ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, 61-062 Poznań, www.anwo.poznan.pl tel./fax 61 653 31 22 kom. 501-127-919 AM.154.18 OPERAT SZACUNKOWY Postępowanie egzekucyjne: KM 4958/17 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9A, 62-020 Swarzędz. Dotyczący: Określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej NR 1 zlokalizowanej w miejscowości Wierzonka przy ul. Działkowej NR 4, gmina Swarzędz, powiat poznański, województwo wielkopolskie. Księga Wieczysta: KW NR PO2P/00158067/0 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej na stan z dnia wizji lokalnej wynosi: WRN = 83 610,00 PLN słownie: osiemdziesiąt trzy tysiące sześćset dziesięć złotych. Data: 12.07.2018r. Opracował:
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Gmina Swarzędz Miejscowość Wierzonka Ulica Działkowa NR 4 lokal nr 1 Powierzchnia lokalu 68,5m 2 Księga wieczysta nr PO2P/00158067/0 2 Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej dla celów postępowania komorniczego. Sygn. Akt KM 4958/17 3 Właściciel nieruchomości lokalowej Dawidowi Herman 4 Sposób korzystania z nieruchomości Nieruchomość użytkowana jako lokal mieszkalny 5 Rodzaj nieruchomości Lokal mieszkalny zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Składa się z 2 pokoi, kuchni i łazienki oraz poddasza mieszkalnego. Stan techniczny budynku średni, lokal o wykończeniu poniżej standardu i stanie technicznym średnim w trakcie remontu. 6 Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej WRN = 83 610,00 PLN słownie: osiemdziesiąt trzy tysiące sześćset dziesięć złotych. 7 Data określenia wartości 12 lipca 2018r. 8 Data sporządzenia operatu 12 lipca 2018r. 9 Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy Majątkowego nr 5260 10 Podpis rzeczoznawcy 2
SPIS TREŚCI Wyciąg z operatu szacunkowego... 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA.... 4 2. CEL OPRACOWANIA.... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA.... 4 3.1. Formalna.... 4 3.2. Merytoryczna.... 4 3.3. Prawna... 5 4. DATY NIEZBĘDNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY.... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI.... 6 5.1. Status formalno prawny.... 6 5.2. Oznaczenie nieruchomości.... 7 5.3. Opis nieruchomości... 7 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.... 13 7. METODOLOGIA WYCENY.... 13 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.... 17 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ... 20 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI... 25 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 25 12. ZAŁĄCZNIKI... 26 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA. Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny NR 1, zlokalizowana w miejscowości Wierzonka przy ul. Działkowej Nr 4, gmina Swarzędz, powiat poznański, województwo wielkopolskie. Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej założona jest w Sądzie Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych KW NR PO2P/00158067/0 Własność: Dawid Herman Zakres opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej składającej się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc i poddasza mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej: 68,5m 2. 2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości lokalowych w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień wizji lokalnej i cen obecnie obowiązujących. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 4958/17 3. PODSTAWA OPRACOWANIA. 3.1. Formalna. Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia 07.05.2018r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński. Operat szacunkowy sporządził: Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy, biegły sądowy - uprawnienia państwowe nr 5260, Polisa OC NR 0005770. 3.2. Merytoryczna. Wizja lokalna przeprowadzona na terenie lokalu mieszkalnego nr 1 zlokalizowanego w Wierzonce przy ul. Działkowej nr 4 w dniu 13.06.2018r. Z przeprowadzonej wizji lokalnej sporządzona została notatka służbowa, która stanowi załącznik do niniejszej opinii. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2008, Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011 Cymermann R. Hopfer A.: Wycena Nieruchomości: zasady i procedury, PFSRM, Warszawa 2008 4
Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r. Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r. Ilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012 Czaja J., Parzych P., Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w aspekcie międzynarodowych standardów wyceny, Stowarzyszenie Naukowe im. Stanisława Staszica, Kraków 2007 Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 Kucharska-Stasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009 Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2011 Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex 2008. Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości, Dom Wydawniczy ABC Warszawa 2006. Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku lokali mieszkalnych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi z Starostwa Powiatowego w Poznaniu. 3.3. Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2018r. poz. 121, z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. 2004r, Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami; Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz. U. nr 43, poz. 296 z późn. zm. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968r. w spawie czynności komorników, z póź. Zmianami. Ustawa o własności lokali z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2018r., poz. 716) 4. DATY NIEZBĘDNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY. Operat sporządzono na dzień 12 lipca 2018 roku. Operat sporządzono według stanu z dnia 13 czerwca 2018 roku. Operat sporządzono według poziomu cen z dnia 12 lipca 2018 roku. Wizja lokalna przeprowadzona dnia 13 czerwca 2018 roku. 5
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI. 5.1. Status formalno prawny. Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej założona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, KW NR PO2P/00158067/0 - stan na dzień 12.07.2018r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości) Województwo wielkopolskie, gmina Swarzędz, miejscowość Wierzonka ul. Działkowa nr 4, lokal mieszkalny nr 1, składający się z 3 pokoi, kuchni, korytarza, przybudówki, piwnicy, powierzchnia łączna 78,4m 2. Pomieszczenia lokalu mieszkalnego wynosi 68,5m 2 a piwnicy 9,90m 2. Dział I-SP (spis praw związanych z własnością) udział właściciela niniejszego lokalu we współwłasności części wspólnych budynku i nieruchomości KW 158066 wynosi 784 / 1898 części. Dział II (własność) Dawid Paweł Herman ( pesel 85112005639), syn Henryka i Danuty. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2011-07-19, nr rep. 3381/2011. Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) wszczęcie egzekucji z nieruchomości na wniosek wierzyciela Getin Noble Bank Spółka Akcyjna w Warszawie - Sygn. akt KM 4958/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań-Nowe Miasto i Wilda W Poznaniu Pawła Śliwińskiego Dział IV (hipoteka) Nr hipoteki 1: Hipoteka umowna w kwocie 406274,02zł na rzecz: GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA Dla nieruchomości gruntowej założona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, KW NR PO2P/00158066/3 - stan na dzień 12.07.2018r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości): Województwo wielkopolskie, gmina Swarzędz, miejscowość Wierzonka działka nr 13/32, obszar 0,0901 HA, budynek przy ul. Działkowej nr 4 z dwoma lokalami mieszkalnymi. Dział I-SP (spis praw związanych własnością): brak wpisów Dział II (własność): właściciel lokalu nr 1 w udziale 784/1898 części oraz właściciel lokalu nr 2 w udziale 1114/1898 części. Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia): 6
Wszelkie ciężary ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich udziałach we współwłasności. Wpisano dnia 31 maja 2001 roku. Dział IV (hipoteka): Brak wpisów 5.2. Oznaczenie nieruchomości. Województwo: wielkopolskie, Powiat: poznański, Gmina: Swarzędz, Obręb: Wierzonka, Ulica: Działkowa nr 4, lokal mieszkalny nr 1, Powierzchnia lokalu: 68,5m 2 5.3. Opis nieruchomości Opis ogólny. Gmina Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km2. W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej jego części. Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej. Wchodzi w skład obszaru, który pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno - gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów regionu. Gmina Swarzędz jest dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym. Nowe osiedla mieszkaniowe, bardzo dobra infrastruktura rekreacyjna - liczne obiekty sportowe w tym pływalnia, dofinansowane szkoły z zapleczem sportowym, sprawna komunikacja miejska łącząca Swarzędz z Poznaniem, jezioro Swarzędzkie i bliskość lasów sprawiają, że warunki mieszkaniowe i ceny mieszkań zbliżone są do poznańskich. Swarzędz leży przy międzynarodowej trasie nr 2 łączącej Wschód Europy z Zachodem. Przez gminę biegnie również inna międzynarodowa droga - nr 5 łącząca Skandynawię z Czeską Pragą. 7
