Raport Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na temat sytuacji mieszkaniowej w Polsce

Transkrypt

1 Monika Kramek 2012 Raport Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na temat sytuacji mieszkaniowej w Polsce Dane statystyczne Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń-maj 2012 r. oddano do użytkowania mieszkań, czyli o 23,6% więcej niż w 2011 r. i o 5,0% więcej w porównaniu z analogicznym okresem 2010 r. W ciągu tych pięciu miesięcy wydano pozwolenia na budowę mieszkań, (o 5,3% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r.). Wzrosła również liczba mieszkań rozpoczętych do lokali mieszkalnych. Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych stanowili inwestorzy indywidualni (56,4%), którzy w okresie styczeń-maj 2012 r. wybudowali mieszkania, tj. o 10,1% więcej niż przed rokiem. W tej grupie inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem 2011 r. odnotowano z kolei spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Deweloperzy w analizowanym okresie oddali mieszkań (co stanowiło 38,1% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), czyli o 49,5% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. Uzyskali również o 23,6% więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem oraz rozpoczęli budowę mieszkań, tj. o 27,5% więcej niż w 2011 r. Wzrost liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów wynika częściowo z ucieczki przed ustawą deweloperską, która nakłada konieczność zakładania dla nowych inwestycji rachunków powierniczych w bankach. Spółdzielnie mieszkaniowe w okresie styczeń-maj 2012 r. oddały do użytkowania mieszkań, wobec 931 przed rokiem. Pozostali inwestorzy (budownictwo komunalne, społeczno czynszowe i zakładowe) oddali do użytkowania w tym okresie 2012 r. łącznie mieszkań, tj. o 13,8% mniej niż w analogicznym okresie 2011 r. W budownictwie komunalnym oddano do użytkowania 628 mieszkań (38,2% mniej niż przed rokiem), w budownictwie społecznym czynszowym 502 mieszkania (wobec 335), a w zakładowym 127 mieszkań, tj. o 18,7% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. Zmniejszyła się liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia tej grupie inwestorów do 1 234, (o 6,9%) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto do 727 (o 53,1%). W okresie styczeń-maj 2012 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w czternastu województwach, w tym największy w województwie dolnośląskim o 51,9%, zachodniopomorskim o 45,9% i lubuskim o 44,2%. Z kolei spadek odnotowano w dwóch województwach: w kujawsko-pomorskim 3,9% i w opolskim 2,1%. W województwie mazowieckim odnotowano wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania do (o 39,2%). Rys. 1. Mieszkania oddane do użytkowania w podziale na województwa w okresie styczeń-maj 2011 i 2012 r (+39,2%) Mazowieckie Wielkopolskie Małopolskie Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie danych GUS (+51,9%) (+17,8%) (+10,2%) (+21,5%) (+3,9%) Dolnośląskie Pomorskie Śląskie Lubelskie I - V 2011 Łódzkie Podkarpackie I - V 2012 (+44,0%) (+45,9%) (+11,1%)(+14,1%) (+3,9%) (+19,9%) (+44,2%)(+11,7%) (+2,9%) Kujawsko-pomorskie Zachodniopomorskie Podlaskie Warmińsko-mazurskie Lubuskie (-2,1%) Świętokrzyskie Opolskie Zmiany do okresu I - V 2011 (w %) Seminarium Rynku Nieruchomości

