KRAKOWSKI RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH

Transkrypt

1 KRAKOWSKI RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH CZY NIE NADMIAR OPTYMIZMU? Jarosław Czerski Kraków, czerwiec 2009

2 KRAKOWSKI RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH CZY NIE NADMIAR OPTYMIZMU? Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie po okresie prosperity wszedł w fazę spadkową. Przyczyną jest kryzys na rynkach finansowych, który pociągnął za sobą recesję w gospodarce. Chociaż objawy kryzysu w Polsce nie są tak dotkliwe jak np. w USA to z uwagi na fakt, że głównymi zainteresowanymi wynajmem powierzchni biurowej są firmy z kapitałem zagranicznym to niewątpliwie ten kryzys odciśnie swoje piętno na sektorze powierzchni biurowych. Obecnie w sektorze powierzchni biurowych mamy do czynienia z dużym ruchem budowlanym wywołanym w okresie prosperity. Jeszcze w ubiegłym roku na wiosnę analitycy nie wskazywali na możliwośd tak głębokiego kryzysu. Oddanie do użytku ponad 100 tys. m 2 pow. biurowej będącej w trakcie budowy niewątpliwie zmieni sytuację w tym sektorze rynku nieruchomości w Krakowie Na wykresie poniżej przedstawiono zestawienie powierzchni biurowych oraz ich przyrostów w latach oraz prognozę przyrostów w latach r. Praktyka wykazuje, że częśd z rozpoczętych budów przeciągnie się i zapewne niektóre z tych inwestycji mogą zostad oddane w kolejnym roku. Zestawienie obejmuje również obszar Kraków Business Park w Zabierzowie, który jest oddalony o 3 km od granic administracyjnych Krakowa i o 5 km od lotniska w Balicach, posiadaj też stację kolejową umożliwiającą szybkie połączenie z centrum Krakowa i z racji lokalizacji oddziaływuje na rynek nieruchomości biurowych w samym Krakowie. Analiza przyrostów nowoczesnej powierzchni biurowej wskazuje, że do roku 2005 oddano w Krakowie nieco ponad 150 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W latach w związku z recesją nastąpiło wstrzymanie inwestycji w sektor biurowy. Pomimo poprawiającej się koniunktury inwestycje ruszyły z opóźnieniem związanym z długimi okresem procedowania przed otrzymaniem pozwoleo i decyzji. Związany z korzystnymi zmianami w gospodarce oraz przystąpieniem do Unii Europejskiej boom gospodarczy przełożył się na duże przyrosty w sektorze biurowym dopiero w roku W latach oddano ponad 110 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej, w 2009 r budowanych jest kilkanaście biurowców o łącznej

3 powierzchni przekraczającej 150 tys. m 2. Dodatkowo powierzchnia zapowiadanych inwestycji, które mają rozpocząd się w połowie roku wyniesie ponad 20 tys. m 2. Tak więc ostrożnie przyjmując na koniec 2010 r. możliwe jest powiększenie zasobu nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie do niemal 500 tys. m 2. Nie jest to pełen obraz możliwości podaży powierzchni w tym segmencie. Analizując zapowiedzi inwestorów możemy do tej powierzchni dodad ponad 220 tys. m 2. Jednak w kontekście sytuacji na rynkach finansowych i postępującego kryzysu gospodarczego trudno zakładad kiedy i czy w ogóle sygnalizowane projekty ruszą. Przewidywanie zapotrzebowania na powierzchnię biurową jest trudne i obarczone dużym błędem. Wpływa na to kilka czynników. Najważniejszy to czynnik makroekonomiczny. W związku z kryzysem i trudnościami w pozyskiwaniu środków na inwestycje, drastycznym spadkiem przepływu kapitału inwestycyjnego należy spodziewad się mniejszej podaży biur i ale też i mniejszego zapotrzebowania na powierzchnię biurową nawet pomimo bardzo słabego rozwoju tego segmentu w Polsce (poza Warszawą). Analiza ilości powierzchni biurowej w miastach o podobnej liczbie ludności w Europie wskazuje na duże rezerwy i z pewnością rynek po wyjściu z kryzysu będzie domagał się powierzchni. Poniżej wykres wskazujący na notowane proporcje pomiędzy ilością mieszkaoców i powierzchnią biur: źródło: instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Jak dotąd Kraków charakteryzował się niemal 100% obłożeniem powierzchni biurowej przez najemców (tylko 1,3% vacatów na koniec 2008 r). Należy spodziewad się, że na przełomie 2009/2010 r po zakooczeniu inwestycji będących w trakcie realizacji na ogólną ilośd ponad 120 tys m 2 i przy jednoczesnym schłodzeniu koniunktury wzrośnie gwałtownie ilośd vacatów do poziomu przekraczającego 10%. Pomimo niekorzystnej sytuacji wywołanej światowym kryzysem jest pewne, że Kraków będzie potrzebował w przyszłości większej ilości powierzchni biurowej chod w pewnej perspektywie może pojawid się tendencja lokowania pracowników poza biurami (w domach) co zdecydowanie obniży koszt działalności. Takie możliwości dają silnie rozwijające się usługi internetowe. Stopa kapitalizacji dla Krakowa osiągnęła najniższy poziom 6,25% dla biurowca klasy A z długoterminowymi umowami. Obecnie mamy do czynienia ze spadkiem przepływu kapitału w Krakowie nie miała miejsce żadna transakcja biurowcem w okresie ostatniego roku. Obserwując rynek Warszawski i rynki zagraniczne (szczególnie amerykaoski) możemy spodziewad się wzrostu stopy kapitalizacji co najmniej do poziomu 9% i jest to wariant optymistyczny. Sygnały z rynku amerykaoskiego wskazują, że obrót pojawia się przy stopie na poziomie 13%.

