Część III Monografie 16 miast w Polsce

Część III Monografie 16 miast w Polsce 116

1. Białystok 1.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku W Białymstoku na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2010 r. obserwowaliśmy tendencje zapoczątkowane na przełomie 2007 r. i 2008 r. czyli zwiększonego zainteresowania rynkiem pierwotnym oraz mniejszą popularnością rynku wtórnego. Rynek pierwotny relatywnie szybko dostosował poziom cen do mniejszego lokalnego popytu na mieszkania, czego efektem jest duża liczba transakcji oraz liczne upusty przy kupnie nowego lokalu. Rynek wtórny okazał się zdecydowanie mniej elastyczny, sprzedający niechętnie obniżają poziom cen, a nawet po negocjacjach okazuje się on zbyt wysoki, w ocenie kupujących, względem rynku pierwotnego. Rosnąca dostępność kredytu mieszkaniowego złotowego oraz kredytowa dostępność mieszkania przekłada się zatem na większe obroty na rynku pierwotnym kosztem wtórnego, co potwierdzają prowadzone badania oraz lokalni pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami jest również wynikiem zwiększającej się liczby gospodarstw domowych oraz liczby małżeństw pomimo ujemnego salda migracji w Białymstoku. Uwzględnić przy tym należy liczebność gmin ościennych, a ta w wyniku wyludniania się dalej położonych od aglomeracji białostockiej miejscowości w województwie stale wzrasta. Pogorszeniu uległy czynniki ekonomiczne w Białymstoku. Od okresu boomu mieszkaniowego wyhamowała dynamika wynagrodzeń oraz wzrosła stopa bezrobocia rejestrowanego, co przekłada się na podejmowane decyzje przez zainteresowanych kupnem oraz dokujących transakcji. W rozmowach z lokalnymi pośrednikami wskazują oni na większe trudności w uzyskaniu przez klientów kredytów oraz bardziej powściągliwą politykę banków. Od początku prowadzonych badań rynku nieruchomości w Białymstoku nie zaobserwowano zachowań spekulacyjnych jak to miało miejsce w innych aglomeracjach w Polsce. Przede wszystkim wpływ na to miał zbyt skromny rynek, odległość od głównych ośrodków w kraju oraz ograniczone możliwości ekonomiczne mieszkańców regionu. W obliczu stabilizacji na rynku nie należy oczekiwać pojawienia się takich zachowań w najbliższym czasie. Zapotrzebowanie ze strony kupujących na rynku pierwotnym jest przede wszystkim na lokale małe (z przedziału 40-60 m kw.). Sprzedaż takich lokali w ostatnich badaniach kształtuje się na poziomie niespełna 50 %. W strukturze sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego również dominują mieszkania z przedziału 40-60 m kw., ale w przeciwieństwie do mieszkań nowych, zdecydowanie wyższy jest udział lokali poniżej 40 m kw. Podkreślić należy, że lokalni deweloperzy mają skromną ofertę mieszkań do 40 m kw., a ten przedział wielkościowy lokali jest domeną rynku wtórnego związaną z tymczasowością zakupu takiego mieszkania (głównie młode samotne osoby oraz studenci). Dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku jest wysoka. Realizowanych jest kilka większych inwestycji na terenach będących w posiadaniu deweloperów, które zapewniają swobodę planowanych inwestycji na kilka najbliższych lat. Poza tym w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta wykorzystywane są wolne tereny, które mogą być wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe. W Białymstoku działa kilku deweloperów o ugruntowanej pozycji na rynku. W obliczu stabilizacji cen na rynku pierwotnym konkurencja cenowa między nimi nie jest duża, a decydującym impulsem do kupna lokalu od konkretnego dewelopera jest lokalizacja określonej inwestycji. Wysoka bariera wejścia na rynek budownictwa wielorodzinnego powoduje, że nie pojawiają się nowi deweloperzy, a mniejsi swoje działania koncentrują na 117

inwestycjach mniej kapitałochłonnych, czyli domach jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej oraz szeregowej. Liczba pośredników w obrocie nieruchomościami w ostatnim roku zwiększyła się co przełożyło się na zaostrzenie konkurencji między nimi. Stagnacja na rynku wtórnym, wysokie ceny oraz duża podaż sprawiają, że stale wydłuża się przeciętny czas sprzedaży mieszkania. Często zdarzają się sytuacje negocjacji wysokości prowizji od przeprowadzonych transakcji oraz pojawiają się sygnały (od samych pośredników) o stosowaniu nieuczciwych praktyk, ale stanowi to margines całego rynku. W najbliższym okresie nie należy oczekiwać większych zmian na rynku mieszkaniowym w Białymstoku. Rynek pierwotny dobrze odnalazł się w nowej sytuacji, a wtórny ze względu na relatywnie wysoki poziom i sztywność cen nie stanowi większego zagrożenia dla sprzedaży nowych mieszkań. Pilotażowe badanie cen domów i działek, również w aglomeracji białostockiej, wykazało, że lokalni deweloperzy przede wszystkim koncentrują się na budownictwie mieszkaniowym w granicach administracyjnych miasta. Rozdrobnienie inwestycji oraz duża skala budownictwa indywidualnego przekłada się na trudności w pozyskaniu reprezentacyjnej próby badawczej. Z rozmów z lokalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami wynika, że w przypadku domów zaznacza się słaba tendencja spadkowa cen, natomiast w przypadku działek stabilizacja cenowa połączona z małą liczbą transakcji. 118

1.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Białymstoku Tabela 1.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 100460 107585 109000 110099 112121 113683 115133 116576 bd. - mieszkania na 1000 ludności 344 369 373 377 380 386 391 396 bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 5831973 6260535 6361024 6448957 6614570 6731221 6859634 6979045 bd. -przeciętna (w m kw.) 58,1 58,2 58,4 58,6 59,0 59,2 59,6 59,9 bd. -na osobę (w m kw.) 20,0 21,4 21,8 22,1 22,4 22,9 23,3 23,7 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 bd. L. gospodarstw domowych w 2002 r. 115492 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,15 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 1.2.1 Czynniki demograficzne w Białymstoku Tabela 1.2. Czynniki demograficzne w Białymstoku Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa 2002 291660 171 771 942 1356 0,6 2,6 4,6 2003 291465 229-119 110 1361 0,8-0,4 4,7 2004 292150 204-228 -24 1467 0,7-0,8 5,0 2005 291823 325-294 31 1483 1,1-1,0 5,1 2006 294830 408-250 158 1593 1,4-0,8 5,4 2007 294143 500-637 -137 1683 1,7-2,2 5,7 2008 294153 641-337 304 1833 2,2-1,1 6,2 2009 294685 797-418 379 1800 2,7-1,4 6,1 2010 295154 542-73 469 1446 1,8-0,2 4,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 119

m kw. tys. zł 8,1 7,9 10,7 14,1 13,8 13,3 12,9 11,6 12,4 % Tabela 1.3. Gospodarstwa domowe w Białymstoku wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 115492 100,0 jednorodzinne ogółem 73491 63,6 jednorodzinne 2 osobowe 24578 jednorodzinne 3 osobowe 22228 jednorodzinne 4 i więcej os. 26685 dwurodzinne 2082 1,8 trzy i więcej rodzinne 62 0,1 nierodzinne ogółem 39857 34,5 nierodzinne 1 osobowe 37692 nierodzinne 2 osobowe 1928 nierodzinne 3 osobowe 192 nierodzinne 4 i więcej os. 45 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Białymstoku Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 65,2 20,9 13,9 2005 66,5 18,8 14,7 2009 66,7 17,0 16,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 1.2.2 Czynniki ekonomiczne w Białymstoku Wykres 1.3. Stopa bezrobocia w % w Białymstoku 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Białystok Polska 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Białymstoku 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 rynek pierwotny rynek wtórny Wykres 1.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Białymstoku 105 100 95 90 85 80 75 70 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. 120

mln zł Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Białymstoku Wykres 1.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Białymstoku 80,0 75,0 70,0 65,0 60,0 55,0 700 600 500 400 300 Białystok w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 50,0 200 45,0 40,0 100 0 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 1.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Tabela 1.5. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 803 608 962 1143 1636 1083 2023 1245 1457 - indywidualne 98 83 139 112 230 165 188 168 197 - na sprzedaż lub wynajem 366 109 421 726 902 572 1582 1077 1172 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 788 616 728 1338 1850 1722 2058 1300 2075 - indywidualne 125 114 178 104 137 156 151 162 190 - na sprzedaż lub wynajem 311 314 291 767 1044 1449 1576 1038 1798 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 1249 1760 1570 1225 1219 1667 1574 1553 1632 - indywidualne 213 358 292 297 250 228 345 281 220 - spółdzielcze 380 480 254 314 154 379 220 276 0 - na sprzedaż lub wynajem 508 519 695 514 583 652 1652 909 1187 - społeczne czynszowe 0 269 308 0 162 338 0 87 125 - komunalne 148 134 0 100 70 70 0 0 100 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 1249 1760 1570 1225 1219 1667 1574 1553 1632 - ogółem pow. użytk. 93675 131472 114139 100450 96911 124025 141030 126896 130825 - na 1000 ludności 4,3 6,0 5,4 4,2 4,1 5,7 5,4 5,3 5,5 - na 1000 zaw. małżeństw 921 1293 1070 846 765 990 859 863 958 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem 107-399 -103 258 374 16 259 247-166 - na 1000 ludności 0,26 0,26 0,25 0,28 0,27 0,25 0,30 0,28 0,27 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 75,0 74,7 72,7 82,0 79,5 74,4 89,6 82,8 80,2 Liczba izb oddanych 6142 6385 6972 5381 3420 7013 6316 5316 3918 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,5 3,6 3,5 3,8 3,5 3,3 3,5 3,3 Przec. pow. izby 20,5 21,5 21,3 23,1 23,4 22,1 23,7 23,9 23,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 121

1.2.4 Zasób mieszkaniowy w Białymstoku Wykres 1.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Białymstoku Wykres 1.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Białymstoku 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie 2 do 1944 1945-1970 pow. 80 m2 poniżej 40 m2 60-79 m2 1971-1988 4 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Białymstoku 1 izba 2% 2 izby 40-59 m2 4 Wykres 1.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Białymstoku 4+ izby 5 3 izby Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Białymstoku Legenda do wykresu 1.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B 40-59 m kw. C 60-79 m kw. D powyżej 80 m kw. Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 122

liczba dni 1.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Białymstoku Tabela 1.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 8 10 2 Pośrednicy 60 70 3 Notariusze 22 22 4 Rzeczoznawcy majątkowi 37 40 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 10 10 6 Wspólnoty mieszkaniowe 400 400 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku. Tabela 1.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Białymstoku 2010 I półrocze Wyszczególnienie 2008 2009 zmiana met. liczenia Liczba umów 324 873 515 Wartość w tys. zł 60296 195372 120335 Źródło: szacunki NBP O/O Białymstoku. Wykres 1.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Białymstoku 120 100 80 60 40 20 0 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 1.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Białymstoku (wg bazy NBP) Tabela 1.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Białymstoku Notowanie Rynek pierwotny ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna (trans.) 2727 3008 3070 2529 4169 IV kw. 2006 2727 3117 3408 2998 4389 4181 3500 3986 3590 4411 I 4725 4422 4418 4009 4428 4199 4651 4580 4635 4396 IV kw. 2007 4995 5079 4637 4637 4429 5128 5160 4738 4168 4280 I 5651 4973 4853 4404 4508 123

Notowanie II 5115 5141 4777 4604 4603 IV kw. 2008 4725 5177 4744 4601 4301 5510 5005 4613 4432 4755 I 4738 4976 4614 4301 4458 4925 4787 4641 4201 4111 IV kw. 2009 4830 4838 4620 4086 4413 4791 4790 4729 4243 4358 I 4640 4802 4709 4369 4296 4790 4732 4752 4286 4424 IV kw. 2010 4778 4755 4809 4169 4378 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Tabela 1.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Białymstoku Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.).......... IV kw. 2006 100,0 103,6 111,0 118,5 105,3..... 153,3 112,3 117,0 119,7 100,5..... I 113,0 126,3 110,8 111,7 100,4..... 88,9 105,2 103,7 115,6 99,3 154,0 154,6 149,2 183,3 105,4 IV kw. 2007 119,0 109,2 100,2 100,0 100,8 183,2 162,9 134,7 154,7 100,9 102,7 101,6 103,2 89,9 96,6 122,7 147,4 118,9 116,1 97,0 I 110,2 96,4 102,4 105,7 105,3 119,6 112,5 109,8 109,9 101,8 II 90,5 103,4 98,4 104,5 102,1 121,8 110,5 104,3 99,3 104,7 IV kw. 2008 92,4 100,7 99,3 99,9 93,4 94,6 101,9 103,4 99,2 97,1 116,6 96,7 97,2 96,3 110,6 107,4 97,0 97,4 106,3 111,1 I 86,0 99,4 100,0 97,0 93,8 83,8 100,1 95,1 97,7 98,9 103,9 96,2 100,6 97,7 92,2 96,3 93,1 97,2 91,2 89,3 IV kw. 2009 98,1 101,1 99,5 97,3 107,3 102,2 93,5 97,4 88,8 102,6 99,2 99,0 102,4 103,8 98,8 87,0 95,7 102,5 95,7 91,7 I 96,8 100,3 99,6 103,0 98,6 97,9 96,5 102,1 101,6 96,4 103,2 98,5 100,9 98,1 103,0 97,3 98,9 102,4 102,0 107,6 IV kw. 2010 99,7 100,5 101,2 97,3 99,0 98,9 98,3 104,1 102,0 99,2 124

1.4 Ceny mieszkań i ich cechy 1.4.1 Rynek pierwotny Wykres 1.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 10 000 Wykres 1.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 10000 8 000 8000 6 000 6000 4000 2000 0 0 minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 1.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres 1.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 125

zł / m kw. 1.4.2 Rynek wtórny Wykres 1.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres 1.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 1 12000 10000 8000 10 000 8 000 6 000 6000 4000 2000 0 0 minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana Wykres 1.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty Wykres 1.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 126

Wykres 1.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 Wykres 1.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 spółdzielcze własność Wykres 1.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 niski przeciętny wysoki Wykres 1.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. <= 5 6-12 127

Wykres 1.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 Wykres 1.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 1.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 128

2. Bydgoszcz 2.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Bydgoszcz jest stolicą administracyjną województwa kujawsko-pomorskiego, oraz jego największym miastem, liczącym prawie 360 tys. mieszkańców. Jest miastem specyficznym, pełnym kontrastów. Posiada bogate zaplecze naukowo- badawcze, ale brak jest dobrze rozwiniętej współpracy między nauką, a gospodarką. Odsetek studentów w mieście jest wysoki, natomiast liczba mieszkańców z wyższym wykształceniem stosunkowo niska, co związane jest z emigracją wykształconej kadry i absolwentów. Posiada najłatwiejszy dostęp do bezpłatnej sieci bezprzewodowej. Ma niskie wydatki na inwestycje, ale niepokojąco wysokie zadłużenie (52%). Znikoma jest liczba inwestorów zagranicznych, mimo dużej liczby przedstawicielstw firm międzynarodowych. Bydgoszcz ma spory pod względem terenów potencjał, jednakże brak planów zagospodarowania przestrzennego dla 81% powierzchni miasta powoduje znaczne ograniczenie w zakresie inwestowania. Sytuacja demograficzna Bydgoszczy w ostatnich latach zmienia się, niestety, na niekorzyść. Z roku na rok ubywa ludności. Znaczna część przenosi się do gmin ościennych, w których buduje domy, w dalszym ciągu pracując w mieście. Liczba zawieranych małżeństw wykazuje tendencje spadkowe, co ma wpływ na przyrost naturalny, od kilku lat ujemny. W 2010 r.w Bydgoszczy obserwowano wzrost liczby bezrobotnych i stopy bezrobocia (7,). Utrzymała się tendencja nieznacznego wzrostu wynagrodzeń; siła nabywcza utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku ubiegłym. Dane statystyczne dotyczące zasobu mieszkaniowego Bydgoszczy w 2009 r. wskazują na jego wzrost ogółem o 0,, w stosunku do roku 2008. Liczba lokali przypadająca na 1000 mieszkańców na koniec 2009 roku wyniosła 390 i była większa o 1% niż 2008 ru. Przeciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie oraz przeciętna liczba izb w mieszkaniu utrzymała się na poziomie z roku 2008. Wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkania na 1 osobę wzrósł o 0,, w stosunku do roku 2008. W Bydgoszczy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2010 r.obserwowano zwiększone zainteresowanie rynkiem pierwotnym. Zapowiedzi rządu, dotyczące zmian w programie Rodzina na swoim, przełożyły się na większą skłonność klientów do podejmowania decyzji o zakupie. Wśród firm deweloperskich nastąpiło pewne ożywienie odnotowały one obroty większe, niż w roku poprzednim. Zapowiedziane zostały również nowe projekty inwestycyjne, jednakże deweloperzy uzależniają je w dużej mierze od sprzedaży lokali już istniejących i wielkości popytu na rynku. Brak planów zagospodarowania przestrzennego powoduje poważne utrudnienia z budowaniem większych, dobrze zorganizowanych osiedli, często ograniczając inwestycje do pojedynczych bloków, plomb. Budynki te charakteryzują się nierzadko dość korzystną lokalizacją, lecz nieatrakcyjnym otoczeniem bezpośrednim. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są dość wygórowane w stosunku do cen mieszkań na rynku pierwotnym. Oferenci w znacznej części nie są chętni do obniżek cen, wolą raczej wyczekiwać lub zamienić ofertę sprzedaży na wynajem. Klienci natomiast preferują zakup mieszkań na rynku pierwotnym, uważając, że zakup mieszkań używanych i tak wiąże się z ponoszeniem kosztów remontów. Liczba pośredników w obrocie nieruchomościami w ostatnim roku zwiększyła się, co przełożyło się na zaostrzenie konkurencji między nimi. Stagnacja na rynku wtórnym, wysokie ceny oraz duża podaż sprawiają, że stale wydłuża się przeciętny czas sprzedaży mieszkania. Coraz częściej spotykane są sytuacje, kiedy klienci negocjują z pośrednikami wysokość prowizji od przeprowadzonych transakcji. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe w metrażu do 60 m kw., zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. 129

W ramach prowadzonych przez NBP badań rynku nieruchomości, rozpoczęto zbieranie danych odnośnie rynku domów i działek, znajdujących się na terenie gmin ościennych skupionych wokół Bydgoszczy. Informacje o ofertach i transakcjach pozyskano wyłącznie z rynku wtórnego. Pilotażowy charakter badań i niewielka liczba zgromadzonych danych, nie pozwalają jeszcze na wyciągnięcie wniosków na temat sytuacji w tym segmencie rynku nieruchomości. Okres, w którym przeprowadzono badania jesień i zima 2010 r. w ocenie pośredników nie był z uwagi na porę roku dobrym czasem na zawieranie transakcji zakupu domu lub działki. Wyczekują oni wiosny i poprawy sytuacji na rynku wtórnym. 130

2.1 Podstawowe dane mieszkaniowe w Bydgoszczy Tabela 2.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 128629 135163 135575 135893 136500 136957 138456 139442 bd. - mieszkania na 1000 ludności 346 365 368 371 376 379 386 390 bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 7331853 7690775 7714218 7745901 7780500 7820245 7919683 7977254 bd. -przeciętna (w m kw.) 57 56,9 56,9 57 57 57,1 57,2 57,2 bd. -na osobę (w m kw.) 19,7 20,8 21 21,1 21,4 21,6 22 22,3 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 bd. L. gospodarstw domowych w 2002 r. 144502 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,12 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 2.1.1 Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Tabela 2.2. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a 2002 372104-391 -946-1337 1752-1,1-2,5 4,7 2003 370245-542 -985-1527 1736-1,5-2,7 4,7 2004 368235-482 -1556-2038 1702-1,3-4,2 4,6 2005 366074-352 -1654-2006 2011-1,0-4,5 5,5 2006 363468-343 -1908-2251 2194-0,9-5,2 6,0 2007 361222-102 -2157-2259 2354-0,3-6,0 6,5 2008 358928-170 -1734-1904 2394-0,5-4,8 6,7 2009 357650-196 -1595-1791 2352-0,5-4,5 6,6 2010 356177-206 -1267-1473 2102-0,6-3,6 5,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 131