2 Sytuacja na rynku mieszkaniowym W związku z tym, że coraz trudniej dostać kredyt wzrasta liczba chętnych do zamieszkania w wynajmowanych lokalach. W największych polskich miastach (m.in. w Warszawie, Gdyni, Gdańsku, Wrocławiu) czynsze poszły w górę o ok. 4%. Podaż kredytów hipotecznych sukcesywnie spada ze względu na zaostrzone kryteria zdolności kredytowej, dlatego też coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkania. Pomimo wzrostu cen najmu są one niższe od miesięcznych kosztów obsługi kredytu. Obecnie w całej Polsce znajduje się już ok. miliona mieszkań przeznaczonych na wynajem. Liczba ta może wzrosnąć, ponieważ coraz więcej właścicieli wycofuje się ze sprzedaży ze względu na spadek cen. Na takie rozwiązanie zaczynają się decydować również deweloperzy, którzy mają coraz większe kłopoty ze znalezieniem klientów na zakup. Polski paradoks polega na tym, że rośnie grupa młodych gospodarstw domowych, których nie stać ani na kupno własnego mieszkania, ani nawet na jego najem. Z danych Eurostat wynika, że pod względem relacji czynszu rynkowego do dochodów sytuacja w Polsce jest najgorsza w całej Unii Europejskiej. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym odnotowuje się spadek cen mieszań. Zaostrzenie polityki kredytowej zaowocowało spowolnieniem przyrostu kredytów dla gospodarstw domowych, a w konsekwencji niższym popytem na rynku nieruchomości. Co prawda występuje nadpodaż lokali mieszkalnych, jednak przeszkodą dla potencjalnych nabywców jest brak środków finansowych. Ceny nieruchomości nadal pozostają niewspółmiernie wysokie w stosunku do przeciętnych dochodów gospodarstw domowych. Wiele wskazuje na to, że w dalszym ciągu to sprzedający będą musieli dostosowywać swoje oczekiwania i ceny ofert do możliwości kupujących. Istotny wpływ ma również odwlekanie w czasie decyzji o zakupie mieszkań, wynikające z przekonania kupujących, że ceny w dalszym ciągu będą spadać. Młode dwuosobowe gospodarstwo domowe, aby zakupić mieszkanie do 40 m 2 musi wykazywać miesięczne dochody netto na poziomie przynajmniej 3 tys. PLN. Tab. 1. Szacunkowe minimalne wynagrodzenie netto dwóch osób kwalifikujące się do wzięcia kredytu na kawalerkę lub mieszkanie 2-pokojowe w największych miastach Polski Miasto kawalerka 2-pokojowe mieszkanie do 40 m 2 XII 2011 [PLN] I 2012 [PLN] zmiana [PLN] XII 2011 [PLN] I 2012 [PLN] zmiana [PLN] Bydgoszcz Gdańsk Gdynia Katowice Kraków Lublin Łódź Poznań Szczecin Warszawa Wrocław założenia: kredyt w PLN zaciągany na 30 lat; koszty utrzymania lokalu 500 PLN/mies. Źródło: gazeta prawna W poszczególnych województwach wysokość średnich miesięcznych wynagrodzeń jest bardzo zróżnicowana, podobnie jak ceny mieszkań w stolicach województw. Nie mniej jednak próba zaoszczędzenia na własne mieszkanie w dużym mieście może zająć od kilku do nawet kilkunastu lat. Najkrócej na mieszkanie musi pracować mieszkaniec woj. lubuskiego - aby kupić mieszkanie 2 -pokojowe w Gorzowie Wielkopolskim, warte ok PLN, musiałby odłożyć średnie pensje z 5 lat (60 pensji). Niewiele dłużej na podobne mieszkanie musi pracować osoba zatrudniona w woj. śląskim - prawie 6 lat (70 pensji). Najdłużej z kolei musi oszczędzać mieszkaniec Małopolski - na dwa pokoje w Krakowie ( PLN) musi odkładać zarobki aż przez 11 lat (134 pensje). 10 Seminarium Rynku Nieruchomości 2012

