ALIOR BANK SA Regionalne Centrum Biznesowe

Transkrypt

1 ALIOR BANK SA Regionalne Centrum Biznesowe SŁAWOMIR HEHN Ekspert ds. Finansowania Klienta Biznesowego JACEK JESZKE Menedżer ds. Klienta Biznesowego

2 ALIOR NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Alior Bank aktywnie działa na szeroko rozumianym rynku nieruchomości, współfinansując nowe projekty inwestycyjne oraz uwalniając środki z posiadanych przez Klientów nieruchomości. Bank finansuje projekty inwestycyjne w zakresie: 1. powierzchni mieszkaniowych, 2. powierzchni biurowych, 3. powierzchni handlowych, 4. powierzchni magazynowych, 5. obiektów hotelowych. 2

3 JAKIE PRODUKTY OFERUJEMY? 1. KREDYT INWESTYCYJNY na finansowanie kosztów netto projektu inwestycyjnego. 2. KREDYT NIEODNAWIALNY ZABEZPIECZONY HIPOTEKĄ NA NIERUCHOMOŚCI udzielany vs. wartość posiadanej nieruchomości, przeznaczony na długoterminowe finansowanie działalności. 3. KREDYT ODNAWIALNY na finansowanie podatku VAT związanego z realizacją inwestycji. 4. MIESZKANIOWE RACHUNKI POWIERNICZE prowadzone w oparciu o nową Ustawę Deweloperską (typu otwartego i zamkniętego). 3

4 OCENA PROJEKTU INWESTYCYJNEGO Podstawowy zakres oceny projektu inwestycyjnego: 1. budżet projektu (kosztorys) netto / brutto, 2. harmonogram rzeczowo-finansowy, 3. prognozy finansowe z założeniami, 4. wycena nieruchomości wg wartości bieżącej oraz wartości przyszłej po zakończeniu projektu, 5. dokumentacja formalno-prawna, 6. analiza wrażliwości projektu oraz ocena ryzyka stopy procentowej i ryzyka walutowego, 7. analiza dotychczasowej działalności i wyników finansowych klienta. 4

5 OCENA PROJEKTU INWESTYCYJNEGO Analiza projektu w oparciu o budżet inwestycji netto, źródła finansowania oraz prognozę przychodów i kosztów operacyjnych. Prezentacja budżetu wg poniższego układu: Rezerwa kosztowa w budżecie min. 5% kosztów do poniesienia (bez kosztów finansowych). Ocena zdolności kredytowej w oparciu o analizę przepływów generowanych z projektu. 5

6 OCENA PROJEKTU INWESTYCYJNEGO Lokalizacja finansowanej nieruchomości i dostęp do sieci komunikacyjnej. Sąsiedztwo nieruchomości. Zakres projektu i standard nieruchomości. Czas realizacji i harmonogram inwestycji. Analiza wiarygodności generalnego wykonawcy inwestycji i zawartego kontraktu. Analiza założeń dotyczących przychodów oraz kosztów z generowanej nieruchomości. Dokumentacja prawna. Konkurencja / Analiza rynku. 6

7 PODSTAWOWE WSKAŹNIKI OCENY Rentowność operacyjna oraz netto. Wskaźniki oceny zdolności do spłaty: wskaźnik DSCR (Debt Service Cover Ratio): zysk netto + amortyzacja + koszty finansowe raty kapitałowe + koszty finansowe wskaźnik ICR (Interest Service Ratio): zysk operacyjny koszty finansowe Wskaźnik LTV (Loan To Value). Wskaźnik kapitalizacji. Próg rentowności (BEP). 7

