Odbicie na rynku nieruchomości

Transkrypt

1 Raporty i analizy Odbicie na rynku nieruchomości W III kwartale 2009 r. obserwowaliśmy na rynku nieruchomości stosunkowo duŝe oŝywienie. Większość współpracujących z portalem KRN.pl pośredników potwierdza, Ŝe ostatnie miesiące obfitowały w znacznie większą liczbę transakcji niŝ w przypadku analogicznego okresu rok temu. Czy jest to koniec kryzysu na rynku nieruchomości? W tym momencie jeszcze trudno stwierdzić, czy pozytywne sygnały płynące z biur nieruchomości świadczą o trwałych symptomach nadchodzącej hossy i odwrócenia trendu spadkowego. Dział Analiz KRN.pl porównał średnie poziomy cen ofertowych w II i III kw r. w największych polskich aglomeracjach. Faktem jest, Ŝe w III kw r. odnotowaliśmy wzrost cen nieruchomości dla Gdańska, Katowic, Poznania, Warszawy oraz Wrocławia (tab. 1, wyk. 1). Najbardziej wzrosły ceny ofertowe w największym mieście Trójmiasta Gdańsku. Cena m kw. wzrosła w Gdańsku o 5,9 proc. Jedynym miastem, które oparło się kwartalnym wzrostom, był Kraków. Tutaj zaobserwowaliśmy spadek cen o prawie 2 proc. Charakterystyczne dla badanego okresu jest to, Ŝe wzrosty cen na rynku nieruchomości mogą być pośrednio związane z programem rządowym Rodzina na swoim, który cieszy się bardzo duŝym zainteresowaniem klientów. Cena m kw. w II i III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach Gdańsk Katowice Kraków Poznań Warszawa Wrocław Wyk. 1. Cena m kw. w II i III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach Cena m kw. w III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach Miasto II kwartał III kwartał 2009 zmiana Gdańsk ,9% Katowice ,7% Kraków ,9% Poznań ,1% Warszawa ,0% Wrocław ,6% Tab. 1. Cena m kw. w III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach

2 Po początkowych trudnościach z dostosowaniem programu do realiów polskiej gospodarki obecnie preferencyjny kredyt z Rodziny na swoim jest silną alternatywą dla konwencjonalnych kredytów zaciąganych w złotówkach. Wynika to przede wszystkim z normalizacji stawek wskaźnika przeliczeniowego, na podstawie którego oblicza się maksymalną cenę m kw. dla mieszkania moŝliwego do zakupu w programie rządowym. Jest to bowiem jeden z warunków, który nieruchomość musi spełnić, aby zakwalifikować się do finansowania zakupu kredytem z dopłatą. Efektem wprowadzenia nowego sposobu przeliczania wskaźnika Rodziny na swoim jest większa liczba mieszkań kwalifikujących się do programu (wyk. 2). W Krakowie pula mieszkań, które mogą zostać objęte dopłatą, powiększyła się z 9 proc. do 22 proc., biorąc pod uwagę całość mieszkań oferowanych do sprzedaŝy. Do tej pory oferta mieszkań spełniających warunki Rodziny na swoim była przede wszystkim domeną deweloperów, którzy często celowo obniŝali ceny sprzedawanych mieszkań, chcąc tym samym poszerzyć grono potencjalnych klientów. Rodzina na swoim stała się hasłem marketingowym, które zaczęło przyciągać osoby niemające do tej pory szansy na zakup własnego lokalu. NaleŜy zwrócić równieŝ uwagę, Ŝe spadki cen odnotowywaliśmy przez ponad rok. W tym momencie moŝna mówić o delikatnej korekcie. Niewykluczone, Ŝe obserwowana w III kw. tendencja wzrostowa moŝe być impulsem, który od dłuŝszego czasu był wyczekiwany przez większość podmiotów zajmujących się budową i sprzedaŝą mieszkań na rynku nieruchomości. Prognozy, które publikował na początku roku Dział Analiz KRN.pl, zakładały zatrzymanie tendencji spadkowej na rynku nieruchomości pod koniec 2009 r. i lekkie odbicie cen w roku % Prognoza wzrostu liczby mieszkań kwalifikujących się do programu "Rodzina na swoim" po aktualizacji wskaźnika przeliczeniowego w IV kwartale 2009 r. - na przykładzie miasta Krakowa 25% 25% 20% 15% 10% 9% 5% 0% III kwartał 2009 r. IV kwartał 2009 r. Wyk. 2. Prognoza wzrostu liczby mieszkań kwalifikujących się do programu Rodzina na swoim" po aktualizacji wskaźnika przeliczeniowego w IV kwartale 2009 r. na przykładzie miasta Krakowa W ostatnim kwartale wzrosła równieŝ cena domów jednorodzinnych (wyk. 3). Porównując dane za II i III kw r. moŝna zauwaŝyć, Ŝe średnio cena m kw. dla domów w Krakowie zwiększyła się w ujęciu kwotowym o 364 zł.

