1. Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn

Transkrypt

1 Monografie

2 Monografie 1. Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Trójmiasto Warszawa Wrocław Zielona Góra 3 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 81

3 Białystok 1. Białystok 1.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Dane demograficzne w 215 r. w Białymstoku poprawiły się w porównaniu do roku poprzedniego. Przyrost naturalny wzrósł, jednak wciąż pozostawał niższy niż w latach Saldo migracji przyjęło wartości ujemne (po dodatnim roku poprzednim). Liczba nowo zawartych małżeństw była zbliżona do roku poprzedniego i średniej z ostatnich pięciu lat. W dalszym ciągu obserwowane jest pogarszanie się wskaźnika obciążenia demograficznego. Nieznacznie poprawił się udział osób w wieku przedprodukcyjnym (do 17% wobec 16,9% w roku poprzednim), a udział osób w wieku produkcyjnym nieznacznie wzrósł, natomiast w wieku poprodukcyjnym zmniejszył się. Na białostockim rynku pracy na koniec 215 r. zanotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowanego. Jest ona w dalszym ciągu wyższa niż stopa bezrobocia dla całego kraju, a odnotowany spadek względem roku poprzedniego jest silniejszy w skali całego kraju niż w Białymstoku. Po kilku latach ciągłego spadku udziału ludności poniżej 34. roku życia wśród ogółu osób bezrobotnych tendencja ta odwróciła się, a wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 42,6%. W 215 r. wzrost wynagrodzeń wyniósł 3,1% względem roku poprzedniego. Słabszy niż dla całego kraju wzrost wynagrodzeń w dalszym ciągu powiększa różnicę pomiędzy Białymstokiem a średnią dla całej Polski (w 215 r. wzrost różnicy do 17,5%). Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Białymstoku w 215 r. wyniosła ponad 377 mln zł i była wyższa o ok. 8% od zanotowanej w roku poprzednim (w całym kraju zanotowano wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o 3,3%). Zarówno pod względem wartościowym jak i ilościowym najwięcej kredytów udzielono w II kw. 215 r Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Białymstoku stale się powiększa, a ubytki w zasobach mają marginalne znaczenie. W Białymstoku na koniec 215 r. zasób wyniósł 426 mieszkań na 1 ludności. W ślad za wzrostem zasobu idzie poprawa wszystkich wskaźników sytuacji mieszkaniowej, w tym powierzchni użytkowej na osobę. W relacji do roku poprzedniego oddano do użytkowania ok. więcej mieszkań. W przeciwieństwie do roku poprzedniego podaż ta została głównie wygenerowana przez mieszkania oddane do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (wzrost o ponad 25%), a nie przez mieszkania indywidualne (wzrost o 7%). O niespełna 7% ogółem spadła liczba rozpoczętych budów, która głównie była efektem spadku liczby mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (o ponad 9%). Wyraźny wzrost liczby pozwoleń na budowę (o 68%) z pewnością przełoży się na wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w przyszłych latach. Liczba pozwoleń na budowę jest o 5 wyższa niż ich średnia dla poprzednich 5 lat i porównywalna jedynie z okresem boomu z 28 r. 82 Narodowy Bank Polski

4 Białystok Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Podobnie jak w latach poprzednich lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w 215 r. w Białymstoku zdominowany był przez rynek pierwotny. Średnie ceny ofertowe na koniec 215 r. były zbliżone do zanotowanych na koniec 214 r. Ceny transakcyjne nieznacznie spadły w analizowanym okresie (o 1,1%). Liczba transakcji w całym 215 r. w stosunku do roku poprzedniego wzrosła o ponad w ślad za podobnym wzrostem liczby mieszkań oddanych do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Spadek cen transakcyjnych połączony ze wzrostem wynagrodzeń przełożył się na większą dostępność mkw. mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Podobnie jak w poprzednich latach w 215 r. utrzymała się tendencja do zmniejszania się średniej powierzchni mieszkania w przypadku transakcji. Odmiennie było w przypadku ofert, gdzie zaobserwowano wzrost przeciętnej powierzchni lokalu. Limit ceny w programie MDM# dla Białegostoku był niższy o ok. 2% niż notowana średnia cena transakcyjna dla miasta, co sprawiło, że większość mieszkań znajdujących się poza centrum spełniało kryterium cenowe dopłaty w ramach tego programu Rynek wtórny Na rynku wtórnym ceny ofertowe na koniec 215 r. ukształtowały się na poziomie 4456 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna wyniosła 3769 zł/mkw. Ceny ofertowe na koniec 215 r. były zbliżone do ich poziomów sprzed roku, natomiast ceny transakcyjne wzrosły o niespełna 2% (średnioroczny wzrost cen był podobny). Wzrost wynagrodzeń, połączony ze względną stabilizacją cen ponownie przełożył się na niewielkie zwiększenie dostępności mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie i ukształtował się na koniec 215 r. na poziomie,89 mkw. Szacuje się, że w całym 215 r. liczba transakcji była wyższa od zanotowanej w roku poprzednim o ok. 12%. Na zbliżonym poziomie kształtowała się również przeciętna wielkość sprzedawanego mieszkania (na koniec 215 r. 57,2 mkw.) Lokalna specyfika rynku W 215 r. podobnie jak w latach ubiegłych obserwowano większe zainteresowanie rynkiem pierwotnym niż wtórnym. Program MDM, wbrew oczekiwaniom lokalnych pośredników w obrocie nieruchomościami, nie przełożył się na wyraźnie większe zainteresowanie tym rynkiem. W odczuciu klientów różnica w cenie mieszkania między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest zbyt mała, aby mogła przełożyć się na większą liczbę transakcji na rynku wtórnym. Obecnie 47,3% powierzchni Białegostoku pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 19,2% obszaru miasta 1. 1 Departament Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Białymstoku, stan na 3 czerwca 216 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 83

5 Białystok 1.2. Nieruchomości komercyjne Biurowe Rynek nieruchomości biurowych w Białymstoku jest słabo rozwinięty, w znacznej mierze rozdrobniony i zlokalizowany przede wszystkim w centrum miasta. Całkowite zasoby biurowe w mieście szacuje się na około 4 tys. mkw. Pojawiły się nowe lokale klasy A po kilku latach braku na rynku nowo oddanych powierzchni biurowych o podwyższonym standardzie. Obecnie skala tych inwestycji (nowej powierzchni) nie jest na tyle duża, aby w istotny sposób wywrzeć wpływ na stawki najmu, ale jest sygnałem, że występuje popyt na taką powierzchnię. Ogólna stopa pustostanów w dalszym ciągu kształtuje się na relatywnie wysokim poziomie Handlowe Podaż powierzchni handlowej w ocenie większości analityków rynku nieruchomości jest już wystarczająca i sektor ten uznaje się za nasycony. W 215 r. łączna nowa powierzchnia handlowa w Białymstoku wyniosła ok. 38 tys. mkw. Duże nasycenie powierzchnią handlową sprawia, że obecnie nie planowane są duże inwestycje w powierzchnię handlową. Pojawiają się zapowiedzi przebudowy lub zmiany przeznaczenia obecnego zasobu w powierzchnię handlową (np. dawny budynek i teren PKS), jednak nie oczekuje się w związku z tym zmiany ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości handlowych Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średni czynsz w przypadku nieruchomości handlowych w Białymstoku na koniec 215 r. wyniósł ok. 8 zł/mkw./m-c (notowanych w euro i w złotych) i był nieznacznie (o 4 zł/mkw./m-c) niższy niż na koniec 214 r. Średnie stawki najmu niezmiennie są najwyższe w największych galeriach handlowych w mieście oraz centrach handlowych. Zdecydowanie niższe czynsze, oscylujące średnio w okolicy 26 zł/mkw./m-c, notowano na koniec 215 r. w lokalach usługowo handlowych. W ich przypadku podkreślić należy znaczne zróżnicowanie stawek: od najwyższych w lokalach położonych w ścisłym centrum miasta lub przy głównych arteriach do najniższych (w przypadku nierzadko starego i wymagającego znacznych nakładów na remonty) w lokalach będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Średnia długość kontraktu najmu w galeriach oraz centrach handlowych wyniosła niespełna 6 lat, natomiast w przypadku lokali handlowo-usługowych będących w zasobach spółdzielni najczęstszą praktyką jest podpisywanie umów bezterminowych. Rynek wydaje się być nasycony, więc w najbliższym okresie nie należy spodziewać się wzrostu stawek czynszu. Dodatkową kartą przetargową dla najemców przy ustalaniu nowych stawek z pewnością będzie rosnący poziom pustostanów w galeriach i centrach handlowych. Istotnym czynnikiem w przyszłości może się również okazać liczba klientów zza wschodniej granicy generująca w niektórych sklepach znaczny udział obrotów handlowych. 84 Narodowy Bank Polski

6 Białystok 1.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Białymstoku Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,4 -,6 5, ,9-1,4 4, ,8,3 4, ,1 -,9 4, ,6,1 4, ,8 -,8 5, Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku (w tys. osób) Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, 24 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku; Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Białymstoku Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 3 w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 15% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,46 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Białymstoku Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 66,5 16,9 16, ,1 16,9 17, ,6 16,8 17, , 16,9 18, ,4 16,9 18, ,7 17, 19,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 85

7 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II Białystok Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Białymstoku (%; p. oś) Białystok Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Białymstoku (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku (zł/miesiąc) Białystok Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Białymstoku (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Białymstoku (mkw.) 8, 75, 7, 65, 6, 55, 5, 45, 4, 35, Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Białymstoku (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 86 Narodowy Bank Polski

8 Białystok Zasób mieszkaniowy Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 6,2 58,7 6,6 6,7 6,8 6,9 -na osobę (m kw.) 24, 24,3 24,9 25,2 25,6 26, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,7 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku Liczba umów Wartość w mln zł 566,77 683,87 488,78 469,26 56,43 58,76 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku. Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze 79 - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 87

9 Białystok Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 13,8 128,9 155,2 17,9 119,1 136,7 - na 1 ludności 5,5 5,8 7,6 5,3 5,9 7,1 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,2 -,9-2,7 -,7 -,97-2,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 83,2 75,2 69, 68,6 68,6 65,5 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,5 3,1 3,2 3,2 3,1 Przec. pow. izby (m kw.) 23,1 21,8 22,1 21,5 21,2 21,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Białymstoku Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedonicz na (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans I IV I IV I II IV ,6 19, I ,3 19,3 II ,9 17,6 IV ,6 23, ,7 22,7 I ,4 27,3 II ,9 23, ,9 3, , 26,7 I , 24,3 II ,8 2, ,6 22, ,1 24,8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 88 Narodowy Bank Polski

10 II II II II II II II II II II Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Białymstoku Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 99,2 99, 12,4 13,8 98,8 87, 95,7 12,5 95,7 91,7 I 96,8 1,3 99,6 13, 98,6 97,9 96,5 12,1 11,6 96,4 13,2 98,5 1,9 98,1 13, 97,3 98,9 12,4 12, 17,6 IV 21 99,7 1,5 11,2 97,3 99, 98,9 98,3 14,1 12, 99,2 11,1 11,4 11,1 15,3 1,3 1,8 1,6 12,8 13,5 1,8 I 99,9 99,2 98,9 98,7 11, 13,9 99,6 12,1 99,2 13,2 1,1 11,3 99,3 93,3 99,7 1,8 12,3 1,5 94,4 99,9 IV ,9 95, 99,5 17,5 11, 11, 96,8 98,9 14,3 12, 99, 99,5 99,4 99, 1,4 98,9 94,9 97,2 98, 12,1 I 99,1 95,8 98,9 93,4 98,3 98,1 91,7 97,2 92,7 99,5 II 15,9 12,8 98,2 14, 11, 13,8 93,1 96, 13,3 1,8 IV ,8 96,7 99,9 9,9 97,7 12,6 94,7 96,4 87,3 97,5 1,3 15,8 99,8 12,7 11,2 14, 1,7 96,9 9,6 98,2 I 99,4 96,1 99,3 95,6 99,5 14,3 11, 97,3 92,8 99,4 II 1,3 12,2 99,4 1,7 1,4 98,8 1,4 98,5 89,9 98,8 IV ,8 99,3 99,4 97,7 99,2 99,7 13,1 98,1 96,7 1,2 98,3 1,2 1,4 11,1 99,5 97,8 97,6 98,6 95,2 98,5 I 99,7 99,7 98,7 99,3 13, 98,1 11,4 97,9 98,8 12, II 1,9 98,7 99,8 1,4 99,6 98,7 97,9 98,3 98,6 11,2 1,5 13,1 1, 1, 1,7 99,4 11,7 98,9 1,9 12,7 99,4 99, 99,5 99, 99,4 1,5 1,6 98,1 98,7 12,6 I 99,1 11,8 1,9 12,2 98,7 1, 12,6 1,3 11,6 98,3 II 99, 1,2 98,6 13, 99,9 98,1 14,1 99,1 14,2 98,7 12, 98, 11,2 1,9 1,2 99,5 98,9 1,2 15,1 98,2 99,3 11,7 1,7 12,5 1,7 99,4 11,5 11,5 18,8 99,5 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Białystok Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 89

11 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. 9 Narodowy Bank Polski

12 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II I Białystok Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 91

13 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Białystok Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 8 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 92 Narodowy Bank Polski

14 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Białymstoku (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 93

15 Bydgoszcz 2. Bydgoszcz 2.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 215 r. zdecydowana większość czynników demograficznych kształtujących popyt na mieszkania w Bydgoszczy uległa pogorszeniu. Spadła liczba mieszkańców zameldowanych na pobyt stały, zaś saldo migracji stałej wyniosło minus 118 w 215 r. Współczynnik migracji stałej w Bydgoszczy kształtował się na poziomie minus 3,1 na 1 mieszkańców. Liczba małżeństw zawartych w 215 r. w Bydgoszczy wzrosła do 176 (o 3,6% więcej niż przed rokiem), zaś współczynnik małżeństw wzrósł o,1 (r/r) i wynosił 4,9 na 1 mieszkańców. Na przestrzeni ostatnich lat w Bydgoszczy obserwowano ujemny przyrost naturalny, jego saldo wzrosło z minus 424 osób w 214 r. do minus 619 w 215 r. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 25 r., zakłada stały spadek liczby mieszkańców Bydgoszczy do poziomu ok. 262 tys. mieszkańców. Ostatnie lata stale uwidaczniają niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności zachodzące na skutek zjawiska starzenia się społeczeństwa. Na koniec 215 r. udział ludności w wieku poprodukcyjnym wzrósł do 23,1%. Liczba osób w wieku przedprodukcyjnym utrzymała się na poziomie z roku poprzedniego i stanowiła 15,7% mieszkańców Bydgoszczy. Systematycznie od 25 r. maleje udział ludności w wieku produkcyjnym w 215 r. wyniósł on 61,2%. W 215 r. poprawie uległa część czynników ekonomicznych mających wpływ na kształtowanie się popytu na rynku mieszkaniowym. W 215 r. w Bydgoszczy stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się o 2,1 p.p. w stosunku do 214 r. i wyniosła 5,4%. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ubiegłym roku r/r o 14 zł do poziomu 3589 zł. Od lat utrzymuje się znaczny udział osób w wieku do 34 r. życia wśród bezrobotnych. Od 29 r., gdy udział ten wyniósł 5, następuje jego zmniejszanie się i w 215 r. ukształtował się on na poziomie 33,3%. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 215 r. liczba udzielonych kredytów była o,9% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem, a łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Bydgoszczy wzrosła o 1,8% w stosunku do 214 r Zasób mieszkaniowy Według szacunków Oddziału Okręgowego zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy powiększył się w 215 r. o 94 mieszkań do ok. 148,1 tys. ogółem, co stanowi wzrost o,6% w porównaniu z 214 r. Liczba lokali przypadająca na 1 mieszkańców na koniec 215 r. wzrosła do 416. Przeciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie utrzymała się na poziomie z 214 r. Powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wzrosła o,3 mkw. i wyniosła 24,1 mkw. 94 Narodowy Bank Polski

16 Bydgoszcz Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z 214 r. wykazywały lekką tendencję zniżkową. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 215 r. ukształtowała się na poziomie 588 zł i była o 1,2% niższa od tej odnotowanej w IV kw. roku poprzedniego (5149 zł). Odmiennie kształtowały się ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. W IV kw. 215 r. średnia cena transakcyjna mkw. kształtowała się na poziomie 4819 zł, wobec 4618 zł w IV kw. 214 r. (wzrost o 4,4% r/r). Za przeciętne wynagrodzenie w 215 r. na rynku pierwotnym można było nabyć,75 mkw. nowego mieszkania (214 r.,72 mkw.). W 215 r. kontynuowany był rządowy program MDM#. Limit programu MDM na rynku pierwotnym dla Bydgoszczy w IV kw. 215 r. wynosił 4715 zł/mkw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna (4819 zł/mkw.) w IV kw. 215 r. Rosnące zainteresowanie programem, to efekt miedzy innymi zwiększania obowiązującej w programie maksymalnej ceny nabycia mieszkania oraz dopuszczenia możliwości zakupu mieszkania na rynku wtórnym. W IV kw. 215 r. struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, a koszty budowy mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Szacunek udziału kosztu ziemi w cenie mkw. przeprowadzony przez NBP wynosił ok. 37 zł. W 215 r. w Bydgoszczy oddano do użytkowania 94 mieszkań, czyli o 23,3% mniej niż w roku poprzednim. Liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań wyniosła 175 w 215 r. i była o 2,7% wyższa od tej z 214 r. W ciągu ostatnich 14 lat więcej pozwoleń wydano tylko w 27 r. i 28 r. odpowiednio 2984 i W 215 r. rozpoczęto budowę 1129 mieszkań, co dało wynik o 6,5% niższy niż w 214 r mieszkań. Według szacunków O/O NBP w Bydgoszczy w 215 r. sprzedano na rynku pierwotnym prawie 8 mieszkań. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe o metrażu od 4 do 6 mkw. Należy jednak zauważyć, że o ile w 214 r. udział mieszkań 2-3 pokojowych w łącznej sprzedaży wyniósł 81%, to w 215 r. udział ten zmniejszył się do poziomu 75,9%. Udział transakcji mieszkaniami 4 pokojowymi i większymi zmniejszył się nieznacznie z 12,3% w 214 r. do 11,2% w 215 r Rynek wtórny Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 215 r. pozostały na podobnym poziomie w porównaniu z cenami z roku 214. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 215 r. wynosiła 3774 zł i była o 1,5% niższa niż rok wcześniej, gdy odnotowano poziom 383 zł. Drugi rok z rzędu obserwujemy wzrost cen transakcyjnych w tym segmencie rynku mieszkaniowego. Średnia cena transakcyjna mkw. w IV kw. 215 r. wynosiła 3562 zł i była o 3,2% wyższa niż w IV kw. roku poprzedniego, gdy wyniosła 345 zł. Za przeciętne wynagrodzenie można było kupić w 215 r. na rynku wtórnym,99 mkw. mieszkania. Według szacunków O/O NBP w Bydgoszczy w 215 r. sprzedano 1,5 tys. mieszkań na rynku wtórnym. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 95

17 Bydgoszcz Na koniec IV kw. 215 r. limit dopłaty do mieszkań na rynku wtórnym wynosił 3857 zł/mkw. i był na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym (3562 zł/mkw.) w IV kw. 215 r. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe (przeważnie o metrażu od 4 do 6 mkw.). Ich udział w łącznej liczbie transakcji wyniósł około 75% (w 214 r. 77%). Mieszkania wybudowane po 22 r. były wyceniane wyżej niż mieszkania starsze, budowane w technologii prefabrykowanej. Stawki najmu w Bydgoszczy spadły z 23,4 zł/mkw./m-c w IV kw. 214 r. do 22 zł/mkw./m-c w IV kw. 215 r. Średnia cena transakcyjna najmu w 215 r. wynosiła 26,7 zł/mkw./m-c Lokalna specyfika rynku Obecnie 37% powierzchni Bydgoszczy pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 8% obszaru miasta Nieruchomości komercyjne Biurowe Zasób nowoczesnych powierzchni biurowych w Bydgoszczy wg stanu na 215 r. wynosił 56,4 tys. mkw., co oznacza wzrost całkowitej podaży o w stosunku do roku wcześniejszego. W budowie znajdowało się około 25 tys. mkw., co pozwoli zagwarantować dalsze zwiększenie znajdującego się w granicach Bydgoszczy zasobu. Współczynnik pustostanów wynosił na koniec 215 r. około 11,8%. Stawki czynszu w istniejących nowoczesnych powierzchniach biurowych kształtowały się w przedziale 8-11 euro/mkw./m-c Handlowe Na koniec 215 r. na terenie Bydgoszczy funkcjonowało 9 centrów handlowych i jeden park handlowy, o łącznej powierzchni najmu ok. 254 tys. mkw. 4 W ubiegłym roku podaż nowoczesnych powierzchni handlowych zwiększyła się o ok. 57 tys. mkw., to jest o 29%; wzrósł także współczynnik nasycenia powierzchnią handlową do poziomu 714 mkw. na 1 mieszkańców. Poziom pustostanów wyniósł 6, i był najwyższym wśród miast dużych (2 tys. 4 tys. mieszkańców) w Polsce 5. Aktualnie w Bydgoszczy brak jest nowych obiektów w budowie Magazynowe Na koniec 215 r. zasób powierzchni magazynowych w regionie kujawsko pomorskim pozostał na niezmienionym poziomie i wyniósł około 126 tys. mkw. Obecnie na terenie Bydgoszczy znajduje się w budowie ok. 116 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjno-magazynowej. Z kolei w Toruniu i okolicach planowane jest zwiększenie podaży powierzchni magazynowej 2 Dane pochodzą ze strony internetowej Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. 3 BNP Paribas Real Estate, Polska At a glance, Q Dane pochodzą ze strony internetowej Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH). 5 Colliers, Polska, Market Insights, I kw Narodowy Bank Polski

18 Bydgoszcz o ok. 11 tys. mkw. Znaczący popyt na powierzchnie magazynowe w 215 r. w regionie bydgosko-toruńskim spowodował spadek poziomu pustostanów z około 3 do 1,3%. Stawki czynszu w istniejących nowoczesnych powierzchniach magazynowych w regionie kształtowały się w przedziale 2,6-2,8 euro/mkw./m-c Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Według stanu na koniec 215 r. średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych za biura ukształtowała się na poziomie 35,78 zł/mkw./m-c dla klasy A i była na podobnym poziomie co na koniec 214 r., gdy wynosiła 35,26 zł/mkw./m-c. Średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych za biura klasy B ukształtowała się na poziomie 29,62 zł/mkw./m-c według stanu na koniec 215 r. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych dla czynszów wyrażonych w złotych na koniec 215 r. wyniosła 12,2 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A oraz 8,36 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 3 lata. Średnia stawka czynszów notowanych w euro z umów obowiązujących na koniec 215 r. w lokalach handlowych typu prime wyniosła 27,98 euro/mkw./m-c i uległa obniżeniu w stosunku do końca 214 r. 3,4 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji dla umów zawartych w euro kształtowały się po przeliczeniu na poziomie 24,22 zł/mkw./m-c. W przypadku czynszów wyrażonych w walucie polskiej na koniec 215 r. średnie koszty eksploatacji wynosiły 15,95 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu w przypadku umów w euro wyniosła 7 lat, w przypadku umów w walucie polskiej 5 lat na koniec 215 r. 6 BNP Paribas Real Estate, Polska At a glance, Q Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 97

19 Bydgoszcz 2.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 2.1. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,6-3,5 5, ,8-3,1 5, ,6-3, 5, ,7-2,7 4, ,2-3,1 4, ,7-3,1 4,9 Wykres 2.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.2. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 27% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,54 2,48 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Bydgoszczy Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 64,3 16,2 19, , 15,9 2, ,5 15,7 2, ,7 15,7 21, ,9 15,7 22, ,2 15,7 23,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 98 Narodowy Bank Polski

20 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Bydgoszcz Wykres 2.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Bydgoszczy (%; p. oś) Bydgoszcz Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Wykres 2.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy (zł/m-c) Bydgoszcz Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Wykres 2.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Bydgoszczy (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Bydgoszczy (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Bydgoszczy (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 99

21 Bydgoszcz Zasób mieszkaniowy Tabela 2.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 57,7 57,8 57,8 57,9 57,9 57,9 -na osobę (m kw.) 23,2 22,9 23,2 23,5 23,8 24,1 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,4 3,5 3,4 3,5 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 2.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy nieruchomości Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 2.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Liczba umów Wartość w mln zł 196, 982, 982, 965, 868,66 657,32 Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy. Tabela 2.7. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 72 1 Narodowy Bank Polski

22 Bydgoszcz Tabela 2.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 7, 63,2 64,2 72,2 73,4 59,8 - na 1 ludności 2,8 2,4 2,8 2,9 3,4 2,6 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 3,11 2,78 2,33 1,45 1,33 2,31 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 7,3 73,1 62,8 69,2 59,9 63,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,4 3,2 3, 3,1 2,9 3, Przec. pow. izby (m kw.) 2,6 22,6 2,9 22,2 2,6 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Bydgoszczy Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hed. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans , I , ,8 IV , ,4 I , ,9 IV , ,6 I ,8 II , IV , , I , 18, II , IV , 2, ,6 I ,7 II ,5 22, ,1 23, ,3 I ,1 26,8 II ,4 25, , ,6 27,2 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 11

23 II II II II II II II II II II Bydgoszcz Tabela 2.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Bydgoszczy Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 12,9 96,4 1, 97,1 1,4 12,8 9,1 12,6 99,3 96,4 I 98,9 17,3 11,6 93,4 94,1 12,6 1,4 16,3 11,6 1,4 1,2 12, 99,1 17,5 14, 12,4 14,1 99,7 99,5 93,9 IV 21 94, 93, 94,6 98,7 98,8 95,8 98,1 95,3 96,2 97,1 1,7 12,7 11,2 13,4 11,5 93,8 14,6 96,5 12,5 98,1 I 11,8 98, 12,4 94,6 96,3 96,5 95,4 97,3 13,8 1,4 99,8 98,7 97,7 96, 99,3 96,1 92,3 95,9 92,7 95,8 IV 211 1,8 11,1 96,7 11,2 98,4 13,1 1,4 98, 95, 95,5 99,3 97,7 99, 96,6 11,1 11,7 95,6 95,8 88,8 95,1 I 1,1 13,7 11,2 97,9 1, 1, 11,1 94,7 91,9 98,8 II 1,2 96,1 91,7 99,3 1,8 1,4 98,4 88,9 95, 1,3 IV ,5 12,5 17,7 99, 99,4 98,1 99,8 99, 93, 11,2 13,1 15,2 93,7 11,9 11,3 11,8 17,4 93,7 98, 11,5 I 14, 99,2 12, 97,5 1,7 15,8 12,8 94,4 97,7 12,2 II 11,1 11,7 97,1 1,2 1,5 16,7 18,8 1, 98,6 12, IV ,8 92,5 13,6 11,4 99,9 11,3 98,1 96,2 1,9 12,5 95,5 11,6 17,6 98,2 1,6 12,1 94,8 11,4 97,3 11,8 I 98,2 14,5 88, 12,2 1,1 96,5 99,9 95,2 12, 11,1 II 13, 99,8 16,3 12,9 99,4 98,4 98, 14,2 14,7 99,9 11, 96,3 11,9 98,2 1,5 97,5 12, 12,5 11,4 1,6 11, 1, 96,2 12,3 11,4 13,2 1,4 91,7 15,7 11,4 I 97,9 12,2 12,2 11, 1, 12,8 98,2 16,5 14,4 11,3 II 1,6 11, 14,9 1,2 99,1 1,4 99,3 15,1 11,7 11, 99,4 11,1 95,6 99,7 1,4 98,8 14,4 98,5 13,2 1,9 11,2 1,2 12,7 1,3 99,8 99, 14,6 15,2 11,2 99, Rynek pierwotny (RP) Wykres 2.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 2.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 12 Narodowy Bank Polski

24 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 13

25 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I II II II II II II II II II II I II I II Bydgoszcz Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS hedoniczna mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 14 Narodowy Bank Polski

26 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I Bydgoszcz Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 15

27 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Bydgoszczy (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 16 Narodowy Bank Polski

28 Katowice 3. Katowice 3.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne w Katowicach w 215 r. w porównaniu z 214 r., uległy pogorszeniu. Obniżyła się liczba mieszkańców miasta w wyniku ujemnego przyrostu naturalnego i ujemnego salda migracji. W 215 r. podobnie jak w 214 r. wzrosła liczba zawieranych małżeństw. Ponadto odnotowano niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,7 p.p. Obserwowano korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Katowic. W dalszym ciągu obniżała się stopa bezrobocia oraz udział osób młodych wśród bezrobotnych. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw spadło, w relacji r/r, jednak nadal należało ono do najwyższych w kraju. W 215 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych oraz ich wartość wzrosły w porównaniu z poprzednim rokiem (odpowiednio o 3, i 8,7%) Zasób mieszkaniowy W 215 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o ponad 11 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 471 mieszkań. Nie zaobserwowano zmian w przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania, która wyniosła 6, mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie wzrosła i wyniosła 28,2 mkw., tj. o,4 mkw. więcej niż w 214 r. Na stan zasobów mieszkaniowych oraz zabudowę terenu Katowic wpływ ma przemysłowy charakter miasta. W ostatnich latach znaczna część osiedli została zmodernizowana, co poprawiło jakość budynków mieszkalnych Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W 215 r. na rynku pierwotnym w Katowicach wzrosła liczba zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań. Ceny ofertowe mieszkań pozostały stabilne, natomiast zanotowano wzrost cen transakcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 215 r. wynosiła 5511 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 549 zł/mkw. Należy jednak zaznaczyć, że średnie ceny transakcyjne mieszkań z segmentu popularnego, od 4 do 6 mkw., które miały największy udział w rynku były stabilne. Deweloperzy starali się dostosować ceny transakcyjne tych mieszkań do obowiązującego limitu MDM# (w IV kw. 215 r. w Katowicach limit ten wynosił 4794,9 zł/mkw.). W gminach sąsiadujących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 4356,28 zł/m kw. W IV kw. 215 r. struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, nadal koszty budowy mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według NBP szacunkowy udział kosztu ziemi w cenie mkw. wynosił ok. 4 zł. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 17

29 Katowice W IV kw. 215 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw pozostała na tym samym poziomie co rok wcześniej i wyniosła ok. 1,1 mkw. W 215 r. w Katowicach oddano do użytkowania nieznacznie mniej mieszkań niż w rekordowym 214 r. W relacji r/r obniżyła się również liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, ale była ona nadal wyższa niż w latach Mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem dominowały w strukturze mieszkań oddanych do użytkowania (około 85% ogółu mieszkań). Pomimo spadku, wskaźniki intensywności budownictwa mieszkaniowego w 215 r. w relacji r/r, w dalszym ciągu kształtują się na wyższym poziomie niż w latach Rynek wtórny W 215 r. na rynku wtórnym w Katowicach zaobserwowano stabilizację średnich cen ofertowych mieszkań przy wzroście średnich cen transakcyjnych. Średnia cena ofertowa na koniec roku wynosiła 399 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3442 zł/mkw. Podobnie jak na rynku pierwotnym średnie ceny transakcyjne mieszkań z segmentu popularnego, od 4 do 6 mkw., które cieszyły się największym popytem wśród kupujących, były stabilne. W pozostałych analizowanych przedziałach powierzchni zanotowano ich wzrost. Od 1 września 215 r. mieszkania z rynku wtórnego zostały objęte programem MDM. W IV kw. 215 r. w Katowicach limit programu MDM dla ustalenia maksymalnej ceny nabycia mieszkania i kwoty dofinansowania wkładu własnego dla rynku wtórnego wynosił 3923,1 zł/mkw. W gminach sąsiadujących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 3564,23 zł/mkw. W IV kw. 215 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw pozostała na tym samym poziomie co rok wcześniej i kształtowała się na poziomie 1,6 mkw. Rynek mieszkań do wynajęcia, jak w większości ośrodków akademickich, ma charakter sezonowy. Wpływ na wysokość ceny wynajmu mieszkania miała lokalizacja, bliskość środków komunikacji, szybkość dojazdu do centrum, a przede wszystkim jego standard. Średnie stawki najmu w Katowicach w IV kw. 215 r. wzrosły z 25,9 zł/mkw. do 27,7 zł/mkw., tj. o 7,1%. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach, relatywnie wysoki poziom cen utrzymywał się również w Mikołowie, Tychach i Gliwicach. Poziom cen mieszkań w tych miastach jest stabilny i w kolejnych kwartałach ulega niewielkim wahaniom, utrzymując się jednak powyżej 3 tys. zł/mkw. W Mikołowie średnie ceny transakcyjne oscylują wokół 3 tys. zł/mkw., w zależności od jakości lub lokalizacji mieszkań obecnych w próbie badawczej w danym notowaniu. Najniższe ceny notowano nadal w Bytomiu. W IV kw. 215 r. utrzymywały się one poniżej 2 tys. zł/mkw. Relatywnie niskie ceny występowały również w Rudzie Śląskiej, Czeladzi i Świętochłowicach. 18 Narodowy Bank Polski

30 Katowice Lokalna specyfika rynku Katowice stanowią część silnie zurbanizowanej aglomeracji śląskiej, gdzie zatarte są granice między miastami. Dobre skomunikowanie poszczególnych miast aglomeracji sprawia, że potencjalni nabywcy mają wybór bardziej atrakcyjnych ofert pod względem cenowym w miastach sąsiadujących z Katowicami. Rozwój sektora mieszkaniowego, obserwowany był nie tylko w stolicy województwa, ale również w innych miastach tworzących aglomerację śląską. W 215 r. szczególnie dynamiczny wzrost budownictwa mieszkaniowego, poza Katowicami, odnotowano w Gliwicach i Tychach. W 215 r., w relacji r/r, wzrosła o ponad liczba mieszkań oddanych do użytkowania, przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, w miastach aglomeracji śląskiej poza Katowicami, najwięcej w Tychach i Gliwicach. Zwiększyła się również liczba rozpoczętych budów i liczba wydanych pozwoleń na budowę w miastach aglomeracji bez Katowic (odpowiednio o 3,9% i 47,1%). Alternatywą dla budownictwa wielorodzinnego w aglomeracji było budownictwo jednorodzinne. Oferta domów na rynku pierwotnym obejmowała w większości domy w zabudowie szeregowej, a na rynku wtórnym oferowano przede wszystkim domy w zabudowie wolnostojącej. Ze względu na ograniczoną podaż działek budowlanych w Katowicach potencjalni nabywcy poszukiwali możliwości ich kupna poza granicami administracyjnymi miasta (głównie w Tychach i Mikołowie). Obecnie w Katowicach powierzchnia pokrycia miasta obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 22,8%, natomiast powierzchnia pokrycia przystąpieniami do sporządzenia miejscowych planów wynosi 35,4% Nieruchomości komercyjne Biurowe Rynek powierzchni biurowych w Katowicach obejmował na koniec 215 r. 397,4 tys. mkw. powierzchni. Czynsze kształtowały się w przedziale od 12,5 do 13,5 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów wynosiła 13,2% i była niższa o,6 p.p. w relacji r/r 7. W ubiegłym roku oddano do użytku 28,7 tys. mkw. powierzchni biurowej 8. Na koniec I kw. 216 r. w Katowicach w budowie było 47 tys. mkw. powierzchni biurowej 9. Rozwój rynku biurowego w Katowicach stymulują najemcy z sektora usług biznesowych (BPO#/SSC#). Czynnikiem korzystnie wpływającym na stronę popytową jest istnienie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Handlowe Na koniec 215 r. na Górnym Śląsku działało 46 centrów handlowych o łącznej powierzchni 1,1 mln mkw. W 215 r. oddano do użytkowania nowe centra handlowe o łącznej powierzchni 7 Jones Lang Lasalle, Rynek biurowy w Polsce IV kwartał Jones Lang Lasalle, Rynek powierzchni biurowych w Trójmieście IV kwartał Jones Lang Lasalle, Rynek biurowy w Polsce I kwartał 216 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 19