8 MINIMALNE WARUNKI FINANSOWANIA 8

9 MINIMALNE WARUNKI FINANSOWANIA 9

10 Umowa MRP NAJWAŻNIEJSZE ZASADY DOTYCZĄCE RACHUNKÓW POWIERNICZYCH DLA INWESTYCJI DEWELOPERSKICH: Deweloper ma obowiązek w związku z inwestycjami zaczętymi po 29/04/2013 zapewnia swoim klientom co najmniej jednego spośród dostępnych typów rachunków powierniczych MRP; Bank ma obowiązek ewidencjonowania wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy w tym celu do prowadzenia rachunku typu MRP otwarty/zamknięty wykorzystywana jest Usługa Przetwarzania Transakcji Masowych. Umowę rachunku może wypowiedzieć tylko Bank; Deweloper może wykorzystywać środki z rachunku tylko na realizację inwestycji, dla której jest prowadzony zgodnie z zapisami ustawy; Wszystkie koszty związane z prowadzeniem rachunku ponosi deweloper; Bank wypłaca środki z rachunku MRP zamkniętego po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na nabywcę inwestycja musi zostać zakończona i nabywca lokalu musi stać się właścicielem nieruchomości; Bank wypłaca środki z rachunku otwartego MRP po stwierdzeniu zakończenia danego etapu budowy - ALIOR BANK dokonuje kontroli na budowie przed każdą wypłatą środków z rachunku otwartego MRP. Weryfikacja etapu jest dokonywana przez wskazanego przez ALIOR BANK Project Monitora, w zakresie jaki zostanie ustalony: a) w umowie prowadzenia rachunku zawartej pomiędzy Bankiem a deweloperem, b) w umowie zawartej pomiędzy Bankiem a Project Monitorem 10

11 Rachunek MRP RACHUNEK TYPU MRP OTWARTY służy gromadzeniu środków od nabywców jedynie na zakup lokali z przeznaczeniem mieszkalnym (nie obejmuje np. lokali usługowych/garaży/komórek lokatorskich). Deweloper w ramach umowy deweloperskiej ma obowiązek określenia harmonogramu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w odniesieniu do: a) etapów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego; b) procentowego, szacunkowego podziału kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z zapisami ustawy, harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego musi zawierać co najmniej 4 etapy realizacji, ale nie więcej niż 10 etapów. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia wynikającej z harmonogramu. 11

12 Wypłata z rachunku MRP WYPŁATY Z RACHUNKU MRP OTWARTY REALIZOWANE SĄ NA RACHUNEK DEWELOPERA: 1) cesji jeżeli dane przedsięwzięcie deweloperskie rozliczne w ramach tego typu rachunku podlega finansowaniu przez bank (zapis o spłacie na rachunek cesji musi znaleźć się w umowie rachunku MRP otwarty i musi być zgodny z umową kredytową zawartą z bankiem); 2) bieżący jeżeli nie ma finansowania kredytowego/ lub w sytuacji kiedy umowa kredytowa dopuszcza zwalnianie środków na rachunek bieżący. W sytuacji, gdy nabywca wycofa się z inwestycji na podstawie umowy cesji z umowy deweloperskiej (tj. zamiany nabywcy, o ile taka forma będzie dopuszczana przez dewelopera) bank musi otrzymać informację o zmianie nabywcy (bank musi otrzymać kopię aneksu do umowy deweloperskiej lub umowy cesji na nowego nabywcę wraz ze zgodą dewelopera ) w takiej sytuacji umowa deweloperska nie jest zmieniana (nie zmienia się rachunek MRP- otwarty ani rachunek wirtualny MPT) a jedynie zmianie ulega nabywca. 12

13 Wypłata z rachunku MRP WARUNKI WYPŁATY Z RACHUNKU MRP 1. Warunkiem wypłaty środków z Rachunku jest stwierdzenie przez Bank ukończenia danego etapu realizacji Przedsięwzięcia Deweloperskiego określonego w harmonogramie Przedsięwzięcia Deweloperskiego oraz stwierdzenie poprawnego i zgodnego z harmonogramem Przedsięwzięcia Deweloperskiego procentu zużycia środków finansowych na jego realizację. 2. Przed wypłatą środków z Rachunku Bank, poprzez działającego na jego zlecenie Project Monitora, dokona inspekcji placu budowy oraz sprawdzi zakończenie etapu Przedsięwzięcia Deweloperskiego, którego dotyczy Dyspozycja wypłaty, a w szczególności dokona weryfikacji w dzienniku budowy wpisów świadczących o zakończeniu realizacji danego etapu Przedsięwzięcia Deweloperskiego. 3. Bank ma prawo nie wypłacić Posiadaczowi Rachunku środków pieniężnych zgromadzonych na Rachunku przed: a)nabyciem przez Posiadacza Rachunku własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na której ma zostać prowadzone Przedsięwzięcie Deweloperskie, b)terminem, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, c)otrzymaniem raportu Project Monitora (raportu wstępnego/raportu okresowego/ anekesu do raportu okresowego, raportu końcowego), potwierdzającego zgodność realizacji inwestycji z przyjętym harmonogramem Przedsięwzięcia Deweloperskiego. 13

14 Dziękujemy za uwagę 14 14