BIURO RZECZOZNAWSTWA I WYCEN MAJĄTKOWYCH 33-395 Chełmiec, ul. Zielona 19A tel. /18/ 443 53 49 lub 602 70 44 77 Województwo: małopolskie Miasto: Nowy Sącz Obręb: 111 Działki nr: 115; OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a stanowiącej działkę ewidencyjną nr 115 w obrębie 111 Właściciel: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty i właściciel budynków i budowli stanowiące przedmiot odrębnej własności Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe PETPOL Sp. z o.o. w Nowym Sączu KW NS1S/00065381/0 Nowy Sącz Wartość rynkowa nieruchomości 12.339.000,00 zł Chełmiec, dnia 23.05.2015 r.
Spis treści. 0. WYCIĄG.... 3 1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY.... 5 2. CEL WYCENY.... 5 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO.... 5 3.1. Podstawa formalna.... 5 3.2. Podstawy materialno - prawne.... 5 3.3. Źródła danych merytorycznych.... 6 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU.... 6 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.... 7 5.1. Stan prawny nieruchomości.... 7 5.2. Opis nieruchomości.... 8 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.... 13 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 14 8.SPOSÓB WYCENY.... 15 8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości.... 15 8.2. Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów.... 15 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 9.1. Określenie szacunkowej wartości rynkowej nieruchomości metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów.... 16 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI.... 21 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.... 21 12. ZAŁĄCZNIKI.... 22 2
0. WYCIĄG. z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146a stanowiącej działkę ewidencyjną nr 115 w obrębie 111. 1. Określenie nieruchomości. Miasto: Nowy Sącz Obręb: 111 Działka nr: 115 o powierzchni 0,3208 ha Nieruchomość: NS1S/00065381/0 2. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a, która jest drogą krajową relacji Nowy Sącz Piwniczna Zdrój przejście graniczne na Słowację. Działka nr 115 zabudowana jest nw. budynkami: - budynkiem biurowym, który jest budynkiem murowanym, pięciokondygnacyjnym, gdzie na parterze znajdują się pomieszczenia po banku, który tę powierzchnię wynajmował, pozostałe kondygnacje spełniają funkcję typowo biurowe, - budynkiem handlowo-biurowym, który jest budynkiem murowanym, dwukondygnacyjnym, gdzie na parterze znajdują się pomieszczenia handlowe, natomiast na piętrze usytuowane są pomieszczenia spełniające funkcję typowo biurowe. Dane ogólne budynków: - powierzchnia zabudowy budynku biurowego 415,90 m 2 - powierzchnia zabudowy budynku handlowo-biurowego 953,10 m 2 Razem: 1369,00 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku biurowego- parter 346,10 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku biurowego- I piętro 347,20 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku biurowego- II piętro 356,00 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku biurowego- III piętro 371,00 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku biurowego- IV piętro 372,90 m 2 Powierzchnia użytkowa budynku biurowego razem 1793,20 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku handlowo-biurowego- parter 893,10 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku handlowo-biurowego- piętro 861,70 m 2 Powierzchnia użytkowa budynku handl.-biur. razem 1754,80 m 2 Powierzchnia użytkowa łącznie 3548,00 m 2 3
