OPERAT SZACUNKOWY KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /0

W yy cc ee nn yy nn ii iee rr uu cc hh oom oo śś cc ii i EE ww aa JJ Juu nn gg 66 22 -- 88 00 00 KK aa ll lii iss zz,,, uu ll l... PP tt oo ll leem ee uu ss zz aa 33 tt ee ll l... 66 66 55 -- 11 99 66 -- 22 99 22,,, ee --m aa ii ill l:: : jj juu nn gg ee ww aa@ ww pp... pp ll l NN II IPP 66 11 88 -- 11 33 22 -- 00 11 -- 22 44 RR EE GG OO NN 33 00 00 11 55 00 55 66 99 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI PRUSZKÓW, UL. MARII DĄBROWSKIEJ 36, GM. BLIZANÓW POWIAT KALISKI, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00065030/0 Numer sprawy: KM 2475/12 Z WNIOSKU: Włodzimierz Plota 63-460 Nowe Skalmierzyce, Gniazdów 26 PRZECIWKO: Sławomir Antczak 62-800 Kalisz, ul. Sukiennicza 5/1 WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ obręb 0023 Pruszków, działka nr 172/8 0,1000 ha, KW KZ1A/00065030/0 505 000,00 zł słownie: pięćset pięć tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 22 stycznia 2014 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 1.1.Przedmiot wyceny.... 4 1.2. Zakres wyceny.... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne... 4 3.3. Materiały pomocnicze... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI... 6 5.1. Stan prawny... 6 5.2. Opis głównych cech nieruchomości... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI... 11 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 12 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI... 13 8.1. Rodzaj określonej wartości... 13 8.2. Wybór podejścia, metod y i techniki szacowania... 13 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 15 9.1. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości... 15 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM... 19 11. KLAUZULE... 19 12. ZAŁĄCZNIKI... 19

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu nr 172/8 o powierzchni 0,1000 ha położona w miejscowości Pruszków, ul. Marii Dąbrowskiej 36 (gmina Blizanów, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300701_2 Blizanów, obrębie geodezyjnym 0023 Pruszków, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00065030/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania: - wolno stojący jednorodzinny budynek mieszkalny, parterowy, z wbudowanym garażem, bez podpiwniczenia, o powierzchni ogólnej 158,60 m 2, powierzchni użytkowej 121,20 m 2, powierzchni zabudowy 214,45 m 2, kubaturze 1002,95 m 3. Przeznaczenie: MPZP: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Właściciel: Osoba fizyczna Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 17.12.2013 r. Data oględzin nieruchomości - 17.12.2013 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 22.01.2014 r. Data sporządzenia operatu - 22.01.2014 r. 505 000,00 zł słownie: pięćset pięć tysięcy złotych Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu nr 172/8 o powierzchni 0,1000 ha położona w miejscowości Pruszków przy ul. Marii Dąbrowskiej 36 (gmina Blizanów, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300701_2 Blizanów, obrębie geodezyjnym 0023 Pruszków, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00065030/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania: - wolno stojący jednorodzinny budynek mieszkalny, parterowy, z wbudowanym garażem, bez podpiwniczenia, o powierzchni ogólnej 158,60 m 2, powierzchni użytkowej 121,20 m 2, powierzchni zabudowy 214,45 m 2, kubaturze 1002,95 m 3. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego, na podstawie uzyskanych dokumentów oraz oględzin nieruchomości. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 10 października 2013 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości. 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741 z późn. zm.). Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

5 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami). Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM tymczasowe noty interpretacyjne Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 17 grudnia 2013 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00065030/0 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu Informacje uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Kaliszu Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zabudowy mieszkaniowej w Pruszkowie i Dębniałkach Kaliskich II 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 22 stycznia 2014 r. Data określenia wartości: 22 stycznia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 17 grudnia 2013 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 17 grudnia 2013 r.