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 2030 tys. osób na 1000 ludności 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wykres 2.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy 380 Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy 8,0 360 340 320 300 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny 280-4,0 260-6,0-8,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.3. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy Gospodarstwa wg NSP z 2002 r. domowe Udział (w %) OGÓŁEM 144502 100,0 jednorodzinne ogółem 98817 68,4 jednorodzinne 2 osobowe 35677 jednorodzinne 3 osobowe 31444 jednorodzinne 4 i więcej os. 31696 dwurodzinne 3647 2,5 trzy i więcej rodzinne 107 0,1 nierodzinne ogółem 41931 29,0 nierodzinne 1 osobowe 39188 nierodzinne 2 osobowe 2431 nierodzinne 3 osobowe 223 nierodzinne 4 i więcej os. 89 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Bydgoszczy Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 64,5 19,5 16,0 2005 65,6 17,7 16,8 2009 64,7 16,4 18,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 132

mln zł m kw. tys. zł 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 4,9 6,2 8,4 7,2 7,9 12,5 12,5 11,4 10,8 % w zł 2.1.2 Czynniki ekonomiczne w Bydgoszczy Wykres 2.3. Stopa bezrobocia w % w Bydgoszczy Wykres 2.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy 20 18 16 14 Bydgoszcz Polska 3 800 3 300 w Bydgoszczy w Polsce 12 10 2 800 8 6 4 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2 300 1 800 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Bydgoszczy Wykres 2.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Bydgoszczy 1,05 105 0,95 0,85 0,75 rynek pierwotny rynek wtórny 100 95 90 85 0,65 80 0,55 75 0,45 II 70 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Bydgoszczy Wykres 2.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Bydgoszczy 90,0 85,0 80,0 75,0 70,0 1 200 1 000 800 Bydgoszcz w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 65,0 60,0 600 55,0 50,0 45,0 40,0 II 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 133

2.1.3 Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Tabela 2.5. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 474 276 395 882 875 2984 2396 1159 788 - indywidualne 57 52 60 61 101 190 136 141 232 - na sprzedaż lub wynajem bd. 93 89 bd. 738 1914 2133 1017 bd. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 417 522 86 633 1184 1243 1604 1131 750 - indywidualne 120 108 78 96 116 161 159 113 91 - na sprzedaż lub wynajem 311 bd. bd. bd. bd. bd. bd. bd. 334 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 832 1083 540 505 681 668 1512 987 996 - indywidualne 138 279 196 65 154 120 129 109 112 - spółdzielcze 174 531 164 201 161 221 471 82 169 - na sprzedaż lub wynajem 302 224 162 116 212 239 772 377 715 - społeczne czynszowe 143 bd. bd. bd. 145 88 140 35 0 - komunalne 50 1 bd. 34 bd. 0 0 384 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 832 1083 540 505 681 668 1512 987 996 - ogółem pow. użytk. 61710 88074 44632 36432 53404 47342 99284 63134 69973 - na 1000 ludności 2,2 2,9 1,5 1,4 1,9 1,8 4,2 2,8 2,8 - na 1000 zaw. małżeństw 475 624 317 251 310 284 632 420 474 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem 920 653 1162 1506 1513 1686 882 1365 1106 - na 1000 ludności 2,47 1,76 3,16 4,11 4,16 4,67 2,46 3,82 3,11 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw. 74,2 81,3 82,7 72,1 78,4 70,9 65,7 64,0 70,3 Liczba izb oddanych 2811 3836 2015 1812 2333 2165 4761 2993 3404 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,4 3,5 3,7 3,6 3,4 3,2 3,1 3,0 3,4 Przec. pow. izby 22,0 23,0 22,1 20,1 22,9 21,9 20,9 21,1 20,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 134

% 2.1.4 Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy Wykres 2.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Bydgoszczy Wykres 2.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Bydgoszczy 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 pow. 80 m2 0-39 m2 60-79 m2 1971-1988 1945-1970 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Bydgoszczy 1 izba 2% 2 izby 40-59 m2 4 Wykres 2.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Bydgoszczy 2007 2006 2005 4+ izby 4 2004 2003 2002 3 izby Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Bydgoszczy. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 25 22 26 45 39 13 19 46 27 16 22 Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Zasób wg powierzchni Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 6 8 10 Gmina Zakłady pracy TBS Legenda do wykresu 2.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby fizyczne Pozostałe podmioty A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A pon. 39 m kw. B 40-59 m kw. C 60-79 m kw. D pow. 80 m kw 135

liczba dni 2.2 Informacje o rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Tabela 2.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 19 25 2 Pośrednicy 260 296 3 Notariusze 30 32 4 Rzeczoznawcy majątkowi 84 84 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 20 20 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1354 1405 Źródło: szacunki NBP O/O Bydgoszcz. Tabela 2.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Bydgoszczy Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 412 335 323 Wartość w tys. zł 77786,5 59269,3 57462,5 Źródło: szacunki NBP O/O Bydgoszcz. Wykres 2.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym 120 100 80 60 40 20 0 II Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 2.2.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy (wg bazy NBP) Tabela 2.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Bydgoszczy Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 3243 2663 2530 2424 3793 IV kw. 2006 3947 2811 2784 2359 3672 4501 3017 3607 2836 3505 I 5700 4092 3932 3424 3597 4994 4466 4150 3913 3830 IV kw. 2007 4829 4582 3956 3758 3859 4893 4540 3685 3801 3845 136

I 5035 4982 4202 3984 3780 II 4959 4670 4151 3957 3848 IV kw. 2008 4989 4749 4240 3917 3816 4940 5023 4095 3876 3987 I 4897 4835 4017 3541 3602 4920 4757 4244 3885 4003 IV kw. 2009 4939 4694 4203 3964 3827 5080 4524 4202 3850 3843 I 5026 4856 4270 3596 3616 5036 4954 4233 3866 3760 IV kw. 2010 4733 4606 4005 3814 3715 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Tabela 2.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Bydgoszczy Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon. IV kw. 2006 121,7 105,6 110,0 97,3 105,6..... 114 107,3 129,6 120,2 128,8..... I 126,6 135,6 109,0 120,7 105,6..... 87,6 109,1 105,5 114,3 114,5 154,0 167,7 164,0 161,4 164,4 IV kw. 2007 96,7 102,6 95,3 96,0 95,6 122,3 163,0 142,1 159,3 148,8 101,3 99,1 93,1 101,1 102,9 108,7 150,5 102,2 134,0 118,8 I 102,9 109,7 114,0 104,8 103,9 88,3 121,7 106,9 116,4 116,9 II 98,5 93,7 98,8 99,3 98,0 99,3 104,6 100,0 101,1 100,1 IV kw. 2008 100,6 101,7 102,1 99,0 98,9 103,3 103,6 107,2 104,2 103,6 99,0 105,8 96,6 99,0 98,4 101,0 110,6 111,1 102,0 99,1 I 99,1 96,3 98,1 91,4 98,3 97,3 97,0 95,6 88,9 93,8 100,5 98,4 105,7 109,7 99,2 99,2 101,9 102,2 98,2 94,9 IV kw. 2009 100,4 98,7 99,0 102,0 108,2 99,0 98,8 99,1 101,2 103,9 102,9 96,4 100,0 97,1 95,9 102,8 90,1 102,6 99,3 101,2 I 98,9 107,3 101,6 93,4 98,8 102,6 100,4 106,3 101,6 101,7 100,2 102,0 99,1 107,5 104,1 102,4 104,1 99,7 99,5 106,8 IV kw. 2010 94,0 93,0 94,6 98,7 99,4 95,8 98,1 95,3 96,2 98,1 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 137

2% 2% 51% 6 2 2 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 51% 5 4 62% 51% 52% 5 4 4 5 4 4 4 51% 4 4 4 2 2 4 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 2 2 2 3 2 5 3 4 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 5 5 5 3 4 4 4 4 52% 5 4 51% 4 4 5 51% 4 51% 3 4 3 2 3 3 2 2 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2% 2% 2.3 Ceny mieszkań i ich cechy 2.3.1 Rynek pierwotny Wykres 2.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 10 000 8 000 6 000 Wykres 2.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 2.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres 2.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres 2.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 2.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 138

2% 2% 2 2 3 2 3 2 4 3 3 3 5 4 5 3 4 5 5 2 3 3 4 4 4 3 4 4 3 3 5 4 3 3 3 4 3 4 4 4 2 2 4 3 2 3 3 3 3 2 1% 2% 2 2 2 3 2 2 3 2 2 2 4 2 2 2 3 5 4 4 4 4 4 2 3 4 4 4 4 3 4 4 5 4 5 5 5 5 4 5 5 5 6 4 5 3 3 4 2 2 2 2% 1% 2 2% 2% 2 1% 1% 2% 2% zł / m kw. 2.3.2 Rynek wtórny Wykres 2.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres 2.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 8 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres 2.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. IV kw. 2010 Wykres 2.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. IV kw. 2010 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 0 II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres 2.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw. 2010 Wykres 2.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw. 2010 139

Wykres 2.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze II Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. własność Wykres 2.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres 2.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 Wykres 2.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze II własność Wykres 2.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 II niski przeciętny wysoki Wykres 2.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 2 500 1 500 II <= 5 6-12 1 500 II <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 140

Wykres 2.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres 2.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty 7 000 6 000 5 000 3 000 Wykres 2.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 2.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 1 000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 141

3. Lublin 3.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Lublinie Lublin jest największym miastem we wschodniej części kraju (w 2010 r. 349 tys. osób). Jest ośrodkiem akademickim, w którym na 14 wyższych uczelniach kształci się ok. 100 tys. studentów. Pomimo dużego potencjału gospodarczego i naukowo technicznego, miasto cechuje niska atrakcyjność inwestycyjna oraz niski poziom rozwoju przedsiębiorczości. PKB per capita dla tzw. podregionu lubelskiego 1 w 2008 r. wynosił 29 535 zł (w kraju 33 462 zł). Miasto jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego w ok. 4 powierzchni (przy średniej dla 11 największych miast ). W częściach miasta objętych planem realizowane są m.in. inwestycje mieszkaniowe i handlowo-usługowe. Główną barierą rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Lublinie jest niska dostępność terenów oraz infrastruktura. W tym celu, samorząd miasta w 2011 r. zawarł porozumienie z deweloperami budującymi mieszkania w Lublinie, dotyczące budowy nowych dróg oraz niezbędnej infrastruktury technicznej m.in. sieci ciepłowniczych, kanalizacji, wodociągów. Według danych GUS, populacja Lublina od 2002 r., zmniejsza się średnio rocznie o ok. 0,. Jest to głównie wynikiem ujemnego salda migracji, którego wskaźnik w 2010 r. na 1000 ludności wynosił -2,8 (Wykres 3.2). Wpływ na to miały m.in. wyjazdy w poszukiwaniu pracy za granicę lub do innych regionów w kraju oraz suburbanizacja. Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2002 r. liczba gospodarstw domowych w Lublinie wynosiła ok. 140 tys., z których przeważającą część (63,) stanowiły gospodarstwa jednorodzinne (Tabela 3.3). Lublin to miasto ludzi młodych, ok. mieszkańców to osoby poniżej 35 roku życia. Przewiduje się, że rosnący współczynnik małżeństw na 1000 ludności oraz dodatni przyrost naturalny (Tabela 3.2), wpłynie na dalszy wzrost liczby gospodarstw domowych. Sytuacja ekonomiczna ludności ma bezpośredni wpływ na kształtowanie się popytu mieszkaniowego. Lublin, to miasto o przewadze instytucji budżetowych. Stopa bezrobocia na koniec 2010 r. kształtowała się na poziomie 9,, w kraju 12, (Wykres 3.3). Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (średnia roczna) w Lublinie w 2010 r. wynosiło 3 157 zł (Wykres 3.4). Poprawa sytuacji materialnej mieszkańców skutkuje wzrostem popytu mieszkaniowego. Na rynku pierwotnym i wtórnym w IV kw. 2010 r. za przeciętne wynagrodzenie można było kupić ok. 0,9 m kw. mieszkania, w II r. tylko ok. 0,6 m kw. (Wykres 3.5). W latach 2006 2010 zakup ponad 9 nieruchomości mieszkaniowych w Lublinie był finansowany kredytem (Wykres 3.8), co potwierdzają współpracujący z Oddziałem deweloperzy i pośrednicy rynku nieruchomości. W ich opinii, istotną barierą w porównaniu do innych miast w Polsce, był ograniczony dostęp do kredytu Rodzina na swoim (niski poziom limitów ceny m kw. mieszkania w stosunku do średnich cen na rynku pierwotnym i wtórnym). Według szacunku pośredników rynku nieruchomości, w 2009 r. na rynku wtórnym tylko ok. mieszkań można było kupić w ramach tego programu. Natomiast na rynku pierwotnym pomimo dużego zainteresowania tą formą kredytowania zakupu mieszkania, tylko nieliczni deweloperzy obniżali ceny m kw. do obowiązującego w danym okresie limitu ceny. Jednocześnie, według deweloperów i pośredników rynku nieruchomości, ostrzejsze kryteria oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy ograniczają obecnie dostęp do kredytów hipotecznych. Wyniki analizy dostępności m kw. mieszkania za przeciętne wynagrodzenie oraz dostępności kredytu w Lublinie w okresie od r. do IV kw. 2010 r. 1 Podregion lubelski m. Lublin. pow. lubelski, pow. lubartowski, pow. łęczyński, pow. świdnicki. 142

przedstawiono na Wykres 3.6 i Wykres 3.7. W Lublinie od 2009 r. mieszkania nabywane są głównie na własne potrzeby i zakupy nie mają charakteru spekulacyjnego. Według danych GUS w latach 2002-2010 zmieniła się struktura zasobów mieszkaniowych. W Lublinie w 2010 r. w zasobach mieszkaniowych znajdowało się ok. 138,2 tys. mieszkań o przeciętnej powierzchni użytkowej ok. 59,5 m kw. Liczba mieszkań w 2010 r. w stosunku do 2002 wzrosła o 15,, głównie w rozwijających się dzielnicach peryferyjnych. Na 1000 mieszkańców przypadało na koniec 2010 r. 396 mieszkań (2002 r. 333). Pod względem formy własności (Wykres 3.12) wzrosły o 116, zasoby mieszkaniowe w budownictwie indywidualnym, spadły o 40, spółdzielni mieszkaniowych. Główną część zasobów mieszkaniowych w Lublinie stanowią budynki: wybudowane w latach 1971-1988 (40,), o powierzchni mieszkania 40-59 m kw. (42,), posiadające 4 i więcej izb (50,). Budynki wybudowane w latach 1960-1995 przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz zarządców nieruchomości są modernizowane i remontowane (ocieplania, wymiana wind, inne remonty). Wskutek zmieniającego się popytu w okresie 2002-2010, zmieniła się również struktura budownictwa mieszkaniowego (Tabela 3.5 i Tabela 3.6). Zdecydowanie więcej wydawano pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem oraz na budownictwo indywidualne, zwiększała się przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań. Na rynku pierwotnym wzrost popytu i podaży dotyczył głównie mieszkań dwu i trzypokojowych o powierzchni 40-59 m kw. Mniejszy popyt był na mieszkania do 40 m kw. i powyżej 80 m kw. (Wykres 3.17, Wykres 3.18, Wykres 3.19, Wykres 3.20). Według szacunku deweloperów i pośredników rynku nieruchomości koszt budowy m kw. mieszkania w Lublinie kształtuje się poniżej 3 000 zł, średnia cena transakcyjna w IV kw. 2010 r. wynosiła 4 798 zł za m kw. Po okresie boomu na rynku nieruchomości w latach 2006-2007, od 2008 r. znacznie wydłużył się czas sprzedaży mieszkań (Wykres 3.14). Stabilizacja cen na obu rynkach następowała od drugiego półrocza 2009 r. Uważa się, że z uwagi na dużą podaż mieszkań na obu rynkach mieszkaniowych i mniejszy popyt, lata 2009 2010, były rynkiem dla klienta. Obecnie w Lublinie zdecydowana większość inwestycji mieszkaniowych prowadzona jest przez lokalnych deweloperów (15) i jednego z Warszawy, którzy rozpoczęli nowe jak również wcześniej wstrzymane inwestycje. Natomiast relatywnie niski udział w rynku mają spółdzielnie mieszkaniowe (3), pozostałe podmioty koncentrują się tylko na zarządzaniu nieruchomościami. Na cenę m kw. mieszkania głównie wpływa lokalizacja inwestycji i standard wykończenia mieszkania. Od r. NBP prowadzi również badania pilotażowe cen domów jednorodzinnych i gruntów na terenie miasta Lublina oraz powiatów: lubelskiego i świdnickiego. Dotychczasowe analizy wykazały, że na cenę domów jednorodzinnych i gruntów wpływają głównie: lokalizacja, powierzchna oraz uzbrojenie terenu. W IV kw. 2010 r. w ofertach średnia cena domów jednorodzinnych wynosiła: w Lublinie 831 041 zł, w powiecie lubelskim 904 455 zł, w powiecie świdnickim 557 500 zł, średnia cena gruntów: w Lublinie 276 zł m kw., w powiecie lubelskim 91 zł za m kw., w powiecie świdnickim 145 zł za m kw. 143

3.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Lublinie Tabela 3.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 119354 128102 129037 130585 131942 133242 135386 136537 138198 - mieszkania na 1000 ludności 333 359,3 362,5 367,9 373,3 378,7 386,3 390,7 396,2 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 6925515 7461803 7530875 7640086 7736105 7844968 7996931 8100187 8222358 -przeciętna (w m kw.) 58 58,2 58,4 58,5 58,6 58,9 59,1 59,3 59,5 -na osobę (w m kw.) 19,3 20,9 21,2 21,5 21,9 22,3 22,8 23,2 23,6 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 140523 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,18 */dane za okres I-IX 2010 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 3.2.1 Czynniki demograficzne w Lublinie Tabela 3.2. Czynniki demograficzne w Lublinie Wg Liczba Przyrost Saldo Zmiana liczby stanu ludności naturalny migracji ludności na XII: w liczbach bezwzględnych Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa 2002 358354-64 -197-261 1736-0,2-0,5 4,8 2003 356563 160-328 -168 1759 0,4-0,9 4,9 2004 355998 23-1206 -1183 1802 0,1-3,4 5,1 2005 354967 12-856 -844 1990 0,0-2,4 5,6 2006 353483 194-1127 -933 2124 0,5-3,2 6,0 2007 351806 116-1372 -1256 2241 0,3-3,9 6,4 2008 350462 186-844 -658 2161 0,5-2,4 6,2 2009 349440 489-797 -308 2253 1,4-2,3 6,4 2010 348450 323-1352 -1029 1956 0,9-3,9 5,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 144

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2015 2020 2025 2030 tys. osób na 1000 ludności 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wykres 3.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Lublinie 380 360 8,0 6,0 340 320 300 4,0 2,0 0,0-2,0 280 260-4,0-6,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 3.3. Gospodarstwa domowe w Lublinie wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 140523 100,0 jednorodzinne ogółem 88640 63,1 jednorodzinne 2 osobowe 30877 jednorodzinne 3 osobowe 28246 jednorodzinne 4 i więcej os. 29517 dwurodzinne 3318 2,4 trzy i więcej rodzinne 98 0,1 nierodzinne ogółem 48467 34,5 nierodzinne 1 osobowe 45597 nierodzinne 2 osobowe 2487 nierodzinne 3 osobowe 285 nierodzinne 4 i więcej os. 98 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 3.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Lublinie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 66,5 19,1 14,5 2005 67,1 17,3 15,5 2009 66,2 16,3 17,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 145

mln zł m kw. tys. zł 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 8,3 7,4 13,7 13,6 12,5 12,2 10,7 9,3 9,6 % w zł 3.2.2 Czynniki ekonomiczne w Lublinie Wykres 3.3. Stopa bezrobocia w % w Lublinie Wykres 3.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie 20 18 16 14 w Lublinie w Polsce 3 800 3 300 w Lublinie w Polsce 12 10 2 800 8 6 2 300 4 2 1 800 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Lublinie Wykres 3.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Lublinie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 105 100 95 90 85 80 75 70 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Lublinie Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Lublinie 100,0 90,0 80,0 900 800 700 600 Lublin w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 70,0 500 60,0 400 50,0 300 200 40,0 100 0 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: szacunki własne NBP na podstawie BIK i BGK. 146

3.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Tabela 3.5. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 371 1009 1233 1111 1576 2276 1586 1723 1615 - indywidualne 126 173 175 232 192 246 179 218 237 - na sprzedaż lub 110 577 536 530 1203 1553 1020 1185 1093 wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 789 879 1238 1331 1658 1529 1275 1350 1951 - indywidualne 151 180 222 313 174 230 169 187 225 - na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania 49 435 572 597 1306 1094 823 641 1191 Ogółem, w tym: 1125 1453 1081 1661 1404 1379 2196 1250 1751 - indywidualne 203 429 305 291 199 329 253 253 315 - spółdzielcze 428 490 338 434 275 297 273 28 478 - na sprzedaż lub wynajem 398 305 320 856 830 624 1582 899 838 - społeczne czynszowe 68 153 91 80 0 73 88 0 84 - komunalne 28 30 27 0 100 56 0 30 36 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 3.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem - ogółem pow. użytk. - na 1000 ludności - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1125 1453 1081 1661 1404 1379 2196 1250 1751 80078 116337 85744 119866 101732 116687 158462 110908 122884 3,1 4,1 3,0 4,7 4,0 3,9 6,3 3,6 5,0 648 826 600 835 661 615 1016 555 895 - różnica ogółem 611 306 721 329 720 862-35 1003 205 - na 1000 ludności 1,71 0,86 2,03 0,93 2,04 2,45-0,10 2,87 0,59 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 71,2 80,1 79,3 72,2 72,5 84,6 72,2 90,3 71,8 zba izb oddanych 4408 5784 4154 6068 5090 5469 8418 5122 6024 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,9 4,0 3,8 3,7 3,6 4,0 3,8 3,3 3,4 Przec. pow. izby 18,2 20,1 20,6 19,8 20,0 21,3 18,8 21,7 20,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 147