- kubatura budynek biurowy 8060,00 m 3 - kubatura budynek handlowo-biurowy 9100,00 m 3 Kubatura razem 17160,00 m 3 -powierzchnia całkowita budynek biurowy 2345,00 m 2 -powierzchnia całkowita budynek handlowo-biurowy 1906,00 m 2 Powierzchnia całkowita razem 4251,00 m 2 Powyższe budynki wyposażone są: - w windy osobowe, - klatki schodowe, - instalacje: - elektryczną, - wodną, - kanalizacji sanitarnej, - c.o. i ciepłej wody, - wentylacji mechanicznej (budynek handlowo-biurowy), - przeciwpożarowa, - komputerowa, - alarmowa, - klimatyzacji(budynek biurowy). Poza tym działka nr 115 stanowi drogi dojazdowe i utwardzone place: - drogi i place manewrowe o powierzchni 188,40 m 2 - drogi dojścia 180,00 m 2 Przedmiotowa działka położona jest w terenach o symbolu: 2P tereny dominacji działalności usługowej z dopuszczeniem produkcji 4. Wartość rynkowa nieruchomości. 12.339.000,00 zł 5. Data określenia wartości: 23.05.2015 r. 6. Data sporządzenia operatu: 23.05.2015 r. 7. Podpis rzeczoznawcy. 4
1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana nw. budynkami i budowlami: - budynkiem biurowym, który jest budynkiem murowanym wybudowanym w nowoczesnej technologii 5-cio kondygnacyjny, niepodpiwniczony, - budynkiem handlowo-biurowym, który jest budynkiem murowanym wybudowanym w nowoczesnej technologii, dwukondygnacyjny niepodpiwniczony, - drogami dojścia, drogami dojazdowymi, placami manewrowymi oraz miejscami do parkowania samochodów osobowych, położona w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a stanowiąca działkę ewidencyjną: - nr 115 w obrębie 111 o powierzchni - Ba 0,3208 ha ujęta w księdze wieczystej NS1S/00065381/0 - Nowy Sącz, prowadzona przez Sąd Rejonowy w Nowym Sączu VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakres opracowania obejmuje wycenę budynków i budowli jako przedmiotu prawa własności wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, które przysługuje Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowemu PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu. 2. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO. 3.1. Podstawa formalna. 3.1.1. Zlecenie z dnia 20.04.2015 r. Syndyka Masy Upadłościowej Pana Krzysztofa Wasilewskiego, 31-406 Kraków, ul. 29 Listopada 130, pok. 501 dla Biura Rzeczoznawstwa i Wycen Majątkowych 33-395 Chełmiec ul. Zielona 19A. 3.2. Podstawy materialno - prawne. 3.2.1. Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami). 3.2.2. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014r. Dz. U. z dnia 23.04.2014 r. poz. 518 z późniejszymi zmianami). 3.2.3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r. z późniejszymi zmianami). 5
3.2.4. Ustawa z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). 3.3. Źródła danych merytorycznych. 3.3.1. Ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta Nowy Sącz. 3.3.2. Operat ewidencji gruntów miasta Nowego Sącza. a) mapa ewidencji gruntów, b) wypis z rejestru gruntów, 3.3.3. Analiza rynku obrotu nieruchomościami w oparciu o notowania cen transakcyjnych w obrocie cywilno-prawnym uzyskane w Starostwie Powiatowym w Nowym Sączu Wydział Geodezji i Budownictwa, oferty kupna sprzedaży wg danych z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami o poziomie średnich cen wolnorynkowych, wywiad terenowy, własne opracowania wycen i baza danych. 3.3.4. Wyniki wizji lokalnej, oględziny, ocena stanu techniczno-użytkowego. 3.3.5. Poradnik menedżera Wycena mienia Mieczysław PRYSTUPA wyd. C.T.M.Warszawa 2000. 3.3.6. Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2000. 3.3.7. Wycena nieruchomości The Appraisal of Real Estate wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa. 3.3.8. Noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 2007. 3.3.9. Tymczasowe noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 2007. 3.3.10. Projekt budowlany Architektura - budynek administracyjno-handlowy firmy Petpol opracowany przez Agencję Projektową A 4 s.c. Autorskie Biuro Projektów 33-330 Nowy Sącz, ul. Długosza67 grudzień 1999 r. 3.3.11. Projekt budowlany Aneks budynek administracyjno-handlowy firmy Petpol opracowany przez Agencję Projektową A 4 s.c. Autorskie Biuro Projektów 33-330 Nowy Sącz, ul. Długosza67 lipiec 2000 r. 3.3.12. Projekt budowlany Aneks budynek administracyjno-handlowy firmy Petpol opracowany przez Agencję Projektową A 4 s.c. Autorskie Biuro Projektów 33-330 Nowy Sącz, ul. Długosza67 lipiec 2000 r. projekt powykonawczy 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU. 4.1. Data sporządzenia wyceny 23.05.2015 r. 4.2. Data na którą określono wartość nieruchomości 23.05.2015 r. 4.3. Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości 07.05.2015 r. 4.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 07.05.2015 r. 6
