Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 195 i 71/1 położonej we wsi Święte Laski obręb 9 ŚWIĘTE LASKI, Gmina Maków, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /9 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 24 maja 2012 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI działka grunt (nieruchomośc) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) drzewostan 71/1 grunt leśny 720,00 zł 600,00 zł grunt rolniczy10 600,00 zł razem działka ,00 zł 600,00 zł RAZEM ,00 zł ,57 zł w tym: bud. Mieszk ,00 zł bud. Gosp ,60 zł 195 ogrodzenie 3 311,99 zł bramy z furtkami 3 734,29 zł grunt pod przył. Elektr. 729,97 zł zabudową ,00 zł przył. Kanal ,72 zł grunt leśny 1 700,00 zł 6 980,00 zł razem działka ,00 zł ,57 zł ,57 zł 6 980,00 zł OGÓŁEM NIERUCHOMOŚĆ GRUNT BUDOWLE DRZEWOSTAN RAZEM ,00 zł ,57 zł 7 580,00 zł ,57 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Stodoła murowana Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 1,29 ha oznaczona numerami ewidencyjnymi jako działki: 195 i 71/1 (obręb 09 Święte Laski), zabudowa jest usytuowana na działce nr 195. Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny, budynek gospodarczy stodoła, część działki stanowi grunt leśny (0,31 ha). Działka 71/1 stanowi grunt rolny (częściowo zadrzewiony samosiewem sosny). Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 93,33m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /9 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 118/12 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY 4

5 Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/ /9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielem jest: Pani Wiesława Grochowska. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części wsi Święte Laski, przy trasie Maków - Chlebów. Nieruchomość jest ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu. Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5

6 Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Według wypisu z rejestru gruntów, który stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu złożona jest z działek: nr 71/1 0bręb Święte Laski, gmina Maków, pow. skierniewicki obszar 0,66 ha Działka wykorzystywana jest na cele rolne i leśne: na powierzchni 0,13 ha porósł las (młodnik) z zalesienia naturalnego ( samosiewu). powierzchnia 0,53 ha jest odłogowana (bez uprawy) nr 195-0bręb Święte Laski, gmina Maków, pow. skierniewicki obszar 0,63 ha powierzchnia 0,32 ha stanowi zabudowę zagrodową, na która składają się: - budynek mieszkalny - budynek gospodarczy - ogrodzenie frontowe - przyłącze elektryczne - przyłącze kanalizacyjne ze zbiornikiem ścieków powierzchna 0,31 ha stanowi las W wykonaniu postanowienia art. 948 Kpc wycena obejmie następujące części: Działka nr 71/1-0,13 ha grunt leśny z lasem 0,13 ha (las młodnik) - 0,53 ha grunt rolny odłogowany Działka nr 195-0,32 ha grunt zurbanizowany pod zabudową złożoną z budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego, przyłącza elektrycznego, ogrodzenia frontowego i przyłącza kanalizacyjnego ze zbiornikiem ścieków - 0,31 ha grunt leśny Średni wskaźnik bonitacji gleby wynosi 0,2066 co odpowiada klasie VI. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny - murowany w technologii tradycyjnej, częściowo podpiwniczony, jednokondygnacyjny, w zabudowie wolnostojącej. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 129,25 m 2 Powierzchnia użytkowa: 93,33 m 2 Budynek parterowy, złożony z dwóch brył, podpiwniczony częściowo. 6

7 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI PARTER 1. Ganek 2,10 2,76 5,80 2. Sień 2,23 2,15 4,79 3. Klatka schodowa 1,60 2,20 3,52 4. Korytarz 3,62 1,35 4,89 5. Kuchnia 4,00 3,70 14,80 6. pokój dzienny 3,95 4,98 19,67 7. pokój 1 4,52 3,95 17,85 8. pokój 2 3,32 4,06 13,48 9. pokój 3 3,22 2,65 8,53 Powierzchnia użyt. Razem 93,33 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z pustaków ceramicznych ściany działowe murowane z cegły pełnej strop płyta betonowa na belkach stalowych schody betonowe dach- konstrukcja drewniana, pokrycie - ondulina stolarka okienna PCV stolarka drzwiowa- drewniana typowa podłogi i posadzki : - łazienka terakota, - kuchnia terakota; - w pokojach panele, wykładziny; tynki i okładziny : - tynki wapienne + malowanie emulsyjne Instalacje: elektryczna siły i światła wodociągowa z sieci kanalizacyjna (do własnego szamba) centralne ogrzewania (z własnej kotłowni węglowej) 7

