EGZ. NR 1 tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com OPERAT SZACUNKOWY określeni wrtości nieruchomości loklowej położonej w Łodzi, przy ul. Pbinickiej 74/76 m.3 KW nr LD1M/00168605/0 Autor: Sylwi Fmulsk rzeczoznwc mjątkowy upr. nr 551 Łódź, dni 8 lipc 014 r.
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO określeni wrtości nieruchomości sporządzony zgodnie z rt. 158 ustwy z dni 1 sierpni 1997 o gospodrce nieruchomościmi Przedmiot wyceny: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość loklow lokl mieszklny nr 3, położon w Łodzi, przy ul. Pbinickiej 74/76, dl której Sąd Rejonowy dl Łodzi Śródmieści, XVI Wydził Ksiąg Wieczystych prowdzi księgę wieczystą o numerze LD1M/00168605/0. Tytuł do gruntu dziłki nr 3/3 użytkownie wieczyste w udzile 9/1000 do dni 30 kwietni 103 r. Cel wyceny: Opis nieruchomości: Określenie wrtości nieruchomości dl potrzeb sprzedży w postępowniu egzekucyjnym. Lokl mieszklny o powierzchni 6,05 m, położony n prterze w budynku mieszklnym wielorodzinnym, pięciokondygncyjnym, znjdującym się n terenie osiedl 1 Mj (część osiedl Kurk) w byłej dzielnicy Łódź-Górn. Jest to lokl skłdjący się z dwóch pokoi, kuchni, łzienki z wc i przedpokoju. Budynek w którym znjduje się lokl posdowiony jest n dziłce nr 9/3 w obrębie G-11. Jest to obiekt 5 kondygncyjny, wybudowny w połowie lt 60-tych XX w. w technologii wielkopłytowej, czterokltkowy, 80 loklowy. Elewcje budynku ocieplone i pomlowne (pozwolenie n docieplenie z 01 r.). Rodzj określonej wrtości: Wrtość rynkow Metodyk wyceny: Podejście porównwcze, metod korygowni ceny średniej. Wrtość nieruchomości: WR 80 000 zł /słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy złotych/ Dt n którą określono wrtość: 8.07.014 r. Dt sporządzeni opertu: 8.07.014 r. Autor opertu: Sylwi Fmulsk rzecz. mjątkowy upr. nr 551-1- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com Spis treści 1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY... 3. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 3 3. CEL WYCENY... 3 4. PODSTAWA PRAWNA WYCENY... 3 5. PODSTAWA METODYCZNA WYCENY... 3 6. ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI... 3 6.1 W zkresie przedmiotu wyceny...3 6. W zkresie rynku nieruchomości...3 7. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 4 8. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI... 4 8.1. Stn prwny... 4 8.. Loklizcj... 6 8.3. Dojzd...7 8.4. Stn zgospodrowni i stn techniczno-użytkowy...9 8.5. Stopień wyposżeni w urządzeni infrstruktury technicznej... 1 8.6. Stn otoczeni nieruchomości... 13 9. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI... 14 10. SPOSÓB WYCENY, WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANYCH PODEJŚĆ I METOD SZACOWANIA... 14 11. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 15 1. SPOSÓB OBLICZENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 17 13. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ART. 948 K.P.C. 19 14. WYNIK KOŃCOWY I UZASADNIENIE WYNIKU WYCENY... 0 15. KLAUZULE... 0 -- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY Podstwę formlną wyceny stnowi zlecenie z dni 05.06.014 r. (sygn. kt. ) Komornik Sądowego przy Sądzie Rejonowym dl Łodzi Widzew Piotr Pietrsik z siedzibą przy ul. Przybyszewskiego 99/7, 93-16 Łódź, n dokonnie czynności niezbędnych dl sporządzeni opisu i oszcowni nieruchomości.. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość loklow, oznczon jko lokl mieszklny nr 3 o powierzchni 6,05 m, uregulown w księdze wieczystej nr LD1M/00168605/0, położon w Łodzi, przy ul. Pbinickiej 74/76. Zkresem wyceny objęto wrtość ww. loklu mieszklnego jko przedmiotu prw włsności wrz z udziłem wynoszącym 9/1000 części we włsności budynku i innych i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku włścicieli lokli i z tkim smym udziłem w prwie użytkowni wieczystego gruntu. 3. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wrtości rynkowej nieruchomości loklowej dl potrzeb sprzedży w postępowniu egzekucyjnym, sygn. kt. 4. PODSTAWA PRAWNA WYCENY Ustw z dni 17 listopd 1964 r. Kodeks postępowni cywilnego (t.j.: Dz. U. 014 r. poz. 101) Rozporządzenie Ministr Sprwiedliwości z dni 9 mrc 1968 r. w sprwie czynności komorników (Dz.U.1968 nr 10 poz.5) Ustw z dni 1.08.1997 r. o gospodrce nieruchomościmi (t.j., Dz. U. 010 r. Nr 10 poz. 651 ze zm); Rozporządzenie Rdy Ministrów z dni 1 wrześni 004 r. w sprwie wyceny nieruchomości i sporządzni opertu szcunkowego (Dz. U. nr 07, poz. 109 z poźn. zm.). 