6 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00065030/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 22 stycznia 2014 r. znajdują się następujące zapisy: KZ1A/00065030/0: DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Pruszków, gmina Blizanów, woj. Wielkopolskie, działka nr 172/8, obręb 0023 Pruszków, ul. Marii Dąbrowskiej 36, sposób korzystania B- tereny mieszkaniowe, powierzchnia 0,1000 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Sławomir Andrzej Antczak PESEL 73013113890. Na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A: 5454/2001 z dnia 30 maja 2011 r. sporządzonej przed notariuszem Klaudią Kubiak w Kaliszu wpisano dnia 01 czerwca 2011 r. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Widnieją wzmianki nr dz.kw./kz1a/388/14/1 z dn. 14.01.2014 r. dz.kw./kz1a/1653/12/1 z dn. 16.02.2012 r. 1. Ostrzeżenie: Z nieruchomości opisanej w dziale I - o tej księgi wieczystej toczy się egzekucja na rzecz Martina Antczaka PESEL 93050201675. Skutki zajęcia rozciągają się na wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. Do egzekucji przyłączyli się: - Grupa Producencka Warzywa Dolnośląskie sp. z o.o. z siedzibą w Dzierżoniowie REGON 02067701700000 - Gupa Producentów Warzyw Kaliski Pomidor sp. z o.o. z siedzibą w Blizanowie REGON 30124188300000 - Białośliwska Spółdzielcza Grupa Producentów Owoców Sady Krajny z siedzibą w Białośliwie REGON 30011388700000 - Frutina sp. z o.o. z siedzibą w Kaliszu REGON 27243512900000 - Włodzimierz Plota PESEL 65071504653 - Piotr Ambroziak PESEL 79111013197 - Daniel Czajczyński PESEL 4090307250 DZIAŁ IV hipoteka 3. Hipoteka umowna w kwocie 799 500 zł na rzecz BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. z siedzibą w Warszawie REGON 01077887800194 DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna 300701_2 Blizanów Obręb 0023 Pruszków Jednostka rejestrowa G321 Numer działki 172/8 Powierzchnia 0,1000 ha Numer księgi wieczystej KZ1A/00065030/0 Istnieje zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów.

7 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat kaliski Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha, co stanowi około 71% całości obszaru. W związku z rolniczym charakterem gmin powiatu, zdecydowana większość podmiotów gospodarczych to indywidualne gospodarstwa rolne, których w powiecie jest prawie 13 tys. Większość działających tu przedsiębiorstw to zakłady usługowe i firmy handlowe. Wolica, gmina Blizanów Wyceniana nieruchomość położona jest W Pruszkowie w południowej części gminy Blizanów, w odległości ok. 5 km od granic miasta Kalisza. Gmina Blizanów jest największą gminą powiatu kaliskiego, obejmuje obszar ponad 15000 ha i jest zamieszkiwana przez ponad 9 tys. mieszkańców. Bliskość Kalisza, z którym gmina ma dobre połączenie zapewnia możliwość korzystania ze skoncentrowanych w mieście usług, w tym także instytucji obsługujących działalność gospodarczą.

8 SĄSIEDZTWO I DOJAZD Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dojazd do działki drogą o nawierzchni gruntowej ulicą Marii Dąbrowskiej. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana obejmująca jedną działkę gruntu nr 172/8 o powierzchni 1000 m 2, położona w miejscowości Pruszków przy ul. Marii Dąbrowskiej 36, gmina Blizanów. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Teren nieruchomości ogrodzony jest z trzech stron, bak jest ogrodzenia frontowego. Teren nieruchomości niezagospodarowany. Uzbrojenie terenu: - sieć wodociągowa - sieć elektroenergetyczna - sieć kanalizacji sanitarnej - możliwość podłączenia do sieci gazowej biegnącej w ulicy Źródło: geoportal.gov.pl

9 OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek mieszkalny Budynek wolno stojący jednorodzinny, murowany, parterowy bez podpiwniczenia z garażem w bryle budynku. Pomieszczenia mieszkalne i gospodarcze zostały rozplanowane na jednym poziomie. Budynek zrealizowany zgodnie z projektem architektoniczno budowlanym jednorodzinnego domu wolno stojącego typowego Murator M42c Przemyślany wariant III zaprojektowany przez W.M Murator Projekt sp. z o.o, zaadaptowany przez Ryszarda Cierniaka, wrzesień 2009 r Dane techniczne wg pomiarów wykonanych w dniu oględzin Powierzchnia zabudowy 214,45 m 2 Powierzchnia użytkowa 121,20 m 2 Powierzchnia ogólna (z kotłownią i garażem) 158,60 m 2 Rok budowy budynek zgłoszony do użytkowania w kwietniu 2011 roku PROGRAM UŻYTKOWY Parter: Powierzchnia [m 2 ] pokój dzienny 34,30 kuchnia 11,49 spiżarnia 2,19 sień 2,75 wc 3,76 kotłownia* 4,98 hol 6,17 łazienka 6,55 korytarz 8,58 sypialnia 12,06 sypialnia 15,33 sypialnia 14,87 garderoba 3,15 garaż* 32,42 Razem: 158,60 *pomieszczenie nie wliczane do powierzchni użytkowej

