OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 24, POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY UL. NAWROCKIEGO 22, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00023115/3 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 1306/14 Data opracowania: 21 kwietnia 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 24, POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY UL. NAWROCKIEGO 22, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00023115/3 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 24 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Nawrockiego 22 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/00023115/3. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na II kondygnacji (I piętro) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki, - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 72,74 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w całości Sławomirowi Kuliżek s. Czesława i Alicji na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipotek, akt notarialny numer rep A 2114/05 z dnia 04 lipca 2005 roku i wyroku Sądu Okręgowego II Wydziału Cywilnego w Łodzi z dnia 16 grudnia 2009 roku, sygnatura akt IIC 1402/09. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 24 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 24 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu wyceny: W R = 171 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy czterysta złotych Data sporządzenia operatu: 10 marca 21 kwietnia 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 03 kwietnia 2015 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 03 kwietnia 2015 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1306/14 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...8 6.1 Wybór metodologii wyceny...8 6.2 Sposób wyceny... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...13 8.1 Określenie trendu czasowego...13 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...13 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...16 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 24. 2. Zaświadczenie PSM z dnia 23 marca 2015 roku. 3. Pismo informujące właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin i zwrot listu. KM 1306/14 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 24; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Nawrockiego 22; c. powierzchnia lokalu: 72,74 m 2 d. usytuowanie lokalu: I piętro (II kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód - zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 09 marca 2015 roku (otrzymane w dniu 10 marca 2015 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 1306/14. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2014 roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 03 kwietnia 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 03 kwietnia 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 24 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 1306/14 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 10 marca 21 kwietnia 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 03 kwietnia 2015 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 03 kwietnia 2015 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. a) Księga wieczysta nr LD1P/00023115/3 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: miejscowość Pabianice. Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 24 znajduje się w Pabianicach przy ul. Nawrockiego 22. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: Lokal mieszkalny położony jest na drugiej kondygnacji i składa się z czterech izb. Numer działki ewidencyjnej, na której usytuowany jest budynek: 335/1 Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 72,74 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach Dział II: Właściciel Właściciel Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w całości Sławomirowi Kuliżek s. Czesława i Alicji na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipotek, akt notarialny numer rep A 2114/05 z dnia 04 lipca 2005 roku i wyroku Sądu Okręgowego II Wydziału Cywilnego w Łodzi z dnia 16 grudnia 2009 roku, sygnatura akt IIC 1402/09. Dział III: Ciężary i obciążenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości w sprawie prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach pod sygn. akt KM 3664/12 na wniosek wierzyciela - "Grand Projekt" S.C. Uliasz Maciej i Lorenc Romuald. Zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 1313/14 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 1306/14 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 1666/14 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 164 480,00 zł (słownie: sto sześćdziesiąt cztery tysiące czterysta osiemdziesiąt złotych z tytułu kapitału kredytu udzielonego umową nr 82 1020 3437 0000 1996 0023 0888 z dnia 13 stycznia 2010 roku, z terminem zapłaty do 15 grudnia 2044 roku na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA Oddział I w Pabianicach. KM 1306/14 5
Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 82 240,00 zł (słownie: osiemdziesiąt dwa tysiące dwieście czterdzieści złotych) z tytułu odsetek od kredytu udzielonego umową nr 82 1020 3437 0000 1996 0023 0888 z dnia 13 stycznia 2010 roku, z terminem zapłaty do 15 grudnia 2044 roku na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA Oddział I w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 24 670,47 zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące sześćset siedemdziesiąt 47/100 złotych) z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne i fundusz pracy za okres 07.2010 12.2011 wraz z odsetkami, kosztami upomnienia i dalszymi odsetkami, objętych decyzją administracyjną na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych II Oddział w Łodzi Inspektorat w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 6 988,02 zł (słownie: sześć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt osiem 02/100 złotych) z tytułu należności za składki na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres 01.2012-03.2012 r wraz z odsetkami oraz kosztami upomnienia, objętych decyzją administracyjną na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych II Oddział w Łodzi Inspektorat w Pabianicach. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz będzie znajdować się węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic KM 1306/14 6
znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Wyceniana nieruchomość położona jest w strefie miejskiej Pabianic. Ulica Nawrockiego jest utwardzona asfaltem. Ulica charakteryzuje średnim poziomem natężenia ruchu kołowego. Od strony północnej łączy się z ulicą Warszawską, która z kolei w kierunkach wschodnim i zachodnim w swoim przedłużeniu przekształca się w trasę krajową nr 71 oraz trasę krajową nr 14. W najbliższym sąsiedztwie budynku jest dobrze rozwinięte zaplecze handlowo-usługowe, lokalizacja posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej, punktów oświaty, aptek oraz przychodni. Budynek z przedmiotowym lokalem posiada ograniczony dostęp do miejsc postojowych. Miejsca parkingowe dla mieszkańców dostępne wzdłuż szczytu budynku. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki V kondygnacyjne, wybudowane w okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku w 1985 roku. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna i ciepła woda,, TV Azard. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem wielorodzinnym, pięciokondygnacyjnym. KM 1306/14 7
Zdjęcia 4-8: Widok budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz oraz drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja II (I piętro). Usytuowanie okien: wschód - zachód. Struktura lokalu: W lokalu znajdują się trzy pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg zaświadczenia PSM wynosi 72,74 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego wśród sąsiadów oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia lokalu jest przeciętny. Pomimo tego zaleca się potencjalnemu nabywcy zweryfikowanie stanu lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa KM 1306/14 8
nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1306/14 9
Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 i 80-tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - technologia budowy i wiek budynku (lata 70 i 80-te), - rodzaj budynku, - forma władania (analiza rynku wykazała że nie ma wpływu na wartość), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 PUM (cecha ciągła) 3 Piętro Dobry Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni przeciętny ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Niski Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający nakładów na remont. Lokal nieremontowany od ponad 10 lat. Górny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 60,51 m 2 Dolny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 72,74 m 2 Bardzo dobre Piętro 1 i 2. Dobre Piętro 3. Średnie Parter oraz ostatnie piętro. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego W III kwartale 2014 roku widać, że sprzedający nadal podwyższali ceny ofertowe w wielu lokalizacjach. Taki trend widoczny jest co roku w okresie powakacyjnym. W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, podczas trzech ostatnich miesięcy, nastąpił w Bydgoszczy 4 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Olsztynie 0,6 proc. W segmencie mieszkań 3- pokojowych w Krakowie zanotowano największy wzrost 2,9 proc., średniej ceny ofertowej. Wzrosty cen ofertowych w III kwartale nie występowały jednak we wszystkich analizowanych segmentach. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Białymstoku w segmencie kawalerek (-2,2 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Gorzowie Wielkopolskim (-3,4 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Opolu i Olsztynie (- 0,7 proc.) w tym segmencie mieszkań spadki były najmniejsze. Obniżki cen są coraz niższe i coraz mniej spotykane. Rynek nadal charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem. Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w KM 1306/14 10
Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Sytuacja ekonomicznogospodarcza województwa łódzkiego (I-XII 2014) III kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 85 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem poprzedniego kwartału. Podobne ilości starszych lokali oferowano w Białymstoku i Łodzi 78 proc. wszystkich ogłoszeń w tych miastach. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 43 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3- pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym w III kwartale oferowano podobnie jak w II kwartale - w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2 - pokojowych 42 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3- pokojowych 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej 20 proc. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Ostatnie 17 miesięcy Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych uzyskanych z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Według bilansu ludności, na koniec września 2014 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 707,5 tys. osób i stanowiła 28,2% populacji województwa łódzkiego. W skali roku liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 6,7 tys. osób, tj. o 0,9%. Obserwowany od wielu lat spadek liczby ludności to głównie rezultat negatywnych tendencji w zakresie ujemnego przyrostu naturalnego oraz, w mniejszym stopniu, emigracji mieszkańców na pobyt stały. W stosunku do grudnia 2013 r. liczba ludności w Łodzi zmniejszyła się o 3,8 tys. osób, tj. o 0,5%. Największy ubytek ludności wystąpił w Śródmieściu - o 1,2% (o 0,8 tys. osób), natomiast najmniejszy spadek odnotowano na Widzewie (o 0,3 tys. osób, tj. o 0,2%). Ponad połowę populacji miasta, tj. 54,5% stanowią kobiety. Udział ten nie ulega zmianie. Podobnie jak w poprzednich badanych okresach, Łódź charakteryzowała się najwyższym poziomem wskaźnika feminizacji spośród innych wielkich miast w Polsce. Na koniec grudnia 2014 r. na 100 mężczyzn przypadało 120 kobiet. W 2014 r. w Łodzi do użytkowania oddanych zostało 1,7 tys. KM 1306/14 11
Zachowania inwestorów mieszkań, tj. o 21,4% więcej niż w 2013 r., a ich łączna powierzchnia użytkowa była większa o 16,7%. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do grudnia 2014 r. przeważały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, stanowiąc 70,0% wszystkich mieszkań. Liczba oddanych tego typu mieszkań zwiększyła się w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku o 20,3%. Wzrosła również liczba mieszkań inwestorów indywidualnych o 16,4%, których łącznie oddanych zostało 490 (28,1% ogółu). Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego do użytkowania w 2014 r. wyniosła 81,3 m2 i była niższa niż przed rokiem o 3,3 m2 (spadek o 3,9%). W stosunku do 2013 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem była w omawianym okresie niższa o 1,9% i wyniosła 63,1 m2. W budownictwie indywidualnym przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań zmniejszyła się (o 3,0 m2) do poziomu 128,8 m2. Liczba pracujących w sektorze łódzkich przedsiębiorstw w końcu grudnia 2014 r. wyniosła 121,6 tys. osób i w stosunku do grudnia 2013 r. wzrosła o 1,8%. W województwie łódzkim liczba pracujących w sektorze przedsiębiorstw wzrosła w tym okresie o 1,5%. Udział pracujących w przedsiębiorstwach zlokalizowanych w Łodzi wśród ogółu pracowników sektora przedsiębiorstw w województwie wzrósł o 0,1 p. proc. do poziomu 36,6%. W końcu grudnia 2014 r. pracujący w przetwórstwie przemysłowym stanowili 32,8% ogółu pracujących w Łodzi, natomiast w handlu; naprawach pojazdów samochodowych 28,0%. Łącznie obydwie sekcje grupowały ponad 60% ogółu pracujących w sektorze łódzkich przedsiębiorstw. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2014 r., wyniosło 113,0 tys. osób. W porównaniu z poziomem notowanym w listopadzie 2014 r. liczba zatrudnionych pozostała na tym samym poziomie, natomiast w stosunku do grudnia 2013 r. wzrosła o 1,1%. Przeciętne zatrudnienie w okresie I-XII 2014 r., ukształtowało się na poziomie 112,8 tys. osób i było niższe niż w tym samym okresie roku poprzedniego o 1,0%. W analizowanym okresie poziom przeciętnego zatrudnienia w województwie nie uległ zmianie. W Łodzi spadek zatrudnienia odnotowano w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 20,4%), budownictwo (o 3,2%) oraz przemysł (o 0,4%). Wzrost zatrudnienia w skali roku odnotowano w sekcjach: zakwaterowanie i gastronomia (o 11,9%), obsługa rynku nieruchomości (o 10,0%), informacja i komunikacja (o 8,8%), transport i gospodarka magazynowa (o 2,4%) oraz handel; naprawa pojazdów samochodowych (o 0,5%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych w bliskim sąsiedztwie wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim KM 1306/14 12
lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 55%- 75%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 10% oraz powierzchnia użytkowa lokalu kształtuje się na poziomie 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Data PUM Lp. Adres transakcji [m 2 PIĘTRO Cena [zł/m 2 Skoryg. ] ] Cena [zł/m 2 ] 1. 2014-08-22 Nawrockiego 61,59 1 2 110,73 2 104,26 2. 2014-07-21 20 Stycznia 72,74 3 2 199,62 2 186,67 3. 2015-03-26 20 Stycznia 61,52 4 2 340,70 2 340,70 4. 2014-03-03 Nawrockiego 60,63 1 2 572,98 2 506,08 5. 2014-07-15 20 Stycznia 60,60 2 2 574,26 2 556,20 6. 2015-01-27 20 Stycznia 60,51 4 2 561,56 2 561,56 7. 2014-12-12 20 Stycznia 72,70 4 2 682,26 2 682,22 8. 2014-09-18 20 Stycznia 60,60 3 2 689,77 2 686,20 9. 2014-06-16 20 Stycznia 72,70 1 2 751,03 2 705,27 10. 2014-06-18 Nawrockiego 72,74 2 2 886,99 2 854,44 11. 2014-07-10 20 Stycznia 60,63 2 2 968,83 2 944,24 C min - C max Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na I piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 61,59m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Nawrockiego. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajdują się punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na II piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 60,63 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. 20 Stycznia. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich 17 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od stycznia 2014 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki spadek na poziomie ok -3,56%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze KM 1306/14 13
z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Waga cechy Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transakcji maksymalny - Vmax Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax 75% 1 3 1 3 0,000 0,750 Pietro 10% 3 3 1 3 0,100 0,100 PUM 15% 2 2 1 2 0,150 0,150 Razem 100% 2 104 2 944 0,250 1,000 Różnica 3 0 Kd 1 824,00 Kg 2 944,00 Skala ocen: od 1 do 4 Rozstęp estymowany 1 120,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna est C min est = 1 824,00 Cena maksymalna est C max est = 2 944,00 Cena średnia C śr = 2 557,08 C min est / C śr 0,7133 C max est / C śr 1,1513 ΔC = C max est - C min est = 2 944,00 zł/m 2-1 824,00 zł/m 2 = 1 120,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Udział cechy Cechy rynkowe U I U I-MAX U I-MIN Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 75% 0,8635 0,5350 Pietro 10% 0,1151 0,0713 PUM 15% 0,1727 0,1070 RAZEM 100% 1,1513 0,7133 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA STAN DANEJ CECHY Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Dobry Przeciętny Niski 0,8635 0,6992 0,5350 Piętro Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1151 0,0932 0,0713 PUM Górny zakres Dolny zakres 0,1727 0,1070 KM 1306/14 14
Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Przeciętny 0,6992 Piętro Bardzo dobre 0,1151 PUM C ciągła 0,1070 RAZEM 0,9214 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 356,00 PUM [m 2 ] 72,74 Wartość prawa do lokalu [zł] 171 375,44 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) W 2 1m = 2 557,08 zł/m 2 x 0,9214 W 2 1m = 2 356,00 zł/m 2 Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W RN = 72,74 m 2 x 2 356,00 zł/m 2 = 171 375,44 2 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 24, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Nawrockiego 22 oszacowana dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 10 kwietnia 2015 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 171 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy czterysta złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Stosownie do 136 RCK, przy wycenie prawa własności do lokalu nr 24 przy ulicy Nawrockiego 22 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 17 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 4. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 5. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 6. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 24 położonego w Pabianicach przy ul. Nawrockiego 22 w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 1306/14 15
171 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy czterysta złotych 7. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 10 kwietnia 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 03 kwietnia 2015 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F 0017956. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (słownie: szesnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1306/14 16