8 Rok budowy: r. Stan techniczny budynku: średni, wykończenie budynku w niskim standardzie Stodoła murowana Budynek gospodarczy - murowany. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 66,60 m 2 Powierzchnia użytkowa: 56,61 m 2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z cegły konstrukcja dachowa drewniana - pokrycie eternit stolarka drzwiowa- drewniana Stopień zużycia 40% Budowle A/ Ogrodzenie Ogrodzenie z prętów stalowych dł. 20,30m Dwie bramy wjazdowe z prętów stalowych szer. 4,7m, furtka szer. 1,20m Stopień zużycia: 30% B/ Przyłącze: przyłącze elektryczne napowietrzne dł. 30m, st. zużycia 40% przyłącze wodociągowe z sieci dł. 15m, st. zużycia 40% przyłącze kanalizacyjne do własnego zbiornika dł. 3m, st. zużycia 40% Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 8

9 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: Działka RMj zabudowa rolno-usługowa (do 75 m w głąb działki), Dalsza część działki 9.06.ZR tereny rolne do zalesienia. Działka 71/1 brak planu w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego znajduje się w obszarze: tereny rolne. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi zabezpieczenie egzekucji. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwa rolnicze, które nie odznaczają się zbyt dużym podobieństwem, standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr V.4 9

10 przewiduje w pkt. 3.4 i 4.9 możliwość wyodrębnienia części funkcjonalnych i wycenę każdej z nich osobno. Suma wartości poszczególnych części określi wartość rynkową całego gospodarstwa. Niniejszy operat w dalszej części odrębnie określi wartość każdej z części: Do określenia wartości budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych oraz gruntów rolnych zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami Z uwagi, iż na rynku brak transakcji na grunt leśny do określenia wartości gruntu leśnego zastosowano: 1/ dla drzewostanu starszego - podejście : mieszane - metodą : wskaźników szacunkowych gruntów. 2/ dla drzewostanu młodszego - podejście kosztowe, - metodę kosztów odtworzenia - technikę szczegółową dla gruntu leśnego zgodnie z Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Działka nr 71/ Wycena gruntu leśnego ( Ls ) Grunty zapisane w ewidencji gruntów jako grunty leśne, zadrzewione lub zakrzewione, wartość określa się według poniższego wzoru: n W gl = (N Szi,j P i ) C 1m 3 dr 1 + (v 1 + v v n ) i=1 gdzie: N Szi,j wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego, P i powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego, 3 C 1m dr cena 1 metra sześciennego drewna, ustalona zgodnie z zasadami określonymi w p.4.11, v 1, v 2,..., v n współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w p cech nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne v i ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu. Typ siedliskowy grupa 2 ( bór mieszany świeży) Okręg podatkowy - II N sz = 24 m 3 /ha P = 0,13 ha 10

11 3 C 1m dr = 144,29 zł obliczona jako średnia ważona przyjęta na podstawie danych udostępnionych z Nadleśnictwa Skierniewice z ostatnich trzech lat (2008,2009,2010). Numer cech Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynników korekcyjnych. Cechy rynkowe Stopień degradacji siedliska leśnego dobry Ocena Współczynniki korekcyjne vi 0,05 Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego 0,20 oddziaływania przemysłu na nie występuje drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym) Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych nie występuje +0,05 masowym występowaniem szkodników pierwotnych Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub nie występuje opanowanych przez szkodniki +0,05 wtórne Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub dobre +0,05 działki siedliskowej Możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki) dobre 0,1 7. Jakość drogi dojazdowej 8. Sąsiedztwo użytków przyległych 9. dobra +0,05 bardzo korzystne +0,05 Walory rekreacyjne nieruchomości mała przydatność 0,00 Razem współczynniki korekcyjne 0,60 Wartość gruntu leśnego Wgl = (24m3/ha x 0,13 ha) x 144,29 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 720,30 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 720 zł Określenie wartości rynkowej drzewostanu o pow. 0,13 ha (młodnika) Z uwagi, iż na rynku brak transakcji na grunty zalesione młodniki do określenia wartości zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową stosując wzór: W = W Ki * P * k 1,i * k 2,i W Ki - Ponoszone koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia uprawy, 11