10

11 OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty betonowe, zbrojone Ściany: murowane z bloczków z betonu komórkowego, ocieplone Strop: drewniany, ocieplony Dach: konstrukcji drewnianej, kryty blachodachówką Posadzki: podłoża betonowe, panele, płytki ceramiczne Tynki wewnętrzne: cementowo- wapienne wykończone gładzią gipsową Elewacje: tynk szlachetny, elementy z płytek klinkierowych Stolarka okienna i drzwiowa: okna PCV, drzwi typowe częściowo szklone Stała zabudowa: kuchnia, szafy przesuwne Instalacje: - wodno-kanalizacyjna - elektryczna - centralne ogrzewanie (eko groszek), dodatkowo kominek z rozprowadzeniem ciepłego powietrza do dwóch pomieszczeń - teletechniczne Stan techniczny Z oględzin wynika, iż budynek wykończenia podwyższony. jest w bardzo dobrym stanie technicznym. Standard 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość zgodnie z Uchwałą nr XXXVI/344/10 Rady Gminy Blizanów z dnia 29.10.2010r. w sprawie "miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zabudowy mieszkaniowej w Pruszkowie i Dębniałkach Kaliskich - II" opublikowanego w Dz. Urzędowym Województwa Wielkopolskiego w dniu 31.12.2010r Nr 270 poz. 5297 posiada przeznaczenie MN7 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

12 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę oraz z dokumentacji technicznej budynku, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek zabudowanych nieruchomości obszar rynku powiat kaliski okres badania cen 2 lata wstecz od daty wyceny jednostka odniesienia cena jednostkowa za 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych pozwala stwierdzić, iż od początku 2012 roku wyraźnie ceny się ustabilizowały. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie. Badania tego segmentu rynku nieruchomości wykazały, że najczęściej dochodzi do sprzedaży domów wolnostojących o powierzchni użytkowej około 130 m 2, zlokalizowanych na działkach o powierzchni około 1000 m 2. Z analizy wynika, iż na cenę ma w największym stopniu ma wpływ lokalizacja obiektu. Potencjalni klienci zwracają uwagę na dostępność komunikacyjną i walory estetyczne miejscowości. Dostęp do drogi utwardzonej jest dodatkowym atrybutem wpływającym korzystnie na wartość nieruchomości. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w miejscowościach podmiejskich z terenami rekreacyjnymi i leśnymi w pobliżu. Obiekty położone w mało atrakcyjnym miejscu np. na terenach zalewowych z utrudnionym dostępem do komunikacji, obiektów użyteczności publicznej czy obiektów handlowousługowych osiągną niższą cenę. Dla inwestorów ważny jest również stan techniczny budynku tj. rok budowy, technologia, użyte materiały. Najwyższe ceny osiągają oczywiście nieruchomości zabudowane domami o nowoczesnej architekturze, im starsze budynki tym cena niższe. Bardzo ważnym atrybutem cenotwórczym jest standard wykończenia budynku mieszkalnego. Klienci zwracają uwagę na jakość i rodzaj materiałów wykończeniowych. Kolejną cechą, która wpływa na wartość jednostki porównawczej w badanym segmencie rynku jest powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego. Bardzo ważnym atrybutem wpływającym na wartość jest powierzchnia działki gruntu. Oczywiście im większa - powyżej 1000 m 2 tym korzystniej i odwrotnie. Istotnym elementem wpływającym korzystnie na wartość nieruchomości jest istniejąca na działce zabudowa towarzysząca tj. budynki gospodarcze i garaże.