5. PODSTAWA METODYCZNA WYCENY Ustw z dni 3 kwietni 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. 014 r. poz. 11); Ustw z dni 4 czerwc 1994 r. o włsności lokli (t.j., Dz. U. z 000 r., nr 80, poz. 903, z późn. zm.) Bibliogrfi z zkresu wyceny nieruchomości Powszechne Krjowe Zsdy Wyceny uchwlone przez PFSRM 6. ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 6.1 W zkresie przedmiotu wyceny mp loklizcyjn mp ewidencji gruntów oględziny w dniu 04.07.014 r. (tylko zewnętrzne, brk możliwości wejści do loklu) dokumentcj fotogrficzn bdnie księgi wieczystej nr LD1M/00168605/0 dne z rejestru gruntów informcje o przeznczeniu nieruchomości 6. W zkresie rynku nieruchomości bdnie cen trnskcyjnych, zwrtych w ktch notrilnych znjdujących się w Łódzkim Ośrodku Geodezji w Łodzi, nieruchomości podobnych dotyczących loklnego rynku nieruchomości informcje z biur obrotu nieruchomościmi n temt preferencji uczestników rynku -3- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 7. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Dt dokonni oględzin: 04.07.014 r. Dt wg której określono stn nieruchomości: 8.07.014 r. Dt n którą określono wrtość nieruchomości: 8.07.014 r. Dt sporządzeni opertu szcunkowego: 8.07.014 r. 8. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z definicją zwrtą w rt. 4 pkt 17 ustwy z dni 1 sierpni 1997 r. o gospodrce nieruchomościmi przez stn nieruchomości nleży rozumieć stn zgospodrowni, stn prwny, stn techniczno-użytkowy, stopień wyposżeni w urządzeni infrstruktury technicznej, tkże stn otoczeni nieruchomości, w tym wielkość, chrkter i stopień zurbnizowni miejscowości, w której nieruchomość jest położon. Przez stn zgospodrowni nleży rozumieć, stosownie do treści 43 ust. rozporządzeni Rdy Ministrów z dni 1 wrześni 004 r. w sprwie wyceny nieruchomości i sporządzni opertu szcunkowego w przypdku nieruchomości zbudownej przeznczenie i sposób wykorzystywni obiektów budowlnych orz ich stn techniczny, tkże cechy tych obiektów, w szczególności gbryty, formę rchitektoniczną, usytuownie względem linii zbudowy orz intensywności wykorzystni terenu. 8.1. Stn prwny Stn prwny nieruchomości określono n podstwie: treści księgi wieczystej dnych z rejestru gruntów mpy ewidencyjnej Księg wieczyst Dl nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, w Sądzie Rejonowym dl Łodzi Śródmieści, XVI Wydził Ksiąg Wieczystych, prowdzon jest księg wieczyst LD1M/00168605/0. W poszczególnych dziłch ww. księgi wieczystej zwrte są nstępujące informcje: TYP KSIĘGI: Lokl stnowiący odrębną nieruchomość Dził I-O: Położenie: Łódź, dzielnic Górn Ulic: Pbinick 74/76 Nr loklu: 3 Przeznczenie loklu: Lokl mieszklny Opis loklu: pokoje, 1 kuchni, 1 łzienk z ubikcj, 1 przedpokój Kondygncj: 1 Pomieszczeni przynleżne: brk informcji Obszr: 6,05 m Dził I - SP: Udził związny z włsnością loklu: włściciele objętego tą księgą loklu są współwłścicielmi w 9/1000 częścich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku włścicieli poszczególnych lokli orz w tkiej smej części użytkownikmi wieczystymi- przez czs do dni 30 kwietni 103r. dziłki gruntu nr 9/3 - z nieruchomości KW nr 54960. Dził II: Włściciel: Zbigniew Słwomir Grzelk s. Jerzego i Włdysłwy, n podstwie umowy sprzedży kt notrilny nr Rep. A 89/009 z dni 04-04-009 r. zwrtej przed notriuszem Przemysłwem Milo. Dził III: Treść prw, roszczeni, ogrniczeni, ostrzeżeni: wszczęto egzekucję z nieruchomości z wniosku wierzyciel Wspólnoty Mieszkniowej nieruchomości położonej w Łodzi przy ul. Pbinickiej 74/76 w sprwie. Dził IV: Brk wpisów UWAGA: UJAWNIONE W WW. KSIĘDZE W DZIALE III WPISY NIE MAJĄ WPŁYWU NA WARTOŚĆ OKREŚLANEJ W NINIEJSZEJ WYCENIE NIERUCHOMOŚCI. -4- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com Wypis z rejestru gruntów: Jednostk ewidencyjn Łódź -Górn Powit Łódź Województwo łódzkie Adres ul. Pbinick 74/76 Dne dotyczące loklu Jednostk rejestrow 106103_9.0011.L90 Funkcj loklu mieszklny Numer loklu 3 Włściciel Zbigniew Słwomir Grzelk s. Jerzego i Włdysłwy Powierzchni 6,05 m Ilość izb 3 Instlcje centrlne ogrzewnie (sieciow) ciepłej wody (sieciow) elektryczn (sieciow) gzow (sieciow) knlizcyjn (sieciow) telefoniczn (sieciow) wodociągow (sieciow) Dokument włsności AN 89/009 Dne dotyczące dziłki gruntu Obręb G-11 Nr dziłki pod budynkiem 9/3 Adres ul. Pbinick 74/76 Użytek gruntu B Powierzchni gruntu w h 0,0753 Dokument włsności KW