Spis treści. Wykaz skrótów Wprowadzenie

Transkrypt

1 Spis treści Wykaz skrótów Wprowadzenie Rozdział 1 Ratio legis. Spoteczno-gospodarcze determinanty ustawy o ochronie prawa nabywcy lokalu lub domu od dewelopera [Paweł Chmielnicki] 1.1. Uwagi wprowadzające: przesłanki ustalania ratio legis i dokonywania wykładni pozajęzykowej 1.2. Aktorzy procesu prawotwórczego Źródła i ich cele Banki jako źródła konstytutywne Konsumenci i media jako źródła rezolutywne Źródła akcesoryjne Dysponenci i ich cele Dysponenci konstytutywni Dysponenci rezolutywni Dysponenci akcesoryjni 1.3. Aktorzy schematu działania Główni beneficjenci Nabywcy lokalu lub domu od dewelopera Banki Deweloperzy Ubezpieczyciele Notariusze Wykonawcy i podwykonawcy Parlamentarzyści Główni użytkownicy (w tym maleficjenci) Deweloperzy Banki Nabywcy Notariusze Ubezpieczyciele Wierzyciele dewelopera niebędący nabywcami ani kredytodawcami Podmioty publiczne 1.4. Bilans głównych korzyści i kosztów wynikających ze stosowania rozwiązań dotyczących nabycia lokalu lub domu od dewelopera (bilans normatywny) Nabywcy lokalu lub domu od dewelopera Korzyści Koszty Banki prowadzące otwarte lub zamknięte rachunki dla przedsięwzięcia deweloperskiego Korzyści Koszty Banki udzielające kredytu Korzyści Koszty Małe i średnie firmy deweloperskie Korzyści Koszty Duże firmy deweloperskie Notariusze Korzyści Koszty Pozostali 1.5. Podsumowanie: oficjalnie deklarowane ratio legis a realnie stawiane cele i oczekiwane efekty Rozdział 2 Schemat działania mającego na celu nabycie lokalu lub domu od dewelopera [Paweł Chmielnicki] 2.1. Podstawowe rodzaje rozwiązań składających się na schemat działania mającego na celu nabycie lokalu lub domu od dewelopera Normy prawa powszechnie obowiązującego Normy wewnętrzne (sformalizowane) Niesformalizowane reguły gospodarowania 2.2. Podstawowy porządek (sekwencja) działań: etapy schematu działania uwzględniającego stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy

2 lokalu lub domu od dewelopera 2.3. Alternatywne schematy działania mającego na celu nabycie lokalu lub domu od dewelopera Rozdział 3 Zakres stosowania norm dotyczących nabycia lokalu lub domu od dewelopera 3.1. Zakres osobowy Deweloperzy i nabywcy w ujęciu ustawowym [Joanna Kozińska] Rynek deweloperski i rynek nieruchomości w Polsce [Igor Styn] Struktura rynku deweloperskiego w Polsce Charakterystyka i specyficzne cechy rynku nieruchomości w Polsce. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w okresie I kwartał Znaczenie wyboru formy ustrojowo-organizacyjnej dla zakresu obowiązków podatkowych dewelopera i kształtowania się ceny nabycia lokalu lub domu [Aleksander Słysz] 3.2. Zakres rzeczowy Ustawowe rozumienie przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane wyłączone z tego pojęcia [Joanna Kozińska] Sens ekonomiczny przedsięwzięcia deweloperskiego [Igor Styn] 3.3. Zakres temporalny Związanie przepisami ustawy w czasie [Joanna Kozińska] Wpływ przepisów przejściowych (art ) na sytuację rynku deweloperskiego w pierwszych latach po wejściu w życie ustawy [Igor Styn] Rozdział 4 Wybór i nabycie nieruchomości 4.1. Optymalizacja wyboru nieruchomości z punktu widzenia ekonomicznego. Wpływ kosztów pozyskania nieruchomości na opłacalność inwestycji i cenę nabycia lokalu lub domu [Igor Styn] 4.2. Optymalizacja wyboru nieruchomości z punktu widzenia prawnego [AnnaChmielnicka] 4.3. Porządek działań przy nabyciu nieruchomości i ich koszty [Anna Chmielnicka] Porządek działań Elementy umowy Koszty 4.4. Obciążenia podatkowe związane z nieruchomością jako koszt transakcyjny dewelopera [Aleksander Słysz] Rozdział 5 Określenie sposobu finansowania przedsięwzięcia 5.1. Możliwości finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego w ujęciu ogólnym [Igor Styn] 5.2. Struktura rynku usług bankowych w Polsce a możliwości kredytowania przedsięwzięć deweloperskich [Przemysław Sporek] 5.3. Warunki oceny zdolności kredytowej dewelopera [Przemysław Sporek] 5.4. Wariant działania alternatywnego: poprawa oceny zdolności kredytowej dewelopera poprzez wcześniejsze zaangażowanie nabywców [Przemysław Sporek] Rozdział 6 Przygotowanie przedsięwzięcia 6.1. Sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i ich znaczenie dla mierzalnych oraz niemierzalnych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego [Piotr Ruczkowski] 6.2. Pozyskanie projektu budowlanego [Andrzej Szplit] Ekonomiczne przesłanki podejmowania decyzji mieszkaniowych Projekt budowlany Koszty budowy 6.3. Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych zezwoleń administracyjnych i ich znaczenie dla mierzalnych i niemierzalnych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego [Piotr Ruczkowski] 6.4. Wariant działania alternatywnego: znaczenie odstępstw od normatywnych reguł procesu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Znaczenie ryzyka samowoli budowlanej i odstępstw od projektu [Piotr Ruczkowski] Rozdział 7

