RYNEK MIESZKANIOWY W KRAKOWIE

Transkrypt

1 RYNEK MIESZKANIOWY W KRAKOWIE Wiosna 213 Raport przygotowany w BRE Banku Hipotecznym SA Julianna Kustroń Specjalista ds. analiz rynku nieruchomości Anna Wójcik Specjalista ds. analiz rynku nieruchomości

2 Mieszkańcy Krakowa w poszczególnych dzielnicach Krowodrza 21% Śródmieście 17% Podgórze 34% Nowa Huta 28% Źródło: opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na r. Prognoza demograficzna dla aglomeracji krakowskiej (w tysiącach) wiek przedprodukcyjny wiek produkcyjny wiek poprodukcyjny Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny. Liczba ludności (w tysiącach) oraz saldo migracji w powiatach aglomeracji krakowskiej LUDNOŚĆ Obszar Krakowa i sąsiadujących powiatów zamieszkuje prawie 1,5 mln osób. Mieszkańcy Krakowa stanowią 52 proc. ludności całej aglomeracji. Poza stolicą małopolski najliczniejszy jest powiat krakowski, w którym mieszka 18 proc. ludności aglomeracji. W trzech kwartałach 212 r. odnotowano w nim najwyższy przyrost liczby ludności o 2,1 tys. Wzrosła również liczba mieszkańców powiatu wielickiego o 1,1 tys. Spadek liczby ludności zaobserwowano w powiecie miechowskim oraz proszowickim. FOTO: FOTOLIA Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na , zmiana vs finansowanie nieruchomości czerwiec 213

3 Prognoza przyrostu liczby ludności w aglomeracji krakowskiej na tle Polski jest korzystna. W perspektywie 5 lat przewidywany jest wzrost liczby ludności Krakowa i okolicznych powiatów o ok. 1,7 proc. Zmniejszeniu ulegnie liczba osób w wieku produkcyjnym, przy jednoczesnym wzroście liczebności pozostałych grup. W dłuższej perspektywie mieszkańcy w wieku poprodukcyjnym pozostaną jedyną grupą wiekową, której liczba będzie rosła. W Krakowie najwięcej osób mieszka w dzielnicy Podgórze, która jako jedyna wykazuje dodatnie saldo migracji. Analiza ruchów ludności na terenie miasta wskazuje na kierunek przeprowadzek z centrum na obrzeża. Rynek pracy W Krakowie pracuje ok. 98 tys. osób. Szacunkowe dane wskazują, iż najwięcej pracowników zatrudnionych jest w dzielnicy Podgórze ok. 3 proc. ogółu. Najmniej miejsc pracy znajduje się w dzielnicy Nowa Huta jedynie 18 proc. Kraków został uznany za najlepszą lokalizację dla firm świadczących usługi księgowe i informatyczne przez Konferencję Narodów Zjednoczonych ds. Handlu i Rozwoju. W mieście działa ponad 5 firm z tych sektorów, które zatrudniają w sumie ponad 16 tysięcy pracowników. W Krakowie mają swoją siedzibę m.in. tacy pracodawcy, jak: Google, IBM, Electrolux, Shell, Cisco, Delphi. Zatrudnienie w poszczególnych dzielnicach Krowodrza 24% Śródmieście 28% Podgórze 3% Nowa Huta 18% Źródło: opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na r. Dane z Urzędu Statystycznego w Krakowie o liczbie zatrudnionych w sektorze przedsiębiorstw wskazują systematyczny przyrost liczby pracowników sektora prywatnego, przy jednoczesnym zmniejszeniu zatrudnienia w sektorze publicznym. Informacja o liczbie zarejestrowanych bezrobotnych wskazuje pogorszenie warunków na rynku pracy spowodowane spowolnieniem gospodarczym. Stopa bezrobocia na koniec 212 r. wyniosła 5,9 proc. Pomimo wzrostu r.r. o 1,1 p.p., pozostała jedną z najniższych w Polsce. Najliczniejszą grupę bezrobotnych w Krakowie stanowiły w 212 r. osoby w przedziale od 25 do 34 lat (3,6 proc.) oraz od 35 do 44 lat (21, proc.). Struktura bezrobotnych wg poziomu wykształcenia wskazuje, iż najwięcej bezrobotnych miało wykształcenie wyższe (24,2 proc.) oraz policealne i średnie zawodowe (23,3 proc.). Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Krakowie systematycznie rośnie, głównie ze względu na przyrost średniego wynagrodzenia w sektorze prywatnym, przy jednoczesnej stabilizacji, wyższego niż przeciętne, wynagrodzenia w sektorze publicznym. Możliwości zakupu mieszkania Wzrost średniego wynagrodzenia przekłada się na wzrost zdolności kredytowej mieszkańców Krakowa. Przeciętne gospodarstwo domowe, składające się z dwóch dorosłych osób otrzymujących średnie wynagrodzenie miało w 212 r. zdolność kredytową w wysokości ok. 274 tys. PLN. * Dysponując taką kwotą, byliby w stanie kupić mieszkanie o powierzchni ok. 43 m 2. Powiększenie gospodarstwa domowego o każdą kolejną osobę, która nie uzyskuje dochodów, oznaczałoby znaczne ograniczenie możliwości zakupu przeciętne gospodarstwo trzyosobowe mogłoby kupić ok. 28 m 2, natomiast czteroosobowe ok. 14 m 2. Czynniki, które w perspektywie najbliższych lat wpłyną na zwiększenie możliwości zakupu mieszkania, wynikają ze zmian w regulacjach dotyczących Rynek pracy w Krakowie (w tysiącach) 25 7, , 5, 15 4, , 2, 1, zatrudnienie w sektorze prywatnym zatrudnienie w sektorze publicznym bezrobotni zarejestrowani średnie wynagrodzenie w sektorze publicznym (prawa oś) średnie wynagrodzenie w sektorze prywatnym (prawa oś), Źródło: Urząd Statystyczny (US) w Krakowie, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny. 56 finansowanie nieruchomości czerwiec 213

4 Powierzchnia mieszkaniowa zakupiona w Krakowie (w tysiącach) powierzchnia zakupiona w danym roku w m2 (wartość szacunkowa) liczba zawartych transakcji (prawa oś) Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny udzielania kredytów hipotecznych, w szczególności z wprowadzonej zmiany do rekomendacji T KNF oraz planowanej modyfikacji rekomendacji S KNF. Analiza dotychczasowych transakcji wskazuje, że mieszkańcy Krakowa kupowali w 212 r. mieszkanie o średniej powierzchni ok. 51 m 2. W porównaniu do roku poprzedniego, był to spadek o ok. 4 m 2. Wg wstępnych danych za 212 r., po raz kolejny zmniejszyła się liczba zawartych na rynku transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi. Było ich ok. 8 tys., natomiast w rekordowym 28 r. liczba transakcji wyniosła ponad 1,5 tys. W okresie od 27 r. na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych dokonywano obrotu średnio powierzchnią ok. 49 tys. m 2 rocznie Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie w Krakowie mieszkania * oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" w danych przedstawionych w niniejszym Raporcie pochodzących z GUS rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Struktura mieszkań oddanych do użytkowania wg form budownictwa Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny,5% 78,4% 83,5% 21,6% 16,1% indywidualne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem komunalne Budownictwo mieszkaniowe W 212 r. zauważalny był dynamiczny przyrost liczby wprowadzonych na rynek nowych mieszkań przy jednoczesnym osłabieniu tempa planowania i rozpoczynania kolejnych