LD1M/00009661/8-5- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 8.. Loklizcj Wycenin nieruchomość położon jest we południowej części Łodzi, mist wojewódzkiego. Łódź to misto położone w centrlnej części Polski, około 130 km n południowy - zchód od Wrszwy. St nowi ono centrum Łódzkiego Obszru Metropolitlnego, którego powierzchni wynosi 463 km, tj. 13,5% pow. województw. Łódź to 1% powierzchni obszru metropolitlnego. Powierzchni Łodzi wynosi 9 35 h. Misto posid połączeni kolejowe z większymi mistmi w Polsce. W odległości 0 km od Łodzi, w pobliżu Strykow znjduje się skrzyżownie dwóch głównych utostrd krjowych A1 i A. Misto dysponuje Międzynrodowym Portem Lotniczym im. Włdysłw Reymont. Strukturę dministrcyjną województw tworzą 4 powity, w tym: 3 grodzkie i 1 ziemskich orz 177 gmin, w tym: 18 miejskich, 4 miejsko gminnych i 135 wiejskich. Łódź to tkże wżny ośrodek kdemicki (6 uczelni pństwowych orz 19 prywtnych), tkże kulturlny. Znczącym elementem rozwoju gospodrczego są kompleksy Łódzkiej Specjlnej Strefy Ekonomicznej, któr oferuje trkcyjne wrunki inwestowni. Wycenin nieruchomość położon jest przy ul. Pbinickiej 74/76, n obszrze jednostki ewidencyjnej Łódź Górn, n obszrze dwnej dzielnicy Łódź Górn, n osiedlu Kurk, będącym częścią większego osiedl dministrcyjnego Pistów - Kurk. -6- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com P bi n ick Al. Politechniki iego z ińsk Rogo Tgore ow Rondo Lotników Lwowskich us k Kr Komfort Cieszkowskie go Nieruchomość, będąc przedmiotem niniejszego oprcowni położon jest w obrębie ulic: Pbinickiej, Cisnej, Zolzińskiej i Krpckiej. Bohdnowicz icz n Ce r m sm eg o lzi ńsk Wio sen n Zo Ch rz n ow sk św ię ci m sk od ow O bw (c) (c) log.lodz.pl log.lodz.pl go kie ws rz e od -M z yc Fr O Ch o c im s k ów G ło gow s k ł t u on P bi n ick P de re ws ki w K rp ck Trw Przyszkole Fltt n ut ó k ńs zi ęd l ile us z sz Zmojsk As tro B Brużyck G Ko 8.3. Dojzd o Osiedle 1 Mj u lile G Akdemii Zmojsk iej ul sk ie g Ci s n II ow cz sz Le Frnciszk P bi n ic k P wł Michłowsk l.j n W iw Dojzd do wyceninej nieruchomości jest brdzo dogodny ulicmi sfltowymi, w tym ul. Krpcką. Komunikcj smochodow brdzo dogodn, komunikcj utobusow brdzo dogodn, przystnki trmwjowe i utobusowe przy ul. Pbinickiej orz przy Pderewskiego. DOJAZD DO BUDYNKU I DOJŚCIE DO LOKALU sk Ci oł ko ws ki eg o Pustynn tow l ko So un gm Zy Brzozowskie go -7- UL. KARPACKA Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 5/ 9 9/10 9/7 39 37/1 10 41 5 8/9 1/13 4/1 7/3 1/3 8/8 1/ 4/ 1 6 1/1 Ci s n 4/31 7 4/5 36/9 37/14 37/4 37/1 Ko sm 1144 4/6 8/6 37/6 51/51 16 51/1 sk i ń olz Z 93 38/4 51/8 4477 on u t 1 37/3 39/6 64/39 41/6 98/5 1 ów 9/9 41/13 1 1/11 14 36/8 113 3 Ci es zk ow sk ie go 4 1/4 45 45 43 icz n Ce r m 1 35 44/1 1/4 19 P53 bi n ic k 7 55 11 P bi n ic k 7 59 9. 48/1 34 9/8 43/ 49/13 8/9 9/1. 48/ 9/0 9/5 8 sk iń dz Bę w 78/113 88 118/6 47/ 10 33 3 1 1100 0/0 9/1 9/19 43/1 46 47/1 K rp c k 4/4 45 84 88. 118/8 80 b 8 b 86. 86 78/6 13/5 3 5 80 8 78/107 78/7 P 1 774 4 //7 766 80 4/ 118/1 3 13/6 0/1 8. 0/9 9/3 78/14 0/19 0/13 31 1/5 1/6 19/ 30 9/3 9/1 78/114 J n 0/17 6. 11 l. 6. 10/3 10/33 18 7/9 9/14 78/16 15/3 4 19/1 o 15/1 16/1 4 78/ 45 /4 7 113/4 11 13 64 Dostęp do drogi publicznej 9/16 10/5 9/11 Nieruchomość posid pośredni dostęp do drogi publicznej, ul. Krpckiej drogi powitowej, poprzez dziłki W 11/1 1/10 1/8 13/1 iw 9/15 ul 138 sk nr 9/4 i 9/19 będące włsnością Mist Łodzi. ie g 10/4 9/ 99/6 ł *informcję n temt ktegorii poszczególnych ulic uzyskno ze strony: www.zdit.uml.lodz.pl, informcje nt. włściciel uzyskno z ewiii dencji gruntów SKRZYŻOWANIE UL. KARPACKIEJ I UL. PABIANICKIEJ -8- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 8.4. Stn zgospodrowni i stn techniczno-użytkowy DZIAŁKA Lokl będący przedmiotem wyceny położony jest w budynku usytuownym n dziłce nr 9/3 (zznczonej n rysunku poniżej). Budynek zjmuje cłą dziłkę nr 9/3. 9/ 9/14 78/16 19/1 10/3 1 0/17 0/16 19/ P bi n ic k P bi n ic k 6.6. 30 8.8.0/10 5 0/9 8/9 31 9/1 78/114 0/19 3 9/3 78/15 53 0/13 9/4 Ci s n 9/3 3 74 78/14 /7 6 74/76 0/0 7 10 9. 