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 5.1. Stan prawny nieruchomości. 5.1.1. Księga wieczysta NS1S/00065381/0-Nowy Sącz Dział I: oznaczenie nieruchomości: woj. małopolskie, powiat m. Nowy Sącz, miasto Nowy Sącz, działka nr 115 w obr. 111 działka budowlana o powierzchni 0,3208 ha,. Dział I: spis praw: - prawo drogi koniecznej na działkach nr 19/31, 19/43 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 19/25, 19/14, - prawo korzystania z kanalizacji z odprowadzeniem do oczyszczalni ścieków znajdującej się na działce nr 19/47 w obr. 11 powstałej z podziału 19/27 obj. KW 72144 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 19/14 w obr. 111, - prawo korzystania z dostawy energii elektrycznej z urządzeń położonych na dz. 19/34 obj. KW 72141 na rzecz każdoczesnych użytkowników działki 19/43 (która uległa podziałowi na m.inn. działkę nr 19/98, która zniosła sie do działki nr 115)- przeniesiono z KW 96174, - prawo korzystania z energii cieplnej, wody i urządzeń położonych na dz. nr 19/64 obj. KW 72145 na rzecz każdoczesnych użytkowników działki 19/43 (która uległa podziałowi na m.inn. działkę nr 19/98, która zniosła sie do działki nr 115)- przeniesiono z KW 96174, - prawo korzystania z urządzeń oczyszczalni ścieków położonych na dz. nr 19/47 obj. KW 72144 na rzecz każdoczesnych użytkowników działki 19/43 (która uległa podziałowi na m.inn. działkę nr 19/98, która zniosła sie do działki nr 115)- przeniesiono z kw 96174, - działka w użytkowaniu wieczystym do dn. 05.12.2089 r. oraz budynki i urządzenia stanowiące przedmiot odrębnej własności na podstawie umowy sprzedaży Rep A 17827/91 z dn. 27.12.1991 r. Dział II: własność: - Skarb Państwa - użytkownik wieczysty i właściciel budynków i budowli stanowiące przedmiot odrębnej własności Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe PETPOL Sp. z o.o. w Nowym Sączu na podstawie: - umowa sprzedaży Rep. A 8710/72 z dn. 15.11.1972 r. - umowa sprzedaży Rep. A 2099/73 z dn. 22.03.1973 r. - umowa sprzedaży Rep. A 2394/73 z dn. 29.03.1973 r. - umowa sprzedaży Rep. A 17827/91 z dn. 27.12.1991 r. - umowa przenoszącej własność Rep. A 3535/93 z dn. 23.06.1993 r. Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia: - zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwanie do zapłaty długu I KM 1548/07 z dn. 2007-12-19 Komornik Sądowy Rewiru i przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu 7
Dział IV: hipoteka: - hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 3.000.000,00 zł na rzecz Kredyt Bank S.A. Oddział w Nowym Sączu - hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 2.000.000,00 zł na rzecz Kredyt Bank S.A. Oddział w Nowym Sączu - hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 4.000.000,00 zł na rzecz Kredyt Bank S.A. Centrala - hipoteka przymusowa w wysokości 300.922,60 zł na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu organ reprezentujący Skarb Państwa - hipoteka przymusowa w wysokości 333.857,10 zł na rzecz miasto Nowy Sącz. - hipoteka przymusowa w wysokości 75.119,00 zł na rzecz miasto Nowy Sącz. - hipoteka przymusowa w wysokości 131.117,10 zł na rzecz Skarb Państwa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu 5.1.2. Wg wypisu z rejestru gruntów. -województwo: małopolskie, - powiat: M. Nowy Sącz, - miejscowość: Nowy Sącz, - jednostka ewidencyjna: Nowy Sącz, - obręb: 111 - działka nr 115 o powierzchni Ba 0,3208 ha - właściciel: Skarb Państwa - użytkownik wieczysty Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu - księga wieczysta NS1S/00065381/0- Nowy Sącz. 5.2. Opis nieruchomości. 