inwestycji. Wg danych GUS w 212 r. w Krakowie oddano do użytkowania ok. 6,8 tys. nowych mieszkań (wzrost o ok 4,6 proc. r.r.). Odnotowano natomiast nieznaczny spadek liczby rozpoczynanych budów oraz wydanych pozwoleń na budowę. W 212 r. w Krakowie wydano ok. 8,5 tys. pozwoleń na budowę (spadek o ok. 1,8 proc. r.r.). Liczba Zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa domowego w Krakowie F 214F 215F 216F Zdolność 2 + Zdolność Zdolność Model 2 + oznacza dwoje dorosłych otrzymujących średnie wynagrodzenie w Krakowie nie posiadających osób na utrzymaniu. Model oznacza dwoje dorosłych otrzymujących średnie wynagrodzenie w Krakowie oraz jedna osoba na utrzymaniu. Model oznacza dwoje dorosłych otrzymujących średnie wynagrodzenie w Krakowie oraz dwie osoby na utrzymaniu. Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny *Zdolność kredytowa wyliczona dla 25-letniego okresu kredytowania oraz oprocentowania: WIBOR 3M + 2% marży. 57 finansowanie nieruchomości czerwiec 213

5 mieszkań, których budowę rozpoczęto, w porównaniu z 211 r. spadła o 4,3 proc. do poziomu ok. 9, tys. W 212 r. w Krakowie ponad 83,5 proc. nowych zasobów mieszkaniowych zostało oddanych do użytkowania przez deweloperów (5,7 tys. mieszkań, co stanowiło wzrost o 49,7 proc. r.r.). Istotny udział (16,1 proc.) w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w 212 r. mieli inwestorzy indywidualni, którzy wybudowali ok. 1,1 tys. mieszkań (wzrost o 4,7 proc. r.r.). Mieszkania spółdzielcze stanowiły jedynie,5 proc. nowej podaży. Mieszkania oddane do użytkowania w 212 r. miały średnią powierzchnię ok. 63, m 2. Widoczne jest zmniejszenie powierzchni statystycznego mieszkania. Przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych przez inwestorów indywidualnych wyniosła ok. 16, m 2 (spadek o ok. 6,6 proc. r.r.). Średnia wielkość mieszkań oddawanych przez deweloperów była bardziej stabilna w czasie i w 212 r. wyniosła 54,8 m 2. W 212 r. deweloperzy uzyskali ok. 8, tys. pozwoleń na budowę (spadek o 1,6 proc. r.r.), co stanowiło 94,4 proc. ogółu wydanych w Krakowie pozwoleń na budowę. W tym samym okresie deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 8,2 tys. mieszkań (spadek o 1,3 proc. r.r.). Średnia powierzchnia mieszkań oddawanych do użytkowania w Krakowie w Krakowie 15 1 Nieznaczne zmniejszenie liczby rozpoczynanych w 212 r. inwestycji przez deweloperów wskazuje, że liczba mieszkań oddanych w 213 r. będzie zbliżona do ilości oddanych mieszkań w latach poprzednich co oznacza, że w najbliższym okresie utrzyma się nadwyżka podaży. Na koniec 212 r. liczba mieszkań w Krakowie wyniosła ok. 34 tys. Prawie 7 proc. zasobu zostało wybudowane przed 1988 r. Są to mieszkania o zróżnicowanym stanie technicznym. Część z nich położona jest w odrestaurowanych kamienicach o wysokim standardzie. Wg stanu z 211 r., prawie 4 tys. budynków położonych w Krakowie wymagało remontu. Po 22 r. oddano do użytkowania prawie 58 tys. mieszkań. Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto 1,2% % 87,6% 9,3% 11,2% 9,7% indywidualne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem mieszkania komunalne Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Zasób mieszkań w Krakowie wg okresu budowy ogółem indywidualne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem % % przed % % % % % % Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Źródło: US w Krakowie, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Struktura mieszkań, dla których wydano pozwolenie na budowę Zasób mieszkań w Krakowie wg liczby izb 94,3% 94,4% 5,7% 5,6% indywidualne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny 2 izby 21% 1 izba 7% 3 izby 35% 5 i więcej 1% 4 izby 27% Źródło: US w Krakowie, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2 opracowanie BRE Bank Hipoteczny 58 finansowanie nieruchomości czerwiec 213

6 W istniejącym zasobie średnia liczba izb wynosi ok. 3,2, a średnia powierzchnia mieszkania to ok. 56,1 m 2. Mieszkania o powierzchni użytkowej do 39 m 2 stanowią ok. 29 proc. zasobu. Mieszkania o powierzchni od 4 do 79 m 2 mają ponad 58-procentowy udział w ogóle, natomiast mieszkania większe niż 8 proc. stanowią prawie 13 proc. zasobu. Rynek pierwotny Koniec 212 r. przyniósł wyhamowanie na rynku pierwotnym w Krakowie. Zmniejszyła się ilość inwestycji będących w sprzedaży na terenie miasta. Na koniec 212 r. mieszkania w ofercie pochodziły z mniej niż 17 projektów. Oznacza to spadek liczby projektów wobec końca 211 r. o prawie 2 proc. Najwięcej ofert pochodziło z Podgórza, najmniej z Nowej Huty. Ograniczenie oferty wynika częściowo z wprowadzania do sprzedaży na początku 212 r. ponadprzeciętnej liczby inwestycji w celu uniknięcia zapisów wchodzącej w życie w kwietniu 212 r. tzw. ustawy deweloperskiej. Najwięcej inwestycji dostępnych w styczniu 213 r. pochodziło z dzielnicy VIII Dębniki oraz XIII Podgórze. W każdej z nich znajdowały się w ofercie mieszkania z ponad 2 projektów. W Śródmieściu, Liczba inwestycji w sprzedaży na terenie miasta Kraków pomimo ograniczonej powierzchni pod nowe inwestycje, sprzedawane były mieszkania z ponad 4 projektów. Na początku 213 r. ponad połowa będących w sprzedaży mieszkań miała powierzchnię między 41 a 6 m 2. Mieszkania większe, o powierzchni do 8 m 2, stanowiły ok. 23 proc. oferty, natomiast małe nieruchomości o powierzchni do 4 m 2 miały ok. 15-procentowy udział. Prawie 5 proc. mieszkań w ofercie składało się z dwóch pokoi. Nieruchomości trzypokojowe stanowiły ok. 3 proc. udostępnionych do sprzedaży lokali mieszkalnych. Jednopokojowe mieszkania miały ok. 13-procentowy udział w ofercie. Większość dostępnych do sprzedaży mieszkań pochodziło z projektów ukończonych. Mieszkania w budowie stanowiły ok. 37 proc. oferty. Dla większości z nich planowany termin oddania przypadał na 213 r. Największy odsetek gotowych mieszkań, wynoszący prawie 7 proc., odnotowano w Śródmieściu oraz na Podgórzu. W Nowej Hucie ponad 6 proc. inwestycji oferujących mieszkania było w budowie. Szacowany czas niezbędny do wyprzedaży istniejącej podaży w styczniu 213 r. wynosił w Krakowie ponad 2 lata i był wyższy niż w pozostałych miastach regionalnych. Z tego względu liczba rozpoczynanych inwestycji powinna ulec zmniejszeniu w najbliższym okresie, a deweloperzy w celu przyspieszenia wyprzedaży istniejących zasobów są bardziej skłonni do negocjacji cen. Większość mieszkań dostępnych w ofercie pochodziła na początku 213 r. z inwestycji średniej wielkości. Ponad IV kw. 211 Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny 212 I IV kw. 212 Nowa Huta Śródmieście