33 1/6 11 9/1 80 4/ 4/4 9/19 41/9 34 Ce r m K rp c k ic zn 7 9/0 9/1 8/8 4/5 36/7 35 41/10 9/5 43/1 9/8 41/11 80 9/7 36/8 37/1 Powierzchni dziłki wynosi 0,0753 h, ksztłt nieregulrny (obrys budynku). N dzień oględzin dziłk t jest zbudown jednym budynkiem mieszklnym wielorodzinnym. N dziłkch sąsiednich do budynku zloklizowne są urządzeni budowlne służące mieszkńcom tego budynku i budynków sąsiednich, tkie jk: drog dojzdow o nwierzchni utwrdzonej z kostki betonowej, chodnik z płyt chodnikowych, utwrdzony teren służący jko prking, tkże teren zielony. TEREN ZIELONY I PARKING BUDYNEK Budynek przy ul. Pbinickiej 74/76 zostł wybudowny w połowie lt 60-tych ubiegłego wieku w technologii wielkopłytowej. Inne prmetry budynku Rok budowy: 1966 Liczb kondygncji ndziemnych: 5 Liczb kondygncji podziemnych: 1 Dch: płski Liczb kltek schodowych: 4 (od wschodu) Powierzchni zbudowy: 753,00 m -9- Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com Powierzchni użytkow budynku (pow. lokli): 85,44 m Liczb lokli: 80 lokli mieszklnych Lokle mieszklne posidją niewielkie blkony, zloklizowne od strony zchodniej i wschodniej. Budynek jest ocieplony i wykonn jest kolorystyk elewcji. Ściny noszą śldy zwykłego zużyci, związnego z użytkowniem. Budynek 50 letni w średnim stnie technicznym. Instlcje w budynku: elektryczn, wodociągow, knlizcyjn, centrlnego ogrzewni, ciepłej wody, gzow, telekomunikcyjn, domofonow. Poniżej dokumentcj fotogrficzn budynku: ELEWACJA FRONTOWA (WSCHODNIA) ELEWACJA ZACHODNIA - 10 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com ELEWACJA BOCZNA WEJŚCIE DO KLATKI W KTÓREJ ZNAJDUJE SIĘ LOKAL NR 3-11 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com LOKAL UWAGA: Z POWODU BRAKU MOŻLIWOŚCI WEJŚCIA DO LOKALU PRZEZ AUTORA NINIEJSZEJ WYCENY OPIS LOKALU SPORZĄDZONO NA PODSTAWIE DANYCH DOSTEPNYCH Z KSIĘGI WIECZYSTEJ I EWIDENCJI GRUNTÓW, BUDYNKÓW I LOKALI. Wyceniny lokl mieszklny nr 3 przy ul. Pbinickiej 74/76 położony jest n prterze w pięciokondygncyjnym budynku mieszklnym wielorodzinnym. Wejście do loklu usytuowne jest drugiej kltce schodowej (licząc od ul. Cisnej) budynku. Lokl skłd się z dwóch pokoi, kuchni, łzienki z wc i przedpokoju. Instlcje: elektryczn, wodociągow, knlizcyjn, centrlnego ogrzewni. Ukłd funkcjonlny loklu nr 3 przedstwi się nstępująco: ZACHÓD 8.5. WSCHÓD Stopień wyposżeni w urządzeni infrstruktury technicznej Uzbrojenie terenu stnowi: sieć elektryczn, knlizcyjn, wodociągow, gzow, ciepln i telekomunikcyjn. Poniżej frgment mpy zsdniczej z widocznym uzbrojeniem terenu: - 1 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 8.6. Stn otoczeni nieruchomości Wycenin nieruchomość położon jest n terench z dominującą zbudową osiedlową wielorodzinne budynki mieszklne wybudowne głównie w ltch sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego, le tkże pojedyncze budynki są przedwojenne wieku orz nieliczn zbudow jednorodzinn (np. przy ul. Cisnej). W otoczeniu znjdują się bloki o podobnej konstrukcji i technologii budowy. Od strony zchodniej nieruchomość przy ul. Pbinickiej 74/76 sąsiduje z ul. Pbinick, drog krjową (n tym odcinku nr 1 i 14) w sąsiedztwie nieruchomości po drugiej stronie ul. Pbinickiej znjduje się prk miejski Prk Sielnk. Teren osiedl jest zurbnizowny, infrstruktur osiedlow jest w pełni rozwinięt jest dostęp do wszelkiego rodzju usług, w tym edukcyjnych, medycznych (Szpitl im. Kopernik), hndlowych itp. Występuje brk wyznczonych miejsc prkingowych większość smochodów prkuje wzdłuż ulic (publicznych czy osiedlowych). - 13 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 9. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Obszr, n którym znjduje się wycenin nieruchomość nie jest obecnie objęty miejscowym plnem zgospodrowni przestrzennego W przypdku brku plnu miejscowego przeznczenie nieruchomości ustl się n podstwie studium uwrunkowń i kierunków zgospodrowni przestrzennego gminy lub decyzji o wrunkch zbudowy i zgospodrowni terenu. Obowiązujące n dzień sporządzni opertu Studium uwrunkowń i kierunków zgospodrowni przestrzennego mist Łodzi, uchwlone przez Rdę Mist Łodzi uchwłą Nr XCIX/186/10 z dni 7 pździernik 010 r. zlicz obszr n którym znjduje się wycenin nieruchomość do terenów zbudowy wielorodzinnej, oznczonych symbolem MW. 10. SPOSÓB WYCENY, WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANYCH PODEJŚĆ I METOD SZACOWANIA Celem niniejszej wyceny jest określenie wrtości nieruchomości dl potrzeb sprzedży w postępowniu egzekucyjnym. Zgodnie z 136 ust.1. rozporządzenie Ministr Sprwiedliwości z dni 9 mrc 1968 r. w sprwie czynności komorników sumę oszcowni nieruchomości ustl się według przeciętnych cen sprzedży podobnych nieruchomości w tej smej okolicy, z uwzględnieniem stnu nieruchomości w dniu dokonni oszcowni. Ust.. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do oszcowni budowli i innych urządzeń orz przynleżności i pożytków nieruchomości. Anliz tkich kryteriów jk cel wyceny, rodzj nieruchomości, położenie nieruchomości, przeznczeni, stopni wyposżeni w urządzeni infrstruktury technicznej, stnu zgospodrowni nieruchomości, dostępnych dnych o cechch rynkowych nieruchomości, zkresu wyceny, uwrunkowń wynikjących z podstw mterilnoprwnych orz stnu prwnego nieruchomości pozwl przyjąć, że wrtość nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego oprcowni powinn odpowidć wrtości rynkowej. Wrtość rynkową określ się dl nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, zgodnie z rt. 150 ust.. ugn. Artykuł 151 ust. 1. ugn określ wrtość rynkową nieruchomości jko njbrdziej prwdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskni n rynku, określoną z uwzględnieniem cen trnskcyjnych przy przyjęciu złożeń, iż strony umowy były od siebie niezleżne, nie dziłły w sytucji przymusowej orz miły stnowczy zmir zwrci umowy, tkże upłynął czs niezbędny do wyeksponowni nieruchomości n rynku i do wynegocjowni wrunków umowy. Zgodnie z rt. 154 ugn wyboru włściwego podejści orz metody i techniki szcowni nieruchomości dokonuje rzeczoznwc mjątkowy, uwzględnijąc w szczególności cel wyceny, rodzj i położenie nieruchomości, funkcję wyznczoną dl niej w plnie miejscowym, stopień wyposżeni w urządzeni infrstruktury technicznej, stn jej zgospodrowni orz dostępne dne o cench nieruchomości podobnych. - 14 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com Zgodnie z rt. 149 ugn określni wrtości wszystkich nieruchomości, bez względu n ich rodzj, położenie i przeznczenie w plnie miejscowym, tkże bez względu n podmiot włsności, dokonuje się według przepisów Dziłu IV - Rozdził 1. Wrtość rynkow nieruchomości zostł określon w podejściu porównwczym, metodą korygowni ceny średniej. Tki sposób wyceny determinuje przede wszystkim przepis 136 ust 1 rozporządzeni w sprwie czynności komorników. Ze względu n to, że znne są ceny trnskcyjne i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wyceninej wrtość nieruchomości zostł określon w podejściu porównwczym. Podejście porównwcze poleg n określeniu wrtości nieruchomości przy złożeniu, że wrtość t odpowid cenom, jkie uzyskno z nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu n cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wyceninej orz uwzględni się zminy poziomu cen wskutek upływu czsu. Podejście porównwcze stosuje się, jeżeli są znne ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wyceninej (rt. 153. 1 ugn). Artykuł 4 pkt 16 ugn definiuje nieruchomość podobną jko nieruchomość, któr jest porównywln z nieruchomością stnowiącą przedmiot wyceny, ze względu n położenie, stn prwny, przeznczenie, sposób korzystni orz inne cechy wpływjące n jej wrtość. Poniewż liczb trnskcji znotownych n rynku, dotyczących nieruchomości podobnych do wyceninej, jest wystrczjąc, zstosowno metodę korygowni ceny średniej. Rozporządzenie Rdy Ministrów z dni 1 wrześni 004 r. w sprwie wyceny nieruchomości i sporządzni opertu szcunkowego określ, że przy metodzie korygowni ceny średniej do porównń przyjmuje się z rynku włściwego ze względu n położenie wyceninej nieruchomości co njmniej kilknście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dl których znne są ceny trnskcyjne, wrunki zwrci trnskcji orz cechy tych nieruchomości. Wrtość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określ się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikmi korygującymi, uwzględnijącymi różnicę w poszczególnych cechch tych nieruchomości. 11. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Anlizie poddno jeden segment rynku: rynek nieruchomości loklowych. Anliz rynku m n celu ustlenie cech nieruchomości i wielkość ich wpływu n zróżnicownie cen trnskcyjnych, które mogą stnowić wgi cech rynkowych. Rzeczoznwc mjątkowy określ dl potrzeb wyceny włściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwgę przedmiot, zkres i cel wyceny orz dostępność dnych, przedstwijąc w szczególności: rodzj rynku, obszr rynku, okres bdni cen, informcje o popycie i podży. Rodzj rynku: przyjęto rynek lokli mieszklnych, to jest nieruchomości loklowych, przeznczonych i wykorzystywnych n cele mieszklne, które mją podobną wiązkę prw. Njwżniejszą rolę w doborze rynku odegrł porównywlność stnu w jkim sprzedwny jest lokl. Wyboru tego rodzju rynku dokonno ze