Mapa nr 1. Widok ogólny lokalizacji nieruchomości. źródło: www.google.pl/maps Opis szczegółowy. Nieruchomość zlokalizowana w centralnej części wsi Wierzonka przy drodze utwardzonej asfaltem. Dobry dojazd samochodem do nieruchomości, odległość do komunikacji publicznej autobusu wynosi ok. 200m, najbliższy sklep oddalony o około 100m, szkoła znajduje się w odległości około 1,0km od wycenianej nieruchomości, odległość do Swarzędza wynosi ok. 10km. 8
Mapa nr 2. Widok lokalizacji szczegółowej. Przedmiotowy budynek zlokalizowany przy drodze utwardzonej asfaltem. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Przedmiotowa nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Działkowej. Uzbrojenie techniczne terenu: prąd, woda, kanalizacja sanitarna. Fot. Nr 1. Widok ogólny nieruchomości. 9
- Opis budynku jednorodzinnego dwulokalowego: Lokal mieszkalny zlokalizowany w budynku parterowym z poddaszem mieszkalnym, podpiwniczonym, wybudowanym w technologii tradycyjnej. Fundamenty z kamienia, ściany zewnętrzne z cegły pełnej i pustaka, dach kryty blachodachówką, rury i rynny z blachy ocynkowej, strop drewniany. Budynek otynkowany stan techniczny budynku średni. Fot. Nr 2-10. Widok ogólny budynku. 10
Fot. nr 11-12. Widok drogi dojazdowej Opis lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny zlokalizowany jest na parterze budynku mieszkalnego i składa się z nsp. pomieszczeń: 2 pokoi, kuchnia, łazienka z wc i poddasza mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej: 68,5m 2 Do lokalu przynależy pomieszczenie piwnicy o pow. 9,90m 2. Standard wykończenia i wyposażenia: Pokoje: posadzki betonowe, ściany tynk, sufity podwieszone, okna PCV, drzwi i grzejników brak. Kuchnia: posadzka betonowa, ściany tynk, sufit podwieszony, okno PCV, drzwi i grzejników brak. Łazienka z wc: posadzka betonowa, ściany tynk, sufit podwieszony, okno PCV, drzwi i grzejników brak. Uzbrojenie techniczne: prąd, woda, kanalizacja. Lokal o wykończeniu i wyposażeniu poniżej standardu lokal jest w trakcie remontu. Widok pomieszczeń przedstawiają fotografie nr 12 12. 11
Fot. Nr 12-19. Widok pomieszczeń lokalu. 12
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Swarzędz zatwierdzonego Uchwałą NR X/51/2011 z dnia 29 marca 2011r. przez Rade Miejską w Swarzędzu, przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem J.100.M tereny zabudowy mieszkaniowej. 7. METODYKA WYCENY Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2018 poz. 121; z późniejszymi zmianami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. 13
Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. ; Wartość rynkową lokalu określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej lokalu zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008r., w. 08.08.2014r.] Wartość rynkową interpretuje się jako: - najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. - możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz 14
uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny. Zgodnie z art.2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu ( ) mogą stanowić odrębne nieruchomości. Stosownie do ust. 2 powyższego artykułu samodzielnym lokalem ( ) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal ( ) zwane pomieszczeniami przynależnymi ( ust.4). Ust. 1 art.3 cytowanej wyżej ustawy mówi, że właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali art.3, ust.2. Sposób określania udziałów w nieruchomości wspólnej określa art.3, ust.2-7 ustawy o własności lokali. Art. 244 Kodeksu cywilnego definiuje, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie ze standardem KSWS pkt.4. do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się najczęściej podejście porównawcze. Wybór podejścia oraz sposób wyceny Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości rynkowej lokalu zastosowano podejście porównawcze uwzględniając warunki określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: - rodzaj nieruchomości, - położenie nieruchomości, - sposób użytkowania, - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, - stan nieruchomości, - aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt. 3.1. podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych 15
nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku, charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku. Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się: - metodę porównywania parami, - metodę skorygowanej ceny średniej, - metodę analizy statystycznej rynku. Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Założenia ogólne Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa. Do określenia wartości rynkowej, po analizie rynku zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości 16
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (C śr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min) i ceny maksymalnej (C max) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie dolnej granicy [C min/c śr] i górnej granicy [C max/c śr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n u i i= 1 W R = C śr gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przeprowadzano analizę rynku na terenie gminy Swarzędz. Poznań i sąsiadujące gminy powiatu poznańskiego zamieszkuje ok. 1 mln osób. Powiat poznański jest największym pod względem powierzchni powiatem w województwie wielkopolskim, stanowi zaplecze gospodarcze i mieszkalne Poznania. Zdecydowaną większość aglomeracji poznańskiej stanowią mieszkańcy miasta (ok. 54 proc.). Od 2007 r. w Poznaniu utrzymuje się dodatni przyrost naturalny, przy jednocześnie rejestrowanym ujemnym saldzie migracji. Obserwowany jest stopniowy odpływ ludności z miasta w kierunkach podmiejskich. Współczesny rynek nieruchomości coraz wyraźniej pokazuje, że jednym z podstawowych 17
kryteriów wyboru nieruchomości jest jego lokalizacja. Zgiełk wielkich miast sprawia, że coraz częściej decydując się na zakup nieruchomości nabywcy skłaniają się w stronę uroków prowincji. Inwestycje zlokalizowane w gminach ościennych konkurują z poznańskimi głównie cenami, otaczającą przestrzenią oraz bliskością terenów zielonych. Toteż nie brakuje chętnych na ich kupno, dlatego gmina Swarzędz jest atrakcyjną lokalizacją na zakup nieruchomości. Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku nieruchomości jest fakt, że od kilku lat na obszarze gmin powiatu poznańskiego powstaje więcej nowych domów i mieszkań, aniżeli w samym Poznaniu. Sytuacja ta jest ewenementem w skali ogólnopolskiej, gdyż w gminach otaczających pozostałe duże miasta liczba nowych lokali mieszkalnych jest zawsze mniejsza od tej w stolicy danego regionu. Na terenie miasta i gminy Swarzędz odnotowano dużą ilość zawieranych transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Swarzędz oraz lokali nowszych wybudowanych przez poznańskich deweloperów. Lokale te położone są na typowych osiedlach mieszkaniowych posiadających dostęp do pełnej infrastruktury publicznej jak również dobry dostęp do komunikacji publicznej a co za tym idzie, dobry dojazd do miasta Poznania. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest we wsi i znacznie odbiega od lokali opisanych powyżej. W związku z tym obszar badań poszerzono o powiat poznański i skupiono się na nieruchomościach lokalowych wraz z pomieszczeniami przynależnymi typu piwnica, garaż, pomieszczenie gospodarcze, jak najbardziej porównywalnych z przedmiotową. Okres badań to lata 2016-2018. Informacje o rynku nieruchomości lokalowych zebrano w Starostwie Powiatowym w Poznaniu, kancelariach notarialnych i w poznańskich biurach nieruchomości. Analizując rynek nieruchomości lokalowych na terenie powiatu poznańskiego zauważono umiarkowany charakter transakcji zawieranych na rynku. Szczególnie nieruchomości położone w niedalekiej odległości od podstawowej infrastruktury publicznej są częściej notowane w obrocie rynkowym. Na rynku lokalnym gminy powiatu pojawiła się w ofercie w ostatnich dwóch latach dość duża ilość nowych zorganizowanych osiedli, monitorowanych, zagospodarowanych z dobrą lokalizacją i dogodnością dojazdu. Szczególnie prężnie rozwija się zabudowa wielorodzinna w mieście i gminie Swarzędz. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej do 50m 2. Nieruchomości lokalowe brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości lokalowych najbardziej podobnych do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 18