Krowodrza Podgórze Segmentacja powierzchniowa mieszkań będących w ofercie na terenie Krakowa terenie Krakowa 6% 5% 4% 3% 2% 1% % do 4 m2 od 41 do 6 m2 od 61 do 8 m2 od 81 do 1 m2 powyżej 1 m2 Liczba inwestycji w sprzedaży w poszczególnych dzielnicach Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r. Struktura oferty wg terminu zakończenia inwestycji oddane do użytkowania 63% I połowa % Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r. I połowa 214 4% II połowa 214 4% II połowa % Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r. 59 finansowanie nieruchomości czerwiec 213

7 3 proc. mieszkań znajdowało się w budynkach o liczbie lokali od 5 do 1. Kolejne 3 proc. mieszkań zlokalizowane było w budynkach nieprzekraczających 2 lokali. Najwyższe ceny ofertowe odnotowywane są niezmiennie w Śródmieściu. Na początku 213 r. 1 m 2 mieszkania oferowany był średnio za 7 67 PLN. Cena ponad 6 proc. mieszkań zawierała się w przedziale od 6 do 8 tys. Struktura inwestycji w Krakowie podział ze względu na liczbę mieszkań powyżej 21 mieszkań od 11 do 2 mieszkań od 51 do 1 mieszkań od 21 do 5 mieszkań do 2 mieszkań 7 67 Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r. Struktura mieszkań w ofercie w Krakowie podział ze względu na cenę 1 m 2 (w PLN) powyżej 1 tys. od 9 tys. do 1 tys. od 8 tys. do 9 tys. od 7 tys. do 8 tys. od 6 tys. do 7 tys. od 5 tys. do 6 tys. poniżej 5 tys.,% 1,% 2,% 3,% 4,% Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r. Struktura mieszkań w ofercie w Krakowie podział ze względu na cenę całkowitą (w PLN) powyżej 1 tys. od 7 do 1 tys. od 6 do 7 tys. od 5 do 6 tys. od 4 do 5 tys. od 3 do 4 tys. od 2 do 3 tys. poniżej 2 tys. % 1% 2% 3% 4% Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r. Średnia cena ofertowa 1 m 2 w Krakowie w Krakowie % 1% 2% 3% 4% Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, stan na styczeń 213 r Śródmieście Podgórze Krowodrza Nowa Huta PLN/m 2. Mieszkania tańsze stanowiły ok. 12 proc. oferty. Kolejne 12 proc. mieszkań oferowane było w cenie 8-9 tys. PLN/m 2. Ceny powyżej 1 tys. PLN/m 2 stanowiło ok. 1 proc. oferty. Najwyższe średnie ceny ofertowe odnotowano dla mieszkań dużych, powyżej 1 m 2. Były to przeważnie mieszkania położone w najlepszych lokalizacjach, w kameralnych budynkach o wysokim standardzie. Najniższa średnia cena oferowana była dla mieszkań o pow. 6-7 m 2 i wynosiła ok. 7,2 tys. PLN/m 2. Mieszkania o powierzchni od 4 do 5 m 2 można było nabyć za średnio ok. 7,7 tys. PLN/m 2. W dzielnicy Podgórze średnia cena 1 m 2 mieszkania w ofercie wyniosła w styczniu 213 r. ok PLN. Najniższe ceny oferowane były za mieszkania z segmentu popularnego. Średnia cena lokalu o powierzchni między 41 i 5 m 2 wynosiła ok. 6,2 tys. PLN/m 2. W zależności od standardu nieruchomości, ceny ofertowe zaczynały się od 4,4 tys. PLN/m 2, a najwyższe osiągały poziom 9 tys. PLN/ m 2. Przeciętna cena ofertowa 1 m 2 mieszkania w dzielnicy Krowodrza wynosiła na początku 213 r. ok PLN. Zróżnicowanie średnich cen ze względu na powierzchnię mieszkania nie było znaczące. W zależności od metrażu, średnia cena wynosiła od 6,1 tys. PLN/m 2 do 6,9 tys. PLN/m 2. Zróżnicowanie cen ofertowych w zależności od inwestycji było większe najtańsze mieszkania oferowane były za mniej niż 4,5 tys. PLN/m 