12 zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku odniesione do powierzchni 1 ha, we właściwym terytorialnie nadleśnictwie lub występujące na rynku lokalnym ze względu na położenie nieruchomości. P - pole powierzchni drzewostanu w hektarach. k 1,i współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu. Współczynnik k 1,i przyjmuje następuje wartości w zależności od jakości drzewostanu: k 1,1 = 1,0 jakość bardzo dobra i dobra k 1,2 = 0,9 jakość zadawalająca k 1,3 = 0,8 jakość zła k 2,i współczynnik uwzględniający wypady i przerwy w uprawach i młodnikach, które są przewidziane do poprawek i uzupełnień. Współczynnik k 2,i przyjmuje następujące wartości w zależności od stopnia zadrzewienia określającego stopień zdatności lub stopień pokrycia powierzchni drzewami: k 2,1 = 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 0,8 i więcej k 2,2 = 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7 k 2,3 = 0,6 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5 do 0,6 Dane do wyceny: W K,i dla sosny na 1 ha 1. przygotowanie gruntu 1230zł/ha 2. koszt sadzonek i sadzenia 2 400zł 3. pielęgnacja 601zł/1zabieg (1,5 zabiegu przez 3 lata) 4. koszt replementów 262zł/ha (przez 3 lata) W K,i = 1230zł zł + (601zł x 1,5 x 3lata) + 262zł/ha x 3 = 7 120,50zł/ha W = W Ki * P * k 1,i * k 2,i W Ki = 7 120,50zł P = 0,13ha k 1 = 0,8 k 2 = 0,8 Zatem: W = 7 120,50zł/ha x 0,13ha x 0,8 x 0,8 = 592,43 zł Przyjęto: 600 zł Określenie wartości rynkowej gruntu rolnego opow. 0,53 ha Segment rynku grunt rolny niezabudowany Obszar rynku Gmina Maków, pomocniczo Gmina Lipce Reymontowskie. Okres badania cen od początku 2010 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku segment rynku grunty rolne niezabudowane Analizując rynek wtórny w obrocie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym w gminie Maków oraz Lipce należy stwierdzić, iż sprzedaż dotyczy pojedynczych działek o małej powierzchni. Przyjęte transakcje do analizy stanowią grunty rolne i wykorzystywane są rolniczo. 12

13 Nr działki Obszar ha Cena jednostkowa C. jedn. skoryg. tr. czasowym Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Obręb / Krężce 3877, 388 1, zł / Wola Drzewiecka 701, 703 0, zł / Drzewce 1023/2 0, zł ,200/1, / Drzewce 0/2,912 0, zł / Lipce Reymontowskie 588 0, zł / Maków 104/2 2, zł / Maków 504 0, zł / Krężce 77 0, zł / Słomków 269/3 0, zł W analizowanym okresie trend czasowy jest ujemny i wynosi -1,30891 zł/ha/dzień. Trend czasowy wyliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. Wykres trendu czasowego paź 09 sty 10 maj 10 sie 10 lis 10 lut 11 cze 11 wrz 11 gru 11 kwi 12 lip 12 Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od zł/ha do zł/ha. Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Na podstawie analizy rynku, informacji z agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisu nieruchomości i celu oszacowania ustalono cechy ( atrybuty) mające wpływ na cenę - Lokalizacja szczegółowa z wagą 35% - Powierzchnia gruntu z wagą 30% - Klasa bonitacyjna z wagą 15% - Kształt z wagą 20% 13

14 Do wyżej przyjętych cech przyjęto następujące stany pośrednie w obrębie cechy i odpowiadające im poprawki kwotowe. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ wieś gminna 1, zł wieś II rzędna 0, zł 35% zł wieś III rzędna 0,000 0 zł POWIERZCHNIA BONITACJA do 0,5000 ha 1, zł od 0,50001 do 1,000 ha 0, zł od 1,0001 do 2,0000 ha 0, zł od 2,0001 do 4,0000 ha 0, zł 30% zł powyżej 4,0000 ha 0,000 0 zł 15% zł RIIIa 1, zł RIIIb 0, zł RIva 0, zł RIvb 0, zł RV 0, zł RVI 0,000 0 zł KSZTAŁT 20% zł kwadrat 1:1 1, zł prostokąt 1:2 0, zł prostokąt 1:5 0, zł prostokąt 1:10 0, zł prostokąt 1:25 0, zł prostokąt 1:50 0, zł prostokąt 1:100 0, zł nieregularny 0,000 0 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin= Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 ha fizyczny 14