5.2.1. Opis gruntu. a) Położenie: - nieruchomość położona jest w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a, która jest drogą krajową relacji Nowy Sącz Piwniczna Zdrój i dalej na Słowację oraz z Piwnicznej Zdrój drogą wojewódzką do Muszyny i Krynicy Zdrój, przy której zlokalizowane są inwestycje o charakterze handlowo-usługowym, produkcyjnym oraz urzędy administracji np. Urząd Pracy itp.), b) Lokalizacja: - działka zlokalizowana w terenach dominacji działalności usługowej z dopuszczeniem produkcji, 8
c) Sąsiedztwo: - działka usytuowana w terenie o licznej koncentracji obiektów przemysłowych, handlowych, usługowych (jak Fakro, Urząd Pracy, ERBET, SGL CARBON, dealer Forda, Galeria Handlowa Sandecja, Centrum Handlowe Sandra, markety i wiele innych drobnych firm), d) Topografia terenu: - działka położona w terenie płaskim, e) Dostępność komunikacyjna: - bardzo dobra nieruchomość posiada dostęp do ul. Węgierskiej, która jest o nawierzchni asfaltowej, f) Wielkość oraz kształt działki: - działka tworzy figurę w kształcie litery L i wielkości korzystnej dla pełnionej funkcji, g) Stan zagospodarowania: - działka nr 115 zabudowana: - budynkiem biurowym 5-cio kondygnacyjnym, - budynkiem handlowo-biurowym dwu kondygnacyjnym, - placami drogami dojazdu i miejscami do parkowania, h) Uzbrojenie terenu: działka posiada dostęp do następujących elementów infrastruktury technicznej: - droga utwardzona, - sieć energetyczna, - sieć wodociągowa, - sieć kanalizacyjna, - sieć gazowa, - sieć teletechniczna. 5.2.2. Budynek biurowy. Przedmiotowy budynek jest budynkiem murowanym pięciokondygnacyjny, niepodpiwniczony z następującym programem użytkowym: Parter: - pomieszczenia biurowe w przeszłości wynajmowane przez bank, - komunikacja, - węzły sanitarne, - dźwig osobowy, - klatka schodowa, I, II, III i IV piętro: - pomieszczenia biurowe ogólnego przeznaczenia, - Komunikacja, - węzły sanitarne, - pomieszczenia socjalne, - klatka schodowa, - dźwig osobowy, - 9
Dane ogólne budynku: - powierzchnia zabudowy 415,90 m 2 - powierzchnia użytkowa budynku 1793,20 m 2 - kubatura 8060,00 m 3 Charakterystyka techniczna. - ławy i stopy fundamentowe żelbetowe, - ściany fundamentowe betonowe, - ściany konstrukcyjne zewnętrzne pustak Max ocieplany styropianem oraz fragmenty ścian osłony z blachy aluminiowej systemowe oraz ściany osłonowe aluminiowo-szklane- systemowe, - ściany konstrukcyjne wewnętrzne pustak Max, - ścianki działowe gipsowo kartonowe konstrukcji stalowej z wełną mineralną, - stropy żelbetowe wylewane na mokro, - schody żelbetowe wylewane na mokro, - dach żelbetowy wylewany na mokro, - pokrycie dachu papa termozgrzewalna, - odprowadzenie wód opadowych wewnątrz budynku (system podciśnieniowy odwodnienia dachu), - klimatyzacja budynek klimatyzowany, - izolacje: - przeciwwilgociowe budynku - pozioma - 2x papa na lepiku, - pionowa 2 x abizol T+P, - parochronna folia parochronna, - cieplna: - ściany zewnętrzne styropian, - stropy międzypiętrowe styropian twardy, - dach wełna mineralna - posadzki styropian twardy, - tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, - sufity podwieszane gipsowo-kartonowe na konstrukcji stalowej, - okładziny: - w sanitariatach, pomieszczeniach porządkowych, kotłowni płytki ceramiczne, - w pokojach socjalnych - płytki ceramiczne do wys. 1,6 m, - podokienniki z pcv, - ślusarka okienna i drzwiowa zewnętrzna z aluminium (profil cieplny), - ślusarka drzwiowa aluminiowa, - stolarka drzwiowa- drewniana okleinowa, - ściany osłonowe (aluminiowo-szklane) systemowe, - szklenie: - okna szklane z zestawem termoizolacyjnym, - ślusarka okienna dochodząca do podłogi i drzwiowa zewnętrzna szkło refleksyjne bezpieczne, - dźwig osobowy przystosowany do korzystania przez osoby niepełnosprawne, 10
