32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 157/2016 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr KR1Y/00023369/2 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w miejscowości Krzywaczka, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 683/4 o powierzchni 0,32 ha cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 645/15 autor opracowania: Myślenice, 19 sierpnia 2016 r.
strona 2/23 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 3 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 I.2. Stan prawny... 3 I.3. Zleceniodawca... 7 I.4. Cel wyceny... 7 I.5 Daty wyceny... 7 I.6. Podstawa formalno - prawna... 7 I.7. Źródła informacji... 8 I.8. Metodyka wyceny... 8 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 10 II.1. Lokalizacja... 10 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 10 II.3. Działka gruntu... 12 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 14 III.1. Analiza rynku... 14 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości... 20 IV. WYNIK KOŃCOWY... 22 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 23 VI. ZAŁĄCZNIKI... 23
strona 3/23 I. CZĘŚĆ OGÓLNA I.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Krzywaczka, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą numer KR1Y/00023369/2 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, obejmującą wyłącznie działkę ewidencyjną nr 683/4 o powierzchni 0,3200 ha. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 683/4 ze wszystkimi elementami zagospodarowania. I.2. Stan prawny Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/00023369/2 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Krzywaczka, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 683/4 o powierzchni 0,3200 ha. Właścicielami przedmiotowej nieruchomości ujawnionymi w księdze wieczystej są Renata Dziedzic córka Stanisława i Stanisławy oraz Zbigniew Antoni Dziedzic syn Bronisława i Teresy na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy darowizny z dnia 29.04.2004 r. numer Rep. A 101/04 (notariusz Jerzy Kornicz, Sułkowice) oraz postanowienia z dnia 28.11.1991 r., sygn. akt I NS 951/91 wydanego przez Sąd Rejonowy w Myślenicach. Dział I Sp. nie zawiera wpisów. Dział III zawiera wpisy o treści: 1. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz wierzyciela Getin Noble Bank SA Z/S w Warszawie, 2. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości na rzecz wierzyciela Bank BPH S.A. w Krakowie, z siedzibą w Gdańsku, 3. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości małż. Renaty Dziedzic i Zbigniewa Dziedzica, położonej w miejscowości Krzywaczka, celem wyegzekwowania następujących należności: należność główna w kwocie 84.584,54 zł, odsetki ustawowe
strona 4/23 wyliczone na dzień 05.12.2011 r. w wysokości 14.644,00 zł i dalsze odsetki w kwocie 30.13 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, koszty sądowe w kwocie 17,00 zł, koszty adwokackie w kwocie 1.800,00 zł, koszty egzekucji w kwocie 14.993,05 zł plus dalsze koszty egzekucji powstać mogące w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Polbank EFG Spółka Akcyjna, z siedzibą w Warszawie, 4. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 135.553,59 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 44.858,07 zł i dalszych odsetek w kwocie 91.99 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 27.128,36 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 5. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 5.388,46 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 1.937,45 zł i dalszych odsetki w kwocie 3.68 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 1.209,48 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 6. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 9.052,75 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 3.254,95 zł i dalszych odsetek w kwocie 6,18 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 1.949,54 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 7. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 15.086,64 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 5.424,45 zł i dalszych odsetek w kwocie 10.31 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 3.194,37 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 8. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 15.089,54 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 5.425,49 zł i dalszych odsetek w kwocie 10.31 zł za każdy
strona 5/23 dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 3.184,57 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 9. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 24.140,68 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 8.679,85 zł i dalszych odsetek w kwocie 16.49 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 5.082,00 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 10. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 5.389,50 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 1.937,82 zł i dalszych odsetek w kwocie 3.68 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 98,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 1.203,83 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 11. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 3.664,27 zł, odsetek wyliczonych na dzień 02.08.2012 r. w wysokości 1.317,51 zł i dalszych odsetek w kwocie 2.50 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 68,64 zł, kosztów egzekucji w kwocie 848,94 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Bank Pekao S.A. Terenowy Zespół Windykacji Detalicznej OF, z siedzibą w Wadowicach, ul. Lwowska 9, 12. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 1.734,00 zł, odsetek wyliczonych na dzień 07.08.2012 r. w wysokości 949,31 zł i dalszych odsetek w kwocie 0.62 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie 454,00 zł, kosztów egzekucji w kwocie 693,96 zł plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania, na rzecz Powszechnego Zakładu Ubezpieczeń z siedzibą w Warszawie, ul. Postępu 18 A, 13. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz wierzyciela ARGE PALIWA SP. z o. o. w Krakowie, z siedzibą w Krakowie, 14. Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela, Powszechny Zakład Ubezpieczeń SA z siedzibą w Warszawie,