2, natomiast najdroższe oferty były prawie dwukrotnie wyższe. Najniższe ceny oferowane były w dzielnicy Nowa Huta. Cena wyjściowa za 1 m 2 średnio wynosiła ok PLN. Większość ofert zamykała się w przedziale od 4, tys. PLN/m 2 do 6, tys. PLN/m 2. Ponad połowa mieszkań w ofercie miała powierzchnię między 51 i 6 m 2, a ich średnia cena wyniosła ok PLN/m 2. Struktura mieszkań będących w sprzedaży może zostać uznana za korzystną. Przeważały oferty z segmentu popularnego, których powierzchnie są dostosowane do możliwości rynku. Jednak ze względu na dużą liczbę inwestycji oraz utrzymującą się niepewność uwarunkowań makroekonomicznych, upłynnienie istniejącej podaży będzie czasochłonne, nawet przy dalszych obniżkach oferowanych cen. Analiza transakcji Rok 212 był trudnym okresem na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie. Spadła zarówno liczba zawartych transakcji, jak i łączna powierzchnia sprzedanych mieszkań. W kolejnych kwartałach 212 r. obserwowane były również stopniowe obniżki cen zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym, mimo zachowania trendu zniżkowego, zauważalna była większa zmienność cen. W porównaniu do IV kwartału 211 r. średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły w IV kwartale 212 r. o ok. 2 proc., natomiast na rynku pierwotnym o ok. 7 proc. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym były w 212 r. wyższe od cen transakcyjnych średnio o ok. 6 proc. Większe 6 finansowanie nieruchomości czerwiec 213

8 różnice odnotowano na rynku wtórnym, na którym obniżka względem cen ofertowych wyniosła średnio ok. 8 proc. W całym 212 r. średnia cena transakcyjna liczona łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego wyniosła ok. 6,2 tys. PLN/m 2. Ceny odnotowane w Śródmieściu były niezmiennie najwyższe 1 m 2 powierzchni mieszkaniowej kosztował przeciętnie ok. 7,2 tys. PLN. Najniższe średnie ceny transakcyjne odnotowano w Nowej Hucie na poziomie ok. 5,7 tys. PLN. Zauważalny jest wpływ średniej ceny 1 m 2 w danej dzielnicy na liczbę zawieranych transakcji najwięcej nabywców znajdowały mieszkania ze stosunkowo tańszego Podgórza oraz z Nowej Huty. Najwięcej transakcji zawarto w 212 r. w dzielnicy Podgórze. Stąd pochodziło też na początku 213 r. najwięcej ofert na rynku pierwotnym. Drugą z rzędu dzielnicą o największej liczbie zawartych transakcji jest Nowa Huta. Uwzględniając fakt, iż ponad połowa transakcji w tej dzielnicy została zawarta na Średnie ceny 1 m 2 nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie w Krakowie 9 Struktura transakcji zawartych w 212 r. 8% 7% 5% 1% 13% 17% 18% 17% 8 53% 52% 45% 37% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Ceny ofertowe - rynek wtórny Ceny transakcyjne - rynek wtórny Ceny ofertowe - rynek piewrotny Ceny transakcyjne - rynek piewrotny Źródło: NBP, opracowanie BRE Bank Hipoteczny, Średnia cena transakcyjna 1 m 2 w Krakowie 28% 24% 31% 35% Krowodrza Nowa Huta Podgórze Śródmieście do 4 m m m2 powyżej 81 m2 Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny na podstawie próby cen transakcyjnych z 212 r. Struktura zawartych transakcji oraz mieszkania w ofercie 7% 9% 16% 23% 47% 53% % Kraków - transakcje 15% Kraków - oferta Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, ceny transakcyjne na podstawie próby