13 Data transakcji Miasto/Gmina Obręb Cena łączna działki i bud Pow użytkowa Cena 1 mkw pu Powierzchnia działki(ek) 2012-04-24 Blizanów Pawłówek 399000 120,00 3325 1400 2013-05-17 Godziesze Żydów 490000 144,50 3391 1315 Wielkie 2013-09-25 Godziesze Stobno VI - VII 495000 134,49 3680,57 1000 Wielkie 2012-11-29 Żelazków Wojciechówka 535000 138,50 3862,82 742 2012-06-20 Blizanów Pruszków 478500 121,20 3948,02 1000 2012-04-17 Blizanów Warszówka 399000 97,05 4111,28 840 2013-05-20 Żelazków Wojciechówka 800000 139,70 5726,56 900 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami

14 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Liczba transakcji KM 2475/12 15 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 7 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = 3 325,00 zł Cena maksymalna = 5 726,56 zł DELTA = 2 401,56 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 4 169,86 Liczba próbek = 7 Liczba porównań = 3 3 400 3 600 3 800 4 000 4 200 4 400 4 600 4 800 Cena 1 mkw 5 000 5 200 5 400 5 600 Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Stan 25 % Dostępność 5 % Standard 20 % Powierzchnia 10 % Wielkość 10 % Z przedstawionego zbioru 7 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Nr Data transakcji Lokalizacja 1 2012-06-20 Pruszków, gm. Blizanów 2 2012-11-29 Wojciechów, gm,. Żelazków 3 2013-09-25 Stobno VI VII, gm. Godziesze Wielkie Pow. gruntu [m2] Pow. uż. Cena jednostk. [zł/m2] Opis nieruchomości 1000 121,20 3948,02 Budynek mieszkalny jednorodzinny, stan techniczny bardzo dobry standard wykończenia niski (stan deweloperski) garaż w bryle budynku 742 138,50 3862,82 Budynek mieszkalny jednorodzinny stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia przeciętny, pomieszczenie gospodarcze i garaż w bryle budynku 1000 134,49 3680,57 Budynek mieszkalny jednorodzinny stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia przeciętny, garaz w bryle budynku

16 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre położenie w miejscowości podmiejskiej, z dobrym i szybkim dojazdem do miasta powiatowego i centrum, otoczenie osiedle domów jednorodzinnych o nowoczesnej architekturze zadowalające położenie w miejscowości podmiejskiej z dobrym dojazdem do miasta powiatowego, otoczenie to tereny niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa średnie położenie w miejscowości oddalonej od miasta powiatowego powyżej 10 km Stan techniczny dobry budynki wybudowane z materiałów spełniających aktualne standardy, o stabilnej konstrukcji, nowoczesnej bryle architektonicznej zadowalający budynki starsze po remontach kapitalnych i modernizacji Standard wykończenia podwyższony materiały wykończeniowe wysokiej jakości, nowoczesne wnętrza, bardzo dobra jakość wykonania przeciętny materiały wykończeniowe standardowej jakości, dobra jakość wykonania, funkcjonalne wnętrze niski budynek w stanie deweloperskim pomieszczenia do wykończenia lub materiały wykończeniowe, które straciły swoje walory estetyczno funkcjonalne, Wielkość działki duża powyżej 1300 m2 średnia pomiędzy 800-1300 m2 mała poniżej 800m 2 Powierzchnia użytkowa mała do 125 m2 przeciętna pomiędzy 125 150 m2 duża powyżej 150 m2 Dostępność korzystna bezpośredni dojazd do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej średnio korzystna bezpośredni dojazd do drogi publicznej o nawierzchni gruntowej utwardzonej na krótkim odcinku mało korzystna dojazd drogą gruntową na dłuższym odcinku Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3 948,02 PLN/m 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 720,47 dobre dobre 0,00 Stan 25 600,39 dobry dobry 0,00 techniczny Standard 20 480,31 przeciętny niski 240,16 wykończenia Wielkość 10 240,16 średnia średnia 0,00 działki Powierzchnia 10 240,16 mała mała 0,00 użytkowa Dostępność 5 120,08 średnio średnio 0,00 korzystna korzystna Suma: 240,16

