Finansowanie Nieruchomości komercyjnych

Transkrypt

1 Krzysztof Czerkas Finansowanie Nieruchomości komercyjnych w Polsce czynniki ryzyka i modele transakcji 4biura 4mieszkania 4hotele 4centra handlowe 4magazyny

2 Spis treści

3 finansowanie nieruchomości komercyjnych w polsce 5 wstęp 10 Rozdział pierwszy Pojęcie nieruchomości komercyjnej w Polsce i cechy nieruchomości komercyjnej jako przedmiotu inwestowania Pojęcie i klasyfikacja nieruchomości komercyjnych w polskich regulacjach Pojęcie hipoteki i jej rola w finansowaniu nieruchomości Pojęcie nieruchomości inwestycyjnej Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych a regulacje bankowe Pojęcie rynku nieruchomości Uczestnicy rynku nieruchomości Klasyfikacja funduszy rynku nieruchomości Rola nieruchomości w gospodarce rynkowej Cechy nieruchomości komercyjnej jako przedmiotu inwestowania 33 Rozdział drugi Uwarunkowania, etapy rozwoju i stan obecny polskiego rynku nieruchomości komercyjnych Uwarunkowania rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych Etapy rozwoju polskiego rynku nieruchomości Specyfika polskiego rynku nieruchomości komercyjnych Czynniki kształtujące sytuację w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych 76

4 6 spis treści 4.1. Hotele Nieruchomości mieszkaniowe 81 Rozdział trzeci Wybrane uwarunkowania finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. Skutki dla inwestorów Polskie regulacje i sytuacja polskiego sektora bankowego a rynek finansowania nieruchomości Kształt regulacji stricte bankowych Regulacje niebankowe a wypłacalność podmiotów gospodarczych Formalna i merytoryczna ocena zdolności kredytowej i ryzyka kredytowego Formalna ocena zdolności kredytowej Merytoryczna ocena zdolności kredytowej Rating korporacyjny Ratingi finansowania specjalistycznego Kryteria jakościowe w ocenie projektów nieruchomościowych jako przykładu finansowania specjalistycznego Dokumentacja niezbędna do formalnej i merytorycznej oceny projektów nieruchomościowych 116 Rozdział czwarty Finansowanie nieruchomości finansowanie korporacyjne lub project finance Project finance definicja pojęcia i typowe atrybuty Forma prawna spółki celowej Spółki osobowe jako spółki celowe Spółki kapitałowe jako spółki celowe Regres w project finance Poręczenia jako forma regresu Gwarancja jako forma regresu Gwarancja dokapitalizowania projektu (tzw. contribution agreement) lub wynajęcia powierzchni (tzw. master lease) Podporządkowanie płatności spółki celowej na rzecz sponsorów Letter of comfort Zabezpieczenia na majątku sponsorów (osób trzecich) kaucje i blokady środków Umowa holdingowa a regres w finansowaniu project finance Umowa odkupu projektu przez jego sponsorów Umowa o świadczenie przez osobę trzecią lub zwolnieniu ze świadczenia (art k.c.) Klauzule cross default Optymalizacja podatkowa w project finance System kontroli przepływów w projekcie Project finance w nieruchomościach komercyjnych motywy zastosowań 152

5 finansowanie nieruchomości komercyjnych w polsce Korzyści banku finansującego Korzyści inwestora Project finance niebezpieczeństwa w polskich realiach Project finance o czym trzeba pamiętać w polskich realiach Project finance a finansowanie konwencjonalne próba podsumowania 159 Rozdział piąty Wybrane transakcje w obszarze nieruchomości komercyjnych w Polsce i na świecie oraz ich specyfika Typowe transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych Nietypowe transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych Finansowanie projektów hotelowych Badanie efektywności i płynności działalności hotelowej sensu stricte Specyfika finansowania deweloperów mieszkaniowych Pojęcie dewelopera Projekty deweloperskie źródła ryzyka dla banku finansującego Sposoby minimalizacji ryzyka kredytowego przez bank Budowa mieszkań na wynajem jako przykład projektów deweloperskich Pojęcie due-diligence przedsiębiorstwa i nieruchomości Due-diligence przedsiębiorstwa Due-diligence nieruchomości Organizacja due-diligence 199 Rozdział szósty Umowy w projektach w obszarze nieruchomości komercyjnych Porozumienie wspólników (akcjonariuszy shareholder agreement) Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości Oznaczenie kupującego i sprzedającego Przedmiot umowy Oświadczenia sprzedającego Oświadczenia kupującego Dokumenty Cena, jej wysokość i sposób płatności Termin Zapłata Zadatek czy zaliczka Stwierdzenia ogólne Umowa kupna-sprzedaży udziałów/akcji spółki posiadającej nieruchomość komercyjną Umowy z nabywcami w projektach mieszkaniowych Umowa franczyzowa Umowa o zarządzanie hotelem 219

6 8 spis treści 7. Umowa o roboty budowlane Umowa kredytowa Umowa najmu 229 Rozdział siódmy Leasing nieruchomości jako alternatywa dla kredytu Pojęcie leasingu Klasyfikacja leasingu i skutki podatkowe Rynek leasingu nieruchomości komercyjnych w Polsce 242 Rozdział ósmy Kryzys projektu reakcje banku i kredytobiorcy. Panorama postaw i opcji Konieczność posiadania planu awaryjnego Skąd się biorą problemy w projektach w obszarze nieruchomości komercyjnych? Pierwsza reakcja na problem Co dalej? Na czym polega strategia agresywna wobec banku? Pułapki strategii agresywnej kontratak banku Można i trzeba inaczej, czyli strategia koncyliacyjna Pułapki strategii koncyliacyjnej 256 Zakończenie 258 bibliografia 260 INDEks Rzeczowy 270 spis ilustracji 274