- elewacja zewnętrzna tynk akrylowy oraz na fragmentach ścian okładziny aluminiowe oraz ściany osłonowe aluminiowo-szklane, - ślusarka drzwiowa i okienna aluminiowa, - ofasowanie blaszane, - instalacje: - winda osobowa, - elektryczna siły i światła, - wodna, - kanalizacji sanitarnej, - c.o i ciepłej wody, - klimatyzacji, - przeciwpożarowa, - komputerowa, - alarmowa. Ocena stanu technicznego. Biorąc pod uwagę wiek budynku, rodzaj i jakość materiałów zastosowanych do jego budowy i wykończenia technologię wykonania itp. stan techniczny budynku oceniam jako bardzo dobry. 5.2.3. Budynek handlowo biurowy. Przedmiotowy budynek jest budynkiem murowanym, dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczony z następującym programem użytkowym: - parter: - sala sprzedaży, - pokoje biurowe, - pokój socjalny, - pomieszczenia porządkowe, - kotłownia z pomieszczeniem na zbiorniki oleju, - wentylatornia, - klatki schodowe, - dźwig osobowy, - piętro: - klatki schodowe, - dźwig osobowy, - komunikacja, - pokoje biurowe, - węzły sanitarne, Dane ogólne budynku: - powierzchnia zabudowy 953,10 m 2 - powierzchnia użytkowa 1754,80 m 2 - kubatura 9100,00 m 3 11
Charakterystyka techniczna. - ławy i stopy fundamentowe żelbetowe, - ściany fundamentowe betonowe, - ściany konstrukcyjne zewnętrzne pustak Max ocieplany styropianem oraz fragmenty ścian osłony z blachy aluminiowej systemowe oraz ściany osłonowe aluminiowo-szklanesystemowe, - ściany konstrukcyjne wewnętrzne pustak Max, - ścianki działowe gipsowo kartonowe konstrukcji stalowej z wełną mineralną, - stropy żelbetowe wylewane na mokro, - schody żelbetowe wylewane na mokro, - dach żelbetowy wylewany na mokro, - pokrycie dachu papa termozgrzewalna, - odprowadzenie wód opadowych wewnątrz budynku (system podciśnieniowy odwodnienia dachu), - wentylacja mechaniczna, - izolacje: - przeciwwilgociowe budynku - pozioma - 2x papa na lepiku, - pionowa 2 x abizol T+P, - parochronna folia parochronna, - cieplna: - ściany zewnętrzne styropian, - stropy międzypiętrowe styropian twardy, - dach wełna mineralna - posadzki styropian twardy, - tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, - sufity podwieszane gipsowo-kartonowe na konstrukcji stalowej, - okładziny: - w sanitariatach, pomieszczeniach porządkowych, kotłowni płytki ceramiczne, - w pokojach socjalnych - płytki ceramiczne do wys. 1,6 m, - podokienniki z pcv, - ślusarka okienna i drzwiowa zewnętrzna z aluminium (profil cieplny), - ślusarka drzwiowa aluminiowa, - stolarka drzwiowa- drewniana okleinowa oraz z AL przeszklone, - ściany osłonowe (aluminiowo-szklane) systemowe, - szklenie: - okna szklane z zestawem termoizolacyjnym, - ślusarka okienna dochodząca do podłogi i drzwiowa zewnętrzna szkło refleksyjne bezpieczne, - dźwig osobowy przystosowany do korzystania przez osoby niepełnosprawne, - elewacja zewnętrzna tynk akrylowy oraz na fragmentach ścian okładziny aluminiowe oraz ściany osłonowe aluminiowo-szklane, - ślusarka drzwiowa i okienna aluminiowa, - ofasowanie blaszane, - instalacje: - winda osobowa, - elektryczna siły i światła, 12
- wodna, - kanalizacji sanitarnej, - c.o i ciepłej wody, - wentylacji mechanicznej, - przeciwpożarowa, - komputerowa, - alarmowa. Biuro Rzeczoznawstwa i Wycen Majątkowych Ocena stanu technicznego. Biorąc pod uwagę wiek budynku, rodzaj i jakość materiałów zastosowanych do jego budowy i wykończenia technologię wykonania itp. stan techniczny budynku oceniam jako bardzo dobry. 5.2.4. Drogi i place manewrowe. Drogi i place manewrowe oraz stanowiska do parkowania samochodów osobowych z kostki brukowej: - powierzchnia dróg i placów manewrowych - 368,40 m 2 Stan techniczny placów i dróg oraz miejsc parkingowych - oceniam jako prawie bardzo dobry. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza, uchwalonego uchwałą Rady Miasta Nowego Sącza nr XXX/385/2008 z dnia 09.09.2008 r. oraz Uchwałą Rady Miasta nr XIV/133/2011 r. z dn. 06.09.2011 r. przedmiotowa działka położona jest w terenach o symbolu: 2P tereny dominacji działalności usługowej z dopuszczeniem produkcji, 13