17 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3 862,82 PLN/m 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 720,47 dobre dobre 0,00 Stan 25 600,39 dobry dobry 0,00 techniczny Standard 20 480,31 przeciętny przeciętny 0,00 wykończenia Wielkość 10 240,16 średnia mała 120,08 działki Powierzchnia 10 240,16 mała przeciętna 120,08 użytkowa Dostępność 5 120,08 średnio średnio 0,00 korzystna korzystna Suma: 240,16 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3 680,57 PLN/m 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 720,47 dobre zadowalające 360,24 Stan 25 600,39 dobry dobry 0,00 techniczny Standard 20 480,31 przeciętny przeciętny 0,00 wykończenia Wielkość 10 240,16 średnia średnia 0,00 działki Powierzchnia użytkowa 10 240,16 mała przeciętna 120,08 Dostępność 5 120,08 średnio mało 60,04 korzystna korzystna Suma: 540,36 Wartości cząstkowe: Wx-3948,02 = 3948,02+240,16 = 4188,18 Wx-3862,82 = 3862,82+240,16 = 4102,98 Wx-3680,57 = 3680,57+540,36 = 4220,93 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,89*4220,93 + 0,94*4102,98 + 0,95*4188,18) / (0,89 + 0,94 + 0,95) Wartość 1 m 2 nieruchomości wycenianej: 4 169,86 zł słownie: cztery tysiące sto sześćdziesiąt dziewięć zł. 86/100

18 Wartość rynkowa działki nr 172/8 o powierzchni 0,1000 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 121,20 m 2 wynosi: WR = 121,20 m2 x 4169,86 zł/m2 = 505 387,03 zł w zaokrągleniu: 505 000 zł słownie: pięćset pięć tysięcy złotych w tym: wartość rynkowa budynku wynosi: Dla potrzeb wyliczenia wartości rynkowej części składowych przyjęto wartość gruntu = 87 000 zł* 505 000 zł 87 000 zł = 418 000 zł Udział części składowej w wartości rynkowej 100% X 418 000 = 418000 z * wartość gruntu obliczono metodą korygowania ceny średniej (załącznik do opinii)

19 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 505 000,00 zł Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (tzw. standardy zawodowe PFSRM) Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia obciążeń wpisanych w dziale III i IV księgi wieczystej. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Obliczenie wartości gruntu Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00065030/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej. Fragment dokumentacji technicznej budynku mieszkalnego.

Liczba transakcji KM 2475/12 20 ZAŁĄCZNIK OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU Data Miasto/Gmina Obręb Powierzchnia Wartość Cena 1 transakcji działek mkw 2013-01-18 Żelazków Goliszew 1000 100000 100,00 2013-01-23 Żelazków Szosa Turecka 838 57000 68,02 2013-04-05 Godziesze Wielkie Stobno VI - VII 1000 70000 70,00 2013-04-17 Godziesze Wielkie Wolica 2500 250000 100,00 2013-05-20 Opatówek Zduny 734 71500 97,41 2013-06-12 Opatówek Szałe 975 65000 66,67 2013-06-20 Opatówek Szałe 2100 126000 60,00 2013-07-23 Godziesze Wielkie Wolica 1237 97000 78,42 2013-04-26 Blizanów Pruszków 1100 80000 72,73 2013-05-20 Blizanów Warszówka 867 55000 63,44 2013-06-26 Blizanów Pruszków 3000 270000 90,00 Ceny: Cena średnia = 78,79 zł Cena minimalna = 60,00 zł Cena maksymalna = 100,00 zł Liczba próbek = 11 Odchylenie standardowe = 15,29 Wartości brzegowe: Cmin / Cśr = 0,76 Cmax / Cśr = 1,27 Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 87 60 65 70 75 80 Cena 1 mkw 85 90 95 100 Przyjęte cechy rynkow e Położenie 40 % Zagospodarowanie 30 % Dojazd 10 % Wielkość 20 % L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Położenie 40 0,30-0,51 bardzo dobre 0,51 2 Zagospodarowanie 30 0,23-0,38 średnio korzystne 0,3 uzbrojenie 3 Wielkość działki 20 0,15-0,25 średnia 0,2 4 Dojazd do 10 0,08-0,13 zadowalający 0,1 nieruchomości Razem 100 0,76-1,27 1,11 K - współczynnik korekcyjny (0.90-1.10) : 1 Wartość rynkowa 1 m2 wynosi: 87,00 Słownie : osiemdziesiąt siedem zł. Wartość rynkowa działki o powierzchni 1000 m2 * 87,00 zł = 87 000,00 zł