Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w roku 2009

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w roku 2009 Jacek Łaszek, Hanna Augustyniak I Konferencja Przemysłu Materiałów Budowlanych Rawa Mazowiecka, r.

2 Prognozy wskazują dobre perspektywy budownictwa inŝynieryjnego i sportowego i gorszą sytuację w budownictwie mieszkaniowym Produkcja budowlano-montaŝowa w 2007 r. 52% 15% 2% 31% budynki mieszkalne w tym jednorodzinne budynki niemieszkalne obiekty inŝynieryjne 2

3 Główny problem jaki się pojawił w Polsce na rynku mieszkań deweloperskich to szybko rosnące ceny w największych miastach, efekt boomu kredytowego przy ograniczeniach podaŝowych mar-04 cze-04 Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym (zł/m2) wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 wrz-06 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 mar-08 cze-08 wrz-08 gru-08 mar-09 3

4 Który uruchomił znane zachowania spekulacyjne. W konsekwencji w ciągu trzech lat pojawiły się napięcia, które innym zajęły znacznie więcej czasu mar-04 cze-04 Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym (zł/m2) wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław wrz-06 gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 mar-08 cze-08 wrz-08 gru-08 mar-09 4

5 Dynamika cen transakcyjnych, y/y, rynek wtórny 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0-20,0-40,0 IX XII III VI IX XII III T_Warszawa T_Kraków T_Wrocław T_Gdańsk T_Gdynia T_Poznań T_Łódź indeks łączny 7 miast 5

6 Bańka była finansowana jak zwykle przez banki, a motorem jej rozwoju były kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, w większości przypadków refinansowane przez banki matki mln PLN Kredyt mieszkaniowy i stopa procentowa gru 01 gru 02 oroc.kredytów w chf (pr.oś) oproc.kredytów złotowych (p.oś.) gru 03 gru 04 gru 05 gru 06 złotowy gru 07 14% 12% 10% walutowy gru 08 8% 6% 4% 2% 6

7 Polski sektor bankowy od początku swojego powstania był nadpłynny, jednak jego rozwój spowodował, Ŝe od roku 2001 nadpłynność zaczęła się szybko zmniejszać, aby w roku 2007 osiągnąć stan równowagi. Środki krajowe musiały być uzupełniane poŝyczkami zewnętrznymi, aby finansować rosnącą produkcję i ceny mieszkań Sektor bankowy w Polsce PŁYNNOŚĆ Depozyty gosp.dom. Kredyty gosp.dom.łącznie w tym kredyt mieszkaniowy gosp.dom mld PLN gru 96 gru 97 gru 98 gru 99 gru 00 gru 01 gru 02 gru 03 gru 04 gru 05 gru 06 gru 07 gru 08 7

8 Wskaźniki dostępności zaczęły wykazywać wysoką nierównowagę 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 Dostępność mieszkania 8 m2 0,5 0,4 0, III 2005-VI 2005-IX 2005-XII 2006-III 2006-VI 2006-IX 2006-XII 2007-III 2007-VI 2007-IX 2007-XII 2008-III 2008-VI 2008-IX 2008-XII Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań

9 Kredytowa dostępność mieszkania Kredytowa dostępność mieszkania (kredyt PLN) Kredytowa dostępność mieszkania (kredyt CHF) III V I IX X II III V I IX X II III V I IX X II III V I IX X II Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań III V I IX X II III V I IX X II III V I IX X II III V I IX X II Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań 9

10 W miarę wzrostu cen popyt mieszkaniowy przesuwał się w górę a jednocześnie rosła podaŝ (6 miast) Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) Max cena mieszkania 60m % 5 % 6 % 7 % oproc. kred. mieszk. 8 % 9 % 10 % 7 % i dochody o 4% 0 1% 12% 24% 35% 46% 57% 68% Odsetek gospodarstw domowych 10

11 cena mieszkania (zł zł/m2) W miarę wzrostu cen popyt mieszkaniowy przesuwał się w górę a jednocześnie rosła podaŝ (Warszawa) Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego Warszawa (cena ofertowa z konca 2008) 4% 5% 6% 7% 8% oproc. kred. mieszk. 3% 12% 21% 31% 40% 49% 58% 68% 77% Odsetek gospodarstw domowych 9% 10% 7% i dochody o 4% 11

12 Budownictwo w Polsce rosnąca podaŝ Budownictwo w Polsce - perspektywy Pozwolenia wydane na budowę mieszkań Mieszkania, których budowę rozpoczęto

13 Budownictwo w 6 miastach nadal rosnąca podaŝ pozwolenia na budowę rozpoczęte budowy mieszkania oddane

14 Tablica 1. Podstawowe informacje o sytuacji na rynku mieszkań w Warszawie w roku 2009 Rok 2009 prognoza podaŝy Oferta nie sprzedanych mieszkań na koniec roku 2008 Mieszkania spekulacyjne, gotowe, oddane do uŝytku w latach (szacunek) Razem podaŝ na rynku W tym mieszkania deweloperskie Tablica 2. Podstawowe informacje o sytuacji na pierwotnym rynku mieszkań w Warszawie w latach lata Mieszkania wprowadzone na rynek Mieszkania sprzedane Cena transakcyjna

15 cen a m ieszkan ia (zł/m 2) Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego Warszawa 4% oproc. kred. 5% mieszk. 6% 7% 8% 9% 10% 7% i dochody o 4% Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 15