strona 6/23 15. Inny wpis przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości, PRIME CAR MANAGEMENT S.A. z siedzibą w Gdańsku, 16. Inny wpis przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości, Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu, 17. Inny wpis przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela, Skarb Państwa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Myślenicach. W Dziale IV wpisy o treści: 1. hipoteka umowna zwykła w kwocie 296.404,90 zł zabezpieczająca spłaty kapitału z tytułu udzielonego kredytu na podstawie umowy kredytu nr 108495 z dnia 24 marca 2009 roku, odsetki zmienne, 10,50, termin zapłaty: 30.06.2039 r., na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu, 2. hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 207.483,43 zł, na rzecz spłaty odsetek oraz innych należności wynikających z umowy kredytu, udzielonego na warunkach określonych w umowie kredytu nr 108495 z dnia 24 marca 2009 r., odsetki zmienne, 10,50, termin zapłaty: 30.06.2039 r., na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu, 3. hipoteka przymusowa w kwocie 26.631,99 zł, wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie obejmuje składki na FUS, FUZ, FP i FGŚP za okres 02/2008-05/2010 wraz z kosztami upomnienia i należne odsetki za zwłokę, na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat Kraków Podgórze z siedzibą w Krakowie, 4. hipoteka przymusowa w kwocie 4.547,60 zł, wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie obejmuje składki na FUS, FUZ, FP i FGŚP za okres 05/2011-06/2011, koszty upomnienia, koszty egzekucji oraz należne odsetki za zwłokę, na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat Kraków Podgórze z siedzibą w Krakowie, 5. hipoteka przymusowa w kwocie 25.453,30 zł, wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie obejmuje składki na FUS, FUZ, FP i FGŚP, koszty upomnienia, koszty egzekucji za okres 07/2011-05/2012 i należne odsetki za zwłokę, na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie z siedzibą w Krakowie, 6. hipoteka przymusowa w kwocie 7.386,50 zł, wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie obejmuje składki na FUS, FUZ, FP i FGŚP za okres 06/2012-10/2012, koszty upomnienia oraz należne odsetki za zwłokę, na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie z siedzibą w Krakowie, ul. Pędzichów 27, 7. hipoteka przymusowa w kwocie 4.626,00 zł, wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie obejmuje składki na FUS, FUZ i FP, koszty upomnienia za okres 11/2012-
strona 7/23 01/2013 i należne odsetki za zwłokę, na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie z siedzibą w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Krzywaczka [Nr 0003], w jednostce ewidencyjnej Sułkowice - G [120907_5], jednostka rejestrowa nr G1137. I.3. Zleceniodawca Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 9 maja 2016 r. I.4. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. I.5 Daty wyceny Data sporządzenia wyceny: 19 sierpnia 2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 sierpnia 2016 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 22 czerwca 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 22 czerwca 2016 r. I.6. Podstawa formalno - prawna 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
strona 8/23 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji 1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Sułkowice dla obszaru wsi Krzywaczka. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Sułkowice, obręb Krzywaczka. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
strona 9/23 - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.
strona 10/23 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Krzywaczka, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna bardzo dobra, w odległości około 8 km od centrum gminy oraz około 14 km od Myślenic. W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości znajdują się zabudowania jednorodzinne o zróżnicowanej strukturze wiekowej oraz tereny niezabudowane. Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, urządzonej na działce ewidencyjnej nr 233, której właścicielem ujawnionym w księdze wieczystej jest gmina Sułkowice (KR1Y/00022284/5). Nieruchomość posiada dobry dostęp do infrastruktury społecznej. źródło: http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/ II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w Gminie Sułkowice dla obszaru wsi Krzywaczka w jej granicach administracyjnych z wyłączeniem terenów określonych w Uchwale Rady Miejskiej w Sułkowicach nr XLI/265/2014 z dnia 6 lutego 2014 r. oraz terenów określonych w uchwale nr XLI/311/2014 Rady Miejskiej w Sułkowicach z dnia 29 sierpnia 2014 r. zmienionej uchwałą nr LI/334/2014 Rady Miejskiej w Sułkowicach z dnia 13 listopada 2014 r., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Sułkowicach nr LI/335/2014 z 13 listopada 2014 r. (ogłoszoną w Dzienniku
strona 11/23 Urzędowym Województwa Małopolskiego z 2 grudnia 2014 r., poz. 6944), przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem: 51 MU tereny zabudowy mieszkaniowo usługowej, z podstawowym przeznaczeniem dla zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej i bliźniaczej oraz zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej oraz bliźniaczej z częścią usługową mieszczącą się w budynku mieszkalnym. Dla terenów oznaczonych tym symbolem dopuszcza się: 1) realizację wolnostojącej zabudowy usług publicznych; 2) realizację wolnostojącej zabudowy usługowej o charakterze komercyjnym z zastrzeżeniem warunków określonych w ust. 4 pkt 1; 3) lokalizację wolnostojących budynków garażowych, gospodarczych oraz garażowogospodarczych z ograniczeniem do 50,0m 2 powierzchni zabudowy przypadającej na jeden samodzielny budynek mieszkalny lub mieszkalno usługowy; 4) realizację zieleni urządzonej, trawników, skwerów, placów zabaw; 5) lokalizację obiektów małej architektury; 6) realizację dróg wewnętrznych, parkingów; 7) realizację ciągów pieszych i ścieżek rowerowych; 8) lokalizację sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej i komunalnej. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń w ramach przeznaczenia dopuszczalnego jest dostosowanie ich do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego; z zachowaniem proporcji tak, aby: 1) suma powierzchni zabudowy obiektów przeznaczenia dopuszczalnego, o którym mowa w ust. 3 pkt. 1 i 2 nie stanowiła więcej niż 40% sumy powierzchni zabudowy przeznaczenia podstawowego; 2) suma powierzchni zabudowy przeznaczenia dopuszczalnego określonego ust. 3 pkt. 3, oraz pkt. 6 nie stanowiła więcej niż 30% powierzchni terenu inwestycji. Przez przedmiotową nieruchomość przebiega strefa urządzeń wodno melioracyjnych oraz w części północno zachodniej przebiega strefa ograniczonej zabudowy od istniejącej sieci średniego napięcia 15 kv.