% 3.2.4 Zasób mieszkaniowy w Lublinie Wykres 3.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Lublinie Wykres 3.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Lublinie 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 pow. 80 m kw. 0-39 m kw. 1945-1970 2 60-79 m kw. 1971-1988 40-59 m kw. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Lublinie Wykres 3.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Lublinie 4+ izby 5 1 izba 2 izby 2010** 2009 2008* 2007 2006 2005 2004 2003 2002 6 8 10 3 izby 3 Gmina Zakłady pracy TBS Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby fizyczne Pozostałe podmioty Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Lublinie 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 24 20 24 32 Gospodarstwa domowe 50 34 16 Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 13 22 43 23 Zasób wg powierzchni */2008 r. szacunek własny NBP O/O w Lublinie. **/dane za okres I-IX 2010 r. Legenda do wykresu 13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B 40-59 m kw. C 60-79 m kw. D powyżej 80 m kw. 148

liczba dni 3.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Lublinie Tabela 3.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 20 15 2 Pośrednicy 37 50 3 Notariusze 31 37 4 Rzeczoznawcy majątkowi 48 48 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 33 33 6 Wspólnoty mieszkaniowe 485 490 Źródło: szacunki własne NBP O/O w Lublinie. Tabela 3.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Lublinie Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 490 444 325 Wartość w tys. zł 125940,6 107737,7 80058 Źródło: szacunki własne NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym 600 500 400 300 200 100 0 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 3.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Lublinie (wg bazy NBP) Tabela 3.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Lublinie Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 3456 2976 3160 2769 2772 IV kw. 2006 3314 3304 3562 2884 2878 3604 3309 3986 3373 3461 I 4143 3503 4699 3870 3884 4645 4125 4815 4265 4274 IV kw. 2007 5047 4597 4962 4713 4707 5011 4861 5141 4718 4718 I 5174 4531 5071 4890 4890 II 5170 5073 5111 4885 4904 149

IV kw. 2008 5266 5217 5091 4859 4853 5177 4746 5062 4805 4805 I 5079 4693 5017 4650 4649 5329 4437 5010 4589 4574 IV kw. 2009 5287 4830 4977 4926 4926 5113 4448 5028 4720 4728 I 5257 4520 5037 4959 4975 5002 4821 5063 4930 4929 IV kw. 2010 4996 4798 5139 4774 4783 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Tabela 3.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Lublinie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon........... IV kw. 2006 95,9 109,3 112,7 104,2...... 108,8 100,2 111,9 117,0...... I 115,0 105,9 117,9 114,7...... 112,1 117,8 102,5 110,2 153,7 134,4 136,5 152,4 154,0 154,2 IV kw. 2007 108,7 111,4 103,1 110,5 163,5 152,3 139,1 139,3 163,4 163,5 99,3 105,7 103,6 100,1 136,3 139,0 146,9 129,0 139,9 136,3 I 103,3 93,2 98,6 103,6 125,7 124,9 129,3 107,9 126,4 125,9 II 99,9 112,0 100,8 99,9 115,1 111,3 123,0 106,1 114,5 114,7 IV kw. 2008 101,9 102,8 99,6 99,5 103,1 104,3 113,5 102,6 103,1 103,1 98,3 91,0 99,4 98,9 101,8 103,3 97,6 98,5 101,8 101,8 I 98,1 98,9 99,1 96,8 95,2 98,2 103,6 98,9 95,1 95,1 104,9 94,5 99,9 98,7 93,3 103,1 87,5 98,0 93,9 93,3 IV kw. 2009 99,2 108,9 99,3 107,3 101,5 100,4 92,6 97,8 101,4 101,5 96,7 92,1 101,0 95,8 98,4 98,8 93,7 99,3 98,2 98,4 I 102,8 101,6 100,2 105,1 107 103,5 96,3 100,4 106,6 107 95,1 106,7 100,5 99,4 107,8 93,9 108,7 101,1 107,4 107,8 IV kw. 2010 99,9 99,5 101,5 96,8 97,1 94,5 99,3 103,3 96,9 97,1 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 150

4 4 4 5 51% 52% 51% 4 4 4 4 5 5 5 3 4 4 4 6 52% 5 4 5 51% 3 5 2 3 3 2 2 2 3 3 3 2 4 2 3 3 3 2 3 3 4 4 5 5 5 5 5 6 5 52% 5 4 4 5 51% 4 4 5 6 5 5 52% 6 61% 5 5 62% 5 62% 5 4 4 5 6 3 2 3 2 2 2 2 2 2 3 3.4 Ceny mieszkań i ich cechy 3.4.1 Rynek pierwotny Wykres 3.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 10 000 Wykres 3.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 10 000 8 000 8 000 6 000 6 000 0 0 minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 3.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 3.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 10 9 8 7 6 5 3 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 151

2% 2% 3 3 3 3 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 3 52% 4 6 4 3 3 3 3 3 3 4 3 5 5 2 2 3 2 2 2 4 5 4 4 4 3 4 4 4 51% 5 4 5 2 3 4 4 2 2 3 3 3 2 2 2 2 3 3 4 2 4 51% 5 4 2 2 2 2 2 2 2% zł / m kw. 3.4.2 Rynek wtórny Wykres 3.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty 1 1 10 000 8 000 6 000 0 Wykres 3.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 0 minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres 3.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 3.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 152

Wykres 3.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 Wykres 3.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze własność Wykres 3.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 niski przeciętny wysoki Wykres 3.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. <= 5 6-12 153

Wykres 3.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 Wykres 3.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 3.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 3.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 1 000 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 154

4. Łódź 4.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Łodzi W 2010 r. w otoczeniu łódzkiego rynku mieszkaniowego nie zanotowano zmian wskaźników ekonomicznych, które byłyby znacząco lepsze od danych pozostałych miast wojewódzkich. Wzrost gospodarczy w województwie łódzkim mierzony kwartalną (r/r) dynamiką produkcji sprzedanej w 2010 r. był mniejszy niż w większości województw. Stopa bezrobocia, która w 2010 r. w Łodzi wyniosła 9,, pozostaje w dalszym ciągu jedną z największych wśród miast wojewódzkich, a przeciętne wynagrodzenie jednym z najniższych. Spełniają się prognozy demografów, co do spadku liczby mieszkańców Łodzi. Pomimo zmiany tendencji w ostatnich trzech latach, wskaźnik przyrostu naturalnego i salda migracji nadal są ujemne. Ich wartości pozostają jednymi z najniższych w kraju. Zmniejszył się także udział mieszkańców Łodzi w wieku produkcyjnym, a wskaźnik - liczba osób w wieku poprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym wynosił w 2009 r. 32,8 i był największy w kraju. Przyrost zasobów mieszkaniowych w Łodzi w latach 2002-2009 wynosił tylko 6,, tj. najmniej wśród miast wojewódzkich, gdzie średnio zasoby wzrosły o ok. 15,. Niski przyrost zasobów w Łodzi pośrednio jest wynikiem największej w Polsce liczby ubytków mieszkań. W okresie od 2003 r. do 2009 r. na ubytek 1 mieszkania w Łodzi przypadało 5 mieszkań oddanych do użytkowania, podczas gdy w pozostałych miastach było to przeciętnie 66 nowych mieszkań. Postępy w prowadzeniu prac nad planami zagospodarowania przestrzennego miasta są w dalszym ciągu znikome. Nowym dokumentem planistycznym obowiązującym obecnie dla całego obszaru miasta jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi" z dnia 27 października 2010 r. Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego obejmują obecnie tylko 4,54 % powierzchni miasta, natomiast trwają prace na stworzeniem MPZP, które swoim zasięgiem obejmą ok. 42 % powierzchni. Pomimo tego rok 2010 przyniósł rekordowy wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym, co było efektem skumulowania się decyzji deweloperów podjętych jeszcze w okresie boomu cenowego. Jednak pomimo rekordowej liczby mieszkań oddanych do użytkowania i mieszkań, których budowę rozpoczęto, rok 2010 nie przyniósł istotnych zmian na rynku nieruchomości w Łodzi. Główną cechą tego rynku pozostał od blisko trzech lat mały, ale stabilny popyt, który jak się wydaje przyczynił się do specyficznego podejścia strony podażowej tego rynku. Po wyjściu z rynku krótkotrwałego popytu zewnętrznego, który w latach 2006-2007 wywołał gwałtowny wzrost cen i nakręcił podaż, znaczna część deweloperów przyjęła strategię cierpliwego i biernego wyczekiwania na klienta, odstępując od wariantu testowania rynku obniżkami cen ofertowych. Przy takich założeniach upłynął okres od stycznia do listopada 2010 roku, w którym odnotowano nawet niewielki wzrost cen ofertowych. Tylko część deweloperów przyjęła z niewielkim, ale sukcesem strategię szukania cen równowagi, co przyniosło w 2010 r. spadek cen transakcyjnych. Spadek ten, choć nie wywołał wzrostu popytu, to jednak, jak się wydaje trwale wyznaczył maximum ceny transakcyjnej na poziomie 4.900 zł za m kw. Poziom ten niedługo może się zmniejszyć, przełomowym wydaje się tu być spadek o cen ofertowych zanotowany w grudniu 2010 r, który prawdopodobnie dopiero otwiera drogę do szukania ceny, przy której wzrośnie popyt. Nowe oferty, które wreszcie uwzględniają realny potencjał popytu oscylują już wokół poziomu 4.700-4.800 zł za m kw. i pochodzą głównie od deweloperów lokalnych, ale dotyczą mieszkań w pojedynczych budynkach. Presja tej grupy winna jednak przynieść skutek dla całego rynku w postaci spadku cen ofertowych. Przy tym założeniu i przy niepewności, co do utrzymania się dynamiki wzrostu wynagrodzeń, wydaje się, że cena 155

transakcyjna może wynosić pod koniec 2011 r., około 4.500-4.600 zł m kw. Taki poziom cen łodzianie powinni zaakceptować, tym bardziej, że bardzo powoli, ale konsekwentnie przyswajają sobie nowe realia rynku po szoku wywołanym boomem cenowym. Tezę taką potwierdza fakt, że w Łodzi w latach 2008-2010 odnotowano mniejszy niż przeciętny spadek wartości kredytów mieszkaniowych, a rosnąca od 2009 r. dostępność kredytów świadczy o tym, że Łodzianie bardziej zainteresowani są zakupem mieszkań, ale zdecydowanie tych tańszych. Jeśli dodać do tego fakt, że po ogłoszeniu przez jednego z deweloperów wyprzedaży mieszkań, wiążącej się ze znacznym obniżeniem cen, odnotowano znaczne ożywienie sprzedaży, to można przypuszczać, że łodzianie czekają na ruch strony podażowej. Rekordowe dane dotyczące liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto i znacząca liczba mieszkań oddanych do użytkowania przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w 2010 r. oraz nowe niższe ceny ofertowe pozwalają przypuszczać, że kolejne dwa lata zapowiadają ożywienie rynku. W dłuższym okresie czasu można przypuszczać, że dotychczasowe negatywne doświadczenia części deweloperów, negatywne postrzeganie miasta, złe prognozy demograficzne oraz pozostawanie Łodzi w dolnych częściach zestawień wskaźników ekonomicznych, po raz drugi zweryfikują rozwój rynku mieszkaniowego w Łodzi. Pierwszą tego przesłanką jest już mniejsza o około 3 w stosunku do 2009 r. liczba pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem wydanych w 2010 r. Sytuację na rynku wtórnym najlepiej opisuje fakt, że średni czas sprzedaży mieszkania, zwiększył się ze 102 dni w 2009 r. do 135 dni w 2010 r. Boom cenowy z lat poprzednich w dalszym ciągu utrzymuje sprzedających w przekonaniu o wysokiej wartości mieszkań. Pomimo znacznego spadku liczby ofert mieszkań drogich, np. wyremontowanych w przedwojennych kamienicach lub kupionych na rynku pierwotnym w celach spekulacyjnych, sprzedający z trudem dostrzegają, że z łódzkiego rynku zniknął popyt zewnętrzny, stąd tylko minimalny spadek cen ofertowych. Ale okazało się, że taka postawa przyniosła efekt w 2010 r. w segmencie mieszkań budowanych w technologii prefabrykowanej. Ceny ofertowe i transakcyjne tych mieszkań, które jeszcze w 2009 r. spadały z relatywnie dużą dynamiką, w roku 2010 zaczęły rosnąć i to przy rosnącym ich udziale w strukturze transakcji wg technologii budowy. Wymuszone wysokimi cenami zmiany w preferencjach kupujących, pomimo znanych mankamentów mieszkań w technologii prefabrykowanej, świadczą o niskim potencjale popytu, tym bardziej, że w 2010 r przedmiotem transakcji były mieszkania o średniej powierzchni mniejszej niż w 2009 r. Przewidywania, co do zmian na rynku wtórnym w krótkim okresie czasu wiążą się w znacznym stopniu z wycofaniem się z rynku wtórnego programu Rodzina na swoim. Do tego momentu ceny mieszkań na tym rynku mogą jeszcze trochę wzrosnąć, ale po wykluczeniu tego rynku z programu, ceny mogą spaść pod wpływem presji rynku pierwotnego. Badanie pilotażowe mieszkań w budownictwie wielomieszkaniowym w miastach bezpośrednio sąsiadujących z Łodzią wykazało, że zarówno ceny ofertowe jak i transakcyjne tych mieszkań są znacznie niższe niż w Łodzi. W pierwszych dwóch turach badań średnia cena ofertowa m kw. mieszkania spoza Łodzi wynosiła 3.640 zł a transakcyjna 3.384 zł. W IV kw. 2010 r. liczba transakcji sprzedaży mieszkań w Zgierzu, stanowiła prawie 3 liczby transakcji sprzedaży mieszkań w Łodzi, co może świadczyć o dużej atrakcyjności oferty rynku tego miasta. Badaniem pilotażowym objęto również ceny domów jednorodzinnych i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i jednorodzinne. Jego wyniki wykazały, że chociaż ceny ofertowe w Łodzi są wyższe niż w jej okolicach, to ceny transakcyjne działek na terenie Łodzi (z wyłączeniem centrum) w porównaniu do cen działek w okolicach Łodzi nie odbiegają istotne od siebie. Ich ceny zawierały się w przedziale od 100 do 200 zł za m kw. Zróżnicowanie wynikało najczęściej z uzbrojenia, lokalizacji w stosunku do ciągów 156

komunikacyjnych, a także z atrakcyjności samego położenia, np. w okolicach Parku Krajobrazowego Wzniesień Łódzkich. Ceny domów jednorodzinnych kupowanych w Łodzi i poza nią nie różniły się istotnie od siebie. Przy całej gamie ofert sprzedaży domów i bardzo dużej rozpiętości cenowej od 1.500 do 18.000 zł za m kw. kupujący najczęściej wybierali domy w cenie około 3.000 zł za m kw. i o powierzchni około 150 m kw. 157

4.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Łodzi Tabela 4.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 316206 331300 331848 331918 332692 333886 336104 337636 bd. - mieszkania na 1000 ludności 402,7 425,2 428,7 432,4 437,6 443,3 449,8 454,8 bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań bd. - łączna (m kw.) 16456476 17373645 17461143 17512876 17607369 17722695 17905157 18039297 bd. - przeciętna (m kw.) 52 52,4 52,6 52,8 52,9 53,1 53,3 53,4 bd. -na osobę (m kw.) 21 22,3 22,6 22,8 23,2 23,5 24 24,3 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 bd. L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 351952 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,11 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 4.2.1 Czynniki demograficzne w Łodzi Tabela 4.2. Czynniki demograficzne w Łodzi Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa 2002 785134-4924 -968-5892 3440-6,3-1,2 4,4 2003 779129-4785 -957-5742 3609-6,1-1,2 4,6 2004 774004-4500 -1149-5649 3517-5,8-1,5 4,5 2005 767628-4674 -1369-6043 3437-6,1-1,8 4,5 2006 760251-4926 -1791-6717 3790-6,5-2,4 5,0 2007 753192-4852 -2072-6924 3973-6,4-2,8 5,3 2008 747152-4146 -1638-5784 4267-5,5-2,2 5,7 2009 742387-3700 -1367-5067 4095-5,0-1,8 5,5 2010* 738500-2659 -1228-3887 3043-3,6-1,7 4,1 * / dane za okres I-IX. Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 158

Wykres 4.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. * / dane za okres I-IX. Tabela 4.3. Gospodarstwa domowe w Łodzi wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 351952 100,0 jednorodzinne ogółem 212286 60,3 jednorodzinne 2 osobowe 92164 jednorodzinne 3 osobowe 72402 jednorodzinne 4 i więcej os. 47720 dwurodzinne 6046 1,7 trzy i więcej rodzinne 110 0,0 nierodzinne ogółem 133510 37,9 nierodzinne 1 osobowe 124601 nierodzinne 2 osobowe 8235 nierodzinne 3 osobowe 559 nierodzinne 4 i więcej os. 115 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 4.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 65,0 15,8 19,2 2005 66,0 14,6 19,4 2009 64,8 14,0 21,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 159

6,7 8,7 9,5 11,9 9,9 18,8 19,1 18,2 16,4 % 4.2.2 Czynniki ekonomiczne w Łodzi Wykres 4.3. Stopa bezrobocia w % w Łodzi 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Łódź Polska 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wykres 4.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Łodzi Wykres 4.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Łodzi Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Łodzi Wykres 4.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Łodzi Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 160

4.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Tabela 4.5. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 904 435 679 1067 1489 4275 3660 2868 2479 - indywidualne 309 313 329 434 433 1157 707 525 1010 - na sprzedaż lub wynajem bd. 107 41 298 606 2703 2118 2051 1423 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 537 583 455 880 994 2061 1529 1452 2374 - indywidualne 224 296 bd. 191 206 284 290 352 390 - na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. 615 727 1192 1196 836 1984 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 1255 1273 1384 682 1186 1559 2397 1800 2089 - indywidualne 583 956 454 362 316 437 471 411 407 - spółdzielcze 380 100 126 233 31 176 162 54 83 - na sprzedaż lub wynajem 359 59 425 131 521 754 1534 1247 1481 - społeczne czynszowe 52 48 188 81 176 147 140 0 0 - komunalne 161 84 84 77 46 58 159 88 118 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 4.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łódź 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem - ogółem pow. użytk. - na 1000 ludności - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane 1255 1273 1384 682 1186 1559 2397 1800 2089 147074 193932 149392 89685 122017 146804 202625 159423 184267 1,6 1,6 1,8 0,9 1,6 2,1 3,2 2,4 2,8 365 353 394 198 313 392 562 440 686 - różnica ogółem 2185 2336 2133 2755 2604 2414 1870 2295 954 - na 1000 ludności 2,78 3,00 2,76 3,59 3,43 3,21 2,50 3,09 1,29 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 117,2 152,3 107,9 131,5 102,9 94,2 84,5 88,6 88,2 Liczba izb oddanych 5453 6326 6226 3322 5097 6068 8659 6624 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 4,3 5,0 4,5 4,9 4,3 3,9 3,6 3,7 bd. Przec. pow. izby 27,0 30,7 24,0 27,0 23,9 24,2 23,4 24,1 bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi 161

4.2.4 Zasób mieszkaniowy w Łodzi Wykres 4.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Łodzi Wykres 4.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Łodzi Wykres 4.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Łodzi. Legenda do wykresu 4.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B 40-59 m2 C 60-79 m2 D powyżej 80 m2 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 162

4.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Łodzi Tabela 4.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 48 46 2 Pośrednicy 161 176 3 Notariusze 51 46 4 Rzeczoznawcy majątkowi 162 121 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 60 43 6 Wspólnoty mieszkaniowe 179 179 Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Tabela 4.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Łodzi Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 1790 2150 2400 Wartość w tys. zł 352000 394000 456000 Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 4.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Łodzi (wg bazy NBP) Tabela 4.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Łodzi Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 3210 2860 2740 1905 3778 IV kw. 2006 4237 3642 3316 2160 3732 4927 4209 4130 3360 3998 I 5453 5403 4609 3749 3954 5201 5212 4721 3981 3905 IV kw. 2007 5062 5076 4686 4039 3827 5048 5103 4737 4160 4043 I 4962 5041 4668 3961 3976 II 5480 5214 4544 3780 3817 163