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Obszar rynku: - miasto Nowy Sącz Okres monitorowania rynku: - 2014 r. I - IV 2015 r. Rodzaj rynku: - rynek najmu lokali handlowych i biurowych,, Charakterystyka rynku: Nowy Sącz jest miastem położonym w Kotlinie Sądeckiej, u zbiegu rzek Dunajca i Kamienicy Nawojowskiej. Miasto zlokalizowane na osi północ-południe z drogami wylotowymi przecinającymi miejscowość we wszystkich kierunkach, w tym do granicy państwa ze Słowacją w Mniszku n/popradem. Miasto o średniej wielkości w skali kraju, w tym liczba mieszkańców - około 80 tyś. W latach, gdy miasto było siedzibą województwa rozwijało się bardzo ekspansywnie w zakresie budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego i jednorodzinnego jak również obiektów handlowych, magazynowych, hurtowni i składów. Liczne zmiany w przepisach prawnych jak i kondycja ekonomiczna polskiej gospodarki spowodowały nadpodaż ofert, a co za tym idzie zniżkowe trendy cenowe, również w sferze sprzedaży i wynajmu powierzchni użytkowych (handlowych, magazynowych, biurowych). Inwestycje związane z ekspansją działalności gospodarczej wyraźnie zmalały, ponieważ klientów pochodzących z tzw. klasy średniej posiadających nie wykorzystane środki finansowe pojawiło się niewielu, a przedmiotem najmu były częściej niewielkie powierzchnie, przy czym przyszli najemcy zwracali głównie uwagę na koszty najmu i eksploatacji. Wzrósł również wskaźnik niewykorzystanych powierzchni co powoduje, że niektórzy inwestorzy żeby zapewnić sobie rentowność zamierzają część powierzchni nie wynajmować lecz sprzedawać. Ustalono, że cechami wpływającymi w największym stopniu na stawki czynszów najmu tego typu nieruchomości są: lokalizacja rozumiana jako położenie przy drogach głównych lub w strefach urbanizacyjnych o dużym zainwestowaniu, zapewniających dobrą dostępność komunikacyjną, parkingi i możliwość reklamy, powierzchnia użytkowa lokali, stan techniczny obiektów i ich funkcjonalność, możliwość pełnego wykorzystania powierzchni a także popyt uzależniony od zabezpieczenia potrzeb klientów na oferowane usługi. Analizą objęto koszty dzierżawy pomieszczeń wykorzystywanych na działalność handlową, magazynową i biurową, z miejscami postojowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz zapleczem administracyjnym przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Rynek nieruchomości gruntowych pod zabudowę w mieście Nowy Sącz jest dość dobrze rozwinięty, występują liczne umowy kupna-sprzedaży. Grunty o najwyższej cenie zlokalizowane są w rejonach atrakcyjnych dla budownictwa jednorodzinnego oraz komercyjnego, natomiast grunty o najmniejszej cenie są gruntami zlokalizowanymi na peryferiach bez dostępu do mediów (np. wodociągu, kanalizacji, energii 14
itp.) Spośród atrybutów charakteryzujących działki porównawcze największy wpływ na oszacowanie wartości gruntów zurbanizowanych miały: - rodzaj i położenie nieruchomości, - jej przeznaczenie w planie miejscowym, - stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - stan jej zagospodarowania, - dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, - wielkość i kształt działki, Cechy rynkowe oraz ich wpływ na wartość rynkową ustalono na podstawie analizy własnej uwzględniając transakcje sprzedaży nieruchomości oraz wysokość płaconych czynszów najmu w badanym okresie na określonym wyżej rynku lokalnym. 8.SPOSÓB WYCENY. 8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, W operacie określono wartość rynkową dla Aktualnego Sposobu Użytkowania WRU. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 8.2. Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów. W przypadku wycenianej nieruchomości, biorąc pod uwagę powyższe zalecenia oraz fakt, że nieruchomość ta może przynosić dochód, zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę dyskontowania strumieni dochodów. Podejście dochodowe stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Metoda inwestycyjna ma zastosowanie przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszu, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu i dzierżawy. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumy zdyskontowanych strumieni dochodów pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach, powiększony o wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku projekcji przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Dyskontowanie dokonuje się, na 15
dzień określenia wartości nieruchomości, przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymagany przez nabywców nieruchomości relacji pomiędzy rocznym dochodem uzyskanym z nieruchomości a nakładami jakie należy ponieść na jej zakup. Wartość rynkową nieruchomości składającej się z budynków, budowli oraz gruntu obliczono wg wzoru: V = 1 1 + 2 2 + 3 3 +... + n n + RV n gdzie: V wartość nieruchomości 1 = 2 = 3 =... = n roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154, ust. o gospodarce nieruchomościami. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 9.1. Określenie szacunkowej wartości rynkowej nieruchomości metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów. Przedmiotowa wycena obejmuje budynek biurowy, budynek handlowo-biurowy oraz drogi i place manewrowe wraz z miejscami do parkowania w aktualnym stanie technicznym, które są zdolne do kreowania dochodu i wykonana zostanie techniką dyskontowania strumieni dochodów wg wzoru: V = 1 1 + 2 2 + 3 3 +... + n n + RV n gdzie: V wartość rynkowa nieruchomości 1 ; 2 ; 3... n roczny dochód netto z nieruchomości r stopa dyskonta 16
Na przedmiotowej nieruchomości w budynku biurowym oraz handlowo-biurowym do wynajęcia jest nw. powierzchnia: - pomieszczenia biurowe w budynku biurowym - 1332,60 m 2 w tym: - powierzchnia biurowa na parterze 247,50 m 2 - powierzchnia biurowa na I piętrze 256,30 m 2 - powierzchnia biurowa na II piętrze 265,10 m 2 - powierzchnia biurowa na III piętrze 279,60 m 2 - powierzchnia biurowa na IV piętrze 284,10 m 2 - powierzchnia biurowa w budynku handlowo-biurowym - 1123,60 m 2 - powierzchnia handlowa w budynku handlowo-biurowym - 531,10 m 2 A zatem: V = 1 1 + 2 2 + 3 3 + 4 4 + 5 5 + RV 5 gdzie: V wartość rynkowa nieruchomości 1 5 wartość strumieni dochodu na koniec kolejnego roku projekcji RV wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów r - stopa dyskontowa - określenie stopy dyskontowej: Ustalenie stopy dyskontowej dokonano przy założeniu że rynek kapitałowy jest rynkiem równoważnym dla rynku nieruchomości generujących dochód przyjmując, że jest ona iloczynem następujących elementów: - stopy realnej, - ryzyka finansowego, - ryzyka operacyjnego, Stopę realną przyjęto na podstawie analizy średniej wartości redyskonta weksli oraz kredytu lombardowego (serwis Money.pl z dnia 14.01.2015 r.). Jako wartość najbardziej akceptowalną ustalono: S b = 2,63% 17
Ryzyko finansowe wyrażające stopień niepewności inwestowania w nieruchomości, w stosunku do lokat bezpiecznych przyjmowane jest najczęściej jako współczynnik w przedziale 1,2 do 1,8 a nawet do 2,0. Pozwala to na określenie przedziału wartości nieruchomości przy zmiennym ryzyku. Dla potrzeb niniejszej wyceny przyjęto współczynnik ryzyka finansowego w wysokości R f = 1,9 Ryzyko operacyjne przyjęto jako wartość średnią zależną od poniższych czynników, kwalifikujących stopień ryzyka: - perspektywy rozwoju nieruchomości, - prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu na nieruchomości, - zdolność nieruchomości do generowania dochodu oraz tendencje, - udział nieruchomości w rynku i stosunki konkurencyjne, Przyjęto