16 Tablica 3. Podstawowe informacje o sytuacji na rynku mieszkań w wybranych miastach w roku 2009 Miasta Rok 2009 prognoza podaŝy Oferta nie sprzedanych mieszkań na koniec roku 2008 Mieszkania spekulacyjne, gotowe, oddane do uŝytku w latach (szacunek) Razem podaŝ na rynku W tym mieszkania deweloperskie Warszawa Poznań Kraków Wrocław Łódź Trójmiasto Razem

17 Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) c e n a m ie s z k a n ia (z ł/m 2 ) % oproc. kred. 5 % mieszk. 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 7 % i dochody o 4% Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 17

18 Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) M ax cena m ieszkan ia 60m % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % oproc. kred. mieszk. 7 % i dochody o 4% Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 18

19 Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego w wariancie na 2009 r (7 % oproc. kr. i wzrost dochodów o 4%, cena z końca 2008 r.) Warszawa, Kraków, Poznań M ax c e n a m ie s zkan ia 6 0 m Poznań Kraków Warszawa Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 19

20 ZałoŜenia kalibracji krzywych popytu w modelu 1. Rok bazowy => 2006 r. 2. Średnia cena na rynku pierwotnym => 4800 zł (7 miast), 6000 (Warszawa), 4600 zł (6 miast) 3. Średnie oprocentowanie kredytów nowoudzielonych => 4,25%, 4. Liczba mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym => 38 tys. (7 miast), 15 tys. (Warszawa), 23 tys. (6 miast) 5. Średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania => 60 m2 (7 i 6 miast), 70 m2 (Warszawa) 20

21 Struktura kosztu budowy m2 mieszkania w Polsce była dosyć stabilna (wg Sekocenbud) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koszt budowy m2 mieszkania w IV kwartale 5,0% 4,7% 5,1% 5,3% 14,0% 14,3% 15,6% 16,3% 8,0% 7,4% 6,4% 6,1% 59,0% 59,0% 56,4% 54,3% 14,0% 14,6% 16,5% 18,0% robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk 21

22 a koszty przyspieszyły dopiero w 2007, aby zastopować w Koszt budowy m2 mieszkania (blok V piętr.oszczędny) Warszawa Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto Łódź cze-04 wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 wrz-06 gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 mar-08 cze-08 wrz-08 gru-08 mar-09 22

23 W konsekwencji zyski budowlane cały czas wykazywały tendencję rosnącą XII Struktura kosztu m2 mieszkania w Warszawie 2005.XII 2006.XII 2007.XII 2008.VI 2008.IX 2008.XII 2008.III zyski VAT koszty pośr. robocizna sprzęt materiały projekt ziemia 23

24 Co dalej deweloperze i konsumencie? cena mieszkania (zł/m2) Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego Warszawa popyt fund. skorygowany o oczekiwania popyt fundamentalny Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 24

25 W konsekwencji rozpoczął się nowy cykl Warianty poziomu bud mieszk w Warszawie lata war umiarkowany war b optymist war pesymist 25

26 Ceny nowych mieszkań w Warszawie war umiarkowany war b optymist war pesymist 26

27 Popyt mieszkaniowy na rynku w Warszawie war umiarkowany war b optymist war pesymist

28 Powtórki ostrego wzrostu cen w przyszłości raczej nie będzie 25 Na ile lat wystarczy gruntów przy średniej skali produkcji z okresu od 2000 do 2008? Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Śląsk mieszkania biura 28

29 Ile mogą spaść ceny? p r z y b l iŝ o n e k o s z t y c z y n s z c e n a r y n k o w a m a k s y m a l n a b u d o w y b e z z y s k u M i a s t o r y n k o w y n a n a k o n i e c c e n a z a k u p u d e w e l o p e r s k i e g o k o n i e c n a k o n i e c z ł / m k w. W a r s z a w a K r a k ó w P o z n a ń G d y n i a G d a ń s k W r o c ł a w S z c z e c i n K a t o w i c e Ł ó d ź ś r e d n i o R O E 8, 5 % s t o p a d y s k o n t a 9, 3 % s t o p a b o n ó w s k a r b o w y c h 5, 5 % p r e m i a z a r y z y k o 2, 5 % k o s z t y o b s ł u g i 0, 5 % p o z i o m p u s t o s t a n ó w 1 0, 0 % 29

30 Spadające ceny materiałów i terenów dają szansę rozwojowi budownictwa indywidualnego, które ma szanse skompensować spadki na rynku deweloperskim, zwłaszcza od strony popytu na materiały Mieszkania oddane do uŝytkowania spółdzielcze sprzedaŝ lub wynajem indywidualne pozostałe

31 Kryzys nieruchomościowy nam nie grozi, ale spadek popytu dewełoperskiego będzie odczuwalny, zwłaszcza w branŝy Udział kredytu w PKB (% ) 1,3 2,6 3,9 7,2 9,7 15,1 Udział kredytu w aktywach sektora bankowego (% ) 2,2 4,5 7,0 12,1 14,5 Udział kredytu w finansowaniu budownictwa 16,0 26,0 38,5 40,2* 41,5* mieszkaniowego (% ) Udział budownictwa w PKB (% ) 2,2 1,9 1,7 1,8 2,2* Budownictwo / 1000 ludności 2,3 2,6 2,9 3,0 3,5 Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym / ,8 3,0 3,4 ludności Udział kredytu w finansowaniu transakcji mieszkaniowych na rynku 10,2 31,5 40,0* wtórnym (% ) ZadłuŜenie zasobu (% ) 0,3 1,1 2,6* Obsługa zadłuŝenia (% dochodu ludności) 0,8 1,2 1,8* 31

32 Dziękuję za uwagę 32