15 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 1271/ / / /2011 DATA TRANS CJ ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Trend -1,3089-1,3089-1,3089-1,3089 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny ,85 zł ,43 zł ,43 zł ,81 zł LOKALIZACJA Wola Drzewiecka Drzewce Drzewce Lipce Reymontowskie POWIERZCHNIA (ha) 0,9400 0,4050 0,8615 0,2000 BONITACJA RIVa RIVb RIVa RIIIb KSZTAŁT prostokąt 1:10 kwadrat 1:1 prostokąt 1:10 prostokąt 1:25 Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych: LOKALIZACJA Święte Nowaki wieś II rzędna POWIERZCHNIA 0,5300 od 0,50001 do 1,000 ha BONITACJA RVI RVI KSZTAŁT prostokąt 1:25 prostokąt 1:25 15

16 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości 1 ha gruntu: Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP x 1271/ / / /2011 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x zł zł zł zł Trend czasowy x -1,3089 zł -1,3089 zł -1,3089 zł -1,3089 zł Cj skorygowana trendem czsowym x zł zł zł zł LOKALIZACJA wieś II rzędna wieś III rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś gminna Wartość cechy 5 729,00 zł 0,00 zł 5 729,00 zł 5 729,00 zł ,00 zł Poprawka x 5 729,00 zł 0,00 zł 0,00 zł ,00 zł POWIERZCHNIA 0,53 0,94 0,405 0,8615 0,2 powierzchnia od 0,50001 do 1,000 ha od 0,50001 do 1,000 ha do 0,5000 ha od 0,50001 do 1,000 ha do 0,5000 ha Wartość cechy 7 366,00 zł 7 366,00 zł 9 821,00 zł 7 366,00 zł 9 821,00 zł Poprawka x 0,00 zł ,00 zł 0,00 zł ,00 zł BONITACJA RVI RIVa RIVb RIVa RIIIb Wartość cechy 0,00 zł 2 946,00 zł 1 964,00 zł 2 946,00 zł 3 928,00 zł Poprawka x ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł KSZTAŁT prostokąt 1:25 prostokąt 1:10 kwadrat 1:1 prostokąt 1:10 prostokąt 1:25 Wartość cechy 2 180,00 zł 3 274,00 zł 4 426,00 zł 4 426,00 zł 2 180,00 zł Poprawka x ,00 zł ,00 zł ,00 zł 0,00 zł Poprawka łączna x 1 689,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x ,85 zł ,43 zł 6 303,43 zł ,81 zł Waga x Cj średnia wagowana ,27 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu 0,53 ha x ,27 zł/ha = ,27 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł 8.2. Działka nr Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - budynku mieszkalnego wraz ze stodołą i gruntem o pow. 0,32 ha Analiza rynku 1. Rodzaj rynku: nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi 2. Obszar objęty analizą: powiat skierniewicki 3. Analiza w okresie: r. do dnia wyceny Wnioski z analizy: W powiecie skierniewickim napotkano kilka transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami 16

17 Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 Działka Nr Powiezchnia działki Powierzchnia uzytkowa [m2] Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w mieszkalnymi jednorodzinnymi jest dość zróżnicowany. Występują transakcje nieruchomości zabudowane domami wybudowanymi w latach 70, 80 oraz w 2002 i 2003 roku w dobrym stanie technicznym jak również z przeznaczeniem do remontu. Do analizy szczegółowej wybrano 10 transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. W związku z małą ilością transakcji na rynku, oraz dużym odstępem w czasie, trendu czasowego nie obliczano. Ceny zawarte są w przedziale od 2 000,00 zł/m2 do 3 495,93 zł/m2. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY REP OPIS 1937/ Rowiska 2 800,00 zł 139/1,140/ budynek murowany 2100/ Samice 2 214,28 zł 13/ / / Sierakowice Prawe 2 250,00 zł 602/1,603/ Sierakowice Lewe 3 000,00 zł 283/2,283/ / Korabiewice 2 702,70 zł 193, / Studzieniec 2 818,18 zł 55/ / Bartniki 3 148,14 zł 345/ / Joachimów Mogiły 3 495,93 zł 273/12,273/ / Bolimów 2 000,00 zł / Lipce Rey ,89 zł budynek przeznaczony do remontu, wiek 55 lat Budynek murowany, wymagajacy remontu. budynek nowy, rok zakończenia budowy Wykonany w trechnologii tradycyjnej.pokryty blachodachówką. budynek mieszkalny drewniany, o 2 kondygnacjach nadziemnych.rok budowy budynek mieszkalny murowany, wyposażony w instalacje elektryczną wodociagową oraz Budynek wykonany w technologii tradycyjnej. Rok budowy 2003 r. budynek mieszkalny parterowy drewniany z poddaszem.wybudowany w 2005 roku. Bud.gosp. budynek wykonany w technologi tradycyjnej, w zabudowie bliźniaczej. Wyposażony w instalacje. Komórki. Budynek murowany, podpiwniczony, parterowy przeznaczony do remontu Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji poszczególnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których ustalono wagi: - Lokalizacja ogólna 20 % - Kształt i wielkość działki 10 % - Powierzchnia użytkowa domu 20% 17

