PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI P O L S K A

Transkrypt

1 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI P O L S K A I POŁOWA 2010 POWIERZCHNIE

2 Warszawa Po znacznym spadku aktywności rynkowej w 2009 roku od końca zeszłego roku obserwujemy poprawę sytuacji na rynku powierzchni biurowych. NAJWIĘKSZE BUDYNKI UKOŃCZONE W 1 POŁOWIE 2010 STREFA BUDYNEK WIELKOŚĆ (MKW) Południowa Dolna Poleczki Business Park (A&B) Południowa Górna New City Zachodnia Crown Square Wschodnia Radwar Business Park Obrzeża Centrum Wolf Marszałkowska WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W 1 POŁOWIE 2010 ZARYS OGÓLNY Po znacznym spadku aktywności rynkowej w 2009 roku od końca zeszłego roku obserwujemy poprawę sytuacji na rynku powierzchni biurowych. Aktywność rynkowa odnotowana w pierwszej połowie 2010 roku wyniosła aż 80% całkowitej aktywności zarejestrowanej w 2009 roku. Pomimo większego zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi wskaźnik pustostanów wzrósł głównie za sprawą znaczącej ilości nowej podaży. W pierwszym półroczu na rynek została dostarczona podobna ilość nowej powierzchni biurowej jak w analogicznym okresie 2009 roku. Z uwagi na nieustające trudności z pozyskaniem środków na finansowanie nowych projektów, w 2011 roku należy spodziewać się wystąpienia niedoboru powierzchni na wynajem. STREFA BUDYNEK NAJEMCA WIELKOŚĆ (MKW) RODZAJ UMOWY Południowa Górna Empark Syriusz PZU nowa Obrzeża Centrum Focus Deutsche Bank renegocjacja Południowa Zachodnia Brama Zachodnia G-Tech 4700 renegocjacja Obrzeża Centrum Centrum Giełdowe Dewey&LeBoeuf 3100 renegocjacja Południowa Górna New City GTS Energis 3000 nowa PODAŻ W pierwszej połowie 2010 roku do użytku zostało oddanych dziewięć budynków o łącznej powierzchni biurowej mkw, wskutek czego całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wzrosły do mkw. Większość nowej powierzchni dostarczono w strefach Południowej Górnej oraz Południowej Dolnej. Warto zauważyć, iż strefa Południowa Dolna jedna z najmniejszych i najmniej popularnych lokalizacji odnotowała największy w swojej historii wzrost zasobów powierzchni biurowej dzięki zakończeniu budowy pierwszych dwóch budynków Poleczki Business Park. Największymi projektami biurowymi ukończonymi w omawianym okresie były: wspomniana pierwsza faza kompleksu Poleczki Business Park ( mkw) w strefie Południowej Dolnej, New City ( mkw) w strefie Południowej Górnej oraz Crown Square ( mkw) w strefie Zachodniej. POPYT W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2010 roku wynajęto blisko mkw powierzchni biurowej. Ponad 60% aktywności na rynku skoncentrowało się w strefach poza centrum, z których dominującym obszarem była strefa Południowa Górna. Pod względem rodzaju zawieranych transakcji przeważały renegocjacje oraz przedłużenia umów, które stanowiły ponad 36% całkowitej aktywności na rynku. Renegocjacje oraz przedłużenia umów stanowiły ponad 36% całkowitej aktywności. Ponad 60% aktywności na rynku skoncentrowało się w strefach poza centrum. 1 Colliers International Przegląd Rynku Nieruchomości Polska