3 Rys. 2. Liczba lat, które trzeba przepracować za średnie wynagrodzenie w danym województwie, aby zarobić na 2 pokojowe mieszkanie w jego stolicy. i 2 miesięcy Szczecin 9 lat i 4 miesiące Gdańsk 6 lat i 7 miesięcy Bydgoszcz i 10 miesięcy Olsztyn 10 lat Białystok Gorzów. Wlkp. 5 lat i 6 miesięcy Wrocław Poznań Opole 5 lat i 10 miesięcy Katowice 6 lat i 6 miesięcy Łódź 11 lat i 5 miesięcy Warszawa Kielce Kraków i 4 miesięcy i 5 miesięcy Lublin Rzeszów Źródło: portal nieruchomości domy.pl Kredyty mieszkaniowe Z początkiem roku uzyskanie kredytu mieszkaniowego stało się zdecydowanie trudniejsze z uwagi na kilka czynników. Przede wszystkim banki zdecydowanie zaostrzyły wymogi wobec klientów oraz znacznie wzrosło oprocentowanie kredytów. Nowelizacja rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego sprawiła, że wyliczając zdolność kredytową klienta, banki muszą wziąć pod uwagę 25-letni okres spłaty pożyczki. Przyjęcie do kalkulacji krótszego okresu spłaty powoduje zwiększenie miesięcznej raty tymczasem niemal 70% kredytów zaciąganych jest na okresy dłuższe. Ponadto KNF wymaga, aby łączne zadłużenie gospodarstwa domowego z tytułu obsługi kredytu nie przekraczało 50% jego dochodów. Zamożni klienci mogą sobie pozwolić na spłacanie raty w wysokości do 65% osiąganych dochodów. W przypadku kredytu walutowego wysokość raty nie może przekraczać 42% dochodów. Z tego powodu większość banków wycofała się ze sprzedaży produktów walutowych. W pierwszym kwartale 2012 r. banki udzieliły ok. 48,7 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli blisko o 15% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Przyczyna spadku liczby kredytów tkwi nie tylko w większych wymaganiach banków i restrykcyjnej polityce nadzoru finansowego. Polacy obawiają się pogorszenia sytuacji gospodarczej i gwałtownego wzrostu bezrobocia. Pierwszy kwartał 2012 roku odzwierciedlał również trend zmniejszenia się udziału wygaszanego Programu Rodzina na Swoim (RnS) w finansowaniu nabywania mieszkań i domów jednorodzinnych. Spadek wartości udzielonych kredytów w RnS może być zarówno odzwierciedleniem dostosowania oferty do obniżonego wskaźnika limitu cenowo-kosztowego dla rynku pierwotnego, a zwłaszcza wtórnego, jak również zaostrzonych kryteriów udzielania kredytów hipotecznych. Na przestrzeni lat udzielonych zostało łącznie ponad 144 tys. kredytów na wartość ponad 26 mld PLN. Zdecydowanie dominował zakup mieszkań na rynku wtórnym - (60%) w 2010 r., (54%) w 2011 r. i (47%) w pierwszym kwartale 2012 r. Seminarium Rynku Nieruchomości

4 Rys. 3. Liczba udzielonych kredytów w programie RnS w latach r Rys. 4. Wartość udzielonych kredytów w programie RnS w latach r. [tys. PLN] , , , , , , Najwięcej kredytów preferencyjnych udzielonych zostało w woj. mazowieckim (ponad 22,5 tys.) oraz w woj. śląskim (ponad 14,8 tys.) i wielkopolskim (ponad 14,1 tys.). Najmniej natomiast w woj. opolskim (ponad 2,8 tys.) i świętokrzyskim (3,9 tys.). 12 Seminarium Rynku Nieruchomości 2012