31 Katowice ok. 51,6 tys. mkw. W budowie znajdują się następne galerie handlowe o łącznej powierzchni 52 tys. mkw., których ukończenie jest planowane na lata Wskaźnik nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w 215 r. nadal należał do najniższych w kraju i kształtował się na poziomie 525 mkw./1 mieszkańców. Czynsze kształtowały się w przedziale od 43 do 45 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów wyniosła 3,8% Magazynowe Na koniec 215 r. na Górnym Śląsku całkowity zasób powierzchni magazynowych wyniósł około 1,7 mln mkw., czynsze mieściły się w przedziale od 1,9 do 2,7 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4% i był niższy w relacji r/r o około 1,1 p.p. W 215 r. podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych wzrosła o około 14 tys. mkw.; w budowie pozostają projekty o łącznej powierzchni 127,5 tys. mkw. 11 Nieruchomości magazynowe w regionie koncentrują się nie tylko w aglomeracji śląskiej, ale i w innych miastach województwa: Rybniku, Bielsko-Białej, Żorach Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK W Katowicach w II półroczu 215 r. średni czynsz netto notowany w euro dla powierzchni biurowych klasy A wynosił 12,7 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku tych czynszów wynosiła 15,2 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 6,9 lat. Na Górnym Śląsku w II półroczu 215 r. średni czynsz netto notowany w euro dla lokali zlokalizowanych w centrach handlowych wynosił 28,5 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 79,5 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku czynszów notowanych w euro kształtowała się na poziomie 32,2 zł/mkw./m-c, natomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych wynosiła 28,3 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 6,3 lat (czynsze w euro) oraz 5,4 lat (czynsze w złotych). W przypadku lokali usługowo handlowych poza centrami handlowymi, średnia wysokość czynszu netto notowanego w złotych wyniosła 18,8 zł/mkw./m-c. Najemcy tych lokali dodatkowo ponosili koszty związane z użytkowaniem mediów. W II półroczu 215 r. na Górnym Śląsku średnia wysokość czynszu netto notowanego w euro powierzchni magazynowych wynosiła 5,1 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 14,2 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu wyniosła 6,6 lat. 1 Colliers International, Polska Market Insights Raport roczny Jones Lang Lasalle, Rynek nieruchomości magazynowych w 215 r. 11 Narodowy Bank Polski

32 Katowice 3.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 3.1. Czynniki demograficzne w Katowicach Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,1-3,5 6, ,1-3,8 5, ,9-3,2 5, ,2-4,3 4, ,9-3,4 4, ,4-3,3 5,1 Wykres 3.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Katowic (w tys. osób) Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Katowicach (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, 2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach, prognoza ludności opracowana przez GUS w 214r. na lata Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.2. Gospodarstwa domowe w Katowicach Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,37 2,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Katowicach Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 64,3 15, 2, ,3 14,5 21, ,8 14,4 21, ,1 14,4 22, ,5 14,3 23, ,7 14,4 23,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 111

33 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Katowice Wykres 3.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Katowicach (%; p. oś) Wykres 3.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach (zł/miesiąc) Katowice Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Katowice Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Katowicach (mkw.) 1,8 Wykres 3.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Katowicach (krotność przec. mies. wynagr.) 13 1,6 1,4 1,2 1,,8, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Katowicach (mkw.) 22, 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Katowicach (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 112 Narodowy Bank Polski

34 Katowice Zasób mieszkaniowy Tabela 3.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,6 59,7 59,8 59,9 6, 6, -na osobę (m kw.) 26,7 26,6 26,9 27,3 27,8 28,2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,4 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 3.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 3.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Katowicach Liczba umów Wartość w mln zł 55,8 475,54 38,32 393,93 327,14 578,14 Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach. Tabela 3.7. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 113

35 Katowice Tabela 3.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 89,9 52,5 43,6 47,9 9,2 73,2 - na 1 ludności 3,8 2,1 1,2 1,7 4,4 3,9 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,3 3,6 3,9 2,9,3 1,22 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 79,1 79,2 115,9 93,9 68,6 63,2 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 3,6 4,3 3,7 3, 3, Przec. pow. izby (m kw.) 25,4 21,9 26,8 25,2 22,7 21,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Katowicach Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) , 25,8 I ,1 21, , 24,2 IV ,1 3, ,5 28,1 I ,6 25, ,5 28,9 IV ,9 26, ,1 27,9 I ,1 24,2 II , 28,5 IV ,6 28, ,7 3,4 I ,6 21, II ,8 31,1 IV ,5 3, ,2 26,8 I ,3 27, II ,7 25, ,1 23, ,9 24,8 I ,4 28,2 II ,3 25, ,8 28, ,1 26,5 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 114 Narodowy Bank Polski

36 II II II II II II II II II II Tabela 3.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Katowicach Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 19,4 19, 98,9 112,7 18,1 99,8 16,2 95,3 98,6 99,3 I 98,3 85,1 12,9 92,8 93,7 96,2 83,4 99,2 97, 97, 1,9 112,4 11,6 15,1 12,9 17,2 112,1 98,9 12,6 16,3 IV 21 94,8 96,9 95, 97,1 97,4 13, 11, 98,3 16,8 11,5 1,6 18,4 13,1 12,2 98,8 94,7 1,5 12,4 96,9 92,8 I 1,3 82,9 93,9 97, 99,6 96,6 97,9 93,4 11,3 98,6 88,8 16,3 99,8 97,6 99,2 84,9 92,6 91,7 94,1 95, IV ,3 98, 14,7 98,2 11,4 89, 93,7 11,1 95,1 99, 87,6 11,6 97,6 98,9 99,5 77,4 87,8 95,7 92, 99,6 I 112,9 95, 11,7 12,4 14,1 87,1 1,6 13,7 97,1 14,2 II 11,1 112,6 98,4 99,2 96,7 99,3 16,5 12,3 98,6 11,6 IV ,3 113,6 12, 99,6 12,3 98,2 123,5 99,6 1, 12,5 13,9 89,8 95,6 92,8 96,3 116,6 19,1 97,6 93,9 99,2 I 15,3 12,5 11,1 13,4 12,6 18,7 117,8 97,1 94,8 97,7 II 11,4 89,3 99,3 11, 99,2 19, 93,3 97,9 96,5 1,2 IV ,5 97, 98,9 11,4 11, 12,6 79,7 94,9 98,3 98,9 11,4 1,1 99,7 12,3 98,7 1,1 88,8 99, 18,4 11,4 I 11,3 19,8 13,3 98,9 99, 96,3 95,1 11,1 13,6 97,8 II 96,3 1,8 99,5 16,7 97,1 91,5 17,4 11,4 19,5 95,8 12,7 97,8 97,3 94, 14, 11,6 18,3 99,7 11,4 98,6 11,5 97,7 1,3 15,8 98,1 11,8 15,8 1,3 14,9 98, I 1, 12,2 11,3 97,2 97,4 1,5 98,5 98,3 13,1 96,5 II 97,8 12,2 98,9 99,7 14,8 12,1 99,8 97,7 96,4 14,1 1, 1,9 99,3 1,2 98,4 99,4 12,9 99,8 12,8 98,6 98,4 99,6 1,3 12,6 12,6 96,3 14,9 99,8 99,7 13,1 Katowice Rynek pierwotny (RP) Wykres 3.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksymalna p. oś) Wykres 3.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 115

37 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. 116 Narodowy Bank Polski

38 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Katowice Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS hedoniczna mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 117

39 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Katowice Wykres Źródło: badanie Struktura NBP mieszkań O/O w Katowicach. wg liczby pokoi RWO Wykres Źródło: badanie Struktura NBP mieszkań O/O w Katowicach. wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 118 Narodowy Bank Polski

40 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Katowicach (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 119

41 Kielce 4. Kielce 4.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne w Kielcach w 215 r. są w dalszym ciągu niekorzystne. Przyrost naturalny od kilku lat jest ujemny i wykazuje tendencję spadkową zarówno w wartościach bezwzględnych jak i przeliczeniu na 1 mieszkańców. Saldo migracji jest wciąż ujemne, zaś liczba zawartych małżeństw od trzech lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Ponadto widoczne są negatywne zmiany w strukturze wiekowej mieszkańców miasta. Zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększa się natomiast populacja osób w wieku poprodukcyjnym. Spadek liczby ludności i liczby gospodarstw domowych przy jednoczesnym stopniowym powiększaniu się zasobu mieszkaniowego spowodował wzrost liczby mieszkań przypadających na 1 mieszkańców. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 25 r. zakłada, że tempo spadku liczby mieszkańców Kielc będzie się zwiększać. W 215 r. następowały korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Kielc. Utrzymała się tendencja wzrostowa przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, w stosunku do 214 r. wzrost wyniósł 4,5%. Stopa bezrobocia rejestrowanego spadła o 1,1 p.p. do 8,7%. Udział osób młodych, do 34 roku życia, wśród bezrobotnych na koniec 214 r. wyniósł 35,9% i od 29 r. systematycznie się zmniejsza. Wskaźnik dostępności mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 215 r. w porównaniu z rokiem poprzednim poprawił się, na co wpłynął wzrost przeciętnego wynagrodzenia oraz spadek średniej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na rynku wtórnym i stabilizacja cen na rynku pierwotnym. W 215 r. Poprawiła się potencjalna dostępność złotowego kredytu mieszkaniowego dla mieszkańca Kielc, spowodowana również wzrostem przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, przy jednoczesnym spadku średniego rocznego oprocentowania kredytów mieszkaniowych w porównaniu z rokiem poprzednim. Liczba nowo zawartych umów kredytowych zmniejszyła się w stosunku do roku poprzedniego, natomiast ich wartość wzrosła Zasób mieszkaniowy W 215 r. utrzymany został trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego zarówno w ujęciu nominalnym, jak i w przeliczeniu na 1 mieszkańców (wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań z 412 do 419). Do użytku oddano jednak o 31,5% mniej nowych mieszkań niż w 214 r. Przeciętna wielkość mieszkania w zasobie wyniosła 58,5 mkw. Wzrost zasobu mieszkaniowego przełożył się na wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania przypadającej na 1 osobę, która wynosi 24,5 mkw. tj. o,4 mkw. więcej niż w 214 r. W 215 r. odnotowano niższą liczbę nowych pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto niż liczba mieszkań oddanych do użytkowania. 12 Narodowy Bank Polski

42 Kielce Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W Kielcach średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z poprzednim rokiem były w miarę stabilne, jedynie w drugim półroczu widoczna była niewielka tendencja wzrostowa. Ceny ofertowe na koniec roku były o 2,7% wyższe od obserwowanych na koniec 214 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań w 215 r. w porównaniu do poprzedniego roku wzrosły na początku roku, następnie spadały w kolejnych kwartałach i lekko wzrosły na koniec roku (o,4% względem I kw. 215 r.). Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 215 r. wynosiła 4878 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw. 462 zł. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Kielc wynosiła w IV kw. 215 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się. Koszty budowy mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według NBP szacunkowy koszt ziemi w cenie mkw. na IV kw. 215 r. wynosił 19, zł. W porównaniu z IV kw. 214 r. odnotowano niewielki spadek udziału kosztu ziemi w cenie transakcyjnej mkw. mieszkania na rynku pierwotnym, tj. nastąpiło zmniejszenie z 4,2% do 4,1%. W omawianym okresie utrzymywały się dobre wyniki sprzedaży mieszkań. W porównaniu do poprzedniego roku liczba transakcji kształtowała się na zbliżonym poziomie 12. Zarówno firmy deweloperskie, jak i spółdzielnie mieszkaniowe sukcesywnie realizowały kolejne etapy inwestycji oraz uruchamiały nowe, dobrze dostosowane do wymagań nabywców projekty inwestycyjne. Budowa mieszkań na rynku pierwotnym była zdominowana przez firmy deweloperskie, których udział w 215 r., w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania wyniósł 69%, mieszkań których budowę rozpoczęto 8, a w przypadku wydanych pozwoleń na budowę mieszkań 59%. Struktura mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 215 r. w porównaniu do końca poprzedniego roku nie uległa większym zmianom - nadal największy udział mają mieszkania dwupokojowe (51%), o powierzchni 4 6 mkw. (52%). Najchętniej kupowano mieszkania również dwupokojowe (56%, co oznacza wzrost udziału o 11, p.p.). Mniejszym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (55%, spadek udziału o 4, p.p.) Rynek wtórny W 215 r. w porównaniu z poprzednim rokiem odnotowano spadek średnich cen ofertowych i transakcyjnych na rynku wtórnym. Średnie ceny mieszkań będących w ofercie sprzedaży ulegały niewielkim wahaniom oscylując wokół poziomu 4 zł/mkw., na koniec roku były o 2,7% niższe od notowanych pod koniec 214 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań były również niższe na koniec roku o 3,1%. Średnia cena ofertowa w IV kw. 215 r. wyniosła 435 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna zł/mkw. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczo- 12 wg badania NBP. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 121

43 Kielce nego do programu MDM dla Kielc wynosiła w IV kw. 215 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym. W 215 r. na rynku wtórnym w porównaniu do poprzedniego roku sprzedaż mieszkań znacząco wzrosła 13. Na co prawdopodobnie miał wpływ program MDM, który został rozszerzony o zakup mieszkań na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym w strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 215 r. w porównaniu z IV kw. 214 r., nadal przeważają mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (48%) oraz dwupokojowe (42%). Zaobserwowano niewielki wzrost zainteresowania takimi mieszkaniami. Przedmiotem transakcji sprzedaży były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (49%) oraz mieszkania dwupokojowe (45%). Ponadto obserwujemy lekki wzrost udziału mieszkań trzypokojowych o powierzchni 6 8 mkw. Kieleckie średnie stawki najmu w IV kwartale 215 r. (21,4 zł/mkw.) ukształtowały się na poziomie niższym niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku (22,9 zł/mkw.) Lokalna specyfika rynku W województwie świętokrzyskim w 215 r. budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne koncentrowało się w Kielcach, w powiatach powstawały pojedyncze, niewielkie budynki, poza tym dominowało budownictwo jednorodzinne. Kielecki rynek nieruchomości jest nasycony, wiele firm konkuruje ze sobą, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a dodatkowo pojawiają się firmy z poza regionu. Wynikiem czego oferta mieszkań jest szeroka i bardzo zróżnicowana pod względem cen, jak i lokalizacji. Ustalenie limitów cenowych programu MDM na poziomie wyższym niż średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym powodowało, że znaczną część oferty mieszkaniowej można było nabyć przy wsparciu programu rządowego. Nadal największym zagrożeniem dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Kielcach pozostają niekorzystne prognozy demograficzne oraz niski poziom wynagrodzeń. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według stanu na koniec 215 r. obowiązywał na 17,5% powierzchni miasta. Procedurami związanymi ze sporządzaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wg stanu na koniec 215 r. objęte zostało ponadto 7,9% powierzchni miasta Nieruchomości komercyjne Biurowe Kielecki rynek nieruchomości biurowych to około 6,3 tys. mkw. powierzchni. Czynsze należą do najniższych w kraju i kształtują się w przedziale od 7 do 9 euro/mkw./m-c, stopa pustostanów wynosi 8,2% 14. Powierzchnia w budowie to około 4,8 tys. mkw. i raczej nie należy spodziewać się znaczących zmian. Deweloperzy planują nowe inwestycje, ale ich realizacja będzie zależeć od sytuacji na rynku. Powierzchnie biurowe przeznaczone na wynajem to w większości budynki 13 wg badania NBP. 14 BNP PARIBAS, Rynek biurowy w Polsce II połowa Narodowy Bank Polski

44 Kielce o niższym standardzie klasy B i C oraz kilka nowych o wyższym standardzie, wybudowanych w ostatnich latach, głównie w centrum miasta i jego okolicy. Są to przeważnie budynki łączące funkcje biurowe z lokalami handlowo-usługowymi Handlowe W Kielcach funkcjonują 4 duże centra handlowe o łącznej powierzchni około 154 tys. mkw. oraz kilkanaście średnich i małych. Na koniec 215 r. stopa pustostanów powierzchni handlowych wyniosła 3,8% 15. Czynsze kształtowały się w przedziale od 2 do 25 euro/mkw./m-c 16. Aktualnie w Kielcach planowana jest budowa nowego dużego centrum handlowego na obrzeżach Kielc oraz mniejszego zlokalizowanego w centrum miasta Magazynowe W 215 r. w porównaniu do poprzedniego roku nie odnotowano istotnych zmian na rynku powierzchni magazynowych. W Kielcach i okolicy nie ma nowoczesnych magazynów wielkopowierzchniowych (centrów logistycznych). Powodem takiej sytuacji jest położenie Kielc względem autostrad oraz głównych szlaków kolejowych, które omijają województwo świętokrzyskie Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia ofertowa stawka czynszu za nieruchomości biurowe na koniec 215 r. kształtowała się na poziomie 32,2 zł/mkw./m-c dla klasy B oraz 26,2 zł/mkw./m-c dla klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 1 zł/mkw./m-c dla ofert w budynkach klasy C. Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 215 r. w lokalach handlowych o powierzchni co najmniej 1 mkw. z kategorii moda i dodatki, w wiodących centrach handlowych wyniosła 26,6 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji z tych umów kształtowały się na poziomie 36,1 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu dla transakcji to 8,5 roku. Kontrakty najczęściej zawierane są na 1 lat (55% zawartych umów). Stopa pustostanów w wiodących centrach handlowych w II półroczu 215 r. wyniosła 2,8%. Średnia ofertowa stawka czynszu najmu na koniec 215 r. w przypadku pozostałych lokali handlowo-usługowych w Kielcach wyniosła 42,5 zł/mkw./m-c, a średnia wysokość kosztów eksploatacji dla ofert 9,3 zł/mkw./m-c. W tej kategorii znajdują się lokale handlowo-usługowe położone na parterze przy głównych ulicach handlowych lub na osiedlach mieszkaniowych o powierzchni co najmniej 5 mkw. 15 Cushman & Wakefield, Polska. powierzchnie handlowe II poł Cushman & Wakefield, Raport o rynku nieruchomości w Polsce, wiosna 215 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 123

45 Kielce 4.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 4.1. Czynniki demograficzne w Kielcach Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,4-5,5 6, ,3-3,5 5, ,4-3,4 5, ,3-4,4 4, ,1-2,9 4, ,7-3,3 4,3 Wykres 4.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc (w tys. osób) Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Kielcach (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.2. Gospodarstwa domowe w Kielcach Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 28% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami % 22% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 8% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,49 2,51 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Kielcach Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 65,2 15,8 18, ,5 15,7 19, ,7 15,6 2, ,8 15,6 21, , 15,5 22, ,1 15,5 23,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 124 Narodowy Bank Polski

46 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Kielce Wykres 4.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Kielcach (%; p. oś) Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Kielcach (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55, Kielce Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Wykres 4.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach (zł/miesiąc) Kielce Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Kielcach (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Kielcach (mkw.) 9, 8, 7, 6, 5, 4, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Kielcach (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 125

47 Kielce Zasób mieszkaniowy Tabela 4.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58 58,2 58,4 58,5 58,5 58,5 -na osobę (m kw.) 22,5 22,9 23,2 23,6 24,1 24,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach, rok 215 szacunek O/O NBP w Kielcach Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 4.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: 1, 2, 5 szacunki NBP O/O w Kielcach; 3 Izba Notarialna w Krakowie; 4 MIiB-CRRM; 6 Urząd Statystyczny w Kielcach. Uwaga: liczba spółdzielni mieszkaniowych została zaktualizowana w oparciu o dane z KRS. Tabela 4.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Kielcach Liczba umów Wartość w mln zł 32,2 295,62 34,69 439,36 261,33 247,5 Źródło: Izba Skarbowa w Kielcach. Tabela 4.7. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Narodowy Bank Polski

48 Kielce Tabela 4.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m 55,4 68, 6,2 52, 81,6 58,5 - na 1 ludności 3,7 4,3 4, 3,3 6,9 4,8 - na 1 zaw. małżeństw ,6 198 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,4,8 1, 1, -2,6 -,4 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 74,4 77,6 74,3 78, 59,3 62, Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,7 3,3 3,3 3, 3, Przec. pow. izby (m kw.) 22,6 21,1 22,5 23,5 19,6 2,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Kielcach Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,2 27,9 I , ,8 25,9 IV ,5 26, ,7 I ,7 23, ,5 26,9 IV ,1 24, ,1 23,8 I ,1 22,2 II ,2 23,5 IV ,2 23, ,2 21,8 I ,8 22, II ,7 2,2 IV ,7 22, , 2,8 I ,3 2,4 II , 21, , 21, ,4 21,2 I ,7 21,6 II ,3 19, ,2 21, ,3 18,6 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 127

49 II II II II II II II II II II Kielce Tabela 4.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Kielcach Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 99,6 1,4 13,9 97,2 98,2 97, 99,5 13,1 12, 1,1 I 99,8 1,7 97,8 14,5 11,2 97, 12,4 15,1 16,2 11, 99,9 93,7 12,7 97,3 99,5 96,5 96,7 12,8 15,2 11,1 IV 21 1,1 16,2 11,7 12,6 1,4 99,5 1,5 16,2 11,3 99,3 99,1 99,7 99,4 11,5 99,4 99, 99,8 11,6 15,8 1,4 I 11, 13,7 98,8 13,3 12,2 1,1 12,8 12,6 14,7 11,5 98,2 96,7 96, 94,9 98, 98,4 16,2 95,9 12,1 1, IV 211 1,2 99,3 12,2 1,9 98,9 98,5 99,3 96,4 1,4 98,5 12,2 97,8 99,4 99,5 11,6 11,5 97,3 96,4 98,4 1,7 I 11,8 16, 1,8 93,4 97,4 12,4 99,5 98,3 89, 95,9 II 12,9 14,4 98,2 11,2 99,6 17,2 17,4 1,6 94,9 97,4 IV ,9 87,5 1,1 96, 96,2 14,8 94,7 98,5 9,3 94,7 99, 12,9 97,7 96,4 1,9 11,6 99,7 96,8 87,5 94,1 I 1,3 1, 99,3 1,4 98,3 1,1 94, 95,4 94,1 95,1 II 96,2 11,5 99,8 16,1 14,4 93,6 91,4 97, 98,7 99,6 IV 213 1, 98,6 97,4 99,4 11,1 95,5 13, 94,3 12,1 14,7 99,4 98,6 1, 99, 99,7 95,9 98,7 96,5 14,8 13,4 I 1,5 1,8 99,3 96,6 96,1 96,1 99,5 96,5 1,9 11,1 II 97,7 99, 99,7 13,4 14,5 97,6 97, 96,4 98,3 11,2 99,6 1,5 99,4 95,8 96,2 97,3 98,9 98,4 94,7 96,3 12,2 12,9 97,7 98,9 1,9 1,1 13,2 96,2 94,7 97,5 I 99,8 95,2 99,4 11,5 99,8 99,3 97,5 96,2 99,4 11,3 II 98,7 1,9 1,9 99,1 99,2 1,3 99,4 97,4 95,3 96,2 12, 11,6 99,2 97,4 99,1 12,7 1,4 97,3 96,9 99, 99,2 12, 99,8 1,6 14,1 99,6 99,5 99,3 98,6 12, Rynek pierwotny (RP) Wykres 4.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 4.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 128 Narodowy Bank Polski

50 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 129

51 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Kielce Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 13 Narodowy Bank Polski

52 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Kielce Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 131

53 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Kielcach (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 132 Narodowy Bank Polski

54 Kraków 5. Kraków 5.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Krakowie w 215 r., w porównaniu z poprzednim rokiem, mimo wzrostu salda migracji, liczba ludności zmniejszyła się. Według długoterminowej prognozy GUS liczba ludności będzie pozostawała na stabilnym poziomie do 22 r., natomiast w późniejszym okresie będzie nasilał się jej spadek i ostatecznie w 25 r. liczba mieszkańców będzie kształtowała się na poziomie 71 tys. w porównaniu do obecnych 76 tys. Obserwowano niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Spadł udział ludności w wieku produkcyjnym o,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym wzrósł o,5 p.p. Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym o,2 p.p. Wskaźniki ekonomiczne dla Krakowa były korzystne. Stopa bezrobocia spadła o,7 p.p. do poziomu 4,5%. Udział osób młodych, do 34 r.ż., w ogóle bezrobotnych spadł o 2 p.p. do poziomu 34,8%. Tempo wzrostu przeciętnego wynagrodzenia utrzymało się na poziomie sprzed roku. Przeciętna płaca wzrosła o 5,7% i wyniosła 4372 zł. W 215 r. w Krakowie wzrósł wolumen wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (o 7,3% w skali roku), natomiast ich liczba spadła (o,4%) Zasób mieszkaniowy Na koniec 215 roku zasób mieszkaniowy wyniósł 36 tys. mieszkań i zwiększył się o 1,8% w porównaniu do poprzedniego roku. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 473. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań z zasobu wynosiła 57,7 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę wynosiła 27,3 mkw., tj. o,5 mkw. więcej niż w 214 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W IV kw. 215 r. zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne na pierwotnym rynku mieszkaniowym ukształtowały się na wyższych poziomach niż rok wcześniej. Średnia cena ofertowa wyniosła 6525 zł/mkw. (wzrost w ujęciu r/r o,5%). Zmiany zaobserwowano w poziomie średniej ceny transakcyjnej, która na koniec 215 roku osiągnęła poziom 6357 zł/mkw. (wzrost r/r o ponad 11%). W 215 r. limit programu MDM# dla Krakowa podwyższany był dwukrotnie i na koniec roku wynosił 5247 zł/mkw. Lokale dostępne w programie MDM w IV kw. 215 r., stanowiły 16,1% (szacunek na podstawie bazy BaRN). Struktura ceny mkw. mieszkania deweloperskiego pozostawała w 215 r. stabilna. Zgodnie z szacunkami własnymi, udział wartości gruntu w cenie mkw. mieszkania wynosił 13,5%, przy 36,7% udziale pośrednich oraz bezpośrednich kosztów budowy. Stabilnie zachowywały się także średnie ceny nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie powiatu krakowskiego, które od trzech lat kształtują się w przedziale 1 11 zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 133

55 Kraków W IV kw. 215 r. w projektach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym w sprzedaży łącznie było ponad 1 tys. mieszkań, z czego 23,9% stanowiły mieszkania oddane do użytkowania. W 215 r. deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 9,7 tys. mieszkań, a więc o 24,5% więcej niż rok wcześniej. Była to wartość rekordowa, przewyższająca nawet odczyty z 27 r., kiedy to rynek nieruchomości notował najlepsze dotąd wyniki. O 49,9% wzrosła również ilość wydanych pozwoleń na budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Tak duży przyrost był w największym stopniu efektem niskiej bazy odnotowanej w 214 r. (zestawienie roku 215 z 213 wskazuje na wzrost o 8,6%). Inaczej wyglądała sytuacja w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania, gdzie spadek wyniósł 11,2%. W dalszym ciągu najpopularniejszy segment stanowiły mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (odpowiednio 53,7% ofert oraz 5,4% transakcji w 215 r.; uśredniona wielkość dla 4 kwartałów na podstawie bazy BaRN). Z kolei dominującym segmentem mieszkań klasyfikowanych z uwagi na liczbę pokoi, pozostawały w dalszym ciągu mieszkania dwupokojowe z udziałem 47% i 48% odpowiednio wśród ofert oraz transakcji. W roku 215 nie zmieniła się przeciętna powierzchnia mieszkania (przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem) oddanego do użytku i wskaźnik ten wynosił 52,4 mkw Rynek wtórny W 215 r. ceny ofertowe na rynku wtórnym ukształtowały się przeciętnie na wyższym poziomie niż w 214 r. Najwyższą wartość odnotowano w I kwartale ub.r. gdy średnia cena nieznacznie przekroczyła 7 tys. zł/mkw. W ciągu roku tendencja uległa zmianie, średni poziom ceny ofertowej osiągał coraz niższe wartości w kolejnych kwartałach. Na koniec 215 r. przeciętna cena za mkw. mieszkania była nieznacznie niższa od zanotowanej w IV kw. 214 r. (o 1%). Na początku 215 r. ceny transakcyjne znacząco wzrosły (o 8% w porównaniu z I kw. 214) i przekroczyły poziom 6 tys. zł/mkw. W kolejnych kwartałach tendencja była odwrotna i na koniec roku cena wróciła do poziomu poniżej 6 tys. zł/mkw. (była wyższa o 2% od wartości notowanych w IV kw. 214 r.). W 215 r. zawarto 44 transakcji na rynku wtórnym, był to wzrost o 27% w porównaniu z 214 r. Przedmiotem transakcji w 215 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. oraz do 4 mkw. które łącznie stanowiły prawie 8 transakcji (odpowiednio 41% oraz 38%). W strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży w 215 r. dominowały mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (38%). W IV kw. 215 r. średnia stawka najmu mieszkań w Krakowie wzrosła o 15% w porównaniu z IV kw. 214 r. i wyniosła 37,4 zł/mkw./m-c Lokalna specyfika rynku W powiatach, krakowskim i wielickim, łącznie wydano o 24% więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż rok wcześniej. W powiecie wielickim ponad połowa wydanych pozwoleń dotyczyła mieszkań w budownictwie indywidualnym. W powiecie krakowskim oddano do użytkowania 134 Narodowy Bank Polski

56 Kraków o 26,4% więcej gotowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym niż w 214 roku. Aktywność inwestorów była wyższa w 215 roku niż w 214. Niespełna połowa powierzchni miasta (48,2%) ma uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego, dlatego deweloperzy budując inwestycje na obszarach nie objętych planami, bazują w większości na tzw. warunkach zabudowy, często powodując chaos w przestrzeni miejskiej. Na uchwalenie czekają 64 plany zagospodarowania Nieruchomości komercyjne Biurowe W 215 obserwowaliśmy dalszy dynamiczny rozwój rynku biurowego w Krakowie. Całkowity zasób powierzchni biurowej na koniec 215 r. wyniósł 769,4 tys. mkw., z czego 688 tys. mkw. przeznaczonych jest na wynajem, a pozostałe na potrzeby własne właścicieli. 17 Oddano 55,5 tys. mkw. w 6 budynkach, z czego 5 to obiekty nowopowstałe oraz jeden zmodernizowany. W budowie jest kolejnych 21 tys. mkw. powierzchni biurowej zlokalizowanej w 21 budynkach. Inwestorzy planują ukończyć w 216 roku ok. 152 tys. mkw. powierzchni, co stanowi ok. 7 budowanej powierzchni biurowej 18. W 215 r. podpisano umowy na wynajem łącznie 171,2 tys. mkw. 19. Struktura umów najmu była następująca: nowo podpisane umowy 61%, renegocjacje - 27%, powiększenie najmowanej powierzchni 12%. Wśród nowych umów zostały uwzględnione zarówno umowy na powierzchnie w trakcie budowy (pre-let#), jak i w budynkach już istniejących. Najemcami pozostają przedsiębiorstwa z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO#, SSC#, IT# oraz R&D#). 2 Stopa pustostanów przez cały rok pozostawała na niskim poziomie, na koniec roku wynosiła ok. 4% (spadek r/r o 1,5 p.p.) 21. Nowo budowane powierzchnie są zabezpieczone umowami prelet, co nie spowoduje wzrostu stopy pustostanów. Jednak ze względu na dużą ilość nowoczesnej powierzchni biurowej, która ma zostać oddana w 216 r. należy spodziewać się wzrostu tego wskaźnika. Spośród podpisanych umów najmu, 4,8% całkowitego wolumenu, stanowiły umowy typu pre-let 22. Czynsze pozostawały stabilne. Ich wysokość kształtowała się w przedziale 13 14,5 euro/mkw./m-c w obiektach klasy A, zaś 1-12 euro/mkw./m-c lub 42-5 zł/mkw./m-c w obiektach klasy B. Przy czym czynsze efektywne są 1-15% niższe. 23 Był to dobry rok pod względem liczby transakcji inwestycyjnych. W Krakowie właściciela zmieniło 5 obiektów biurowych. Kwota zawartych transakcji opiewała na 3 mln euro 24, a łączna powierzchnia najmu sprzedanych budynków wyniosła blisko 13 tys. mkw. 17 Knight Frank, Krakowski Rynek Nieruchomości, Knight Frank, Krakowski Rynek Nieruchomości, Colliers International, Market Insights Raport roczny, ABSL, "Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce, Colliers International, Market Insights Raport roczny, Colliers International, Market Insights Raport roczny, Knight Frank, Krakowski Rynek Nieruchomości, Knight Frank, Kraków rynek biurowy 215/216 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 135

57 Kraków Handlowe Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni handlowej wyniósł 549,4 tys. mkw. Nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową wyniosło 534 mkw./1 mieszkańców. Wskaźniki te są identyczne jak przed rokiem, gdyż w 215 r. nie oddano do użytku nowej powierzchni handlowej. Współczynnik powierzchni niewynajętej osiągnął poziom 3,7%. Wysokość czynszu pozostawała stabilna i wyniosła euro/mkw./m-c za lokale typu prime. Łącznie wolumen transakcji w Krakowie dotyczył 16 tys. mkw. powierzchni najmu Magazynowe Całkowite zasoby powierzchni magazynowej wyniosły 212,6 tys. mkw. W ubiegłym roku oddano trzy hale magazynowe o łącznej powierzchni 4,3 tys. mkw. W budowie jest kolejny obiekt w Kokotowie o pow. 13,7 tys. mkw. Popyt wyniósł ok. 92,2 tys. mkw. (wzrost o 7 r/r). W strukturze zawieranych umów, dominowały nowe umowy (74% całkowitego popytu). Głównymi najemcami są podmioty z sektora logistycznego oraz branży e-commerce. Stawki czynszu oscylują w przedziale 3,3 4,5 euro/mkw./m-c. W porównaniu z sąsiednim, dobrze rozwiniętym rynkiem magazynowym Górnego Śląska, stawki najmu pozostają na znacznie wyższym poziomie. Wskaźnik pustostanów był niski ok. 2%. Wpływa na to fakt, iż obiekty realizowane są na zamówienie, dla konkretnego najemcy Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Na koniec 215 r. wysokość średniego czynszu transakcyjnego w biurowcach klasy A wyniosła 14,1 euro/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B 45,3 zł/mkw./m-c lub 1,4 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 13,9 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A oraz 1,5 zł/mkw./m-c w biurowcach klasy B. Przeciętna długość kontraktu wynosiła 5,5 roku w biurowcach klasy A, zaś w biurowcach klasy B 3,3 roku. Na koniec 215 r. średni czynsz najmu w centrach handlowych wyniósł 33,5 euro/mkw./m-c lub 135,6 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 32,1 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu wynosiła 6,7 roku. 136 Narodowy Bank Polski

58 Kraków 5.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 5.1. Czynniki demograficzne w Krakowie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,,6 5, ,6 1,3 4, ,1 1, 4, ,3 1,3 4, ,6 2, 4, ,5 2,5 4,9 Wykres 5.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa (w tys. osób) Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.2. Relacje demograficzne w Krakowie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.2. Gospodarstwa domowe w Krakowie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 35% w tym z 2 osobami % 27% w tym z 3 osobami % 19% w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,37 2,32 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Krakowie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 65,2 15,4 19, ,7 15,4 19, ,1 15,4 2, ,4 15,6 21, ,8 15,7 21, , 15,9 22,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 137

59 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Kraków Wykres 5.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Krakowie (%; p. oś) Kraków Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Wykres 5.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Krakowie (mkw.),8,75,7,65,6,55,5,45,4,35,3 Wykres 5.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie (zł/miesiąc) Kraków Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Krakowie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Krakowie (mkw.) 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Krakowie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 138 Narodowy Bank Polski

60 Kraków Zasób mieszkaniowy Tabela 5.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 57,3 57,5 57,6 57,7 57,7 57,7 -na osobę (m kw.) 24,9 25,2 25,8 26,3 26,8 27,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 2,2 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 5.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 5.6. Transakcje na wtórnym rynku mieszkaniowym w Krakowie Liczba umów Wartość w mln zł 19, 17, 95, 963, 91, 1175, Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie. Tabela 5.7. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze 5 - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 139