IV kw. 2008 5329 5542 4873 4020 3894 5308 4746 4730 3874 3774 I 4960 5101 4431 3870 3949 5261 4957 4643 3677 3874 IV kw. 2009 5250 5275 4400 3636 3798 5290 5020 4558 3933 4079 I 5366 4846 4407 3845 3916 5367 4936 4406 3874 4025 IV kw. 2010 5215 4905 4457 3924 4163 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Tabela 4.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Łodzi Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon........... IV kw. 2006 132,0 127,3 121,0 113,4 98,8..... 116,3 115,6 124,5 155,6 107,1..... I 110,7 128,4 111,6 111,6 98,9..... 95,4 96,5 102,4 106,2 98,7 162,0 182,2 172,3 209,0 103,4 IV kw. 2007 97,3 97,4 99,3 101,5 98,0 119,5 139,4 141,3 187,0 102,5 99,7 100,5 101,1 103,0 105,7 102,5 121,2 114,7 123,8 101,1 I 98,3 98,8 98,5 95,2 98,3 91,0 93,3 101,3 105,6 100,5 II 110,4 103,4 97,3 95,4 96,0 105,4 100,0 96,2 94,9 97,8 IV kw. 2008 97,2 106,3 107,2 106,4 102,0 105,3 109,2 104,0 99,5 101,8 99,6 85,6 97,1 96,4 96,9 105,1 93,0 99,9 93,1 93,3 I 93,4 107,5 93,7 99,9 104,7 100,0 101,2 94,9 97,7 99,3 106,1 97,2 104,8 95,0 98,1 96,0 95,1 102,2 97,3 101,5 IV kw. 2009 99,8 106,4 94,8 98,9 98,0 98,5 95,2 90,3 90,4 97,5 100,8 95,2 103,6 108,2 107,4 99,7 105,8 96,4 101,5 108,1 I 101,4 96,5 96,7 97,8 96,0 108,2 95,0 99,5 99,3 99,2 100,0 101,9 100,0 100,8 102,8 102,0 99,6 94,9 105,4 103,9 IV kw. 2010 97,2 99,4 101,2 101,3 103,4 99,3 93,0 101,3 107,9 109,6 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 164

4.4 Ceny mieszkań i ich cechy 4.4.1 Rynek pierwotny Wykres 4.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres 4.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty Wykres 4.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres 4.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 165

4.4.2 Rynek wtórny Wykres 4.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres 4.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty Wykres 4.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty Wykres 4.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 166

Wykres 4.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres 4.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty Wykres 4.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres 4.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 167

Wykres 4.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres 4.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 4.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres 4.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 168

5. Katowice 5.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Katowicach Wskaźniki charakteryzujące zaludnienie mieszkań w Katowicach (przeciętna powierzchnia użytkowa na 1 osobę i przeciętna liczba osób w mieszkaniu) na przestrzeni ostatnich lat ulegały systematycznej poprawie. Liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców jest stosunkowo wysoka, w porównaniu do średniej krajowej. Jednak problemem jest fakt, że na jedno mieszkanie przypada więcej niż 1 gospodarstwo domowe (Tabela 5.1). W Katowicach obserwuje się systematyczne zmniejszanie liczby ludności, w wyniku ujemnego przyrostu naturalnego i ujemnego salda migracji. Szczególnie dotyczy to migracji wewnętrznych i odpływu ludności na wieś. Ma to niewątpliwy związek z restrukturyzacją gospodarki regionu, ograniczeniem zatrudnienia w górnictwie i hutnictwie, oraz wyjazdami części osób osiągających wiek emerytalny w inne regiony kraju. W perspektywie najbliższych lat prognozy wskazują na dalszy spadek liczby ludności (Wykres 5.1). Rosnący odsetek osób w wieku poprodukcyjnym prowadzi do pogorszenia wskaźników obciążenia demograficznego. Sytuację na rynku pracy w Katowicach można uznać za korzystną. Stopa bezrobocia jest jedną z najniższych wśród miast wojewódzkich, jednak od 2008 r. jest obserwowany jej wzrost (Wykres 5.3). Wysokość wynagrodzeń należy do najwyższych w kraju, ale w dużej mierze generowana jest przez poziom płac w górnictwie węgla kamiennego. Na rynek pracy Katowic wpływ ma wysoka podaż pracowników z okolicznych miast, gdzie stopa bezrobocia kształtuje się na wyższym poziome. Rosnąca dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie oraz dostępność kredytu jest spowodowana relatywnie wysokim poziomem przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz stosunkowo niższymi cenami mieszkań na tle innych miast. Stan zasobów mieszkaniowych oraz zabudowa terenu Katowic zostały ukształtowane przez przemysłowy charakter miasta. Na ich kondycję wpływ ma okres budowy oraz oddziaływania środowiska przemysłowego, w tym przede wszystkim szkody górnicze. Zasoby mieszkaniowe miasta cechuje nienajlepsza jakość. Zasób mieszkaniowy jest relatywnie stary, co czwarte mieszkanie pochodzi sprzed 1944 r., blisko dwie trzecie powstało w latach 1945 1988, a nowe mieszkania, wybudowane po 1988 r., stanowią zaledwie ogółu zasobów (Wykres 5.9). Tempo wzrostu zasobów mieszkaniowych w latach 2002-2009 było stosunkowo niskie. Najwięcej, zasobu mieszkaniowego, stanowią mieszkania o powierzchni od 40 do 59 m kw. Co trzecie mieszkanie charakteryzuje się powierzchnią powyżej 60 m kw., a co piąte nie przekracza 39 m kw. (Wykres 5.10). W ostatnich latach znaczna część osiedli została zmodernizowana, co wpłynęło na poprawę jakości budynków mieszkalnych. Wskaźniki intensywności budownictwa mieszkaniowego wykazują wyraźną poprawę. Na przestrzeni ostatnich lat wzrosła liczba oddanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, jak i na 1000 zawartych małżeństw (Tabela 5.6). Fakt, że Katowice stanowią część silnie zurbanizowanej Aglomeracji Śląskiej, gdzie zatarte są granice między miastami, powoduje ograniczoną podaż terenów budowlanych. W związku z tym część nowych inwestycji mieszkaniowych jest realizowana w sąsiednich miastach. W większości na rynku pierwotnym w Katowicach są oferowane mieszkania w ramach projektów realizowanych od dwóch-trzech lat. Inwestorzy kończą jedynie kolejne etapy inwestycji. Deweloperzy raczej rezygnują z budowania dużych mieszkań (powyżej 80 m. kw.), z uwagi na brak popytu na takie mieszkania, pomimo atrakcyjności lokalizacji oraz ceny za 1 m kw. W większości budynków pojawia się niewielka ilość dużych apartamentów. 169

Od I kwartału 2007 r. rośnie systematycznie średni czas potrzebny do sprzedania mieszkania na rynku wtórnym w Katowicach (Wykres 5.14). W I kwartale 2010 r. był on dłuższy o około 80 dni niż w I kwartale 2007 r. ( I kwartał 2007 r. 42 dni, I kwartał 2010 r. 120 dni). W ofercie na rynku pierwotnym dominują mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 40 do 60 m kw., ewentualnie od 60 do 80 m kw. (Wykres 5.17, Wykres 5.18). W transakcjach przeważają mieszkania 3 pokojowe o powierzchni w granicach od 60 do 80 m kw. (Wykres 5.19, Wykres 5.20). Na rynku wtórnym zarówno w ofertach, jak i transakcjach, przeważają mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 40 do 60 m kw. W 2010 r. na rynku pierwotnym i wtórnym zaznaczyła się nieznaczna tendencja spadkowa cen ofertowych i transakcyjnych. W najbliższym okresie spodziewana jest stabilizacja cen na obu rynkach. We wrześniu 2010 r. rozpoczęto badanie pilotażowe, które obok prowadzonych badań rynku nieruchomości mieszkaniowych, objęło domy oraz działki budowlane pod budownictwo mieszkaniowe. Poszerzono zakres terytorialny badań na miasta Aglomeracji Śląskiej, które bezpośrednio graniczą z Katowicami: Chorzów, Tychy, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Rudę Śląską, Mikołów. Na podstawie wstępnych wyników można stwierdzić, że na rynku pierwotnym, poza Katowicami, nowe budownictwo koncentruje się w Tychach i Mikołowie, a także w mniejszym stopniu w Chorzowie i w Siemianowicach Śl. Szczególnie popularna jest zabudowa szeregowa i bliźniacza w domach jednorodzinnych. Na rynku wtórnym występuje znaczne zróżnicowanie cen mieszkań w poszczególnych miastach. 170

5.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Katowicach Tabela 5.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 131553 132169 132697 132802 133163 133636 134798 135648 - mieszkania na 1000 ludności 404,7 410,1 414,8 418,6 423,4 428 435,4 439,6 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 7206153 7612307 7658426 7681719 7723644 7768523 7883320 7955890 -przeciętna (w m kw.) 57,4 57,6 57,7 57,8 58 58,1 58,5 58,7 -na osobę (w m kw.) 22,2 23,6 23,9 24,2 24,6 24,9 25,5 25,8 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,29 3,28 3,28 3,28 3,29 3,29 3,29 3,30 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 135579 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,08 5.2.1 Czynniki demograficzne w Katowicach Tabela 5.2. Czynniki demograficzne w Katowicach Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a 2002 323504-1156 -1155-2311 1462-3,6-3,6 4,5 2003 320929-1066 -1159-2225 1532-3,3-3,6 4,8 2004 318917-1117 -1090-2207 1471-3,5-3,4 4,6 2005 316672-1123 -1099-2222 1523-3,5-3,5 4,8 2006 314386-913 -1478-2391 1745-2,9-4,7 5,6 2007 312180-875 -1593-2468 1937-2,8-5,1 6,2 2008 309729-794 -1074-1868 1915-2,6-3,5 6,2 2009 308548-712 -992-1704 2094-2,3-3,2 6,8 2010 306826-644 -1078-1722 1874-2,1-3,5 6,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 171

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 2030 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 I-IX 2010 tys. osób na 1000 ludności Wykres 5.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Katowic 330 310 290 270 250 230 210 Wykres 5.2. Relacje demograficzne w Katowicach 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 5.3. Gospodarstwa domowe w Katowicach wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 135579 100,0 jednorodzinne ogółem 87207 64,3 jednorodzinne 2 osobowe 33740 jednorodzinne 3 osobowe 27461 jednorodzinne 4 i więcej os. 26006 dwurodzinne 1950 1,4 trzy i więcej rodzinne 46 0,0 nierodzinne ogółem 46376 34,2 nierodzinne 1 osobowe 43720 nierodzinne 2 osobowe 2428 nierodzinne 3 osobowe 174 nierodzinne 4 i więcej os. 54 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 5.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Katowicach Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 64,6 18,5 16,9 2005 65,1 16,7 18,2 2009 64,5 15,2 20,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 172

mln zł m kw. tys. zł 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 8,1 8,2 7,7 7,0 5,4 3,4 1,9 3,3 3,8 % w zł 5.2.2 Czynniki ekonomiczne w Katowicach Wykres 5.3. Stopa bezrobocia w % w Katowicach Wykres 5.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach 20 15 w Katowicach w Polsce 5 000 4 500 w Katowicach w Polsce 10 5 3 500 3 000 2 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Katowicach Wykres 5.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Katowicach 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 rynek pierwotny rynek wtórny II 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Katowicach Wykres 5.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Katowicach 130,0 120,0 110,0 100,0 1 500 Katowice w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 90,0 80,0 1 000 70,0 60,0 500 50,0 II 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: szacunki własne NBP na podstawie BIK i BGK. 173

5.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Tabela 5.5. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 314 816 382 1320 1119 1570 3592 756 970 - indywidualne 65 100 188 260 140 136 217 240 167 - na sprzedaż lub wynajem 138 347 45 274 974 1218 3365 484 803 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 709 785 207 320 416 769 658 920 1000 - indywidualne 134 100 169 178 178 150 149 205 188 - na sprzedaż lub wynajem 309 272 38 142 238 513 457 643 634 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 287 833 711 317 440 619 1303 949 1177 - indywidualne 139 331 211 176 155 123 152 150 157 - spółdzielcze 58 23 0 7 93 48 39 66 0 - na sprzedaż lub wynajem 90 324 87 107 126 163 1068 459 929 - społeczne czynszowe 0 154 366 27 66 265 0 274 91 - komunalne 0 1 47 0 0 20 44 0 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 5.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 287 833 711 317 440 619 1303 949 1177 - ogółem pow. użytk. 35139 93218 57718 39046 47502 53499 124197 79960 89923 - na 1000 ludności 0,9 2,6 2,2 1,0 1,4 2,0 4,2 3,1 3,8 - na 1000 zaw. małżeństw 196,3 543,7 483,3 208,1 252,1 319,6 680,4 453,2 628,1 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem - na 1000 ludności 1175 699 760 1206 1305 1318 612 1145 697 3,63 2,18 2,38 3,81 4,15 4,22 1,98 3,71 2,27 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 122,4 111,9 81,2 123,2 108,0 86,4 95,3 84,3 79,1 Liczba izb oddanych 1392 3961 2600 1397 1881 2467 4867 3498 3538 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 4,9 4,8 3,7 4,4 4,3 4,0 3,7 3,7 3,1 Przec. pow. izby 25,2 23,5 22,2 27,9 25,3 21,7 25,5 22,9 25,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 174

% 5.2.4 Zasób mieszkaniowy w Katowicach Wykres 5.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Katowicach 1971-1988 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 2 Wykres 5.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Katowicach pow. 80 m2 poniżej 40 m2 60-79 m2 1945-1970 2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Katowicach 4+ izby 1 izba 2 izby 40-59 m2 4 Wykres 5.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Katowicach 2007 2006 2005 2004 2003 2002 6 8 10 Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty 3 izby 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Katowicach 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 21 20 27 32 Gospodarstwa domowe 39 38 23 Zasób wg liczby izb A B C D 12 21 45 23 Zasób wg powierzchni Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Legenda do wykresu 5.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B 40-59 m kw. C 60-79 m kw. D powyżej 80 m kw. 175

liczba dni 5.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Katowicach Tabela 5.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 30 30 2 Biura pośredników 90 100 3 Kancelarie notarialne 11 18 4 Rzeczoznawcy majątkowi 107 109 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 22 22 6 Wspólnoty mieszkaniowe bd. bd. Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach, na podstawie Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Nieruchomości, www.bck.pl, www.mi.gov.pl, www.rejent.pl Tabela 5.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Katowicach Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 850 950 1000 Wartość w tys. zł 3230 3325 3600 Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach. Wykres 5.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym 160 140 120 100 80 60 40 20 0 II Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 5.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Katowicach (wg bazy NBP) Tabela 5.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Katowicach Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 3986 3523 2508 2028 3570 IV kw. 2006 4062 3735 2649 2160 3392 4518 3806 3704 2542 3404 I 5181 5094 4152 3013 3357 6236 5698 4151 3870 3310 IV kw. 2007 6458 5718 4473 3612 4367 6258 5791 4739 3685 4235 176

I 6599 5113 4638 3968 3269 II 6303 5154 4555 3622 3233 IV kw. 2008 6677 5772 4360 3952 3594 6482 4995 4340 3777 3631 I 6615 5411 4288 3563 3482 5990 4524 4370 3541 3270 IV kw. 2009 5909 4866 4181 3303 3334 6467 5303 4136 3722 3604 I 6360 4511 4256 3455 3377 6420 5071 4323 3632 3475 IV kw. 2010 6085 4914 4108 3528 3384 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Tabela 5.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Katowicach Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon........... IV kw. 2006 101,9 106,0 105,6 106,5 95,0..... 111,2 101,9 139,8 117,7 100,4..... I 114,7 133,8 112,1 118,5 98,6..... 120,4 111,9 100,0 128,4 98,6 156,4 161,7 165,5 190,8 92,7 IV kw. 2007 103,6 100,4 107,8 93,3 131,9 159,0 153,1 168,9 167,2 128,8 96,9 101,3 106,0 102,0 97,0 138,5 152,2 128,0 145,0 124,4 I 105,5 88,3 97,9 107,7 77,2 127,4 100,4 111,7 131,7 97,4 II 95,5 100,8 98,2 91,3 98,9 101,1 90,5 109,7 93,6 97,7 IV kw. 2008 105,9 112,0 95,7 109,1 111,2 103,4 101,0 97,5 109,4 82,3 97,1 86,5 99,5 95,6 101,0 103,6 86,3 91,6 102,5 85,7 I 102,0 108,3 98,8 94,4 95,9 100,2 105,8 92,5 89,8 106,5 90,6 83,6 101,9 99,4 93,9 95,0 87,8 95,9 97,8 101,2 IV kw. 2009 98,6 107,6 95,7 93,3 101,9 88,5 84,3 95,9 83,6 92,8 109,4 109,0 98,9 112,7 108,1 99,8 106,2 95,3 98,6 99,3 I 98,3 85,1 102,9 92,8 93,7 96,2 83,4 99,2 97,0 97,0 100,9 112,4 101,6 105,1 102,9 107,2 112,1 98,9 102,6 106,3 IV kw. 2010 94,8 96,9 95,0 97,1 97,4 103,0 101,0 98,3 106,8 101,5 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 177

3 2 2 2% 3 5 2 2 5 3 3 3 3 5 52% 4 2 2 2 2 2 2 4 3 2 6 3 3 5 4 6 5 6 6 3 3 5 5 3 2 4 3 4 2 2 2% 3 3 3 3 4 4 4 4 3 6 2 3 6 6 4 3 2 5 4 3 3 6 5 3 3 3 3 5 5 4 5 3 4 4 2 2 2% 5.4 Ceny mieszkań i ich cechy 5.4.1 Rynek pierwotny Wykres 5.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 12000 10000 8000 Wykres 5.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 6000 4000 2000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 5.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 5.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 5.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 5.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 178

2 2 3 3 3 4 4 4 4 4 3 3 5 3 4 3 2 5 5 4 52% 5 51% 5 4 4 3 4 3 4 3 3 3 3 3 2 2 2 3 3 2 2 2 1% 2% 2 2 2 2 2 2 3 2 2 4 4 51% 4 52% 5 51% 5 5 52% 4 3 3 3 4 6 2 3 3 4 4 4 5 6 52% 2 2 2 2 3 2 2 1% 2 1% zł / m kw. 5.4.2 Rynek wtórny Wykres 5.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty 10000 8000 6000 Wykres 5.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 10000 8000 6000 4000 2000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 4000 2000 0 II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres 5.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. IV kw. 2010 Wykres 5.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. IV kw. 2010 Wykres 5.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw. 2010 Wykres 5.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw. 2010 179

Wykres 5.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 spółdzielcze II własność Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 5.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 5.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 Wykres 5.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 spółdzielcze II własność Wykres 5.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 II niski przeciętny wysoki Wykres 5.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 II <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 1 500 II <= 5 6-12 180

Wykres 5.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 7 500 6 500 5 500 4 500 3 500 2 500 Wykres 5.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 7 500 6 500 5 500 4 500 3 500 2 500 1 500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 1 500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 5.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 5.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 181

