Tendencje rozwoju sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Transkrypt

1 Tendencje rozwoju sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce Jacek Łaszek Kraków, maj 211 r.

2 2 Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym, ale na wysokim poziomie Ofertowe ceny mieszkań wprowadzonych pierwszy raz na RP Warszawa Kraków Wrocław (bez Sky Tower) Trójmiasto 1 Transakcyjne ceny mieszkań - RP Transakcyjne ceny mieszkań - RW zł / mkw zł / mkw zł / mkw 5 4 Poznań Łódź I I I k w. 2 6 I V k w. 2 6 I k w. 2 7 I I k w. 2 7 I I I k w. 2 7 I V k w. 2 7 I k w. 2 8 I I k w. 2 8 I I I k w. 2 8 I V k w. 2 8 I k w. 2 9 I I k w. 2 9 I I I k w. 2 9 I V k w. 2 9 I k w. 2 1 I I k w. 2 1 I I I k w. 2 1 I V k w. 2 1 I I I k w. 2 6 I V k w. 2 6 I k w. 2 7 I I k w. 2 7 I I I k w. 2 7 I V k w. 2 7 I k w. 2 8 I I k w. 2 8 I I I k w. 2 8 I V k w. 2 8 I k w. 2 9 I I k w. 2 9 I I I k w. 2 9 I V k w. 2 9 I k w. 2 1 I I k w. 2 1 I I I k w. 2 1 I V k w. 2 1 Źródło: NBP, REAS. Gdańsk Kraków Łódź Gdańsk Kraków Łódź Poznań Wrocław Warszawa Poznań Wrocław Warszawa

3 W czwartym kwartale 211 wyraźne spadki Średnia ważona cena mieszkania - RP, transakcje cen Średnia ważona cena mieszkania - RW, transakcje Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN.

4 4 Miary dostępności na rynku mieszkań wykazują niewielką poprawę, lecz daleko im do stanu z lat boomu Dostępny ważony kredyt mieszkaniowy 1 / (w tys. zł) Kredytowa dostępność mieszkania w m kw. przy ważonym kredycie 1 / I k w. 2 4 I V k w. 2 4 I I I k w. 2 5 I I k w. 2 6 I k w. 2 7 I V k w. 2 7 I I I k w. 2 8 I I k w. 2 9 I k w. 2 1 I V k w. 2 1 I k w. 2 4 I V k w. 2 4 I I I k w. 2 5 I I k w. 2 6 I k w. 2 7 I V k w. 2 7 I I I k w. 2 8 I I k w. 2 9 I k w. 2 1 I V k w. 2 1 Gdańsk Kraków Łódź Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Poznań Warszawa Wrocław 1/ Kredyt ważony strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych. Źródło: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomości.

5 Napięcia powoli opadają Ceny mieszkań wyrażone w przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw Źródło opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości, NBP.

6 Marże spadły, stopa procentowa prawie powróciła do poprzedniego stanu, lecz zmieniła się struktura kredytów, co znacząco wpływa na popyt Stopy procentowe dla stanu kredytów mieszkaniowych w Polsce Stopy procentowe dla nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla nowych kredytów mieszkaniowych Źródło NBP.

7 Struktura przestrzenna kredytu jest dosyć Struktura przestrzenna nowego kredytu mieszkaniowego udzielonego w Polsce stabilna Struktura nowych kredytów mieszkaniowych w 16 miastach Polski, w czwartych kwartałach 1% 8% 6% 4% 2% % Zielona Góra Opole Rzeszów Kielce Lublin Olsztyn Białystok Bydgoszcz Szczecin Katowice Łódź Gdańsk Poznań Wrocław Kraków Warszawa Źródło: opracowanie własne na podstawie BIK.