61 Kraków Tabela 5.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 336,6 323,9 43,6 445,3 439,1 384,1 - na 1 ludności 6,2 6,4 9, 9,2 9,6 8,5 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,8-1,5-4,5-4,9-5, -3,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 71,4 66,8 63,1 63,4 59,8 59,5 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 Przec. pow. izby (m kw.) 23,1 23, 22,3 22,8 22,2 22,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Krakowie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 7595, 6985, 6916, 6182, , 31,9 I 7559, 692, 6937, 6115, ,7 33,3 7526, 6834, 699, 6296, ,1 29,9 IV , 6789, 6964, 6284, ,4 28,7 7517, 6886, 726, 6394, ,1 31,8 I 729, 782, 7246, 6478, , 28,6 761, 6958, 6949, 6369, ,7 29,6 IV , 6711, 6989, 6224, , 3,1 7111,9 6637, 6775,6 6489, ,2 31,1 I 787, 6614, 6724,2 61, ,2 25,8 II 6893, 671,5 6617, 696, ,3 29,7 IV , 621, 6648,4 6115, ,3 29,2 635, 5847, 6644, 5931, , 26,6 I 626,4 5873,9 6488,6 5679, ,7 28,7 II 5988,9 5847, 6585, 5884, ,7 31,4 IV ,3 5782,5 6537, 5827, ,2 27,8 6472,4 5999,9 6754,2 573, ,1 28,1 I 6433,6 6172, 6682,4 5937, ,6 28,5 II 6214,3 597,2 6644,2 5929, ,3 26,6 6491,1 5722,2 686,5 5833, ,2 3,9 6564,5 586,7 73, 6197, ,7 29,1 I 672, 5896, 6977,5 6157, ,4 26,6 II 6658, 6311,5 6947,8 695, ,6 31,5 6524,5 6357,3 6794,8 5938, ,3 34,4 6546,9 6288,8 6827,5 5884, ,7 27,7 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 14 Narodowy Bank Polski

62 II II II II II II II II II II Tabela 5.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Krakowie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 11, 1,1 12,7 1,4 13,8 99, 94,7 1,8 11,2 113,2 I 99,5 99,1 1,3 98,9 96,4 99,2 96,5 13,9 1,8 17,8 99,6 98,8 99,6 13, 93,7 98,6 99,5 15,3 15,4 96,8 IV 21 1,5 99,3 1,8 99,8 12,2 1,6 97,2 13,4 12,1 95,8 99,4 11,4 13,5 11,8 95, 99, 98,6 14,2 13,4 87,6 I 95,9 12,8 1,6 11,3 13, 95,4 12,3 14,5 15,9 93,7 97,9 98,2 95,9 98,3 98,4 93,8 11,8 1,6 11,2 98,4 IV ,7 96,5 1,6 97,7 99,6 93,1 98,9 1,4 99, 95,9 11, 98,9 96,9 14,3 12,2 94,6 96,4 94, 11,5 13,1 I 99,6 99,7 99,2 92,6 97,9 98,2 93,4 92,8 92,8 98, II 97,3 11,4 98,4 11,4 11,6 97,6 96,4 95,2 95,7 11,2 IV ,3 95,6 1,5 1,3 99, 96,2 95,6 95,1 98,3 1,6 93,9 92,4 99,9 97, 12,2 89,5 89,3 98,1 91,4 1,6 I 98,5 16,3 97,7 95,8 96,3 88,5 95,2 96,5 94,5 99, II 96,9 93,6 11,5 13,6 12,6 88,1 87,9 99,5 96,5 1, IV 213 1,8 98,1 99,3 99, 99,8 9,4 9,1 98,3 95,3 1,7 15,7 13,8 13,3 98,3 15,3 11,7 11,2 11,7 96,6 13,8 I 99,4 12,9 98,9 13,6 93,3 12,7 98, 13, 14,5 1,6 II 96,6 96,7 99,4 99,9 12, 12,4 11,3 1,9 1,8 1, 14,5 95,8 13,3 98,4 1,1 16, 99, 14,9 1,1 1,3 11,1 12,4 12,5 16,2 98,8 11,4 97,7 14,1 18,1 94,2 I 12,4 1,6 99,3 99,4 111,5 14,5 95,5 14,4 13,7 112,5 II 99,1 17, 99,6 99, 88,9 17,1 15,7 14,6 12,8 98,1 98, 1,7 97,8 97,4 12,7 1,5 111,1 99, 11,8 1,6 1,3 98,9 1,5 99,1 97,2 99,7 17,3 97,1 95, 98,9 Kraków Rynek pierwotny (RP) Wykres 5.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 5.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 141

63 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kraków Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. 142 Narodowy Bank Polski

64 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Kraków Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 2 Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna średnia mediana hedoniczna limit RNS maksymalna <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 143

65 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Kraków Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 144 Narodowy Bank Polski

66 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kraków Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres 5.9. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Krakowie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 145

67 Lublin 6. Lublin 6.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 215 r. utrzymała się tendencja spadkowa liczby ludności (w porównaniu do 214 r. o ok.,3%, 21 r. o ok. 2,2%). Poprawiły się wskaźniki przyrostu naturalnego oraz liczby zawieranych małżeństw. Odnotowano spadek ujemnego salda migracji. Nadal utrzymują się niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności systematycznie zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, a zwiększa w wieku poprodukcyjnym. Nieznacznie poprawiła się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych w Lublinie. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,9% (r/r) i było niższe od średniej krajowej o 5,2%. Pozytywny wpływ miał również spadek stopy bezrobocia rejestrowanego (r/r) do poziomu 8,1% (kraj 9,8%) oraz systematyczne zmniejszanie się udziału ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 215 r. wskaźnik wyniósł 38,3%, kraj 42,6%). Wzrost wynagrodzeń oraz tylko nieznaczny wzrost średnich cen transakcyjnych na obu rynkach miały wpływ na zwiększenie dostępności mkw. mieszkania. W IV kw. 215 r. na rynku pierwotnym za przeciętne wynagrodzenie można było kupić,8 mkw. mieszkania, na rynku wtórnym,86 mkw. (w I kw. 216 r. odpowiednio,89 mkw. i 1, mkw.). W 215 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 1,1% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 3,3% wartości kredytów (519,1 mln zł). Od uruchomienia programu MDM# w 214 r. łączna wartość wypłaconego wsparcia na rynku pierwotnym i wtórnym w ramach tego programu w Lublinie wynosiła 15,84 mln zł, w tym w I kw. 216 r. - 43,5 mln zł (odpowiednio na rynku wtórnym: 14,9 mln zł i 9,59 mln zł) Zasób mieszkaniowy W 215 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 1836 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł z 422 w 214 r. do 427 mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oscylowała wokół 6 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 26 mkw., tj. o,4 mkw. więcej niż w 214 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały tendencję zwyżkową. Średnie ceny ofertowe na koniec 215 r. były wyższe o 3,3% od obserwowanych na koniec 214 r. Z kolei średnie ceny transakcyjne w ciągu roku wykazywały zmienne tendencje. Najwyższy wzrost cen w porównaniu z poprzednim rokiem wystąpił w I kw. 215 r. o 6,, zaś w IV kw. 215 r. ceny znacznie spadły o 1,1% (r/r). 146 Narodowy Bank Polski

68 Lublin Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 215 r. wynosiła 5172 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw zł. W IV kw. 215 r., odchylenie średniej ceny ofertowej mieszkania od średniej ceny transakcyjnej wynosiło 5,3% (w IV kw. 214 r. odchylenie wynosiło,8%). Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM dla Lublina wynosiła w IV kw. 215 r. 465 zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4913 zł/mkw.). Jednocześnie pomimo znacznego niedopasowania limitu MDM w Lublinie do cen rynkowych, liczba 25 zawartych transakcji mieszczących się w MDM wzrosła z ok. 26% w I kw. 215 r. do 37% w IV kw. 215 r. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się. Koszty budowy nadal mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według szacunku NBP, w IV kw. 215 r. koszt ziemi zawarty w cenie mkw. mieszkania to ok. 56 zł. W 215 r. w porównaniu do 214 r. zaobserwowano znaczne zwiększenie liczby zawieranych transakcji na zakup mieszkania, wzrost o ok. 67% przy większej podaży mieszkań o ok. 31%. Deweloperzy rozpoczynali kolejne inwestycje mieszkaniowe wpasowując się w potrzeby lokalnego rynku i możliwości finansowe nabywców. W IV kw. ub.r. główne inwestycje mieszkaniowe prowadzone były w dzielnicach: Czuby (ok. 25% ofert), Czechów (ok. 18%) i Węglin (ok. 1). W 215 r. w Lublinie oddano do użytkowania o 37,4% mieszkań więcej niż w 214 r., w tym mieszkań deweloperskich było więcej o 57,9%. Liczba rozpoczętych budów w porównaniu r/r wzrosła o 72,1%, w tym deweloperskich o 89,2%. Dobra koniunktura sprzedaży mieszkań miała wpływ na kolejne rozpoczynane inwestycje. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań była wyższa o 113,3% (r/r), w tym deweloperskich o 148,2% (r/r). Z badań wynika, że deweloperzy reinwestowali zyski i tworzyli tzw. banki ziemi pod kolejne inwestycje. W badanym okresie w strukturze ofert mieszkań dominowały głownie mieszkania o powierzchni użytkowej od 4 do 6 mkw. oraz dwupokojowe (odpowiednio po ok. 5). W przypadku transakcji, mieszkania te stanowiły odpowiednio ok. 67% i ok. 46%. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w 215 r. dla ofert wynosiła ok. 55 mkw., dla transakcji ok. 54 mkw. Deweloperzy dopasowali ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod względem powierzchni użytkowej, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych. W I kw. 216 r. w Lublinie odnotowano wzrost liczby zawieranych transakcji zakupu gruntów pod budownictwo jedno i wielorodzinne (ponad trzykrotnie 26 ), a w powiecie lubelskim wzrost o ok. 5. Było to podyktowane wchodzącymi w życie od 1 maja br. zmianami w przepisach dotyczących obrotu ziemią Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym, po spadku w I kw. 215 r. o,9% w porównaniu z analogicznym okresem 214 r., zaczęły rosnąć w kolejnych kwartałach. Najwyższy wzrost cen 25 Dane na podstawie bazy BaRN 26 Dane na podstawie bazy BaRN Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 147

69 Lublin (r/r) odnotowano w II kw. 215 r. o 1,4%. W IV kw. ub.r. ceny ofertowe były wyższe o,8% od obserwowanych na koniec 214 r. Ceny transakcyjne w ciągu 215 r. wykazywały tendencję wzrostową, tylko w II kw. ub.r. odnotowano spadek cen o 1,2%. W IV kw. ub.r. ceny transakcyjne wzrosły (r/r) o 2,6%. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 215 r. wynosiła 4893 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw zł. W IV kw. 215 r. odchylenie średniej ceny ofertowej mieszkania od średniej ceny transakcyjnej wynosiło 7,3% (w IV kw. 214 r. odchylenie wynosiło 9,2%). W 215 r. w ofercie na rynku wtórnym w porównaniu do 214 r. było tylko o,2% mniej mieszkań, przy większej o 3,1% liczbie zawartych transakcji. Z analizy danych zgromadzonych w BaRN wynika, że w IV kw. ub.r. tylko ok. 11% mieszkań oferowanych na sprzedaż mieściło się w tym limicie (w III kw. ub.r. w Lublinie limit MDM wynosił 378 zł/mkw., w IV kw. ub.r. i I kw. 216 r zł/m kw.). Najczęściej były to mieszkania wymagające generalnego remontu lub znajdujące się w gorszych lokalizacjach. W przypadku transakcji zawartych w IV kw. 215 r. mieszkania mieszczące się w limicie (tj. do kwoty 384 zł) stanowiły ok. 23%. Przedmiotem zawartych transakcji na rynku wtórnym w Lublinie w 215 r. były głównie mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe (ok. 43% i ok. 33% zawieranych transakcji) oraz o powierzchni użytkowej od 4 do 6 mkw. (ok. 5). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oferowanego na sprzedaż w IV kw. ub.r. wynosiła 62,2 mkw., dla zawartych transakcji 51,7 mkw. Przeciętna średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w 215 r. w porównaniu do 214 r. wzrosła w przypadku ofert o 2,5 mkw., zaś dla transakcji o,3 mkw. Największe zainteresowanie w 215 r. na rynku wtórnym dotyczyło mieszkań wybudowanych w latach i , w IV kw. ub.r. było to odpowiednio ok. 24% i ok. 22% zawartych transakcji. Nadal zainteresowaniem cieszą się mieszkania wybudowane w technologii tzw. wielkiej płyty, głównie z uwagi na przystępną cenę i lokalizację. Udział sprzedaży tych mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie (od ok. 6 w IV kw. 214 r. do ok. 44% w IV kw. 215 r.) przy stabilnej cenie za mkw. kształtującej odpowiednio się od 4288 zł/mkw. do 4328 zł/mkw. W 215 r. w porównaniu do 214 r., ceny mieszkań oferowanych na wynajem nieznacznie wzrosły (o ok. 3%), natomiast wartości zawartych transakcji najmu pozostały na niezmienionym poziomie. W IV kw. 215 r. w ofertach mieszkań do wynajmu dominowały mieszkania dwupokojowe. Ich udział w strukturze wynosił ok. 51%, w średniej cenie 169 zł. Mieszkania trzypokojowe stanowiły ok. 24%, w średniej cenie 215 zł. Średnie ceny oferowanych do wynajmu kawalerek wynosiły ok. 128 zł (ok. 11%). Zawierane transakcje najmu dotyczyły głównie mieszkań dwupokojowych oraz trzypokojowych (po ok. 44%), w średniej cenie odpowiednio 135 zł i 1668 zł Lokalna specyfika rynku Dopełnieniem oferty budownictwa mieszkaniowego w Lublinie są inwestycje prowadzone przez lokalne spółdzielnie mieszkaniowe oraz deweloperów w ościennych gminach, głównie w Świdniku oraz Wólce. Atutem tych mieszkań były niższe ceny mkw., np. w IV kw. ub. r. na rynku 148 Narodowy Bank Polski

70 Lublin pierwotnym w Świdniku ceny ofertowe były niższe o ok. 12%, zaś transakcyjne o ok. 1%. Zdecydowanie większe różnice cenowe wystąpiły na rynku wtórnym. Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkania były niższe w Świdniku o ok. 14%, w powiecie lubelskim o ok. 9%, zaś transakcyjne odpowiednio niższe o ok. 18% i o ok. 39%. Obecnie w Lublinie obowiązuje 31 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze ok. 47,3% powierzchni miasta. W trakcie realizacji są 37 procedury sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r. Plany te obejmują ok. 23,7% powierzchni miasta Nieruchomości komercyjne Biurowe Na koniec 215 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie wynosiły 11,3 tys. mkw. W 215 r. odnotowano nieznaczny wzrost omawianych zasobów (3 tys. mkw.) Czynsze kształtowały się, podobnie jak na koniec 214 r., w przedziale 1 13 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wyniósł 1,6% i był o 2,9 p.p. niższy niż na koniec 214 r. 27 Dzięki realizowanym lub planowanym, głównie przez lokalnych deweloperów, inwestycjom podaż powierzchni biurowej może zwiększyć się w najbliższych pięciu latach o ponad 1 tys. mkw. 28 Ocenia się, że realizacja nowych inwestycji przyczyni się do wzrostu współczynnika pustostanów, w szczególności w starszych obiektach biurowych o niższym standardzie Handlowe Na koniec 215 r. w Lublinie funkcjonowało 13 centrów handlowych o łącznej powierzchni ok. 32 tys. mkw., zlokalizowanych zarówno przy osiedlach mieszkaniowych jak i przy głównych drogach wylotowych z miasta. Są to głównie tradycyjne centra handlowe (91% zasobów) oraz jeden park handlowy i centrum wyprzedażowe. W centrach handlowych działa łącznie ok. 113 sklepów. Czynsze w centrach handlowych za lokal 1-15 mkw. kształtowały się w przedziale od 27 do 29 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów na koniec 215 r. wyniósł 1,6% 29. W 215 r. odnotowano wzrost nowoczesnych powierzchni handlowych o ok. 38 tys. mkw. 3. Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w mkw. na 1 mieszkańców w 215 r. wynosił 956 mkw. i był najwyższy wśród miast regionalnych 31. Mimo tak wysokiego poziomu nasycenia powierzchnią handlową wciąż obserwuje się aktywność deweloperską w Lublinie. W planach znajduje się kilka inwestycji m.in.: kolejna faza parku handlowego, centrum handlowe i galeria Colliers International, Market Insights Raport roczny 216, Polska 28 BPN Paribas Real Estate, Rynek biurowy w Polsce, II połowa Colliers International Rynek handlowy Polska Centra handlowe w miastach regionalnych, IV kwartał Cushman &Wakefield Polska, Powierzchnie handlowe, II poł. 215 Nowe powierzchnie handlowe w największych miastach 31 Colliers International Rynek handlowy Polska Centra handlowe w miastach regionalnych, IV kwartał Colliers International Rynek handlowy Polska Centra handlowe w miastach regionalnych, IV kwartał 215 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 149

71 Lublin Magazynowe Na koniec 215 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Lublinie wynosiły 57 tys. mkw. Czynsze kształtowały się na poziomie 3,3 4,1 euro/mkw./m-c 33. W Lublinie popyt był generowany głównie przez firmy branży spożywczej, handlowej i logistycznej. Współczynnik pustostanów na koniec 215 r. wynosił 4,7% 34. Obecnie w budowie znajduje się ok. 4 tys. mkw. nowych magazynów Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia wysokość czynszów w biurowcach klasy A, notowana w euro na koniec 215 r., wynosiła podobnie jak na koniec 214 r. 11 euro/mkw./m-c, natomiast notowana w złotych 54 zł/mkw./m-c (więcej o 12%). Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 9 zł/mkw./m-c, przy czynszach płaconych w euro i 1 zł/mkw./m-c przy czynszach płaconych w złotych. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 6 lat. Średnia ofertowa stawka za biura klasy A wynosiła 3 zł/mkw./m-c. W lokalach o niższym standardzie średni czynsz wynosił 36 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 6 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano średnio na 6 lat. Na koniec 215 r. średnia stawka czynszu w centrach handlowych wynosiła 35 euro/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych, przy czynszach płaconych w euro, kształtowała się na poziomie 39 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 6 lat. W lokalach handlowo-usługowych o niższych standardach, zlokalizowanych głównie na osiedlach mieszkaniowych, stanowiących zasoby spółdzielni mieszkaniowych, średnia stawka najmu wynosiła 16 zł/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano średnio na 1 lat. Średnia ofertowa stawka za lokale handlowo-usługowe wynosiła 36 zł/mkw./m-c. Średnia stawka czynszu powierzchni magazynowych w zawartych umowach wg stanu na koniec 215 r. wynosiła 3,9 euro/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 2,31 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano średnio na 6 lat. 33 Cushman &Wakefield, Polska, Rynek magazynowy w 215 roku 34 JLL, Rynek nieruchomości magazynowych w 215 r. 35 Cushman &Wakefield Polska, Rynek magazynowy w 215 roku 15 Narodowy Bank Polski

72 Lublin 6.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 6.1. Czynniki demograficzne w Lublinie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,9-3,8 5, ,6-3,2 5, ,7-2,8 4, ,1-2,9 4, ,4-2,8 4, ,6-2,4 4,7 Wykres 6.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina (w tys. osób) Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Lublinie (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.2. Gospodarstwa domowe w Lublinie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 32% w tym z 2 osobami % 27% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,45 2,38 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Lublinie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 65,5 16,4 18, ,1 16,2 18, ,3 16,2 19, ,3 16,3 2, ,4 16,4 21, ,6 16,5 22, Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 151

73 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Lublin Wykres 6.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Lublinie (%; p. oś) Lublin Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Wykres 6.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Lublinie (mkw.) 1,,95,9,85,8,75,7,65,6,55,5 Wykres 6.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie (zł/miesiąc) Lublin Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Lublinie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Lublinie (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Lublinie (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 152 Narodowy Bank Polski

74 Lublin Zasób mieszkaniowy Tabela 6.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,5 59,7 59,8 59,9 59,99 6,2 -na osobę (m kw.) 23,6 24, 24,4 25,2 25,6 26, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,3 3,5 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 6.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 6.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Lublinie Liczba umów Wartość w mln zł 268,51 289,47 316,68 414,77 626,27,84 Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie. Tabela 6.7. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 153

75 Lublin Tabela 6.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 122,9 114,7 159,1 153,3 95,1 121,6 - na 1 ludności 5, 4,3 6,3 7, 3,9 5,4 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,6,7-1,5-2,7,54 -,65 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 71,8 77,6 72,5 63,7 71,2 66,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,4 3,8 3,6 3,3 3,5 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 2,4 2, 19, 2,2 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Lublinie Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. trans. hedon. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans , 45, I , 28, , 31, IV , 48, , 23, I , 24, , 22, IV , 25, , 31, I , 31, II , 26, IV , 3, , 29, I , 26, II , 29, IV , 28, , 33, I , 29, II , 29, , 29, ,4 31, 23, I , 24, II ,67 31, 26, ,83 32, 29, , 35, 154 Narodowy Bank Polski

76 II II II II II II II II II II Lublin Tabela 6.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Lublinie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 96,7 93,1 11, 95,8 96, 98,8 94,7 99,3 98,2 98,4 I 12,8 1,9 1,2 15,1 15,2 13,5 96,6 1,4 16,6 17, 95,1 16,7 1,5 99,4 99,1 93,9 18,7 11,1 17,4 17,8 IV 21 1, 1, 11,5 96,8 97, 94,6 99,8 13,3 96,9 97,1 99,8 11,6 1,4 15,1 14, 97,7 18,9 12,6 16,3 15,2 I 11,2 98,6 1,7 98,5 1,6 96,1 16,8 13,2 99,9 1,6 11,3 16,3 99, 15,3 15,2 12,4 16,5 11,7 15,6 16,9 IV ,2 9,5 98,1 95,8 94,8 1,6 96,4 98,3 14,5 14,4 11, 16,3 1,1 97,2 96,2 11,7 1,8 98, 96,6 96,5 I 11,1 99,4 1,4 99,1 99,5 11,6 11,6 97,6 97,2 95,4 II 99,6 99,1 99,8 11,7 11, 99,8 94,8 98,4 93,9 91,6 IV ,7 96,6 98,6 93,9 93,6 1,2 11,2 98,9 92, 9,6 11,6 99,6 89,9 17,2 99,5 1,9 94,8 88,8 11,4 93,7 I 97,8 15,6 18,2 95,6 16,1 97,7 1,8 95,7 97,9 99,9 II 12,5 96,5 11,6 9,9 9,3 1,6 98,1 97,4 87,5 89,3 IV ,6 1,5 99,3 12,8 12,2 99,5 12,1 98,1 95,7 97,5 99,8 96,8 99,7 99,8 1,2 97,7 99,2 18,8 89,1 98,1 I 98,3 15,9 1, 11,3 99,2 98,2 99,5 1,5 94,4 91,7 II 1, 98,5 98,9 11, 12,6 95,8 11,5 97,9 15, 14,2 11,7 12,6 1,5 99, 99,2 99,8 13,6 99, 11,2 11,1 1,1 99,1 99,8 99,5 1, 1, 16, 99,1 11, 1,9 I 99,2 11,2 12,3 99,1 99, 1,9 11,3 11,4 98,8 1,7 II 12,9 1,7 98,6 13,4 13,2 13,8 13,6 11,1 11, 11,3 11,3 97,9 1,2 1,6 98,7 13,3 98,9 1,8 12,6 1,9 97,6 11,7 11, 97,7 12,3 1,8 11,5 12, 1,7 13, Rynek pierwotny (RP) Wykres 6.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 6.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 155

77 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Lublin Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. 156 Narodowy Bank Polski

78 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I II II II II II II II II II II I II I II Lublin Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 157

79 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I Lublin Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 158 Narodowy Bank Polski

80 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Lublin Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Lublinie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 159

81 Łódź 7. Łódź 7.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 215 r. w dalszym ciągu obserwowano negatywne trendy demograficzne w Łodzi. Trwa, występujący od 2 lat, proces systematycznego spadku liczby mieszkańców. Ujemny przyrost naturalny w Łodzi wyniósł minus 6,3. Zdecydowanie poprawił się jedynie wskaźnik salda migracji, który osiągnął wartość minus 1,4. Udział ludności w wieku produkcyjnym ponownie się zmniejszył, a jego wartość spadła poniżej 6. Poprawiła się nieznacznie sytuacja ekonomiczna mieszkańców Łodzi. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Łodzi jest o około 5% niższe od przeciętnej krajowej i wzrosło w stosunku do 214 r. o prawie 5%. Łódź pozostaje na jednym z ostatnich miejsc w gronie miast wojewódzkich pod względem stopy bezrobocia, wynoszącej ok. 9,5%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych systematycznie spadł i wyniósł w 215 r. 28,7%. Według danych BIK liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w 215 r. wyniosła 3956 i była nieznacznie wyższa od liczby kredytów udzielonych w 214 r Zasób mieszkaniowy Spadek liczby mieszkań budownictwa indywidualnego oddanych do użytkowania w 215 r. zrekompensowany został liczbą mieszkań oddanych do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Zasób mieszkaniowy Łodzi szacunkowo powiększył się o ponad 22 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 52. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Łodzi, w 215 r. wyniosła 53,9 mkw., a powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem wyniosła 61,4 mkw Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Szacunkowa liczba mieszkań sprzedanych w 215 r. to przy rosnącym z kwartału na kwartał popycie. Rosnąca podaż po okresie nieznacznego wzrostu cen w pierwszej połowie 215 r. przyczyniła się do spadku średniej ceny ofertowej pod koniec roku. W I kw. 216 r. średnia cena ofertowa spadła do poziomu 4778 zł/mkw. Spadek ten wynikał m.in. z pojawienia się na rynku dużej liczby nowych ofert w lokalizacjach słabszych oraz z relatywnie szybko kurczącej się liczby ofert mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, zwłaszcza w centrum miasta. Ceny ofertowe najczęściej kupowanych mieszkań 2 pokojowych, w trakcie całego roku rosły i w IV kw. osiągnęły poziom ponad 495 zł/mkw. W porównaniu z 214 r. mniejszy był popyt na mieszkania 3 pokojowe, mierzony udziałem takich mieszkań w sprzedaży. Skutkiem tego był znacznie niższy poziom ich cen ofertowych, z niewielką tendencją spadkową w trakcie roku. 16 Narodowy Bank Polski

82 Dopiero w 215 r. popyt na mieszkania na łódzkim rynku pierwotnym z kwartału na kwartał rósł, co przełożyło się na niewielki wzrost cen transakcyjnych. Średnia cena transakcyjna mieszkań sprzedanych w IV kw. 215 r. wyniosła 4697 zł/mkw., natomiast w I kw. 216 r. przekroczyła poziom 47 zł/mkw. Średnia cena transakcyjna mieszkań 2 pokojowych osiągnęła poziom 484 zł/mkw. Poziom limitu cen za mkw. mieszkania w programie MDM# był w I kw. 215 r. wyższy od średniej ceny transakcyjnej. W kolejnych kwartałach spadek limitu, aż do poziomu 433 zł/mkw. dużo poniżej rosnących cen transakcyjnych, znacznie ograniczył możliwość skorzystania z programu na rynku pierwotnym. Wzrost cen transakcyjnych przy niższych niż 214 r. kosztach budowy, pozwolił na osiągnięcie przez deweloperów ok. poziomu rentowności sprzedaży w zależności od ceny działek. Szacunek maksymalnej ceny gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną, dla wzorcowego budynku wielorodzinnego, pięciokondygnacyjnego typu 1121 (Sekocenbud) wyniosła w 215 r. średnio 462 zł/pum#, a maksymalna cena gruntu 52 zł/mkw. Natomiast średnia cena transakcyjna działek o średniej powierzchni 43 mkw. przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne kupionych w Łodzi w latach wyniosła 387 zł/mkw. Duża liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz niewiele mniejsza niż w 214 r, liczba pozwoleń na budowę mieszkań, zapewni ich podaż na rynku pierwotnym w perspektywie następnych 2-3 lat. W I kw. 216 r. odnotowano spadek średniej ceny ofertowej oraz powoli rosnący udział w ofercie mieszkań 3 i więcej pokojowych co wskazuje, że może pojawić się nadpodaż takich mieszkań Rynek wtórny Łódź W 215 r. obserwowano kontynuację trwającego od drugiej połowy 213 r. spadku cen ofertowych. Spadek cen ofertowych wynikał z rosnącego udziału w ofercie sprzedaży mieszkań w budownictwie sprzed 1944 r. Udział takich mieszkań w ofercie na rynku w 215 r. wynosił ponad 3 przy średniej cenie ofertowej na poziomie 34 zł/mkw. Ceny ofertowe mieszkań wybudowanych w technologii prefabrykowanej były niższe niż w 214 r. Natomiast średnie ceny ofertowe mieszkań o niskim standardzie wykończenia w 215 r. spadły do poziomu poniżej 3 zł/mkw. Przy niewielkiej liczbie transakcji w pierwszej połowie 215 r., nie odnotowano istotnych zmian w poziomie cen transakcyjnych w stosunku do poprzedniego roku. Utrzymująca się od ponad dwóch lat stabilność cen transakcyjnych została zachwiana po włączeniu rynku wtórnego do programu MDM w drugiej połowie roku. Nastąpiło ożywienie, na które wskazuje wzrost liczby transakcji. W IV kw. 215 r. prawie 8 złożonych wniosków w programie MDM dotyczyło rynku wtórnego, najprawdopodobniej głównie za sprawą wzrostu aktywności grupy kupujących, nastawionych na kupno mieszkań tanich, o przeciętnym lub niskim standardzie, często w budownictwie z I połowy XX wieku. Efektem tego były spadki średnich cen transakcyjnych do poziomu 3347 zł/mkw. w IV kw. 215 r., zaś 3277 zł/mkw. w I kw. 216 r., tj. wartości ostatnio odnotowanej na przełomie lat 26/27. Przy większej niż 214 r. liczbie transakcji mieszkań Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 161

83 Łódź o niskim standardzie, średnia cena transakcyjna w IV kw. 215 r. wyniosła 374 zł/mkw., co oznacza 13% wzrost w stosunku do analogicznego okresu 214 r. Natomiast ceny mieszkań w standardzie przeciętnym i wysokim spadły o około 5%, a udział transakcji mieszkaniami o wysokim standardzie wykończenia wyniósł pod koniec roku 13%, wobec prawie rok wcześniej. Podobnie jak w poprzednim roku najczęściej kupowane były mieszkania w budynkach wybudowanych w technologii prefabrykowanej, w których ceny były średnio o 15 zł niższe niż w roku 214, a średnioroczna cena transakcyjna wyniosła 335 zł/mkw. Średnia cena transakcyjna mieszkania standardowego na łódzkim rynku wtórnym (technologia prefabrykowana, powierzchnia 4-6 mkw., przeciętny standard wykończenia), przy dosyć znacznych wahaniach była średnio nieco niższa niż w 214 r. i w IV kw. 215 r. wyniosła 337 zł/mkw. W 215 r. wzrósł odsetek transakcji, których przedmiotem były takie mieszkania i wyniósł 22% wobec 19 % w 214 r. Tendencja wzrostowa cen ofertowych najmu mieszkań w 215 r. uległa wyhamowaniu. Średnia ofertowa stawka najmu w IV kw. 215 r. wyniosła 29,1 zł/mkw. Tak wysoki poziom stawek wynikał z szerokiej oferty najmu mieszkań o dużych powierzchniach i o wysokim standardzie, na które zapotrzebowanie nie jest duże. Średnie stawki czynszu najmu mieszkań w Łodzi nieznacznie się zwiększyły w stosunku 214 r., kontynuując tendencję wzrostową obserwowaną od II połowy 212 r. Średnia stawka najmu w 215 r. wyniosła 22,2 zł/mkw. Nieznacznie wzrósł popyt na małe mieszkania o wysokim standardzie Lokalna specyfika rynku Podobnie jak w latach ubiegłych w 215 r. najczęściej kupowane były mieszkania w wielkiej płycie, ale zaobserwowano powolną zmianę preferencji kupujących i coraz częściej przedmiotem transakcji, przy rosnących cenach, były mieszkania tanie o niskim standardzie, ale stosunkowo duże i położone w Śródmieściu lub graniczących z nim częściach pozostałych dzielnic. Udział transakcji mieszkaniami w Śródmieściu w 215 r. stanowił około 12%, średnia cena w 215 r. wyniosła 3416 zł/mkw. i była o 9% wyższa niż w 214 r. Częściej niż w latach poprzednich kupowane były mieszkania w budynkach wybudowanych w latach 5-6 XX wieku w technologii tradycyjnej, które stanowią bardzo ciekawą alternatywę dla wielkiej płyty. Udział transakcji takimi mieszkaniami wyniósł w 215 r. 21%; przy wzroście cen o 3% w stosunku do 214 r., średnia cena takich mieszkań wyniosła 332 zł/mkw. W I kw. 216 r ponad 34% transakcji dotyczyło takich mieszkań, a średnia cena była nieznacznie wyższa niż średnia cena mieszkań z lat Dużym problemem dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Łodzi pozostaje brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obszar, dla którego uchwalono plany, obejmuje tylko ok. 11,4% powierzchni miasta. Uchwalone plany powstały przede wszystkim w związku z przeprowadzanymi konkretnymi inwestycjami, w niewielkim stopniu związanymi z budownictwem mieszkaniowym. Plany, będące obecnie w fazie sporządzania, mają objąć 3,5% powierzchni miasta. 162 Narodowy Bank Polski

84 Łódź 7.2. Nieruchomości komercyjne Biurowe Łódzki rynek powierzchni biurowych w 215 r. wzbogacił się o 37 tys. mkw., przede wszystkim za sprawą niewielkich powierzchni, w tym powstałych na zapotrzebowanie konkretnych podmiotów. Łączna wielkość powierzchni biurowej na koniec 215 r. to ok. 337 tys. mkw. 36 Wielkość pustostanów w stosunku do 214 r. zmniejszyła się o 3 p.p. i wyniosła na koniec roku ok. 7,3%. Stawki czynszu za powierzchnie w biurowcach klasy A wynosiły 12-13,5 euro/mkw./m-c 1 Według prognoz w 216 r. w Łodzi powinno powstać ok. 57 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej Handlowe W 215 r. odnotowano znaczący, tj. o 46 tys. mkw. przyrost powierzchni na rynku nieruchomości handlowych. Łączna wielkość powierzchni handlowej w Łodzi na koniec 215 r. wyniosła ok. 555 tys. mkw., stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową wyniósł 569 mkw./1 mieszkańców, wielkość pustostanów 3,9%, a średnia stawka czynszu to ok. 3 euro/mkw./m-c Nieruchomości magazynowe Na koniec 215 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w Polsce Centralnej wyniósł 125 tys. mkw. 38 Czynsze mieszczą się w przedziale 2,4-3,95 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wynosił na koniec 215 r. ok 4% 3. W budowie było 116 tys. mkw Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK W Łodzi średnia stawka czynszu dla lokali biurowych o powierzchni powyżej 5 mkw. w biurowcach klasy A wyniosła 51,93 zł/ mkw./m-c (12,29 euro/mkw./m-c), a przy stawkach ustalonych w euro 12,51 euro/mkw./m-c. Stawki były nieco niższe niż w 214 r., a ich poziom wskazuje na kontynuację powolnego trendu spadkowego. Wartość średniej stawki czynszu według umów zawartych w II połowie 215 r. wyniosła 1,6 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów w biurowcach klasy A w badaniu BaNK wyniosła 8,1%. Średni okres najmu to 5 lat. Rozpoczęto budowy kilku nowych biurowców o łącznej szacowanej powierzchni około 1 tys. mkw. Tak duży wzrost podaży może stanowić istotny czynnik obniżający poziom stawek czynszu w kolejnych latach. Natomiast stawka czynszu najmu powierzchni biurowych powyżej 5 mkw. w biurowcach klasy B według stanu na koniec 215 r. wyniosła 35,87 zł/mkw./m-c (8,49 euro/mkw./m-c), a w umowach ustalonych w euro 11,77 euro/mkw./m-c. Stawki czynszu w biurowcach klasy B są bardzo zróżnicowane, wartość współczynnika zmienności wyniosła 35,6%. Średnia stawka czynszów ustalonych w umowach zawartych w 215 r. wyniosła 29,8 zł/mkw./m-c. Poziom ten potwierdza, że 215 to drugi z rzędu rok, w którym stawki czynszu w biurowcach klasy B znacznie się obniżają. Ponadto, to kolejny rok, w którym wielkość pustostanów nadal jest stosunkowo wyso- 36 Cushman & Wakefield, PROPERTY TIMES Rozkwit rynków regionalnych Polska Rynek Biurowy 215 r. 37 Cushman & Wakefield, Łódzki rynek nieruchomości, 215 r. 38 Cushman & Wakefield, Polska, powierzchnie magazynowe w 215 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 163