względu n rodzj nieruchomości stnowiącej przedmiot wyceny orz dostępne dne zwrte w ktch notrilnych. Z nlizy wyłączono lokle mieszklne, będące przedmiotem wyodrębnieni i sprzedwne z bonifiktą. Przyjęty do nlizy rynek jest rynkiem jednorodnym w zkresie sposobu zgospodrowni (nieruchomości przeznczone n cele mieszklne). Bdny rynek jest rynkiem niejednorodnym w zkresie stnu prwnego, gdyż w obrocie znjdują się w zrówno lokle sprzedwne wrz z udziłem w prwie użytkowni wieczystego gruntu (zdecydown mniejszość), jk i z udziłem w prwie włsności gruntu. Jednkże t różnic prw nie m odzwierciedleni w cenie zwiernych trnskcji. Dużo większe różnice występują w zkresie cech fizycznych, np. loklizcji, ukłdu funkcjonlnego, położeni loklu w budynku itp. Jest to rynek dobrze rozwinięty, ze względu n liczbę zwiernych trnskcji. Obszr rynku: rynek loklny ogrniczony do obszru Mist Łodzi obejmującego osiedle Pistów-Kurk. Obszr rynku przyjęty do nlizy wynik przede wszystkim z loklizcji wyceninej nieruchomości orz rodzju rynku poddnego nlizie. Okres bdni cen: od styczni 014 r. do dni wyceny. W okresie przyjętym do bdni rynku znotowno wystrczjącą liczbę trnskcji sprzedży nieruchomości podobnych do wyceninej, nbytych n cele mieszkniowe. Przeznczenie nieruchomości: Wszystkie trnskcje poddne nlizie dotyczą nieruchomości, gdzie może być wykonywn funkcj mieszkln stosownie do obowiązujących przepisów o przeznczeniu nieruchomości. - 15 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com Relcje pomiędzy popytem i podżą. Relcje pomiędzy popytem i podżą wynikją przede wszystkim z chrkterystyki nlizownego rodzju i obszru rynku orz z możliwości rozwoju tego obszru. W okresie monitorowni cen zobserwowno kilknście trnskcji sprzedży lokli mieszklnych zwrtych n wybrnym rynku w wybrnym okresie. Ndmienić nleży, że większość trnskcji n wybrnym rynku stnowią lokle mieszklne sprzedwne z bonifiktą njemcom przez Misto Łódź. N rynku wtórnym w wybrnym okresie dominują mieszkni dwu- i trzypokojowe o powierzchni powyżej 40 m. Są to lokle o rozkłdzie przystosownym do przeciętnej rodziny. Zpotrzebownie n tkie lokle istnieje, gdyż ich zletą jest niższ cen z dw lub trzy pokoje w porównniu z mieszknimi z innych osiedli czy mieszkń nowych. Wdą jest mł powierzchni i gorsz funkcjonlność. Osiedle Kurk i Pistów powstło głównie w ltch sześćdziesiątych XX wieku. Pierwszymi mieszkńcmi były przede wszystkim osoby młode. Budow mieszkń o młej powierzchni, le o względnie stysfkcjonującym przyszłych loktorów ukłdzie funkcjonlnym, mił szybko rozwiązć olbrzymie brki mieszkniowe występujące w owym czsie. Obecnie większość mieszkńców tego osiedl jest w wieku emerytlnym, co powoduje szybsze przejęcie tych mieszkń przez młodsze pokoleni, dl których często nie jest to mieszknie docelowe, więc chętniej wystwiją je n sprzedż. Pondto n bdnym osiedlu sporo lokli zostło wykupionych od Mist Łodzi przez ich njemców, z brdzo wysoką bonifiktą. Część z tych osób posid inne mieszkni, które stnowią ich centrum życiowe, bądź potrzebuje mieszkni o innych prmetrch użytkowych, w związku z tym lokle te szybko trfiją n rynek, celem ich sprzedży bądź zminy. W wyniku przeprowdzonej nlizy rynku (w wybrnym okresie czsu i n wybrnym segmencie rynku) nie zobserwowno wzrostu ni spdku cen nieruchomości loklowych, co pozwl uznć bdny poziom cen z stbilny i wyeliminowć konieczność stosowni trendu czsowego. Trend czsowy określono n poziomie wynoszącym 0% n miesiąc. Z uwzględnieniem zsd poufności i ochrony dnych osobowych poniższ tbel przedstwi bzę dnych o trnskcjch rynkowych nieruchomościmi podobnymi do wyceninej, które stnowiły źródło informcji i zostły wykorzystne przy wycenie przedmiotowej nieruchomości: L.P. Dt trnskcji Loklizcj Powierzchni użytkow loklu m Cen trnskcyjn w zł Cen jednostkow w zł/m 1 014-04 Pderewskiego 1 45,13 167000 3700,4 014-04 Pderewskiego 3 55,41 165000 977,80 3 014-03 Kosmonutów 16 35,90 116000 331,0 4 014-03 Pderewskiego 8 57,61 177000 307,38 5 014-0 Kosmonutów 45,9 140000 3048,78 6 014-0 Pderewskiego 9 31,88 117000 3670,01 7 014-0 Myśliwsk 19/1 51,16 15000 971,07 8 014-0 Snock 9,4 75000 564,98 9 014-0 Ciołkowskiego 3 34,58 104000 3007,5 10 014-0 Kosmonutów 4 6,64 86000 38,3 11 014-0 Pderewskiego 8 58,10 16900 803,79 1 014-0 Pderewskiego 6 m. 43,19 19000 986,80 13 014-01 Pderewskiego 0 7,17 100000 3680,53 14 014-01 Grnitow 17 51,16 185000 3616,11 15 014-01 Kosmonutów 8 34,40 95000 761,63 16 014-01 Cisn 19 47,33 