6. Kielce 6.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Kielcach Kielce, jako stolica województwa świętokrzyskiego, wyróżnia się na tle innych miast m. in. atrakcyjnym położeniem przyrodniczym, dobrą jakością wody pitnej, dobrze rozwiniętą bazą rekreacyjno-sportową. Dzięki zaangażowaniu środków unijnych prowadzona jest w szerokim zakresie rewitalizacja i modernizacja ścisłego centrum. Ważnym czynnikiem wpływającym na rozwój miasta i regionu są Targi Kielce. Wzrost znaczenia Targów Kielce na rynku wystawienniczym wpłynął pozytywnie na wizerunek regionu oraz spowodował wyraźny rozwój branży hotelarsko-gastronomicznej. Głównym problemem mieszkaniowym miasta jest mała powierzchnia uzbrojonych terenów przeznaczonych pod inwestycje. Barierę rozwoju budownictwa mieszkaniowego stanowią również: zbyt wolne tempo przygotowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nieuporządkowane sprawy własnościowe części nieruchomości. Od 2002 roku liczba ludności Kielc systematycznie zmniejsza się w tempie ok. 0, rocznie. W ciągu ostatnich 3 lat liczba ludności spadła o ponad tysiąc osób (Tabela 6.2). Główną przyczyną spadku liczby mieszkańców Kielc jest utrzymujące się ujemne saldo migracji, które w powyższym okresie było jednak niższe niż w latach wcześniejszych. Liczba zawieranych małżeństw w ciągu ostatnich 3 lat kształtowała się na zbliżonym poziomie, natomiast przyrost naturalny był dodatni, w przeciwieństwie do ujemnego przyrostu w latach wcześniejszych (Wykres 6.2). Prognoza ludności opracowana przez GUS zakłada, że do 2030 r. tempo spadku liczby mieszkańców Kielc będzie się zwiększać (Wykres 6.1). Istotnymi czynnikami ekonomicznymi wpływającymi na popyt na mieszkania są dochody ludności, stopa bezrobocia oraz dostępność kredytów. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Kielcach w 2010 r. było wyższe niż w 2009 r. o 2,2%, w skali kraju wzrost był wyższy i wyniósł 3,. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Kielcach w 2010 r. stanowiło 85, przeciętnej krajowej. Stopa bezrobocia w Kielcach na koniec 2010 r. wyniosła 10, i była wyższa niż na koniec 2009 r. o 0,3 punktu procentowego (Wykres 6.3). Jest to wskaźnik niższy o 1,7 punktu procentowego w porównaniu do stopy bezrobocia w skali kraju, natomiast wśród miast wojewódzkich wyższy wskaźnik odnotowano tylko w Białymstoku. Dostępność kredytu mieszkaniowego (w walucie krajowej) dla mieszkańca Kielc mierzona możliwością nabycia określonej ilości m kw. mieszkania przy określonym oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych i przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw, w IV kwartale 2010 r. była wyższa niż w analogicznym okresie 2009 r. o 7, (Wykres 6.6). Było to spowodowane spadkiem przeciętnego oprocentowania kredytów złotowych przy jednoczesnym wzroście przeciętnego wynagrodzenia. Z rozmów prowadzonych z deweloperami i pośrednikami oraz z informacji z mediów lokalnych wynika jednak, że w 2010 r. nastąpiła stabilizacja popytu, a rosnące zainteresowanie klientów mieszkaniami oferowanymi na rynku pierwotnym i wtórnym jest w dużym stopniu ograniczone wymogami banków w zakresie zdolności kredytowej klientów. W Kielcach na koniec 2010 r. zasób mieszkań ogółem ukształtował się na poziomie 79,2 tys. (Tabela 6.1). Od 2002 r. widoczny jest trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego, chociaż nadal w mieście występuje deficyt mieszkaniowy (zasób mieszkań ogółem w odniesieniu do liczby gospodarstw domowych). W strukturze zasobów mieszkaniowych analizowanych według form własności największy odsetek stanowią mieszkania osób fizycznych 5 oraz spółdzielni mieszkaniowych 3 (Wykres 6.12). Ilość wydanych pozwoleń na budowę wzrosła w 2010 r. o w porównaniu z 2009 r. W wyniku ich realizacji wzrosła o, w analizowanym okresie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. W 2010 r. odnotowano 182

też zwiększenie o w stosunku do 2009 r. liczby mieszkań oddanych do użytkowania (Tabela 6.5), co może wskazywać na koniec stagnacji w budownictwie mieszkaniowym spowodowanej kryzysem gospodarczym. W Kielcach w 2010 r. zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najczęściej sprzedawane były mieszkania 2 pokojowe o powierzchni 40-59 m kw. Firmy deweloperskie odpowiadając na zapotrzebowanie rynkowe dostosowują swoje oferty i zwiększają udział mieszkań 1 i 2 pokojowych o mniejszych metrażach, w realizowanych inwestycjach (Wykres 6.18 i Wykres 6.20 oraz Wykres 6.24 i Wykres 6.26). Do głównych barier rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Kielcach należy zaliczyć niską realizację planów zagospodarowania przestrzennego dla miasta, co powoduje problemy z pozyskiwaniem terenów nadających się pod budownictwo wielorodzinne oraz trudności w uzyskiwaniu kredytów inwestycyjnych. Na kieleckim rynku nieruchomości wzrosła liczba deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami, co może w przyszłości skutkować zaostrzeniem konkurencji (Tabela 6.7). Na podstawie przeprowadzonych badań w analizowanym okresie na kieleckim rynku mieszkaniowym zarówno pierwotnym, jak i wtórnym możemy mówić o stabilizacji średnich cen transakcyjnych (Wykres 6.16 i Wykres 6.22). Porównując odchylenie średniej ceny ofertowej od średniej ceny transakcyjnej, możemy zaobserwować tendencję spadkową na rynku pierwotnym z 6, w 2009 r. do 4, w 2010 r. Natomiast na rynku wtórnym obserwujemy nieznaczną tendencję wzrostową odchylenia z 10, w 2009 r. do 11, w 2010 r. W 2010 r. w porównaniu do 2009 r. odnotowano wzrost liczby transakcji na rynku wtórnym, natomiast spadek na rynku pierwotnym. Oddział Okręgowy Narodowego Banku Polskiego w Kielcach przeprowadził w III i IV kwartale 2010 r. pilotażowe badania domów jednorodzinnych i działek budowlanych na rynku pierwotnym i wtórnym. Badaniem zostały objęty teren miasta Kielce oraz okoliczne gminy w promieniu około 25 km od Kielc. W badaniu wzięły udział 2 firmy deweloperskie i 22 biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zebrano łącznie 132 transakcje i oferty. Z uwagi na problemy z pozyskaniem działek budowlanych w Kielcach możemy zaobserwować tendencję przenoszenia budownictwa jednorodzinnego z Kielc na obrzeża miasta oraz do okolicznych gmin. Ceny transakcyjne działek są bardzo zróżnicowane 10-400 zł za m kw. w zależności od położenia, uzbrojenia, odległości od centrum oraz możliwości komunikacyjnych. 183

6.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Kielcach Tabela 6.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 70999 75014 75493 76144 76537 77075 77843 78464 79223 - mieszkania na 1000 ludności 335,2 356,1 360,4 365,7 369,4 374,3 379,5 383,0 388,2 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 3989187 4288326 4338473 4382979 4418277 4459270 4525619 4576168 4633475 -przeciętna (w m kw.) 56,2 57,2 57,5 57,6 57,7 57,9 58,1 58,3 58,5 -na osobę (w m kw.) 18,8 20,4 20,7 21,1 21,3 21,7 22,1 22,3 22,7 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 3,0 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 83 296 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,17 */ Szacunek własny NBP O/O w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 6.2.1 Czynniki demograficzne w Kielcach Tabela 6.2. Czynniki demograficzne w Kielcach Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a 2002 211810-37,0-984 -1021 1153-0,2-4,6 5,4 2003 210639-91,0-1240 -1331 1092-0,4-5,9 5,2 2004 209455-91,0-1394 -1485 1088-0,4-6,7 5,2 2005 208193-59,0-1026 -1085 1072-0,3-4,9 5,1 2006 207188-22,0-1160 -1182 1204-0,1-5,6 5,8 2007 205902-1,0-1256 -1257 1318 0,0-6,1 6,4 2008 205094 146,0-839 -693 1335 0,7-4,1 6,5 2009 204835 235,0-846 -611 1343 1,1-4,1 6,6 2010* 204087 90-838 -748 1036 0,4-4,1 5,1 */ dane za okres I-IX. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 184

Wykres 6.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Kielcach Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 6.3. Gospodarstwa domowe w Kielcach wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 83296 100,0 jednorodzinne ogółem 54290 65,2 jednorodzinne 2 osobowe 19119 jednorodzinne 3 osobowe 17288 jednorodzinne 4 i więcej os. 17883 dwurodzinne 2123 2,5 trzy i więcej rodzinne 62 0,1 nierodzinne ogółem 26821 32,2 nierodzinne 1 osobowe 25556 nierodzinne 2 osobowe 1118 nierodzinne 3 osobowe 111 nierodzinne 4 i więcej os. 36 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 6.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Kielcach Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 66,3 19,2 14,5 2005 67,3 17,0 15,7 2009 66,1 15,7 18,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 185

6.2.2 Czynniki ekonomiczne w Kielcach Wykres 6.3. Stopa bezrobocia w % w Kielcach Wykres 6.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 6.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Kielcach Wykres 6.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Kielcach Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 6.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Kielcach Wykres 6.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Kielcach Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 186

6.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Tabela 6.5. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 265 197 398 377 728 456 1150 645 903 - indywidualne 76 93 78 129 264 305 219 199 314 - na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. bd. bd. 238 bd. 257 433 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 215 270 bd. 302 480 407 604 473 589 - indywidualne 158 126 bd. bd. bd. 144 bd. 161 142 - na sprzedaż lub wynajem 43 144 bd. bd. bd. 192 bd. 280 337 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 964 722 503 726 442 578 768 626 759 - indywidualne 259 373 173 170 160 159 164 108 130 - spółdzielcze 142 178 36 199 140 132 5 150 98 - na sprzedaż lub wynajem 235 96 145 280 88 228 592 316 491 - społeczne czynszowe 268 0 148 65 0 59 0 0 0 - komunalne 60 65 1 8 54 0 7 54 40 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 6.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 964 722 503 726 442 578 768 626 759 - ogółem pow. użytk. 93857 94687 51851 50855 40510 46092 66349 50793 57307 - na 1000 ludności 4,6 3,4 2,4 3,5 2,1 2,8 3,7 3,1 3,7 - na 1000 zaw. małżeństw 836 661 462 677 367 439 575 466 733 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem 189 370 585 346 762 740 567 717 277 - na 1000 ludności 0,46 0,62 0,49 0,34 0,44 0,39 0,42 0,40 0,37 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 97,4 131,1 103,1 70,0 91,7 79,7 86,4 81,1 75,5 Liczba izb oddanych 3899 3411 2234 2421 1736 2135 2943 2168 2 660* Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 4,0 4,7 4,4 3,3 3,9 3,7 3,8 3,5 3,5* Przec. pow. izby 24,1 27,8 23,2 21,0 23,3 21,6 22,5 23,4 21,5* */ Szacunek własny NBP O/O w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 187

% 6.2.4 Zasób mieszkaniowy w Kielcach Wykres 6.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Kielcach 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 Wykres 6.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Kielcach pow. 80 m2 poniżej 40 m2 1945-1970 60-79 m2 1971-1988 4 40-59 m2 4 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 6.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Kielcach Wykres 6.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Kielcach 4+ izby 3 1 izba 2 izby 2010* 2009 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 3 izby 6 8 10 Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty */ Szacunek własny NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Kielcach 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 24 21 24 31 Gospodarstwa domowe 37 40 23 Zasób wg liczby izb D C B A Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 12 18 47 23 Zasób wg powierzchni Legenda do wykresu 6.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B 40-59 m kw. C 60-79 m kw. D powyżej 80 m kw. 188

6.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Kielcach Tabela 6.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 35 40 2 Pośrednicy 32 35 3 Notariusze 28 27 4 Rzeczoznawcy majątkowi 47 48 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 14 18 6 Wspólnoty mieszkaniowe 596 629 Źródło: szacunki NBP O/O w Kielcach. Tabela 6.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Kielcach Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 564 509 578 Wartość w tys. zł 116927 104648 121309 Źródło: szacunki NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 6.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Kielcach (wg bazy NBP) Tabela 6.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Kielcach Notowanie ofertowa Rynek pierwotny transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 2919 2835 2425 2355 4134 IV kw. 2006 3493 3014 3127 2673 4162 3382 3241 3904 3022 4115 I 3902 3018 4121 3661 4210 4651 4766 4231 3670 4059 IV kw. 2007 4475 4629 4300 3876 4128 4529 4408 4528 4078 4150 I 5281 4880 4478 4127 4088 II 5396 4918 4574 4122 4149 IV kw. 2008 5208 4609 4356 3996 4033 189

5111 4822 4467 3970 4124 I 5099 4716 4287 3982 4134 5122 4678 4499 3911 4109 IV kw. 2009 4978 4778 4434 4167 4201 4958 4798 4605 4049 4126 I 4947 4829 4506 4230 4175 4945 4523 4626 4114 4153 IV kw. 2010 4951 4803 4707 4223 4169 */ Na niższą średnią cenę transakcyjną w r. miała wpływ sprzedaż mieszkań wybudowanych przez spółdzielnię mieszkaniową, które były tańsze o około. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Tabela 6.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Kielcach Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon........... IV kw. 2006 119,7 106,3 129,0 113,5 100,7..... 96,8 107,5 124,8 113,0 98,9..... I 115,4 93,1 105,6 121,2 102,3..... 119,2 157,9 102,7 100,2 96,4 159,4 168,1 174,5 155,8 98,2 IV kw. 2007 96,2 97,1 101,6 105,6 101,7 128,1 153,6 137,5 145,0 99,2 101,2 95,2 105,3 105,2 100,5 133,9 136,0 116,0 135,0 100,9 I 116,6 110,7 98,9 101,2 98,5 135,4 161,7 108,7 112,7 97,1 II 102,2 100,8 102,1 99,9 101,5 116,0 103,2 108,1 112,3 102,2 IV kw. 2008 96,5 93,7 95,2 96,9 97,2 116,4 99,6 101,3 103,1 97,7 98,1 104,6 102,5 99,3 102,3 112,9 109,4 98,6 97,3 99,4 I 99,8 97,8 96,0 100,3 100,2 96,5 96,6 95,7 96,5 101,1 100,5 99,2 104,9 98,2 99,4 94,9 95,1 98,4 94,9 99,0 IV kw. 2009 97,2 102,1 98,6 106,5 102,2 95,6 103,7 101,8 104,3 104,2 99,6 100,4 103,9 97,2 98,2 97,0 99,5 103,1 102,0 100,1 I 99,8 100,7 97,8 104,5 101,2 97,0 102,4 105,1 106,2 101,0 99,9 93,7 102,7 97,3 99,5 96,5 96,7 102,8 105,2 101,1 IV kw. 2010 100,1 106,2 101,7 102,6 100,4 99,5 100,5 106,2 101,3 99,3 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 190

6.4 Ceny mieszkań i ich cechy 6.4.1 Rynek pierwotny Wykres 6.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 8 000 Wykres 6.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 8 000 6 000 6 000 0 0 minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 6.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres 6.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 191

6.4.2 Rynek wtórny Wykres 6.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres 6.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 0 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres 6.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty Wykres 6.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 192

Wykres 6.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 Wykres 6.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze własność Wykres 6.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 8 000 7 000 6 000 5 000 3 000 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 niski przeciętny wysoki Wykres 6.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. <= 5 6-12 193

Wykres 6.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 Wykres 6.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 Wykres 6.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 1 000 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 194

7. Kraków 7.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Krakowie Rok 2010 był bardzo intensywny jeśli chodzi o prace na planami urbanistycznymi określającymi rozwój i zagospodarowanie przestrzenne miasta. W Krakowie sporządzono i uchwalono 78 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obejmują one 31, powierzchni miasta (wg stanu na dzień 08.01.2011 r.). W 2003 r. plany obejmowały tylko 1, powierzchni. Docelowo ma być objęte planami 6 powierzchni miasta (przez najbliższe cztery lata). Brak planów zagospodarowania przestrzennego powodował, że inwestorzy budowali domy tylko na podstawie warunków zabudowy często bez infrastruktury. Uporządkowanie przestrzeni publicznej pozwoli na zachowanie proporcji między obszarami o różnych funkcjach. Zakłady przemysłowe od lat wpisane w krajobraz miasta, przenoszą produkcję z centrum Krakowa do Specjalnej Strefy Ekonomicznej poza Kraków. Grunty poprzemysłowe, często położone w bardzo dobrych rejonach miasta, są atrakcyjne zarówno dla deweloperów, jak i dla wielkich sieci handlowych. Na tych terenach powstają osiedla mieszkaniowe, galerie handlowe oraz sklepy wielkopowierzchniowe. Moda na mieszkaniowe lofty, zmieniła przemysłowe Zabłocie w dzielnicę mieszkalną. Rozwój infrastruktury komunikacyjnej (budowa obwodnicy, szybkiego tramwaju, nowych linii tramwajowych, poprawa infrastruktury drogowej), sprzyja rozwojowi budownictwa mieszkalnego w dzielnicach Krakowa, dotychczas omijanych przez deweloperów. Zasoby mieszkaniowe Krakowa na koniec 2009 r. stanowiły 29, zasobów województwa małopolskiego. W zasobach komunalnych oraz spółdzielczych sukcesywnie prowadzone są prace remontowe i modernizacyjne budynków oraz mieszkań. Prawie połowa budynków (4) pozostająca w zasobie gminy jest w dobrym stanie technicznym, zasobu komunalnego wymaga generalnego remontu. W zasobie mieszkaniowym Krakowa dominującą formą urbanistyczną centrum miasta oraz Kazimierza są zabytkowe kamienice. Specyfiką rynku kamienic jest jego ograniczona podaż. Większość kamienic jest remontowana, poddawana restauracji i zaadoptowaniu na luksusowe apartamenty. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług, takich jak: gastronomia, hotelarstwo, handel. Zabytkowe kamienice nie spełniają tak jak dawniej, funkcji mieszkalnej, a jedynie są wykorzystywane pod usługi, turystykę i handel. W 2011 r. miasto ogłosiło przetargi na sprzedaż gminnych nieruchomości (mieszkania, działki, garaże, lokale użytkowe). Miasto szacuje uzyskać, co najmniej 43 mln zł ze sprzedaży. W ubiegłym roku sprzedano w drodze przetargu 74 nieruchomości, zasilając w ten sposób budżet miasta 22 milionami złotych. By zwiększyć dochody ze sprzedaży gminnych nieruchomości w drodze przetargów, miasto przed ich sprzedażą występuje o ustalenie warunków zabudowy. Powoduje to skrócenie okresu inwestycyjnego, a co za tym idzie - wzrost zainteresowania nieruchomościami oferowanymi do sprzedaży. W 2010 r. w Krakowie oddano do użytkowania ponad połowę mniej mieszkań niż w 2009 r. Na obszarze miasta realizowane są obecnie 161 inwestycje (w 2009 r. - 143 inwestycje, w 2008 r. - 134. Najwięcej projektów deweloperskich realizowanych jest w dzielnicach Podgórze i Krowodrza, najmniej w Nowej Hucie. Popyt na nowe mieszkania generowany jest przed wszystkim przez młode małżeństwa (lub osoby), dla których jest to zakup pierwszego mieszkania. Ostatnia możliwość skorzystania z rządowego programu Rodzina na swoim ma wpływ na zainteresowanie tą formą zakupu. W 2010 r. udzielono 1416 kredytów z dopłatą, na łączną kwotę 356,4 mln zł. W 2009 r. udzielono 902 kredyty na kwotę 209,9 mln zł. Wzrosła liczba udzielanych kredytów zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Najwięcej, 480 kredytów, udzielono w IV kw. 2010 r. (wzrost o 233 względem 195

poprzedniego roku). Według szacunków firmy Home Broker w Krakowie tylko mieszkań jest dostępnych w programie Rodzina na swoim. Wzrost bezrobocia, zwłaszcza wśród osób młodych (w wieku 25-34 lata oraz w wieku 35-44), potencjalnych beneficjentów kredytów hipotecznych, nie zapowiada wzrostu sprzedaży na rynku nieruchomości. Pomoc Państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych udzielonych osobom, które utraciły pracę po 1 lipca 2008 r., wyniosła łącznie 19 055 zł (wg stanu na 31.01.2011 r.). Z dopłat z Funduszu Pracy, w ramach tej pomocy, w 2009 roku skorzystało 17 osób bezrobotnych, a w 2010 r. 22 osoby bezrobotne. W Krakowie obserwujemy stabilizację cen na rynku nieruchomości. Nic nie wskazuje na to aby sytuacja ta zmieniła się w najbliższych miesiącach 2011 r. Na rynku wtórnym poszukiwane są mieszkania wielopokojowe (np. 3-4 pokoje) przy możliwie małym metrażu (do 50 m kw.), funkcjonalne i tanie w utrzymaniu. Natomiast lokale małe np. 1-pokojowe do 30 m kw., za niezbyt wygórowaną cenę szybko znajdują nabywców. W IV kw. 2010 r., transakcji dotyczyło kawalerek (Wykres 6.26). W Krakowie za przeciętne wynagrodzenie można kupić 0,45 m kw. nowego mieszkania, bądź 0,49 m kw. mieszkania w obrocie wtórnym (Wykres 6.5). Kraków jest miastem uniwersyteckim, skupiającym studentów wielu uczelni publicznych i niepublicznych (145724 studiujących w 2009 r.). Napływ do Krakowa młodych ludzi (migracje z innych miast i wsi), pobudza rynek najmu mieszkań. Dla nich przede wszystkim przygotowane są oferty najmu w większości zlokalizowane w okolicach uczelni lub kampusu. Wielu młodych ludzi kończąc uczelnie planują swoją przyszłość i karierę zawodową związać z Krakowem. Większość ofert domów jednorodzinnych zlokalizowana jest w tzw. strefie podmiejskiej z dostępem do dobrze funkcjonującej komunikacji i rozwiniętej infrastruktury drogowej. Są to czynniki, które decydują o atrakcyjności danej oferty. Najbardziej popularne tereny, gdzie prowadzone są inwestycje domów jednorodzinnych to przede wszystkim: Niepołomice, Swoszowice oraz Wieliczka i okolice. Natomiast w Krakowie-dzielnica Dębniki. Średnia cena metra kwadratowego domu w stanie deweloperski wynosi 3777 zł. Na rynku wtórnym, w Krakowie średnia cena metra kwadratowego domu wyniosła 6355 zł (pilotaż III i IV kw.); w powiecie krakowskim 3987 zł. Oferta działek/gruntów pod budownictwo jedno- i wielorodzinne zlokalizowana jest w powiatach krakowskim, miechowskim, myślenickim, proszowickim i wielickim. W Krakowie najdroższe działki są w prestiżowej dzielnicy Wola Justowska, najtańsza w Nowej Hucie. W opinii pośredników w obrocie nieruchomościami, w okresie jesienno-zimowym (pilotaż) jest małe zainteresowanie gruntami, a tym samym niewielka liczba transakcji. 196