3 Ceny m kw. dla domów w Krakowie - porównanie II i II kwartału 2009 r II kwartał 2009 r. III kwartał 2009 r. Wyk. 3. Ceny m kw. dla domów w Krakowie porównanie II i III kw r. Tendencję wzrostową odnotowaliśmy równieŝ w przypadku rynku wynajmu. Zmiany stawki za wynajem były znacznie wyŝsze w III kw. niŝ w przypadku ceny m kw. NajwyŜszy wzrost zaobserwowaliśmy w Katowicach. Za wynajem mieszkania 2-pokojowego trzeba zapłacić w stolicy Górnego Śląska aŝ 1380 zł, podczas gdy 3 miesiące temu przeciętna stawka za wynajem była o ponad 100 zł niŝsza. Najmniejszy wzrost wystąpił we Wrocławiu tylko 0,9 proc. (tab. 2, wyk. 4). W Krakowie cena za wynajem mieszkania 2-pokojowego zwiększyła się o 6,6 proc. Jeszcze do niedawna pozycja osób wynajmujących mieszkania była stosunkowo niepewna, poniewaŝ przez dłuŝszy czas informowaliśmy o spadających stawkach na rynku wynajmu. Warto przy tym zwrócić uwagę, Ŝe III kw. jest okresem, w którym występuje silne zjawisko sezonowości. Wzrosty cen wywołane są podwyŝkami powakacyjnymi i spowodowane zostały większym zainteresowaniem wynajmem wśród studentów. Filip Jurczak

4 Wynajem w II i III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach Gdańsk Katowice Kraków Poznań Warszawa Wrocław Wyk. 4. Wynajem w II i III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach (mieszkania 2- pokojowe). Wynajem w III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach (mieszkania 2-pokojowe) Miasto II kwartał III kwartał 2009 zmiana Gdańsk ,1% Katowice ,7% Kraków ,6% Poznań ,5% Warszawa ,2% Wrocław ,9% Tab. 2. Wynajem w III kwartale 2009 r. w wybranych polskich miastach (mieszkania 2-pokojowe) Opisując zmiany na rynku nieruchomości w poszczególnych polskich miastach, warto sprawdzić, w jaki sposób wygląda sytuacja cenowa dla lokali mieszkalnych ze względu na rok ich budowy. Wykres 4 przedstawia zmieniającą się cenę m kw. od początku 2009 r. dla stolicy Polski. W przypadku Warszawy (wyk. 5) wyraźnie widać, Ŝe ceny mieszkań wybudowanych w ciągu ostatnich 20 lat wzrosły od początku roku znacznie bardziej niŝ lokali wybudowanych w starej technologii ( wielka płyta ). Dla mieszkań w nowym budownictwie cena wzrosła w ciągu tego okresu prawie o 6 proc., podczas gdy dla mieszkań zbudowanych w latach cena m kw. zwiększyła się tylko o niecały 1 proc.

5 Porównanie zmian ceny m kw. w Warszawie w okresie I-III kw r. ze względu na rok budowy mieszkania I kwartał 2009 r. II kwartał 2009 r. III kwartał 2009 r. Rok budowy Rok budowy Wyk. 5. Porównanie zmian ceny m kw. w Warszawie w okresie I-III kw r. ze względu na rok budowy mieszkania Najwięcej oferowanych do sprzedaŝy jest mieszkań 2-pokojowych. Oznacza to utrzymanie się tendencji z poprzednich miesięcy. Lokale 2-pokojowe stanowią 43 proc. ze wszystkich oferowanych do sprzedaŝy. Mimo duŝej liczby mieszkań z tego segmentu niezmiennie cieszą się one duŝą popularnością wśród klientów. Prawie co trzecie ogłoszenie sprzedaŝy mieszkania dotyczy lokalu 3- pokojowego. Znacznie trudniej znaleźć mieszkanie 1-pokojowe kawalerki stanowią 20 proc. z całkowitej liczby mieszkań oferowanych do sprzedaŝy. Cena m kw. w Krakowie w III kwartale 2009 r. ze względu na liczbę pokoi 4-pokojowe i większe 7% 1-pokojowe 20% 3-pokojowe 30% 2-pokojowe 43% Wyk. 6. Cena m kw. w Krakowie w III kwartale 2009 r. ze względu na liczbę pokoi.