1 029,30zł/m 2 do 1 884,39zł/m 2 Próbka reprezentatywna: Lp. Data transakcji Nr rep. Gmina Obręb Pu Cena 1m 2 lokalu pu 1 28.12.2017 21889/2017 Kostrzyn Czerlejno 49,86 1604,49 2 05.09.2017 7125/2017 Kórnik Koninko 60,10 1289,52 3 22.08.2017 2540/2017 Kostrzyn Libartowo 51,20 1029,30 4 18.08.2017 5029/2017 Murowana Goślina Nieszawa 51,64 1646,01 5 26.07.2017 3004/2017 Murowana Goślina Uchorowo 75,60 1388,89 6 21.04.2017 1742/2017 Kórnik Żerniki 49,20 1626,02 7 09.02.2017 422/2017 Kostrzyn Gułtowy 51,20 1171,88 8 31.01.2017 723/2017 Kostrzyn Klony 80,91 1446,05 9 21.01.2017 260/2017 Czerwonak Owińska 36,90 1626,02 10 16.01.2017 108/2017 Rokietnica Sobota 86,50 1884,39 11 12.12.2016 4998/2016 Murowana Goślina Wojnowo 50,01 1599,68 12 28.10.2016 2897/2016 Kostrzyn Ługowiny 55,50 1171,17 13 28.08.2016 6921/2016 Murowana Goślina Mściszewo 62,90 1259,80 14 24.08.2016 3164/2016 Czerwonak Owińska 40,20 1243,78 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości lokalowej miały takie czynniki jak lokalizacja nieruchomości, standard wykończenia lokalu, stan techniczny lokalu, stan techniczny budynku oraz powierzchnia użytkowa lokalu. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje umiarkowane zainteresowanie tego typu nieruchomościami lokalowymi a średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 5 do 8 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody skorygowanej ceny średniej. Z przeprowadzonej analizy rynku wynika, że ceny w badanym okresie wykazują stagnację. Zaobserwowano brak większych wahań cen nieruchomości lokalowych na rynku lokalnym stąd nie wprowadzono poprawki z tytułu upływu czasu. Z grupy badanych transakcji wybrano lokale mieszkalne najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotowym lokalem. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej w której jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa lokalu stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia funkcjonalne, cech użytkowych i ekonomicznych. 19
W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 3) na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen lokali mieszkalnych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja nieruchomości 30 2 Standard wykończenia 20 3 Stan techniczny budynku 20 4 Stan techniczny lokalu 15 5 Powierzchnia lokalu 15 Razem 100 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości oraz określić wagi poszczególnych cech na kształtowanie się cen. Na podstawie analizy rynku lokali mieszkalnych wyznaczono 5 cech najbardziej wpływających na ich cenę i określono ich wagi w wysokości: 20
Przyjęte cechy rynkow e stan techniczny budynku 20 % lokalizacja 30 % Standard wykończenia 20 % powierzchnia lokalu 15 % Stan techniczny lokalu 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja nieruchomości 3 strefy bardzo dobra położenie najbliższe względem komunikacji publicznej i budynków użyteczności publicznej, możliwość parkowania, położenie w dalszej odległości od ruchliwych ulic. Otoczenie korzystne, brak obiektów o uciążliwej działalności. Bliskość dużego miasta i ciągów handlowych dobra - Dość dobra lokalizacja względem komunikacji publicznej i budynków użyteczności publicznej. Zagospodarowany teren nieruchomości, położenie w niedalekiej odległości od ruchliwych ulic. Zagospodarowany teren o podobnej funkcji zagospodarowania. Niedalekie położenie od miasta gminnego. przeciętna - dalsze położenie komunikacji publicznej i budynków użyteczności publicznej. Niezagospodarowany teren nieruchomości i sąsiedztwo, położenie blisko ruchliwych ulic i terenów przemysłowych. Dalsze położenie od miasta gminnego. Dalsza odległość do miasta gminnego Standard wykończenia 2 strefy standard - lokal wykończony standardowo z materiałów o średniej jakości, standardowe rozwiązania architektoniczne, lokal do odświeżenia poniżej standardu lokal kwalifikujący się do remontu, użyte materiały wykończeniowe niskiej jakości Stan techniczny budynku 2 strefy zadowalający budynek kilkudziesięcioletni po przeprowadzonej termomodernizacji, średni budynek do remontu Stan techniczny lokalu 2 strefy zadowalający lokal do odświeżeniu 21
średni lokal do remontu Powierzchnia lokalu 3 strefy dobra - zakres powierzchniowy do 50,0m 2 średnia - zakres powierzchniowy od 50,01m 2 do 70m 2 słaba zakres powierzchniowy powyżej 70m 2 Charakterystyka lokali mieszkalnych o cenie minimalnej i maksymalnej: - Lokal mieszkalny o cenie minimalnej cena 1 029,30zł/m 2, lokalizacja gmina Kostrzyn, obr. Libartowo przeciętna, wykończenie lokalu poniżej standardu, stan techniczny budynku średni, stan techniczny lokalu średni, powierzchnia lokalu średnia. - Lokal mieszkalny o cenie maksymalnej - cena 1 884,39zł/m 2, lokalizacja gmina Rokietnica, obr. Sobota dobra, wykończenie lokalu standardowe, stan techniczny lokalu zadawalający, powierzchnia lokalu słaba. 22
