Wybrane wyniki badań dotyczących perspektyw rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce do 2015 roku zrealizowanych przez IBnGR

Transkrypt

1 Wybrane wyniki badań dotyczących perspektyw rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce do 2015 roku zrealizowanych przez IBnGR Gdańsk, marzec 2013

2 Scenariusz rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w perspektywie 2015 roku Metodyka W niniejszym opracowaniu został przedstawiony najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych na lata Sporządzając prognozę na początku IBnGR określa czynniki, które w największym stopniu będą wpływały na rynek kredytów mieszkaniowych w najbliższych latach. Zdaniem IBnGR do czynników odgrywających kluczową rolę w zakresie prognoz rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych można zaliczyć: sytuację makroekonomiczną (tempo wzrostu PKB, dochody do dyspozycji gospodarstw domowych, poziom bezrobocia), sytuację na runku nieruchomości (w szczególności kształtowanie się cen nieruchomości i podaży mieszkań), politykę kredytową banków (łagodzenie bądź zaostrzanie kryteriów), działania podejmowane przez nadzór bankowy (rekomendacje), poziom konkurencji na rynku kredytów mieszkaniowych, oraz politykę mieszkaniową państwa (programy rządowe wspomagające zakup nieruchomości mieszkaniowych). Ponadto dokonując projekcji rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych IBnGR wykorzystuje trzy narzędzia: model makroekonomiczny, metodę delficką, oraz analizę sektorową. Prognoza IBnGR w głównej mierze opiera się na analizach przedstawionych w modelu makroekonomicznym. Jest zatem wynikiem założeń co do kierunku rozwoju sytuacji makroekonomicznej Polski. Następnie uzyskana prognoza wartości kredytów mieszkaniowych (sprzedaży) jest poddawana weryfikacji w oparciu o metodę delficką (w ramach której z IBnGR współpracuje grono kilkunastu ekspertów). Modelowanie makroekonomiczne daje bowiem jedynie ogólny obraz rynku. Prognozowanie wyłącznie na podstawie tego typu informacji mogłyby prowadzić do niewłaściwego wnioskowania na temat przyczyn zmian w kierunkach rozwoju sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Przygotowany w ramach badania kwestionariusz ankietowy skierowany jest do szerokiego grona ekspertów z rynku bankowego, co pozwala na uzyskanie niezależnych opinii na temat Strona 2

3 trendów na rynku (badamy m.in. odchylenie standardowe i współczynnik zmienności z uzyskanych odpowiedzi). Zgodnie z założeniami, metoda delficka zobiektywizować formułowane oceny przez poszczególnych ekspertów oraz poznanie uzasadnienia ewentualnych rozbieżności. Z kolei analizę sektorową wykorzystujemy do oceny sytuacji konkurencyjnej na rynku kredytów mieszkaniowych. W ramach tej analizy badamy zmiany pozycji rynkowej poszczególnych banków w obszarze kredytów mieszkaniowych. W opinii IBnGR, w sytuacji relatywnie krótkich szeregów czasowych w Polsce oraz dużej zmienności na rynkach finansowych w ostatnich latach, prognozowanie rynków wymaga kompleksowego podejścia i łączenia różnych technik badawczych. Stan obecny Wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki ukształtowała się na koniec grudnia 2012 roku na poziomie około 316 mld zł. W stosunku do końca 2011 roku odnotowany został wzrost wartości wolumenu kredytów mieszkaniowych zaledwie o 2,4 mld zł. Natomiast roczne tempo rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych wyniosło jedynie 1%. Dokonując analizy w podziale na walutę kredytu można zauważyć, że roczne tempo wzrostu złotowych kredytów mieszkaniowych wyniosło 18,2% (grudzień 2012 w relacji do grudnia 2011), zaś w przypadku kredytów walutowych -10%. Wykres 1. Wolumen portfeli kredytów mieszkaniowych (lewa oś, w mld zł) oraz roczna dynamika wzrostu (prawa oś) w okresie grudzień 2007 grudzień % ,5 315,9 60% ,3 50% ,0 214,5 40% 30% ,6 gru 07 gru 08 gru 09 gru 10 gru 11 gru 12 20% 10% 0% wolumen kredytów mieszkaniowych w mld zł (lewa oś) tempo wzrostu zadłużenie (rok do roku, prawa oś) Źródło: IBnGR na podstawie danych NBP. Strona 3

4 W strukturze walutowej zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w dalszym ciągu większym udziałem charakteryzują się kredyty denominowane w walutach obcych (stanowią one 55,3% według danych na koniec 2012 roku), jednak ich udział systematycznie spada. Wynika to m.in. z faktu, że wyższy wolumen kredytów mieszkaniowych denominowanych w walutach obcych jest obecnie spłacany w porównaniu do wartości nowo udzielonych kredytów walutowych, które obecnie mają marginalne znaczenie. Zatem struktura walutowa zmieniać się będzie na korzyść kredytów złotowych. Biorąc pod uwagę sprzedaż kredytów można zauważyć, że po okresie relatywnie wysokiej sprzedaży kredytów mieszkaniowych w latach , wynoszącej odpowiednio 48,7 mld zł oraz 49,2 mld zł, w 2012 roku nastąpiło pogorszenie sytuacji na rynku. Sprzedaż kredytów spadła ponownie poniżej 40 mld zł. Wykres 2. Wartość (mld zł) nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy w latach ,9 57,1 38,7 48,7 49,2 39, Źródło: IBnGR na podstawie raportów AMRON-SARFiN. Prognoza Badania IBnGR wskazują, że prognozę sprzedaży kredytów mieszkaniowych do 2015 roku można podzielić na dwa zasadnicze okresy. Pierwszy z nich to lata , które będą okresem spowolnienia rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Sprzężenie niekorzystnych czynników zarysuje się najsilniej w 2013 roku (zwłaszcza w jego pierwszej połowie), kiedy to spodziewamy się minimum sprzedaży kredytów mieszkaniowych w Polsce. Natomiast w 2015 roku sprzedaż kredytów powróci do poziomu z lat Prognozujemy, że łączna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w okresie najbliższych trzech lat wyniesie około mld zł. Ponadto w najbliższych latach banki będą budowały przede wszystkim portfele kredytów złotowych. W opinii IBnGR w okresie objętym prognozą trzy czynniki będą miały decydujące znaczenie dla sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Przede wszystkim należy podkreślić Strona 4

5 znaczenie polityki kredytowej banków, która ulegnie zaostrzeniu, pomimo liberalizacji regulacji KNF. Kolejnym istotnym czynnikiem, który w dużej mierze tłumaczy trend w kierunku zaostrzania polityki kredytowej banków, jest osłabienie gospodarcze. Nasili się ono 2013 roku i wpłynie na pogorszenie sytuacji na rynku pracy. Banki będą zatem ograniczały dostępność do kredytów. Mniej restrykcyjna polityka kredytowa spodziewana jest po 2014 roku. Strona 5