3 Warszawa Sytuacja na warszawskim rynku powierzchni biurowych w drugim półroczu 2010 roku powinna pozostać stabilna i nadal sprzyjać najemcom AKTYWNOŚĆ RYNKOWA (tys. mkw) COB Poza centrum POZIOM PUSTOSTANÓW (%) Największą transakcją pierwszego półrocza była renegocjacja umowy najmu przez firmę Orange w Renaissance Tower ( mkw). Pozostałe znaczące transakcje to najem mkw w kompleksie Empark przez PZU oraz przedłużenie najmu mkw przez Deutsche Bank w budynku Focus. POWIERZCHNIA WOLNA Od początku 2009 roku ilość pustostanów na warszawskim rynku powierzchni biurowych sukcesywnie wzrasta. Na koniec czerwca 2010 współczynnik powierzchni wolnej dla Warszawy wyniósł 8%. Najwyższy wskaźnik pustostanów zarejestrowano w strefie Południowej Dolnej, gdzie wyniósł 17,1%. STAWKI CZYNSZU Po spadkach odnotowanych na przełomie 2008 i 2009, stawki czynszów ustabilizowały się w drugiej połowie 2009 roku. W pierwszym półroczu 2010 sytuacja nie uległa zmianie, a czynsze kształtowały się na podobnym poziomie co w ostatnim kwartale 2009 roku. PROGNOZY W drugim półroczu sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Warszawie powinna pozostać stabilna i nadal sprzyjać najemcom. Przed końcem roku ma zostać oddane do użytku około mkw nowych powierzchni biurowych. Na 2011 rok natomiast deweloperzy deklarują ukończenie mkw. Jednakże do tej pory rozpoczęto realizację inwestycji, których łączna powierzchnia biurowa wynosi zaledwie mkw. Można zatem wnioskować, iż niewystarczająca ilość powierzchni spowoduje, że w 2011 roku sytuacja na rynku zmieni się na korzyść wynajmujących. Na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2011 można oczekiwać mniejszej elastyczności deweloperów i właścicieli biur w negocjacjach. Na koniec czerwca 2010 współczynnik powierzchni wolnej dla Warszawy wyniósł 8%. COB Poza centrum W Centralnym Obszarze Biznesu większość stawek wywoławczych kształtowała się w granicach EUR/mkw, natomiast poza centrum stawki wynosiły około EUR/mkw. 2 Colliers International Przegląd Rynku Nieruchomości Polska

4 Miasta Regionalne Pomimo oznak ożywienia deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do nowych projektów, a rozpoczęcie prac budowlanych często uzależniają od zawarcia umów pre-lease. NAJWIĘKSZE BUDYNKI UKOŃCZONE W 1 POŁOWIE 2010 MIASTO BUDYNEK WIELKOŚĆ (MKW) Łódź University Business Park Kraków Vinci Office Center Katowice Katowice Business Point Kraków Avatar Katowice Francuska Office Center A Katowice Francuska Office Center B Wrocław WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W 1 POŁOWIE 2010 ZARYS OGÓLNY Pierwsze półrocze 2010 roku przyniosło ożywienie również na rynkach regionalnych. Popyt na powierzchnie biurowe znacząco wzrósł. Natomiast planowana podaż na rok 2010 jest porównywalna z nową podażą w 2009 roku ( mkw). Pomimo oznak ożywienia deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do nowych projektów, a rozpoczęcie prac budowlanych często uzależniają od zawarcia umów typu pre-lease. Z drugiej jednak strony, w niektórych miastach rozpoczęto budowę pierwszych projektów spekulacyjnych (Wrocław) lub zapowiedziano ich realizację (Trójmiasto). Stawki czynszów ustabilizowały się. PODAŻ W pierwszej połowie 2010 roku na rynek dostarczono ponad mkw nowej powierzchni biurowej. W następstwie całkowite zasoby powierzchni na wynajem w największych miastach regionalnych przekroczyły 1,4 mln mkw. MIASTO NAJEMCA BUDYNEK WIELKOŚĆ (MKW) RODZAJ UMOWY Trójmiasto 2 budynki Wojdyła Business Park Transcom 2x8500 Pasaż Kołobrzeska 2000 nowa Kraków Amway KBP nowa Kraków IBM Galileo 5300 renegocjacja Wrocław NSN Wrocławski Park Biznesu 7380 renegocjacja Przeszło 30% nowej podaży dostarczono w Katowicach, gdzie oddano do użytku biurowce Francuska Office Center ( mkw) i Katowice Business Point ( mkw). Z kolei udział Krakowa w nowej podaży wyniósł około 26%, do czego przyczyniło się zakończenie realizacji budynków Vinci Office Center ( mkw) oraz Avatar ( mkw). Pozostałe znaczące projekty biurowe oddane do użytku w minionym półroczu to pierwszy etap University Business Park ( mkw) w Łodzi oraz dwa budynki biurowe w ramach kompleksu Wojdyła Business Park (około mkw) we Wrocławiu. POPYT Miasta regionalne, podobnie jak Warszawa, odnotowały wzrost aktywności rynkowej w pierwszej połowie 2010 roku. Kraków i Wrocław są niezmiennie najatrakcyjniejszymi lokalizacjami dla najemców. To właśnie w tych miastach zostały zawarte największe nowe umowy najmu umowa pre-lease na mkw przez Capgemini w Quattro Biznes Park w Krakowie oraz najem 9300 mkw przez IBM w Wojdyła Business Park we Wrocławiu. Ponadto w Krakowie firma IBM podpisała odnowienie umowy na 5300 mkw w budynku Galileo, natomiast we Wrocławiu Nokia Siemens Networks przedłużyła umowę najmu 7380 mkw powierzchni we Wrocławskim Parku Biznesu. W niektórych miastach rozpoczęto budowę pierwszych projektów spekulacyjnych. Miasta regionalne, podobnie jak Warszawa, odnotowały wzrost aktywności rynkowej w pierwszej połowie 2010 roku. 3 Colliers International Przegląd Rynku Nieruchomości Polska