85 Łódź ka w badaniu BaNK wyniosła 14,4% wobec 15,6% na koniec 214 r., co być może wymusza znaczną elastyczność przy wynajmie i świadczy, że popyt na powierzchnie klasy B raczej nie rośnie. Rozpoczęcie w 215 r. budowy kilku biurowców, w najbliższych latach może mieć wpływ na poziom stawek czynszu i pustostanów, zwłaszcza w biurowcach klasy B. Prawie 4 umów najmu zostało zawartych na czas nieokreślony, w przypadku umów na czas określony średni okres wynajmu lokali wyniósł 5,4 lat. W łódzkich centrach handlowych średnia stawka czynszu wynajmu powierzchni 5-15 mkw. na koniec 215 r. wyniosła 127,64 zł/mkw./m-c (3,21 euro/mkw./m-c), a przy stawkach ustalonych w euro 33,68 euro/mkw./m-c. Średnia stawka czynszu dla umów zawartych w 215 r. wyniosła 95,27 zł/mkw./m-c (22,55 euro/mkw./m-c), a przy stawkach ustalonych w euro 23,83 euro/mkw./m-c. Pustostany w centrach handlowych w Łodzi na koniec 215 r., wynosiły 5,89% wobec 4,86% rok wcześniej. W przypadku centrów handlowych o powierzchni do wynajmu większej niż 3 tys. mkw. współczynnik pustostanów na koniec 215 r. wyniósł 6,49%, przy znacznym zróżnicowaniu w poszczególnych obiektach. Średnia stawka czynszu 141,7 zł/mkw./m-c (33,54 euro/mkw./m-c), a dla stawek ustalonych w euro 35,97 euro/mkw./m-c, przy bardzo dużym zróżnicowaniu stawek najmu (współczynnik zmienności wynosi 45%). Istotny spadek stawek najmu potwierdzają stawki dla umów zawartych w 215 r. 164 Narodowy Bank Polski

86 Łódź 7.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 7.1. Czynniki demograficzne w Łodzi Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,9-2,3 5, ,7-2, 4, ,9-2,3 4, ,5-2,2 3, ,5-2, 4, ,3-1,4 4,3 Wykres 7.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi (w tys. osób)* *Uwaga: prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Łodzi (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Małżeństwa Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.2. Gospodarstwa domowe w Łodzi Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 34% w tym z 2 osobami % 31% w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 11% w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,2 2,23 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 64,3 13,9 21, ,3 14,1 22, ,5 14,1 23, ,6 14,1 24, ,7 14,2 25, ,9 14,3 25,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 165

87 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Łódź Wykres 7.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Łodzi (%; p. oś) Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Łodzi (mkw.) 1,25 1,15 1,5,95,85,75,65,55,45 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Łodzi (mkw.) 135, 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi Łódź Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej rynek pierwotny rynek pierwotny rynek wtórny rynek wtórny Wykres 7.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi (zł/miesiąc) Łódź Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Łodzi (krotność przec. mies. wynagr.) Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Łodzi (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 166 Narodowy Bank Polski

88 Łódź Zasób mieszkaniowy Tabela 7.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) , - przeciętna (m kw.) 53,6 52,3 53,6 53,7 53,8 53,9 -na osobę (m kw.) 24,7 25,4 25,8 26,3 26,7 27,1 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,2 2,1 2,1 2, 2, 2, L. gospodarstw mieszkaniow ych L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 7.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 7.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Łodzi Liczba umów Wartość w mln zł 456, 46, 392, 37, 345, 475, Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Tabela 7.7. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 167

89 Łódź Tabela 7.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m 184, 128,1 185,2 121,3 141,6 168,2 - na 1 ludności 2,8 2,1 3,6 2, 2,5 3,2 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,3 2,4,9 1,8 1,7 1, Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 88,4 84, 71,3 84, 81,3 74,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,4 3,5 3,1 3,5 3,4 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 26,4 24,2 22,9 24, 23,8 22,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Łodzi Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,3 28,8 I ,7 22, ,3 2,5 IV ,2 23, , 27,1 I ,9 23, ,6 21,4 IV ,8 22, ,6 17,7 I ,4 22,5 II , 2,3 IV ,9 21, ,5 18,8 I ,3 19,2 II ,7 22,1 IV ,7 19, ,2 22,8 I ,8 19,9 II ,4 22, ,7 23, ,1 25,9 I ,9 21,5 II ,7 19, ,1 21, ,3 22,2 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 168 Narodowy Bank Polski

90 II II II II II II II II II II Łódź Tabela 7.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Łodzi Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 1,8 95,2 13,6 18,2 17,4 99,7 15,8 96,4 11,5 18,1 I 11,4 96,5 96,7 97,8 96, 18,2 95, 99,5 99,4 99,2 1, 11,9 1, 1,8 12,8 12,1 13,8 94,9 15,4 13,9 IV 21 97,2 99,4 11,2 11,3 13,4 99,3 93, 11,3 17,9 19,6 11, 13,3 1,3 95,3 93,9 99,5 1,9 98, 95, 95,8 I 95, 11,1 97,6 12,8 98,1 93,2 15,7 99, 99,9 97,9 12, 95,8 97,1 98,8 15,5 95, 99,4 96,2 98, 1,4 IV ,8 97,7 94,1 13,7 97,1 96,6 97,7 89,5 1,4 94,3 12,7 96,2 1,4 92,6 12,1 98,3 91, 89,6 97,6 12,6 I 95,6 11,3 1,7 98,4 11,8 98,9 91,1 92,4 93,3 16,4 II 1,4 95,8 94,1 95,3 89,8 97,4 91,2 89,5 9, 9,6 IV ,5 11,4 11,6 97,7 14,7 92,2 94,6 96,6 84,8 97,7 15,4 12,1 13,1 12,4 13,2 94,6 1,4 99,2 93,8 98,8 I 98,2 97,9 12,1 98,2 98,5 97,2 97,1 1,6 93,7 95,6 II 99,4 96,8 99, 13,2 16,5 96,2 98,1 15,9 11,5 113,5 IV ,7 1,8 99, 98, 96,4 12,6 97,5 13,2 11,8 14,5 1,8 1,2 1,2 11,9 96, 98,2 95,8 1,2 11,2 97,1 I 12,7 12,3 98,3 98,8 12,9 12,6 1, 96,5 11,8 11,5 II 99,9 12,8 99,8 98,2 99,4 13,2 16,2 97,2 96,9 94,7 98,6 99,9 99,6 13,8 13,8 12, 15,3 97,8 12,6 11,9 1, 98,3 1,8 95,8 94,6 11,1 13,3 98,5 96,5 1,5 I 1,9 12,4 98,5 13, 15,3 99,4 13,4 98,7 1,6 12,9 II 99,5 99,8 1,2 98,1 94,2 99, 1,3 99,1 1,4 97,5 99, 1,4 99,4 99, 1,4 99,4 1,9 98,9 95,7 94,2 98,8 1,9 12,3 98,1 97,5 98,1 13,5 1,4 98,1 97, Rynek pierwotny (RP) Wykres 7.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 7.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 169

91 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. 17 Narodowy Bank Polski

92 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Łódź Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 171

93 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Łódź Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 8 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 172 Narodowy Bank Polski

94 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Łodzi (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 173

95 Olsztyn 8. Olsztyn 8.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 215 r. dominował negatywny wpływ czynników demograficznych. Nastąpił spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym oraz liczby małżeństw. Nieznacznie wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym, także przyrost naturalny i saldo migracji były dodatnie. Liczba ludności zmieniła się nieznacznie 39. W 215 r. w Olsztynie czynniki ekonomiczne były korzystne. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 3,6%, natomiast stopa bezrobocia i odsetek bezrobotnych z grupy wiekowej do 34 r.ż. spadły. Wzrosła zdolność kredytowa kupujących i dostępność mieszkania za średnie wynagrodzenie. Wolumen kredytów mieszkaniowych udzielonych w Olsztynie wzrósł wartościowo drugi rok z rzędu, jednak dynamika jego wzrostu była niższa. Wg BIK liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w 215 r. była ok. 3% niższa niż rok wcześniej, natomiast ich wartość 2% wyższa niż w 214 r Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy powiększył się do ponad 76 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 439. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania nie zmieniła się w porównaniu z 214 r. i wynosiła 58,1 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 25,5 mkw., tj. o,3 mkw. więcej niż w 214 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania, liczona dla Olsztyna wraz z przyległymi do miasta ulicami sąsiednich miejscowości wykazywała stabilizację. Spadek podaży mieszkań w granicach administracyjnych miasta 4 spowodował wzrost średniej ceny metra kw. mieszkania w granicach administracyjnych miasta o ok. 5% 41. Mimo to, tylko w ok. 1 transakcji na rynku pierwotnym w Olsztynie, cena mkw. mieszkania przekraczała ustalony limit MDM#. W Olsztynie liczba transakcji w 215 r. na rynku pierwotnym spadła o ponad 42 co wynikało w dużym stopniu z mniejszej dostępności gruntów odpowiednich pod budownictwo wielomieszkaniowe. Natomiast sprzedaż mieszkań zlokalizowanych na terenach przyległych do Olsztyna wzrosła i przekroczyła poziom liczby mieszkań sprzedawanych ogółem przez tutej- 39 Według metodologii GUS liczba mieszkańców spadła, natomiast Urząd Miasta Olsztyn, po raz pierwszy od 7 lat, zanotował wzrost liczby mieszkańców w ewidencji ludności. 4 Od roku 212 liczba oddawanych do użytku mieszkań corocznie spadała, a w roku 215 była na poziomie ok. 6 średniej z ostatnich 1 i 15 lat. 41 Średnia cena transakcyjna mieszkań w granicach administracyjnych miasta zaczęła wzrastać od 2 półrocza 214 r. z ok. 45 do 46 zł/mkw., a od 2 kw. 215 wzrost był kontynuowany do ponad 47zł i -48 zł/mkw. w 1 kw Spadek w liczbie zawieranych aktów notarialnych. 174 Narodowy Bank Polski

96 Olsztyn szych deweloperów. Rosnący wolumen sprzedaży mieszkań w bliskich okolicach Olsztyna 43 wpływa hamująco na wzrost cen mieszkań w stolicy województwa, choć wpływ ten jest ograniczony. Średnia cena transakcyjna w otoczeniu Olsztyna wyniosła na koniec 215 r. ok. 42 zł/mkw., tj. była o ponad 6 zł/mkw. niższa niż w granicach administracyjnych miasta 44. Od 212 r. liczba oddawanych mieszkań w granicach administracyjnych Olsztyna maleje, a mała liczba aktualnie rozpoczynanych budów wskazuje, że sytuacja ta będzie kontynuowana. W roku 215 nastąpił kolejny spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania w Olsztynie. Liczba rozpoczętych budów mieszkań była na niskim poziomie, zbliżonym do roku poprzedniego. Po raz pierwszy od trzech lat zanotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę. Jednocześnie w trakcie roku zauważalny był wzrost liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów, choć nastąpił znaczny spadek liczby mieszkań wykończonych w ofercie. W otoczeniu miasta w powiecie olsztyńskim nastąpił prawie dwukrotny wzrost liczby oddanych do użytkowania mieszkań i było tam ok. więcej przekazanych mieszkań niż w stolicy województwa. Większą liczbę oddanych mieszkań w powiecie olsztyńskim odnotowano tyko raz w roku 29. Zmniejszyła się liczba transakcji małych mieszkań do 4 mkw., ponieważ ich udział spadł do ok. 1. Najwięcej, bo ponad 6 umów sprzedaży, dotyczyło mieszkań średniej wielkości tj. 4-6 mkw., z czego 2/3 to mieszkania do 5 mkw. Większy niż w latach ubiegłych był udział także mieszkań w 6-8 mkw. i 8 mkw. (przekroczył odpowiednio 21% i 6%). Średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania to ok 55 mkw. tj. najwięcej od ok. 5 lat. 45 Mimo że zwiększył się udział transakcji dużych mieszkań, to średnia cena mkw. była najwyższa od 212 roku Rynek wtórny W roku 215 r. na rynku wtórnym Olsztyna zawarto ok. 1,5 tys. umów kupna-sprzedaży mieszkań tj. znacząco więcej niż w roku Poziomy cen były stabilne przez cały 215 r., średnia cena transakcyjna w poszczególnych kwartałach roku kształtowała się w przedziale cenowym zł/mkw. Średnia cena transakcyjna za mkw. za cały 215 rok była niższa o,1% r/r (w porównaniu do 214 r.) po wzroście o 1% rok wcześniej. Mediana ceny mkw. w roku 215 wzrosła o,3% po wzroście rok wcześniej o,5%. Ponadto w 215 r. zaobserwowano niższe ceny ofertowe kształtujące się na poziomie zł/mkw. tj. o 7-1 zł/mkw. niższym niż w pierwszych trzech kwartałach 214 roku. Liczba zawartych transakcji we wszystkich przedziałach powierzchni, poza najmniejszymi do 3 mkw., była większa niż rok wcześniej. Wzrósł udział w strukturze sprzedaży wszystkich mieszkań powyżej 4 mkw., w tym mieszkań 6-7 mkw. o,6% i 5-6 mkw. o,4%. Najbardziej zmalał udział mieszkań najmniejszych do 3 mkw. o 1,2% i w mniejszym stopniu 3-4 mkw. o,4%. 43 W obliczeniach uwzględniono inwestycje przy granicy administracyjnej Olsztyna w okolicach miejscowości Bartąg i Jaroty. 44 W 214 r. cena transakcyjna mkw. mieszkania na RP była niższa ponad 5 zł/mkw., a w roku 213, gdy w Olsztynie oddawano do użytku 7 więcej mieszkań różnica ta wynosiła ok 4 zł/mkw. 45 Średnia powierzchnia w roku 213 i 214 wynosiła ok. 51,5, a w 212 5,5 mkw. 46 Wg stanu danych na dzień sporządzenia raportu liczba transakcji wzrosła o ponad 1 w porównaniu do 214 r. tj. ok. 8% po spadku rok wcześniej o 3%. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 175

97 Olsztyn Liczba zawartych transakcji wg podziału na liczbę pokoi, była większa niż rok wcześniej, dla wszystkich przedziałów. Zmalał udział w strukturze sprzedaży wszystkich mieszkań do 3 pokoi na rzecz mieszkań 4 i więcej pokojowych, których udział wzrósł aż o ponad 4% do 11,5%. Na rynku wynajmu średnia cena ofertowa wynosiła ok. 24,5 zł/mkw. natomiast średnia cena transakcyjna 23,5 zł/mkw. Jedynie w III kw. ceny tradycyjne były wyższe o ponad 1 zł/mkw., co wynikało z sezonowości na rynku najmu Lokalna specyfika rynku Budownictwo wielorodzinne rozwijało się, począwszy od lat 7-tych, głównie w kierunku południowym od centrum miasta. Wzrost popytu w okresie boomu z lat odsłonił problem wyczerpującej się dostępności gruntów pod budownictwo wielomieszkaniowe w granicach administracyjnych miasta. Skorzystały na tym ościenne gminy, na terenie których deweloperzy mogli nabyć grunty w atrakcyjnych cenach. W latach dziewięćdziesiątych budowano w całym powiecie olsztyńskim zaledwie 1-15% liczby mieszkań w porównaniu z Olsztynem, zaś od 23 r. nastąpił dynamiczny wzrost do średnio 6-65 mieszkań rocznie, co stanowiło średnio 6 w porównaniu do liczby mieszkań oddawanych w Olsztynie. Obecnie Olsztyn pokryty jest planami zagospodarowania przestrzennego w blisko 55% a 24% terenu jest objęta projektowanymi miejscowymi planami. Niektóre plany stworzono blisko 2 lat temu i wymagają aktualizacji i uwzględnienia zmienionej sytuacji. Cennym przedsięwzięciem jest przyjęcie w minionym roku przez Radę Miasta Programu Zintegrowanego Rozwoju Przestrzennego Śródmieścia Olsztyna, który ma na celu kompleksowe uporządkowanie, funkcjonalne połączenie i uatrakcyjnienie przestrzeni w centrum miasta Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Na koniec 215 r. Olsztyn dysponował ok. 51 tys. mkw. powierzchni biurowej. Rynek biurowy w Olsztynie jest rynkiem młodym, w którym najem czasami zastępowany jest budową własnych biur. W 215 r. sytuacja na rynku pozostawała stabilna, co oznacza że nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu, który istotnie mógłby wpłynąć na lokalny rynek. Oddane do użytku w 214 r. nowoczesne biurowce klasy A, do dzisiaj nie zostały w pełni skomercjalizowane. Inwestorzy oferują tam lokale biurowe zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż. Największym zainteresowaniem na rynku cieszą się małe i średnie biura do kilkudziesięciu mkw. powierzchni. Stopa pustostanów osiągnęła poziom ok. 21%. Poziom nasycenia powierzchnią biurową w Olsztynie na koniec 215 wynosił ok. 29mkw./1 tys. mieszkańców. Jednak wciąż relatywnie mały popyt i problemy inwestorów z komercjalizacją już oddanych powierzchni powodują wstrzymywanie się inwestorów z rozpoczynaniem kolejnych projektów. Zakres stawek miesięcznych czynszu 176 Narodowy Bank Polski

98 Olsztyn w zależności od jakości i powierzchni wahał się od 7,5 do 9,5 euro/mkw./m-c w biurach klasy B i B+, a 11-12,5 euro/mkw./m-c klasy A Nieruchomości handlowe Zasób nowoczesnych powierzchni handlowych w Olsztynie nie zmienił się w porównaniu z 214 r. wynosi 121 tys. mkw. Nasycenie powierzchnią handlową wynosiło około 7 mkw./1 tys. mieszkańców. Znaczna część rynku handlowego w Olsztynie, skupiona jest w mniejszych osiedlowych dyskontach oraz wynajmowanych od spółdzielni mieszkaniowych lokalach usługowo-handlowych. Najwyższe czynsze za powierzchnię handlową notowane są w nowoczesnych galeriach handlowych i wynoszą w zależności od powierzchni od 23 do 27 euro/mkw./mc. 48 Współczynnik pustostanów w centrach handlowych nie przekroczył 4,3%, natomiast w lokalach handlowo - usługowych do wynajęcia pozostaje około 7,3% Nieruchomości magazynowe W aglomeracji olsztyńskiej rynek powierzchni magazynowej na wynajem jest bardzo mało rozwinięty. Niewielki popyt na powierzchnie magazynowe wynika w dużej mierze z braku odpowiedniej infrastruktury drogowej w regionie. Wynajmowane są małe magazyny starego typu najczęściej po zlikwidowanych firmach, wymagające modernizacji. Nowoczesne duże obiekty magazynowe są budowane i użytkowane przez firmy, ale na własny użytek. W zależności od standardu i położenia oferowane czynsze za powierzchnię magazynową wynoszą 1-2 zł/mkw./m-c Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średni miesięczny czynsz za wynajem powierzchni biurowej w Olsztynie kształtował się na koniec 215 r. na poziomie 35,9 zł/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 214 spadł o ok. 13%. Spowodowane jest to prawie 4 przyrostem nowej powierzchni biurowej pod koniec roku 214. Średnia miesięczna wysokość kosztów eksploatacji wynosiła 8,6 zł/mkw./m-c i spadła w stosunku do II półrocza 214 r. o ok. 6,5%. Stopa pustostanów powierzchni biurowych wynosiła na koniec II półrocza 215 r. ok. 23% i spadła w stosunku do I półrocza 215r. o ok. 1 p.p. Ponad 1/3 umów najmu powierzchni biurowych zawarta została na czas nieokreślony. Średni czynsz netto dla umów najmu w centrach handlowych rozliczających się w euro, wyniósł w II półroczu 215 r. 22,2 euro/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 214 r. spadł o 1,3%. Czynsz wyrażony w złotych i obejmujący wszystkie centra handlowe wyniósł 9,5 zł/mkw./m-c i wzrósł o 4,9% w stosunku do II półrocza 214r. W przypadku lokali usługowo-handlowych, czynsze kształtowały się na znacznie niższym poziomie i wynosiły średnio 18,5 zł/mkw./m-c i wzrosły w stosunku do II półrocza 214 r. o 3,6%. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto wyniosła dla centrów handlowych 19,1 zł/mkw. (wzrost o 7,7% w stosunku do I półrocza 215r). Dla lokali usługowo-handlowych koszty eksploatacji kształtowały się na kilkukrotnie niższym 47 Colliers International, Olsztyński Rynek Nieruchomości Komercyjnych 48 Colliers International, Olsztyński Rynek Nieruchomości Komercyjnych Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 177

99 Olsztyn poziomie i wyniosły 2,9 zł/mkw. (spadek o 6,5%). Stopa pustostanów w przypadku centrów handlowych wyniosła w II półroczu 215 ok. 4,3% (wzrost w stosunku do I półrocza o 1,2 p.p.), a w przypadku lokali handlowo - usługowych 7,3% (wzrost w stosunku do I półrocza o 1,8 p.p.). Ponad 1/3 umów najmu powierzchni handlowych w centrach była zawarta na okres do 5 lat. W przypadku lokali usługowo-handlowych sytuacja była odmienna, prawie 84% umów było zawartych na czas nieokreślony. Średni czynsz za wynajem powierzchni magazynowej w II półroczu 215 kształtował się na poziomie 9,2 zł/mkw./m-c, natomiast koszty eksploatacji na poziomie ok. 1, zł/mkw./m-c. Należy jednak nadmienić, że w aglomeracji olsztyńskiej nie funkcjonują typowe wielkopowierzchniowe magazyny. Wykorzystywane są przede wszystkim zasoby nadwyżkowe, wybudowane i posiadane przez większe firmy, bądź istniejące od wielu lat już stare zasoby magazynowe. 178 Narodowy Bank Polski

100 Olsztyn 8.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 8.1. Czynniki demograficzne w Olsztynie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Zmiany l. ludności Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństwa ,4-2,3 5, ,8-1,6 5, , -,2 4, ,8 -,6 4, ,4,3 4, ,7,9 4,2 Wykres 8.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna (w tys. osób) Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.2. Gospodarstwa domowe w Olsztynie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,42 2,29 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Olsztynie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 67,2 16,6 16, ,3 16,3 16, ,1 16,3 17, , 16,5 18, , 16,6 19, ,9 16,7 2,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 179

101 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II III I214 II Olsztyn Wykres 8.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Olsztynie (%; p. oś) Wykres 8.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie (zł/miesiąc) Olsztyn Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Olsztynie (mkw.),95,9,85,8,75,7,65,6,55,5,45 Olsztyn Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Olsztynie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Olsztynie (mkw.) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Olsztynie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 18 Narodowy Bank Polski

102 Olsztyn Zasób mieszkaniowy Tabela 8.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Powierzchnia użytkowa mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58,4 58,6 58, 58, 58,1 58,1 -na osobę (m kw.) 23,6 23,9 24,4 24,8 25,2 25,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domowych wg NSP 7543 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 8.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 8.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w mln zł 533,91 537,78 461,64 477,25 53,34 465, Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.7. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 181

103 Olsztyn Tabela 8.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 65,6 63,2 77,7 72, 54,1 46, - na 1 ludności 5,6 5,5 7, 6,8 5, 4, - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,3 -,3-2,2-2,7 -,7,1 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 65,9 66,1 63,5 6,7 61,9 65,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,2 3, 2,9 2,9 3, Przec. pow. izby (m kw.) 2,7 2,4 21, 21,3 21,5 21,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Olsztynie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny - najem Notowanie Stawka Stawka trans. trans. hedon. ofertowa ofertowa ofert. trans. (trans.) ,4 24,1 I ,8 3, ,4 2,7 IV ,1 25, , 29,8 I ,1 25, ,1. IV ,8 24, ,6 29,2 I , 3, II ,8 27, IV ,7 24, ,5 23,2 I , 25,2 II ,4 24,3 IV ,6 21, , 22,7 I ,7 23,2 II , 23, ,1 23, ,6 24,1 I ,8. II ,3 24, ,2 23, ,8 23,2 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 182 Narodowy Bank Polski

104 II II II II II II II II II II Olsztyn Tabela 8.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Olsztynie Notowanie Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) 17,7 18,5 1,9 98,4 97, 113,8 11,4 1,7 1,3 99,3 I 91,5 93,2 98,9 11,8 11,8 15,2 11,4 1, 12,9 12,2 15,4 11,5 11,1 98,9 99,1 113,4 116,9 1,5 1,5 13,1 IV 21 1,7 99,7 99,3 98,2 97,5 14,5 111,5 1,1 97,3 95,4 94,6 98,9 99,9 13,5 14,1 91,8 11,6 99,1 12,3 12,4 I 11,6 1,2 99,6 1, 1,1 12, 19,2 99,8 1,5 1,7 99,6 99,6 99,6 99,9 1,3 96,5 98,3 98,3 11,6 11,9 IV ,7 95,2 98,8 96,1 97,8 94,5 93,9 97,9 99,5 12,3 11,9 99,1 1,1 97,1 99,1 11,8 94,1 98,1 93,3 97,3 I 98, 95,5 1,1 1, 99,8 98,1 89,7 98,6 93,3 97, II 99,9 1,6 98,1 98,4 99,1 98,4 9,7 97,1 91,9 95,8 IV ,9 11,7 98,3 97,2 99,8 94,7 96,9 96,5 92,9 97,7 1,1 96,7 98,1 98,1 1,2 93, 94,5 94,6 93,8 98,8 I 12, 12,2 11,3 11,8 1, 96,7 11,1 95,8 95,5 99,1 II 14,3 11,8 99,2 98,7 98,9 11, 12,3 96,8 95,8 99, IV 213 1,2 98,7 1,4 99,8 1,2 16,6 99,3 98,9 98,4 99,4 99,8 1, 1,6 99,7 1,6 16,4 12,8 11,5 1, 99,8 I 11,4 99,2 99,6 13,3 99,5 15,8 99,8 99,8 11,4 99,3 II 99,8 15,3 99,5 97,7 99,2 11,3 13,2 1,1 1,4 99,6 1,1 1,8 98,2 99,1 11,5 11,1 15,4 98, 99,7 1,9 1,6 99,3 1,5 11,2 1,2 11,9 14,6 97,8 11,3 1,4 I 96,9 11,7 99,5 99,3 99, 97,3 17,2 97,7 97,3 99,9 II 98,9 96,5 1,3 1,5 99,8 96,4 98,2 98,5 1,1 1,5 12, 12,6 99,4 1,3 1,8 98,3 1, 99,7 11,3 99,8 99, 99,7 11,5 11,2 99,5 96,7 1,3 1,7 11,3 99, Rynek pierwotny (RP) Wykres 8.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 8.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 183

105 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Olsztyn Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. 184 Narodowy Bank Polski

106 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Olsztyn Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM hedoniczna mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 185

107 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Olsztyn Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 186 Narodowy Bank Polski

108 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Olsztyn Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Olsztynie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 187

109 Opole 9. Opole 9.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne w Opolu w 215 r. w porównaniu z 214 r., nadal pozostają niekorzystne. Utrzymała się tendencja spadkowa liczby mieszkańców miasta, która wynika z ujemnego salda migracji oraz ujemnego przyrostu naturalnego. Obydwa wskaźniki są dla Opola ujemne od 22 r., a liczba mieszkańców spadła w tym okresie o nieco ponad 1 tys. Na koniec 215 r. liczba mieszkańców Opola wynosiła osób. Prognozy liczby ludności wskazują na dalszy spadek liczby mieszkańców miasta, w okresie od 22 do 215 r. liczba ludności spadała przeciętnie z roku na rok o 861 osób. Odnotowano wzrost liczby zawieranych małżeństw (o 9,8%), jednak nadal ich liczba kształtuje się na poziomie pomiędzy 5 a 6 w roku. Nadal występują niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o 1,1 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,9 p.p. W dalszym ciągu następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Opola. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,2% (r/r), przy jednoczesnej deflacji, a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do 5,3% (spadek o,7 p.p.). Udział osób młodych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych od 29 r. systematycznie zmniejszał się i na koniec 215 r. wyniósł 35,4%. W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 3,6% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy niższej o 5,6% wartości udzielonych kredytów Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Opolu powiększył się o 328 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 434. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w aktualnym zasobie wynosi 65,8 mkw., tj. o,1 mkw. więcej niż w 214 r. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 28,6 mkw. (o,4 mkw. więcej niż w 214 r) Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z poprzednim rokiem ukształtowały się na nieco wyższym poziomie. Średnia cena ofertowa osiągnęła poziom 4745 zł/mkw., a średnia cena transakcyjna poziom 461 zł/mkw. Średnioroczna cena ofertowa w analizowanym okresie była o 2,3% wyższa od obserwowanej w 214 r. Wzrost średniej ceny ofertowej w 215 r. w stosunku do roku poprzedniego był istotny statystycznie 49. W ujęciu kwartalnym w 215 r. możemy zaobserwować spadek średniej ceny ofertowej, który wynika z tego, iż 49 Porównanie wartości zostało wykonane przy pomocy jednoczynnikowej analizy wariancji na poziomie istotności równym,5, która w wyniku weryfikacji hipotezy statystycznej pozwala na określenie czy różnica jest istotna statystycznie. 188 Narodowy Bank Polski

110 Opole pojawiły się nowe oferty mieszkań w inwestycjach, gdzie ceny lokali były niższe od średnich z okresów poprzednich. Średnie ceny transakcyjne w 215 r. były o 2,3% wyższe od notowanych w 214 r. i wynosiły odpowiednio 461 zł/mkw. oraz 454 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 215 r. nie da się zidentyfikować jednokierunkowej tendencji zmian. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Opola wynosiła w IV kw. 215 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4477 zł/mkw.). W 215 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 26,9% mniej mieszkań niż w roku poprzednim. Jednakże należy zauważyć, że spadek ten wynikał z faktu, iż w 215 r. w Opolu nie oddano do użytkowania żadnego mieszkania spółdzielczego czynszowego, zaś w 214 r. w Opolu oddano do użytkowania 137 mieszkań spółdzielczych czynszowych. W 215 r. wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania budowanych indywidualnie (w porównaniu z 214 r. wzrost o 55,3%). Należy również zaznaczyć, iż liczba mieszkań oddanych do użytkowania budowanych indywidualnie była o 17,2% wyższa niż mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem. Jednocześnie w 215 r. nieznacznie wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 214 r. więcej o 2,2%) oraz znacząco w stosunku do 214 r. wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę (wzrost o 27,7%). W porównaniu z 214 r. zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytkowania. Wyraźnie wzrosła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania (wzrost r./r. o 12,8%). Wynika to głównie ze zmian strukturalnych, spowodowanych tym, że spośród oddawanych mieszkań największy odsetek stanowiły mieszkania budowane indywidualnie Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w 215 r. były wyższe od zanotowanych w 214 r. o 2,, jednocześnie zauważalna była niewielka tendencja wzrostowa cen kwartalnych w ciągu 215 r. Różnica w przeciętnej cenie liczonej r/r okazała się nieistotna statystycznie. W IV kw. 215 r. średnia cena była wyższa o,3% w porównaniu do III kw. 215 r., i o 3, w porównaniu do IV kw. 214 r. Ceny transakcyjne, nieznacznie wzrosły (o 1,6%), co wynika głównie z odnotowanego wzrostu cen w III kw. 215 r., kiedy średnia cena była najwyższa. Analizując średnią cenę w poszczególnych kwartałach uznano, że kształtowała się ona na zbliżonym poziomie do tego, który odnotowano w IV kw. 214 r. Różnica pomiędzy średnią ceną transakcyjną odnotowaną w 215 r., a średnią ceną odnotowaną w 214 r. okazała się nieistotna statystycznie. Na koniec IV kw. 215 r. średnia cena była niższa o 1,9% w porównaniu do III kw. 215 r. i o,7% w porównaniu do IV kw. 214 r. Według danych udostępnionych przez Urząd Miasta Opola w 214 r. liczba transakcji na rynku wtórnym nieznacznie przekroczyła liczbę 5 i była na poziomie zbliżonym do odnotowanego w 214 r. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (dwu lub trzypokojowe). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powsta- Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 189

111 Opole łych w latach Struktura powierzchniowa mieszkań oferowanych na rynku wtórnym wyglądała podobnie jak w przypadku transakcji. Średnie stawki najmu w Opolu w IV kw. 215 r. wzrosły do 24,5 zł/mkw. z 25,7 zł/mkw. w IV kw. 214 r Lokalna specyfika rynku Różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań na rynku wtórnym w Opolu są znaczne. Rozpatrując średnie ceny mieszkań w podziale na bardziej jednorodne grupy pod względem powierzchni, cena transakcyjna w porównaniu do ceny ofertowej waha się od 8,6% dla mieszkań o powierzchni od 4 do 6 mkw. do 17,4% w przypadku mieszkań największych powyżej 8 mkw. Charakterystyczna dla Opola wysoka przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytkowania, która w 214 r. wynosiła 78,9 mkw. i była o 1, niższa niż w 213 r. powróciła do wysokiego poziomu i wyniosła w 215 roku 89, mkw. Chwilowe zachwianie wynika prawdopodobnie z tego, iż w 214 r. w danych GUS pojawiły się mieszkania społeczno-czynszowe, które miały znaczący wpływ na średnią wartość oddawanej powierzchni użytkowej. W najbliższej przyszłości spodziewamy się ponownego obniżenia przeciętnej powierzchni mieszkań w Opolu, ze względu na pojawienie się większej liczby mieszkań o mniejszej powierzchni przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów). W Opolu aktualnie obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują około 42% powierzchni miasta. 19 Narodowy Bank Polski

112 Opole 9.2. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 9.1. Czynniki demograficzne w Opolu Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,6-1,3 5, ,4-1,4 4, ,9-2,4 4, ,8-2,4 4, ,1-1,1 4, ,6 -,8 4,7 Wykres 9.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola (w tys. osób) Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.2. Gospodarstwa domowe w Opolu Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 31% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,38 2,36 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Opolu Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 66,7 14,7 18, , 14,7 19, ,1 14,7 2, , 14,8 21, ,1 14,8 22, , 15, 23, Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 191

113 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Opole Wykres 9.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Opolu (%; p. oś) Opole Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. Bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Opolu (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Opolu (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny Rynek pierwotny rynek wtórny Rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu Wykres 9.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Opolu (zł/miesiąc) Opole Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Opolu (krotność przec. mies. wynagr.) Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Opolu (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 192 Narodowy Bank Polski

114 Opole Zasób mieszkaniowy Tabela 9.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 65,2 65,4 65,4 65,5 65,7 65,8 -na osobę (m kw.) 26,5 26,8 27,2 27,8 28,2 28,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,6 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g. NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 9.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 9.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Opolu Liczba umów Wartość w mln zł 154,69 143,28 149,91 172,46 159,74 145,28 Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu. Tabela 9.7. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze 9 - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 193

115 Opole Tabela 9.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m 51,2 36, 27,3 27, 35,4 29,2 - na 1 ludności 5,8 3,3 2,9 2,6 3,8 2,7 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,6 1,3 2, 2,2,5 2, Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 7,5 87,8 77,7 87,6 78,9 89, Liczba izb oddanych , 1715, 1258, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,9 4, 3,7 4, 3,8 3,8 Przec. pow. izby (m kw.) 18,1 22,2 21,1 21,7 2,6 23,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Opolu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,6 25, I , 28, ,3. IV ,4 2, ,6 I ,5 21, ,2 17,6 IV ,8 26, ,8 24,2 I ,3 26,9 II ,8 28,6 IV ,8 21, ,7 26,7 I ,7. II ,1 2,8 IV ,8 24, ,7. I ,3 22,9 II ,9 19, ,4 25, ,5 28,2 I ,9 2, II ,1 24, ,8 24, ,6 28,8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 194 Narodowy Bank Polski

