzona + 0,1 2. Dostępno pność i związana zana z tym możliwo liwość transportu drewna (warunki dojazdu) droga gruntowa brak dojazdu 0,0-0,1 bardzo przydatność duża 0,1 3. Walory rekreacyjne duża a przydatność mała a przydatność 0,05 0,0 nieprzydatne - 0,05