7.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Krakowie Tabela 7.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 259032 285093 289029 293275 299754 304536 311153 321496 326200 - mieszkania na 1000 ludności 342 376 382 388 396 403 412 426 431 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m2) 14556773 15895241 16143208 16417109 16801648 17128132 17552095 18183400 18500000 -przeciętna (w m2) 56,2 55,8 55,9 56 56,1 56,2 56,4 56,6 56,7 -na osobę (w m2) 19,2 21 21,3 21,7 22,2 22,6 23,3 24,1 24,4 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,1 bd Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 306874 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,19 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 7.2.1 Czynniki demograficzne w Krakowie Tabela 7.2. Czynniki demograficzne w Krakowie Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a 2002 757547-956 1839 883 3355-1,3 2,4 4,4 2003 757685-925 1171 246 3480-1,2 1,5 4,6 2004 757430-598 1078 480 3357-0,8 1,4 4,4 2005 756629-590 1447 857 3557-0,8 1,9 4,7 2006 756267-279 825 546 3892-0,4 1,1 5,1 2007 756583-412 358-54 4214-0,5 0,5 5,6 2008 754624 422-62 360 4420 0,6-0,1 5,9 2009 755000 691 412 1103 4412 0,9 0,5 5,8 2010 755907 665 150 815 3374 0,9 0,2 4,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 197

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 2030 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 tys. osób na 1000 ludnosci Wykres 7.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Krakowie 760 740 720 700 680 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Malzenstwa Saldo migracji Przyrost naturalny 660 0,0 640-1,0-2,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 7.3. Gospodarstwa domowe w Krakowie wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 306874 100,0 jednorodzinne ogółem 183969 59,9 jednorodzinne 2 osobowe 68330 jednorodzinne 3 osobowe 58919 jednorodzinne 4 i więcej os. 56720 dwurodzinne 8145 2,7 trzy i więcej rodzinne 288 0,1 nierodzinne ogółem 114472 37,3 nierodzinne 1 osobowe 107727 nierodzinne 2 osobowe 5868 nierodzinne 3 osobowe 613 nierodzinne 4 i więcej os. 264 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 7.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Krakowie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 65,9 17,6 16,5 2005 66,4 16,2 17,4 2009 65,6 15,5 18,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 198

mln zł m kw. tys. zł 3,8 2,8 4,1 5,5 4,7 8,4 8,4 7,5 7 % w zł 7.2.2 Czynniki ekonomiczne w Krakowie Wykres 7.3. Stopa bezrobocia w % w Krakowie 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Kraków Polska 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Krakowie Wykres 7.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie 3 600 3 400 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 w Krakowie w Polsce 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wykres 7.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Krakowie 0,55 110 0,50 rynek pierwotny rynek wtórny 105 100 0,45 95 90 0,40 85 0,35 80 75 0,30 II 70 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Krakowie 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Krakowie 2 500 1 500 1 000 500 0 2004 Kraków w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 2005 2006 Źródło: szacunki własne NBP na podstawie BIK i BGK. 2007 2008 2009 2010 199

7.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Tabela 7.5. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 4194 2297 4211 5743 10341 11168 12051 6238 12180 - indywidualne 509 276 356 352 706 750 794 635 659 - na sprzedaż lub wynajem 2470 1669 3360 5231 8685 9882 11229 5603 11521 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 2984 1215 4189 4306 9649 10499 7583 6199 9158 - indywidualne 392 330 241 365 1017 841 1906 1541 1246 - na sprzedaż lub wynajem 1530 647 2553 3102 6954 9148 5658 4658 7912 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 3481 4123 4472 4557 6612 4922 6621 10344 4710 - indywidualne 429 1039 867 725 782 600 713 774 682 - spółdzielcze 557 550 249 377 1120 0 0 0 0 - na sprzedaż lub wynajem 1451 1896 2385 2787 3988 4233 5674 9570 4018 - społeczne czynszowe 1021 545 913 668 722 0 0 0 0 - komunalne 0 35 0 0 0 89 234 0 10 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 7.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 3481 4123 4472 4557 6612 4922 6621 10344 4710 - ogółem pow. użytk. 219731 312922 301824 303627 400877 342818 424155 631349 346303 - na 1000 ludności 4,6 5,4 5,9 6,0 8,7 6,5 8,8 13,7 6,2 - na 1000 zaw. małżeństw 1038 1185 1332 1281 1699 1168 1498 2345 1396 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem -126-643 -1115-1000 -2720-708 -2201-5932 -1336 - na 1000 ludności 0,08 0,10 0,09 0,09 0,08 0,09 0,08 0,08 0,10 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m2) 63,1 75,9 67,5 66,6 60,6 69,7 64,1 61,0 73,5 Liczba izb oddanych 10199 13510 14325 14557 20438 15615 20499 29299 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 2,9 3,3 3,2 3,2 3,1 3,2 3,1 2,8 bd. Przec. pow. izby 21,5 23,2 21,1 20,9 19,6 22,0 20,7 21,5 bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 200

% 7.2.4 Zasób mieszkaniowy w Krakowie Wykres 7.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Krakowie 1971-1988 3 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 Wykres 7.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Krakowie 60-79 m2 pow. 80 m2 poniżej 40 m2 2 1945-1970 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Krakowie 40-59 m2 Wykres 7.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Krakowie 1 izba 2007 2006 4+ izby 2 izby 2005 2004 2003 2002 3 izby 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Krakowie 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 21 20 24 35 Gospodarstwa domowe 39 34 27 Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 13 17 42 29 Zasób wg powierzchni 6 8 10 Gmina Zakłady pracy TBS Legenda do wykresu 7.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby fizyczne Pozostałe podmioty A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B 40-59 m2 C 60-79 m2 D powyżej 80 m2 201

liczba dni 7.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Krakowie Tabela 7.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy bd. 141 2 Pośrednicy 931 1056 3 Notariusze 95 102 4 Rzeczoznawcy majątkowi 184 190 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 202 201 6 Wspólnoty mieszkaniowe bd. 3749 Źródło: szacunki NBP O/O Kraków, Urząd Statystyczny w Krakowie, Ministerstwo Infrastruktury, Krakowska Izba Notarialna. Tabela 7.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Krakowie Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 2298 2895 bd. Wartość w tys. zł 727000 928881 bd. Źródło: szacunki NBP O/O Kraków, GUS. Wykres 7.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 II Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 7.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Krakowie (wg bazy NBP) Tabela 7.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Krakowie Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 6021 6816 7114 5193 5362 IV kw. 2006 7929 7089 7383 6349 6285 8247 7192 8369 6267 6049 I 8129 7856 8272 7309 7269 8420 8060 8255 7193 6817 IV kw. 2007 8355 7985 8140 6715 6589 8084 8000 7979 6777 6572 202

I 8034 8027 7934 6629 6432 II 8012 7814 7180 6294 5904 IV kw. 2008 7751 7518 7251 6530 6374 7675 7373 6864 6110 5665 I 7622 7169 6678 6065 5731 7631 6866 6564 5975 5977 IV kw. 2009 7521 6981 6734 6155 6176 7595 6985 6916 6182 6412 I 7559 6920 6937 6115 6179 7526 6834 6909 6296 5788 IV kw. 2010 7564 6789 6964 6284 5917 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Tabela 7.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Krakowie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon.......... IV kw. 2006 131,7 104,0 103,8 122,3 117,8..... 104,0 101,5 113,4 98,7 95,5..... I 98,6 109,2 98,8 116,6 116,7..... 103,6 102,6 99,8 98,4 96,97 139,8 118,3 116 138,5 127,2 IV kw. 2007 99,2 99,1 98,6 93,4 97,9 105,4 112,6 110,3 105,8 105,8 96,8 100,2 98,0 100,9 96,8 98,0 111,2 95,3 108,1 107,2 I 99,4 100,3 99,4 97,8 102,16 98,8 102,2 95,9 90,7 93,9 II 99,7 97,3 90,5 94,9 91,03 95,2 96,9 87,0 87,5 88,1 IV kw. 2008 96,7 96,2 101,0 103,7 105,6 92,8 94,2 89,1 97,2 95,1 99,0 98,1 94,7 93,6 89,60 94,9 92,2 86,0 90,2 88,0 I 99,3 97,2 97,3 99,3 100,0 94,9 89,3 84,2 91,5 86,1 100,1 95,8 98,3 98,5 104,6 95,2 87,9 91,4 94,9 98,9 IV kw. 2009 98,6 101,7 102,6 103 101,4 97,0 92,9 92,9 94,3 94,9 101,0 100,1 102,7 100,4 105,9 99,0 94,7 100,8 101,2 112,2 I 99,5 99,1 100,3 98,9 98,3 99,2 96,5 103,9 100,8 110,4 99,6 98,8 99,6 103,0 102,2 98,6 99,5 105,3 105,4 107,9 IV kw. 2010 100,5 99,3 100,8 99,8 95,4 100,6 97,2 103,4 102,1 101,6 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 203

51% 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4 5 52% 52% 6 6 4 3 3 2 2 2 2 3 3 2 2 3 2% 2% 2% 1% 2% 1% 2 2 2 2 2 3 2 3 4 4 4 4 4 5 4 3 4 4 51% 4 5 4 5 6 2 5 4 4 4 52% 2 4 2 2 2 3 2 2 3 2 2 2 2 2 2% 1% 1% 7.4 Ceny mieszkań i ich cechy 7.4.1 Rynek pierwotny Wykres 7.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres 7.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 20 000 18 000 16 000 1 1 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 20 000 18 000 16 000 1 1 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 7.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Wykres 7.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 204

2 2 2 2 4 3 2 2 4 4 3 4 4 4 3 4 5 4 3 4 3 4 5 4 4 4 4 4 2 2 2 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2% 2% 1% 2 3 3 3 2 2 3 2 2 5 3 4 4 3 4 51% 3 3 3 3 4 3 4 3 4 3 4 3 5 4 4 4 3 4 4 4 4 3 4 2% 2% zł / m kw. 7.4.2 Rynek wtórny Wykres 7.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty 18 000 16 000 1 1 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=40 (40; 59] (60; 79] >80 IV kw. 2010 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. IV kw. 2010 Wykres 7.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 18 000 16 000 1 1 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres 7.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw. 2010 Wykres 7.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw. 2010 205

Wykres 7.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 spółdzielcze II Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. własność Wykres 7.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 9 000 Wykres 7.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 spółdzielcze II własność Wykres 7.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 II niski przeciętny wysoki Wykres 7.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 9 000 8 000 8 000 7 000 7 000 6 000 6 000 5 000 5 000 II <= 5 6-12 II <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 206

Wykres 7.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 9 000 8 500 8 000 7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 Wykres 7.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 9 000 8 500 8 000 7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 7.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 207

8. Olsztyn 8.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie Rynek mieszkaniowy w Olsztynie w 2010 r. znajdował się w fazie stabilizacji. Powstanie wielu nowych inwestycji mieszkaniowych w ostatnich kilku latach nasiliło problem niewydolności komunikacyjnej, a szczególnie utrudnienia z płynnym i szybkim przejazdem z osiedli mieszkaniowych skupionych głównie w południowej części miasta do jego centrum. Poprawę może przynieść planowana budowa i uruchomienie linii tramwajowej w roku 2014. Nadzieje wzbudza też planowana budowa obwodnicy Olsztyna, która przejęłaby ruch tranzytowy, lecz już wiadomo, że jej realizacja stoi pod znakiem zapytania. Stymuluje to zainteresowanie inwestycjami w bogatszej przyrodniczo części północno-wschodniej miasta, w której od kilku lat komunikacja ulega poprawie, a zmiana przeznaczenia terenów po likwidacji jednostek wojskowych i upadłych zakładów przemysłowych uwolniła działki pod budownictwo mieszkaniowe. Obecna oferta olsztyńskich deweloperów jest urozmaicona pod względem lokalizacji, standardu i poziomu cenowego. W ciągu ostatnich kilku lat czynniki demograficzne sprzyjały rozwojowi budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie. Od 2001 r. systematycznie rośnie liczba zawieranych małżeństw jak również przyrost naturalny, który był znacznie większy niż w Polsce i województwie warmińsko- mazurskim. Natomiast od czasu przystąpienia Polski do UE saldo migracji ma wartość ujemną z tendencją do narastania niekorzystnej tendencji. Miasto jest silnie oddziaływującym na region ośrodkiem uniwersyteckim. W ciągu kilku ostatnich lat liczba studiujących w Olsztynie spadła o kilka tysięcy i można oczekiwać, że tendencja ta utrzyma się w związku z niżem demograficznym i silnej konkurencji innych ośrodków akademickich. Zgodnie z prognozą demograficzną GUS będziemy obserwować stały ubytek ludności Olsztyna, choć ostatnio prognozuje się mniejsze tempo tego spadku. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Olsztynie w 2010 r. było wyższe niż w 2009 r. o 4, i stanowiło 82, przeciętnej krajowej, stopa bezrobocia 6, nieznacznie spadła r/r lecz była nadal istotnie wyższa niż w latach 2007-2008. Natomiast w otoczeniu Olsztyna bezrobocie należy do najwyższych w kraju, jest 3-4 krotnie wyższe np. w powiecie olsztyńskim ziemskim w 2010 r. wzrosło i wynosiło 20,. W konsekwencji na Olsztyn silnie oddziaływają czynniki związane z migracją zarobkową. Pogorszenie koniunktury znalazło odzwierciedlenie w wartości udzielonych nowych kredytów mieszkaniowych. Ich wartość w 2010 r. zmalała r/r o ok., a w stosunku do okresu boomu mieszkaniowego zmalała ok. 2,5 krotnie. Zasób mieszkaniowy w Olsztynie systematycznie rośnie. Obecna wielkość zasobu mieszkaniowego jest zbliżona do liczby gospodarstw domowych. Zasób mieszkaniowy wzniesiony w tym wieku jest w połowie dziełem działalności deweloperskiej, a w 2010 r. było to nawet ponad 8 przyrostu nowych mieszkań. Znacząco maleje udział spółdzielni mieszkaniowych i gmin. Wiek ok. 3 mieszkań nie przekracza 20 lat, a udział mieszkań z okresu dominacji budownictwa prefabrykowanego zmalał do ok.. Aktualnie na rynku olsztyńskim największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania do 40-50 m kw. Najbardziej natomiast osłabił się popyt na mieszkania duże powyżej 80 m kw., których cena stanowi istotną barierę dla poziomu zdolności kredytowej nabywców. W wyniku spadku popytu w latach 2009-2010 oddawano do użytku tylko ok. mieszkań w porównaniu do ilości z lat 2007-2008, deweloperzy skupili się na realizacji zysków i odzyskaniu środków z wcześniejszych inwestycji. W 2010 r. nastąpił skokowy wzrost ilości wydanych pozwoleń na budowę, co związane jest z oczekiwanym przez deweloperów ożywieniem sprzedaży. Na sprzedaż mieszkań w 2010 r. pozytywnie wpływały zapowiedzi zaostrzenia polityki kredytowej banków i ograniczenia programu Rodzina na 208

Swoim oraz wzrostu podatku VAT. Aby utrzymać poziom sprzedaży deweloperzy obniżali marże i ceny mieszkań., podobne zjawisko narastania podaży i spadku cen miało miejsce na rynku wtórnym - w 2010 r. ok. 2- r/r. W okresie boomu w 2007 i 2008 r. gros mieszkań budowano w na południowym skraju Olsztyna tj. na Osiedlach Generałów i Jaroty oraz terenach przyległych; także poza granicami administracyjnymi miasta. Istniały tam warunki do szybkiego startu inwestycji i budowania na dużą skalę. Mimo przeciętnej lokalizacji duży popyt umożliwiał szybką sprzedaż inwestycji. Obecnie, na znaczeniu zyskała atrakcyjność lokalizacji, ponieważ dzięki spadkom cen zakup mieszkania w pobliżu centrum dla wielu kupujących stał się osiągalny. Przesunięcie dużej podaży mieszkań w bardziej atrakcyjne lokalizacje wpłynęło na okresowe podwyższenie na rynku pierwotnym średnich cen transakcyjnych mieszkań w Olsztynie w 2010 r., mimo że w lokalizacjach porównywalnych nastąpił faktyczny spadek ceny metra kw. mieszkania w stosunku do okresów poprzednich. Jest coraz trudniej sprzedać mieszkanie, kupujący negocjują ceny, średni czas sprzedaży wydłużył się. Pogorszenie warunków sprzedaży mogą odczuć szczególnie właściciele dużych lokali, w wypadku których spadek ceny jest najgłębszy. W okresie ostatnich kilku lat nastąpiło ożywienie budownictwa domów jednorodzinnych w okolicach Olsztyna. Przeprowadzone w IV kw. 2010 r. przez NBP pilotażowe badanie cen domów i gruntów z terenu Olsztyna i okolicznych gmin wskazuje, że w Olsztynie cena ofertowa m kw. w domu jednorodzinnym była średnio ok. niższa od ceny m kw. w mieszkaniu i wynosiła ok. 4,3 tys. zł, natomiast średnia cena dla powiatu olsztyńskiego wyniosła ok. 3,5 tys. zł. W otoczeniu miasta najwyżej wyceniane są domy w gminie Stawiguda, gdzie cena ofertowa była bliska 4,0 tys. zł za m kw., w gminie Dywity i Gietrzwałd sprzedający wyceniali domy na średnio 3,6-3,8 tys. zł, w gminie Olsztynek 3,5 tys. zł, w gminach Jonkowo, Purda, Biskupiec na ok. 3,2 tys. zł, w gminie Dobre Miasto i Jeziorany ok. 3-3,1 tys. zł. ofertowa metra kwadratowego działki budowlanej w Olsztynie wynosiła średnio ok. 320-340 zł, a w przypadku małych działek do 1000 m kw. ok. 400 zł; w gminie Stawiguda ok. 130-150 zł, w gminach Dywity, Gietrzwałd, Purda 90-100 zł, tańsze były działki w gminach Barczewo, Dobre Miasto, Jonkowo, Olsztynek, Purda średnio 50-70 zł. 209

8.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Olsztynie Tabela 9.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 61691 63002 64153 65230 66506 68133 69704 70375 71365 - mieszkania na 1000 ludności 358 364 369 374 383 388 396 399 404 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (m kw.) 3359691 3606873 3689764 3759157 3843878 3942368 4057300 4104700 4152100 -przeciętna (m kw.) 56,9 57,3 57,5 57,6 57,8 57,9 58,2 58,3 58,2 -na osobę (m kw.) 20,0 20,8 21,2 21,5 22,1 22,4 23,0 23,3 23,5 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 68850 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,12 *)dane dotyczące roku 2010 wg szacunku Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 8.2.1 Czynniki demograficzne w Olsztynie Tabela 8.2. Czynniki demograficzne w Olsztynie. Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a 2002 172467 268 585 853 788 1,6 3,4 4,6 2003 173075 162 466 628 829 0,9 2,7 4,8 2004 173850 335 224 559 750 1,9 1,3 4,3 2005 174473 206 74 280 929 1,2 0,4 5,4 2006 173850 362-13 349 1094 2,1-0,1 6,3 2007 175710 398 9 407 1057 2,3 0,1 6,1 2008 176142 470-147 323 1094 2,7-0,9 6,3 2009 176457 535-167 368 1056 3,0-0,9 6,0 2010 176463 413-407 6 943 2,3-2,3 5,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 210

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 2030 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 tys. osób na 1000 ludności Wykres 8.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie 180 7,0 175 170 165 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny 160 155 150 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.3. Gospodarstwa domowe w Olsztynie wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 68850 100,0 jednorodzinne ogółem 44325 64,4 jednorodzinne 2 osobowe 16074 jednorodzinne 3 osobowe 14396 jednorodzinne 4 i więcej os. 13855 dwurodzinne 1320 1,9 trzy i więcej rodzinne 42 0,1 nierodzinne ogółem 23163 33,6 nierodzinne 1 osobowe 22046 nierodzinne 2 osobowe 988 nierodzinne 3 osobowe 95 nierodzinne 4 i więcej os. 34 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Olsztynie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 67,1 19,7 13,3 2005 68,2 17,9 13,9 2009 67,5 16,8 15,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 211

mln zł m kw. tys. zł 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 4,5 4,3 6,8 7,3 6,9 9,1 12,5 11,9 11 % w zł 8.2.2 Czynniki ekonomiczne w Olsztynie Wykres 8.3. Stopa bezrobocia w % w Olsztynie 20 Wykres 8.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie 18 16 14 Olsztyn Polska 3 800 3 300 w Olsztynie w Polsce 12 10 2 800 8 6 2 300 4 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1 800 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Olsztynie Wykres 8.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Olsztynie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 rynek pierwotny rynek wtórny 110 105 100 95 90 85 0,60 0,55 0,50 0,45 80 75 70 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Olsztynie Wykres 8.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Olsztynie 100,0 90,0 80,0 900 800 700 600 Olsztyn w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 70,0 500 60,0 400 300 50,0 200 40,0 100 0 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK 212