116 II II II II II II II II II II Opole Tabela 9.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Opolu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 11, 13,9 1,3 99,1 97,1 15,7 96, 98,4 95,9 12,9 I 11,5 113,7 1,7 18,4 93, 16,8 118,8 97,9 12,7 92, 11,4 98,3 12,4 95,3 13,1 16,8 11,5 15,2 14,3 96,6 IV 21 11,2 94,1 96,3 1,2 11, 15,2 19,3 99,6 12,6 12,4 88, 124,7 12,1 17,2 12, 91,7 131,2 11,3 11,9 17,5 I 1, 1,4 1,6 98,7 99,4 9,4 115,8 11,2 11, 115, 1, 99, 14,9 11,1 87,9 89,1 116,6 13,7 17,1 98, IV 211 1, 98,9 93,7 96,5 95, 88, 122,5 1,9 13,2 84,6 1, 99,3 99,9 96,9 13,5 99,9 97,6 98,8 93,4 85,9 I 99,9 98,1 95,4 12,2 99,8 99,8 95,4 93,8 96,7 86,3 II 99,9 97,2 12,1 97,7 19,3 99,8 93,7 91,2 93,4 17,3 IV 212 1, 94,9 98,7 1,3 98,6 99,8 89,9 96,1 97,1 111,4 99,8 15,3 11,5 98,3 91, 99,7 95,3 97,7 98,5 97,9 I 99,7 12,2 99,7 98,1 12,3 99,5 99,3 12, 94,5 1,3 II 97,2 12, 14,5 15,9 18,3 96,8 14,3 14,4 12,5 99,4 IV ,7 1,5 98,3 96,9 94,6 91,7 11,4 14, 99, 95,3 1,7 94,2 95,2 1,5 96,5 92,5 98,7 97,6 11,2 11,2 I 12,4 1,5 16,5 11,7 1,9 94,9 97, 14,2 14,8 99,7 II 13,7 15, 96,8 99,7 11,5 11,2 99,8 96,5 98,7 93,5 1,9 1,9 1,3 13,1 99,7 17,8 1,3 98,4 15, 98,5 1,6 1,7 1,8 97, 1,9 17,7 17,1 14,2 11,4 13, I 1, 11,1 1,4 12, 11,7 15,2 17,8 98,2 11,8 13,9 II 99,6 99,5 11, 12,3 12,2 11,1 12,2 12,5 14,4 14,6 96,2 95, 1,8 97,2 93,4 96,4 96,3 13, 98,4 97,9 99,4 1,5 98,9 99,2 1,8 95,2 96,1 11,1 1,5 97, Rynek pierwotny (RP) Wykres 9.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 9.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS/MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS/MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 195

117 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. 196 Narodowy Bank Polski

118 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Opole Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 7 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 197

119 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Opole Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 198 Narodowy Bank Polski

120 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Opolu (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 199

121 Poznań 1. Poznań 1.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne dla Poznania w 215 r. uległy dalszemu pogorszeniu w stosunku do poprzedniego roku. Liczba ludności Poznania w ciągu ostatnich 1 lat zmniejszyła się o ok. 5% do 542 tys. mieszkańców. W 215 r. zarówno przyrost naturalny jak i saldo migracji odnotowały wartości ujemne. Liczba małżeństw w minionym roku nieznacznie wzrosła w stosunku do roku poprzedniego (3%). Udział ludności w wieku produkcyjnym systematycznie spada i na koniec 215 r. osiągnął poziom 61,3%. Poznań charakteryzuje się korzystną sytuacją na rynku pracy. Stopa bezrobocia w stolicy Wielkopolski wyniosła na koniec analizowanego okresu 2,4% i była o 7,4 p.p. niższa niż wskaźnik krajowy. Udział osób do 34 roku życia nieznacznie zmniejszył się w stosunku do 214 r. i wyniósł 34,3% ogółu bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie w 215 r. wyniosło 4525 zł. Tempo wzrostu wynagrodzeń w Poznaniu spadło w stosunku do tempa ogólnopolskiego i wyniosło 2,3% (3,5% w kraju). Wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Poznaniu w dalszym ciągu pozostaje jednak na poziomie wyższym niż w kraju o ok. 1 (spadek o 1 p.p.). Wskaźnik dostępności mieszkania, pokazujący ile mkw. mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie, pozostaje zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym na zbliżonym poziomie (odpowiednio:,73 mkw. i,89 mkw.). W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych pozostawała na zbliżonym poziomie w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 1,7% wartości udzielonych kredytów Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Poznaniu w 215 r. powiększył się o 3629 nowych mieszkań co, przy malejącej liczbie mieszkańców, spowodowało wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań (l. mieszkań/1 mieszkańców) w stosunku do poprzedniego roku (z 454 do 463). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła na koniec 215 r. niecałe 65 mkw. i jest względnie stała od 5 lat, natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w ciągu ostatniej dekady regularnie wzrasta i w 215 r. wyniosła 3 mkw., tj. o,7 mkw. więcej niż w 214 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Średnia cena ofertowa mkw. na koniec 215 r. wynosiła 6512 zł, natomiast cena transakcyjna 622 zł. Różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w całym 215 r. wyniosła ok. 4,5%. Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. 215 r. nieznacznie wzrosły (średnio o ok. 1,5 proc). Wzrost ten jednak nie był trwały i już w II kw. 215 r. ceny powróciły do poziomu z końca 214 r. W dalszej części roku stawki utrzymywały się na stabilnym poziomie. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla 2 Narodowy Bank Polski

122 Poznań Poznania w IV kw. 215 r. wynosiła 5925 zł/mkw. i kształtowała się na niższym poziomie niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (622 zł/mkw.) Udział kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania w Poznaniu wg szacunku NBP na koniec 215 r. wynosił 854 zł. i w porównaniu z końcem 214 r. zmalał o ok. 3,5% (w 214 r. 883 zł). Począwszy od 211 r. na rynku pierwotnym odnotowuje się wzrost sprzedaży mieszkań. W 215 r. dynamika sprzedaży wyniosła 1; była ona jednak ok. 5 p.p. niższa niż w roku poprzednim. Warto zaznaczyć, iż wzrostowi wolumenu transakcji towarzyszył spadek wartości umów sprzedaży (o ok. 1). Z danych otrzymanych z Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz wynika, iż udział transakcji na rynku pierwotnym w łącznym wolumenie sprzedaży utrzymał się na poziomie z 214 r. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego w 215 r. była zbliżona do przeciętnej powierzchni mieszkania z 214 r. i wyniosła 63,3 mkw. (w 214 r. 64,4 mkw.). Warto jednocześnie zaznaczyć, że średnia liczba izb w mieszkaniu oddanym do użytku w 215 r. zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem o 8% (odpowiednio 3 i 2,7 izby) przy jednoczesnym wzroście przeciętnej powierzchni izby o ok. 7% (odpowiednio 23 mkw. i 21,6 mkw.). Aktywność deweloperska w Poznaniu utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie liczba mieszkań oddanych do użytkowania na rynku pierwotnym wyniosła 316. Liczba mieszkań, które znajdują się w budowie, wzrosła w stosunku do 214 r. o 18% i wyniosła Liczba uzyskanych pozwoleń na budowę w 215 r. była zbliżona do poziomu z poprzedniego roku i wyniosła 3119 (o 47 mniej niż w 214 r.) Rynek wtórny Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym na koniec 215 r. wyniosła 5731 zł i była bardzo zbliżona do odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. transakcyjna ukształtowała się na poziomie o 12% niższym niż cena ofertowa i wyniosła 564 zł/mkw. Biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, można stwierdzić, iż w minionym roku na rynku wtórnym miało miejsce dość wyraźnie ożywienie (wzrost o ok. 8% w stosunku do 214 r.). W ujęciu wartościowym odnotowano wzrost o 12% w stosunku do roku ubiegłego. Ożywienie na mieszkaniowym rynku wtórnym było z pewnością związane z włączeniem tego segmentu rynku do programu MDM#. Podobnie jak na rynku pierwotnym największym powodzeniem cieszyły się mieszkania o metrażu od 4 do 6 mkw. W dalszym ciągu popularne były mieszkania w technologii prefabrykowanej (w blokach z wielkiej płyty), które stanowiły prawie połowę mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym w 215 r. Zdecydowana większość sprzedanych w 215 r. mieszkań usytuowana jest na dużych osiedlach mieszkaniowych z przełomu lat 7-tych i 8-tych, przede wszystkim na Winogradach oraz Piątkowie, a w dalszej kolejności na Ratajach 5. 5 Dane BaRN. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 21

123 Poznań Średnia cena transakcyjna najmu mkw. mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 3 zł i nie zmieniła się znacząco w stosunku do 214 r. ofertowa na rynku najmu była średnio o ok. 3 zł wyższa. Najwięcej mieszkań wynajmowano na Winogradach i Piątkowie Lokalna specyfika rynku Tendencją od kilku lat zauważalną jest malejąca liczba mieszkańców Poznania oraz silny wzrost populacji powiatu poznańskiego. Wielu poznaniaków przeprowadza się do podpoznańskich miejscowości, gdzie samodzielnie buduje domy lub korzysta z szerokiej oferty deweloperskiej. W powiecie poznańskim deweloperzy często oferują mieszkania w domach w zabudowie szeregowej, które są swoistym kompromisem między mieszkaniem a samodzielnym domem Nieruchomości komercyjne Biurowe Poznań stanowi piąty największy rynek biurowy w Polsce z powierzchnią, według stanu na koniec IV kw. 215 r., wynoszącą około 397 tys. mkw. 51. Powierzchnię tę tworzą 73 biurowce zlokalizowane w 5 strefach miasta. Największą koncentracją charakteryzuje się centrum miasta, w szczególności okolice placu Andersa oraz dzielnica Grunwald w zachodniej części miasta. Nowe inwestycje oprócz dotychczasowych popularnych lokalizacji plasowane są także przy głównych ulicach, w oderwaniu od wcześniej wymienionych stref, np. przy ul. Półwiejskiej, Solnej, Dąbrowskiego, czy Roosevelta. W minionym roku podaż powierzchni biurowej zwiększyła się o 56,2 tys. mkw. Warto również odnotować, że w Poznaniu rośnie liczba budynków biurowych, których lokale przeznaczone są na sprzedaż, a nie do wynajmu. Poznański rynek biurowy w dalszym ciągu charakteryzuje się dużą aktywnością deweloperską. W 215 r. w budowie znajdowało się około 85 tys. mkw. powierzchni. Łączny wolumen transakcji na rynku powierzchni biurowych w 215 r. wyniósł 56,1 tys. mkw. i był blisko trzykrotnie wyższy niż w analogicznym okresie 214 r. 52, co należy uznać za bardzo pozytywny sygnał, świadczący o ożywieniu w tym segmencie rynku. W porównaniu do innych miast aglomeracyjnych 53 Poznań wskazywany jest jako rynek o najwyższym wzroście wolumenu najmu. Ponad 63% popytu transakcyjnego stanowiły nowe umowy najmu. Mimo pozytywnych tendencji na rynku najmu współczynnik pustostanów na koniec 215 r. pozostawał na wysokim poziomie (15,9%) i w stosunku do 214 r. wzrósł o 1,6 p.p. 54. Wskaźnik ten nie powinien jednak stanowić powodu do niepokoju, ponieważ już w I kwartale 216 r. odnotowano pozytywne sygnały płynące z rynku. Popyt transakcyjny wyniósł w tym okresie 11,1 tys. mkw., co przyczyniło się do obniżenia wskaźnika pustostanów na koniec I kw. 216 r. do 14,4%. Poznań stanowi atrakcyjną lokalizację dla firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu 51 JLL, Rynek biurowy w Polsce, IV kwartał Biurowce w Polsce, 19 edycja wiosna 216, półrocznik, s Główne miasta aglomeracyjne to Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin. 54 JLL, Rynek biurowy w Polsce, IV kwartał 215, s Narodowy Bank Polski

124 Poznań (BPO/SSC) i wydaje się, że coraz więcej inwestorów jest zainteresowanych lokowaniem swojej działalności w stolicy Wielkopolski. Czynsze transakcyjne w Poznaniu w dalszym ciągu należą do najwyższych w Polsce. Wyjściowe ofertowe stawki czynszu budynków biurowych kształtowały się pomiędzy 14 a 14,5 euro/mkw./m-c. Poznański rynek biurowy charakteryzuje się dynamiką w zakresie przejęć. W analizowanym roku odnotowano kilka znaczących umów sprzedaży budynków biurowych Handlowe Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej na koniec 215 r. wyniosła 631,5 tys. mkw. 55 Dominującą formą są centra handlowe, które stanowią 85% całości zasobów aglomeracji. W samym Poznaniu znajduje się obecnie 2 obiektów tego rodzaju. W minionym roku powierzchnia handlowa w aglomeracji poznańskiej powiększyła się o jedną galerię handlową. Nasycenie powierzchnią handlową w stolicy Wielkopolski należy do najwyższych w Polsce (wskaźnik 766 mkw. na 1 mieszkańców na koniec 215 r. 56 ). Przewiduje się, że wskaźnik ten wzrośnie do 9 mkw. po oddaniu do użytku jesienią br. kolejnego centrum handlowego. Stawki czynszu w dużych galeriach handlowych miasta wahają się w przedziale euro/mkw./m-c 57, co oznacza średni wzrost o 2 euro/mkw. Wartość wskaźnika niewynajętej powierzchni handlowej w Poznaniu na koniec I kwartału 216 r. wyniosła 4% i w porównaniu z końcem 215 r. wzrosła o ok. 2 p.p. 58 Współczynnik ten charakteryzuje tendencja wzrostowa w związku z nasyceniem rynku i spodziewaną realizacją kolejnego dużego obiektu handlowego w mieście. Otwarcie tak dużego centrum handlowego może wpłynąć na decyzje właścicieli istniejących już obiektów o ich modernizacji lub zmianie funkcjonalności. Planowane otwarcie nowego centrum handlowego sprawia, iż w perspektywie średnioterminowej brak nowych projektów na zaawansowanym etapie rozwoju Magazynowe Podaż powierzchni magazynowych w Poznaniu według stanu na koniec 215 r. wyniosła ok. 1,59 mln mkw., utrzymując Poznań na trzecim miejscu w kraju. Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w pobliżu węzłów dróg szybkiego ruchu w rejonie Żernik i Gądek oraz w okolicach Tarnowa Podgórnego, Swarzędza i Komornik. Pojedyncze parki znajdują się również w Bugaju, Kostrzynie i Kórniku. W minionym roku podaż na poznańskim rynku zwiększyła się o ok. 227 tys. mkw. 59, w związku z oddaniem do użytku dziewięciu obiektów magazynowych. Rynek poznański w dalszym ciągu charakteryzuje się dużą aktywnością deweloperów, zajmując pierwsze miejsce w kraju pod względem wielkości powierzchni znajdującej się w budowie (11 magazynów o łącznej powierzchni 29,3 tys. mkw.). 55 Colliers International, Polska, Market Insights, Raport Roczny 215, s Ibidem, s Ibidem, s Colliers International, Polska, Market Insights, I kwartał 216, s Colliers International, Polska, Market Insights, Raport Roczny 215, s. 11 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 23

125 Poznań W 215 r. odnotowano nieco niższą aktywność najemców, jednak pozostawała ona nadal na wysokim poziomie. Warto zaznaczyć, że popyt w minionym roku tworzony był głównie przez nowe umowy. Zgodnie z danymi Colliers International wynajęto 248,6 tys. mkw. powierzchni. Czynsze najmu na koniec 215 r. wyniosły 2,2-3, euro/mkw. 6 Wskaźnik pustostanów na rynku powierzchni magazynowych uległ podwyższeniu z najniższego poziomu w kraju (,6% w 214 r.) do 2% na koniec grudnia 215 r Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Na podstawie danych pozyskanych w ramach badania rynku nieruchomości biurowych w Poznaniu ustalono, iż średnia stawka transakcyjna powierzchni biurowej klasy A dla czynszów wyrażonych w złotych wyniosła 49 zł/mkw./m-c, natomiast dla czynszów wyrażonych w euro cena ta ukształtowała się na poziomie 13 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji (netto) osiągnęła poziom około 16 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano przeciętnie na 9 lat. Stawki najmu w biurowcach klasy B były bardzo zbliżone do stawek w biurowcach o wyższym standardzie i wynosiły 13 euro/mkw./m-c przy czynszach kalkulowanych w walucie obcej i 47 zł/mkw./m-c przy stawkach złotowych. Koszty eksploatacji w biurowcach klasy B także nie odbiegały od ponoszonych w biurowcach klasy A, natomiast okres, na który zawierano kontrakty, był średnio o 3 lata krótszy. Zgodnie z wynikami uzyskanymi w ramach analizy powierzchni handlowych średnia cena transakcyjna najmu powierzchni w centrach handlowych pozostawała stabilna w całym 215 r. i, biorąc pod uwagę umowy zawierane w walutach obcych, wyniosła 35 euro/mkw./m-c. Rynek powierzchni oferowanych w złotych jest tańszy, choć stawki wzrosły w stosunku do 214 r. o ok. 25 zł. Czynsze w centrum handlowym w pierwszej połowie roku wyniosły średnio 111 zł/mkw./m-c. W drugiej połowie roku stawki zmniejszyły się do 12 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w analizowanym okresie ukształtowała się na poziomie 36 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano najczęściej na okres 6 lat. Na rynku powierzchni magazynowych średnia cena transakcyjna powierzchni, której czynsze wyrażono w walucie obcej, wyniosła w 215 r. 6 euro/mkw./m-c. Warto podkreślić, iż stawki czynszu w zdecydowanej większości kalkulowane były w euro. Średnia wysokość kosztów eksploatacji na koniec 215 r. wyniosła 14 zł/mkw./m-c Colliers International, Polska, Market Insights, Raport Roczny 215, s Narodowy Bank Polski

126 Poznań 1.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Poznaniu Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,7-5,4 5, ,8-4,5 5, ,2-4,2 5, ,2-4,7 4, ,2-3,5 4, ,3-3,5 4,8 Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania (w tys. osób) Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Poznaniu (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu; Prognoza ludności opracowana przez GUS Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. w 214 r. na lata Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,41 2,36 Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 66,1 15,2 18, ,9 15,3 19, , 15,4 2, ,2 15,5 21, ,2 15,7 22, ,3 15,9 22,8 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 25

127 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Poznań Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Poznaniu (%; p. oś) Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu (zł/miesiąc) Poznań Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Poznaniu (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 Poznań Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Poznaniu (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Poznaniu (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Poznaniu (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 26 Narodowy Bank Polski

128 Poznań Zasób mieszkaniowy Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 64,4 64,5 64,5 64,67 64,6 64,63 -na osobę (m kw.) 27,7 28, 28,5 28,8 29,3 3, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu na podstawie danych z GUS, Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz Izby Notarialnej w Poznaniu. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu Liczba umów Wartość w mln zł 149, ,58 135, , , ,7 Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu. Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 27

129 Poznań Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 23,6 185,5 194,1 184,8 234,3 229,7 - na 1 ludności 5,8 4,5 5, 4,7 6,7 6,7 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,,7,1 -,3-2,1-1,88 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 72,5 73,8 71, 71,2 64,3 63,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,2 3,1 3, 3, 2,7 Przec. pow. izby (m kw.) 22,2 22,9 22,8 24,1 21,6 23, Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Poznaniu Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. trans. hedon. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans ,9 29,4 I ,5 29, ,8 29, IV , 3, ,8 27,3 I ,5 29, ,4 29,6 IV ,8 28, ,9 27,5 I ,8 3,9 II ,3 3,9 IV ,3 28, ,7 27,9 I ,8 27,5 II ,8 29, IV ,1 28, ,3 23,2 I ,1 26, II ,2 33, ,6 28, ,3 29,1 I ,8 32,7 II ,1 29, ,6 31, ,2 3,3 28 Narodowy Bank Polski

130 II II II II II II II II II II Poznań Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Poznaniu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 99,4 15, 12,5 14,2 17,6 92,8 11,1 11,6 13,3 93, I 98,5 13, 1,8 13,3 97,8 91,1 15,5 98,5 99,3 98,5 1,2 95,1 98,2 98,6 1,4 93,9 12,6 1,7 15,3 15,4 IV 21 98,9 14,6 1,6 95,4 1,3 97,1 17,5 12,1 11,2 15,9 97,7 95, 98,2 15,2 12,1 95,4 97,3 97,8 12,3 1,5 I 99,2 14,3 99,5 96,4 95,2 96,1 98,6 96,5 95,4 97,8 99,3 94,2 98,2 11,1 1,5 95,2 97,6 96,5 97,9 97,9 IV ,7 11, 98,8 97,7 1,1 95, 94,4 94,9 1,2 97,8 99,7 95,4 97,7 12,7 12,4 97, 94,7 94,3 97,7 98, I 98, 99,1 98,8 95,6 1,6 95,7 9, 93,6 97, 13,5 II 11,7 11,7 99,7 98,4 98,7 98, 97,1 95,1 94,3 11,7 IV ,5 89,3 98,7 99,9 98,9 98,8 85,8 94,9 96,4 1,5 14,1 115,1 99,3 94,9 97,5 13,2 13,6 96,5 89,1 95,8 I 99,3 97,6 14,6 12,6 15,5 14,6 12, 12,2 95,6 1,5 II 1,1 98,6 99,5 12,2 95,6 12,9 98,9 12, 99,4 97,3 IV ,2 99,2 11,6 1,4 113, 14,7 19,9 15, 99,9 111,1 13,9 14,7 12, 98,9 93,4 14,5 1, 17,8 14,2 16,4 I 98,4 99,5 98,5 99,2 97,1 13,6 12, 11,5 1,8 97,9 II 99,9 98,5 11,1 1,5 98,2 13,3 11,8 13,2 99,1 1,7 99,9 13,4 98,1 1,3 1,3 12, 16,1 99,6 99, 89,4 1,8 11,3 12,7 99,2 1,4 98,9 12,6 1,3 99,2 96,1 I 98,9 98,5 99,7 1,3 11,5 99,5 11,5 11,5 1,3 1,4 II 99,3 1,3 92,8 12,3 98,2 98,9 13,4 93,2 12,1 1,4 1,5 1, 16, 99,3 1,3 99,5 1, 1,6 11, 1,4 98,7 99,4 13,6 98,7 98,9 97,3 98,1 11,5 1,6 98, Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 29

131 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. 21 Narodowy Bank Polski

132 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Poznań Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM hedoniczna mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 211

133 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Poznań Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 8 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 212 Narodowy Bank Polski

134 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Poznaniu (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 213

135 Rzeszów 11. Rzeszów Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Czynnikiem wpływającym pozytywnie na lokalny rynek mieszkaniowy jest stale rosnąca liczba ludności. W stosunku do poprzedniego roku jej wzrost wyniósł ok.,4%. Wpłynęły na to dodatnie saldo migracji i dodatni przyrost naturalny (nieco niższy niż w latach poprzednich). W 215 r. w porównaniu do 214 r. odnotowano poprawę salda migracji (o 54,9%), nastąpiło także zwiększenie liczby zawieranych małżeństw (o ok. 4,5%). Niekorzystnym zjawiskiem były zmiany w strukturze wieku ludności, tzn. spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o,8 p.p.) i towarzyszący mu wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym (o,6 p.p). Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Rzeszowa. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 3,4% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do 7,3%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych od 211 r. systematycznie zmniejszał się i na koniec 215 r. wyniósł 42,1%. W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 1,8% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 17,3% wartości kredytów Zasób mieszkaniowy W 215 r. sytuacja na rynku mieszkaniowym Rzeszowa uległa poprawie w stosunku do 214 r. Oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o ok. 45,1%). Zasób mieszkaniowy powiększył się o 2392 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 397 mieszkań (o 2,8% w porównaniu z 214 r.). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosi 66,9 mkw., tj. jest taka sama jak w roku poprzednim. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 26,6 mkw. (o,8 mkw. więcej niż w 214 r) Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały tendencję wzrostową. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na koniec 215 r. była o 1,8% wyższa od obserwowanej na końcu 214 r., natomiast średnia cena transakcyjna na koniec 215 r. była o 3,4% wyższa od notowanej na koniec 214 r. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 215 r. wynosiła 5126 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw zł. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosiła w IV kw. 215 r zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym o 451 zł/mkw. 214 Narodowy Bank Polski

136 Rzeszów Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, zaś koszty budowy mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Szacunek NBP udziału kosztu ziemi w cenie mkw. na IV kw. 215 r. wynosił ok. 374 zł. Znacząco zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Wyraźnie obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa (o 1,2%) oraz przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu (o 13,9%). Deweloperzy dopasowywali ofertę do możliwości finansowych nabywców poszukujących tańszych, mniejszych mieszkań. Produkcja mieszkań na rynku pierwotnym zdominowana jest przez deweloperów. W roku 215 deweloperzy oddali do użytkowania o 118,3% więcej mieszkań niż w roku poprzednim i była to najwyższa liczba oddanych mieszkań od 22 r. Jednocześnie wzrosła liczba mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem, których budowę rozpoczęto w porównaniu do 214 r. o 59,6%, natomiast mniejsza była liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich o 1,5% Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 215 r. były bardzo zbliżone do zanotowanych w 214 r., natomiast transakcyjne odnotowały nieznaczny spadek. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 215 r. spadła o 2,6% w stosunku do ceny w IV kw. 214 r. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 215 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 4-6 mkw., 2 3 pokojowe. Średnia stawka najmu w Rzeszowie utrzymuje się na zbliżonym poziomie i w IV kw. 215 r. wynosiła 28 zł/mkw Lokalna specyfika rynku Z rozmów z pośrednikami wynika, iż pozytywnie na stronę popytową rzeszowskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa wzmożona aktywność obywateli Ukrainy uwidoczniająca się we wzroście liczby transakcji, gdzie stroną kupującą są Ukraińcy. Obecnie obowiązuje 155 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze ok. 16,3% powierzchni miasta, natomiast w opracowaniu są 92 plany zagospodarowania przestrzennego. Plany w trakcie sporządzania obejmują ok. 38,2% powierzchni miasta Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Całkowity wolumen powierzchni biurowej w Rzeszowie szacuje się na ok. 6 mkw. Duży przyrost podaży powierzchni biurowej, przy stałym poziomie popytu, spowodował wzrost stopy pustostanów do około 24% BNP Paribas Real Estate, Rynek biurowy w Polsce, II połowa 215 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 215

137 Rzeszów Nieruchomości handlowe W Rzeszowie w 215 r. nie nastąpiły większe zmiany na rynku nieruchomości handlowych. Obecnie działa na nim około 2 centrów handlowych. Są to zarówno samodzielne galerie handlowe, jak i ośrodki zlokalizowane przy supermarketach i hipermarketach. Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla Rzeszowa w 215 r. przekroczył 13 mkw./1 osób. 63 Jest to jeden z wyższych wskaźników w kraju. W 215 r. w Rzeszowie nie otworzyły się nowe wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. W istniejących nieruchomościach handlowych, pomimo zmian najemców, nie obserwuje się dłużej utrzymujących się pustostanów Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średni czynsz dla lokali handlowych w centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec 215 r. wyniósł ok. 19 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły ok. 14 zł/mkw./m-c, natomiast średnia długość kontraktu najmu wynosiła 6 lat. 63 GfK Polonia Sp. z o.o., Komunikat prasowy, Wielkość powierzchni handlowej w Polsce przyrasta dużo szybciej niż wydatki konsumentów, 29 maja 215 r. 216 Narodowy Bank Polski

138 Rzeszów Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Rzeszowie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,9 1, 6, ,1 1,5 5, ,7 3,7 4, ,1 2,1 4, ,3 2,3 4, ,2 3,6 5,1 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Rzeszowa (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Rzeszowie (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Gospodarstwa domowe w Rzeszowie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą w tym z 2 osobami % 26% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 15% w tym z 5 i w ięcej osobami % 1 Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,65 2,56 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Rzeszowie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 66,2 17,4 16, ,2 17,1 16, ,6 17,2 17, ,7 17,5 17, ,1 17,5 18, ,3 17,7 19 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 217

139 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Rzeszów Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Rzeszowie (%; p. oś) Rzeszów Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Rzeszowie (mkw.) 1,5 1,,95,9,85,8,75,7,65,6, Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Rzeszowie (zł/miesiąc) Rzeszów Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Rzeszowie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Rzeszowie (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Rzeszowie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 218 Narodowy Bank Polski

140 Rzeszów Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 65,7 65,8 66,8 66, ,9 -na osobę (m kw.) 23,9 24,2 25,2 25,5 25,8 26,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie Liczba umów Wartość w mln zł 316,77 263,87 15,84 215,81 138,78 253,59 Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e - komunalne 2 26 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 219

141 Rzeszów Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 76,8 11,8 111,1 11,8 119,5 155,8 - na 1 ludności 5,3 8,7 8,7 7,4 8,9 12,9 - na 1 zaw. małżeństw ,1 2523,2 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 1,2-3,1-3,8-2,7-4, -7,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 82, 7,8 7,5 75,6 72,5 65,1 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4, 3,5 3,4 3,6 3,6 3,1 Przec. pow. izby (m kw.) 2,3 2,4 2,7 21,1 2,2 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Rzeszowie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,2 23,7 I ,4 24, ,7 28,8 IV ,3 27, ,1 26,9 I , 26, ,8 25,1 IV ,3 27, ,3 25,4 I ,9 21,6 II ,3 25,8 IV ,5 29, ,7 24,1 I ,7 24,8 II ,2 25,7 IV ,3 24, ,6 29,2 I ,7 25,2 II , 27, ,6 26, ,8 26, I ,7 24,6 II ,4 28, ,4 29, ,5 26,3 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 22 Narodowy Bank Polski

142 II II II II II II II II II II Tabela 11.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Rzeszowie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 13,4 99,8 98,5 1,9 99,1 14,9 96,8 98,5 11,5 98,7 I 12,8 15,3 1,9 12,4 99,5 112,9 14,9 99,4 14,3 93,3 1,7 13,8 99,2 13, 12,2 115, 15,6 99,4 111,9 12,8 IV 21 98,8 19,1 11,8 96,9 99,8 15,8 119, 1,3 13,1 1,5 95,8 93,3 1,6 12,6 99,9 98, 111,1 12,5 14,8 11,3 I 11,6 98,5 11,1 13,5 99,2 96,9 14, 12,6 16, 11, 13,4 99,4 99, 99,7 14,4 99,5 99,7 12,5 12,6 13,2 IV ,7 11,5 11,3 11,1 96,6 1,4 92,7 12, 17,1 99,9 14,4 97,6 1,2 95,6 98,4 19,3 97, 11,6 99,8 98,4 I 12,4 99,9 12,2 12,2 12,6 11,2 98,4 12,7 98,6 11,8 II 98,7 18,7 1,6 12,8 99, 15,2 17,6 14,4 11,7 96,5 IV ,1 98, 99,5 1, 11,5 16,6 14, 12,5 1,6 11,4 98, 11,4 99,9 97,2 97,4 1,1 18, 12,2 12,2 1,4 I 115,2 98,1 99,6 1,1 15,7 112,6 16, 99,7 1,1 13,4 II 1,1 16,8 1,4 1,8 98,4 114,2 14,1 99,5 98,1 12,9 IV ,1 13, 1,5 1,6 96,5 112, 19,4 1,4 98,7 97,8 1,4 93,7 1,2 97,6 1,1 114,8 11,1 1,8 99,1 1,6 I 98,1 16,9 99,2 11,6 99, 97,8 11,2 1,4 1,7 94,1 II 1,3 96,3 1,5 12,2 12,5 97,9 99,3 1,5 12, 98, 99,9 11,3 1,4 1,7 1,4 98,7 97,7 1,4 12, 11,9 14,2 13,1 1,1 97,9 97,2 12,4 17,6 1,3 12,3 98,9 I 96,9 12,7 11, 11,1 12,5 11,1 13,4 12,1 11,8 12,5 II 99,1 92,1 99,3 97,8 96,9 1, 98,9 1,8 97,5 96,9 11,7 15,9 99,6 1,6 99,7 11,8 13,4 1, 97,4 96,3 97,3 98,7 99,3 13,6 11,8 95,1 98,9 99,2 13,1 1,8 Rzeszów Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 221

143 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. 222 Narodowy Bank Polski

144 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Rzeszów Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 223

145 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Rzeszów Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 224 Narodowy Bank Polski

146 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Rzeszowie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 225

147 Szczecin 12. Szczecin Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 215 r. na terenie Szczecina obserwowano niekorzystne zmiany demograficzne. Pomimo dodatniego salda migracji liczba ludności ponownie uległa niewielkiemu zmniejszeniu (o,4%, do 45 tys.) za sprawą ujemnego przyrostu naturalnego. Wg prognoz GUS tendencja ta ma się pogłębiać i w przeciągu 5 lat liczba mieszkańców Szczecina spadnie poniżej poziomu 4 tys. Zmalał także udział osób w wieku produkcyjnym (o,9 p.p.) na rzecz osób w wieku poprodukcyjnym. Pozytywnym zjawiskiem natomiast był 6% wzrost r/r liczby zawartych małżeństw, która wyniosła ok. 2 tys. Poprawie uległy czynniki ekonomiczne. W 215 r. przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 6% (r/r) do 4313 zł, natomiast stopa bezrobocia obniżyła się do 6,8%. Udział osób do 34 roku życia wśród bezrobotnych kontynuował tendencję spadkową zapoczątkowaną po 28 r. i w 215 r. wynosił 3. Niski poziom stóp procentowych połączony ze stale rosnącymi wynagrodzeniami zaowocował najwyższymi w historii badania wskaźnikami dostępności kredytowej mieszkania. Mimo to liczba podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe pozostała na takim samym poziomie jak w 214 r. (2,6 tys.), natomiast suma ich wartości uległa 12% obniżeniu i wyniosła ok. 625 mln zł Zasób mieszkaniowy W 215 r. zasób mieszkaniowy Szczecina powiększył się o 1132 nieruchomości i liczył lokale, co stanowiło 425 mieszkań w przeliczeniu na 1 mieszkańców. Wynik ten jest wyższy niż ubiegłoroczny, podobnie jak przeciętna liczba metrów kwadratowych przypadających na osobę, która wzrosła do 27,2. Średnia liczba izb w lokalu nie zmieniła się znacząco i wynosiła 3,6, zaś przeciętna powierzchnia mieszkań pozostała na poziomie 64 mkw Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W 215 r. na rynku pierwotnym średnie ceny nieruchomości były stabilne. Zarówno wartości ofertowe na poziomie zł/mkw., jak i transakcyjne oscylujące w okolicach 4,7 tys. zł/mkw. nie różniły się znacząco od tych zarejestrowanych w roku poprzednim. Maksymalna cena 1 mkw. powierzchni użytkowej w programie MDM# wynosiła 457,8 zł/mkw. w pierwszym kwartale, zaś 4516,6 zł/mkw. w pozostałych, czyli ok. 2 zł/mkw. poniżej średniej ceny transakcyjnej. Biorąc pod uwagę zarówno cenę, jak i powierzchnię mieszkań ograniczoną zwykle do 75 mkw., można stwierdzić, że spośród transakcji zrealizowanych na lokalnym rynku około jedna trzecia z nich miała szansę na wsparcie z rządowego programu. 226 Narodowy Bank Polski