18 - Standard, funkcjonalność budynku 25 % - Stan techniczny budynku 25 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na Rodzaj cechy LOKALIZACJA OGÓLNA cechę = 1495,93 zł Częściowy wpływ ceny na cechę Wieś gminna - znajduje się: siedziba gminy, posterunek policji, gimnazjum, kościół, kilka sklepów spożywczych, kilka zakładów usługowych. Wieś dobrze skomunikowana (PKS) z powiatem. 1,00 299,19 zł Wieś drugorzędna - znajduje się:szkoła 20% 299,19 zł podstawowa, parę sklepów spożywczych, kościół, komunikacja publiczna z powiatem 0,50 149,59 zł Wieś trzeciorzędna - znajduje się tylko jeden sklep spożywczo-przmysłowy, brak komunikacji publicznej 0,00 0,00 zł KSZTAŁT I WIELKOŚĆ DZIAŁKI 10% 149,59 zł b. dobry - kształt regularny ( kwadrat, prostokąt ) 2000 m2. 1,00 149,59 zł zadawalający - kształt o regularnych proporcjach boków umożliwiajacy racjonalne wykorzystanie powierzchni gruntu. 0,67 100,23 zł średni - kształt nieregularny np. trapez, trójąt kecz istnieje możliwość racjonalnego wykorzystania powierzchni. 0,34 50,86 zł zły - zachwiana proporcja boków działkinp. Wąskie mocno wydłużone paski gruntunie mogą funkcjonować jako samodzielna działka gruntu. 0,00 0,00 zł POWIERZCH NIA UZYTKOWA DOMU korzystna pow.do 120 m2 1,00 299,19 zł 20% 299,19 zł średnio korzystna (pow.od m2) 0,50 149,59 zł zadawalająca (pow. powyżej 160 m2) 0,00 0,00 zł STANDARD, FUNKCJONA LNOŚĆ WYPOSAŻENI E BUDYNKU 25% 373,98 zł wysoki - Dom nowy lub po kapitalnym remoncie. Wysoki standard wykończenia. Zastosowanie materiałów nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt. 1,00 373,98 zł średni - dom w srednim stanie technicznym. Wymagający bieżącego remontu. Standardowe wykończenie. 0,50 186,99 zł niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard wykończenia niski, odbiegajacy od obecnych standardów. 0,00 0,00 zł STAN TECHNICZNY BUDYNKU 25% 373,98 zł b.dobry - element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Stopień zużycia do 10 %. 1,00 373,98 zł dobry - gospodarka remontowa prowadzona systematycznie 0,67 250,57 zł średni - budunek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.. Stopień zużycia do 50%) 0,34 127,15 zł niski - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0,00 0,00 zł 18

19 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: cena max 3 495,93 zł cena min 2 000,00 zł Cena max - Cena min 1 495,93 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP. 378/ / / /2012 DATA TRANSAKCJI Data wyceny Sierakowice Prawe - wieś III Rowiska - wieś rzędna II rzędna Studzieniec - wieś III rzędna Lipce Rey.- wieś gminna LOKALIZACJA Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 2 250,00 zł 2 800,00 zł 2 818,18 zł 2 388,89 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden czasowym 2 250,00 zł 2 800,00 zł 2 818,18 zł 2 388,89 zł STAN TECHN. BUDYNKU średni b.dobry b.dobry sredni STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE średni wysoki wysoki średni KSZTAŁT, WIELKOŚĆ DZIAŁKI b.dobry b.dobry b.dobry b.dobry POWIERZCHNIA DOMU korzystna korzystna korzystna korzystna OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA OPIS OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA Święte Nowaki wieś II rzędna STAN TECHNICZNY BUDYNKU średni średni STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE niski niski KSZTAŁT, WIELKOŚĆ wydłużony DZIAŁKI prostokąt zły POWIERZCHNIA DOMU 93,33 m2 korzystna 19