8.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Tabela 8.5. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 912 1337 994 1004 2241 1519 1068 881 1432 - indywidualne 171 377 127 73 300 170 98 52 78 - na sprzedaż lub wynajem 286 326 596 670 1387 979 914 797 1354 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: bd. bd. 1066 891 1650 1477 1070 665 662 - indywidualne bd. bd. 108 74 294 166 83 315 108 - na sprzedaż lub wynajem bd. bd. 724 642 1016 830 823 176 554 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 912 1337 1213 1119 1299 1653 1575 675 994 - indywidualne 171 377 262 221 372 326 564 172 141 - spółdzielcze 308 484 139 243 167 227 316 160 30 - na sprzedaż lub wynajem 286 326 692 527 720 962 650 199 823 - społeczne czynszowe 0 150 120 72 40 99 0 80 0 - komunalne 147 0 0 56 0 39 45 64 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 912 1337 1213 1119 1299 1653 1575 675 994 - ogółem pow. użytk. 52404 104901 93595 76685 86877 101676 115054 47674 65663 - na 1000 ludności 5,3 7,7 7,0 6,4 7,5 9,4 8,9 3,8 5,6 - na 1000 zaw. małżeństw 1157 1613 1617 1205 1439 1503 1439 639 1054 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem -124-508 -463-190 -205-596 -481 381-51 - na 1000 ludności -0,72-2,94-2,66-1,09-1,18-3,39-2,73 2,16-0,29 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 57,5 78,5 77,2 68,5 66,9 61,5 73,1 70,5 65,9 Liczba izb oddanych 2752 4797 4273 3807 4375 5480 5431 2257 3171 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,0 3,6 3,5 3,4 3,4 3,3 3,5 3,3 3,2 Przec. pow. izby 19,0 21,9 21,9 20,1 19,9 18,6 21,2 21,1 20,7. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie 213

% 8.2.4 Zasób mieszkaniowy w Olsztynie Wykres 8.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Olsztynie Wykres 8.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Olsztynie 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 pow. 80 m2 0-39 m2 2 1945-1970 60-79 m2 1971-1988 4 40-59 m2 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Olsztynie Wykres 8.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Olsztynie 1 izba 2 izby 2007 2006 2005 2004 4+ izby 4 2003 2002 3 izby 6 8 10 Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Olsztynie 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 22 21 25 45 39 11 23 39 32 27 16 Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Zasób wg powierzchni Legenda do wykresu 8.13: Gospodarswa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B 40-59 m2 C 60-79 m2 D powyżej 80 m2 214

liczba dni 8.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Olsztynie Tabela 8.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 12 14 2 Pośrednicy 140 156 3 Notariusze 13 13 4 Rzeczoznawcy majątkowi 69 77 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 18 18 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1232 1254 Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Olsztynie Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 900 700 850 Wartość w tys. zł 200000 150000 190000 Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym 250 200 150 100 50 0 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 8.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Olsztynie (wg bazy NBP) Tabela 8.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Olsztynie Notowanie ofertowa Rynek pierwotny transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 4000 2640 3360 3126 3045 IV kw. 2006 4800 2869 4104 3665 3726 5149 2960 5049 4082 3697 I 4776 3318 5352 4687 4399 4900 3588 5394 4716 4570 IV kw. 2007 4900 3806 5170 4938 4628 4800 4389 5200 4854 5039 I 4800 4324 5014 4726 4577 II 4924 4524 4964 4560 4386 215

IV kw. 2008 4761 4353 4947 4570 4609 4650 4419 4730 4455 4497 I 4600 4485 4710 4424 4450 4496 4297 4733 4478 4367 IV kw. 2009 4913 4494 4720 4541 4601 5290 4877 4763 4470 4466 I 4840 4546 4709 4552 4547 5100 5025 4759 4500 4505 IV kw. 2010 5135 5010 4755 4419 4390 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Olsztynie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon........... IV kw. 2006 120,0 108,7 122,2 117,3 122,4..... 107,3 103,2 123,0 111,4 99,2..... I 92,8 112,1 106,0 114,8 119,0..... 102,6 108,1 100,8 100,6 103,9 122,5 135,9 160,5 150,9 150,1 IV kw. 2007 100,0 106,1 95,8 104,7 101,3 102,1 132,7 126,0 134,7 124,2 98,0 115,3 100,6 98,3 108,9 93,2 148,3 103,0 118,9 136,3 I 100,0 98,5 96,4 97,3 90,8 100,5 130,3 93,7 100,8 104,1 II 102,6 104,6 99,0 96,5 95,8 100,5 126,1 92,0 96,7 96,0 IV kw. 2008 96,7 96,2 99,6 100,2 105,1 97,2 114,4 95,7 92,5 99,6 97,7 101,5 95,6 97,5 97,6 96,9 100,7 91,0 91,8 89,2 I 101,1 101,5 99,6 99,3 98,9 97,9 103,7 93,9 93,6 97,2 95,7 95,8 100,5 101,2 98,1 91,3 95,0 95,4 98,2 99,6 IV kw. 2009 109,3 104,6 99,7 101,4 105,4 103,2 103,2 95,4 99,4 99,8 107,7 108,5 100,9 98,4 97,0 113,8 110,4 100,7 100,3 99,3 I 91,5 93,2 98,9 101,8 101,8 103,0 101,4 100,0 102,9 102,2 105,4 110,5 101,1 98,9 99,1 113,4 116,9 100,5 100,5 103,1 IV kw. 2010 100,7 99,7 99,9 98,2 97,5 104,5 111,5 100,7 97,3 95,4 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 216

1% 3 6 5 5 4 3 4 4 7 72% 61% 5 6 4 6 2 6 4 7 5 61% 4 6 6 62% 5 7 51% 2 4 4 4 4 5 3 3 2 2 2 2 2% 2 2 6 5 4 4 2 2 6 6 6 6 6 61% 7 51% 4 4 7 6 4 5 6 2 5 4 4 5 5 5 4 52% 5 4 5 3 3 3 2% 2 2 2% 8.4 Ceny mieszkań i ich cechy 8.4.1 Rynek pierwotny Wykres 8.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 8 000 Wykres 8.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 8 000 6 000 6 000 0 0 minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 minimalna maksymalna średnia* mediana limit RnS Wykres 8.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 8.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 217

3 4 5 4 4 4 51% 51% 4 4 4 2 2 2 2 3 2 4 5 3 4 5 5 51% 4 52% 4 4 51% 4 5 4 3 2 3 3 2 2 3 2 2 2 3 1% 2 3 2 2 4 3 3 3 3 4 51% 3 2 4 3 3 2 4 4 4 4 4 4 4 3 3 3 2 3 2 2 2 4 2 2 2 2 5 4 5 4 4 4 4 4 4 2% 1% 2% 2% zł / m kw. 8.4.2 Rynek wtórny Wykres 8.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty 1 10 000 8 000 6 000 Wykres 8.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 10 000 8 000 6 000 0 0 minimalna maksymalna średnia mediana RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana RnS Wykres 8.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 8.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 218

Wykres 8.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 Wykres 8.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. własność Wykres 8.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 spółdzielcze własność Wykres 8.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 niski przeciętny wysoki Wykres 8.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. <= 5 6-12 219

Wykres 8.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 Wykres 8.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 3 500 3 000 2 500 1 500 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty 7 000 6 000 5 000 3 000 1 000 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 8.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 6 000 5 000 3 000 1 000 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 220

9. Opole 9.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Opolu Sytuacja na opolskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich trzech latach zmieniała się bardzo dynamicznie. Z uwagi na globalny kryzys gospodarczy pod koniec 2008 roku w Opolu nastąpiło załamanie sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym. Główną determinantą znacznego ograniczenia popytu był wzrost barier kredytowania zakupu nieruchomości. Negatywne skutki powstałej sytuacji szybko uwidoczniły się w podstawowych statystykach charakteryzujących rynek nieruchomości mieszkaniowych, m.in. w aspekcie wydanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto (w 2009 r. w porównaniu z 2008 r. odnotowano ich spadek odpowiednio o 78, oraz 70, - Tabela 9.5). Biorąc pod uwagę wyżej wymienione statystki charakteryzujące rynek nieruchomości mieszkaniowych możemy zauważyć, iż w 2010 r. sytuacja na rynku nieruchomości w mieście Opole uległa poprawie, co może stanowić przesłankę do postawienia hipotezy, iż w następnych latach nastąpi jej dalsza poprawa. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Opola obejmuje około 30, terenów 2, a więc stanowi on znaczne ograniczenie dla nowych inwestycji. Trudno jest w tej chwili określić jak duży udział będą stanowiły w przyszłości tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Dlatego też jak tylko pojawiają się nowe przetargi na działki budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, to osiągają one bardzo wysokie ceny, w porównaniu do ceny wywoławczej. Stopa bezrobocia w Opolu na koniec 2010 r. wynosiła 6, - Wykres 9.3. W porównaniu z 2008 r., kiedy była najniższa w ostatnich latach, odnotowano jej wzrost o 1,9 pp. Większa liczba bezrobotnych (zwłaszcza ludzi młodych i wykształconych) oraz coraz mniejsza liczba mieszkańców w mieście Opolu (głównie jest to efekt migracji za pracą) mogą spowodować pojawienie się negatywnej tendencji po stronie popytowej na lokalnym rynku nieruchomości. Rozpatrując kształtowanie się wartości udzielanych kredytów w Opolu możemy zauważyć, że duża negatywna zmiana nastąpiła w 2009 r. Kwota udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2009 r. była o 38, niższa niż w 2008 r. Wykres 9.8. Uwzględniając dane dotyczące udzielonych kredytów z trzech pierwszych kwartałów 2010 r. możemy wnioskować, że tendencja ta zostanie utrzymana. Z roku na rok w Opolu zawieranych jest coraz więcej małżeństw (oszacowana funkcja trendu liniowego metodą KMRL: y = 33,55x + 474, przy R 2 = 0,78 Tabela 9.2), jednak ze względu na to, iż coraz częściej mówi się o tym, że kredyty na preferencyjnych warunkach skierowane właśnie do nich (Rodzina na Swoim) będą ograniczane, a młode osoby w większości nie dysponują kapitałem na zakup mieszkania ani wystarczająco wysokimi zarobkami, trudno jest oczekiwać, aby przełożyło się to na większy popyt z ich strony. Dodatkowo niepewność decyzyjną na rynku nieruchomości mieszkaniowych powoduje wysoki poziom kursu franka szwajcarskiego. Fakt, iż wielu kredytobiorców zaciągało kredyt właśnie w tej walucie powoduje, że może on przewyższać wartość rynkową mieszkania. Jeśli tak by się działo to spowoduje to niekorzystne tendencje w spłacie już zaciągniętych kredytów. Z uwagi na nieduży potencjał opolskiego rynku nieruchomości w latach poprzednich nie zaobserwowano inwestycji na rynku pierwotnym o charakterze spekulacyjnym. Na opolskim rynku nieruchomości dominującą pozycję mają deweloperzy lokalni. Względny wskaźnik podobieństwa struktur dla mieszkań oddanych do użytkowania (Tabela 9.6) w 2010 r. w porównaniu do 2009 r. wynosi 0,82 (idealne podobieństwo = 1). 2 Szacunek na dzień 21.03.2011 r. 221

W porównaniu struktur wzięto pod uwagę mieszkania: indywidualne, spółdzielcze, na sprzedaż lub wynajem, społeczne czynszowe i komunalne. W analizowanych okresach porównywane struktury zaburza brak tendencji w przypadku mieszkań spółdzielczych czynszowych i komunalnych, pomijając te dwie kategorie względny wskaźnik podobieństwa struktur wynosi 0,96. Przeciętny czas oczekiwania mieszkania na sprzedaż na rynku wtórnym w 2009 r. wynosił około 98 dni, a w 2010 r. wynosił on około 95 dni (porównaj Wykres 9.14). Zarówno w 2009 jak i 2010 r. najczęściej kupujący na rynku wtórnym decydowali się na zakup mieszkań 2 i 3 pokojowych o powierzchni do 60 metrów kwadratowych. Średnia cena mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym w 2010 r. była o 1, wyższa niż w 2009 r. Na rynku pierwotnym w 2010 r. najczęściej kupowane były mieszkania posiadające 2 i 3 pokoje o powierzchni pomiędzy 40 a 80 m kw. W roku 2009 najczęściej kupowano mieszkania posiadające 1 i 2 pokoje o powierzchni do 60 metrów kwadratowych. W najbliższym okresie nie należy oczekiwać większych zmian na rynku mieszkaniowym w Opolu. W mieście powstaje niewiele nowych inwestycji mieszkaniowych, a na rynku wtórnym ceny wydają się być ustabilizowane. Pilotażowe badanie cen domów i działek, obejmowało dwa okresy badawcze, tj. III oraz IV kw. 2010 r. W województwie opolskim przeciętna cena ofertowa metra kwadratowego domów na rynku wtórnym w badanym okresie wynosiła 3169 zł, natomiast przeciętna cena transakcyjna 3241 zł. Przeciętna cena ofertowa gruntów kształtowała się na poziomie 161 zł za m kw., natomiast cena transakcyjna gruntów na poziomie 116 zł za m kw. Należy również zaznaczyć, że zdecydowana większość inwestycji deweloperskich dotycząca budowy domów jest dokonywana przez podmioty indywidualne, w związku z czym w przyszłości mogą się pojawić trudności w uzyskaniu optymalnej wielkości próby badawczej. 222

9.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Opolu Tabela 8.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 44362 46681 47033 47115 47490 47666 47912 48452 bd. - mieszkania na 1000 ludności 342,9822 362,3542 364,9817 367,3169 372,1728 376,0691 379,6423 385,1755 bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 2769434 2925009 2949566 2961919 2991445 3010317 3033086 3073393 bd. -przeciętna (w m kw.) 62,4 62,7 62,7 62,9 63 63,2 63,3 63,4 bd. -na osobę (w m kw.) 21,4 22,7 22,9 23,1 23,4 23,8 24 24,4 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,6 3,6 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,82 2,76 2,74 2,72 2,69 2,66 2,63 2,6 bd. L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 52369 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,18 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 9.2.1 Czynniki demograficzne w Opolu Tabela 9.2. Czynniki demograficzne w Opolu Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa 2002 129342-135 -320-455 576-1,0-2,5 4,5 2003 128827-82 -475-557 521-0,6-3,7 4,0 2004 128864-115 -282-397 546-0,9-2,2 4,2 2005 128268-66 -414-480 530-0,5-3,2 4,1 2006 127602-30 -505-535 666-0,2-4,0 5,2 2007 126748-42 -671-713 681-0,3-5,3 5,4 2008 126203 7-498 -491 730 0,1-3,9 5,8 2009 125792 84-418 -334 752 0,7-3,3 6,0 2010 (I-IX) 125752 61-101 -212 536 0,7-1,1 5,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 223

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 2030 tys. osób na 1000 ludności 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (I - IX) Wykres 9.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Tabela 9.3. Gospodarstwa domowe w Opolu wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 52369 100,0 jednorodzinne ogółem 32899 62,8 jednorodzinne 2 osobowe 12280 jednorodzinne 3 osobowe 10445 jednorodzinne 4 i więcej os. 10174 dwurodzinne 963 1,8 trzy i więcej rodzinne 35 0,1 nierodzinne ogółem 18472 35,3 nierodzinne 1 osobowe 17406 nierodzinne 2 osobowe 915 nierodzinne 3 osobowe 109 nierodzinne 4 i więcej os. 42 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Opolu Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 67,3 18,1 14,6 2005 68,2 16,2 15,6 2009 67,1 14,8 18,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 224

mln zł m kw. tys. zł 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5,3 4,4 5,9 6,3 10,4 11,0 9,9 9,1 8,5 % w zł 9.2.2 Czynniki ekonomiczne w Opolu Wykres 9.3. Stopa bezrobocia w % w Opolu Wykres 9.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Opolu 20 18 16 14 Opole Polska 3 800 3 300 w Opolu w Polsce 12 10 2 800 8 6 2 300 4 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1 800 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Opolu 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 rynek pierwotny II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. rynek wtórny Wykres 9.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Opolu Wykres 9.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Opolu 110 105 100 95 90 85 80 75 70 II Wykres 9.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Opolu 85,0 80,0 75,0 70,0 350 300 250 Opole w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 65,0 60,0 55,0 50,0 200 150 100 45,0 40,0 II 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 225

9.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Tabela 9.5. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 135 192 247 148 664 1143 925 200 474 - indywidualne 47 62 64 67 191 159 259 82 91 - na sprzedaż lub wynajem 7 0 109 0 0 872 627 108 343 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 61 84 100 111 143 1103 627 188 484 - indywidualne 55 82 69 0 69 99 73 84 100 - na sprzedaż lub wynajem 0 1 30 0 62 870 554 27 384 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 278 501 368 114 391 186 247 541 727 - indywidualne 111 237 96 104 130 121 99 90 133 - spółdzielcze 42 0 32 0 32 0 1 16 9 - na sprzedaż lub wynajem 123 165 141 0 145 53 55 395 526 - społeczne czynszowe 0 99 99 0 68 0 88 0 59 - komunalne 0 0 0 10 16 12 4 40 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 278 501 368 114 391 186 247 541 727 - ogółem pow. użytk. 26 498 45 335 26 351 17 134 31 319 19 485 22 859 40 654 51248 - na 1000 ludności 2,1 3,9 2,9 0,9 3,1 1,5 2,0 4,3 5,8 - na 1000 zaw. małżeństw 483 962 674 215 587 273 338 719 1112 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem 298 20 178 416 275 495 483 211-73 - na 1000 ludności 2,30 0,16 1,38 3,24 2,16 3,91 3,83 1,68-0,58 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 95,3 90,5 71,6 150,3 80,1 104,8 92,5 75,1 70,5 Liczba izb oddanych 1 087 1 844 1 050 583 1 273 881 1 397 2 134 2829 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,9 3,7 2,9 5,1 3,3 4,7 5,7 3,9 3,9 Przec. pow. izby 24,4 24,6 25,1 29,4 24,6 22,1 16,4 19,1 18,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 226

% 9.2.4 Zasób mieszkaniowy w Opolu Wykres 9.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Opolu 1971-1988 1989-2002 łącznie z będącymi w budowie do 1944 Wykres 9.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Opolu pow. 80 m kw. 0-39 m kw. 60-79 m kw. 1945-1970 40-59 m kw. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Opolu Wykres 9.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Opolu 1 izba 2 izby 2007 2006 2005 2004 4+ izby 4 2003 2002 3 izby 3 6 8 10 Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.13. Gospodarstwa domowe wg zasobu w Opolu 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 21 20 25 33 Gospodarstwa domowe 49 34 16 Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 17 25 40 18 Zasób wg powierzchni Legenda do Wykres 9.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B 40-59 m kw. C 60-79 m kw. D powyżej 80 m kw. 227

liczba dni 9.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Opolu Tabela 9.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 7 11 2 Biura pośredników 107 110 3 Kancelarie notarialne 10 12 4 Rzeczoznawcy majątkowi 73 72 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 6 14 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1402 1414 Źródło: szacunki NBP O/O Opole. Tabela 9.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Opolu Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 284 333 bd. Wartość w tys. zł 54630 63894 bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 II Źródło: badanie NBP O/O Opole. 9.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Opolu (wg bazy NBP) Tabela 9.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Opolu Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 3 343 3 299 3164 2777 4389 IV kw. 2006. 3 343 3585 2885 3551.. 3349 3295 3410 I. 3 307 4150 3771 4123 4 784 4 253 4136 3958 3863 IV kw. 2007 4 937 4 442 4363 3967 3833 228

Rynek pierwotny Rynek wtórny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa transakcyjna hedoniczna 4 920 4 253 4235 3712 4040 I 4 931 3 917 4068 3729 4033 II 4 943 3 916 4187 3797 3592 IV kw. 2008 4 968 3 765 4143 3700 3587 4 993 3 776 4235 3772 3898 I 5 015 3 471 4283 3814 4052 5 083 3 669 4083 3582 3979 IV kw. 2009 5 223 3 492 4154 3649 4130 5 276 3 627 4 166 3 617 4011 I 5 355 4 125 4 194 3 919 3729 5 429 4 054 4 252 3 735 3843 IV kw. 2010 5 497 3 817 4 137 3 742 4228 Źródło: badanie NBP O/O Opole. Tabela 9.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Opolu Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans........... IV kw. 2006. 101,3 113,3 103,9 116,8....... 93,4 114,2 113,9..... I.. 123,9 114,5 96,4..... hedon.. 128,6 99,7 104,9 114,6 143,1 128,9 130,7 142,5 147,0 IV kw. 2007 103,2 104,4 105,5 100,2 94,6. 132,9 121,7 137,5 119,0 99,6 95,7 97,1 93,6 92,3.. 126,4 112,7 96,5 I 100,2 92,1 96,1 100,5 104,2. 118,4 98,0 98,9 104,3 II 100,2 100,0 102,9 101,8 100,1 103,3 92,1 101,2 95,9 91,0 IV kw. 2008 100,5 96,1 99,0 97,5 101,4 100,6 84,8 95,0 93,3 97,6 100,5 100,3 102,2 101,9 103,5 101,5 88,8 100,0 101,6 109,5 I 100,4 91,9 101,1 101,1 104,2 101,7 88,6 105,3 102,3 109,4 101,4 105,7 95,3 93,9 84,3 102,8 93,7 97,5 94,3 92,2 IV kw. 2009 102,8 95,2 101,8 101,9 101,2 105,2 92,7 100,3 98,6 92,0 101,0 103,9 100,3 99,1 103,5 105,7 96,0 98,4 95,9 92,0 I 101,5 113,7 100,7 108,4 115,8 106,8 118,8 97,9 102,7 102,2 101,4 98,3 101,4 95,3 90,5 106,8 110,5 104,1 104,3 109,7 IV kw. 2010 101,2 94,1 97,3 100,2 96,5 105,2 109,3 99,6 102,6 104,6 Źródło: badanie NBP O/O Opole. 229