154000 353,75 17 014-01 Pderewskiego 8 45,65 0000 4819,8 18 014-01 Tuszyńsk 9 51,16 16500 3176,31 Trnskcję oznczoną nr 17 odrzucono ze względu n cenę jednostkową zncznie odbiegjącą od pozostłych. - 16 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 1. SPOSÓB OBLICZENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W wyniku nlizy odrzucono trnskcje z cenmi skrjnymi orz trnskcje nierynkowe, do dlszych obliczeń wybrno kilknście nieruchomości podobnych do wyceninej, stnowiące próbę reprezenttywną. Jko jed nostkę porównwczą przyjęto 1 m powierzchni użytkowej loklu. W poniższej tbeli przedstwiono wykz nieruchomości podobnych stnowiących próbę reprezenttywną. Powierzchni Cen trnskcjyjn w użytkow loklu m zł Cen jednostkow w zł/m L.P. Dt trnskcji Loklizcj 1 014-04 Pderewskiego 1 45,13 167000 3700,4 014-04 Pderewskiego 3 55,41 165000 977,80 3 014-03 Kosmonutów 16 35,90 116000 331,0 4 014-03 Pderewskiego 8 57,61 177000 307,38 5 014-0 Kosmonutów 45,9 140000 3048,78 6 014-0 Pderewskiego 9 31,88 117000 3670,01 7 014-0 Myśliwsk 19/1 51,16 15000 971,07 8 014-0 Snock 9,4 75000 564,98 9 014-0 Ciołkowskiego 3 34,58 104000 3007,5 10 014-0 Kosmonutów 4 6,64 86000 38,3 11 014-0 Pderewskiego 8 58,10 16900 803,79 1 014-0 Pdereskiego 6 43,19 19000 986,80 13 014-01 Pdereskiego 0 7,17 100000 3680,53 14 014-01 Grnitow 17 51,16 185000 3616,11 15 014-01 Kosmonutów 8 34,40 95000 761,63 16 014-01 Cisn 19 47,33 154000 353,75 17 014-01 Tuszyńsk 9 51,16 16500 3176,31 Gd 0,811 Cmin 564,98 Gg 1,170 Cmx 3700,4 Cśr 3161,84 Uwrunkowni w zkresie ksztłtowni się cen. N podstwie zwrtych trnskcji możn określić, że zkres kwotowy cen ksztłtuje się w przedzile od 75 000 zł do 177 000 zł dl lokli mieszklnych n nlizownym rynku. Zkres kwotowy cen dl nieruchomości loklowych ksztłtuje się nstępująco: C min= 564,98 zł/m, C mx= 3700,4 zł/m, C śr = 3161,84 zł/m Określenie zkresu sumy współczynników korygujących: Grnic doln: Gd = C min/ C śr = 0,811 Grnic górn: Gg = C mx/ C śr = 1,170 Wyżej wymieniony zkres współczynników określono stosownie do przyjętej metodyki wyceny orz złożeni z niej wynikjącego, iż wrtość współczynnik przypisnego wyceninej nieruchomości powinn mieścić się w przedzile pomiędzy grnicą górną i grnicą dolną współczynników. Wybór cech rynkowych i ich wpływ n wrtość nieruchomości. Stosownie do celu wyceny i rodzju nieruchomości, rodzju i obszru rynku n podstwie informcji uzysknych w biurch obrotu nieruchomościmi orz wyliczenich włsnych określono cechy nieruchomości mjące wpływ n zróżnicownie cen. Cechy rynkowe nieruchomości określono n podstwie rynku loklnego. Wzięto również pod uwgę preferencje nbywców nieruchomości loklowych mieszklnych uzyskne z biur pośrednictw nieruchomościmi. W wyniku nlizy cen trnskcyjnych orz ofert sprzedży w loklnych gencjch obrotu nieruchomościmi ustlono n bdnym rynku 6 cech rynkowych istotnie wpływjących n wrtość nieruchomości orz wgi cech. - 17 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com Numer cechy Zkres cechy w% Nzw cechy 1 STANDARD WYKOŃCZENIA POMIESZCZEŃ LOKALIZACJA 3 UKŁAD FUNKCJONALNY 4 POWIERZCHNIA LOKALU 5 KONDYGNACJA 6 STAN TECHNICZNY BUDYNKU Wyróżnione stopniownie w zkresie cechy 40 Średni: lokl w części po remoncie Podstwowy: lokl bez remontów kpitlnych, prwidłowo utrzymny i konserwowny Niski: lokl do kpitlnego remontu Njlepsz: ulice o młym ntężeniu ruchu, ulice wewnętrzne osiedlowe, blisko terenów zielonych Dobr: ulice o młym i średnim ntężeniu w otoczeniu innych budynków mieszklnych Gorsz: ulice o dużym ntężeniu ruchu, tereny wielofunkcyjne 15 3 POKOJOWE POKOJOWE 1 POKOJOWE 15 Njlepsz: 41-50 m Dobr: do 40 m Gorsz: pow. 50 m 15 Njlepsz I i II piętro Dobr piętr pozostłe oprócz prteru Gorsz prter 5 Dobry: Budynek docieplony, wykonn now kolorystyk Średni: Budynek bez dociepleni, elewcje bez remontów 10 Opis nieruchomości wyceninej wg cech rynkowych l.p. Cech rynkow Nieruchomość wycenin Niski (brk możliwości wejści do lokluprzyjęto njniższy stopień cechy) 1 STANDARD WYKOŃCZENIA POMIESZCZEŃ LOKALIZACJA 3 UKŁAD FUNKCJONALNY pokoje 4 POWIERZCHNIA LOKALU Dobr 5 KONDYGNACJA Gorsz 6 STAN TECHNICZNY BUDYNKU Gorsz (budynek blisko ul. Pbinickiej) Dobry Opis nieruchomości z ceną minimlną i mksymlną według cech rynkowych l.p. Cech rynkow Nieruchomość z Cmin Nieruchomość z Cmx Niski Średni Dobr Njlepsz 1 STANDARD WYKOŃCZENIA POMIESZCZEŃ LOKALIZACJA 3 UKŁAD FUNKCJONALNY 1 pokój 3 pokoje 4 POWIERZCHNIA LOKALU Dobr Njlepsz 