148 Szczecin Na podstawie badań nie zaobserwowano zmian w strukturze ceny mieszkań deweloperskich. W dalszym ciągu największy udział w cenie lokalu miały bezpośrednie koszty budowy ponad 4, zaś koszt zakupu gruntu wyniósł 16%. Według danych przekazanych przez deweloperów biorących udział w badaniu w 215 r. przeprowadzono ponad 1,5 tys. transakcji (3 wzrost w stosunku do roku ubiegłego). Jednocześnie oddano do użytkowania 1,1 tys. lokali, spośród których 62% było przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Popyt przekraczający wielkość produkcji powoduje kurczenie się oferty lokalnie działających podmiotów i stanowi zachętę do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Może to wyjaśniać rekordowo wysoką liczbę mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia jaki i tych których budowę rozpoczęto. Oba wskaźniki osiągnęły niemal 8 wzrost w odniesieniu do 214 r. W 215 r. podobnie jak w latach ubiegłych powierzchnia blisko połowy nieruchomości, zarówno oferowanych jak i sprzedanych, wynosiła 4 6 mkw. Ponad 4 mieszkań posiadało 2 pokoje, 36% 3 pokoje. Wszystkie uwzględnione nieruchomości były wykonane w technologii tradycyjnej udoskonalonej Rynek wtórny Podobnie jak na rynku pierwotnym, tak i na wtórnym przeciętne ceny 1 mkw. lokali mieszkalnych charakteryzowały się niskim poziomem zmienności. Nieruchomości używane były oferowane średnio za ok. 43 tys. zł/mkw., a sprzedawane za ok. 38 tys. zł/mkw. Od września 215 można było skorzystać z rządowych dopłat także przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego. Limit cenowy ustalony został na poziomie 3695,4 zł/mkw., czyli ok. 1 zł/mkw. poniżej średniej ceny transakcyjnej. Ze zgromadzonych danych wynika, że 42% transakcji zrealizowanych w tym czasie mogło być wspartych przez MDM. Według informacji przekazanych przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Szczecinie w 215 r. zakupiono ponad 3,3 tys. mieszkań, czyli 6% mniej niż w roku poprzednim. Jednocześnie łączna wartość podpisanych umów wzrosła o 2% i wynosiła ponad 8 mln zł. Spośród mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym prawie połowa (45%) liczyła od 4 do 6 mkw. i była 2 pokojowa. Najczęściej transakcje dotyczyły lokali wykonanych w technologii prefabrykowanej i tradycyjnej (po ok. 4). W strukturze mieszkań sprzedanych obserwowano niewielką dominację standardu wykończenia przeciętnego (39%). Średnie transakcyjne stawki najmu w IV kw. 215 r. wynosiły 25 zł/mkw. i były niższe o 7% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Od początku badania stawki najmu charakteryzowały się wąskim obszarem zmienności i w większości notowań wynosiły zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 227

149 Szczecin Lokalna specyfika rynku Z obu rynków mieszkaniowych pozyskano łącznie dane 64 o 4856 transakcjach na łączną kwotę 1,2 mld zł. Z zestawienia powyższych danych z przytoczonymi wcześniej informacjami na temat kredytów mieszkaniowych wynika, że niemal połowa transakcji została przeprowadzona bez korzystania z kredytów hipotecznych, ich suma wynosząca 566 mln zł stanowiła 47,5% kwoty wszystkich transakcji. Dla porównania w 214 r. sprzedano 462 mieszkań za 1,5 mld zł, z czego tylko 33% kupiono za gotówkę. Na tej podstawie można wnioskować, że szczecinianie częściej kupowali nieruchomości jako alternatywę dla niskooprocentowanych lokat, raczej w celach inwestycyjnych niż dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Według danych publikowanych przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują aktualnie 47,7% powierzchni administracyjnej Szczecina. Plany opublikowane, lecz jeszcze nie obowiązujące dotyczą 12,4 ha, zaś wszczęte 12,5 tys. ha. Powierzchnia administracyjna stolicy zachodniopomorskiego wynosi aktualnie 3 55 ha Nieruchomości komercyjne Biurowe Szczecin, spośród średniej wielkości miast w kraju (1-4 tys. mieszkańców), należy do najbardziej rozwiniętych rynków biurowych. Rok 215 był okresem dynamicznego rozwoju. Do użytku oddano 2,5 krotnie więcej powierzchni biurowej niż w 214 r. (16,5 tys. mkw.). Całkowity zasób powierzchni biurowej na koniec 215 r. szacowany był na około 16 tys. mkw., z czego prawie 7 to obiekty klasy A. W I półroczu 216 roku oddano do użytku dodatkowe 1 tys. mkw. oraz rozpoczęto budowę największego centrum biurowego w mieście (36 tys. mkw.). Niektóre z nowo oddanych biurowców powstały dzięki dofinansowaniu z programu unijnego Jessica, skierowanego na rewitalizację obiektów zabytkowych. Do końca 218 r. planowana jest budowa nowego biurowca przy głównej alei miasta. W związku z dużą podażą powierzchni biurowych od początku 215 r. współczynnik pustostanów w nowo wybudowanych biurowcach wykazywał trend wzrostowy i na koniec grudnia wyniósł 18,7% (+4 p.p. wobec 214 r.). Stawki czynszów w biurowcach klasy A były zbliżone do ubiegłorocznych i wahały się w przedziale od 1 do 16 euro/mkw./m-c. W Szczecinie głównymi najemcami w nowo wybudowanych biurowcach są zagraniczne firmy z branż BPO#, SSC# i IT#. Jest to zjawisko odmiennie niż w innych średnich miastach, gdzie biura wynajmują firmy lokalne. Przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej wpływa na wzrost atrakcyjności inwestycyjnej Szczecina i jest szansą na dalszy rozwój usług BPO i SSC w mieście Handlowe Szczecin jest nadal najmniejszym rynkiem handlowym w grupie 8 największych aglomeracji. Działa tutaj 11 centrów handlowych (w tym 2 galerie i 1 outlet park) o łącznej powierzchni najmu 64 Dane dotyczące rynku wtórnego odnoszą się do Tabeli 12.6, dane dotyczące rynku pierwotnego obliczono na podstawie bazy BaRN. 228 Narodowy Bank Polski

150 Szczecin 267 tys. mkw. W 215 r. nie powstało żadne nowe centrum handlowe, ale rozbudowano szczecińskie centrum wyprzedażowe. Nasycenie powierzchnią handlową w Szczecinie jest niskie i utrzymuje się na poziomie 495 mkw. na 1 mieszkańców, przy średniej dla 8 największych aglomeracji równej 581 mkw. na 1 mieszkańców. Pomimo niskiego nasycenia powierzchnią handlową, współczynnik pustostanów wzrósł z 1,8% w 214 r. do poziomu 3,9% na koniec 215 r. Większe pustostany były związane z oddaniem do użytku pod koniec 214 r. centrum handlowego na obrzeżach miasta, które nie zostało jeszcze w całości wynajęte. Rzeczywista stopa pustostanów, nie uwzględniająca powierzchni wynajętej przez właściciela budynku, jest dużo wyższa i wynosi ponad 6%. Stawki czynszów są bardzo zróżnicowane i oscylują w przedziale od 1 do 6 euro/mkw./m-c. W 216 r. rozpoczęła się rozbudowa jednej z galerii. Po przebudowie będzie to największe centrum handlowo-rozrywkowe w Szczecinie o łącznej powierzchni handlowej 6 tys. mkw. W planach na 218 r. jest budowa nowego centrum handlowego na południowych obrzeżach miasta. Lokalizacja nowego centrum będzie łatwo dostępna zarówno dla mieszkańców Szczecina, jak i okolicznych niemieckich miast. Utrzymuje się spadek popularności oddalonych od centrum hipermarketów na rzecz mniejszych, ale bliżej położonych dyskontów. Powstawanie nowych dyskontów negatywnie wpływa na rodzimy handel przy szczecińskich ulicach handlowych. W lokalach tych znajdują się głównie usługi i gastronomia. Brakuje sklepów luksusowych marek z branży moda i dodatki. Z uwagi na dużą liczbę ofert lokali do wynajęcia i niski stan techniczny wielu kamienic występuje wysoki poziom pustostanów - 11%, wobec wskaźnika w centrach handlowych na poziomie 3,9% Magazynowe Szczecin należy do wschodzących rynków nowoczesnej powierzchni magazynowej. W 215 r. w aglomeracji szczecińskiej odnotowano istotny wzrost podaży powierzchni magazynowych. W porównaniu z 214 r. całkowite zasoby powiększyły się o prawie 1 (7 tys. mkw.) i na koniec 215 r. wynosiły 143,2 tys. mkw. Wzrost podaży powierzchni magazynowej przełożył się również na wzrost popytu na magazyny. Szczecin jest rynkiem, na którym istniejące obiekty magazynowe klasy A są w większości wynajęte. Stopa pustostanów na koniec 215 r. wynosiła 6,1%. Średnie czynsze nie zmieniły się od ubiegłego roku i oscylowały w granicach 3-4 euro/mkw./m-c. Niski poziom pustostanów oraz duże zapotrzebowanie na najem powierzchni magazynowej zachęcają deweloperów do inwestycji. W 216 r. do użytku zostanie oddane dodatkowe 1 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Planowana jest również budowa ponad 4 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej na terenie szczecińskiego portu. Na rynku rozpoczął działalność nowy inwestor, który zamierza wybudować ponad 1 tys. mkw. powierzchni magazynowej w szczecińskich dzielnicach Załom i Dąbie. Szybki przyrost nowoczesnych powierzchni magazynowych w ostatnich trzech latach i jego obiecujące prognozy na najbliższe lata, świadczą o wzroście atrakcyjności regionu szczecińskiego. Poprawa infrastruktury drogowej, bliskość Skandynawii i Niemiec, a przy tym niższe stawki najmu wpływają na przenoszenie działalności przez firmy z tych krajów do Szczecina. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 229

151 Szczecin Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnie ceny na rynku powierzchni biurowych utrzymywały się na poziomie ubiegłorocznym. Na koniec 215 r. stawka czynszu dla powierzchni wynajętej w biurowcach klasy A wynosiła 14 euro/mkw./m-c, natomiast w biurowcach klasy B - 37 zł/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne w nowych biurowcach wynosiły średnio 16 zł/mkw./m-c, a w budynkach klasy B 1 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość zawartego kontraktu zarówno w lokalach klasy A, jak i B wynosiła 5 lat. Kontrakty na czas nieokreślony stanowiły 35% wszystkich zawartych umów w biurowcach A i 67% wszystkich zawartych umów w biurowcach B. Ceny wynajmu powierzchni handlowej w szczecińskich centrach handlowych były zbliżone do notowanych w 214 r. Dla lokali o metrażu od 1 do 3 mkw., dla stawek w euro mieściły się w przedziale od 1 do 6 euro/mkw./m-c, a na koniec 215 r. wynosiły średnio 31euro/mkw./m-c. Natomiast czynsz dla stawek w PLN wynosił średnio 8 zł/mkw./m-c. Opłaty za najem lokali w galeriach handlowych położonych w samym centrum Szczecina były o 75% wyższe niż w centrach handlowych zlokalizowanych poza śródmieściem. Koszty eksploatacyjne wynosiły średnio 53 zł/mkw./m-c. Kontrakty były zawarte średnio na 8 lat, przy czym w galeriach okres trwania umowy był dłuższy. Stawki czynszu wynajętej powierzchni magazynowej również nie uległy zmianom, a ich wysokość na koniec 215 r. oscylowała w okolicach 3-4 euro/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne wynosiły 4 zł/mkw./m-c. Długość zawartych kontraktów zazwyczaj nie przekraczała 5 lat. 23 Narodowy Bank Polski

152 Szczecin Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Szczecinie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a , -,7 5, ,7,1 4, ,7,5 4, ,2,4 4, ,4 -,3 4, ,2,3 4,8 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Szczecina (w tys. osób) Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Szczecinie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Gospodarstwa domowe w Szczecinie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 3 w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,38 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Szczecinie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 65,6 15,6 18, , 15,5 19, ,2 15,5 2, ,4 15,5 21, ,6 15,5 21, ,7 15,6 22,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 231

153 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Szczecin Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Szczecinie (%; p. oś) Szczecin Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie (mkw.) 1,2 1,1 1,,9,8,7,6, Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Szczecinie (zł/miesiąc) Szczecin Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Szczecinie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Szczecinie (mkw.) 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Szczecinie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 232 Narodowy Bank Polski

154 Szczecin Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 63,5 63,7 63,7 63,8 63,9 -na osobę (m kw.) 25,6 26, 26,2 26,5 26,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 Liczba gospodarstw domow ych w g NSP Liczba gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Szczecinie Liczba umów Wartość w mln zł 475,21 713,44 745, 748,79 787,5 81,48 Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 3 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 233

155 Szczecin Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 119,2 138,8 136,5 11,2 14,2 87,5 - na 1 ludności 3,7 4,4 4,8 3,5 3,4 2,8 - na 1 zaw artych małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 1,4,4 -,1,6 1,1 2, Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 79, 77, 7,1 77,3 74,2 77,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,2 3, 3,2 3,1 3,3 Przec. pow. izby 22,7 24,1 23,3 24, 23,8 23,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Szczecinie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedonicz na (trans.) ofert. trans ,8 25,7 I ,1 25, ,6 29,3 IV ,4 25, ,7 32,4 I ,6 2, ,2 24,3 IV ,3 22, , 23,4 I ,2 24,9 II ,7 25,8 IV ,4 25, ,4 23,1 I ,8 26,4 II ,2 26,8 IV ,2 26, ,6 22,9 I ,9 28,7 II ,5 24, ,5 27, ,1 24,6 I ,8 26,7 II , 26, ,9 25, ,9 24,5 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 234 Narodowy Bank Polski

156 II II II II II II II II II II Tabela 12.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Szczecinie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. Szczecin hedon. (trans.) 14,4 97,2 1,7 96,6 99, 98, 95, 98, 9,4 97,8 I 96,1 96,6 99,5 13,1 13,6 94, 95,8 99,7 97,2 11,6 99,6 11,9 1,4 12,1 92, 96,2 89,5 98, 11,4 98,2 IV 21 99,5 99, 97,9 98,9 16,9 99,4 94,8 98,5 1,6 1,8 1,4 11,3 1, 95,6 96,9 95,7 98,7 97,8 99,5 98,7 I 11,4 99,3 99,5 1,4 1,2 1,9 11,4 97,7 96,9 95,4 99,4 14,8 99,5 99,8 99,7 1,7 14,3 96,8 94,7 13,5 IV ,7 96, 99,9 95,9 11,2 1,8 11,1 98,8 91,8 97,9 99, 97,7 97,5 1,2 11,2 99,4 97,5 96,4 96,2 12,3 I 1,4 1,6 96,6 98,7 97,1 98,5 98,8 93,6 94,6 99,1 II 1,2 99,9 1,2 96,6 97,7 99,3 94,3 94,4 91,6 97,1 IV 212 1,1 96, 97,6 98,4 1,6 99,7 94,2 92,2 94, 96,6 97, 99,6 12,3 11,5 14,5 97,7 96, 96,7 95,3 99,7 I 98,7 1,8 94,1 98,3 97,1 96, 96,2 94,1 94,9 99,7 II 11,1 97, 99,5 12,9 12,7 96,9 93,4 93,5 11, 14,8 IV ,4 16,7 12,3 99,4 12,3 98,2 13,8 97,9 12, 16,5 99,6 99,2 13,6 99,3 96,7 1,8 13,5 99,2 99,7 98,5 I 99,2 99,7 98,1 97,8 12,4 11,3 12,4 13,5 99,3 13,9 II 1,7 11,1 99,4 11,9 97,5 1,8 16,7 13,3 98,4 98,7 1,1 12,1 11,3 14, 13,7 99,5 12,1 12,3 12,9 1, 11,7 98,8 1,2 95, 94,2 11,6 11,6 98,9 98,5 97,5 I 97,3 11,1 11,6 12,1 15,4 99,8 13, 12,4 12,8 1,4 II 1,7 97,3 95,3 11,9 98,2 99,8 99,1 98,2 12,8 11,1 99,4 98,8 1,8 96,2 1,6 99,1 96, 97,7 95,1 98,1 11,4 11,4 14, 11,4 99, 98,8 98,5 11,4 11,6 13, Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 235

157 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. 236 Narodowy Bank Polski

158 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Szczecin Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 237

159 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Szczecin Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 238 Narodowy Bank Polski

160 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Szczecinie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 239

161 Trójmiasto 13. Trójmiasto Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne w Gdańsku w 215 r. kształtowały się na poziomie zbliżonym do poziomu z 214 r. Wzrost liczby ludności wynikał głównie z dodatniego salda migracji oraz z niewielkiego, dodatniego przyrostu naturalnego. W Gdyni i Sopocie po raz kolejny odnotowano spadek liczby ludności. Niekorzystna tendencja utrzymująca się od kilku lat spowodowana była odpływem migracyjnym i ujemnym przyrostem naturalnym. W kolejnych latach (wg GUS) prognozowany jest systematyczny spadek ludności we wszystkich trzech miastach, największy od lat przyrost ludności mają odnotować gminy przyległe do Trójmiasta, sytuacja ma ulec poprawie głównie za sprawą procesu migracyjnego. W Trójmieście od wielu lat obserwowany jest postępujący proces starzenia się społeczeństwa, nadal rośnie liczba osób w wieku poprodukcyjnym. Pozytywnym zjawiskiem było wyhamowanie spadku liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym. Poprawie uległ również wskaźnik zawieranych małżeństw. Utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną trójmiejskich mieszkańców. Przeciętne wynagrodzenie w 215 r. w porównaniu z 214 r. wzrosło o ponad 4% w Gdańsku i o blisko 6% w Gdyni. Wzrost zatrudnienia wpłynął na zmniejszenie stopy bezrobocia rejestrowanego do 4,1% w Gdańsku, 5, w Gdyni i 3,3% w Sopocie. Utrzymała się, coraz bardziej widoczna, tendencja spadku udziału ludzi młodych, tj. do 34 r.ż. wśród ludności bezrobotnej. Udział ten był jednak nadal wysoki, na koniec 215 r. wyniósł ponad 32% w Gdańsku, 35% w Gdyni i ponad 3 w Sopocie. W omawianym okresie w porównaniu z 214 r., wzrosła w Gdańsku zarówno liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych (o 4,), jak i ich wartość (o 5,2%). W Gdyni liczba nowych umów była niższa o 2,2%, przy wyższej o 4,5% wartości kredytów. W 215 r. mimo wzrostu poziomu wynagrodzeń odnotowano zmienną dynamikę dostępności mieszkania. Zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni, niewielka tendencja spadkowa dostępności na rynku pierwotnym wynikała ze wzrostu średniej ceny transakcyjnej mieszkania. Wzrost cen nowych mieszkań przełożył się również na wyhamowanie dostępności kredytu mieszkaniowego nominowanego w złotych. Kredytem złotowym można było sfinansować więcej mkw. na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym Zasób mieszkaniowy Według szacunków zasób mieszkaniowy powiększył się w 215 r. o 456 mieszkań w Gdańsku, o 119 w Gdyni i o 55 w Sopocie. Przyrost zasobów był m.in. efektem inwestycji w budownictwie mieszkaniowym, głównie deweloperskim. Największy przyrost odnotowano w Gdyni (o 19%), w Gdańsku zasób wzrósł o ponad 14%. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł nieznacznie, do 457 mieszkań w Gdańsku, 448 w Gdyni i 514 w Sopocie. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosiła 59,4 mkw. w Gdańsku (i była mniejsza o,1 mkw.), 61,6 mkw. w Gdyni oraz 63,5 mkw. w Sopocie (przyrost odpowiednio o,2 i,1 24 Narodowy Bank Polski

162 Trójmiasto mkw.). Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie się zwiększyła i wyniosła 27,2 mkw. w Gdańsku, 27,6 mkw. w Gdyni oraz 32,6 mkw. w Sopocie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny mieszkań Trójmiejski rynek pierwotny mieszkań, zarówno w I kw. 216 r., jak i w całym poprzednim roku, charakteryzował się dobrą płynnością rynkową. Wysoka sprzedaż mieszkań notowana od ponad roku na rynku pierwotnym sprawiła, że liczba mieszkań dostępnych na trójmiejskim rynku na koniec IV kw. 215 r. była niższa od liczby oferowanych lokali na koniec IV kw. 214 r. mimo dużej liczby rozpoczynanych inwestycji i wprowadzanych na rynek lokali w kolejnych projektach inwestycyjnych. Według danych zarejestrowanych w BaRN# w 215 r. odnotowano ponad 51 transakcji sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, liczba ta była znacznie wyższa niż w 214 r. Zwiększył się udział kupujących za gotówkę oraz sprzedaż we wstępnym etapie budowy. W Trójmieście zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z rokiem poprzedzającym oraz w I kw. 216 r. charakteryzowały się kilkuprocentowym wzrostem. W efekcie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym oraz niskich stóp procentowych zwiększyła się sprzedaż i tym samym podaż mieszkań droższych, co miało znaczny wpływ na wzrost średnich cen. W IV kw. 215 r. w porównaniu z IV kw. 214 r. wzrosły zarówno średnie ceny transakcyjne o 4,2% w Gdańsku i o 7,8% w Gdyni, jak i średnie ceny ofertowe odpowiednio o 3,2% i o 4,3%. Znaczny wzrost cen na niewielkim sopockim rynku był efektem wprowadzenia do sprzedaży projektu ze znacznie wyższymi cenami od dotychczas notowanych. Według danych BGK dotyczących wykonania programu MDM# w okresie od początku funkcjonowania do końca 215 r. na terenie województwa pomorskiego wypłacono wsparcie w ramach około 4,6 tys. umów (na terenie Gdańska zrealizowano 43% umów, w gminach sąsiadujących z Gdańskiem ponad 22% i w pozostałych miejscowościach województwa ponad 34%). W tym wsparcie na rynku wtórnym wypłacono w ramach 352 umów (na terenie Gdańska zrealizowano około 18%, w gminach sąsiadujących ponad 21% i w miejscowościach pozostałych ponad 61%). Na skutek obniżenia wskaźników przeliczeniowych zmniejszyła się liczba mieszkań kwalifikujących się do finansowania w ramach programu MDM. Według szacunków, na podstawie mieszkań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym, które zostały zarejestrowane w ramach badania rynku nieruchomości mieszkaniowych za IV kw. 215 r., do dofinansowania kredytem z dopłatą z budżetu państwa kwalifikowało się ponad 27% lokali w Gdańsku i ponad 29% w gminach sąsiadujących ze stolicą województwa. Korzystając z preferencyjnego kredytu znacznie więcej mieszkań można było nabyć na rynku pierwotnym niż na rynku wtórnym. Dobra koniunktura na rynku pierwotnym przełożyła się na wzrost zainteresowania deweloperów zakupem kolejnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Na koniec 215 r. przeciętna cena mkw. ziemi pod budownictwo wielorodzinne w Gdańsku wynosiła 725 zł/mkw. W poszczególnych rejonach Gdańska ceny były zróżnicowane (w Pasie Nadmorskim sięgały 124 zł/mkw., w części zachodniej 44 zł/mkw., a w dzielnicach południowych 335 zł/mkw.). Wzrosła szacowana rentowność projektów deweloperskich. Było to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do stosunkowo stabilnych kosztów materiałów i Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 241

163 Trójmiasto robót budowlanych. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się istotnie. Według szacunków NBP w IV kw. 215 r. w Gdańsku udział kosztu ziemi w przeciętnej cenie mkw. mieszkania stanowił 12%. Zwiększyła się liczba deweloperów realizujących projekty w budownictwie mieszkaniowym na terenie Trójmiasta. W porównaniu z 214 r. wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 14,2% w Gdańsku i o 19% w Gdyni), liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 18,8% w Gdańsku i 57,4% w Gdyni) oraz liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań (o 2,4% w Gdańsku i o 74,5% w Gdyni). W Sopocie, z uwagi na ograniczoną podaż terenu, budownictwo mieszkaniowe realizowane jest na niewielką skalę. Analizując efekty budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano zmianę struktury mieszkań oddanych do użytkowania. Obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania (o 5 mkw. w Gdańsku i o 1,3 mkw. w Gdyni). Na zbliżonym poziomie pozostała przeciętna liczba izb w mieszkaniu. Zmniejszyła się średnia powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytkowania w Gdańsku (o 1,3 mkw.). Nieznacznie wzrosła powierzchnia izby w Gdyni (o,2 mkw.). Deweloperzy dostosowywali ofertę do możliwości finansowych nabywców poszukujących tańszych, mniejszych mieszkań oraz warunków programu MDM. Analiza transakcji w IV kw. 215 r. w Gdańsku według ceny za mkw. pokazuje, że połowa transakcji nie przekroczyła ceny 4 zł/mkw. Zwiększył się udział sprzedaży mieszkań powyżej 8 zł/mkw., co wynika z popytu na lokale w bardziej prestiżowych lokalizacjach. Struktura transakcji według przedziałów powierzchni jest potwierdzeniem utrzymującego się wzrostu zapotrzebowania na lokale najmniejsze do 4 mkw. Dominują transakcje od 4 mkw. do 6 mkw. powierzchni Rynek wtórny mieszkań Trójmiejski rynek wtórny charakteryzuje się stabilnością. W poszczególnych kwartałach 215 r. sprzedaż utrzymywała się na dość dobrym poziomie, przy wzroście transakcji w IV kw. ub. r. na terenie Gdańska. Mogło to być efektem obaw kupujących w zakresie niespełnienia wymogów banków w nowym roku, po podniesieniu wymaganego wkładu własnego. Niska dostępność lokali kwalifikujących się do dofinansowania w ramach MDM (na koniec 215 r. około 4% lokali w Gdańsku i około 5% w gminach sąsiadujących ze stolicą województwa) nie determinowała poprawy popytu na trójmiejskim rynku wtórnym. W 215 r. w Trójmieście odnotowano około 53 transakcji sprzedaży mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, w tym około 32 na trenie Gdańska. W stolicy województwa sprzedaż wzrosła o ponad 3 w porównaniu z 214 r. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku na koniec I kw. 216 r. wynosił 162 dni i był znacznie krótszy w porównaniu z notowanym na koniec 215 r. Zanotowano wzrost przeciętnych cen transakcyjnych w poszczególnych kwartałach 215 r. w porównaniu z analogicznymi okresami 214 r. W IV kw. 215 r. w porównaniu z IV kw. 214 r. ceny transakcyjne wzrosły o 8,7% w Gdańsku, o 5,7% w Gdyni i o 3,1% w Sopocie. W przypadku cen ofertowych w Gdańsku w pierwszych dwóch kwartałach 215 r. w skali r/r obserwowano ich spadek, by w kolejnych kwartałach odnotować wzrost cen. W Gdyni we wszystkich analizowanych okresach utrzymał się spadek średniej ceny ofertowej. Sopot odznaczał się dużą zmiennością pozio- 242 Narodowy Bank Polski

164 Trójmiasto mu cen ofertowych i transakcyjnych. Na koniec 215 r. przeciętna cena transakcyjna wyniosła 5441 zł/mkw. w Gdańsku, 4879 zł/mkw. w Gdyni i 756 zł/mkw. w Sopocie. Średnia cena ofertowa sięgała 6133 zł/mkw. w Gdańsku, 642 zł/mkw. w Gdyni i 744 zł/mkw. w Sopocie. Zmiany średniej ceny transakcyjnej w znacznym stopniu były efektem zmiany struktury kupowanych mieszkań. Pod względem ceny za mkw. na rynku wtórnym większość transakcji w Gdańsku i w Gdyni mieściła się w przedziale od 4 zł/mkw. do 6 zł/mkw. W Sopocie we wszystkich przedziałach cenowych i we wszystkich przedziałach powierzchni odnotowano podobną, niewielką liczbę transakcji. W 215 r. w Gdańsku i w Gdyni w strukturze lokali będących przedmiotem najczęstszych transakcji były niezmiennie mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 4 mkw. do 6 mkw. W Trójmieście na rynku wtórnym najwięcej mieszkań sprzedano w bardzo dobrych lokalizacjach z pełną infrastrukturą. Średnia stawka czynszu najmu w IV kwartale 215 r. najwyższa była w Sopocie (42 zł/mkw.), następnie w Gdańsku (36,3 zł/mkw.) i w Gdyni (34,8 zł/mkw.). Przeważały oferty najmu w bardzo dobrych lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą i blisko uczelni. Przeciętna powierzchnia mieszkań wynajętych sięgała 55 mkw. w Gdańsku, 65 mkw. w Gdyni. W Sopocie mimo nielicznych transakcji odnotowano popyt na większe lokale. Zarówno przeciętne stawki transakcyjne, jak i ofertowe w I kw. 216 r. charakteryzowały się niewielkim spadkiem Lokalna specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych Uzupełnienie rynku nieruchomości w Trójmieście stanowią mieszkania budowane w najbliższych miejscowościach, głównie w powiecie gdańskim i wejherowskim. Aktywność deweloperów w tych regionach w 215 r. była wyższa niż w 214 r. W skali roku oddano do użytku 1229 mieszkań w powiecie gdańskim (wzrost o 35,1%) i 1256 mieszkań w powiecie wejherowskim (wzrost o 48,2%). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła w obu powiatach odpowiednio o 49,6% i o 33,3%. Z kolei liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia zwiększyła się o 46,8% w powiecie gdańskim i zmniejszyła się o 28,4% w powiecie wejherowskim. Wśród mieszkań oddanych ogółem do użytkowania w 215 r. w obu powiatach łącznie, mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem stanowiły 41,7% udziału, mieszkania wznoszone systemem indywidualnym 54,6%. Pokrycie obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego w Gdańsku wynosiło ponad 64% w stosunku do całej powierzchni miasta (informacja uzyskana na początku czerwca br. w Referacie Planów i Marketingu Urzędu Miejskiego w Gdańsku). Powierzchnia lasów i terenów rolnych niepokryta planami zagospodarowania stanowiła 15% (lasy około 1, tereny rolne blisko 5%). Plany będące w trakcie realizacji obejmowały 1348 ha, co stanowiło 5,6% powierzchni Miasta Gdańska (z tego 95,4% sporządzanych jest w oparciu o ustawę z dnia 27 marca 23 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Według danych szacunkowych przekazanych w połowie czerwca br. przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni udział procentowy pokrycia obowiązującymi miejscowymi planami i ich zmianami w powierzchni miasta Gdyni wynosił ponad 29,2%. Biorąc pod uwagę, że prawie połowę powierzchni miasta stanowią lasy, można szacować, że udział procentowy pokrycia planami obowiązującymi i ich zmianami w Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 243

165 Trójmiasto powierzchni miasta, z wyłączeniem terenów leśnych, wojskowych terenów zamkniętych oraz morskich wód wewnętrznych wynosił 52,9%. Plany w trakcie realizacji obejmowały 1418,56 ha, co stanowiło 1,49% powierzchni Miasta Gdyni (plany sporządzane są na podstawie ustawy z dnia 27 marca 23 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Trójmiasto jest czwartym po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu rynkiem biurowym w kraju pod względem zatrudnienia w sektorze BPO#/SSC# - zatrudniając 137 osób w tej branży oraz pod względem wielkości powierzchni. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 215 r. sięgały ponad 573 tys. mkw. Czynsze bazowe wahały się pomiędzy 12,75 a 13,5 euro/mkw./m-c. Zanotowano spadek czynszów efektywnych z uwagi na stosunkowo wysoki współczynnik pustostanów (1,8%). Dostępna powierzchnia w istniejących budynkach sięgała 617 mkw. Łączna powierzchnia wynajęta w 214 r. wyniosła 665 mkw. oraz aż 175 mkw. w 215 r., głównie dzięki nowym najemcom. Na koniec 215 r. wielkość powierzchni biurowej w budowie w całym Trójmieście wyniosła 1381 mkw., z czego 969 mkw. zostanie oddana do użytku w 216 r. Według szacunków 17% powierzchni w realizowanych projektach zostało już zabezpieczone umowami typu pre-let# Nieruchomości handlowe Rynek trójmiejski jest trzecim, co do wielkości rynkiem handlowym w Polsce. Zasoby Trójmiasta na koniec 215 r. kształtowały się na poziomie 699 tys. mkw. (26 centrów handlowych). Stopień nasycenia na tysiąc mieszkańców wyniósł 678 mkw. Pomimo wysokiego nasycenia powierzchnią handlową, w minionym roku w Gdańsku oddano do użytku 7 tys. mkw., a w budowie i rozbudowie znajduje się kolejne 95 tys. mkw. 66. Starsze obiekty handlowe walczą o utrzymanie swojej pozycji na rynku stawiając na rozbudowę i modernizację. Na zasoby powierzchni handlowej składały się zarówno obiekty tradycyjne (79%), jak i parki handlowe (19%) oraz centrum wyprzedażowe (2%). Wskaźnik pustostanów na koniec 215 r. wyniósł 3,3%. Czynsze najmu kształtowały się na poziomie euro/mkw./m-c Nieruchomości magazynowe Zasoby powierzchni magazynowej w Trójmieście na koniec 215 r. wynosiły ponad 314 tys. mkw. W 215 r. do użytkowania oddano 66,4 tys. mkw. powierzchni zamykając tym samym dwa projekty. W budowie pozostają trzy kolejne obiekty (ponad 5 tys. mkw.). Wskaźnik niewynajętej powierzchni magazynowej na koniec 215 r. sięgał 5,8%. W minionym roku podpisano 24 umowy, w ramach, których wynajęto 78,1 tys. mkw. Nowe umowy stanowiły 84% wolumenu wszystkich transakcji. Efektywne stawki czynszu najmu kształtowały się na poziomie 65 JLL, Rynek powierzchni biurowych w Trójmieście, IV kwartał 215 r. 66 Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny Narodowy Bank Polski

166 Trójmiasto od 2,5 do 3,5 euro/mkw./m-c 68. Popyt na powierzchnię magazynową przewyższył wielkość nowej podaży, co wskazuje na potrzebę kolejnych projektów Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnie stawki transakcyjne czynszu netto najmu notowane w Euro wg stanu na koniec 215 r. wynosiły 12,64 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 1,53 euro/mkw./m-c dla klasy B. Czynsze transakcyjne notowane w złotych wynosiły 5,61 zł/mkw./m-c dla klasy A, 39,15 zł/mkw./m-c dla klasy B oraz 33,32 zł/mkw./m-c dla klasy C. W wyniku dużej konkurencji stawki czynszu najmu w Euro i w PLN zmniejszyły się w skali roku we wszystkich klasach budynków. Średnia wysokość kosztów eksploatacji powierzchni wynajętych kształtowała się na poziomie 12,23 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A, 1,16 zł/mkw./m-c w budynkach klasy B i 7,21 zł/mkw./m-c w budynkach klasy C. Czynnikiem zachęcającym najemców do poszukiwania powierzchni biurowych w najnowszych budynkach jest nie tylko wysoki standard techniczny i prestiż, ale również zbliżone koszty eksploatacji. Średnia długość kontraktów najmu powierzchni wynajętych na czas określony wyniosła ponad 4 lata dla klasy A, około 7 lat dla klasy B i ponad 3 lata dla klasy C. Według stanu na koniec 215 r. umowy terminowe wśród podpisanych kontraktów stanowiły 93% w biurowcach klasy A, 58% w klasie B i 57% w klasie C. Wzrost zapotrzebowania na powierzchnię biurową przełożył się na obniżenie współczynnika pustostanów we wszystkich klasach budynków biurowych, co zmniejszyło nierównowagę pomiędzy popytem a stale rosnącą podażą. Wskaźnik pustostanów dla całej aglomeracji na koniec 215 r. wynosił odpowiednio w biurowcach klasy: A 8,1%, B 17,6%, C 1,. Utrzymał się spadek przeciętnego poziomu czynszu najmu netto w centrach handlowych. Średnia stawka czynszu notowanego w Euro z obowiązujących umów na koniec 215 r. w centrach handlowych (lokale o powierzchni od 1 mkw. do 3 mkw.) wyniosła 22,99 euro/mkw./m-c. Przeciętna stawka transakcyjna najmu notowana w złotych sięgała 59,43 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji powierzchni wynajętych kształtowała się na poziomie 2,9 zł/mkw./m-c. Wśród podpisanych kontraktów najmu 99% stanowiły umowy terminowe zawarte średnio na ponad 7 lat. W lokalach usługowo-handlowych średnia stawka transakcyjna czynszu sięgała 24,63 zł/mkw./m-c. kształtując się na nieznacznie wyższym poziomie niż na koniec 214 r. Przeciętne koszty eksploatacji w lokalach wynajętych wynosiły 6,3 zł/mkw./m-c. W lokalach usługowo-handlowych aż 78% umów zostało podpisanych na czas nieokreślony, pozostałe zawarto na ponad 7 lat. Według danych zebranych przez NBP na koniec 215 r. współczynnik pustostanów (liczony do powierzchni do wynajęcia w budynku) w centrach handlowych wynosił 9,4%, w lokalach usługowo-handlowych 1,4%. Narasta nierównowaga pomiędzy podażą i popytem na powierzchnię handlową na skutek systematycznego przyrostu nowej powierzchni, co przekłada się na wzrost powierzchni niewynajętych w centrach handlowych. 68 Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny 216. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 245