20 RODZAJ CECHY Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] x 2 250,00 zł 2 800,00 zł 2 818,18 zł 2 388,89 zł Święte Nowakiwieś drugorzędna TABELA PORÓWNAWCZA Sierakowice Prawe - wieś III rzędna Rowiska - Studzieniec - Lipce Rey.- LOKALIZACJA wieś II rzędna wieś III rzędna wieś gminna Wpływ cechy na cenę 149,59 zł 0,00 zł 149,59 zł 0,00 zł 299,19 zł Poprawka kwotowa x 149,59 zł 0,00 zł 149,59 zł -149,59 zł STAN TECHN. BUDYNKU średni średni b.dobry b.dobry sredni Wpływ cechy na cenę 127,15 zł 127,15 zł 373,98 zł 373,98 zł 127,15 Poprawka kwotowa x -0,00 zł -246,83 zł -246,83 zł -0,00 zł STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE niski średni wysoki wysoki średni Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 186,99 zł 373,98 zł 373,98 zł 186,99 zł Poprawka kwotowa x -186,99 zł -373,98 zł -373,98 zł -186,99 zł KSZTAŁT, WIELKOŚĆ DZIAŁKI zły b.dobry b.dobry b.dobry b.dobry Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 149,59 zł 149,59 zł 149,59 zł 149,59 zł Poprawka kwotowa x -149,59 zł -149,59 zł -149,59 zł 214,68 zł POWIERZCHNIA DOMU [m2] korzystna korzystna korzystna korzystna korzystna Wpływ cechy na cenę 299,19 zł 299,19 zł 299,19 zł 299,19 zł 299,19 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek kwotowych x -186,99 zł -770,40 zł -620,81 zł -121,91 zł Cena jednostkowa skorygowana poprawką kwotową 2 063,01 zł 2 029,60 zł 2 197,37 zł 2 266,98 zł Średnia cena jednostkowa budynku (zł/m2 p.u.) 2 139,24 zł Wartość rynkowa budynku mieszkalnego wraz z bud. gospodarczym oraz gruntem o pow. 0,32 ha: 93,33 m 2 x 2 139,24 zł/m 2 = ,27 zł PRZYJĘTO: zł 20

21 Nr rekordu w "BAZIE.mdb" POZ. w tabeli TRANSAKCJE Powierzchnia m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle (budowle) Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 0,31ha ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Gmina Maków Okres badania cen od stycznia do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty mieszkaniowe TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Obręb Nr działki / Sielce 178/ ,00 26, / Krężce 62/ ,66 15, / Maków 1369/ ,77 24, / Krężce 301/ ,17 30, / Krężce 301/ ,16 30, / Święte Nowaki 291/ ,48 19,21 1 Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych, z których do głównych cech należy zaliczyć cechy lokalizacyjne (położenie, dostępność). Następną znaczącą cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest powierzchnia działki. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym wyższa cena. Również ważnym atrybutem jest droga dojazdowa oraz infrastruktura techniczna w ulicy. W analizowanym okresie trend czasowy jest rosnący i wynosi 0,01zł/m2/dzień. Określenie wartości rynkowej nieruchomości Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 30 % - Powierzchnia działki: 30 % - Kształt: 10 % - Infrastruktura 30 % 21

22 LOKALIZA CJA SZCZ POWIERZ CHNIA KSZTAŁT INFRASTR UKTURA Maków korzystna średnio 1,000 4,56 zł Krężce korzystna 0,600 2,74 zł Święte Nowaki średnio korzystna 0,200 0,91 zł 30% 4,56 zł Sielce umiarkowanie korzystna 0,000 0,00 zł 30% 4,56 zł 10% 1,52 zł do 800 m2 1,000 4,56 zł od 800 do 1600 m2 0,667 3,04 zł od 1600 do 3000 m2 0,333 1,52 zł ponad 3000 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 1,52 zł prostokąt_1:2 0,750 1,14 zł prostokąt_1:5 0,500 0,76 zł prostokąt_1:10 0,250 0,38 zł nieforemny 0,000 0,00 zł el+woda+kan niepełna 1,000 4,56 zł el+woda podstawowa 0,500 2,28 zł el brak 0,000 0,00 zł 30% 4,56 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = C min = C min -C max = C śred = 30,35 15,16 15,19 20,63 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 22