4 Czynsze najmu po okresie prosperity kiedy segment powierzchni biurowych stanowił segment wynajmującego z uwagi na deficyt powierzchni i duży popyt na nią przechodzi obecnie do rynku klienta. Widocznymi objawami są banery na każdej prowadzonej budowie i duża powierzchnia nie wynajęta nawet w zaawansowanych inwestycjach. Zwraca uwagę również duża elastycznośd wynajmujących. Czynsze realne spadają, pomimo wzrostu kosztów eksploatacji. Obecnie klasa A oferowana jest od /m 2 z zaznaczeniem, że ceny są do negocjacji klasa B oferowana jest od 12 do 14 /m 2. Koszty eksploatacyjne kalkulowane są w złotówkach na poziomie zł/m 2. czynsze najmu - oferty dla biurowców klasy A /m 2 spadek czynsze najmu - oferty dla biurowców klasy B /m 2 spadek opłaty eksploatacyjne zł/m 2 lekki wzrost vacaty 3% silny wzrost zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w m silny wzrost średni okres najmu 3-5 lat skracanie Pojawi się w związku ze spodziewanym nadmiarem powierzchni problem złej lokalizacji. Biurowce o nieprzemyślanym położeniu będą traciły klientów. Jednym z problemów jakie napotykamy w Krakowie to ilośd miejsc parkingowych. W klasie A powinno przypadad 1 miejsce na 50 m 2 powierzchni biurowej. Jest kilka

5 obiektów, które daleko odstają od tego parametru a dodatkowo jeszcze położone są w takiej lokalizacji, która uniemożliwia wykorzystanie alternatywnych miejsc do parkowania. Można się spodziewad, że w przyszłości mogą mied trudności z wynajmem powierzchni: Pomimo osiągającej dobre wyniki komunikacji międzynarodowej (lotnisko w Balicach obsługuje około 2,5 mln pasażerów rocznie (rekordowo w 2007 ponad 3 mln.) w Krakowie wyraźnie brakuje postępu zarówno jeśli chodzi o rozbudowę lotniska szczególnie wybudowanie przystanku PKP przy lotnisku, czy braku wizji rozwoju drogowego układu komunikacyjnego w samym mieście - a jak wrażliwy jest sektor komercyjny na powiązania komunikacyjne widad po rozkładzie inwestycji biurowych w Krakowie w większości wzdłuż dobrych ciągów komunikacyjnych: Można zauważyd, że po próbach umieszczania biur w najbliższym sąsiedztwie centrum (CBL, Rakowicka),