167 Trójmiasto Średnie stawki czynszu netto powierzchni magazynowej wynajętej notowane w euro wynosiły 4,9 euro/mkw./m-c, w złotych kształtowały się na poziomie 13,3 zł/mkw./m-c. Znacznie poniżej oczekiwanego poziomu, zdaniem podmiotów wynajmujących powierzchnie magazynowe na lokalnym rynku, ukształtował się efektywny czynsz najmu. Średnia wysokość kosztów eksploatacji sięgała 3,97 zł/mkw./m-c. Ponad 94% umów to kontrakty terminowe zawarte średnio na okres ponad 6 lat. Według danych NBP na koniec 215 r. współczynnik pustostanów wynosił 8,8% i był wyższy o ponad 1 p.p. w porównaniu ze stanem na koniec 215 r. Mimo wysokiego poziomu pustostanów nie odnotowano symptomów znacznego narastania nierównowagi pomiędzy podażą i popytem. Przy niewielkim rynku oddanie do użytkowania jednego obiektu magazynowego lub podpisanie jednego kontraktu najmu może znacznie zmienić poziom współczynnika powierzchni niewynajętej. 246 Narodowy Bank Polski

168 Trójmiasto Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Gdańsku Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Czynniki demograficzne w Gdyni Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Czynniki demograficzne w Sopocie Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,1 -,2 5, ,2 -,2 4, ,2, 4, ,5 2,4 4, ,1 1,9 4, ,1 2,5 4,9 Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństw a Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracj ludności naturalny migracji na koniec: liczby bezwzględne na 1 ludności ,4-2,5 6, ,7-1,4 5, ,7-1,4 4, ,9-2,1 4, , -,2 4, ,9 -,1 5,2 Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństw a Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracji ludności naturalny migracji na koniec: liczby bezwzględne na 1 ludności ,5-3,9 6, ,4-1,7 4, ,7-2,2 4, ,8-3, 4, ,2-4,4 4, ,9-5,4 4,6 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdańska (w tys. osób)* Wykres Relacje demograficzne w Gdańsku (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, 4 * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 247

169 Trójmiasto Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdyni (w tys. osób)* Wykres Relacje demograficzne w Gdyni (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, 19 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Sopotu (w tys. osób)* Wykres Relacje demograficzne w Sopocie (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, -1, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Gospodarstwa domowe w Gdańsku Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 3 w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,45 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 248 Narodowy Bank Polski

170 Trójmiasto Tabela Gospodarstwa domowe w Gdyni Gospodarstw a domow e Lliczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 29% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Gospodarstwa domowe w Sopocie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % 16% w tym z 4 osobami % 1 w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,18 2,11 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdańsku Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdyni Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Sopocie Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 64,3 16,4 19, ,1 15,9 2, ,4 15,9 2, ,7 16, 21, ,9 16,1 22, , 16,4 22,6 Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 63,7 16,2 2, ,3 16,1 2, ,6 16, 21, ,9 15,9 22, ,1 15,9 23, 215 6,3 16, 23,7 Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 62,5 11,9 25, ,7 12,2 26, ,1 12,1 26, ,5 12, 27, ,8 12, 28, ,8 12,1 29,1 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 249

171 II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdańsku (%; p. oś) Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdyni (%; p. oś) Gdańsk Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Sopocie (%; p. oś) Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Gdańsku (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Sopot Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Gdynia Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Gdyni (zł/miesiąc) Gdańsk Gdynia Sopot Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Gdyni (Sopot szacunki za 211 r. O/O w Gdańsku). Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Gdyni (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 25 Narodowy Bank Polski

172 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Trójmiasto Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Sopocie (mkw.) 1,,9,8,7,6,5,4,3,2 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Gdańsku i Gdyni (krotność przec. mies. wynagr.) 125, 12, 115, 11, 15, 1, 95, 9, 85, 8, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Trójmieście (mkw.) 11, 9, 7, 5, 3, Gdańsk RP Gdynia RP Sopot RP Gdańsk RW Gdynia RW Sopot RW Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Gdynia Gdańsk Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Gdańsku (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Gdyni (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 251

173 Trójmiasto Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 58,4 57,8 58, 59,5 59,5 59,4 -na osobę (mkw.) 24,3 24,4 25,2 26,2 26,7 27,2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,4 2,3 2,3 2,2 2,2 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 61, 6,7 6,8 61,4 61,4 61,6 -na osobę (mkw.) 25,9 26,3 26,6 27, 27,2 27,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,4 3,5 3,4 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 63,3 63,4 63,3 63,3 63,4 63,5 -na osobę (mkw.) 3,2 3,6 31,3 31,7 32,1 32,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,1 2,1 2, 2, 2, 1,9 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdańsku L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. 252 Narodowy Bank Polski

174 Trójmiasto Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdyni L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Sopocie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdańsku Liczba umów Wartość w mln zł 2669,3 1887,5 122,3 2812, , ,22 * Uwaga: podano łączne transakcji lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdyni Liczba umów Wartość w mln zł 993, 949,3 997, 1137,37 168,59 739,1 * Uwaga: podano łączne transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Sopocie Liczba umów Wartość w mln zł 37,5 254,12 277,7 339,48 185,21 332,42 * Uwaga: podano transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 253

175 Trójmiasto Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 48 Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Gdyni Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e - komunalne 128 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Sopocie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e - komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 254 Narodowy Bank Polski

176 Trójmiasto Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 269,9 313,3 333,7 25,6 243, 255,2 - na 1 ludności 7,8 9,6 11,1 8,3 8,5 9,7 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,2,2,1,1,1,1 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 75,6 7,9 65,5 65,1 61,6 56,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 2,9 2,9 3, 2,7 2,7 Przec. pow. izby (mkw.) 23,9 24,3 22,9 21,8 22,4 21,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 91,3 89,1 83, 81,9 68,4 79,9 - na 1 ludności 4,5 4,4 4,6 4,3 3,8 7,5 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,3,3,3,3,3,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 81,5 81, 73,3 76,8 73,4 72,1 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,1 3, 3,1 3,1 3, Przec. pow. izby (mkw.) 24,9 26,4 24,8 24,7 23,9 24,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 9,1 6,7 14,6 6,8 7,4 5,6 - na 1 ludności 3,1 2,3 6,5 2,5 3,1 1,5 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,8 2,7-1,6 2,1 1,1 3,1 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 75,5 76,8 58,9 71,1 64,7 12,1 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 3, 2,8 3, 2,8 3,5 Przec. pow. izby (mkw.) 26,1 25,7 21,3 24, 23,4 29,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 255

177 Trójmiasto Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdańsku Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdyni Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. trans. hedon. dla Trójmiasta (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans ,8. I ,4 27, ,3 27,3 IV ,8 29, ,7 29,5 I , 27, ,9 27,4 IV ,8 27, , 27,4 I , 27,9 II ,3 27,2 IV ,2 29, ,7 3,6 I ,6 29,5 II ,3 27, IV ,1 26, ,2 28, I ,7 27,4 II ,5 27, ,6 3, ,4 32,1 I ,1 31,9 II ,5 3, ,9 34, ,6 32,6 Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. Staw ka ofert. Staw ka trans ,7 32,7 I ,3 33, ,5 22,4 IV ,4 26, , 25,8 I ,5 28, ,6 25,2 IV ,5 24, ,7 24,6 I ,8 25,9 II ,4 25,5 IV ,2 25, , 25,4 I ,3 25,9 II ,2 24,2 IV ,2 24, ,7 22,1 I , 23,6 II , 28, ,8 25, ,6 3,7 I ,5 24,8 II , 26, ,9 34, ,2 34,1 I , 41, 256 Narodowy Bank Polski

178 Trójmiasto Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Sopocie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. Staw ka ofert. Staw ka trans ,5. I ,8 34, ,7 47,9 IV ,7 3, ,7 28,5 I ,7 36, ,6 31,9 IV ,8 34, ,3 3,9 I , 29,6 II ,6 32,7 IV ,8 27, ,3 31,5 I ,6 26,1 II ,7 29,7 IV ,1 29, , 37,5 I ,5 35,6 II ,6 36, ,7 34, ,4 37,7 I ,8 41,9 II ,1 46, ,7 38, ,8 38,2 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdańsku Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. dla Trójmiasta (trans.) 98,4 16,6 11,8 17,1 15, 89,4 11, 97,2 98,2 13,1 I 94,3 97,2 1,4 95,8 1,8 83,3 96,1 97,7 12,6 1,7 95,2 92,9 96,8 96,2 94,6 89,5 9,8 97,5 1,2 99,9 IV 21 12,2 98,9 13,3 97,4 91,1 9,3 95,3 12,3 96,1 91,2 12,8 19,1 1,6 99,1 1,9 94,3 97,5 11,1 88,9 87,6 I 98,2 99,5 1,6 15,4 13,4 98,3 99,7 11,3 97,8 89,9 13,1 96,8 98,5 97,8 91,3 16,4 13,9 13, 99,4 86,7 IV ,8 1,5 96,4 95,8 12,2 16, 15,6 96,1 97,9 97,3 15,7 11,6 12,3 99,6 95,4 19, 98,3 97,7 98,4 92, I 11,8 1,2 98,8 96,6 15,6 112,9 99, 96, 9,2 93,9 II 11,8 99,1 99,4 13, 94, 111,6 11,4 96,9 95, 96,7 IV 212 1,6 96,1 99,5 93,1 95,4 11,2 96,9 1, 92,2 9,3 99,1 99,2 1,6 12,4 96,9 13,3 94,6 98,3 94,8 91,8 I 99,2 17,4 98, 98,5 99,9 1,7 11,4 97,5 96,7 86,8 II 99,9 12, 97,7 98,5 15,3 98,8 14,3 95,8 92,5 97,3 IV ,7 16,2 12,1 98,5 9,7 1,8 115,3 98,3 97,9 92,5 92,7 89,4 99,5 99,9 11,2 94,4 14, 97,2 95,4 96,6 I 12,3 18,6 99,5 14,8 16,5 97,3 15,2 98,7 11,6 13, II 97,5 97,1 96,5 1, 98,2 94,9 1,2 97,5 13,1 96,1 13,5 99,7 1,2 99,7 99,6 95,8 94, 95,7 14,4 15,4 13,2 12,9 11,9 13,2 15,6 16,6 18,2 98, 17,8 11, I 12,8 96,6 99,5 99, 94,2 17, 96,2 98, 11,8 97,3 II 96,2 15,9 1,7 1, 12, 15,6 14,9 12,3 11,8 11,1 11,1 99, 12,3 16,4 12,7 13,2 14,2 14,4 18,7 14,3 12,3 17, 11, 98,6 99,7 12,2 18,4 13,5 13,8 98,4 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 257

179 Trójmiasto Tabela Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdyni Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. 99,9 95,2 1,6 13,2 97,4 88, 99, 98,6 I 92,9 96, 98,1 9,6 93,6 89,6 99,3 97,5 15,9 13,5 97,1 11, 95,8 99,2 97,1 98, IV 21 14,9 12,9 97,2 97,2 13,1 97,3 93,1 91,7 1,3 16,9 1,2 13,1 13,5 19,3 92,7 91,6 I 13,1 13,3 99,6 1, 114,9 117,6 94,1 11,2 97, 13,6 99, 96,4 15,2 117,8 96, 96,7 IV ,5 98,2 1,5 11,5 11,8 112,4 99,3 11, 16,8 96,7 98,6 97,2 18,4 11,7 97,7 95,2 I 89, 18,2 11,6 98,3 93,5 16,4 99,7 93,6 II 12,6 97,5 99,6 87,2 99, 1,1 1,3 84,6 IV ,5 93,2 1,4 116,4 96, 95,1 1,2 97, 98, 95,5 12,1 88,6 88,1 93,9 13,7 88,4 I 18,6 16,1 95,9 98,9 17,6 92,1 97,9 88,9 II 13,7 19,3 14,4 94,8 18,7 13,2 12,6 96,7 IV ,5 9,3 1,2 16,8 12,1 1, 12,4 88,8 11, 11,1 96,7 14,2 114,5 15,9 97, 14,4 I 91,3 93, 11,3 97,9 96,3 92,9 12,4 13,3 II 99,8 16,9 12,5 1,4 92,7 9,8 1,6 19,4 94,9 97,4 97,1 97,5 95,1 97,9 97,5 99,9 13,3 98,3 97,8 15,6 89,3 95,2 98,7 11,2 I 12,5 16,7 97,8 15,2 1,2 19,1 95,3 18,7 II 13,6 18,9 12, 96,8 14, 111,2 94,8 14,8 95,1 94,4 11,4 98,3 14,3 17,8 99, 15,7 13,9 98, 1,1 96,3 14,9 17,5 11,3 96,4 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Sopocie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny trans. ofert. trans. ofert. ofert. trans. ofert. trans... 16,7 97,9.. 16,9 94,6 I 1, 13,5 93,7 15,5.. 98,3 9,5 13,6 114,5 12,4 15,3.. 17,2 98,2 IV 21 1,1 88,5 94,3 92,5.. 96,6 1,7 12, 121,1 12,1 97,7 15,9 127, 92,4 1,5 I 99,5 99,7 97,4 14,8 15,4 122,3 96,1 99,8 97,3 99,5 12,5 92, 98,9 16,3 96,1 87,1 IV , 93,4 95,5 94,7 92,9 112,2 97,3 89,2 98,7 93,2 94,6 16,8 89,9 86,4 9,1 97,5 I 1,5 94, 13,8 17,8 9,8 81,4 96, 1,2 II 11,4 11,3 99,5 14,1 12,9 82,9 93,3 113,5 IV ,4 97,2 96,5 79, 16,7 86,3 94,2 94,6 97,2 111,6 11,1 97,7 15, 13,3 1,7 86,5 I 99,8 95,5 99,2 13,4 14,4 15, 96,2 83, II 97,7 98,8 99, 97,6 92,4 12,4 95,7 77,9 IV ,8 11,9 99,1 99,2 94,7 17,4 98,3 97,9 99,7 94,1 98,2 98,5 97, 9,6 95,6 98,7 I 98,6 16,9 99,7 11, 95,9 11,4 96,1 15,1 II 11,4 1,1 13, 87,4 99,5 12,6 1, 94,1 98,9 1, 11,5 11,2 98,6 1,7 12,4 14,4 13,8 99, 97,5 111,9 12,7 15,9 11,7 118,6 I 98,5 1,5 97,6 9,6 12,5 99,5 99,6 97,6 II 1,4 95,5 1,8 18,5 11,5 95, 97,4 121,1 148, 15,4 12,1 93,8 151,9 142,9 97,9 13,1 12,5 15,5 18,1 117,1 15, 152,3 18,6 17,9 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 258 Narodowy Bank Polski

180 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RPT w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPO w Gdyni (zł/mkw.) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPT w Gdyni (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPO w Sopocie (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPT w Sopocie (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 259

181 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Gdańsku Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Gdyni <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Gdyni <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Sopocie <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Sopocie <=39 (4; 59] (6; 79] >8 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 26 Narodowy Bank Polski

182 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Gdańsku Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Sopocie pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Sopocie pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 261

183 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Trójmiasto Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Gdańsku 6 4 Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań w Gdańsku (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Gdyni wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w Gdyni# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Sopocie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w Sopocie# ,4,3,2,1, -,1 -,2 -,3 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 262 Narodowy Bank Polski

184 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II I II I II I Trójmiasto Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) w Gdańsku ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RWO w Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana hedoniczna Trójmiasto limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RWT w Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 263

185 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny mieszkań RWO w Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT w Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Gdyni <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Gdyni <=4 (4; 59] (6; 8] >8 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 264 Narodowy Bank Polski

186 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Sopocie Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Sopocie Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Gdańsku <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Gdańsku <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 265

187 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Sopocie Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Sopocie Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Gdańsku pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Gdańsku pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Gdyni spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Gdyni spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 266 Narodowy Bank Polski

188 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Sopocie Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Gdańsku spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Gdańsku niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Gdyni niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Gdyni niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 267

189 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Sopocie niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Gdyni tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Gdyni tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 268 Narodowy Bank Polski

190 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Sopocie tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Gdyni do pow. 22 do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Gdyni do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 269

191 II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Sopocie do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Gdańsku (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 27 Narodowy Bank Polski

192 Warszawa 14. Warszawa Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 215 r., w porównaniu do 214 r. większość wskaźników demograficznych uległa pogorszeniu. Liczba mieszkańców stolicy wzrosła o,5%, ale tempo przyrostu było niższe niż w 214 r. Podobnie, jak w latach wcześniejszych wpływ na zmianę liczebności miasta miał głównie napływ ludności z innych regionów Polski. W 215 r. był on jednak mniejszy w stosunku do roku poprzedniego. Poza tym, niższy o 15%, choć nadal dodatni, pozostał przyrost naturalny, co również wpłynęło na wyhamowanie tempa wzrostu liczebności ludności miasta. Pozytywnym czynnikiem demograficznym odnotowanym w 215 r. był wzrost o ok. 5%, w stosunku do 214 r. liczby zawartych małżeństw. W Warszawie nadal niepokojącym zjawiskiem były utrzymujące się niekorzystne tendencje w strukturze wiekowej ludności. Po raz kolejny odsetek osób w grupie przedprodukcyjnej był niższy niż w grupie poprodukcyjnej, a udział ludności w wieku produkcyjnym obniżył się do poziomu 6. W analizowanym okresie utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców. Wzorem lat ubiegłych, odnotowano wzrost o ok. 3,5% (r/r) przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, które nadal było wyższe od średniej krajowej o ok. 3. Stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się o,9 p.p. do poziomu 3,4% i była jedną z najniższych notowanych w kraju. Wśród bezrobotnych zmniejszył się odsetek osób poniżej 34 roku życia i na koniec 215 wyniósł 28,9%. Dzięki podwyżce wynagrodzeń, niższemu poziomowi stóp procentowych oraz niewielkim zmianom cen mieszkań w 215 r. w stosunku do roku poprzedniego nieznacznie poprawiły się wskaźniki określające dostępność lokali oraz kredytu. Pomimo większej dostępności kredytów liczba nowych umów w stolicy spadła o ok.,6% (w kraju wzrosła o,6%). Pod względem wartościowym odnotowano wzrost kredytów w Warszawie o ok.,1% (w kraju o 3,3%) Zasób mieszkaniowy Na koniec 215 r. zasób mieszkaniowy w Warszawie wyniósł ponad 913 tys. lokali. W stosunku do 214 r. powiększył się o ok. 1,5% (rok wcześniej tempo wzrostu było wyższe i wyniosło ponad 1,6%). Podobnie jak w latach wcześniejszych wzrost liczby lokali w ujęciu nominalnym wynikał z rozwoju budownictwa mieszkaniowego, głównie deweloperskiego oraz marginalnej liczby ubytków. W Warszawie, dzięki największej w skali kraju realizacji nowych kontraktów mieszkaniowych i przekazywaniu lokali do użytkowania, wskaźnik nasycenia mieszkań w 215 r. wzrósł do 524 (l. mieszkań/tys. mieszkańców). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła 58,9 mkw., tj. o,1 mkw. więcej niż w poprzednim roku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 271

193 Warszawa Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. były zbliżone do poziomów notowanych rok wcześniej. Niewielkie wahania średnich cen ofertowych i transakcyjnych na przestrzeni ub.r. wynikały ze zmieniającej się struktury ofert i transakcji pod względem lokalizacji. Poza tym, istotne znaczenie w kształtowaniu się poziomów cen odgrywała wielkość podaży oraz polityka sprzedażowa firm deweloperskich dostosowywana na bieżąco do rozmiarów popytu i oczekiwań kupujących. W IV kw. 215 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła 7789 zł/mkw., zaś transakcyjna 7462 zł/mkw. W stosunku do analogicznego okresu 214 r. była wyższa odpowiednio o 1,3% i 2,. W analizowanym okresie, obowiązujące maksymalne limity cen mkw. mieszkania w programie MDM# były niższe od cen rynkowych. Jednak w porównaniu do 214 r., skala niedopasowania była mniejsza i wyniosła w przypadku danych transakcyjnych od 11% w I kw. 215 r. do 14% w końcu roku (wobec odpowiednio 19,6 %; 1, w 214 r.). W drugim roku funkcjonowania programu MDM jego wpływ na rozmiary popytu na mieszkania był większy. Dzięki, począwszy od IV kw. 214 r., wyższej o ponad 4 zł/mkw. wysokości limitu ceny ustalonej w programie MDM, na rynku zwiększyła się pula mieszkań spełniających kryteria cenowe programu. W 215 r. złożono w stolicy 3247 wniosków na dofinansowanie zakupu mieszkań przy wsparciu kredytu w ramach programu MDM (rok wcześniej 1943). W tym okresie zawarto 2141 umów (wobec 758 w 214 r.) 69. W 215 r. struktura ceny mkw. mieszkania nie uległa większym zmianom 7. Podobnie, jak w latach wcześniejszych dominującą pozycję w cenie mkw. lokalu stanowiły koszty budowy, które oscylowały w zależności od kwartału ub.r. na poziomie ok. 45%-46%. Znaczący udział zajmował też zysk firmy realizującej inwestycje oraz koszt zakupu ziemi. W przypadku działki koszt jej nabycia stanowił w cenie mkw. mieszkania w 215 r., w zależności od kwartału - ok. 17% 18%, rok wcześniej ok %. W 215 r. w Warszawie odnotowano wzrost popytu firm deweloperskich na grunty inwestycyjne, na których mogłyby zrealizować inwestycje mieszkaniowe. W porównaniu do 214 r. na rynku wzrosła o ok. 5 liczba transakcji sprzedaży działek pod budownictwo wielorodzinne, co w konsekwencji przełożyło się na wzrost ich cen. Podobnie, jak we wcześniejszych latach ceny działek budowlanych pod zabudowę wielorodzinną były bardzo zróżnicowane i uzależnione przede wszystkim od lokalizacji w mieście oraz powierzchni PUM#, jaką można wybudować na gruncie. 69 Źródło: szacunek własny na podstawie danych BGK wg stanu na r. i r. 7 Struktura ceny mkw. mieszkania - policzona na podstawie średniej ceny transakcyjnej lokalu na RP w Warszawie (BaRN) oraz średniego poziomu kosztów budowy z trzech najczęściej występujących na stołecznym rynku typów budynków 1121, 1112, 1135D (Sekocenbud). 272 Narodowy Bank Polski

194 Warszawa Podobnie jak w 214 r., również w 215 r. branża deweloperska odnotowała bardzo dobre wskaźniki sprzedaży mieszkań w stolicy (zwłaszcza w IV kw.). Wg szacunku NBP na rynku pierwotnym w ub.r. kupiono ok. 16 tys. lokali. Zakupom sprzyjały czynniki ekonomiczne (m.in.: niski poziom stóp procentowych, program MDM) oraz występująca na rynku bogata oferta mieszkań dostosowana pod względem ceny, struktury i funkcjonalności do potrzeb kupujących. Dodatkowym wsparciem sprzedaży w końcówce 215 r. były zmiany regulacji prawnych związanych z Rekomendacją S KNF, zmniejszającą od r. wysokość wskaźnika LTV# przy kredycie hipotecznym. W Warszawie utrzymała się wzmożona aktywność firm deweloperskich, w zakresie pozyskiwania nowych kontraktów i realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. W 215 r. ich skala była najwyższa w okresie ostatnich 13 lat (z wyjątkiem 27 r., w którym wysoka liczba kontraktów i rozpoczętych budów była wynikiem boomu na rynku). W porównaniu do 214 r. udział firm deweloperskich w produkcji nowych mieszkań wzrósł do ok. 87% (ustalony na podstawie liczby lokali przekazanych do użytkowania). W przypadku rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych, dominacja firm deweloperskich na stołecznym rynku była jeszcze większa. W 215 r. udział firm deweloperskich w realizacji nowych inwestycji wyniósł ok. 97% (wyliczony na podstawie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto). Najwięcej inwestycji w 215 r. firmy deweloperskie realizowały na Białołęce, Bemowie, Mokotowie, Pradze-Południe i Woli. W przypadku Bemowa i Białołęki rozpoczynane były bądź kontynuowane duże projekty inwestycyjne, budowane etapami na terenach rolnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (głównie niską, budynki 4-5 kondygnacyjne). W przypadku Mokotowa i Woli inwestycje realizowano na terenach poprzemysłowych, wymagających rekultywacji i przystosowania pod zabudowę mieszkaniową. Na tym obszarze wznoszono wyższe budynki (od kilku do kilkunastu kondygnacji). Pod zabudowę mieszkaniową zagospodarowywano także wolne, nieużytkowane do tej pory tereny (np. na Pradze-Południe). Wśród inwestycji mieszkaniowych znalazły się również małe projekty zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum, które stanowiły uzupełnienie luki w zabudowie miejskiej. W odpowiedzi na oczekiwania rynku w Warszawie zmieniła się struktura nowego budownictwa mieszkaniowego. Od ponad 4 lat budowane są mniejsze lokale, co odzwierciedlają malejące wskaźniki przeciętnej liczby izb w lokalu oraz jego przeciętnej powierzchni użytkowej w przypadku mieszkań przekazanych do użytkowania. W 215 r. średnia powierzchnia mieszkania oddanego do eksploatacji wyniosła 64,1 mkw. (wobec 66,1 mkw. w 214 r. i 79,4 mkw. w 211 r.). W 215 r. w mieszkaniach oddanych do użytkowania było średnio 2,8 izb, w 214 r. podobnie, ale w 211 r. 3,1) Rynek wtórny W 215 r. na rynku wtórnym odnotowano stabilizację cen mieszkań. Na koniec ub.r. średnie ceny ofertowe oraz transakcyjne były zbliżone do poziomów sprzed roku i wyniosły odpowiednio: 8655 zł/mkw. i 741 zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 273

195 Warszawa Wg szacunku NBP na rynku wtórnym w 215 r. kupiono ok. 13 tys. lokali. W porównaniu do 214 r. o ok. 6,6% więcej. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, wpływ programu MDM na rozmiary sprzedaży używanych mieszkań był marginalny. Wynikało to z faktu objęcia programem lokali z rynku wtórnego dopiero od III kw. 215 r. oraz z ustalenia na niższym poziomie niż na rynku pierwotnym maksymalnych limitów cen mkw. mieszkania kwalifikujących się do programu. Skala niedopasowania poziomu limitów wyznaczonych w programie do cen transakcyjnych notowanych w mieście wyniosła w III kw. ub.r. ok. 27,6%, zaś w końcówce roku 29%. W przypadku cen ofertowych była jeszcze większa i wyniosła odpowiednio: 37,1% i 39,3%. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 215 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni użytkowej 4-6 mkw. oraz o metrażu do 4 mkw. W IV kw. stanowiły one odpowiednio 42% i 36% zarejestrowanych transakcji. Biorąc pod uwagę kryterium liczby pokoi najchętniej kupowano lokale 2 i 3 pokojowe. W IV kw. 215 r. w strukturze transakcji stanowiły one odpowiednio 42% i 28%. W porównaniu do końca 214 r. wzrosła o ok. 11% liczba transakcji kawalerkami. Pod względem lokalizacji najbardziej popularne były mieszkania w Śródmieściu oraz w dzielnicach położonych blisko centrum miasta, z dobrym i krótkim czasem dojazdu np.: Mokotów, Wola, Praga-Południe, Ursynów. Ofertowe i transakcyjne stawki najmu mieszkań w 215 r. wykazywały tendencję wzrostową. Było to konsekwencją zmniejszenia podaży lokali przeznaczonych do wynajmu oraz odnotowanej na rynku wyższej skali popytu. Wśród wynajmujących największą popularnością cieszyły się mieszkania położone w centrum miasta lub w bliskiej odległości, dobrze skomunikowane np.: w Śródmieściu, na Mokotowie, Ursynowie i Woli. Najchętniej wynajmowano mieszkania w nowych budynkach wybudowanych po 22 r. (ok. 43,8% ogółu zarejestrowanych w 215 r. transakcji). Z uwagi na korzystną lokalizację chętnie wynajmowano także lokale w budynkach wzniesionych w latach: oraz Udział tych lokali w strukturze transakcji w 215 r. wyniósł odpowiednio: 2,9% i 19% Lokalna specyfika rynku Na koniec 215 r. w Warszawie realizowano 388 inwestycji mieszkaniowych, zaś w powiatach otaczających miasto 176. Podobnie jak w latach wcześniejszych, dużą aktywność firm deweloperskich odnotowano w ośrodkach dobrze skomunikowanych ze stolicą, co w połączeniu z niższymi cenami nieruchomości mieszkaniowych na tych rynkach, stanowiło dogodną alternatywę dla osób pracujących bądź uczących się w Warszawie. W IV kw. 215 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w aglomeracji (bez Warszawy) wyniosła 5182 zł/mkw., transakcyjna 4977 zł/mkw. W przypadku rynku wtórnego ukształtowała się na poziomie wynoszącym odpowiednio: 58 zł/mkw. i 4244 zł/mkw. W aglomeracji poza budownictwem wielorodzinnym intensywnie rozwijało się budownictwo jednorodzinne. Najczęściej było realizowane przez małe, często rodzinne firmy deweloperskie, działające na lokalnych rynkach oraz przez inwestorów indywidualnych. W 215 r. w porównaniu do 214 r. zarejestrowano wzrost ofert i liczby transakcji sprzedaży domów. 274 Narodowy Bank Polski

196 Warszawa W Warszawie w 215 r. podobnie jak w latach wcześniejszych nie odnotowano istotnego przyspieszenia w przygotowaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wg stanu na dzień r. stopień pokrycia powierzchni miasta ważnymi planami wyniósł 36,17% i obejmował obszar wynoszący ha. W trakcie realizacji było 225 procedur sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym 6 kontynuowanych w trybie Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. oraz 219 prowadzonych w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r. Plany w trakcie sporządzania obejmowały ha (ok. 34,4 powierzchni miasta) Nieruchomości komercyjne Biurowe Na koniec 215 r. podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 4,7 mln mkw. W ciągu całego roku do użytku oddano 277,6 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,3%. Czynsze najmu powierzchni biurowej w przypadku najlepszych lokali w centrum miasta kształtowały się w przedziale euro/mkw./m-c, a poza centrum euro/mkw./m-c. Wg szacunków NBP w najbliższym czasie na rynek trafi blisko 46 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Największe projekty zostaną zrealizowane w centrum miasta oraz w niedużej odległości od centrum w dzielnicy Wola. Planowane oddanie do użytku znacznej ilości powierzchni biurowej oraz konkurencja pomiędzy właścicielami budynków biurowych może wpłynąć na obniżkę stawek czynszu i wzrost stopy pustostanów, szczególnie w rejonach miasta, gdzie podaż jest największa Handlowe W aglomeracji warszawskiej zasoby najmu nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 1,7 mln mkw., z czego 64 tys. mkw. stanowiła powierzchnia oddana do użytku w 215 r. W nowoczesnych centrach handlowych stopa pustostanów wyniosła ok. 1,5%. Stawki czynszu typu prime# odnotowane w wiodących centrach handlowych ukształtowały się w przedziale euro/mkw./m-c. W przypadku lokali handlowych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych stawki czynszu wyniosły od 8 do 9 euro/mkw./m-c. Wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu w centrach handlowych wyniósł w aglomeracji warszawskiej 447 mkw. w przeliczeniu na 1 mieszkańców 72. W końcu 215 r. w budowie było prawie 12 tys. mkw. powierzchni handlowej. Najwyższa w Polsce siła nabywcza mieszkańców, silny popyt najemców oraz relatywnie niewysoka planowana nowa podaż, stabilizuje stawki czynszu Magazynowe Podaż powierzchni magazynowej łącznie osiągnęła poziom 2,9 mln mkw. (w strefie miejskiej 65 tys. mkw., w okolicach Warszawy 2,3 mln mkw.). W 215 r. oddano do użytku blisko 19 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego 97 tys. mkw. w okolicach Warszawy (Pruszków, Mszczonów, Nadarzyn). Wskaźnik pustostanów w strefie miejskiej wyniósł 1,4% a w okolicach 71 Źródło: 72 Źródło: JLL Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 275

197 Warszawa Warszawy 8,7%. Czynsze bazowe w zależności od lokalizacji ukształtowały się w przedziale 4,1 5,3 euro/mkw./m-c w strefie miejskiej oraz 2,7 3,6 euro/mkw./m-c w okolicach Warszawy 73. Pod koniec 215 r. w budowie było 18,7 tys. mkw. W najbliższym czasie popyt na powierzchnię magazynową prawdopodobnie utrzyma się na podobnym poziomie Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Na rynku nieruchomości biurowych zaobserwowano najwyższe stawki czynszu w biurowcach zlokalizowanych w COB#. Na koniec 215 r. wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni biurowej w budynkach klasy A osiągnęła poziom 23,42 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni biurowej w budynkach klasy B, wyniosła 17,26 euro/mkw./m-c, a w budynkach klasy C 11,2 euro/mkw./m-c. Wysokość kosztów eksploatacji dla obiektów klasy A wyniosła średnio 24,93 zł/mkw./m-c, 19,92 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B, a 15,39 zł/mkw./m-c. dla budynków klasy C. Przeciętna długość kontraktu wyniosła dla budynków w klasie A 7,5 roku, a dla budynków w klasie B 5,8 roku. W konsekwencji nowej podaży wskaźnik powierzchni niewynajętej dla biurowców w klasie A osiągnął poziom 21,8%, a dla biurowców w klasie B 2,8%. W aglomeracji warszawskiej najwyższe stawki czynszu zanotowano w centrum Warszawy. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni handlowej znajdującej się w centrach handlowych wyniosła 31,2 euro/mkw./m-c. W przypadku lokali handlowousługowych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych, ukształtowała się na poziomie 49,52 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji osiągnęła dla powierzchni handlowej w centrach handlowych 32,2 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu najmu dla powierzchni handlowej zlokalizowanej w centrum handlowym wyniosła 7,8 roku. Pod koniec 215 r. średnia stopa pustostanów wyniosła 3,3%. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni magazynowej w regionie, w obiektach zlokalizowanych w granicach miasta wyniosła 5,14 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni magazynowej znajdującej się w obiektach zlokalizowanych poza miastem, wartość średniego czynszu transakcyjnego netto wyniosła 3,33 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji ukształtowała się odpowiednio: 6,8 zł/mkw./m-c i 4,35 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu najmu powierzchni magazynowej w obiektach zlokalizowanych w mieście wyniosła 5,7 roku, a poza miastem 6,7 roku. Na koniec 215 r. bez najemcy pozostawało w całym regionie przeciętnie 6, powierzchni magazynowej. 73 Źródło: JLL 276 Narodowy Bank Polski

198 Warszawa Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Warszawie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,2 2,3 5, ,7 4,2 4, ,2 3,9 4, ,2 4,8 4, ,9 5,2 4, ,8 4,7 4,5 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Warszawy (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Warszawie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Gospodarstwa domowe w Warszawie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 37% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 18% w tym z 4 osobami % 11% w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,19 2,18 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Warszawie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 63,6 15,3 21, , 15,5 21, ,3 15,8 22, ,6 16, 22, ,8 16,3 22, , 16,7 23,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 277

199 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Warszawa Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Warszawie (%; p. oś) Warszawa Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie (mkw.),8,75,7,65,6,55,5,45,4, Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Warszawie (zł/miesiąc) Warszawa Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Warszawie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Warszawie (mkw.) 95, Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Warszawie (mln zł)* 1 85, 75, 65, 55, 45, 35, 1 8 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 278 Narodowy Bank Polski

200 Warszawa Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 58,2 58,4 58,6 58,7 58,8 58,9 -na osobę (mkw.) 29,1 29,4 29,8 3,2 3,5 3,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2, 2, 2, 1,9 1,9 1,9 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w g NSP,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy/agencje nieruchomości Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Warszawie Liczba umów Wartość w mln zł Źródło: liczba umów dane Urzędów Skarbowe w Warszawie, wg stanu na r., wartość umów - szacunek NBP O/O w Warszawie. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 279