23 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja TRANSAKCJE!$C7 nr 1 Transakcja TRANSAKCJE!$C3 nr 2 Transakcja TRANSAKCJE!$C2 nr 3 Transakcja TRANSAKCJE!$C4 nr 4 REP. 4715/ / / /2010 Data transakcji Cene jednostkowa (zł/m20 13,48 7,66 18,00 17,77 Trend czasowy zł/m2/dziń 0,01 0,01 0,01 0,01 Data wyceny Cena jedn skorygowana trendem czasowym TRANSAKCJE!$I7 19,21 TRANSAKCJE!$I3TRANSAKCJE!$I2TRANSAKCJE!$I4 15,16 26,10 24,83 LOKALIZACJA Święte Nowaki Krężce Sielce Maków średnio korzystna średnio korzystna umiarkowanie korzystna korzystna POWIERZCHNIA m KSZTAŁT prostokąt_1:2 nieforemny prostokąt_1:2 prostokąt_1:2 INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Święte Laski Święte POWIERZCHNIA 3200 ponad 3000 m2 KSZTAŁAT prostokąt_1:2 prostokąt_1:2 INFRASTRUKTURA el+woda podstawowa 23

24 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m 2 pow. uż. TABELA PORÓWNAWCZA TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Nieruchomość wyceniana X Transakcja nr 17 Transakcja nr 23 Transakcja nr 32 Transakcja nr 44 Rep. 4715/ / / /2010 DATA TRANSAKCJI (WYCENY) Cena jednostkowa (zł/m2) x 13,48 7,66 18,00 17,77 Trend czasowy zł/m2/dziń X 0,01 0,01 0,01 0,01 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 19,21 15,16 26,10 24,83 LOKALIZACJA Święte Laski Święte Nowaki Krężce Sielce Maków średnio korzystna średnio korzystna średnio korzystna umiarkowanie korzystna wartość cechy 2,74 2,74 2,74 0,00 4,56 korzystna poprawka X 0,00 0,00 2,74-1, od 800 do 1600 od 1600 do 3000 POWIERZCHNIA m2 ponad 3000 m2 m2 ponad 3000 m2 m2 do 800 m2 wartość cechy 0 3,04 0 1,52 4,56 poprawk a X -3,04 0-1,52-4,56 KSZTAŁT prostokąt_1:2 prostokąt_1:2 nieforemny prostokąt_1:2 prostokąt_1:2 wartość cechy 1,14 1,14 0,00 1,14 1,14 INFRASTRUKTURA poprawk a X 0,00 1,14 0,00 0,00 podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartąść cechy 2,28 2,28 2,28 2,28 2,28 poprawk a Poprawka łaczna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -3,04 1,14 1,22-6,38 16,17 16,30 27,32 18, ,56 WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU DZIAŁKI NR m 2 x 19,56 zł/m 2 = ,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Słownie: sześćdziesiąt dwa tysiące sześćset złotych. 24

25 Wartość budowli wynosi: zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: ,00 zł Budynek gospodarczy: ,60 zł Ogrodzenie frontowe: 3 311,99 zł Bramy z furtkami: 3 734,29 zł Przyłącze elektryczne: 729,97 zł Przyłącze kanalizacyjne: 3 440,72 zł Ogółem: ,57zł W wyniku rozliczenia i stosowanych zaokrągleń wystąpiło niezamknięcie 0,57 zł, które jako mała wartość zostaje pominięta Określenie wartości rynkowej wydzielonej części funkcjonalnej - grunt leśny o pow. 0,31 ha Wycena gruntu leśnego ( Ls ) Grunty zapisane w ewidencji gruntów jako grunty leśne, zadrzewione lub zakrzewione, wartość określa się według poniższego wzoru: n W gl = (N Szi,j P i ) C 1m 3 dr 1 + (v 1 + v v n ) i=1 gdzie: N Szi,j wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego, P i powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego, 3 C 1m dr cena 1 metra sześciennego drewna, ustalona zgodnie z zasadami określonymi w p.4.11, v 1, v 2,..., v n współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w p cech nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne v i ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu. Typ siedliskowy grupa 2 ( bór mieszany świeży) Okręg podatkowy - II N sz = 24 m 3 /ha P = 0,31 ha C 1m 3 dr = 144,29 zł obliczona jako średnia ważona przyjęta na podstawie danych udostępnionych z Nadleśnictwa Skierniewice z ostatnich trzech lat (2008,2009,2010). 25

26 Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynników korekcyjnych. Numer cech Cechy rynkowe Stopień degradacji siedliska leśnego dobry Ocena Współczynniki korekcyjne vi 0,05 Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego 0,20 oddziaływania przemysłu na nie występuje drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym) Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych nie występuje +0,05 masowym występowaniem szkodników pierwotnych Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub nie występuje opanowanych przez szkodniki +0,05 wtórne Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub dobre +0,05 działki siedliskowej Możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki) dobre 0,1 7. Jakość drogi dojazdowej 8. Sąsiedztwo użytków przyległych 9. dobra +0,05 bardzo korzystne +0,05 Walory rekreacyjne nieruchomości mała przydatność 0,00 Razem współczynniki korekcyjne 0,60 Wartość gruntu leśnego Wgl = (24m3/ha x 0,31 ha) x 144,29 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 1 717,63 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł Określenie wartości drzewostanu Gatunek drzewostanu: sosna z wtrąceniami brzozy, średnia wieku lasu 40 lat, średnia wys.18 m. Miąższość drzewostanu obliczono sposobem Bitterlichta. Sposób ten nie wymaga przeprowadzenia pomiaru pierśnic drzew oraz zakładania powierzchni próbnych. Podstawą określenia pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu jest liczba drzew policzona odpowiednim przyrządem. Przyrząd ten składa się z listewki o długości b, która na jednym końcu posiada wziernik i na drugim końcu szczerbinkę o szerokości a. Z obranego w drzewostanie stanowiska liczy się wszystkie drzewa w polu widzenia zawartym w kącie 360 o, których pierśnica nie mieści się w szerokości szczerbinki. 26

27 Obliczenie miąższości drzewostanu(v) : H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 18 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*h L ( 0, , ) h L - 1,3 gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,31 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 16 m 2 (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 18 m V = 0,31 ha*16 * 18,0 m ( 0, V = 42,37 m3 1, ) 18,0 m - 1,3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 42,37 m3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: - sosna 90% - 38,13 m3 - brzoza 10 % - 4,24 m3 Szacunek brakarski WCO1 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2012 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WCO-1 dla sosny 19,065 m3 338,00 zł/m3 S4 dla sosny 19,065 m3 107,00 zł/m3 WCO-1 dla brzozy 2,12 m3 258,00 zł/m3 S4 dla brzozy 2,12 m3 138,00 zł/m3 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 dla sosny i brzozy Wartość drzewostanu : - sosna 19,065 m3 x 0,75 x 338,00 zł/m3 + 19,065 m3 x 0,75 x 107,00 zł/m3 = 6 362,95 zł - brzoza 2,12 m3 x 0,75 x 258,00 zł/m3 + 2,12 m3 x 0,75 x 138 zł/m3 = 620,64 zł Razem wartość drewna 6 983,59 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł 27

28 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI działka grunt (nieruchomośc) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) drzewostan 71/1 grunt leśny 720,00 zł 600,00 zł grunt rolniczy10 600,00 zł razem działka ,00 zł 600,00 zł RAZEM ,00 zł ,57 zł w tym: bud. Mieszk ,00 zł bud. Gosp ,60 zł 195 ogrodzenie 3 311,99 zł bramy z furtkami 3 734,29 zł grunt pod przył. Elektr. 729,97 zł zabudową ,00 zł przył. Kanal ,72 zł grunt leśny 1 700,00 zł 6 980,00 zł razem działka ,00 zł ,57 zł ,57 zł 6 980,00 zł OGÓŁEM NIERUCHOMOŚĆ GRUNT BUDOWLE DRZEWOSTAN RAZEM ,00 zł ,57 zł 7 580,00 zł ,57 zł 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 28

29 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Rozdział kwoty na poszczególne wartości 29