3 Umowa rachunku powierniczego i kredytu dla dewelopera 7.1. Przesłanki wyboru rodzaju rachunku występujące po stronie dewelopera. Udział kosztów prowadzenia rachunku powierniczego i obsługi kredytu w ogólnych kosztach przedsięwzięcia i ich wpływ na cenę nabycia lokalu lub domu [Igor Styn] 7.2. Ocena przesłanek wyboru rodzaju rachunku ze strony banku [Przemysław Sporek] 7.3. Porządek czynności przy zawarciu umowy rachunku powierniczego 7.4. Zmiana umowy rachunku 7.5. Umowa o kredyt na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego Orientacyjne warunki finansowe udzielenia kredytu na sfinanowanie przedsięwzięcia deweloperskiego [Przemysław Sporek] Porządek czynności przy zawarciu umowy o kredyt Rozdział 8 Umowa gwarancji bankowej i umowa o gwarancję ubezpieczeniową 8.1. Przesłanki wyboru umowy gwarancji bankowej lub umowy o gwarancję ubezpieczeniową [Przemysław Sporek] 8.2. Typowe postanowienia umowy o gwarancję bankową 8.3. Porządek czynności dewelopera przy zawieraniu umowy o gwarancję bankową 8.4. Typowe postanowienia umowy o gwarancję ubezpieczeniową 8.5. Porządek czynności przy zawieraniu umowy o gwarancję ubezpieczeniową Rozdział 9 Przygotowanie harmonogramu przedsięwzięcia 9.1. Ekonomiczne przesłanki wyodrębnienia zadań inwestycyjnych [Igor Styn] 9.2. Porządek czynności przy tworzeniu harmonogramu [Daria Danecka] 9.3. Prawne determinacje treści harmonogramu i skutki niedotrzymania terminów określonych w harmonogramie [Daria Danecka] Rozdział 10 Przygotowanie prospektu informacyjnego i dokumentów do wglądu Treść dokumentów i koszty ich przygotowania Warunki ustawowe i źródła danych do prospektu [Daria Danecka] Koszty związane z przygotowaniem prospektu [Igor Styn] Czynności przy sporządzeniu prospektu Porządek czynności przy przygotowaniu prospektu [Daria Danecka] Znaczenie niesporządzenia prospektu lub podania informacji nieprawdziwych dla realizacji stosunku cywilnoprawnego (m.in. skutki zawarcia informacji nieprawdziwych dla ważności/skuteczności umowy deweloperskiej i przenoszącej) [Paweł Bała] Wariant alternatywny: zmiana (aktualizacja) informacji w prospekcie [Paweł Bała] Odpowiedzialność karna za niesporządzenie prospektu oraz za podanie informacji nieprawdziwych (zatajenie) [Paweł Bała] Przesłanki odpowiedzialności za niesporządzenie prospektu Przesłanki odpowiedzialności karnej za umieszczenie nieprawdziwych informacji w prospekcie Rozdział 11 Zawarcie umowy deweloperskiej Wariant działania alternatywnego: umowa przedwstępna i umowa rezerwacyjna [AnnaChmielnicka] Umowa przedwstępna Umowa rezerwacyjna Wariant działania alternatywnego: kredyt dla nabywcy [Przemysław Sporek] Porządek działań przy zawieraniu umowy deweloperskiej i ich koszty [AnnaChmielnicka] Porządek działań Elementy umowy Koszty Rozdział 12 Realizacja przedsięwzięcia Wariant podstawowy [Przemysław Sporek]

4 Narzędzia kontroli realizacji inwestycji przez bank Kwestia rozliczeń pomiędzy deweloperem a wykonawcami Wariant alternatywny - odstąpienie od umowy w trakcie realizacji przedsięwzięcia Prawne przesłanki i forma odstąpienia od umowy przez nabywcę [Joanna Kozińska] Prawne przesłanki i forma odstąpienia od umowy przez dewelopera. Prawne instrumenty sanowania braku zgody nabywcy, o której mowa w art. 31 ust. 2 ustawy [Joanna Kozińska] Zwrot środków z rachunku na rzecz nabywcy w wypadku skutecznego wypowiedzenia umowy przez bank [Przemysław Sporek] Przesłanki odpowiedzialności karnej za bezpodstawne wypłacenie środków z rachunku (art. 34 u.dewelop.) [Paweł Bała] Zobowiązania publiczno-finansowe związane z odstąpieniem od umowy [Aleksander Słysz] Wariant działania alternatywnego - upadłość dewelopera Założenia normatywnej regulacji upadłości dewelopera [Mariusz Załucki] Zabezpieczenie interesów nabywcy w razie upadłości dewelopera: założenia i realia [Mariusz Załucki] Subwariant 1: wybór opcji kontynuacji przedsięwzięcia [Mariusz Załucki] Subwariant 2: wybór opcji układu z wierzycielami [Mariusz Załucki] Subwariant 3: wybór opcji przerwania przedsięwzięcia i zaspokojenia się wierzycieli [Mariusz Załucki] Zobowiązania publiczno-finansowe związane z upadłością dewelopera [Aleksander Słysz] Wariant alternatywny - zmiana banku prowadzącego rachunek Prawne ograniczenia dopuszczalności wypowiedzenia umowy rachunku przez bank Prawne warunki zachowania terminu na założenie nowego rachunku Spełnienie warunku gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego Rozdział 13 Zakończenie przedsięwzięcia Odbiór przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym znaczenie procedury odbioru obiektu budowlanego dla kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego [Piotr Ruczkowski] Czynności dewelopera przy odbiorze lokalu lub domu [Anna Chmielnicka] Porządek działań dewelopera i banku związanych z końcowym rozliczeniem przedsięwzięcia [Przemysław Sporek] Porządek działań przy zawieraniu umowy o przeniesienie własności lokalu lub domu i ich koszty [Anna Chmielnicka] Porządek działań Elementy umowy Koszty Obciążenia podatkowe związane z końcowymi rozliczeniami dewelopera z bankiem i nabywcą [Aleksander Słysz] Wprowadzenie Moment powstania przychodu - podatki dochodowe Koszty pośrednie i bezpośrednie Odsetki od środków zgromadzonych na rachunku powierniczym Podatek od towarów i usług - obowiązek podatkowy Podatek od towarów i usług - stawka Rozdział 14 Alternatywny schemat działania mającego na celu nabycie lokalu lub domu od dewelopera (nieuwzględniający stosowania przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu od dewelopera). Umowa gwarancji bankowej i umowa o gwarancję ubezpieczeniową Zadania dewelopera i nabywców w ramach spółki komandytowo-akcyjnej [Piotr Stec] Problem określenia alternatywy dla schematu działania wynikającego z ustawy Możliwe rozwiązania - osoby prawne Preferowane rozwiązanie - spółka komandytowa i komandytowo-akcyjna Korzyści wynikające z realizacji przedsięwzięcia w formie spółki komandytowo-akcyjnej: punkt widzenia banku udzielającego kredytu na sfinansowanie inwestycji [Przemysław Sporek] Zobowiązania publiczno-finansowe wynikające z realizacji przedsięwzięcia

5 deweloperskiego przez spółkę komandytowo-akcyjną [Aleksander Słysz] Rozdział 15 Ocena wpływu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu na schemat działania mającego na celu nabycie lokalu lub domu od dewelopera Zakres wykorzystania instytucji sformalizowanych przepisami ustawy a realizacja dotychczasowego schematu współpracy między deweloperem a nabywcą [Joanna Kozińska] Problem osiągnięcia oficjalnie deklarowanych celów społecznogospodarczych ustawy. Realia nowej regulacji upadłości dewelopera [Mariusz Załucki] Długookresowy wpływ ustawy na sytuację banków kredytu hipotecznego, rynek deweloperski i ceny nabycia lokali lub domów [Igor Styn] 0 autorach Bibliografia