Charakterystyka wycenianego lokalu mieszkalnego: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy 1 Lokalizacja nieruchomości dobra 2 Standard wykończenia lokalu poniżej standardu 3 Stan techniczny budynku średni 4 Stan techniczny lokalu średni 5 Powierzchnia lokalu średnia C min W N C max Ceny: Cena średnia = 1 427,64zł/m 2 Cena minimalna = 1 029,30zł/m 2 Cena maksymalna = 1 884,39zł/m 2 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C min C śr = 0,72 C max C śr = 1,32 23
Zakres współczynników korygujących: L.p. 1 2 3 4 5 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Lokalizacja Przeciętna Dobra Bardzo dobra 30 0,216 0,396 nieruchomości 0,216 0,306 0,396 Standard Poniżej - Standard wykończenia 20 0,144 0,264 standardu lokalu 0,144-0,264 Stan techniczny Średni - Zadowalający 20 0,144 0,264 budynku 0,144-0,264 Stan techniczny Średni - Zadowalający 15 0,108 0,198 lokalu 0,108-0,198 Powierzchnia Słaba Średnia Dobra 15 0,108 0,198 lokalu 0,108 0,153 0,198 Razem 100 0,72 1,32 0,72 1,32 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres wsp. korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja nieruchomości 30 0,216 0,396 dobra 0,306 2 Standard wykończenia lokalu 20 0,144 0,264 poniżej standardu 0,144 3 Stan techniczny budynku 20 0,144 0,264 średni 0,144 4 Stan techniczny lokalu 15 0,108 0,198 średni 0,108 5 Powierzchnia lokalu 15 0,108 0,198 średnia 0,153 Razem 100 0,72 1,32 0,855 Wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości lokalowej określa się w/g zależności: W r1m2 = C śr x U i gdzie : W r 1m2 wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości C śr cena średnia 1m 2 powierzchni użytkowej z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1m 2 przedmiotowej nieruchomości lokalowej wynosi: W r1m2 = 1 427,64zł/m 2 x 0,855 = 1 220,63zł/m 2 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej o powierzchni użytkowej 68,5m 2 wyniesie: W RN = 68,5m 2 x 1 220,63zł/m 2 = 83 613,15zł Po zaokrągleniu: WRN = 83 610,00 PLN słownie: osiemdziesiąt trzy tysiące sześćset dziesięć złotych. 24
10. WNIOSKI KOŃCOWE. Stosownie do postanowienia o powołaniu biegłego z dnia 07.05.2018r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Kancelaria Komornicza w Swarzędzu, w sprawie Sygn. akt KM 4958/17, sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej NR 1 zlokalizowanej w miejscowości Wierzonka przy ul. Działkowej NR 4, gmina Swarzędz, powiat poznański, województwo wielkopolskie. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej w wysokości: WRN = 83 610,00 PLN słownie: osiemdziesiąt trzy tysiące sześćset dziesięć złotych. Analizując transakcje nieruchomości lokalowych, których przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości lokalowych, uwzględniając między innymi lokalizację nieruchomości, standard wykończenia lokalu, stan techniczny budynku, stan techniczny lokalu oraz powierzchnię użytkową porównywanych lokali, otrzymany wynik 1 220,63zł/m 2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1m 2 p.u. szacowanego lokalu mieszkalnego odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących prawo własności nieruchomości lokalowej. Otrzymana wartość 1 220,63zł/m 2 p.u. mieści się w przedziale cenowym (Cmin - Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, standardami rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę w niniejszym operacie. Wykonawca operatu nie pozostają w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem, zamawiającym; otrzymywane wynagrodzenie nie jest uzależnione od wysokości określanej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nie jest odpowiedzialny za wady ukryte oraz wykończenie lokalu. Oszacowaną wartość rynkową ocenia się jako realną, nie odbiegającą od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie. 25
Określenie w operacie szacunkowym wartości nie zawierają żadnych podatków w tym podatku VAT. Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Pawła Śliwińskiego. 12. ZAŁĄCZNIKI Polisa OC. Notatka Służbowa. Protokół z badania KW OPRACOWAŁ: Poznań, dnia 12 lipca 2018r. 26
27