5 KONDYGNACJA Gorsz Njlepsz 6 STAN TECHNICZNY Średni Dobry - 18 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com W tbeli poniżej określono wrtość wsp. korygującego dl nieruchomości wyceninej i podno wgi współczynników, zkres współczynników korygujących orz wrtość współczynników korygujących dl poszczególnych cech nieruchomości wyceninej. Obliczeń dokonno w rkuszu klkulcyjnym Excel. wg cechy w % zkres dolny współczynników korygujących zkres górny współczynników korygujących wrtość współczynnik ui STANDARD WYKOŃCZENIA 40 0,34 0,468 0,34 LOKALIZACJA 15 0,1 0,176 0,149 3 POWIERZCHNIA LOKALU 15 0,1 0,176 0,176 4 UKŁAD FUNKCJONALNY 15 0,1 0,176 0,149 KONDYGNACJA 5 0,041 0,059 0,041 STAN TECHNICZNY 10 0,081 0,117 0,117 SUMA 100 0,811 1,170 0,955 l.p. 1 5 cech rynkow 6 Wrtość 1 m pow. uż. loklu obliczono ze wzoru: Gdzie: W 1m - wrtość 1 m powierzchni użytkowej loklu, ui - współczynniki korygujące dl poszczególnych cech W1m = 3161,84 zł/m x 0,955 = 3019,56 zł / 1m Wrtość rynkow wyceninej nieruchomości loklowej obliczono ze wzoru: Gdzie: P - powierzchni loklu W 1m - wrtość 1m loklu WR = 6,05 m x 3019,56 zł/1m = 78 659,53 zł co po zokrągleniu do pełnych tysięcy złotych* dje wrtość: 80 000 zł. Określon wrtość nie uwzględni podtku VAT. *Stosownie 56 ust. Rozporządzeni w sprwie wyceny ( ) Kwotę wrtości nieruchomości wyrż się w pełnych złotych. Kwotę wrtości nieruchomości możn wyrzić w zokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie znieksztłc to wyniku wyceny. 13. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ART. 948 K.P.C. Zgodnie z rt. 948.. k.p.c W oszcowniu nleży podć osobno wrtość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynleżności i pożytków orz osobno wrtość cłości, jk również wrtość części nieruchomości, któr w myśl rt. 946 zostł wydzielon celem wystwieni oddzielnie n licytcję. Wrtości powyższe nleży podć tk z uwzględnieniem, jk i bez uwzględnieni prw, które pozostją w mocy bez zliczeni n cenę nbyci, orz wrtości prw nieokreślonych sumą pieniężną obciążjących nieruchomość, w szczególności świdczeń z tytułu tkich prw. Niniejsze oprcownie dotyczy nieruchomości loklowej, któr nie posid części skłdowych tkich jk budowle i inne urządzeni, przynleżności czy pożytki, które wymgłyby dodtkowego oszcowni. W związku z tym nleży uznć, że ww. przepis nie m zstosowni, oszcown wrtość związn jest tylko z nieruchomością loklową. - 19 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76
tel. 790-509-809 e-mil: rzeczoznwc@ymil.com 14. WYNIK KOŃCOWY I UZASADNIENIE WYNIKU WYCENY Wrtość rynkow prw włsności nieruchomości loklowej lokl mieszklny nr 3- położonej przy ul. Pbinickiej 74/76 w Łodzi wrz z udziłem wynoszącym 9/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stnowi prwo użytkowni wieczystego gruntu orz prwo włsności części budynku i urządzeni, które nie służą wyłącznie do użytku włścicieli lokli wynosi: 80 000 zł Słownie: osiemdziesiąt tysięcy złotych Określon w punkcie 1. wrtość jest wrtością rynkową, poniewż zostły zstosowne sposoby wyceny pro wdzące do uzyskni wrtości rynkowej. Oszcown wrtość 1 m powierzchni użytkowej loklu zwier się w przedzile między ceną minimln i mksymlną ustlonym n przedstwionej powyżej próbie reprezenttywnej Cen jednostkow zbliżon jest do wrtości średniej n rynku. Wobec powyższego możn stwierdzić, że uzyskn wrtość wyceninej nieruchomości jest prwidłow i stnowi jej njbrdziej prwdopodobną cenę możliwą do uzyskni n rynku. 15. KLAUZULE Z opertu szcunkowego sporządzono wyciąg, który zostnie przekzny do orgnu prowdzącego ewidencję gruntów i budynków. Niniejszy opert może być wykorzystny wyłącznie do celu o którym mow w punkcie. opertu. Opert nie może być przedmiotem publikcji bez zgody utor. Niniejsze oprcownie zostło sporządzone zgodnie z przepismi prw i Powszechnymi Krjowymi Zsdmi Wyceny uchwlonymi przez Polską Federcję Stowrzyszeń Rzeczoznwców Mjątkowych. Przyjęt w opercie ocen stnu technicznego nie stnowi ekspertyzy technicznej, powierzchnię dziłki przyjęto zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, powierzchnię loklu przyjęto zgodnie z dnymi w księdze wieczystej, dne budynku przyjęto zgodnie z krtoteką budynku. Autor oprcowni nie ponosi odpowiedzilności z nie uwzględnienie w opercie wd fizycznych przedmiotu wyceny, których występowni nie mógł stwierdzić w trkcie oględzin. Określon wrtość nie uwzględni podtku VAT. - 0 - Lokl mieszklny nr 3 - Łódź, ul. Pbinick 74/76