5 Rys. 5. Liczba udzielonych kredytów w programie RnS w podziale na województwa w latach r. woj. zachodniopomorskie woj. lubuskie woj. pomorskie woj. wielkopolskie woj. warmińsko-mazurskie woj. kujawsko-pomorskie woj. mazowieckie woj. podlaskie woj. dolnośląskie woj. opolskie woj. łódzkie woj. śląskie woj. świętokrzyskie woj. małopolskie woj. lubelskie woj. podkarpackie Dostępność mieszkań w programie RnS jest niewielka od ostatniej nowelizacji ustawy, która zmieniła sposób liczenia wskaźnika (koniec sierpnia 2011 roku). Wśród miast wojewódzkich największy spadek limitu ceny nastąpił w Warszawie. Obecnie z dofinansowaniem można kupić mieszkanie deweloperskie, którego cena nie przekroczy poziomu PLN/m 2 (w I kwartale wynosiła PLN/m 2 ). Podobna sytuacja dotyczy rynku wtórnego, na którym z dofinansowaniem można kupić mieszkanie o cenie nieprzekraczającej 4 723,20 PLN/m 2. Od lipca niższe limity obowiązują również w takich miastach wojewódzkich jak Kraków, Kielce i Opole. Zgodnie z podanymi wskaźnikami na trzeci kwartał 2012 r. (w porównaniu do pierwszego kwartału) odnotowano wzrost cen mieszkań kwalifikujących się do programu RnS w pozostałych województwach. Największy wzrost cen (o 8,6%) zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym wystąpił w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. Wyróżnić warto też Wrocław, gdzie limit wzrósł o 3,7%. Nowe limity cenowe uniemożliwiają w zakupie własnego M z dofinansowaniem w Warszawie, Krakowie, Lublinie, Poznaniu czy Wrocławiu. Znacznie łatwiej z dopłat skorzystać w Łodzi, Katowicach i Gdańsku. W rezultacie za preferencyjny kredyt można obecnie kupić jedynie nieruchomości w gorszych lokalizacjach lub przeznaczone do remontu. Seminarium Rynku Nieruchomości

6 Tab. 2. Limity cenowe mieszkań w programie RnS w 2012 r. Województwo dolnośląskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie łódzkie małopolskie mazowieckie opolskie podkarpackie podlaskie pomorskie śląskie świętokrzyskie warmińskomazurskie wielkopolskie zachodniopomorskie Gmina I kwartał 2012r. II kwartał 2012r. III kwartał 2012r. pierwotny wtórny pierwotny wtórny pierwotny wtórny m. Wrocław 5 002, , , , , ,00 pozostałe 3 481, , , , , ,00 m. Bydgoszcz 5 409, , , , , ,40 m. Toruń 5 409, , , , , ,40 pozostałe 4 106, , , , , ,40 m. Lublin 3 818, , , , , ,33 pozostałe 3 148, , , , , ,79 m. Gorzów Wielkopolski 3 505, , 3 807, , , ,60 m. Zielona Góra 3 505, , , , , ,60 pozostałe 3 354, , , , , ,40 m. Łódź 4 663, , , , , ,40 pozostałe 3 513, , , , , ,40 m. Kraków 4 574, , , , , ,20 pozostałe 3 659, , , , , ,60 m. Warszawa 6 435, , , , , ,20 pozostałe 3 636, , , , , ,20 m. Opole 3 914, , , , , ,20 pozostałe 3 714, , , , , ,00 m. Rzeszów 3 633, , , , , ,60 pozostałe 2 862, , , , , ,20 m. Białystok 3 808, , , , , ,40 pozostałe 3 399, , , , , ,20 m. Gdańsk 5 092, , , , , ,00 pozostałe 4 104, , , , , ,20 m. Katowice 4 112, , , , , ,40 pozostałe 3 392, , , , , ,40 m. Kielce 4 223, ,175, 4 167, , , ,88 pozostałe 3 056, , , , , ,31 m. Olsztyn 4 548, , , , , ,20 pozostałe 3 302, , , , , ,00 m. Poznań 5 322, , , , , ,00 pozostałe 3 417, , , , , ,20 m. Szczecin 3 615, , , , , ,00 pozostałe 3 500, , , , , ,00 *wartość wskaźnika stanowi iloczyn współczynnika 1,0 dla r. pierwotnego i 0,8 dla r. wtórnego oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźników obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny. Wsparcie długoterminowego oszczędzania na zakup mieszkania, dojście do prawa własności mieszkania poprzez wieloletni jego najem czy dopłaty do energooszczędnych domów to najgłośniejsze pomysły na wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Niestety prace nad tymi projektami utknęły na etapie założeń do ustawy, dlatego nie zastąpią programu Rodzina na swoim, który zostanie wygaszony z końcem 2012 roku. 14 Seminarium Rynku Nieruchomości 2012