5 Miasta Regionalne Biorąc pod uwagę obecną dynamikę popytu i podaży na rynkach regionalnych, należy oczekiwać, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy czynsze nie ulegną zmianie. ŚREDNIE STAWKI CZYNSZU (EUR/MKW) Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Katowice MIASTO Miasta regionalne nadal przyciągają firmy z sektora BPO, czego przykładem są centrum operacyjne Nordea AB w Łodzi oraz centrum finansowo-księgowe Sony Pictures ulokowane w Trójmieście. POWIERZCHNIA WOLNA Współczynniki powierzchni wolnej dla Krakowa, Trójmiasta i Poznania kształtowały się w granicach 10-15%. Wrocław, Szczecin i Lublin charakteryzują się niedoborem wolnej powierzchni biurowej na wynajem, podczas gdy Katowice i Łódź są miastami z najwyższym wskaźnikiem pustostanów. Duża ilość powierzchni wolnych na rynkach łódzkim i katowickim wynika ze znaczącego przyrostu nowej powierzchni w przypadku Łodzi w 2009 roku, w przypadku Katowic w pierwszej połowie roku Na tych rynkach popyt nie nadążał za dynamiką podaży. PRZEGLĄD RYNKÓW NA KONIEC I POŁOWY 2010 PODAŻ (MKW) POZIOM PUSTOSTANÓW Kraków ,4% Wrocław ,4% Trójmiasto ,8% Katowice ,9% Poznań ,4% Łódź ,9% Lublin ,7% Szczecin ,1% STAWKI CZYNSZU Na większości rynków regionalnych czynsze ustabilizowały się na poziomie EUR/mkw. Najwyższe stawki oferowano we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie wskaźniki pustostanów były najniższe. Z kolei duża dostępność wolnej powierzchni w Łodzi i Katowicach spowodowała, że czynsze wywoławcze w tych lokalizacjach były najniższe wśród wszystkich miast regionalnych. PROGNOZY Do końca 2010 roku na rynki regionalne trafi około mkw powierzchni biurowej. Chociaż planowana podaż w drugiej połowie roku może okazać się mniejsza niż przewidywano, to całkowita nowa powierzchnia dostarczona w 2010 powinna osiągnąć poziom zbliżony do tego z 2009 roku. Jeśli więcej projektów nie wejdzie w fazę realizacji, niektóre rynki regionalne zaczną odczuwać niedobór powierzchni biurowych w 2011 roku (około mkw znajduje się w budowie). Biorąc pod uwagę obecną dynamikę popytu i podaży na rynkach regionalnych, należy oczekiwać, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy czynsze nie ulegną zmianie. Miasta regionalne nadal przyciągają firmy z sektora BPO. Wrocław, Szczecin i Lublin charakteryzują się niedoborem wolnej powierzchni biurowej na wynajem. 4 Colliers International Przegląd Rynku Nieruchomości Polska

6 KONTAKT Colliers International Poland Pl. Piłsudskiego Warszawa Tel: Fax: warsaw@colliers.pl