trzy klasy ryzyka: - niskie waga 1,3 - średnie waga 1,5 - wysokie waga 1,7 Na podstawie tych danych ustalono ryzyko operacyjne w wysokości: R 0 = (1,7 + 1,7 + 1,5 + 1,7) : 4 = 1,65 Ostatecznie stopę kapitalizacji obliczono jako iloczyn: R = 2,63 x 1,9 x 1,65= 8,25 % Do dalszych obliczeń przyjęto: - stopę dyskonta na poziomie 8,25% - stopę kapitalizacji na poziomie 7,75% - okres prognozowania (projekcji) dochodu n = 5 lat - stopień wykorzystania wynajmowanej powierzchni na poziomie 90% - RV wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów A zatem: V = 12.339.067,00 zł 18
Analiza SWOT dla przedmiotowej nieruchomości. Mocne strony Słabe strony Zagrożenia Szanse - dobry stan techniczny budynków, - lokalizacja budynków, - powstałe nowe powierzchnie handlowe i biurowe w mieście, - wybudowane nowe obiekty handlowe i biurowe w mieście, - możliwość dalszej rozbudowy obiektów handlowych i biurowych w mieście, - rozwój gospodarczy kraju, 19
20
10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI. 10.1. Przeprowadzona analiza i porównanie notowań cen pozwala sądzić, że ustalona szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości gruntowej odpowiada lub jest zbliżona do średniej wartości rynkowej za podobne nieruchomości. 10.2. Zgodnie z przedstawioną wyceną, szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 115 w obrębie 111 w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a wynosi: 12.339.000,00 zł 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. 11.1.Opinia została wykonana na bazie udostępnionych dokumentów i innych materiałów. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wpływ dokumentów nie udostępnionych, które mogłyby zmienić opinię oraz za skutki ewentualnych błędów w dokumentach udostępnionych. 11.2.Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodny i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. 11.4. Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa: - ustawa o gospodarce nieruchomościami, - Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, - a także ze stanem prawnym 11.5. Sporządzono i przygotowano do przekazania WYCIĄG z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości 11.6. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż celu dla którego został sporządzony. 11.7. Zakaz publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 11.8 Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników o których mowa w art. 154 uogn. 11.9. Do opracowania dołączone zostały dokumenty uzasadniające dokonanie zapisów w operacie szacunkowym. 11.10. Rzeczoznawca majątkowy w przedstawionym operacie nie udziela gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. 11.11. Wycena nie uwzględnia obciążeń wynikających z działu IV księgi wieczystej NS1S/00065381/0 - Nowy Sącz. 21
12. ZAŁĄCZNIKI. 12.1.Wypis z ksiąg wieczystych NS1S/00065381/0 - Nowy Sącz. 12.2.Informacja z rejestrów gruntów. 12.3.Kopia mapy ewidencyjnej. 12.4. Kopia decyzji Prezydenta Miasta Nowy Sącz z dnia 28.06.2001 r. udzielająca pozwolenia na użytkowanie obiektu administracyjno-handlowego-segment A (bez parteru), segment B. 12.5. Kopia decyzji Prezydenta Miasta Nowy Sącz z dnia 31.09.2001 r. udzielająca pozwolenia na użytkowanie pozostałej części obiektu administracyjno-handlowego całość zadania inwestycyjnego. 12.6. Kopia decyzji Prezydenta Miasta Nowy Sącz nr 61/00 z dnia 28.02.2000 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na przebudowę, rozbudowę i modernizację obiektów Firmy Pet-Pol. 12.7. Kopia decyzji Prezydenta Miasta Nowy Sącz z dnia 04.08.2000 r. zmieniającego decyzję własną nr 61/00 z dnia 28.02.2000 r. oraz zatwierdzająca projekt budowlany aneks do projektu podstawowego także udzielająca pozwolenia na budowę obejmującą kontynuację przebudowy, rozbudowy i modernizację istniejących obiektów Firmy Pet-Pol. 12.8.Dokumentacja fotograficzna. Chełmiec 23.05.2015 r. 22