201 Warszawa Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Warszawie Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 919,7 742,5 97,4 93, 989,8 852,3 - na 1 ludności 7,3 5,5 7,9 7,6 8,6 7,6 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -2,1 -,7-3,4-3,4-4,3-3,1 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 73,8 79,4 71,9 71, 66,1 64,1 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3, 3,1 2,9 2,8 2,8 2,8 Przec. pow. izby (mkw.) 25, 26, 25, 24,9 23,7 22,9 Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,4 41,2 I ,9 41, ,7 42,2 IV ,9 43, ,3 41,6 I ,3 42, ,9 4,6 IV ,1 41, ,4 42,7 I ,6 42,7 II ,3 41,4 IV ,3 41, ,7 41,3 I ,9 42,4 II ,6 41,4 IV ,5 43, ,8 42,6 I ,6 43,4 II , 42, ,7 41, ,3 41,9 I ,6 43,8 II ,2 43, ,4 45, ,2 47,4 28 Narodowy Bank Polski

202 II II II II II II II II II II Tabela 14.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Warszawie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 92, 16,4 12,4 11,4 11,1 92,3 18,4 12,9 12,5 11,1 I 93,8 97,6 1,8 13,6 11,6 86,7 16,9 98,5 16,3 11,8 97, 99,6 98,1 95,1 98,2 83, 14,7 1,8 16,8 13,9 IV 21 98,1 93,7 99,8 94,5 97,9 82, 96,9 11, 94,4 98,8 11, 18, 99,4 98,6 1,2 9, 98,3 98, 91,8 97,8 I 12,3 93,7 97,6 1,1 99,4 98,2 94,4 94,9 88,7 95,7 95,6 98,6 99,2 1, 1,2 96,7 93,5 96, 93,3 97,7 IV ,5 97,3 99,6 99,6 11,8 96,2 97,1 95,9 98,3 11,6 1,7 96,4 97,3 96,4 97,3 96, 86,7 93,9 96, 98,7 I 13,1 11,1 99,2 99, 97,6 96,7 93,6 95,4 95, 96,9 II 97, 95,9 98,5 96,3 99,9 98,1 91, 94,7 91,5 96,6 IV ,7 95,7 98,5 99,9 97,6 98,3 89,5 93,6 91,7 92,6 15, 18,1 98,2 92,4 11, 12,5 1,3 94,5 88, 96, I 1,1 1,4 1,4 12,7 18,3 99,5 99,6 95,6 91,3 16,5 II 1,8 12,2 98,9 11,5 95,8 13,4 16,2 96, 96,2 12,1 IV ,3 13,6 11, 13,1 97,6 15,1 114,9 98,4 99,3 12,2 99, 98,3 99,9 99,7 11,2 99,1 14,4 1,2 17,2 12,5 I 99, 1,2 1,8 12,3 1, 98,1 14,2 1,6 16,8 94,7 II 98,7 11,8 99,3 1,5 1,9 96, 13,8 11, 15,7 99,7 98,4 98,2 1,1 1,3 1, 95,1 98,5 1,1 12,8 12,1 11,9 11,1 99,7 99,3 98,7 97,9 11,3 99,8 12,3 99,6 I 1,4 11,5 99,4 99,6 11, 99,3 12,7 98,4 99,7 1,5 II 99,2 1,6 1,1 11,9 1,5 99,8 11,5 99,3 11,1 1,1 99,8 98,7 11,1 99,4 99,2 11,3 12, 1,2 1,2 99,4 11,1 12,4 1, 1,4 98,8 1,5 13,3 1,6 11,3 99,4 Warszawa Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 281

203 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II I II II II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. 282 Narodowy Bank Polski

204 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II I II I II Warszawa Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana maksymalna limit RNS / MDM hedoniczna maksymalna limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 283

205 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I Warszawa Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 284 Narodowy Bank Polski

206 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Warszawie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 285

207 Wrocław 15. Wrocław Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne we Wrocławiu w 215 r. w porównaniu z 214 r., uległy niewielkiemu pogorszeniu. Niepokojący był ujemny przyrost naturalny oraz spadek liczby zawieranych małżeństw (o ok. 7%). Odnotowano również niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o,9 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,6 p.p. Niewielką zmianę odnotowano w udziale ludności w wieku przedprodukcyjnym (o,3 p.p.). Liczba mieszkańców miasta wzrosła za sprawą nadwyżki imigracyjnej, co jest zauważalną tendencją od 28 r. Wskaźnik salda migracji na 1 mieszkańców nieco się obniżył, ale nadal należał do najwyższych wśród miast wojewódzkich. Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Wrocławia. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 7,7% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do 3,4%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych od 29 roku systematycznie zmniejsza się i na koniec 215 r. wyniósł 28,9%. W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 3,4% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wzroście wartości kredytów o 7,7% Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy powiększył się o 6,6 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 476 mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosiła 7,3 mkw., tj. o,2 mkw. mniej niż w poprzednim roku. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 33,5 mkw., tj. o,6 mkw. więcej niż w 214 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. w porównaniu z poprzednim rokiem były stabilne i ulegały niewielkim zmianom. Średnie ceny ofertowe w IV kw. 215 r. były o 3% wyższe od obserwowanych na koniec 214 r. Ceny transakcyjne wykazywały tendencję zwyżkową przez cały 215 r. i na koniec roku były o blisko 6% wyższe od notowanych w IV kw. 214 r. Obserwowany od początku 213 r. wzrost cen transakcyjnych wynikał z wyraźnego ożywienia popytu i większej skłonności do akceptacji cen przez nabywców. Wzrastała też liczba mieszkań oddawanych w standardzie wyższym niż podstawowy. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 215 r. była o zaledwie 2% wyższa od ceny transakcyjnej. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Wrocławia wynosiła w IV kw. 215 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym od średniej cena transakcyjnej na rynku pierwotnym. 286 Narodowy Bank Polski

208 Wrocław W 215 r. nieco osłabł popyt na mieszkania oferowane przez deweloperów. Wg danych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 215 r. na rynku pierwotnym sprzedano łącznie ponad 5,5 tys. mieszkań (o 7% mniej niż w 214 r.). Zdaniem deweloperów wzrósł udział kupujących za gotówkę lub z mniejszym udziałem kredytu w finansowaniu zakupu mieszkania. Część popytu przeniosła się na rynek wtórny, gdzie liczba transakcji wzrosła. W niewielkim stopniu pogorszyła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa (o,5 mkw.) oraz przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu (o,1). Nie zmieniła się przeciętna powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytku. Podaż na rynku pierwotnym zdominowana była przez deweloperów, których średni udział w liczbie oddanych mieszkań w ostatnich 5 latach wyniósł 84% (w 215 r. 86%). W 215 r. 91% pozwoleń na budowę wydano deweloperom, pozostałe wydano inwestorom indywidualnym. W kategorii rozpoczętych budów udział deweloperów wyniósł ponad 93%. Odnotowano też niewielki udział (4%) budownictwa społecznego czynszowego. W 215 r. deweloperzy oddali do użytkowania o blisko 21% więcej mieszkań niż w roku poprzednim. Jednocześnie znacząco wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 214 r. o ponad 54%) oraz wyraźnie większa była liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich (w porównaniu do 214 r. wzrost o 48%). Liczba mieszkań oddanych do użytku w ostatnich pięciu latach wyniosła blisko 31 tys. i była największa w powojennej historii Wrocławia, przewyższając rekordowy do tej pory okres lat W 215 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Deweloperzy realizowali kolejne etapy dużych projektów inwestycyjnych położonych na dawnych terenach przemysłowych w północnej części Wrocławia. Osiedla położone w sąsiedztwie Odry i jej kanałów, były realizowane kompleksowo, wraz z zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych na cele rekreacyjne. W zachodniej część miasta (Maślice, Stabłowice), na tańszych gruntów, powstawały kolejne inwestycje konkurujące niższą ceną (zazwyczaj mieszczącą się w limicie programu MDM#). Na północnym zachodzie Wrocławia rozpoczęła się intensywna zabudowa osiedla Lipa Piotrowska, gdzie ceny mieszkań nie przekraczają poziomu 4,5 tys. mkw. Osiedla te, położone na obrzeżach miasta, konkurują niską, ceną ale są niedostatecznie skomunikowane z centrum. Deweloperzy kupowali tańsze tereny inwestycyjne w odleglejszych lokalizacjach, aby realizować inwestycje spełniające wymogi programu MDM#. Przykładowo przedmiotem obrotu na rynku wtórnym były duże działki położone w Poświętnem, Sołtysowicach i Lipie Piotrowskiej. Intensywnie rozwijało się też budownictwo w południowej części miasta (Krzyki, Południe, Jagodno), gdzie oferowano mieszkania w cenach zbliżonych do średniej rynkowej. W centrum miasta realizowanych było kilkanaście inwestycji wypełniających luki w zabudowie śródmiejskiej, część o charakterze apartamentowym o cenach powyżej średniej ceny ofertowej na rynku wrocławskim. Systematycznie zabudowywana przez deweloperów jest Kępa Mieszczańska czyli tereny po dawnych koszarach położone nad Odrą. W 215 r. sprzedano kolejnych kilka działek w tym rejonie. Oferta deweloperów jest bardzo zróżnicowana, zarówno pod względem nie tylko cen i położenia, ale również standardu mieszkań. Oprócz dominującej zabudowy 4-6 kondygnacyjnej, w 215 r. rozpoczęto budowę kilku budynków o wysokości kondygnacji. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 287

209 Wrocław Rynek wtórny Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 215 r. ulegały niewielkim wahaniom oscylując wokół poziomu 5,9 tys. zł/mkw. W skali roku obniżyły się o 1,7%. Ceny transakcyjne w 215 r. były stabilne, w skali roku obniżyły się o,3%. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 215 r. wynosiła 5914 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw zł. W skali roku cena transakcyjna była niższa od ofertowej średnio o 13,3%. Wg danych udostępnionych przez Kataster Miejski Wrocławia, w 215 r. liczba transakcji na rynku wtórnym przekroczyła poziom 3 tys. i była o ok. 1 wyższa od zanotowanej w 214 r. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 4-6 mkw. (46% transakcji w 215 r.). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powstałych przed 1945 r. (ponad 25% transakcji) oraz mieszkania wybudowane po roku 25 r. (24% transakcji zgromadzonych w bazie BARN, na podstawie danych z Katastru). W przypadku starszych mieszkań były to często dawne mieszkania komunalne wykupione od gminy na preferencyjnych warunkach na przełomie XX i XXI w. Pojawiają się one systematycznie w obrocie wraz z upływem okresu karencji zastrzeżonego w umowach sprzedaży. Najczęściej są to mieszkania w kamienicach z przełomu XIX i XX w. usytuowane w Śródmieściu. Z uwagi na ich niższy standard, ceny takich mieszkań kształtowały się poniżej średniej ceny rynkowej. Wyraźnie powyżej ceny średniej wyceniane były mieszkania wybudowane po roku 22. Średnie transakcyjne stawki najmu we Wrocławiu w IV kwartale 215 r. wyniosły 31,1 zł/mkw. i w stosunku do IV kw. 214 wzrosły o 3% Lokalna specyfika rynku Uzupełnienie rynku nieruchomości we Wrocławiu stanowią mieszkania budowane w gminach sąsiadujących z miastem, w szczególności w powiecie ziemskim wrocławskim. W 215 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań wydanych w tym powiecie (o 13%, do poziomu blisko 2,9 tys.), z tego ponad 71% uzyskali deweloperzy. Bardzo mocno wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 87%). W skali roku, w powiecie wrocławskim, oddano do użytku blisko 2 tys. mieszkań (bez zmian w stosunku do 214 r.) z tego 48% w budownictwie realizowanym przez deweloperów. Inwestorzy kierują się na tereny położone poza granicami Wrocławia z uwagi na niższe ceny gruntów i możliwość wybudowania mieszkań spełniających wymogi programu MDM# Nieruchomości komercyjne Biurowe Rynek wrocławski na koniec 215 r. obejmował 68 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 63 tys. mkw. przeznaczonych było na wynajem 74. Biurowce zlokalizowane są w trzech najważniejszych obszarach, zachodnim (wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej), południowym (rejon ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej) oraz w centrum i okolicach, gdzie, pomimo najwyż- 74 Knight Frank, Wrocław Rynek biurowy 215, Narodowy Bank Polski

210 Wrocław szych cen gruntów, powstaje kilka dużych inwestycji biurowych. Zasoby biurowe Wrocławia stanowi kilkadziesiąt budynków klasy A oraz budynki klasy B+ i B. Stopa pustostanów wyniosła na koniec 215 r. 8,5% 75 i obniżyła się w stosunku do końca 214 r., co było konsekwencją wysokiego popytu na nowe powierzchnie biurowe. Średnie czynsze ofertowe na koniec roku mieściły się w przedziale od 13 do 15,5 euro/mkw./m-c. 76 W budowie, na koniec 215 r., było blisko 168 tys. mkw. 77 powierzchni biurowych, natomiast kolejne obiekty są planowane. Wg szacunków Knight Frank w 215 r. oddano do użytku 78,2 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej (wzrost r/r o ponad 33%), a na blisko 1 tys. mkw. podpisano umowy wynajmu. Zdecydowana większość realizowanych obiektów powstaje w klasie A, więc udział powierzchni o najwyższym standardzie będzie systematycznie wzrastał. Na rynku biurowym aktywne są duże firmy deweloperskie zarówno zagraniczne jak i krajowe. Aktywni są też lokalni deweloperzy mieszkaniowi, rozszerzający działalność na budynki biurowe. W związku z planowaną dużą podażą nowej powierzchni biurowej można spodziewać się obniżek stawek czynszu. Rozwój rynku nieruchomości biurowych jest ściśle związany z rozwojem centrów usługowych (BPO#, SSC#, R&D#). Na koniec I kw. 216 r. działało 111 takich ośrodków, z tego 9 prowadzonych przez podmioty z kapitałem zagranicznym. Zatrudnienie w tym sektorze wynosiło ok. 34,2 tys. osób 78. Zapowiadane są powiększenia już działających ośrodków oraz powstanie nowych, w biurowcach w trakcie budowy. W 215 r. właściciela zmieniły trzy duże obiekty biurowe, a łączna wartość transakcji wyniosła 163 mln euro Handlowe W aglomeracji wrocławskiej funkcjonuje 18 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko 66 tys. m kw. 8 Stopa pustostanów wyniosła na koniec 215 r. poniżej 2% 81. Stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową był najwyższy wśród 8 największych aglomeracji i wyniósł na koniec 215 r. ponad 8 mkw./1tys. mieszkańców 82. Po zakończeniu realizowanych inwestycji wskaźnik ten wzrośnie do ok. 9 mkw./1 tys. mieszkańców. W 215 r. trwała budowa obiektu handlowego o planowanej powierzchni handlowej wynoszącej ponad 64 tys. mkw. Czynsze w standardowych lokalach ok. 1 kw., położonych w galeriach handlowych kształtowały się w przedziale od 3 do 38 euro/mkw./m-c 83 Charakterystycznym zjawiskiem w sektorze nieruchomości handlowych był dynamiczny rozwój sieci dyskontowych oraz mniejszych sklepów spożywczych typu convenience# położonych szczególnie w centrum miasta. 75. Knight Frank, Wrocław Rynek biurowy 215, Knight Frank, Wrocław Rynek biurowy 215, Knight Frank, Wrocław Rynek biurowy 215, Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL, Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu. 8 Cushman&Wakefield Property Times Retail 215, Cushman&Wakefield Property Times Retail 215, Cushman&Wakefield Property Times Retail 215, Cushman&Wakefield Property Times Retail 215, 216 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 289

211 Wrocław Magazynowe Na koniec 215 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w aglomeracji wrocławskiej wyniósł 128 tys. mkw. 84. W 215 r. oddano do użytku pięć obiektów o powierzchni ponad 111 tys. mkw. Czynsze transakcyjne mieściły się w przedziale 2,5-3,2 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wzrósł i wynosił na koniec 215 r. 5,5% 85. W budowie było ok. 1 tys. mkw. nowych magazynów, na które częściowo podpisano już umowy najmu. Obiekty logistyczne w większości lokalizowane były w sąsiedztwie węzłów przy drogach szybkiego ruchu na południu i zachodzie aglomeracji. Zakończenie budowy drogi S8 łączącej Wrocław z Łodzią i Warszawą spowodowało rozwój rynku magazynowego również na północy przy drodze A8. Następnym etapem rozwoju rynku będzie lokowanie obiektów magazynowych na północy miasta, przy węźle drogi A8 i budowanej drogi S5 prowadzącej do Poznania Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia ofertowa stawka czynszu za biura wyniosła 16,9 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 11,1 euro/mkw./m-c dla klasy B. Stawki transakcyjne, czyli stan wg wcześniej zawartych umów, na koniec 215 r. wynosiły 14, euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 12, euro/mkw./m-c dla klasy B. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 16,7 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A i 15, zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 5,4 roku, w przypadku transakcji 5,6 lat. Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 215 r. w lokalach handlowych prime # wyniosła 26,8 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły 54 zł/mkw./m-c. Średnie stawki w przypadku ofert wyniosły 23,8 euro/mkw./m-c, a średnie koszty eksploatacji 52 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 5 lat, w przypadku transakcji 7,1 roku. Średnie ofertowe stawki czynszu powierzchni magazynowej wyniosły 3,33 euro/mkw./m-c. Średnia stawka w zawartych umowach wg stanu na koniec 215 r. wyniosła 3,7 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 5,6 zł/mkw./m-c. w ofercie oraz w przypadku podpisanych umów 4,39 zł/mkw./m-c. Średnia długość oferowanych kontraktów wyniosła 3 lata. W przypadku zawartych umów średnia długość kontraktu była dłuższa i wyniosła 4,7 roku. 84 Colliers International, Market Insight Raport roczny 216, Colliers International, Market Insight Raport roczny 216, Narodowy Bank Polski

212 Wrocław Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne we Wrocławiu Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,2 1,1 5, ,1 1, 5, ,6 1,4 5, ,6 2,2 4, ,1 3, 4, ,7 2,8 4,2 Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Wrocławia (w tys. osób) Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 1.2. Relacje demograficzne we Wrocławiu (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe we Wrocławiu Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM , 1, w tym z 1 osobą ,35% 33,96% w tym z 2 osobami ,9% 29,85% w tym z 3 osobami ,12% 18,91% w tym z 4 osobami ,92% 11,62% w tym z 5 i w ięcej osobami ,51% 5,65% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2 2 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym we Wrocławiu Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 65,7 14,7 19, ,2 14,7 2, ,4 14,8 2, ,6 14,9 21, ,7 15,2 22, ,8 15,5 22,7 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 291

213 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Wrocław Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej we Wrocławiu (%; p. oś) Wrocław Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw we Wrocławiu (zł/miesiąc) Wrocław Polska Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie we Wrocławiu (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu we Wrocławiu (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym we Wrocławiu (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych we Wrocławiu (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. 292 Narodowy Bank Polski

214 Wrocław Zasób mieszkaniowy Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 71,4 71,3 71,1 7,7 7,5 7,3 -na osobę (mkw.) 3,8 31,2 31,8 32,5 32,9 33,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 4, 4, 4, 3,9 3,9 3,9 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,3 2,3 2,2 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy * 2 Biura pośredników * 3 Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e * 6 Wspólnoty mieszkaniow e * Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu Liczba umów Wartość w mln zł 2, 18, 2, 25, 27, 26, Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu. Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 16 3 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 293

215 Wrocław Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 287,2 251,3 436,7 452,5 357,2 398,5 - na 1 ludności 7,4 5,9 1,6 12,4 9,4 1,5 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -1,8 -,9-5,6-8,2-4,8-6,3 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 61,5 66,9 65,4 57,7 6,2 59,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,3 3, 2,8 2,6 2,9 2,8 Przec. pow. izby (mkw.) 26,7 22,2 23,3 22,2 21,1 21,1 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania we Wrocławiu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,7 3,9 I , 35, ,3 27,8 IV , 26, ,5 3, I ,2 36, ,4 35,4 IV ,9 33, ,1 28, I ,3 24, II ,5 21,3 IV , 28, ,1 28, I ,7 25, II ,1 28, IV , 27, , 28,5 I , 26, II ,1 31, ,9 3, ,3 32,2 I ,7 35,5 II ,2 39, ,1 39, ,2 38,6 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 294 Narodowy Bank Polski

216 II II II II II II II II II II Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania we Wrocławiu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 16,7 12,9 99,5 12, 11,1 12,1 111,2 99,1 12,1 99,3 I 11,2 15,5 99,3 13,9 1,5 119,6 117,7 98,9 18,7 97, 12,3 94,2 98,3 98,2 99, 116,2 19,5 95,9 11,1 98, IV 21 11,8 11,1 1,6 11, 12,2 112,4 13,3 97,7 15,2 12,8 96,6 14,5 99,6 97,2 98,3 11,8 15, 97,8 1,2 99,9 I 12,5 1, 1,1 12,1 12,1 13,1 99,5 98,6 98,4 11,4 11,7 14, 99,4 98,6 98,2 12,5 11, 99,7 98,8 1,6 IV ,7 91,8 97,8 96,8 98,8 1,4 99,8 96,9 94,7 97,3 1,6 98,3 99,5 96,6 96,1 14,5 93,9 96,8 94,1 95,2 I 11, 14,3 99,1 96,8 14,1 13, 97,9 95,8 89,2 97,1 II 96,9 94,5 98, 12,2 11,8 98,1 88,9 94,5 92,5 1,7 IV ,8 11,7 98,7 98,6 98,8 95,3 98,6 95,4 94,3 1,7 99,4 96,7 97,7 92,6 99,5 94,1 97, 93,6 9,3 14,2 I 99, 12,1 1,5 99,6 97,3 92,3 95, 94,9 92,9 97,4 II 1,5 1,1 1, 12,3 13,2 95,7 1,6 96,8 93, 98,7 IV ,8 13, 11,9 98,9 1,3 97,7 11,8 1, 93,3 1,2 11,5 99,7 1, 11,3 99,4 99,8 14,9 12,3 12, 1,1 I 11,3 13, 96,8 99,7 95,7 12, 15,9 98,5 12,2 98,5 II 99,3 11,9 11,4 1,3 13,5 1,9 17,8 99,9 1,1 98,8 1,4 97,6 1,6 11,8 13,9 12,5 12,2 98,7 13,1 12,4 98,2 13,5 98,1 11, 97,6 99,1 16, 96,8 12,8 1,5 I 11,9 11,3 98,5 97,5 98,5 99,8 14,3 98,5 1,6 13,4 II 11, 99,6 12, 12,9 1,4 11,4 12, 99,2 13,2 1,3 11,8 11,3 99,7 98,4 97,2 12,8 15,7 98,3 99,7 93,9 99,1 98,5 1,4 1,8 14,2 13,8 1,7 1,6 99,4 1,2 Wrocław Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 295

217 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań mieszkania o powierzchni mniejszej, równej (tys.)# 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 296 Narodowy Bank Polski

218 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I II II II II II II II II II II I II I II I Wrocław Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia projekt robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne VAT zysk dewel. Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 297

219 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I I Wrocław Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 298 Narodowy Bank Polski

220 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW we Wrocławiu (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 299

221 Zielona Góra 16. Zielona Góra Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Na początku 215 r. doszło do połączenia miasta i gminy Zielona Góra. W wyniku scalenia, powierzchnia miasta powiększyła się z 58 do 278 tys. km kw., a liczba ludności wzrosła o (wzrost r/r o 16,6%). Znaczne powiększenie obszaru, a co za tym idzie zyskanie powierzchni inwestycyjnej, daje miastu szanse na rozwój ekonomiczny. Po scaleniu czynniki demograficzne kształtowały się następująco: liczba ludności w Zielonej Górze na koniec 215 r. wyniosła (w 214 r przed połączeniem). Współczynnik salda migracji pozostał na poziomie dodatnim. Liczba zawartych małżeństw wzrosła, ale przyrost naturalny obniżył się. Udział ludności w wieku produkcyjnym wyniósł 61,7% (w 214 r. 62%), w wieku przedprodukcyjnym wzrósł o,5 p.p., a w wieku poprodukcyjnym spadł o,2 p.p. Według prognoz GUS liczba ludności w Zielonej Górze będzie systematycznie spadać i w roku 22 wyniesie osób 86. W 215 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 158 zł r/r i było niższe od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w kraju o 753 zł. Zanotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowanego z poziomu 7,3% w 214 r. do 6,8% w 215 r., podczas gdy w skali kraju wskaźnik ten wyniósł 9,8%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych utrzymał tendencje spadkową i na koniec 215 r. wyniósł 36,5%. W badanym okresie, nastąpił spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych o 5,1%, zaś ich wartość zmalała o 4,9%. Przeciętne wynagrodzenie w IV kw. 215 r. pozwoliło na zakup,89 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym i 1,7 mkw. mieszkania na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem 214 r., wskaźnik ten pozostał na zbliżonym poziomie Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w roku 215 na skutek włączenia okolicznych ośrodków powiększył się o 7326 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców, spadł do 415. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzrosła względem 214 r. o 8,7 % i wyniosła 7,1 mkw. W Zielonej Górze na jedną osobę przypada 29,1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania i jest to o 1,9 mkw. więcej niż w 214 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Pomimo znacznego powiększenia obszaru Zielonej Góry, inwestycje związane z budownictwem wielomieszkaniowym, koncentrują się nadal w granicach miasta sprzed podziału. Pod budowy wykorzystywane są tereny uzyskane po wyburzeniu starych, bądź zdewastowanych budynków. 86 Prognozy te nie uwzględniają jeszcze zmiany liczby ludności w 215 roku. Należy się więc spodziewać, że w niedalekiej przyszłości prognozy te zostaną skorygowane. 3 Narodowy Bank Polski

222 Zielona Góra Zielonogórski rynek mieszkaniowy, tak jak w latach poprzednich, cechowała stabilność cen ofertowych i transakcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 215 roku, osiągnęła poziom 387 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3785 zł/mkw. Limit programu MDM# dla Zielonej Góry w IV kw. 215 r. wynosił 4254 zł/mkw. i został ustalony na poziomie wyższym, niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (3785 zł/mkw.). W 215 r. najczęściej nabywanymi i oferowanymi przez deweloperów były mieszkania o powierzchni od 4 6 mkw. Nieznacznie wzrosła sprzedaż mieszkań poniżej 4 mkw. W porównaniu do roku 214, znacząco zmalało zainteresowanie mieszkaniami 6 8 metrowymi. Nieznacznie spadło też zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni powyżej 8 mkw. W analizowanym okresie utrzymała się tendencja wzrostowa w liczbie wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Wydano 1129 pozwoleń (o 44 więcej względem ub.r.). Rozpoczęto budowę 1164 mieszkań, tj. o 24 więcej niż w roku 214, a oddano do użytkowania 736 mieszkań. W efekcie przyłączenia gminy do miasta, znacznie wzrosła przeciętna powierzchnia mieszkań oddanych do użytku. Wyniosła ona 8,3 mkw. i była o 17,5 mkw. większa niż w roku poprzednim. Wszystkie działania związane z wydawaniem pozwoleń, rozpoczęciem inwestycji lub oddaniem lokali do użytkowania skoncentrowały się w obszarze budownictwa indywidualnego bądź na sprzedaż i wynajem. Nie odnotowano inwestycji prowadzonych przez spółdzielnie lub TBS-y. Należy się spodziewać, że wobec większej ilości wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczęciu nowych inwestycji bądź ich kolejnych etapów, w roku 216 liczba oddanych do użytkowania mieszkań może wzrosnąć Rynek wtórny Stabilność rynku wtórnego w Zielonej Górze, potwierdza się na przestrzeni kilku lat, również tych ostatnich. Obserwujemy nieznaczne, wzrostowe bądź spadkowe odchylenia w notowaniach cen. W IV kw. 215 r. w odniesieniu do analogicznego kwartału 214 r., ceny ofertowe spadły o ok. 2% (z 359 na 3439 zł/mkw.), natomiast transakcyjne wzrosły o 5% (z 299 na 3146 zł/mkw.). Analizując 215 r. możemy stwierdzić, że kwoty zawieranych transakcji, oscylowały wokół 3 zł/mkw., czyli na podobnym poziomie jak w latach ubiegłych. Przy czym za mieszkania o wysokim standardzie, płacono więcej o ok. 85 zł/mkw. Na zielonogórskim rynku wtórnym w 215 r., podobnie jak w roku poprzednim, najczęściej oferowano mieszkania o powierzchni od 4 6 mkw. i były to mieszkania głównie 2- i 3-pokojowe. Stanowiły ponad 4 % odsetek wszystkich zanotowanych ofert. Ich udział utrzymał się na poziomie roku ubiegłego. Także wśród kupujących, największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o powierzchni od 4 6 mkw. Najchętniej kupowane były mieszkania 2- i 3-pokojowe. Chętnie nabywane były też mieszkania o powierzchni nieco mniejszej, tzn. do 4 mkw., czyli tzw. kawalerki, które stanowiły nieznacznie mniejszy odsetek sprzedanych mieszkań. Nie bez znaczenia było usytuowanie mieszkania w budynku, gdzie klienci zapłacili średnio o ok. 1 zł/mkw. więcej za mieszkanie z lokalizacją do 5-go piętra. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 31

223 Zielona Góra Średnia stawka najmu mieszkania w Zielonej Górze w IV kw. 215 r., jest porównywalna z prezentowaną wartością w tożsamym kwartale 214 r. i wyniosła 2,7 zł/mkw./m-c. W ocenie pośredników w obrocie nieruchomościami, z roku na rok przybywa inwestorów, którzy kupują mieszkania z przeznaczeniem na wynajem Lokalna specyfika rynku Poszerzając granice administracyjne, Zielona Góra stała się szóstym miastem w Polsce pod względem powierzchni. W obrębie miasta funkcjonują i stale rozwijają się dwie strefy ekonomiczne: Strefa Aktywności Gospodarczej i Lubuski Park Przemysłowo-Technologiczny. Pozyskiwane są nowe firmy, które budują swoje siedziby na terenie stref. Zakłada się, że nowe tereny inwestycyjne, usytułowane na obrzeżach miasta, staną się magnesem dla kolejnych, dużych inwestorów lokujących w mieście swoje zakłady i dających nowe miejsca pracy. Rok funkcjonowania miasta w nowych realiach, to zbyt krótki okres by stwierdzić, czy połączenie miasta i gminy wpłynęło w istotny sposób na rynek nieruchomości w Zielonej Górze. W omawianym okresie, tak jak w latach poprzednich, istniał wyraźny podział na budownictwo jednorodzinne, skoncentrowane na obrzeżach miasta i na budownictwo wielorodzinne, charakterystyczne dla ścisłego centrum Zielonej Góry. Liczba kancelarii notarialnych czy rzeczoznawców majątkowych pozostała na podobnym poziomie. O 45 wzrosła liczba wspólnot mieszkaniowych, natomiast liczba spółdzielni mieszkaniowych pozostała na tym samym poziomie. Wskaźnik pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego w 214 r. wyniósł 6. Po transformacji i przyłączeniu znacznej powierzchni terenu, wskaźnik ten wynosi obecnie 15,5%. 32 Narodowy Bank Polski

224 Zielona Góra Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Zielonej Górze Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji liczba bezwzględna Zmiany l. ludności Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,4 1,2 6, ,9 1,2 5, ,1 -,3 5, ,4,7 4, ,3 4,4 4, ,1 3,6 4,4 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Zielonej Góry (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Zielonej Górze (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 28% w tym z 2 osobami % 31% w tym z 3 osobami % 22% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Zielonej Górze Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 21 65,5 16,5 18, ,2 16,1 18, ,3 16,2 19, , 16,5 2, , 16,8 21, ,7 17,3 21, Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 33

225 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II Zielona Góra Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludność do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Zielonej Górze (%; p. oś) Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Zielonej Górze (zł/miesiąc) Zielona Góra Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Zielona Góra Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Zielonej Górze (mkw.) 1,3 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Zielonej Górze (krotność przec. mies. wynagr.) 15 1,2 1,1 1,,9,8,7, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Zielonej Górze (mkw.) 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Zielonej Górze (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 34 Narodowy Bank Polski

226 Zielona Góra Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 64,1 64,2 64,4 64,5 64,4 7,1 -na osobę (mkw.) 25,7 26, 26,4 26,9 27,2 29,1 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,8 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Notariusze Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, Izba Notarialna w Poznaniu. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze Liczba umów Wartość w mln zł 156,42 132,28 168,28 121,21 66,45. Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 35

227 Zielona Góra Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 54,3 43,1 37,6 5,7 52,9 59,1 - na 1 ludności 5,6 4,7 3,8 5,9 7,1 5,3 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,4,3 1,2-1,2-2,4 -,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 81,7 77,4 83,2 72,7 62,8 8,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,7 3,5 3,6 3,2 3, 3,6 Przec. pow. izby (mkw.) 22,4 22, 23,1 22,5 2,9 22,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. trans. hedon. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans ,. I ,8 21, ,5 2,1 IV ,8 2, , 29,1 I ,6 19, ,7 17,3 IV ,9 27, ,5 18,4 I ,8 13,6 II ,8. IV , ,7 15,6 I ,9 21,6 II ,7. IV , ,8. I ,7 18,6 II , ,5 22, ,7 15,3 I ,2 2,4 II , 17, ,8 22, ,1 2,6 36 Narodowy Bank Polski

228 II II II II II II II II II II Tabela 16.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 1,7 11,5 12,1 96, 98,6 99,4 96,3 99,2 95,1 16,7 I 1,8 1,8 97,9 14,6 96,3 11,3 15,1 99, 14,2 95,4 11,2 1,7 11,7 97,1 99,5 11,6 11,8 11,2 12,3 97,6 IV 21 11,2 12,8 13,5 14,7 1, 14,1 15,9 15,3 12,1 94,5 99,6 99,7 12,1 1,5 97,3 13, 14, 15,2 16,9 93,2 I 99,6 1,5 98,4 11,8 14,3 11,7 13,8 15,7 14, 11, 13,1 1,2 99,7 95,3 1,3 13,6 13,3 13,6 12, 11,8 IV 211 1,2 11,8 11,3 1,3 98, 12,5 12,3 11,4 97,7 99,8 99,8 1,1 1,4 99,5 97, 12,6 12,7 99,7 96,8 99,4 I 99,4 96,1 11,4 14, 12,2 12,5 98,1 12,8 98,9 97,4 II 1,3 12, 96,5 99,9 18,3 99,7 99,8 99,5 13,7 15,1 IV ,6 1,5 1,3 93,5 88,9 97,1 98,5 98,6 96,8 95,3 99,5 99, 1,8 96,3 99,5 96,8 97,5 99, 93,6 97,8 I 99,4 99,1 98,6 115,6 14,8 96,8 1,6 96,2 14, 1,3 II 1, 99,5 1,9 87,4 92,4 96,5 98,2 1,7 9,9 85,6 IV ,7 1,5 98, 18,5 17,8 1,6 98,2 98,4 15,5 13,8 1,5 99,9 1,8 95,3 1,8 11,6 99, 98,3 14,4 15,1 I 12,5 11,9 99,6 16,2 1,9 14,7 11,8 99,3 95,9 11,3 II 99,6 11,3 99,1 13,1 13,4 14,3 13,6 97,5 113,2 113,3 1,4 1,4 12,3 91,2 98, 13, 13,4 11,8 95,2 13,1 1,6 97,3 99,2 99,8 96,9 13,1 1,7 1,2 99,7 99,2 I 1,1 12,6 98,9 97,1 98,4 1,8 11,5 99,5 91,1 96,7 II 11,4 1,2 99,4 17, 12,1 12,6 1,3 99,8 94,6 95,5 1,1 11, 1,5 11,5 98,9 12,3 1,9 98, 15,2 96,3 1,1 99,8 1,2 98,1 97,3 11,7 13,6 99,1 13,4 96,6 Zielona Góra Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 37

229 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Zielona Góra Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Relacja podaży i popytu na Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP ,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. 38 Narodowy Bank Polski