Informacja sygnalna. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej I kwartał 2017 r.

Transkrypt

1 Maj 217 r. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej I kwartał 217 r. NBP Oddział Okręgowy w Katowicach Katowice, 217 r.

2 Synteza Synteza Informację sygnalną 1 opracowano na podstawie badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN), przeprowadzonego w marcu br. w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej. Analiza sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości w I kwartale 217 r. prowadzi do następujących wniosków: W Katowicach na rynku pierwotnym średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły w stosunku do poprzedniego kwartału i obniżyły się w relacji do analogicznego okresu poprzedniego roku. W przypadku średnich cen transakcyjnych, w obu horyzontach czasowych, zaobserwowano ich wzrost. Średnie ceny transakcyjne wzrosły we wszystkich analizowanych przedziałach powierzchni (poza mieszkaniami największymi o powierzchni powyżej 8 mkw.), przy czym największe tempo wzrostu dotyczyło mieszkań o powierzchni do 4 mkw. W dalszym ciągu mieszkania o powierzchniach do 4 mkw. i od 4 do 6 mkw. miały znaczny udział w wolumenie sprzedaży na rynku pierwotnym (w analizowanym okresie udział ten wynosił około 8%). W Katowicach na rynku wtórnym zaobserwowano niewielkie zmiany średnich cen ofertowych mieszkań w obu analizowanych okresach. Średnie ceny transakcyjne spadły w relacji do poprzedniego kwartału, natomiast były stabilne w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. W stosunku do poprzedniego kwartału, obniżyły się średnie ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni do 4 mkw. i od 6 do 8 mkw. W pozostałych analizowanych przedziałach powierzchni średnie ceny transakcyjne mieszkań były stabilne (od 4 do 6 mkw.) lub wzrosły (ponad 8 mkw.). Podobnie jak na rynku pierwotnym, transakcje sprzedaży mieszkań o powierzchniach do 4 mkw. i od 4 do 6 mkw. stanowiły znaczną część wolumenu sprzedaży (w analizowanym okresie około 76%). W I kwartale 217 r., w relacji do poprzedniego kwartału, średnie ceny hedoniczne 2 spadły, co oznacza, że ceny porównywalnych mieszkań (tj. w podobnej lokalizacji, o zbliżonym standardzie i powierzchni, itp.) również obniżyły się. Mediana 3 cen transakcyjnych na rynku pierwotnym wyniosła 5 44 zł za m kw., natomiast na rynku wtórnym zł za m kw. Na obu rynkach była ona w dalszym ciągu niższa niż średnia cena transakcyjna, co oznacza, że większość mieszkań było sprzedawanych poniżej średniej ceny transakcyjnej. 1 Informacja została przygotowana przez Narodowy Bank Polski Oddział Okręgowy w Katowicach w Wydziale Statystyczno Dewizowym wyłącznie na potrzeby respondentów biorących udział w badaniu rynku nieruchomości prowadzonym przez Narodowy Bank Polski. Nie jest zalecane jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie dokumentu. Materiał w nim zawarty nie ma charakteru doradczego i nie jest podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Indeksy hedoniczne odzwierciedlają "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. oczyszczoną ze zmian jakościowych (np. wzrostu lub spadku udziału mieszkań droższych), indeks hedoniczny uwzględnia zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów, czym odróżnia się od prostego wskaźnika dynamiki, tj. średniej ceny czy mediany. 3 Mediana inaczej wartość środkowa, jest to miara statystyczna, która obrazuje wartość cechy w szeregu uporządkowanym, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba obserwacji. 1