strona 12/23 źródło: http://edziennik.malopolska.uw.gov.pl/wdu_k/2014/6944/akt.pdf II.3. Działka gruntu źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/ Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej numer 683/4 o powierzchni 0,32 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunt orny klasy IIIa. Nieruchomość o kształcie regularnego wieloboku, teren płaski. Działka użytkowana wspólnie z działką sąsiednią (działka ewidencyjna nr 683/2) zabudowaną budynkiem, ale stanowiącą odrębny przedmiot własności. Działki posiadają wspólne ogrodzenie. Przedmiotowa działka jest
strona 13/23 niezagospodarowana, obecnie stanowi tymczasowe składowisko materiałów. Z ortofotomapy wynika, że część budynku znajduje się na przedmiotowej działce, natomiast z mapy zasadniczej wynika, że budynek nie wychodzi poza granice działki numer 683/2. Przez północno zachodnią część przedmiotowej nieruchomości przebiega linia energetyczna średniego napięcia. Przez działkę przebiega również sieć wodociągowa oraz gazowa. Dokumentację fotograficzną działki, będącej przedmiotem wyceny przedstawiono w Załączniku do niniejszego opracowania.
strona 14/23 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Sułkowice położona jest w środkowej części województwa małopolskiego, w powiecie myślenickim, w odległości ok. 25 km na południe od Krakowa. Przez jej teren przebiegają dwie drogi wojewódzkie oraz droga krajowa nr 96 Kraków Bielsko-Biała. Gmina Sułkowice zajmuje powierzchnię 60 km 2, zamieszkaną przez ok. 13400 mieszkańców. W jej skład wchodzi miasto Sułkowice oraz 4 sołectwa: Biertowice, Harbutowice, Krzywaczka i Rudnik. Gospodarka gminy zdeterminowana została przez jej historyczne tradycje, przede wszystkim kowalskie. Największe zakłady na terenie gminy zajmują się produkcją metalową. Produkcją narzędzi oraz innych elementów z metalu zajmuje się wiele mniejszych, rodzinnych zakładów. Dużego znaczenia nabiera produkcja wyrobów z drewna, głównie meblowych. Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - budowlanych Dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej obszar miejscowości Krzywaczka okres badania cen: sierpień 2014 r. sierpień 2016 r. W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z
strona 15/23 domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (miejscowość Krzywaczka), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1.
