Piąty z rzędu wzrost cen mieszkań

Transkrypt

1 KOMENTARZ Open Finance, r. Piąty z rzędu wzrost cen mieszkań Indeks cen mieszkań stworzony przez Open Finance wzrósł w maju po raz piąty z rzędu tym razem o 0,7 proc. Towarzyszył temu wzrost liczby transakcji. Myślący o zakupie mieszkań nie mają jednak powodu do załamywania rąk. Każdy z tegorocznych wzrostów indeksu był bardzo skromny, od początku roku wskaźnik opracowany na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker w 16-u największych miastach Polski wzrósł łącznie o 2,43 proc. Indeks znajduje się obecnie o 3,9 proc. powyżej swojego najniższego odczytu w czerwcu zeszłego roku, ale zarazem również 9,5 proc. poniżej maksimum osiągniętego w lutym 2008 roku. Natomiast znacznie wyraźniejszą tendencją na rynku mieszkań jest wzrost liczby transakcji. Tym razem na odczyt indeksu złożyły się transakcje, to jest o 37,8 proc. więcej niż przed rokiem. Pod względem liczby transakcji możemy mówić więc o ożywieniu, choć prezentowana liczba nie musi odpowiadać wzrostowi całego rynku. W samym maju liczba branych pod uwagę transakcji wzrosła o 8,8 proc. w porównaniu do maja 2009 roku Wartość bieżąca: 908,93 pkt Zmiana miesięczna: +0,69% gru 07 sty 08 lut 08 mar 08 kwi 08 maj 08 cze 08 lip 08 sie 08 wrz 08 paź 08 lis 08 gru 08 sty 09 lut 09 mar 09 kwi 09 maj 09 cze 09 lip 09 sie 09 wrz 09 paź 09 lis 09 gru 09 sty 10 lut 10 mar 10 Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej. kwi 10 maj 10 1

2 W porównaniu do kwietnia ceny transakcyjne wzrosły w sześciu miastach, a w dziesięciu spadły. Wzrost dotyczył miast największych (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk) dlatego zaowocowało to wzrostem indeksu, ponieważ nasz indeks jest wskaźnikiem ważonym liczbą transakcji. W porównaniu do maja 2009 r. ceny spadły w siedmiu miastach, a w jedenastu wzrosły, w tym w całej wielkiej piątce (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk). Liczba transakcji wzrosła zaś w trzynastu na szesnaście miast (spadek dotknął Krakowa i Katowic, ale był minimalny, a w Poznaniu liczba transakcji nie zmieniła się). Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach miasto mediana ceny m 2 w maju 2010 r. roczna zmiana ceny miesięczna zmiana ceny mediana ceny nieruchomości w maju 2010 r. Bydgoszcz 4178 zł 7.0% -2.1% zł Gdańsk 5727 zł 5.3% 1.6% zł Gdynia 5650 zł 4.6% 1.2% zł Kraków 6475 zł 4.9% -0.9% zł Lublin 4890 zł 7.1% -0.2% zł Łódź 4074 zł -0.2% -0.5% zł Poznań 5711 zł 6.5% 1.4% zł Szczecin 4728 zł -2.9% 0.8% zł Warszawa 8103 zł 4.5% 1.8% zł Wrocław 6336 zł 8.8% 1.3% zł Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy. Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym. Komentarz i prognoza Zgodnie z naszymi oczekiwaniami obserwujemy systematyczny wzrost liczby transakcji, który powinien osiągnąć apogeum w czerwcu zgodnie z sezonowością rynku. Wzrost liczby transakcji nie pozostaje bez wpływu na tendencje cenowe im więcej sprzedawanych jest mieszkań, tym bardziej usztywnia się postawa sprzedających, którzy zyskują przekonanie, że uda im się pozyskać klientów na warunkach zbliżonych do obecnych cen rynkowych. Hipoteza, którą stawialiśmy w ubiegłym roku o możliwym spadku mediany cen transakcyjnych po wejściu na rynek nowych projektów deweloperskich jak na razie nie sprawdza się. Ponieważ jednak liczba projektów rośnie (deweloperzy zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji o dwie trzecie w porównaniu do 2009 r.), efekt zwiększonej podaży na rynku pierwotnym może ujawnić się z opóźnieniem w naszym indeksie. 2

3 W najbliższych miesiącach nie spodziewamy się wyraźnych zmian cen mieszkań. Popyt jest wspomagany przez niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a podaż mieszkań nadal jest wystarczająca by odpowiedzieć na potrzeby kupujących bez podnoszenia cen. Emil Szweda, Bernard Waszczyk Open Finance 3

4 KOMENTARZ Home Broker, r. Ceny mieszkań w największych miastach Polski ujętych w zestawieniu rosły w ostatnich trzech miesiącach w średnim tempie 2,9% rok do roku (mediana). W tym czasie średni wzrost cen konsumpcyjnych (uwzględniając majową prognozę Ministerstwa Finansów) wyniósł 2,4%. Wzrost cen był więc o 0,5 pkt. proc. wyższy od inflacji. Taki poziom można interpretować wyłącznie jako stabilizację sytuacji na rynku mieszkaniowym. W rozwiniętych gospodarkach przyjmuje się, że ceny nieruchomości powinny rosnąć w długim terminie w tempie 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. W okresie dobrej koniunktury wzrost powinien być silniejszy. Niepokojące może być nieznaczne spowolnienie mediany zmian cen w stosunku do poprzedniego odczytu (3,3%). O tym, że na polskim rynku mieszkaniowym nie można jeszcze mówić o ożywieniu świadczy też to, że sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo niejednorodna. Co prawda zróżnicowanie sytuacji na rynkach lokalnych jest typową cechą rynku nieruchomości mieszkaniowych, jednak skala rozbieżności jest bardzo duża (od minus 15,7% do plus 8,8%). Pozytywnym zjawiskiem jest wzrost liczby transakcji, tym bardziej, że towarzyszy mu istotne skrócenie procesu sprzedaży (od momentu wystawienia oferty do podpisania umowy finalnej). W ocenie Home Broker ceny nieruchomości w najbliższych 12 miesiącach powinny rosnąć w tempie 3,6%. Oznacza to ledwie zauważalną poprawę w stosunku do przeciętnej zmiany cen transakcyjnych zaobserwowanej w ostatnich 12 miesiącach. Na poziom i dynamikę cen w kolejnych miesiącach wpływ będzie mieć struktura popytu i podaży. W dalszym ciągu gros zainteresowania kieruje się w stronę mieszkań jedno i dwupokojowych, co wpłynąć może na wzrost cen w tym segmencie, przy jednoczesnej stabilizacji w segmencie lokali dużych. Warto odnotować, że maleje średnia powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów, co o ile nie okaże się jednorazowym zjawiskiem powinno prowadzić do większego dopasowania podaży i popytu. Katarzyna Siwek, Home Broker 4

5 Jak obliczamy cenę metra kwadratowego? Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1: Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2) gdzie: m 1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym, m 2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m 1-1, m 3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m 1-2. Jak obliczamy indeks? Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa 1000 pkt została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2: Indeks = C 1 * l 1 + C 2 * l 2 + C 3 * l 3 + C 4 * l C 16 * l 16 gdzie: C 1, C 2, C 3, C 4...C 16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1, l 1, l 2, l 3, l 4 l 16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast, to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach. 5