3 Synteza W I kwartale 217 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 1, mkw. na rynku pierwotnym i 1,5 mkw. na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku jej poziom na rynku pierwotnym nie zmienił się, natomiast na rynku wtórnym nieznacznie zwiększył się. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu notowano znaczne zróżnicowanie średnich cen mieszkań. Nadal najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach, relatywnie wysoki poziom cen (powyżej 3 tys. zł za mkw.) wystąpił w Tychach, Mikołowie, Gliwicach i Jaworznie. Najniższe ceny notowano nadal w Bytomiu oraz w Rudzie Śląskiej, Świętochłowicach i Piekarach Śląskich. W większości miast wzrosły średnie ceny transakcyjne, w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Ich spadek odnotowano jedynie w Zabrzu i Mysłowicach, natomiast w Katowicach były one stabilne. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w analizowanych miastach przeważnie mieściły się w limitach cenowych programu MdM. Wyjątek stanowiły Tychy i Gliwice, gdzie średnie ceny ofertowe były wyższe od limitów. W I kwartale 217 r. nie zaobserwowano większych zmian w rozpiętości cenowej pomiędzy miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe (wynosiła ona zł za mkw. wobec zł za mkw. w poprzednim kwartale). W I kwartale 217 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Od marca 215 r. wynoszą one: stopa referencyjna - 1,5%, stopa lombardowa - 2,5%, stopa depozytowa -,5%, stopa redyskonta weksli - 1,75%. Czynnikiem wspomagającym popyt na rynku mieszkaniowym był rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Program ten objął od 214 r. zakup mieszkań na rynku pierwotnym, a od września 215 r. również na rynku wtórnym. Od początku uruchomienia programu w województwie śląskim złożono łącznie na zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym 8117 wniosków kredytowych (tj. 8,6% ogółu wniosków złożonych w kraju). W tym liczba wniosków na rynku wtórnym wyniosła 583 (tj. 2,8 % ogółu złożonych wniosków w kraju). Wartość dofinansowania, wynikająca ze złożonych wniosków kredytowych na obu rynkach, wyniosła 184,2 mln zł (tj. 7,6% ogółu wartości wszystkich złożonych wniosków kredytowych w kraju). W Katowicach złożono ogółem 1175 wniosków na kwotę 3,2 mln zł, w gminach sąsiadujących z Katowicami 2493 wnioski na kwotę 57,2 mln zł, w pozostałych gminach województwa śląskiego wniosków na kwotę 96,8 mln zł. 4 4 Na podstawie danych BGK, dotyczących rządowego programu Mieszkanie dla młodych 2

4 Synteza W 216 r. w analizowanych miastach aglomeracji śląskiej najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w Katowicach (około 1/3 ogółu mieszkań oddanych do użytkowania w analizowanych miastach). Najwięcej mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem oddano do użytkowania w Katowicach, a w dalszej kolejności w Gliwicach, Mysłowicach i Tychach. Mieszkania budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego były oddane do użytkowania tylko w Chorzowie i Zabrzu. Katowice charakteryzowały się również największą liczbą wydanych pozwoleń oraz rozpoczętych budów nowych mieszkań. 5 5 Na podstawie Banku Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( 3

5 Synteza Tabela 1. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł za m 2 ) rynek pierwotny I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. I kwartał 216 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) dynamika (poprzedni kwartał = 1) 11,3 11,5 98,7 97,4 99,9 16,3 99, 96,8 98,4 99,6 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 98,9 11,7 96, 99,8 97,4 13,4 95,4 99,4 96,3 14,9 x 516 x 5268 x 597 x 585 x 5111 siła nabywcza*) 1, 1, 1, 1, 1, liczba mieszkań ogółem, w tym: do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw średnia cena mieszkania (zł/m kw.): do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 4,9% x 5,1% x 3,7% x 1,4% x 7,8% x do 4 mkw. 3,6% x 8,3% x 2,1% x 7,5% x 2,% x od 4 do 6 mkw. 4,7% x 3,9% x 2,9% x 1,6% x 8,7% x od 6 do 8 mkw. 3,6% x 5,2% x 9,8% x 14,6% x 12,1% x powyżej 8 mkw. 15,7% x -1,7% x -4,3% x -1,5% x 1,7% x *) ilość m 2 do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej

6 Synteza Tabela 2. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł za m 2 ) rynek wtórny I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. I kwartał 216 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) dynamika (poprzedni kwartał = 1) 99,3 98,6 99,2 98,4 1,4 13,9 11,3 99,1 1,3 12,6 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 1,2 99,9 11,2 13,9 11,3 15,9 99,8 11,6 99,8 99,7 x 516 x 5268 x 597 x 585 x 5111 siła nabywcza*) 1,5 1,5 1,4 1,5 1,4 liczba mieszkań ogółem, w tym: do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw średnia cena mieszkania (zł/m kw.): do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 11,4% x 1,6% x 9,7% x 13,4% x 11,% x do 4 mkw. 13,8% x 1,6% x 5,3% x 7,8% x 5,6% x od 4 do 6 mkw. 8,8% x 8,5% x 11,7% x 11,8% x 1,8% x od 6 do 8 mkw. 11,2% x 1,6% x 17,7% x 19,4% x 26,5% x powyżej 8 mkw. 9,% x 17,% x 1,8% x 16,4% x -8,4% x *) ilość m 2 do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej

7 Synteza Tabela 3. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Katowicach (zł za m 2 ) Notowanie cena ofertowa rynek pierwotny cena transakcyjna cena ofertowa rynek wtórny cena transakcyjna cena hedon. (trans.) III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw

8 Synteza Tabela 4. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł za m 2 ) rynek wtórny I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. I kwartał 216 r. Dynamika IV kw. 216 r. =1 Dynamika I kw.216 r. =1 ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne Limit MdM dla rynku wtórnego (I kw. 217 r.) Katowice ,3 98,6 1,2 99,9 3982,5 Będzin ,2 98,6 11, 11,7 313,65 Bytom ,6 98,5 11, 19,2 313,65 Chorzów ,4 16,6 98,9 15,1 3543,8 Czeladź ,9 113,6 11,5 136,4 3543,8 Dąbrowa Górnicza ,1 91,2 13,1 12, 313,65 Gliwice ,5 99,3 12,8 13, 313,65 Jaworzno ,7 13,1 95,8 12,8 313,65 Mikołów , 11, 1,8 16,3 3543,8 Mysłowice ,9 97,8 95,2 97,5 3543,8 Piekary Śl ,4 98,4 12,7 19,1 313,65 Ruda Śląska ,6 16, 96,7 12,6 3543,8 Siemianowice Śl ,1 1,4 91,9 15, 3543,8 Sosnowiec ,9 14,3 96,3 14,9 3543,8 Świętochłowice , 17,3 12,5 12,7 313,65 Tychy , 98,3 12,6 14,4 3543,8 Zabrze ,9 99, 98,7 97,2 313,65

9 Rynek pierwotny Rynek pierwotny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM ceny ofertowe limit RNS/MDM Wykres 2. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM ceny transakcyjne limit RNS/MDM Wykres 3. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 4. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 5. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) Wykres 6. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) minimalna maksymalna średnia mediana minimalna maksymalna średnia mediana 8

10 Rynek pierwotny Wykres 7. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) Wykres 8. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Dąbrowa Górnicza Jaworzno Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Jaworzno 1 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 Wykres 9. Średnie ceny ofertowe domów na rynku pierwotnym o powierzchni od 1 do 16 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej Katowice Tychy I kw. 215 II kw. 215 III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw

11 Rynek wtórny Rynek wtórny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM Wykres 11. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM ceny ofertowe limit RNS/MDM ceny transakcyjne limit RNS/MDM Wykres 12. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) 14, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 13. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) 14, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne 1

12 Rynek wtórny Wykres 14. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) Wykres 15. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana, hedoniczna - zł/ m 2 ) 14 minimalna maksymalna średnia mediana 12 minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna Wykres 16. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (w dniach) Wykres 17. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań rynku wtórnym w Katowicach Źródło: szacunki własne na podstawie danych uzyskanych z Urzędu Miasta w Katowicach (RCWiN) oraz ze spółdzielni mieszkaniowych 11

13 Rynek wtórny Wykres 18. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno Wykres 19. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno

14 Rynek wtórny Wykres 2. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym o powierzchni od 1 do 16 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej Katowice Tychy Mikołów Chorzów Mysłowice Sosnowiec Będzin Dąbrowa Górnicza Gliwice Zabrze Bytom Jaworzno I kw. 215 II kw. 215 III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 Wykres 21. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym w I kw. 217 r. o powierzchni od 1 do 16 m 2 i od 16 do 22 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej od 1 m2 do 16 m2 od 16 m2 do 22 m2 Gliwice Mysłowice Katowice Dąbrowa Górnicza Tychy Będzin Mikołów

15 Aneks statystyczny Aneks statystyczny Wykres 22. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( Wykres 23. Struktura wg form własności mieszkań oddanych do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r. zakładowe komunalne społeczne czynszowe przeznaczone na sprzedaż lub wynajem indywidualne spółdzielcze 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( 14

16 Aneks statystyczny Wykres 24. Liczba mieszkań na sprzedaż i wynajem oddanych do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r Wykres 25. Liczba mieszkań w budownictwie indywidualnym oddanych do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( Wykres 26. Liczba mieszkań TBS oddanych do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r. Wykres 27. Liczba mieszkań spółdzielczych oddanych do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( 15

17 Aneks statystyczny Wykres 28. Przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r. Gliwice Chorzów Zabrze Dąbrowa Górnicza Sosnowiec Mysłowice Jaworzno Tychy 97,1 1,6 14,8 16,3 113,2 113,5 116,2 119,9 Powiat będziński Ruda Śląska Bytom Piekary Śląskie Powiat mikołowski 134,1 134,6 135,3 137, 137,7 Siemianowice Śląskie 178, Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( Wykres 29. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( 16

18 Aneks statystyczny Wykres 3. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia w Katowicach i w niektórych miastach aglomeracji śląskiej w 216 r Źródło: Bank Danych Lokalnych - Główny Urząd Statystyczny ( 17

19