strona 16/23 Tabela nr 1 Data transakcji Nr repertorium Przeznaczenie w planie Cena działek Powierzchnia działek Cena 1 mkw 18-05-2016 1695/16 MR i cz. KZ 170 000 1 760 96,59 28-04-2016 1496/16 MN-I i cz. KDW 97 500 1 500 65,00 22-02-2016 1061/16 MN-I i cz. KDW 73 530 817 90,00 04-01-2016 14/16 MN-E i cz. ZN, KDD 147 000 2 693 54,59 04-01-2016 14/16 MN-E i cz. ZN, KDD 147 000 2 693 54,59 18-12-2015 5516/15 BUD. MIESZK. MN, komunikacja 106 000 1 130 93,81 18-12-2015 5516/15 BUD. MIESZK. MN, komunikacja 106 000 1 130 93,81 15-10-2015 5241/15 BUD. MIESZK. MN, komunikacja 40 000 900 44,44 09-09-2015 21250/15 MN-E 65 000 758 85,75 31-08-2015 1845/15 MU i cz. KDZ, KDW 75 000 1 200 62,50 20-07-2015 3738/15 MN-I, cz. ZN, KDW 134 000 2 500 53,60 09-07-2015 3503/15 MR i cz. KD 43 000 666 64,56 29-10-2014 3296/14 MU1 i MN, cz. KGP i KD 550 000 5 700 96,49 28-08-2014 2359/14 MR i cz. KD 100 000 1 237 80,84 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe 40000 666 44,44 550000 5700 96,59 132431 1763 74,04 103000 1219 72,92 126408 1333 18,79
strona 17/23 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Krzywaczka, gmina Sułkowice Data transakcji: październik 2015 r. Repertorium A nr 5241/15 Nr działki: 1103 Powierzchnia działki: 900 m 2 Cena transakcyjna: 40 000 zł Przeznaczenie: MNI (zabudowa mieszkaniowa inwestycyjna), częściowo KDW Lokalizacja nieruchomości przeciętna, dostępność komunikacyjna do działki słaba, z drogi o nawierzchni asfaltowej po działce nr 1067 stanowiącej drogę o nawierzchni gruntowej utwardzonej na długości około 150 m. W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości znajdują się zabudowania jednorodzinne oraz tereny niezabudowane. Nieruchomość o wydłużonym kształcie, zbliżona do prostokąta o wymiarach 12 x 72 m. Konfiguracja działki przeciętna. Działka niezagospodarowana. Działka nieuzbrojona. źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 18/23 NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Krzywaczka, gmina Sułkowice Data transakcji: maj 2016 r. Repertorium A nr 1695/16 Nr działki: 451/3 Powierzchnia działki: 1 760 m 2 Cena transakcyjna: 170 000 zł Przeznaczenie: MR, częściowo KZ Lokalizacja nieruchomości dobra, dostępność komunikacyjna do działki bardzo dobra, działka przylega do drogi o nawierzchni asfaltowej, stanowiącej własność Gminy Sułkowice. W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości znajdują się zabudowania jednorodzinne i zagrodowe oraz tereny niezabudowane. Nieruchomość kształtem zbliżonym do trójkąta prostokątnego o podstawie około 98 m i wysokości około 71 m. Działka niezagospodarowana. Media w sąsiedztwie z możliwością przyłączenia. źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/portal-gospodarczy/
strona 19/23 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej 25% 15 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 20/23 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 683/4 o powierzchni 0,3200 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 3. Tabela nr 3 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 44,44 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 96,59 u min 0,6002 cena średnia 74,04 u max 1,3046 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1501 0,3261 1 5 5 0,3261 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0900 0,1957 1 5 2 0,1200 0,15 0,0900 0,1957 1 5 4 0,1728 Przeznaczenie 0,15 0,0900 0,1957 1 5 5 0,1957 Uzbrojenie 0,15 0,0900 0,1957 1 5 5 0,1957 Inne 0,15 0,0900 0,1957 1 5 3 0,1500 1,00 0,6002 1,3046 1,1603 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 74,04 * 1,1603 = 85,91 W = 3 200 * 85,91 275 000
strona 21/23 Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia się wartość gruntu oraz wartość trwałych elementów zagospodarowania gruntu. Wartość gruntu o powierzchni 3200 m², w granicach działki nr 683/4, określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 4. Tabela nr 4 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 44,44 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 96,59 u min 0,6002 cena średnia 74,04 u max 1,3046 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1501 0,3261 1 5 5 0,3261 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0900 0,1957 1 5 2 0,1200 0,15 0,0900 0,1957 1 5 4 0,1728 Przeznaczenie 0,15 0,0900 0,1957 1 5 5 0,1957 Uzbrojenie 0,15 0,0900 0,1957 1 5 5 0,1957 Inne 0,15 0,0900 0,1957 1 5 2 0,1200 1,00 0,6002 1,3046 1,1303 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 74,04 * 1,1303 = 83,69 W = 3 200 * 83,69 268 000 Stąd wartość trwałych elementów zagospodarowania gruntu wynosi: 275 000 zł 268 000 zł = 7 000 zł
strona 22/23 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR1Y/00023369/2 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 683/4 o powierzchni 0,3200 ha, położonej w miejscowości Krzywaczka, gmina Sułkowice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 275.000 zł słownie złotych: dwieście siedemdziesiąt pięć tysięcy w tym: wartość gruntu - 268.000 zł (słownie złotych: dwieście sześćdziesiąt osiem tysięcy) wartość trwałych elementów zagospodarowania gruntu - 7.000 zł (słownie złotych: siedem tysięcy) Oszacowane wartości praw do nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 19 sierpnia 2016 r.
strona 23/23 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Wydruk księgi wieczystej. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Kopia z mapy zasadniczej. 5. Dokumentacja fotograficzna.