8 Generalnie struktura budownictwa mieszkaniowego jest dosyć stabilna - buduje się tam gdzie są wysokie ceny, ale poszczególne rynki wykazują znaczącą cykliczność I n s t y t u t E k o n o m i c z n y Katowice Lublin Nasilenie budownictwa w największych miastach Bydgoszcz Szczecin Gdańsk Poznań Wrocław Łódź 21 średniorocznie Kraków Warszaw a Polska miasta, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, liczba now ych mieszkań na 1 osób

9 Banki stopniowo zwiększają akcję kredytową Przyrosty kwartalne kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych (po korekcie kursowej) Nowy kredyt mieszkaniowy wartościowo i ilościowo) m l n z ł I kw. II kw. III kw. IV kw. Źródło: NBP. Źródło: ZBP. 9 I n s t y t u t E k o n o m i c z n y

10 Jej barierą jest jednak płynność i rentowność kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza złotowych - tych, które nie zagrażają stabilności sektora finansowego Płynność bieżąca sektora bankowego w Polsce (zmiany kwartalne w mln zł) Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w sześciu miastach w Polsce Szacunkowa zyskowność kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce Źródło: NBP, BIK, GUS,.

11 Nadal wysoka rentowność produkcji deweloperskiej, przy niższych rozmiarach budownictwa mieszkaniowego Warszawa - struktura ceny m kw. mieszkania oraz szacunkowe ROE 25 16% Łódź - struktura ceny m kw. mieszkania oraz szacunkowe ROE % I V k w. 2 4 I V k w. 2 5 I V k w. 2 6 I V k w. 2 7 I I k w. 2 8 I I I k w. 2 8 I V k w. 2 8 I k w. 2 9 I I k w. 2 9 I I I k w. 2 9 I V k w. 2 9 I k w. 2 1 I I k w. 2 1 I I I k w. 2 1 I V k w. 2 1 Polska - mieszkania oddane do użytkowania - w czterech kwartałach 12% 1% robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszt budowy koszty ogólne projekt ziemia VAT zysk deweloperski cena T RP szac.stopa zwrotu P o l s k a Polska - mieszkania, których budowę rozpoczęto - w czterech kwartałach P o l s k a Warszawa Kraków Poznań Wrocław Gdańsk Łódź pozostała Polska Warszawa Kraków Poznań Wrocław Gdańsk Łódź pozostała Polska 11 I n s t y t u t E k o n o m i c z n y

12 Marże zysku zróżnicowały się jednak znacząco w różnych miastach Udział zysku deweloperskiego w cenie m kw. mieszkania w cenie transakcyjnej (RP) Źródło: szacunek własny na podstawie Sekocenbud. I n s t y t u t E k o n o m i c z n y

13 Sytuacja finansowa deweloperów nie jest zła, pomimo eskalacji kosztów Sytuacja przeciętnej dużej firmy deweloperskiej po trzech kwartałach Wskaźniki ekonomiczne przeciętnej dużej firmy deweloperskiej po trzech kwartałach Źródło: NBP, GUS,.

14 Najnowsze dane pokazują, że deweloperzy zgodnie z przypuszczeniami restrukturyzują firmy Przychody, koszty i wynik finansowy netto na firmę deweloperską w l przychody ogółem (L.oś) koszty ogółem (L.oś) wynik finansowy netto (P.oś)

15 I ograniczają nadmierne koszty Dynamika przychodów i kosztów r/r deweloperów oraz udział kosztów w przychodach w l % 95% % 83% 82% 85% 84% 9% 85% 2 8% udział kosztów w przychodach (P.oś) przychody ogółem (L.oś) koszty ogółem (L.oś) 75%

16 Poprawiając wskaźniki 25 % Wybrane wskaźniki finansowe deweloperów stopa zysku netto marża na sprzedaży stopa rentowności kapitału własnego rotacja zapasów w dniach (P.oś) ROE stopa rentowności kapitału własnego (L.oś) NPM stopa zysku netto (L.oś) marża na sprzedaży (L.oś)

17 Wysokie ceny stymulują deweloperów do nowych inwestycji, czego nie widać jeszcze w statystyce. Przy obecnych stopach i cenach rynek ich nie wchłonie - wywoła to presję na spadki cen. Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w sześciu największych rynkach Polski Źródło: REAS. I n s t y t u t E k o n o m i c z n y I k w. 2 7 I I k w. 2 7 I I I k w I V k w. 2 7 I k w. 2 8 I I k w. 2 8 I I I k w. 2 8 I V k w. 2 8 I k w. 2 9 I I k w. 2 9 I I I k w. 2 9 I V k w. 2 9 I k w. 2 1 I I k w. 2 1 I I I k w. 2 1 I V k w. 2 1 wprowadzone sprzedane oferta na koniec kwartału