z 212 r. Śródmieście Krowodrza Podgórze Nowa Huta do 4 m m m2 powyżej 81 m2 Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, oferta-stan na styczeń 213 r. ceny transakcyjne na podstawie próby z 212 r. Zawarte transakcje oraz mieszkania w ofercie wg dzielnic 15% 38% 25% 22% 26% Transakcje zawarte w 212 Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny, oferta-stan na styczeń 213 r. ceny transakcyjne na podstawie próby z 212 r. 23% 44% 7% Mieszkania w ofercie Krowodrza Nowa Huta Podgórze Śródmieście Średnie ceny transakcyjne 1 m 2 a powierzchnia mieszkania do 4 m m m2 powyżej 81 m2 Krowodrza Nowa Huta Podgórze Śródmieście Kraków Źródło: Opracowanie BRE Bank Hipoteczny na podstawie próby cen transakcyjnych z 212 r. 61 finansowanie nieruchomości czerwiec 213

9 rynku pierwotnym oraz w zestawieniu ze stosunkowo niewielką nową podażą prognozuje się, że mieszkania z tej dzielnicy zostaną upłynnione stosunkowo szybciej niż oferta z innych rejonów Krakowa. Tereny niezabudowane przeznaczone w MPZP pod zabudowę mieszkaniową (w hektarach) W 212 r. przedmiotem większości transakcji kupna były mieszkania średniej wielkości o powierzchni od 41 do 6 m 2. Mieszkania większe, o powierzchni do 8 m 2, były kupowane najczęściej w Śródmieściu, gdzie stosunkowo duży udział w ogóle transakcji miały również mieszkania o powierzchni przekraczającej 81 m 2. Zestawienie segmentacji powierzchniowej zawartych transakcji z ofertą z początku 213 r. wskazuje, iż w relatywnie najkrótszym okresie czasu mogą zostać upłynnione mieszkania małe, do 4 m 2, których udział w transakcjach w 212 r. wyniósł ok. 29 proc., a w ofercie deweloperów jest ich relatywnie niedużo zaledwie ok. 15 proc. Mieszkania małe nabywane były w 212 r. średnio za ok. 6,4 tys. PLN/m 2. Większa o kilka metrów powierzchnia przekładała się na niższe ceny 1 m 2. Mieszkanie od 41 do 6 m 2 średnio sprzedawane były za ok. 6,1 tys. PLN/m 2. Zauważalne jest podwyższenie cen transakcyjnych 1 m 2 mieszkań dużych. Mieszkania o powierzchni przekraczającej 8 m 2 sprzedawane były średnio za prawie 6,5 tys. PLN/m 2. Wpływ na tak wysoki poziom cen ma niewątpliwie duży udział w transakcjach w tym przedziale powierzchniowym mieszkań zlokalizowanych w Śródmieściu. Perspektywy rozwoju W najbliższym okresie, ze względu na dużą nadpodaż na rynku mieszkaniowym w Krakowie, należy spodziewać się wyhamowania tempa nowych inwestycji. Klimat makroekonomiczny w Polsce nie Źródło: stan MPZP na r., opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny wpływa korzystnie na poziom popytu. Niepewność ekonomiczna nie sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania, tym bardziej, jeśli dla potencjalnego nabywcy wiąże się to z zaciągnięciem długoterminowego zobowiązania wobec banku. Niemniej w perspektywie kilkuletniej Kraków pozostaje miejscem atrakcyjnym dla inwestorów. Dodatni przyrost naturalny oraz napływ ludności, uwarunkowany lokalizacją renomowanych uczelni i atrakcyjnym rynkiem pracy, zapewnia potencjalnych nabywców. Relatywnie wysoki poziom wynagrodzenia urealnia ten popyt. W Krakowie pozostaje nadal dużo niezagospodarowanych działek, a zauważalne obniżenie cen gruntów, związane z obecną sytuacja gospodarczą, daje możliwości wyboru atrakcyjnych lokalizacji pod nowe inwestycje....

10