3 2 4 5 4 6 62% 4 4 4 4 4 3 3 6 5 6 82% 71% 5 4 7 5 5 82% 8 7 82% 3 3 4 4 4 52% 5 5 2 2 3 2 3 5 5 4 4 3 3 4 6 4 4 4 4 4 4 4 4 2 4 5 5 5 5 2 82% 8 2 2 3 4 4 4 5 4 5 2 2 9.4 Ceny mieszkań i ich cechy 9.4.1 Rynek pierwotny Wykres 9.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 8 000 Wykres 9.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 8000 6 000 6000 4000 2000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O Opole. 0 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS IV kw. 2010 Wykres 9.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty 10 9 8 7 6 5 3 II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres 9.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres 9.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres 9.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 10 9 8 7 6 5 3 II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Opole. 230

2 3 3 4 4 5 5 3 3 4 8 51% 5 5 6 4 5 51% 51% 3 4 4 2 5 4 52% 4 4 4 4 5 2 3 4 4 4 2 2 2 3 2 3 2 3 2% 2 2 2 2 3 2 2 2 3 2 2 2 3 52% 3 4 5 51% 4 51% 5 3 5 4 4 52% 4 4 52% 4 4 4 5 4 4 3 3 2 2 3 zł / m kw. 9.4.2 Rynek wtórny Wykres 9.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres 9.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw. 2010 Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres 9.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Opole. IV kw. 2010 Wykres 9.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres 9.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 I IV kw. 2010 Wykres 9.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje 10 9 8 7 6 5 3 zasób w 2002 r. IV kw. 2006 I IV kw. 2007 I IV kw. 2008 I IV kw. 2009 I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw. 2010 231

Wykres 9.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 spółdzielcze II własność Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres 9.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres 9.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5500 Wykres 9.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 spółdzielcze II własność Wykres 9.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 II niski przeciętny wysoki Wykres 9.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje 5000 5000 4500 4500 4000 3500 3000 2500 2000 4000 3500 3000 2500 2000 1500 II <= 5 6-12 Źródło: badanie NBP O/O Opole. 1500 II <= 5 6-12 232

Wykres 9.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres 9.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres 9.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres 9.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O Opole. 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 II 1945-1970 1971-1978 1979-1988 1989-2002 pow. 2002 233

10. Poznań 10.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu Poznań to jedno z najstarszych i największych miast Polski, ważny ośrodek naukowy, kulturalny i gospodarczy (Poznański Okręg Przemysłowy). Przyznanie miastu w 2009 r. prawa organizacji Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 stało się impulsem w zakresie rozwoju infrastruktury komunikacyjnej oraz rozbudowy bazy sportoworekreacyjnej. Od 2006 r. Poznań niezmiennie posiada ocenę wiarygodności kredytowej (rating) nadaną przez niezależnie działającą agencję ratingową Moody's Investors Service na poziomie A3 z prognozą stabilną. W 2010 r. miasto zwyciężyło w konkursie Najlepiej Zarządzane Miasto zorganizowanym przez Centrum im. Adama Smitha. Poznań postrzegany jest jako miasto otwarte na zagranicznych inwestorów, o wysokiej jakości edukacji i relatywnie wysokiej jakości życia. Taki wizerunek miasta utrwala od 2009 r. strategia promocyjna pod hasłem Poznań. Miasto know-how. Dodatkowe atuty miasta, takie jak dynamiczny rozwój przedsiębiorstw, relatywnie wysokie wynagrodzenia, niskie bezrobocie, rezerwy terenów pod budownictwo mieszkaniowe, stosunkowo szeroka oferta w zakresie edukacji, kultury i rekreacji, niezła komunikacja publiczna, coraz lepsze skomunikowanie miasta z innymi ważnymi ośrodkami, sprawne instytucje, etos przedsiębiorczości i pracy, stanowią zachętę do osiedlania się w Poznaniu. Głównym problemem jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego znacznej części miasta, mimo tego, że według informacji Urzędu Miasta w latach 2006-2010 powierzchnia objęta miejscowymi planami zwiększyła się czterokrotnie. W połowie ub.r. miasto posiadało 122 plany, obejmujące 2 powierzchni, z czego połowę uchwalono w ostatnich 4 latach. W opracowaniu było dalszych 99 planów dla obszaru miasta. W Poznaniu następuje ciągły spadek liczby ludności, co w dużej mierze kreuje perspektywy rozwoju rynku nieruchomości. Spowodowany jest on zarówno ujemnym saldem migracji, jak również przyrostem naturalnym, który dopiero od roku 2006 jest dodatni. Mieszkańcy Poznania migrują przede wszystkim do szybko rosnących miejscowości w otaczającym miasto powiecie poznańskim ludność tego powiatu w latach 2002-2009 wzrosła o ok. 50 tys. (do 319 tys., tj. o ponad ), podczas gdy liczba mieszkańców Poznania spadła o 22,8 tys. (tj. o ). Prognozy GUS co do liczby ludności Poznania nie są optymistyczne. Z obecnych ponad 552 tys. liczba mieszkańców w 2030 r. ma spaść do ok. 485 tys. Ujemnego salda migracji nie równoważy dodatni przyrost naturalny. W latach 2002-2009 nastąpiły niekorzystne zmiany w strukturze wieku mieszkańców Poznania. Obserwujemy pogłębianie się procesu starzenia mieszkańców miasta: zmniejszyła się liczba ludności w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększyła się natomiast grupa ludności w wieku poprodukcyjnym. W wyniku kryzysu w gospodarce światowej, od 2009 r. w Poznaniu nastąpiło spowolnienie gospodarcze, które jest widoczne na lokalnym rynku pracy. Stopa bezrobocia wzrosła z 1, w grudniu 2008 r. do 3, w grudniu 2010 r. Optymistycznie przedstawia się dynamika przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. W 2010 r. przeciętne wynagrodzenie wynosiło 3842 zł i było o 11, wyższe od przeciętnego w kraju (3435 zł). Tendencją wzrostową charakteryzuje się współczynnik siły nabywczej ludności Poznania mierzony ilością m kw. do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Znaczny wzrost siły nabywczej na rynku pierwotnym w IV kw. 2010 r. spowodowany był w dużym stopniu spadkiem średniej ceny transakcyjnej przy jednoczesnym wzroście średniej płacy. W latach 2008-2009 banki zaostrzyły politykę kredytową wobec klientów. Pod koniec 2010 r. dostępność kredytu hipotecznego wzrosła, a banki chętniej kredytowały inwestycje 234

deweloperskie. Zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców rośnie, podobnie jak wiarygodność inwestycji deweloperów wobec banków. Mieszkaniec Poznania o dochodzie w wysokości przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw może zaciągnąć kredyt w wysokości 103,5 tys. zł, przy założeniu spłaty w ciągu 25 lat. Choć wielkość zasobu mieszkaniowego w Poznaniu ulega systematycznemu wzrostowi, to mieszkania z wielkiej płyty z lat 1971-1988, położone w dzielnicach Stare Miasto i Nowe Miasto, w dalszym ciągu mają znaczący udział. Statystyka wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów w ostatnich latach odzwierciedla okres szybkiego rozwoju rynku nieruchomości oraz okres kryzysu. W latach 2003-2007 obserwowano coroczny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów, rok 2008 pokazał spadek obu wielkości, a 2009 ponowne ożywienie. Problemem jest przewlekłość oczekiwania na pozwolenie na budowę. W 2010 r. odnotowano dalszy spadek liczby mieszkań oddanych do użytku. Oznacza to, że deweloperzy, którzy nadal pozostali największymi inwestorami w obszarze budownictwa mieszkaniowego, często wstrzymywali się z nowymi inwestycjami w czasie kryzysu. Trudno ocenić, jak zareagują deweloperzy i jak zmienią się ceny nieruchomości w związku z otwarciem niemieckiego rynku pracy dla polskich pracowników budowlanych. Deweloperzy, podążając za oczekiwaniami klientów, coraz częściej oferują mieszkania na osiedlach ogrodzonych, ze stałym monitoringiem. Podaż atrakcyjnych terenów w pobliżu centrum Poznania jest niewielka, dlatego inwestorzy umiejętnie zabudowują działki między kamienicami oraz tereny poprzemysłowe i powojskowe. Rynek pierwotny w IV kw. 2010 r. zaobserwowano duży spadek cen transakcyjnych, co jest wynikiem działań deweloperów, którzy obniżyli cenę, chcąc sprzedać liczne starsze oferty zanim rozpoczną nowe inwestycje. W 2010 r., podobnie jak w roku poprzednim, najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni 40-60 m kw. (47,2%). Z badań wynika, że nadal najczęściej kupowane są mieszkania dwupokojowe (5 transakcji). Od II kw. 2009 r. średnia cena transakcyjna utrzymuje się poniżej limitu programu Rodzina na swoim. Rynek wtórny pomimo stosunkowo dużej podaży mieszkań na rynku wtórnym (głównie z wielkiej płyty), I r. był kolejnym kwartałem wzrostu średniej ceny ofertowej mieszkań. Mogło to być efektem wzrostu zainteresowania mieszkaniami budowanymi w technologii wielkiej płyty, która jest bardziej trwała niż wcześniej sądzono. W drugiej połowie 2010 r. na rynku wtórnym nastąpił spadek cen transakcyjnych. Podobnie jak na rynku pierwotnym najczęściej kupowane były mieszkania dwupokojowe. W 2010 r. zaobserwowano ożywienie na rynku wtórnym. Na koniec 2010 r. w stosunku do I kwartału skróceniu uległ średni czas sprzedaży mieszkania. Najkrótszy czas przebywania oferty na rynku odnotowano w IV kw. 2010 r., natomiast najdłuższy w I kw. ub.r. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m kw. stanowiły także największą pozycję w ofercie deweloperów i pośredników. Oznacza to, że oferta była dostosowana do potrzeb rynku. Przeprowadzone przez O/O w Poznaniu w III i IV kw. 2010 r. badanie pilotażowe obejmujące swoim zasięgiem miasto Poznań i powiat poznański (pilotaż cen mieszkań, domów i gruntów) wykazało, że na ceny na rynku wtórnym ma wpływ przede wszystkim lokalizacja (bezpośrednie sąsiedztwo Poznania lub dobre połączenie z tym miastem), uzbrojenie terenu oraz powierzchnia. Nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie Poznania osiągają porównywalne ceny, jak w stolicy Wielkopolski. Ze względu na bardzo małą liczbę danych pozyskanych od deweloperów dokonano przeglądu rynku pierwotnego, który obejmował rozmowy z deweloperami współpracującymi z oddziałem oraz analizę informacji w mediach. Ustalono, że najwięcej inwestycji zlokalizowano w pobliżu Poznania (np. w Czapurach, Lusówku i Komornikach) oraz 235

w miejscowościach dobrze skomunikowanych ze stolicą regionu (np. Kórnik). Deweloperzy realizują również nowe projekty budownictwa jednorodzinnego w Poznaniu (m.in. Morasko, Strzeszyn i Ławica). 236

10.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Poznaniu Tabela 11.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 213335 216365 218602 221689 224322 228158 231380 234806 br. - mieszkania na 1000 ludności 370 377 383 390 397 407 415 423,66 br. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) 13322500 13622500 13817800 14068000 14264600 14564300 14851300 15088431 br. -przeciętna (w m kw.) 62,5 63 63,2 63,5 63,6 63,8 64,2 64,3 br. -na osobę (w m kw.) 23,1 23,7 24,2 24,8 25,2 26 26,7 27,2 br. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 br. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 br. L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r. 233867 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,17 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 10.2.1 Czynniki demograficzne w Poznaniu Tabela 10.2. Czynniki demograficzne w Poznaniu Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeńst wa 2002 577117-1227 -686-1913 2752-2,1-1,2 4,8 2003 574125-788 -1513-2301 2786-1,4-2,6 4,9 2004 570778-697 -2021-2718 2655-1,2-3,5 4,7 2005 567882-6 -2075-2081 2888 0,0-3,7 5,1 2006 564951 23-2424 -2401 3084 0,0-4,3 5,5 2007 560932 13-3058 -3045 3375 0,0-5,5 6,0 2008 557264 382-3121 -2739 3667 0,7-5,6 6,6 2009 554221 661-2298 -1637 3502 1,2-4,1 6,3 2010 551627 411-3005 -2594 3163 0,8-5,4 5,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 237

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 2030 tys. osób na 1000 ludności 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Wykres 10.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania 610 Wykres 10.2. Relacje demograficzne w Poznaniu 0.8 560 510 460 410 360 310 260 0.6 0.4 0.2 0.0-0.2-0.4-0.6 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny -0.8 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela 10.3. Gospodarstwa domowe w Poznaniu wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM 233 867 100,0 jednorodzinne ogółem 145 547 62,2 jednorodzinne 2 osobowe 53 736 jednorodzinne 3 osobowe 45 855 jednorodzinne 4 i więcej os. 45 956 dwurodzinne 5 788 2,5 trzy i więcej rodzinne 201 0,1 nierodzinne ogółem 82 331 35,2 nierodzinne 1 osobowe 77 334 nierodzinne 2 osobowe 4 327 nierodzinne 3 osobowe 473 nierodzinne 4 i więcej os. 197 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela 10.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Poznaniu Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 2002 66,3 17,4 16,3 2005 67,4 15,9 16,7 2009 66,1 15,2 18,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 238

mln zł 10.2.2 Czynniki ekonomiczne w Poznaniu Wykres 10.3. Stopa bezrobocia w % w Poznaniu Wykres 10.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 10.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Poznaniu Wykres 10.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Poznaniu Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 10.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Poznaniu Wykres 10.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Poznaniu 100,0 90,0 80,0 3 000 2 500 Poznań w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 70,0 1 500 60,0 1 000 50,0 500 40,0 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 239

10.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Tabela 10.5. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: 1392 771 2332 2622 3175 4537 3487 4204 2760 - indywidualne 300 283 614 864 607 1880 925 771 669 - na sprzedaż lub wynajem 0 0 1005 1326 1959 2639 2622 3047 2028 Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: 797 251 388 1263 2500 3803 2220 2433 2762 - indywidualne 82 62 363 541 219 394 310 288 274 - na sprzedaż lub wynajem 446 139 15 429 1149 3409 1910 2142 2463 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: 2890 3054 2509 3375 2828 3986 3343 3531 3180 - indywidualne 716 1326 726 736 467 533 768 543 543 - spółdzielcze 155 174 269 2 20 5 77 21 15 - na sprzedaż lub wynajem 1731 1234 1121 2299 2053 3227 2446 2728 2586 - społeczne czynszowe 204 311 393 230 145 185 0 149 0 - komunalne 12 8 0 108 143 36 28 90 36 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu, Urząd Miasta w Poznaniu. Tabela 10.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem - ogółem pow. użytk. - na 1000 ludności - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane 2890 3054 2509 3375 2828 3986 3343 3531 3180 233260 302664 234302 283128 220976 321717 301670 246448 230615 5,0 5,3 4,4 5,9 5,0 7,1 6,0 6,4 5,8 1351 1096 945 1169 917 1181 912 1008 1005 - różnica ogółem - na 1000 ludności -118-268 146-487 256-611 324-29 -17-0,20-0,47 0,26-0,86 0,45-1,09 0,58-0,05-0,03 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m2) 80,7 99,1 93,4 83,9 78,1 80,7 90,2 69,8 72,5 Liczba izb oddanych 9501 12050 9081 11303 9501 13036 11206 11286 10386 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,9 3,6 3,3 3,4 3,3 3,4 3,2 3,3 Przec. pow. izby 24,5 25,4 25,9 25,4 23,0 24,5 26,5 21,8 22,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 240

10.2.4 Zasób mieszkaniowy w Poznaniu Wykres 10.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Poznaniu Wykres 10.10. Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 10.11. Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Poznaniu Wykres 10.12. Zasób mieszkaniowy wg form własności w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Wykres 10.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Poznaniu Legenda do wykresu 10.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B 40-59 m2 C 60-79 m2 D powyżej 80 m2 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 241

10.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Poznaniu Tabela 10.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu L.p. Wyszczególnienie 2009 2010 1 Deweloperzy 40 41 2 Pośrednicy 700 751 3 Notariusze 71 76 4 Rzeczoznawcy majątkowi 130 139 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 8 10 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1994 2097 Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu. Tabela 10.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Poznaniu Wyszczególnienie 2008 2009 2010 Liczba umów 1046 851 2258 Wartość w tys. zł 291096 214738 589307 Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu. Wykres 10.14. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 10.3.1 Ceny na rynku mieszkaniowym w Poznaniu (wg bazy NBP) Tabela 10.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Poznaniu Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna 4 770 3 468 3 752 3 332 5624 IV kw. 2006 4 890 4 462 3 903 5692 6 970 6 509 6 104 4 523 5902 I 11 476 7 059 6 698 5 538 5719 9 118 6 993 6 387 5 805 5835 IV kw. 2007 8 755 6 899 6 472 5 948 6020 8 795 7 639 6 235 6 357 6027 I 7 505 7 018 6 097 5 858 5811 II 7 363 6 831 5 980 6 143 6097 IV kw. 2008 7 293 6 684 5 954 5 430 5457 242

7 219 7 028 5 979 5 226 6748 I 7 246 6 378 6 216 5 613 6237 6 932 6 116 5 970 5 221 5849 IV kw. 2009 6 726 5 979 5 924 5 181 5837 6 693 6 434 6 074 5 397 6279 I 6 607 6 644 6 122 5 575 6142 6 605 6 366 6 012 5 496 6166 IV kw. 2010 6 063 5 363 6 047 5 246 6182 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Tabela 10.10. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Poznaniu Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon........... IV kw. 2006 0,0 141,0 118,9 117,1....... 133,1 136,8 115,9...... I 164,7 108,4 109,7 122,4...... 79,5 99,1 95,4 104,8 103,3 191,2 201,7 170,2 174,2 171,5 IV kw. 2007 96,0 98,7 101,3 102,5 97,4. 141,1 145,1 152,4 144,5 100,5 110,7 96,3 106,9 106,4 126,2 117,4 102,2 140,6 143,8 I 85,3 91,9 97,8 92,1 96,4 65,4 99,4 91,0 105,8 103,2 II 98,1 97,3 98,1 104,9 99,5 80,7 97,7 93,6 105,8 99,4 IV kw. 2008 99,0 97,9 99,6 88,4 94,1 83,3 96,9 92,0 91,3 96,0 99,0 105,1 100,4 96,2 97,5 82,1 92,0 95,9 82,2 87,9 I 100,4 90,7 104,0 107,4 92,9 96,5 90,9 102,0 95,8 84,8 95,7 95,9 96,0 93,0 106,6 94,2 89,5 99,8 85,0 90,8 IV kw. 2009 97,0 97,8 99,2 99,2 97,7 92,2 89,4 99,5 95,4 94,3 99,5 107,6 102,5 104,2 96,6 92,7 91,5 101,6 103,3 93,5 I 98,7 103,3 100,8 103,1 111,7 91,2 104,2 98,5 99,3 112,3 100,0 95,8 98,2 98,6 93,5 95,3 104,1 100,7 105,3 98,5 IV kw. 2010 91,8 84,2 100,6 95,4 105,4 90,1 89,7 102,1 101,2 106,3 Źródło: badanie NBP O/O Poznaniu. 243

10.4 Ceny mieszkań i ich cechy 10.4.1 Rynek pierwotny Wykres 10.15. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres 10.16. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 2 20 000 18 000 16 000 1 1 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 18 000 16 000 1 1 10 000 8 000 6 000 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres 10.17. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty Wykres 10.18. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 10.19. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres 10.20. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 244

10.4.2 Rynek wtórny Wykres 10.21. Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres 10.22. Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 10.23. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny oferty Wykres 10.24. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny transakcje Źródło: badanie NBP O/O Poznaniu. Wykres 10.25. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny oferty Wykres 10.26. Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O Poznaniu. 245

Wykres 10.27. Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres 10.28. Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 10.29. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty Wykres 10.30. Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 10.31. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres 10.32. Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 246

Wykres 10.33. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres 10.34. Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 10.35. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres 10.36. Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 247