18 Czego nie powstrzyma znacząca koncentracja produkcji w największych miastach Koncentracja produkcji deweloperskiej na sześciu największych rynkach Polski w latach % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Ł ó d ź T r ó j m i a s t o W r o c ł a w P o z n a ń W a r s z a w a K r a k ó w Źródło: REAS. 1 największych 5 największych

19 Która ma tendencję do wzrostu (1%) Przychody i liczba firm deweloperskich zależnie od wielkości zatrudnienia w firmie 21 liczba firm 2% firm ogółem 21 przychody 25 liczba firm 54% przychodów ogółem 2% firm ogółem 25 przychody 47% przychodów ogółem % 2% 4% 6% 8% 1% firmy o zatrudnieniu 1-49 osób firmy o zatrudnieniu powyżej 49 osób

20 Dla sektora budowlanego największe znaczenie ma infrastruktura, budynki są drugorzędne 6 w % Struktura produkcji budowlano-montażowej wg obiektów BUDYNKI MIESZKALNE BUDYNKI NIEMIESZKALNE OBIEKTY INŻ.LĄDOWEJ I WODNEJ

21 Podstawowe znaczenie ma program budowy dróg, który jest domeną decyzji politycznych a nie sił rynkowych I n s t y t u t E k o n o m i c z n y mosty i wiadukty Struktura obiektów inżynierii lądowej i wodnej drogi szynowe drogi oczyszczalnie sieci rozdzielcze sieci przesyłowe w % 25

22 Niewielki spadkowy trend przychodów 9 mld zł Dynamika przychodów i kosztów w budownictwie budynkowym i inżynieryjnym w l I poł. 8 II poł. 8 I poł. 9 II poł. 9 I poł. 1 II poł. 1 9 w % przychody budownictwo ogółem w mld zł (L) przychody inżynieryjne (P) koszty budynki (P) przychody budynki (P) koszty inżynieryjne(p)

23 Firmy budowlane finansują się u dostawców, wzrósł udział kredytów, pożyczek i papierów dłużnych, spadły kapitały własne 1% 22,6 25,5 22,9 19,6 22,1 19,2 Pozostałe zobowiązania 8% 6% 4% 3,6 27,4 5,3 5,6 5,2 5,9 5,2 5,9 23,5 4,1 7,3 7,3 22,1 22,1 22,2 3,9 3,4 3,5 9, 7,2 1,8 9, 7,2 1,8 Zobowiązania wobec dostawców Zaliczki Dłużne papiery wartościowe 2% 31,2 29,7 34,9 36,3 37,8 33,7 Kredyty i pożyczki Kapitał własny %

24 Same dla odmiany w coraz większym stopniu finansują deweloperów, wobec problemów ze sprzedażą mieszkań. Znaczący wzrost udziału papierów wartościowych I n s t y t u t E k o n o m i c z n y 1% 8% 6% 4% Struktura aktywów obrotowych 12,7 13,4 12,8 11,2 8,5 1,1 27,2 25,8 25,8 25,2 42,8 4,8 34,6 35,7 35,8 37,5 28,8 3,3 Pozostałe inwestycje krótkoterminowe (w tym głównie środki pieniężne) należności z tytułu dostaw i usług ogółem 2% % 17,3 2, 26,8 28, 26,9 22, zapasy ogółem

25 W firmach deweloperskich ogólnie narasta zadłużenie, lecz zmienia się struktura 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 34,3 52,4 51,1 47,7 44,5 4,4 14,8 14,5 8,7 7,5 3,9 5,9 7, 1,2 13,2 1,8 11,8 27,7 13,2 21,4 12,3 6,5 6,9 5,3 6,9 5,8 9, 3,5 4,1 11,5 9,3 12,7 16,6 18,6 18,5 11, Kapitał własny Pozostałe zobowiązania Zobowiązania wobec dostawców Zaliczki Dłużne papiery wartościowe Kredyty i pożyczki