6 inwestorzy wybrali strategię dobrego dojazdu. Oznacza to lokowanie biurowców wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych ulic dwujezdniowych zapewniających łatwy dojazd. W ten sposób wykształciła się lokalizacja Armii Krajowej, Rondo Ofiar Katynia i prawdopodobny jej rozwój w głąb każdej z ulic spiętych rondem Ofiar Katynia. Druga lokalizacja założona została przy Rondzie Polsadu. Inne lokalizacje związane są z przeróbkami istniejących biurowców Buma Square przy Wadowickiej, Azbud przy al. Pokoju czy CBC przy al. Pokoju. W Krakowie pojawiły się tylko 2 lokalizacje typu greenfield KBC w Zabierzowie i KSSE w Czyżynach a obecnie rozpoczyna się inwestowanie w rejonie Pychowic-Skotnik. Obecnie w ramach rewitalizacji powstają biurowce na Zabłociu, można spodziewad się wykorzystania na cele biurowe części projektu TreiMorfa przy Rondzie Mogilskim oraz części projektu Mayland, których podstawowy cel to komercyjna powierzchnia handlowa. Ciekawym niezagospodarowanym obszarem pozostaje rejon ulicy Tischnera (zamknięty ulicami Kamieoskiego, Wadowicką i Tischnera. Poniżej analiza SWOT uzupełniona o inne czynniki mogące mied wpływ na rozwój sektora biurowego: Silne strony Dobra marka miasta na arenie międzynarodowej. Znakomita pozycja miasta na rynku usług turystycznych Duże zasoby dobrze wykształconych młodych kadr powodujące napływ kapitału zewnętrznego zwłaszcza w obszarze rozwoju badao (Research & Development) i eksportu usług (Business Process Offshoring) Dośd dobre skomunikowanie miasta z aglomeracją Śląską i z zachodnią granicą Paostwa Centralne położenie miasta w grupie nowych krajów UE. Bliskośd ich stolic (Praga, Bratysława, Budapeszt). Dobre miejsce na centrum koordynacyjne dla działao w Europie Środkowej dla dużych koncernów Istnienie SSE z ciągle wolnymi terenami do zainwestowania również w segmencie rynku biurowego. Bogata oferta kulturalno-rozrywkowa zapewniająca odpowiedni standard życia poza zawodowego co wpływa na podejmowane decyzje dot. rezydowania w mieście kadry kierowniczej dużych przedsiębiorstw. Rozwijający się port lotniczy w Balicach z licznymi połączeniami komunikacyjnymi Słabe strony Z uwagi na specyfikę układu urbanistycznego, którego centralną częścią jest układ zabytkowy brak możliwości powstania zwartego centrum komercyjnego w pobliżu centrum w efekcie rozproszenie zabudowy biurowej zbyt wolno rozwijający się w stosunku do potrzeb port lotniczy Problemy komunikacyjne wewnątrz miasta. Brak systemowego rozwiązania komunikacji zbiorowej (brak metra). Brak planu zagospodarowania przestrzennego skutkujący chaosem urbanistycznym i czasochłonnymi procedurami uzyskiwania pozwoleo niezbędnych dla uruchomienia procesu inwestycyjnego który z tego względu obarczony jest większym ryzykiem. Specyfika lokalnego zamkniętego środowiska opiniotwórczego (dopuszczanie do realizacji architektonicznie złych lokalnych projektów Opera, Galeria Kraków, silny opór dla dzieł wybitnych Manggha, realizacja projektów anachronicznych rondo Mogilskie) utrwalanie w promocji miasta wizji miasta rozrywki, słaba promocja pod kątem biznesowym

7 Szanse Zagrożenia Rosnący popyt na nowoczesną powierzchnię biurową Silny przyrost powierzchni biurowej w okresie schłodzenia gospodarki Duże planowane inwestycje w zakresie poprawy Zagrożenia wynikające z konkurencji szybko się infrastruktury drogowej (np. wschodnia obwodnica, rozwijającej aglomeracji śląskiej, konkurencji lotniska trasa Zwierzyniecka z tunelem). w Pyrzowicach, większej skali popytu aglomeracji śląskiej. Plany rozbudowy portu lotniczego mającej na celu Wzrost stóp procentowych pogorszenie opłacalności zwiększenie przepustowości. inwestowania w nieruchomości Napływ kapitału inwestycyjnego Kryzys rynków finansowych i gospodarczy Duży popyt wewnętrzny wynikający z wyżu demograficznego wchodzącego w okres rozwoju zawodowego. Zwiększanie się liczby osób zawodowo czynnych można szacowad na okres od 7 do 10 lat. Mała ilośd powierzchni biurowej niskie vacaty Niższe niż w Warszawie koszty najmu lokali, utrzymania personelu i wielu usług (prawnych, marketingu). W perspektywie udrożnienie komunikacji w kierunku wschodnim (A4). Czynnik dośd ważny z uwagi na centralne położenie kraju w Europie i centralne położenie Krakowa w południowej Polsce. Zwiększające się koszty pracy i konkurencja ze strony innych rynków wschodzących (nowe kraje Unii jak np. Rumunia, Bułgaria czy też rynki azjatyckie) mogąca skutkowad stopniowym wycofywaniem się inwestorów szczególnie z mobilnego segmentu BPO Jarosław Czerski Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości